某商业街项目操作思路提案报告

美欣商业街项目操作思路提案报告

2006年8月24日目录第一部分目标消费群体分析

第二部分整体商业性质定位第三部分内部空间功能分区

第四部分招商销售价格制定

第五部分招商销售策略运用第六部分行销推广方向预算

第七部分双方合作方式探讨项目概述内街面积分布：总建面5523.71平米，共摊面积829.98平米，套内面积4693.82平米，共32户。沿昆太路商业街面积分布：总建面6659.99平米，共摊面积914.55平米，套内面积5745.44平米，共46户。第一部分项目目标消费群体分析目标消费客户群：如前次报告所呈述：本案仅靠项目周边的人群显然不足以支撑本商业。所以我们的商业定位必须要吸引昆山市区范围内的人群来此消费。第二部分项目定位主导思想：弥补柏庐路、萧林路和长江路商圈的商业空白点，进而寻找本项目的商机。同时充分考虑项目的三大优势：一是自然环境优势，二是停车位比较充分，三是项目周边的昆山党校、女子医院、昆山电大能够提供一定的客源。商业主题定位主题商业：特色餐饮街、休闲娱乐城辅助商业：生活广场、百货、便民中心商业类型建议：主题商业类：汽车展示销售厅、美食城、特色小吃、酒吧、咖啡吧、飙歌城、舞厅、洗浴中心、台球室（星级斯诺克）、溜冰场、保龄球馆、美容中心、足浴、手工艺坊、特色工艺品店、精品时尚店、办公室、旅馆、网吧、游戏厅、音像店辅助商业类：香烟店、餐饮店、中型超市、银行、干洗店等第三部分项目功能性分区结合项目功能性定位,对规划平面进行局部调整：沿昆太路商业一二楼定位：汽车展示销售中心、银行、超市、移动通讯服务区、餐饮沿昆太路商业三楼定位：办公、飙歌城、健身休闲俱乐部内街商业一二楼业态定位：大型休闲浴场、足浴、特色餐饮、美容美发、纤体美容、干洗点内街商业三楼业态定位：网吧、办公、休闲娱乐、宾馆汽车展示厅汽车展示厅美食城银行超市移动汽车展示厅汽车展示厅美食城银行超市飙歌城或健身场所办公区间大型洗浴中心特色餐饮特色工艺品纤体美容美食城茶艺馆大型洗浴中心特色餐饮纤体美容美食城茶艺馆大型洗浴中心电玩城健身休闲会馆大型网吧茶艺馆大型洗浴中心办公空间第四部分项目价格制定招商价格：按照目前周边同等区域的租金水平和售价水平采取相应的结合方式定制招商租金，按照行业情况和实际租赁面积进行具体条配，再根据实际工作进展情况来决定优惠方式。销售价格：采用利润预期水平、实际租赁水平、市场同等竞争圈比较的方法来制定实际销售价格均价，在均价基础之上按照实际位置、楼层来制定单套价格水平。建议南北楼之间、楼层之间的价格区间放大，以带动各个位置商铺的整体销售和出租。租金调研及数据分析昆太路/市后街/柏庐路/娄苑路租金平均水平一览：昆太路租金：平均468元/平米/年，市后街租金：平均288－396元/平米/年柏庐路租金：平均396－468元/平米/年花园路租金：平均324－432元/平米/年通过不同投资回报率来计算各个区域的销售价格水平

详见下表：参考昆山大多数商铺平均年回报率5.5％左右的回报率可以大概推断，本项目沿昆太路1－2楼商铺平均合理售价范围为8500－9360元/平米。昆太路1－2楼价格，按照均价9000元/平米可以计算出，一楼11000，二楼7000，三楼5500，四楼4300。按一般商业规则，内街商业可以按照昆太路商业价格的8折进行计算。可以计算出本项目总销售均价约为人民币7079元/平米。同样可以根据类似的方式计算出每一层的招商租金水平。详见下页表格第五部框分悄项目馆招商销京售策略稍运用卖什么？单套面留积范围迅在40败－15辽00平及米之间讽、包含拖1层/开2层/颜3层/揉4层不辛同形态妄的商业商业街堂铺面、伟新的商漏业模式影、新的朝商业理扒念、新浴的商业耽场所、酸新的商冈圈以及纺新的商个机目标销售缩慧对象是谁昆山本陆地人，坊外来经躁商人员挡，浙江洗人，上劝海人，索投资客这些客户陶在哪里？负怎么吸引逼他们过来旋买？买的英起吗？如童何让他们隶买的起这哄个商铺？小商铺悠，购买手和租赁窄两种形柴式皆可租；大商铺坑，一般隆是以长地期经营屯、租赁协为主，凉不考虑辰购买。所以大红商铺一帽般来讲朵较难以闭出售，搁可以考蔑虑先以违招商出歇租为主锄，到后拘期以分艘割零售肚产权的自形式实靠现资金境回笼。招商对奋象面对经次营业态搁划分的针情况，驾对昆山氧及苏州言及周边墓地区的喇商家进私行定向自锁定和把规模覆锯盖。现场销维售执行现场人员决配置及培荒训组织请进来寄、走出紧去两种寇不同形艺式的综拣合运用大众营销屑和小众营然销相结合比的方式大众营诊销主要糠是采用视媒体宣蔬传、活前动推广帆、事件宴营销的驼的方式如。小众营秘销主要倘是指针迁对特定终的目标帮客群进才行单向鞠宣传、油量身打松造的方经式进行号招商销缩慧售。具体销售摇策略执行嫂：首付款降区低策略面积空间墨整合、分训隔先出租再葱销售，保意证投资收轮益形式促氏进投资信冶心现场商业绕氛围包装缩慧渲染工程形象赠配合老业主追介绍新胸客户成术交免物抚业管理阿费进驻商家甘免费形象签包装SP推广锐活动形象宣优传活动销售招失商过程笋中将会竿发生的霉费用情紫况及明锻细招商策略进行专额门招商蜡以及通商过大规怕模宣传筛推广的缩慧形式进从行招商箭。销售和招草商的结合奇策略招商组和敌销售组同料步进行、决同时开展亦工作业态功暖能区划讯分招商销售疮工作同步蚊开展售价和租略金相结合业主和商铺家的结合商业的运证营管理和欲销售招商丸相结合销售/招年商速度计帆划销售招商夫工作开展雷步骤和具拖体实施现场布柿置/氛齿围渲染蔑/相关稼资料的扔准备及续印刷销售招商灭人员的到淘位培训及衡工作安排销售招商剥渠道的确橡立和拓展宣传推过广/事西件营销明的实施销售招汇商价格旷的落实销售招商朝目标的制累定推广营另销计划店的制定葵及落实第六部秆分暖行讲销推广除方向预牢算项目销舰售招商能离不开失必要的胁推广预但算。项目的煤企划推耳广方向吵与力度季取决于饱推广预饥算的支节持。企划推广消聚焦几个炮主要板块舌：销售中第心商业爆氛围包伐装工地现场盛氛围包装商圈周遭熔户外引导雄系统销售资加料设计妇制作派啦发投递报纸媒体蚁的适度曝三光现场商尿业活动称的氛围蚊营造美欣滨江丽景商业街个案广告预算表案名：美欣滨江丽景单位：万元核算日期：2006/08/24

项

目

预

算

说

明

（一）

接

待

中

心

类

101设计费

102土建费

103装修费5室内装潢、星条旗、吊旗、画面、店招制作104办公设备

105冷气安装

106电话安装

107水费

108电话费

109照明电费

（一）合计5

案名：美欣滨江丽景单位：

万元核算日期：2006/08/24（四）

招

牌

看

板

类401据点看牌6长江路昆太路口、柏庐大桥路口、电大路口402看板画面1楼体大型广告画面、条幅制作403竹架铁架

404精神堡垒2现场重要的导示牌，包括案名，电话等信息405帆布

406围墙

407罗马旗★4昆太路罗马旗。可机动选择。408LOGO墙

409灯箱制作

（四）合计13

（五）

图

表

类

501模型

502透视图类

503交通线路图

504晒蓝图

（五）合计

案名：美欣滨江丽景单位：

万元核算日期：2006/08/24（六）一般印刷类601说明书(楼书)

602套型图册

603手提袋12000份604销售海报1.55000份605合约书

606纸杯制作0.15000个607工地名片

608价目表

609其他

（七）

宣传

派报

（六）合计2.6

701派夹报

（含工资）315000份/次*2次702DM资料(含邮资)2针对商家资源投递资料703POP贴报（含工资）

（七）合计5

案名：美欣滨江丽景单位：

万元核算日期：2006/08/24（八）传播媒体类801NP10每月1次*8次*15000元/次802网络广告1

803CF制作1电视广告,以各有线台游动字幕为主804出租车广告

805RD

806车厢广告★612路公交。此项可机动选择807宣传车

808定点广告

809电话行销

（八）合计18

（九）SP活动类901促销活动4

902赠品奖品

903开盘活动

904房展会1

（九）合计5

案名：美欣滨江丽景单位：

万元核算日期：2006/08/24（十）企划杂志类1001摄影类

1002打字费

1003喷修费

1004参考书

1005制作费用

1006广告模特儿

（十）合计

（十一）业务杂支1101保全费用

1102介绍费用

1103工地杂支

（十一）合计

(一)～(十一)合计

总计

49.6

备

注

栏本广告预算为推广周期10个月的费用编列，预算标准为项目可销金额的0.6%计算。案例参考室内看板室内条皮幅及位包柱镰画面户外大型求广告牌招商道运旗苏州园塔区唯亭员广场局缘瑞部精神堡垒它示意图本案标志招商销售顾海报样本招商销浓售海报站样本第六部丽分剥双方器合作方吗式探讨9、静夜欠四无邻订，荒居常旧业贫暑。。202掠3/4幅/292023开/4/2沫9Satu冈rday化,Ap渔ril谦29,赚202310、雨中黄命叶树，灯围下白头人捷。。2023毒/4/2炒92023酷/4/2坏92023怖/4/2马94/29昆/202假35:底17:0帐8PM11、以我浸独沈久侦，愧君厅相见频傻。。202茶3/4白/29202各3/4逢/292023筑/4/2桥9Apr-策2329-坑Apr球-2312、故人粘江海别桌，几度具隔山川挪。。202悲3/4瓦/29202停3/4惩/292023盖/4/2崖9Sat伟urd瓣ay,轧Ap躁ril窗29撕,2益02313、乍见河翻疑梦腾，相悲协各问年上。。202昆3/4宫/292023膀/4/2描92023沃/4/2健92023勒/4/2而94/2不9/2孙02314、他乡惹生白发收，旧国择见青山纪。。29四喘月20健23202驼3/4晋/29202沟3/4谦/292023仅/4/2增915、比不了徒得就不比割，得不到钟的就不要协。。。四月2谊3202奋3/4抵/292023灯/4/2捉9202集3/4爷/294/2血9/2镇02316、行动出银成果，工欣作出财富除。。2023琴/4/2舞92023凝/4/2侄929A旬pril辫202作317、做前，歉能够环视毒四周；做桑时，你只浆能或者最锻好沿着以境脚为起点痒的射线向丈前。。2023清/4/2冤92023熔/4/2爹92023鼻/4/2欣92023味/4/2娇99、没有失邻败，只有素暂时停止旋成功！。202衔3/4代/29202爆3/4魂/29Sat蒸urd伸ay,饿Ap剪ril醒29训,2挣02310、很多刊事情努锐力了未方必有结询果，但软是不努渣力却什篮么改变炮也没有蓬。。2023灿/4/2忧92023改/4/2旨92023烘/4/2吵94/2担9/2忍023的5:脏17:池08涂PM11、成功就杜是日复一仇日那一点捏点小小努令力的积累顾。。2023侵/4/2质9202萝3/4剧/29202准3/4绣/29Apr估-2329-丢Apr闪-2312、世间成倡事，不求撇其绝对圆坊满，留一幅份不足，流可得无限辰完美。。2023奶/4/2鸭92023器/4/2阁92023盟/4/2止9Satu进rday扎,Ap肿ril坚29,主202313、不知香互积寺，数更里入云峰仙。。2023盲/4/2秆9202钥3/4艺/292023边/4/2截92023援/4/2嫩94/29映/202昏314、意志坚挡强的人能熔把世界放禽在手中像懒泥块一样嘉任意揉捏泳。29果四月纺202遮3202篇3/4辱/29202递3/4泪/29202鲜3/4牌/2915、楚塞三成湘接，荆系门九派通吴。。。四月2海32023煎/4/2检92023笛/4/2膀92023俘/4/2职94/2艇9/2唱02316、少年十援五二十时宣，步行夺夹得胡马骑发。。202歼3/4盐/29202香3/4炒/2929深Apr洽il弯202州317、空山新刮雨后，天巷气晚来秋府。。2023恼/4/2屈9202逮3/4烦/292023娃/4/2达92023佛/4/2仁99、杨柳蛛散和风绘，青山怪澹吾虑牌。。202火3/4恐/29202强3/4寒/29Sat垃urd盗ay,南Ap派ril腐29鸽,2登02310、阅读一夫切好书如熟同和过去哑最杰出的狸人谈话。2023住/4/2像9202尝3/4爆/29202玩3/4进/294/29销/202攻35:服17:0第8PM11、越是序没有本嫩领的就促越加自困命不凡炊。202由3/4床/292023扬/4/2霜9202斜3/4麻/29Apr奥-2329-阔Apr酿-2