房地产项目全面预算管理

房地产项目全面预算管理

景德镇融科智地房地产开发有限公司第一部分:如何理解房地产项目全面预算管理第二部分:如何构建房地产项目全面预算管理体系第三部分:房地产项目开发企业如何实施全面预算管理第四部分:房地产项目全面预算管理的业务管控基础目录学习目的：建立系统完整的房地产项目全面预算管理体系掌握项目预算、计划、成本、资金的精细化管细节和技巧1、预算的概念预算是企业未来一定时期经营计划的数量表现形式，是“经营管理计划”正式的、量化的、货币化得表现体现：经营活动的各项指标、行为计划与相应的措施。2、预算管理的原理借助预算制度的推行，对企业经营管理活动进行事先规划、控制、并有效协助各部门，以达到既定的经营目标和战略目标。第一讲如何理解房地产项目全面预算管理3、厘清概念第一讲如何理解房地产项目全面预算管理企业预算项目预算成本预算工程预算针对项目的工程造价部分计算和预测工程经济狭义：对项目的开发成本进行测算广义：对公司的生产经营成本测算财务核算针对项目的开发全过程进行计划和财务预测项目管理针对企业一定时期内的生产经营活动作出计划财务预测企业经营管理全面预算管理基本概念、特征1、基本概念全面预算管理指以企业总体经营目标（总利润目标）为导向，将企业的所有经营活动都纳入预算管理，即对企业全体人员、全部业务、全部过程实施基于预算的控制和管理。2、特征全员全过程全方位第一讲如何理解房地产项目全面预算管理房地产项目全面预算管理房地产企业全面预算管理现状房地产企业全面预算管理特点房地产企业全面预算管理的含义房地产企业全面预算管理的要求和作用第一讲如何理解房地产项目全面预算管理房地产项目全面预算管理现状管理现状：全面性不够：预算管理的覆盖范围与影响力不够，大多局限于财务的数据统计系统性不够：没有作为一个管理体系，实现对公司经营活动的全过程规划、控制与协调做法各异：各开发企业的方式方法迥然不同，没有统一的模式、深度与标准，达到的管理效果也相去甚远第一讲如何理解房地产项目全面预算管理2、房地产项目全面预算管理特点房地产企业产品及经营特征决定了管理特点开发周期长、产品单件性：由于客户需求、时间与地域变化、市场变化多端，预算难度大资金需求与资源整合量大：预算管理中强调对资金的管理和资源的配置专业协作要求高：属综合学科且无固定模式，业务部门的统筹与协调是管理重点

第一讲如何理解房地产项目全面预算管理3、房地产项目全面预算管理的含义房地产项目全面预算管理就是要求房地产开发企业把项目运营和企业运营充分结合起来，即在项目开发和销售等业务活动中、不论是计划管理、盈利预测、成本费用控制、资金安排、绩效考核等方面，均贯彻“从项目中来，到项目中去”的原则，把预算目标落实到项目开发目标中，从而实现企业的经营计划和战略目标。

第一讲如何理解房地产项目全面预算管理4、房地产项目全面预算管理的要求

强化的要求：目标要求清晰：项目经济指标结合企业总体经营目标（互为基础与前提）计划综合协调：从各项目开发计划到企业经营计划（生命周期与经营周期）合理配置资源：统筹各项目资源的占用与供给（资金、人员）团队责任落实：项目于职能双重组织于个人的绩效体现在项目的开发与管理中（过程中的专业协作要求）第一讲结束第一讲如何理解房地产项目全面预算管理房地产项目全面预算管理体系的构成房地产项目全面预算管理的核心内容房地产项目全面预算管理体系的目标设置房地产项目全面预算管理体系的组织方式第二讲如何构建房地产项目全面预算管理体系房地产项目全面预算管理体系的构成核心内容：业务预算、资本预算、资金预算、财务（报表）预算目标设置：战略目标、经营目标、预算指标组织机构：决策组织、管理组织、执行组织实施机构：PDCA（编制、执行、反馈、调整）业务管控基础：计划管理、成本费用管理、项目经济评价机制第二讲如何构建房地产项目全面预算管理体系房地产项目全面预算管理的核心内容四项核心内容:业务预算：反映预算期内企业可能形成先进收付的生产经营的预算资金预算：是企业根据日常经营预算与资本支出预算所作的现金流入、流出的预算，进而企业可作出筹资方面的预算资本预算：是企业对预算期内进行资本性投资活动的预算财务预算：以财务报表形式反映的预算成果第二讲如何构建房地产项目全面预算管理体系第二讲如何构建房地产项目全面预算管理体系房地产项目全面预算管理的内容组成资本预算权益性资本投资预算固定资产投资预算债券投资预算销售预算项目开发成本预算费用预算预计损益表生产预算预计现金流量表财务预算其他利润预算全面预算内容其他业务收入预算其他业务支出预算预计资产负债表土地征用及拆迁补偿费开发间接费公共配套设施费建筑安装工程费基础设施费前期费用资金预算业务预算房地产项目全面预算管理体系的目标设置基于战略的企业目标体系厘清企业的战略目标明确公司的经营目标设置全面预算管理的预算目标锁定企业经营的核心财务指标第二讲如何构建房地产项目全面预算管理体系1、基于战略的企业目标体系分四层次：企业战略目标，企业经营目标，年度预算目标，财务分析指标战略规划与全面预算的联系第二讲如何构建房地产项目全面预算管理体系战略计划、业务规划经营目标、计划绩效考核全面预算延伸和细化执行和反馈第二讲如何构建房地产项目全面预算管理体系2、厘清房地产开发企业的战略目标战略规划的要点：“金字塔”愿景使命价值观公司发展战略规划Vision希望未来成为什么样的企业Mission明确企业的客户是谁？将为客户提供什么样的服务Value公司在追求目标是遵循的准则Strategy公司的发展规划房地产企业的发展战略产品、品牌的发展方向投资经营的发展规模技术经济指标将要达到的水平组织、管理水平的提高员工培训及文化建设人才战略及员工薪酬水平的提高第二讲如何构建房地产项目全面预算管理体系3、明确公司的经营目标按战略转化为四个维度的公司目标客户满意核心能力内部管理财务结果企业经营的内部和外部目标1、内部目标基于成本与费用：总成本费用、成本指标、费率基于收入：总收入、销售价格基于利润：利润、销售利润率基于效率：开发周期、销售及回款速度、资金周转率基于股东价值：资本利润率2、外部目标基于市场竞争：市场定位、市场占有率基于客户满意：客户满意度第二讲如何构建房地产项目全面预算管理体系4、设置全三面预算三管理的三预算目三标全面预三算管理三目标的三设置宗三旨预算目三标的确三定过程预算目三标包含三的要素三分析全面预三算管理三目标的三设置宗三旨符合公三司的发三展阶段三与经营三环境体现和三实现公三司管理三的计划三性支持公三司经营三目标管三理为公司三各级经三营管理三者提供三财务管三理工具配合公三司进行三考核与三薪酬支三付第二讲三如何三构建房三地产项三目全面三预算管三理体系预算目三标的确三定过程战略规三划、战三略目标三（3—三5年）第二讲三如何三构建房三地产项三目全面三预算管三理体系经营目三标经营计三划考核指三标基于战三略的预三算目标三是年度三预算的三起点预算目三标非财务三指标财务指三标预算目三标包含三的要素三分析体现核三心预算三内容管三理经营目三标中的三内部指三标为主四类属三性的指三标结合财务指三标为主量化指三标为主动态指三标与静三态指标三结合第二讲三如何三构建房三地产项三目全面三预算管三理体系预算目三标包含三的要素三分析体现核三心预算三内容管三理经营目三标中的三内部指三标为主四类属三性的指三标结合财务指三标为主量化指三标为主动态指三标与静三态指标三结合第二讲三如何三构建房三地产项三目全面三预算管三理体系5、锁三定企业三经营的三核心财三务指标（1）主三要财务三指标的三分类与三计算（2）三指标数三据的对三比分析（1）主要财三务指标三的分类三与计算偿债能三力分析三：短期三、长三期营运能三力分析三：人力三资源、三生产资三料盈利能三力分析三：企业三盈利、三社会贡三献发展能三力分析三：第二讲三如何三构建房三地产项三目全面三预算管三理体系房地产三项目全三面预算三管理的三组织方三式（1）三全面预三算管理三的组织三机构（2）三房地产三企业的三管控模三式全面预三算管理三的组织三机构基本的三层级（三三级）三：领导三机构、三统筹机三构、实三施机构全面预三算的决策组织-三---三-决策三、领导三、监督全面预三算的管理组织-三---三-计划三、组织三、协调全面预三算的执行组织-三---三-编制三、执行三、反馈第二讲三如何三构建房三地产项三目全面三预算管三理体系预算管三理领导三机构的三职责---三审议通三过预算三目标、三预算政三策和程三序---三审定、三下达正三式预算---三根据需三要审批三调整或三修改的三预算---三制定相三应的预三算控制三措施和三激励制三度---三仲裁有三关预算三冲突第二讲三如何三构建房三地产项三目全面三预算管三理体系全面预三算管理三的统筹三机构职三责---三起草、三审议有三关制度三与标准三，下发三后培训---三组织、三协调各三部门完三成相应三计划于三目标的三编制，三有关辅三导和预三审---三跟踪预三算执行三，负责三落实各三业务信三息反馈三与指标三的统计---三处理例三外事件第二讲三如何三构建房三地产项三目全面三预算管三理体系全面预三算管理三的执行三机构职三责---三制度分三管领域三的经营三计划、三业务计三划和目三标---三学习掌三握公司三全面预三算管理三制度和三应用工三具---三安装全三面预算三管理编三制计划三完成预三算表的三编制并三交财务三（统筹三机构）三审核---三同上级三领导审三核确认三有关预三算目标---三依据有三关管理三制度在三业务活三动之执三行预算三标准---三预算执三行中本三业务的三台帐建三立、数三据统计三与信息三反馈第二讲三如何三构建房三地产项三目全面三预算管三理体系房地产三企业的三管控模三式几种管三控模式三：非集团三企业：三单项目三开发单地区三多项目三开发集团企三业：多三地域集三团化公三司管理第二讲三如何三构建房三地产项三目全面三预算管三理体系第三讲三房地产三项目开三发企业三如何实三施

全三面预算三管理房地产三项目全三面预算三管理的三运行方三式预算的三编制与三审定预算的三执行与三控制预算的三差异分三析与调三整预算的三考核与三评估全面预三算管理三体系建三立中经三常存在三的阻碍三与克服房地产三项目全三面预算三管理的三运行方三式PDC三A过程三：编制三、执行三、偏差三分析、三调整-三--考三核评估三与管理三完善预算的三编制与三审定1.三编制的三原则2.三预算的三编制过三程3.三预算编三制的模三版与分三工4.三编制的三时间和三计划5.三预算成三果评审三与审批1.预三算编制三的六项三原则原则一三：目标三一致性三原则原则二三：全面三性原则原则三三：适度三性原则原则四三：分级三预算原三则原则五三：上下三结合原三则原则六三：不调三整原则2.预三算的编三制过程公司预三算的编三制实行三全员参三与、上三下结合三、分别三编制、三分类汇三总、综三合平衡三的方式三编制。四个主三要工作三步骤及三预算报三表编制三流程步骤一三:下达三目标步骤二三:编制三上报步骤三三:审查三平衡、三审议批三准步骤四三:下达三执行3.预算编三制的模三版与分三工•集团/三公司制三定各分三公司/三项目统三一的预三算编制三模版（三财务及三相关部三门共同三）•各三公司/三业务部三门/项三目分工三：分别三编制各三部门业三务预算三、资金三及资本三预算，三由财务三汇总•集三团与分三公司分三工：集三团分解三目标、三合并各三分公司三报表，三形成集三团及各三分公司三预算成三果集团公三司的全三面预算三的合并三层级一级合并二级合并三级合并四级合并全集团集团职能部门分公司各职能部门项目公司项目1项目24.预三算编制三的时间三和计划•年度预三算：上三年年底•定期修三订：季三度、半三年度•临时调三整：环三境变化三，突发三事件年度预三算编制三计划示三例任务起始时间完成时间责任部门备注1预算准备预算模板、指南修订与发布预算编制培训2目标下达公司、部门、下属公司规划公司预算目标确定预算目标分解至部门和下属公司3预算编制各种计划的确定各种预算的编制任务起始时间完成时间责任部门备注4汇报审批部门、下属公司预算报批公司预算汇总合并、报批预算管理机构审核批准预算下达年度预三算编制三计划示三例5.预三算的评三审与审三批过程•部门自三审、相三互讨论三签署•财务审三核(统三筹部门三)•修改、三上会（三必要时三）•决策层三审批通三过•正式下三达执行自我审三核按级层三上报审核对三比修改再上报批准发布全面预三算的执三行与控三制1.三预算执三行与控三制的要三点2.三预算执三行中的三责任分三解3.三预算指三标对业三务的控三制4.三实施动三态管理1.全三面预算三执行与三控制要三点强调日三常责任三控制业务活三动与预三算控制三的密切三关联坚持动三态管理三，建立三报告体三系2.预三算执行三中的责三任分解业务部三门的责三任财务部三门管理部三门/机三构3.预三算指标三对业务三的控制业务发三生的控三制：从项目三开发到三具体日三常工作三，避免三对工期三、成本三、费用三、收入三与开支三的不利三影响；按预算三控制费三用审批三，权限三的管理三，超支三预警按资金三计划调三配及款三项支付业务操三作层：三各业务三部门生产经三营计划战略规三划考核指三标货币化三表现决策层三、管理三层财务行三政人力三部门业务活三动与预三算控制4.实三施动态三管理•日三常动态三检查•月三度分析三考核•中三期检查三预测•适三时合理三调整•分三阶段考三核•年三度考评三总结全面预三算的差三异分析三与调整1.三预算分三析的内三容2.三预算调三整的原三则3.三预算调三整的条三件4.三预算调三整的过三程1.预三算分析三的内容•上三期改进三建议执三行情况三跟踪•关三键指标三的完成三情况•影三响指标三完成情三况的内三外部因三素分析•分三析差异三的改进三建议及三相应对三策•根三据变动三预测其三趋势及三规律•与三标竿企三业的对三比分析2.预三算调整三的原则•不三随意调三整原则•内三部挖潜三原则•积三极调整三原则•综三合调整三原则（三如：销三售收入三与营销三费）3.预三算调整三的条件•企三业改制三、重组三、合并三、购并三等情况三发生。•公三司调整三发展战三略，重三新制定三经营计三划。•客三观环境三发生重三大变化三，需调三整有关三预算指三标。•公三司内部三条件发三生重大三变化。•发三生不可三抗力的三事件。•预三算管理三委员会三认为必三须调整三的其他三事项。例：项三目开发三中常遇三预算外三重大调三整工程支三出类预三算外调三整费用类三支出预三算外调三整4.预三算调整三的过程•领三导层提三出：按三照预算三编制的三过程，三即提出三目标－三－编制三报表－三－统筹三平衡－三－审批三下达•执三行层提三出：编三制报表三－－统三筹平衡三－－审三批下达企业预三算目标三的调整三－PD三CA战略规三划经营计三划预算目三标实际完成情况预算编三制PLA三N做出调三整ADJ三UST跟踪对三比CHE三CK预算执三行DO全面预三算的考三核与评三估1、全三面预算三工作评三估2、全三面预算三目标考三评3、全三面预算三与绩效三考核1、全三面预算三工作评三估预算工三作评估三表评估内容权重（％）预算编制的准确性40预算编制的及时性和规范性20预算工作的组织周密性10预算执行流程的规范性10预算调整流程的遵循性4预算分析的及时性、全面性、系统性、透彻性和集成性12预算考核的严肃性42、全三面预算三目标考三评全面预三算的考三核指标•不三同的部三门和下三属公司三确定不三同的考三核指标预算及三考