某国际城项目营销总体思路

项目营销总体思路新东街国际城合和商业地产机构2006年8月15日​疯狂营销没有做不到·只怕想不到广丰新东街国际城激情战略​目录第一部分项目营销目标第二部分总体营销布局第三部分项目营销策略第四部分项目营销执行​为什么？第一部分项目营销目标​一、超速营销快节奏，闪电战，开盘即封盘新东街一期第一批开盘一月内结束战斗（销售率80%）​二、超值营销产品力+规划力+形象力+推广力+销售力新东街一期第一批开盘高开高走（超值率5%）​做什么？第二部分总体营销布局​解决超值之道一、无挑剔的产品力1、商业：地段/规模/功能/风格/档次/地位2、住宅：地段/层高/理念/户型/品位…………多次建筑设计修改建议都是力争产品合理化并更富市场竞争力，从而实现价值最大化​解决超值之道二、无竞争的规划力功能布局/业态组合/消费档次/商业地位…………业态定位的精准化与组合分布的精细化以及营销各环节的准确定位是实现产品价值最大化的根本保证​解决超值之道三、无穷尽的整合力核心团队/强强联手/战略伙伴/资源平台…………强强联手的项目核心团队:(以团队手册和报媒进行推广)1/开发商:力创的资金实力和政府背景(政府支持力度)2/设计商:阿特沃先进的商业物业规划设计理念和能力3/代理商:合和专业的商业策划能力和招商/销售能力4/建筑商:资质强大的建设施工能力和品质安全管理5/运营商:机制强大而现代的商业运营管理能力（外聘）6/物管商:超前的物业管理和服务意识（外聘）​解决超值之道深度整合专业资源，形成战略合作伙伴关系，建设项目宽度平台:1/商业运营管理组建百货/百货运营管理公司并聘请著名商业运营管理公司作顾问2/物业管理服务组建/招标省级物业管理公司并聘请著名物业管理公司作顾问（江西万科）3/政府及下属各部门推动项目四周改造，获得政府政策支持，成为政府的形象工程和民心工程。4/媒体资源的深度整合与当地各大媒体确立战略合作伙伴关系（获取优惠折扣和发布优先选择权）建立友好合作关系，确保在本项目进程中的每个阶段都有媒体的正面报道，制造新闻点，在建设阶段就使本项目成为市民和商户关注的热点。5/装修公司的伙伴关系（方便优惠客户）6/建材供应商的伙伴关系（树立品牌建材品质高端印象）7/其它…………​解决超值之道四、无对手的形象力差异化的项目案名/市场定位/现场包装/卖场包装/销售道具/宣传物料…………项目形象进行全方位包装，建立项目形象制高点，树立项目市场高端印象。项目高端才能带来价值最大化。​解决超速之道五、无不利的推广力媒体选择与计划/媒体组合与排期/事件营销/网络营销/公关活动…………整合传播推广，启动高端市场，制造边际效应，吸引城市精英，利用其号召力和影响力，带动整个市场。​解决超速之道六、无不胜的销售力销售团队精英化/形象礼仪规范化/接待攻心技巧化/管理执行目标化…………作为销售终端，其执行能力决定营销超值和超速能否最终达成​怎么做？第三部分项目营销策略​一、项目市场定位及项目推广SLOGAN1、项目整体市场定位广丰第一城财富新标杆​2、商业部分市场定位广丰财富源头中央商业地标​3、住宅部分市场定位财富领袖官邸万众瞩目之家​4、项目整体（商业/住宅）推广SLOGAN做颠峰级的城市主人！​二、项三目销售三一期定三位A区商三业+住三宅一期B区商三业+住三宅｛​一期销三售分批A区商三业部分第一批B区商三业+住三宅｛A区高三层住宅第二批｛​1、大三卖场招三商先行三，辅营三区先行三销售A区大三卖场的三招商成三功将决三定整个三项目能三否快速三和超值三营销2、A三区裙楼三建设先三行，住三宅部分三延后基于招三商和未三来开业三需要，三A区三裙楼先三行建设三。由于三施工难三度大、三建设周三期长和三建安成三本高导三致售价三高企的三市场培三育问题三，A三区高层三住宅因三市场没三有参照三系应延三后开发三和销售3、B三区商业三和住宅三为一期三第一批三主打项目位三置最好三的B区三商业具三有带动三和拉动三整个项三目的销三售加速三和超值三之作用​1、A三区辅营三区/B三区首层三临街商三铺如何实三现最大三价值？2、内三街及2三~3层三商铺如三何按理三想价格实三现销售三？3、如三何在销三售时进三行业态三控制？一期销三售难点​1、如三何解决三开业后三1~2三年市场培三育期的三经营困三难？2、在三广丰整三体租金三不支持三售价的三局面下如何保三证投资三客的投三资回报三？3、在三商业整三体开业三时，如何不三破坏整三体业态三规划？如何避三免自用三型品牌三客户不三按期开三张？经营风三险所带三来的销三售难点​（一）在销售三前招商三先行引进主三力店（三超市大三卖场）三/次主三力店（餐饮三/家电三/通讯三/鞋城三/咖啡三/足浴三）拉动A区辅三营区/三B区首三层临街三商铺的销售三价值一期销三售突破三点（建议三：主力三店以商三家进场三要求为三谈判基三础；次主力三店招商三颠覆广三丰租赁三模式：三免租三三个月，三降低门三槛，按三季度收三租）​（二）带短期三租约销三售解决内街及三2~3三层商铺三按理想价格实三现销售​（三）最好在北京三/上海三/深圳三成立百货/三百货运三营管理三公司，整体承三租B区三/C区三的内街三和2-三3层，进行带三短期租三约式销三售！彻底解三决租售风三险、业三态控制三和经营三压力以三及投资三回报​（四）对投资三客在销三售时约定招三商限制三条款进行业三态控制对自用三买家在三销售时交纳开三业保证三金保证整三体开业​07.三1.86.2三8第一批三销售4.2三8第二批三销售一期销三售分批三时间段三及各批三段核心三卖点BLO三CK国三际风情三商业街三区CIT三YMA三LL国三际购物三中心休闲式三空中花三园会所A区商三业A区住三宅B区商三业/住三宅​1、项三目营销三推广总三策略商住互三动商业推三广带动三和促进三住宅的三推广和三销售，提升住三宅的价三值；住宅热三销的同三时反过三来提升三商业价三值三、营三销推广三策略​无论是三推广策三略/广三告发布三还是三局部招三商拓展三抑或现三场认筹三售卖，三都应三该整体三联动统三一时间三统一口三径统一三风格三配合营三销整体三战略意三念。秘而不三宣、集三中运作三、整体三联动、三突然亮三相2、营三销推广三总方针​知名度美誉度信服度消费行三为转化++=以“广丰财三富源头三，中央三商业地三标”为三推广核三心整合新东街项目优三势商住互三动，深化新东街三商业及人居整三体项目三价值认三同3、营三销推广三目标演三进推广新东街三“广丰三第一城三，财富三新标杆三”的项目三形象​项目商三业部分三的推广三关键是三“颠覆三广丰商三业格局”三。住宅三推广的三关键在三于颠覆三“传统三居住观念三”，引三领一种三全新的三城市商三业/居三住文化和三生活方三式。因此我三们把推三广分为三四个主三要引导三过程。4、营三销推广三时段设三计​以核心辐射圈为推广覆盖范围现场展示诉求对三象：广三丰核心三城区城三市中坚三族群诉求目三的：引起关三注，扩大项三目知名度，建立三项目高三端形象诉求引三动点：三现场包三装主体形象宣示核心策三略：现三场围墙三+项目三导示时间：三200三6年9三月1日三-9月三30日第一阶三段​诉求对三象：广三丰中心三城区城三市中坚三族群诉求目三的：激三起兴趣三，建立三项目美誉度，树立三项目高三端产品三形象诉求引三动点：三引客入三场客体氛三围感受核心策三略：卖三场开放三+销售三道具+三宣传物三料+动三线封杀（户外三广告/三路旗/三车体）+软硬三结合的三HP广三告主题：三《新东三街国际三城横空三出世》时间：三200三6年1三0月1三日-1三0月3三0日第二阶三段以中心辐射圈为推广覆盖范围动线封杀​诉求对三象：广三丰县域三乡镇中三坚族群诉求目三的：引起共三鸣，坚定项三目信服三度，确三立项目三高端产三品形象诉求引三动点：三主客体三互动核心策三略：活三动启动三+软硬三结合的三HP广三告主题：《东街三崛起-三--广三丰商业三出现新三格局》时间：200三6年1三1月1三日-1三1月3三0日第三阶三段以泛辐射圈为推广覆盖范围媒体轰击​诉求对三象：准确攻三打目标三客群诉求目三的：卖三点推广三，引诱购三买欲望诉求引三动点：三主客体三互动核心策三略：活三动展开三至高潮三期+软三硬结合三的HP三广告主题：三《东街三发现：三城市生三活坐标三》时间：200三6年1三2月1三日-1三2月3三0日第四阶三段目标客群精准点杀​5、营三销推广三要点（一）1、各三推广手三段创意三须制造三新闻话三题，并以出三新出奇三的事件三营销，三引起更三广泛关三注2、加三强接待三技巧，注重口三碑传播三（老带三新不宜三给折扣三点）​（二）由城区三扩散至三乡镇，把面铺三广铺实三，不留三市场空三白渠道：1、城三乡间的三穿梭巴三士车体三广告2、电三话号码三本封面三及插页三广告​8月9月10月1月2月策划期部署期预热期蓄水期三(认筹三自11三月1日三)活动高三潮期推广高三潮期项目奠三基开工主力店三签约仪三式5、推三广节奏三及各重三要时间三节点交三叉规划主力店三招商拓三展公开发三售取得预三售许可三证一期尾三盘开盘热三销期(三解筹)造势热三场期公开登三记售楼处三落成重要时三间节点11月12月公开认三筹7月​1)最三大利润三目标2)快三速销售三目标3)市三场竞争三目标4)企三业发展三目标四、价三格策略1、价三格策划三的目标​2、影三响产品三定价的三因素1)成三本因素作为产三品定价三的下限三，发展三商在建三造、发三售新东三街时所三投入的三各项费三用高约4.7三亿元，折三合建筑三面积每三平方米三成本高三达28三70元三。（详三见下表三）销售价三格受成三本制约三必将高三企！​地块情况A地块（m2）B地块（m2）C地块（m2）D地块（m2）合计土地面积9986.9010647.1011685.605350.4037670.00住宅建筑面积3555415037431809855103626.00商业建筑面积158411447710399596346680地下室建筑面积5840755013390建筑面积合计57235295146113115818163698车位数量（420个）可售114271698318个不可售34202523102个总建筑面积163698m2(其中地上150308m2,地下13390m2)收入项面积/数量单价总价：万元备注住宅可销售面积103627m22200元/m2(1)227,979,400元商业可销售面积首层16866m221000元/m2(2)318,767,400元按拟定价的90%计算，预留10%空间二层14441m28500元/m2(3)110,473,650元三层6500元/m2可售车位（个）318个50,000元/个(5)15,900,000元总销售额(1)+(2)+(3)+(4)+(5)673,120,450元(不预留10%空间总销售额则为:720,813,900元)持有物业价值商业一层1000m221000元/m2（1）21,000,000元按年租金回报8%推算价值二层5375m28500元/m2（2）45,687,500元三层6532m26500元/m2（3）42,458,000元车位102个50000元/个（4）5,100,000元租赁保证金及首季租金收入51830.64m215元/m2/月（5）3,109,838元15元/m2/月*4个月持有物业价值合计(1)+(2)+(3)+(4)+(5)117,355,338元成本项备注(1)地价16,000万元(2)人防费用13392m228元/m2374,976元(3)勘探费用37670m22元/m275,340元(4)建筑设计费163698m210元/m21,636,980元(5)施工图设计费163698m28元/m21,309,584元(6)报建费用50/m2×163698m2=8,184,900元(7)营销中心建设及装修与布置费用800,000元(8)建筑安装成本163698m21300元/m2212,807,400元(9)管理成本120,000元/月3,600,000元建设周期30个月(10)公关费用50,000元/月1,500,000元建设周期30个月(11)综合销售费用预计销售额673,120,450元×4％＝26,924,818元销售总额的4%，含广告推广2%及策划代理费2%）(12)财务费用（资金银行利息）4,800,000元按地价1.6亿元资金占用至资金回笼，共约6个月，年息按6厘计(13)不可预见费用10,640,370元按建安成本5%计(14)销售营业税5.5%673,120,450元×5.5％＝37,021,625元总成本：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)+(8)+(9)+(10)+(11)+(12)+(13)+(14)469,675,993元税金及利润项（万元）所得税税前毛利=总销售额-总成本203,444,457元所得税（33%）67,136,671元所得税税后净利润136,307,786元发展商所得现金部分的金额持有物业价值117,355,338元发展商所得物业部分的价值广丰新三东街项三目投入三产出预三测表​竞争性三商业街三街铺租三金现状参考片区市场培育期（年）起始租金水平（元/平米）目前月租金水平（元/平米）预计售价水平（元/平米）鸟林街约3年3030-854500-12750西关街约20年60-909000-13250中街/东街园丁路约100年30-704500-10500备注以上部分租金与售价按下面换算关系进行换算：月租金*12/8%=单位售价水平2)竞三争因素商业​通过对三广丰目三前街铺三的租金三水平比三较分析三，我们三认为：项目相三对成熟三期的租三金水平三（2年三之后）三；应该三可以达三到目前三西关街三/鸟林街三新型街三铺的最三高租金三水平：（1）三即月租三金水平三可达：139元/平三方米（2）三以此租三金水平三按8%三回报率三计算，三则售价三水平为三：208三75元三/平方三米商业​位置物业特点目前平均租金水平（元/平方米）分层销售均价（元/平方米）销售均价（元/平方米）西关街万盛商厦首层街铺新开业升级型商业（商住楼，商业2层）租满首层：139首层：20875西关街天和文化广场新开发升级型商业（4层纯商业楼）待售首层：180008625二层：7000三层：5500四层：4000鸟林街西口公主华庭新完工升级型商业（商住楼，商业2层）一层售罄首层：20229.213577.75二层：6914.3新天地在建大型商住复合体（商住楼，商业3层）基本售罄56-83（实际租金）首层：1900013500二层：8000三层：自营备注以上部分租金与售价按下面换算关系进行换算：月租金*12/8%=单位售价水平在售型三商业租三售价格三现状商业​在售型三住宅销三售价格三现状项目名称住宅建面（㎡）物业形态户型面积（㎡）均价销售率交楼标准新天地16000小高层137-1802100100%毛坯房公主华庭10000多层、小高层90-3801850100%毛坯房丽景嘉苑150000多层、小高层、90-1401800100%毛坯房卧龙城380000多层、小高层86-144160090%毛坯房华丽家园140700多层、小高层毛坯房住宅​通过对三广丰目三前在售三商铺价三格比较三分析，三我们认三为：项目应三该可以三达到目三前新型三商铺的三最高价三格水平三：（1）三（首三层）售三价水平三为：200三00元三/平方三米（2）三（二三层）售三价水平三为：800三0元/三平方米（3）三（三三层）售三价水平三为：600三0元/三平方米商业​通过对三广丰目三前在售三住宅价三格比较三分析，三我们认三为：项目住三宅部分三（不含三A区高三层）应三该可以三达到目三前住宅三的最高价格三水平：210三0元/三平方米住宅​3）消三费者心三理因素商业通过对三广丰客三户特别三是东街三商户的三市场调三查和访三谈，对三本项目三普遍的三期望价三格是—三—商业不三超过2三000三0元/三平米住宅住宅不三超过2三000三元/平三米​4）产三品差异三因素商业新东街三产品的三差异化三程度高三企（商业：地段/三规模/三功能/三业态/三风格/三档次/三地位。住宅：地段/三层高/三理念/三户型/三品位）三增加了三价值砝三码--三---售价升三值5%住宅​商业作为开三发商的三力创公三司主张三新东街三项目实三现价值最三大化5）企三业发展三目标因三素住宅​6）政三策、法三律、法三规因素近年随三着房地三产业的三扩张和三房价的三暴涨，三中央政三府对房三地产尤三其是住宅市三场的监三督、调三控和限三制力度三日益加三大，自三200三4年的三121三抑制房地产三贷款到三8.1三3土地三大限再三到20三05年三国务院三八部委三颁发的三国八条三国十六三条最后三到今年三出台的三国六条三及其补三充细则三国十五三条，还三有央行三频繁的三存贷加三息……中国各三大中城三市房地三产市场三一片低三迷、观三望、风三声鹤唳三……偏安一三隅的广三丰县虽三然远离三政策旋三涡，但在此三背景下三面市的三新东街三难免受三影响。​当产品三价格在三某一高三度时恰三好完成三产品的三销售，此时的三价格为三产品的三市场均三衡价格三。这是项三目的最三佳价格三(达到三利润最三大化)三。合和地三产本着三这条原三理，根据市三场类比三的原则三、遵循三市场供三求规律三的原则三、客观三求实的三原则、三差异性三的原则三、符合三前期策三划结论三的原则三以及政策、三法规制定本三项目销三售价格3、市三场定价三不二法三则：市三场均衡三原理​4、价三格走势提价频三密，高三开高走广丰消三费过度三超前导三致无理三性购买三，开盘三即告售三罄，不三留提价三空间的三现象，三让新东三街的售三价走势三策略只三有选择​合和地三产认为三：本项目三商业销三售起始三基准价三为（1）三（首三层）销三售均价三为：210三00元三/平方三米（2）三（二三层）销三售均价三为：850三0元/三平方米（3）三（三三层）销三售均价三为：650三0元/三平方米（既能三充分实三现较高三价值，三又预留三一定升三值空间三实现高三走，给三客户和三市场以三信心）商业5、价三格定位​本项目三住宅销三售起始三基准均三价为220三0元/三平方米住宅​新东街三商业部三分销售三可实现三均价120三00元三/平方三米商业​新东街三整体可三实现销三售收入三约为6、销三售收入七亿二三千万​新东街三整体可三持有物三业价值三约为7、可三持有物三业价值一亿二三千万​新东街三整体可三实现价三值约为8、价三值实现八亿四三千万​一期第三一批销三售可实三现收入三约为（A区三可售商三业面积三400三0x2三100三0）+（B区三可售商三业面积三销售额三+B三区住宅三面积销三售额）9、一三期第一三批销售三任务二亿九三千三百三万​五、认三筹策略1、认三筹策略三前提1）三发行认三筹VI三P卡（三商业/三住宅）一期第三一批推三出商铺三214三间，拟三发行1三500三张VI三P卡一期第三一批推三出住宅三126三户，拟三发行1三000三张VI三P卡为后期三推盘积三累客源三。力创会三会员优三先选铺三/房，三亦可积三累到下三一期（三批），2）三成立集三客“力三创会”​2、三VIP三认筹意三义1.潜三在人群意向客三户2.最三大程度三积累客三户成交压三力3.开三盘羊群三效应高成交三率4.试三价——三匀铺（三房）号三——调三价均衡价三格体系高成交三率，利润最三大化后市集三客​2、三VIP三认筹原三则（解三筹方式三）3、认三筹时间三及地点200三6年1三1月4三日始（新东三街营销三中心）统一认三筹，分三批(号三段)选三铺/房​4、目三标认筹三量（可三解筹基三数）商铺：三600三号/住三宅：4三00号5、销三售模式三及价格三策略1）临三街商铺三直接销三售。2）内三街及2三层商铺三带两年三短期租三约销售第一年三6%，三第二年三8%3）商三铺付款三方式及三折扣一次付三款98三折按揭三无折扣首期五三成，按三揭十年4）针三对品牌三自营客三户，优三惠1个三点（需三提供品三牌资质三）商业​1）住三宅直接三销售。2）付三款方式三及折扣一次付三款98三折按揭三无折扣首期两三或三成三，按揭三最长三三十年（三视当地三银行政三策）住宅​6、V三IP认三筹形式交纳人三民币500三00元，即三可申购三VIP三卡一张每人限三一张V三IP卡三，每卡三限购两三铺（V三IP卡三可转让三）商业建立高三门槛，三吸纳高三端有效三客户（视客三户登记三情况，三可调整三为2~三3万）​交纳人三民币200三00元，即三可申购三VIP三卡一张每人限三一张V三IP卡三，每卡三限购两三房（三VIP三卡可转三让）住宅建立高三门槛，三吸纳高三端有效三客户（视客三户登记三情况，三可调整三为5千三~1万三）​7、V三IP认三筹试价三策略：三高试低三开如：预三热期首三层商铺三试价2三480三0认筹期三225三00价三目表试三价判断开盘2三100三0价目三表锁房号调价再试价认筹试三价，市三场摸底三：商业三248三00/三住宅2三480​8、V三IP卡三权益权益一三：拥有三优先选三铺/房三权权益二三：自动三成为力三创会会三员，享三受会员三优惠权益三三：解筹三日实物三大抽奖9、退三筹方式可按流三程申请三退筹​10、三一期（三含第一三、二批三）认解三总体节三奏开盘—三—封盘三——再三开盘蓄水—三—放水三——蓄三水​一期第三一批登三记/认三筹/解三筹阶段三目标认筹准备期（10.1-11.3）认筹阶段（11.4-01.8）

公开解筹强销期（1.8-2.8）

尾盘阶段（6月前）销售目标

释放认筹消息，积累意向客户，意向客户累积须达：

1000个确保认筹日火爆势头（当日认筹300个以上）

1000（商业/住宅）个认筹号确保30%解筹成功率（11.4-12.4）认筹客户累积须达：600个（12.4-01.4）认筹客户累积须达：400个解筹实现80%以上销售率解筹实现5%以上超值率累积完成销售率接近100%​六、推三售策略一期第三一批商三业和住三宅同期三认筹和三解筹​七、总三体促销三策略（三活动与三软文）1、开三工庆典三：新东街三国际城三一期工三程隆重三奠基2）活三动目的三：以开工三节点为三契机进三行媒介三攻击,三为认筹三造势1）活三动前提三：新东街三国际城三一期取三得开工三证​3）活三动原则三：在前期三形象有三效建立三，项目三已经引三发普遍三关注的三前提下三，最大范三围发布三工程动三工动态三，并带三出即将三认筹的三相关信三息，推波助三澜，将三项目影三响效果三扩大到三广丰全三县境乃三至上饶三。4）活三动时间三：10月三10日三左右5）活三动地点三：工地现三场​6）活三动内容三：（1）三舞龙舞三狮（2）三县领导三及发展三商致辞（3）三剪彩仪三式（4）三奠基培三土​7）活三动推广三：（1）三跨街横三幅封锁三主要街三道（彩虹三桥、丰三溪路、三园丁路三、芦林三大道）（2）三电视、三报纸新三闻报道三启动（广丰三日报、三上饶晚三报、广三丰电视三台）（3）三路旗（三芦林大三道两侧三约30三0米距三离）​2、新三东街产三品推介三会暨“新三东街国三际城杯三”广三丰艺术三大赛（活动三）活动目三的：为三11月三4日的三公开认三筹造势活动时三间：1三0月2三8日~三11月三5日活动地三点：项三目所在三地块（三平整后三）主办单三位：广三丰县委三宣传部三、县文三化广播三电视局三、县教三育局、三县文联​全程协三办：力三创地产承办单三位：县三音乐舞三蹈戏剧三曲艺家三协会策划单三位：合三和地产三、县音三乐舞蹈三戏剧曲三艺家协三会邀请人三士：县三、乡、三镇各级三政府、三企业领三导、县三知名人三士、已登记三客户、三各新闻三单位传播渠三道：现三场、户三外、电三媒、报三媒​3、新三东街国三际城主三力店（三次）意三向协议三仪式---三---三认筹系三列活动三之一4、新三东街国三际城百三货公司三成立仪三式---三---三认筹系三列活动三之一5、新东街三国际城三主力店三入驻签三约仪式---三---三认筹系三列活动三之一​6、《三新东街三，新人三类！》---三-“新三东街国三际城”三形象大三使大型三选秀活三动以上活三动及软三文详细三方案和三内容后三备与媒体三联手由城区三渗透乡三镇​2、《三东街发三现：财三富领袖三官邸，三万众瞩三目之家三》3、《三东街革三命：颠三覆广丰三商业格三局！》4、《三东街宣三言：做三颠峰级三的城市三主人！三》1、《三东街崛三起--三广丰财三富源头三，中央三商业地三标》软文:​1、媒三体选择户外封三杀（大三型广告三牌、跨三街横幅三）+电三视覆盖三（图文三、冠名三、飞字三、挂角三）是首三选媒体三，报媒（三《广丰三报》）三作为辅三助媒体三，以解三读的软三文和抢三眼的硬三广形式三出现2、媒三体组合围墙/三路旗/三路牌/三车体/三电视/三报媒3、三三维动画考虑到三项目的三样板系三统和工三期的不三确定性三及项目三的特殊三理念的三传达，三建议制三作三维三动画，三作为配三合媒体4、项三目专刊5、社三区网站八、媒三体策略​怎么做三好第四部三分三项目营三销执行？​1、基三础工作1）定三位报告三/案名三/VI三设计/三营销大三纲/销三售百问三/卖点三提炼/城市规三划/周三边配套三/项目三规划/三户型卖三点/生三活方式三的演绎三）2）围三墙的设三计与制三作/模三型的制三作/三三维动画三的制作三/营销三中心建三设进度三的加快一、筹三备期（三7-9三月）​2、平三面设计1）商三业楼书三文案内三容的编三撰/楼书的排三版设计三/印刷2）住三宅折页三设计（三户型）3）商三业单张三设计（三户型）4）V三IP卡三设计（三商业/三住宅）VIP三规则设三定VIP三贵宾卡三的设计​3、软三文撰写4、报三版设计1）文三案撰写2）平三面设计​5、现三场包装三设计1）路三旗2）广三告牌3）售三楼处包三装背板区域展三板导示6、动三线设计车体包三装​7、入三市活动三筹备8、价三格表制三作​二、部三署期（三10月三以前）1、所三有销售三道具和三宣传物三料的制三作完成2、售三楼处进三驻3、媒三体部署各媒体三广告发三布折扣三约定要三尽快​三、蓄三水期（10三月10三日至1三2月3三1日）1、入三市--认筹准三备期（三10月三1日—三11月三1日）2、加三温3、售三卡销售进三场，项三目开放三，登记三集客，三释放试三价（配三合一期三开工仪三式）配合：三VIP三卡制作三、客户三登记表认筹期三（11三月4日三—12三月31三日）｛​1）销三售目标三：确保三认筹量三达到3三00个三。2）时三间：2三006三年11三月4~三5日（三初步）3）地三点：新三东街国三际城营三销中心三及左侧三道路4）主三题：抢三滩新东三街财三富赢广三丰新东街三国际城三盛大认三筹仪式认筹执三行方案​5）相三关法律三文件认筹须三知/认三筹申请三书：注三明商业三/住宅三，提前印三刷出来三，并对三销售员三进行培三训/VI三P卡准三备/认三筹须知三及认筹三流程的三公示​等候区模型讲三解区特殊情况处理区财务区模型签约区6）现三场分区三及流程三控制（此场三地安排三仅限于三双休日三和公共三假日）门园丁路形象墙发号区VIP三发放区签约审三核区唱号区​7）人三员分工三及职责总指挥三：场内总三控：场外总三控：（1）三发号区三：3人（其中三2人登三记客户三资料，三1名保三安维持三秩序兼三物料派三发）注：物三料包括三：认筹三须知、三认筹流三程、宣三传资料（2）三等候区三：1人名单：职责：三负责对三各商户三进行疑三问解答三，热情三招待客三户；​（3）三饮水区三：1人职责：三为客户三提供饮三水（4）三叫号区三：1人职责：三负责呼三叫已经三排到的三号码进三场进行三签约，三并做好三引导及三控制工三作；（5）三等候区三：保安三人员2三人，在三进入口三各1人职责：三维护现三场的保三安工作三，以保三证场面三有序不三乱；​（6）三签约区三：共8三人（合三和地产三的员工三名单待三定）注：每三一批进三场认筹三的人数三是6个职责：三负责填三写认筹三申请书三（采用三一对一三的方式三）以确三保签约三不出错三误；（7）三签约审三核区：三1人（三销售经三理）职责：三对已认三筹申请三表进行三审核，三确保准三确无误三；​（8）三收银区三4人（三力创财三务人员三加银行三工作人三员）职责：三对已填三写认筹三申请书三的客户三收款并三开具收三款收据三；3台收三银机、三POS三机（待三定数量三）（9）三发卡区三：1人三（力创三员工）职责：三对已办三理认筹三手续的三客户发三放VI三P卡（三凭收款三收据）三，并在申三请书中三登记详三细卡号三，回收三3联，三客户持三有1联三；​（10三）复印三区1人三（力创三员工）职责：三复印客三户身份三证和收三款收据三；（11三）讲解三员1人职责：三在沙盘三前用麦三克风对三进场认三筹客户三进行项三目讲解三；（12三）场内三控制1三人职责：三控制现三场秩序三协调场三内突发三事件；​（13三）场内三保安1三人职责：三负责售三楼处秩三序并引三导客户三进出；（14三）停车三场保安三1人职责：三引导停三车（15三）物料三准备：销售物三料（1三人）：认筹顺三序序号三、认筹三须知、三认筹申三请书、三VIP三卡、销三售资料三、ＶＩＰ三认筹客三户顺序三发号登三记本，三认筹须三知／认三筹流程三公示。​后勤物三料（力三创）茶水、三工作人三员及部三分客户三午餐。其他物三料花篮、三彩旗、三搭棚、三红地毯三、隔离三带、音三响、工三作台、三座椅、三麦克风（16三）礼仪三公司：礼仪公三司需到三城管、三派出所三备案，三并负责三同上述三部门的三沟通联三络。​9）节三目安排三：配合新三东街产三品推介三会暨“新三东街国三际城杯三”广三丰艺术三大赛活三动节点10）三广告计三划：由广告三公司配三合11）三短消息三：已登记三客户和三信息资三源全覆三盖12）三价格统三一说辞​四、开三盘期1、开三盘周（三1月8三日开盘三——1三月16三日）开盘选三房，引三爆销售三，媒体三跟进2、强三销期（三1月8三日至2三月8日三）市场持三续加温3、持三销期（三2月8三日至3三月28三日）市场维三持4、尾三盘期（三4月以三后）​9月7三-17三日招聘三补充销三售员9月1三6日-三10月三8日销三售培训三考核10月三10日三进入正三常销售三工作五、销三售口工三作配合​六、推三广费用三预算根据前三述的推三广策略预计项三目总推三广费用三在13三00万三左右，约为项三目销售三额的2三%上下作为前三期，项目一三期推广三费用应三在600三万左右（推广三费用以三实际支三出为准三，不做三硬性预三算，项目一三期推广三费用初三步预算三约在3三00万三左右）​七、营三销执行三要点1系统完三美/不三打无准三备之仗不妥协三时间节三点要配合三工程进三度不超越三政府限三制​八、营三销执行三要点2环节/三细节的三完美高品质三好三口碑三优品三牌三超价值​九、营三销执行三要点3时间/三效率是三金钱四方联三席会议三：快速三解决重三大营销三及工程三问题（力创三、阿特三沃、合三和、奥三通）审议审三批高速三通道：三任何议三题三日三内答复协同配三合：营三销执行三组合（合和三、奥通三、力创三之工程三部、行三政部）​十、重三大建议（一）错开A三/B区三商业开三业正常三情况下三出现的三市场培三育清淡三期从而三影响后三期销售望加快三C、D三区地块三的开发三节奏提前在三A/B三区商业三开业前三销售​十、重三大建议（二）1、三D区以三“有天三有地”三销售三有违项三目“颠三覆广丰三传统居三住观念三”的开三发理念三，会伤三害项目三整体形三象。2、卖三地也恐三难实现三价值最三大化。3、由三于D区三地块价三值偏弱三（阳口三路尚未三形成）三，先期三销售会三成为价三值实现三乃至销三售难点三，需要三一期销三售进行三价值拉三动。因三此不宜三归到销三售一期三。​下一步三的工作三推进建三议广告公三司根据三本营销三策略，制定相三应的广三告整合三推广策三略，将项目三的最终三定位和三策略付三诸实现三。加快售三楼处的三施工、三装修以三及工程三开工一旦达三到预售三条件，三第一时三间申办三预售证​以上为三合和地三产初步三方案。愿合作三愉快！多谢观三赏！THA三NKS三！​通过辛三勤的工三作获得三财富才三是人生三的大快三事。一个人三一生可三能爱上三很多人三，等你三获得真三正属于三你的幸三福后，三你就会三明白以三前的伤三痛其实三是一种三财富，三它让你三学会更三好地去三把握和三珍惜你三爱的人三。4月-三2315:三3015:三30:三52人只有三为自己三同时代三人的完三善，为三他们的三幸福而三工作，三他才能三达到自三身的完三善。每项事三业成功三都离不三开选择三，而只三有不同三寻常的三选择才三会获取三不同寻三常的成三功。15:三30:三5215:三304月-三23论命运三如何，三人生来三就不是三野蛮人三，也不三是乞讨三者。人三的四周三充满真三正而高三贵的财三富—身体与三心灵的三财富。人生没三有彩排三，每一三个细节三都是现三场直播三。对产品三质量来三说，不三是100分就是0分。成功的三经理人三员在确三定组织三和个人三的目标三时，一三般是现三实主义三的。他三们不是三害怕提三出高目三标，而三是不让三目标超三出他们三的能力三。管理就三是决策