房地产策划案例汇景新城中心

汇景新城中心营销推广实操方案五、铺位特点、业态规划及租售政策六、节点规划及销售、招商组织七、推货节奏及回款计划八、开盘前整合推广细案及整体营销费用预算九、客户资源及行销组织一、新政下的房地产市场分析二、目标客户群体分析三、项目核心定位四、价格定位一、新政下的房地产市场分析

通过“927”紧缩房贷对市场的影响和厦门市场的反映分析，为项目推货的可操性找到了依据，同时为商铺找到了客户群，为住宅找到了类比对象。供操盘参考。我们的阻力市场因素：新政出台，紧缩贷款，加大客户资金压力“927”紧缩房贷，增强市场调控预期9月27日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，旨在遏制投机炒作，防范房地产市场金融风险。政策核心内容：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”

。政策主要目的：一方面，向市场传递中央遏制投机炒作、稳定房价的宏观调控的信号，为黄金周楼市降温。另一方面，旨在控制银行房贷金融风险，防范于未然。

首付——增加月供——减少利息——增加购房门槛提高调控预期增强整体需求被挤压购房欲望受抑制后续新政、加息隐患，客户观望气氛浓郁加息预期仍然浓重，

自3月以来央行已加息五次，预期未来加息压力仍然比较大，同时，在宏观经济过热的情况下，央行将有可能在年内调整“小步快跑”的策略，通过提升加息的幅度，增强调控效果；3月18日5月19日7月21日8月22日9月15日0.27%6.39%0.18%6.57%0.27%6.84%0.18%7.02%0.27%7.29%加息日期加息幅度调整后一年期贷款利率受9.27房贷新政影响，10月份厦门房地产市场提前“入冬”，商品住宅成交量明显减少。11月成交量略有回升。厦门市11月份商品住宅成交量为30.80万平方米，2205套。在商品居住用房户型面积方面，以成交套数来分析，80-90平方米户型成交最多，共596套，占成交面积总数的16.57%；以成交面积来分析，比例最高的是144-188平方米户型，成交534套，占成交面积总数的27.09%。大于180平方米的有139套。120-144平方米的有455套，这三者加起来占总销售面积的57.25%。相比10月，大户型的商品居住用房比例下降13.75%，但仍是目前楼市销售的主力军。从厦门市2007年1至11月商品居住用房分户型销售情况看，120至144平方米和144至180平方米户型所占比例最大，分别占总量的23.99%、22.881%，180平方米以上的户型占总销售量的15.94%，100至120平方米户型占总量的比例为11.25%，其余各户型所占比例均小于10%。从购房人群分布来看，今年前11个月，厦门本地人购房面积占购房总量的47.10%，外地人占总量的52.09%，外地购房人群中，福建省内占大多数，占总量的38.10%。从购房均价上看，境外人士购房价最高，每平方米均价11007元，外省市人群购房均价最低，均价每平方米8522元。厦门房价影响12月，厦门住宅总成交1716套，住宅签约面积200787.19平方米，总成交金额22.7亿元。住宅均价11307.49元/平方米，比上月上涨11.69％。其中，岛内住宅均价16372.05元，上涨15.59％，岛外住宅均价6670.64元，下跌9.90％。12月住宅成交量创下了今年下半年厦门住宅市场成交新低，1716套，在全年各月份中排名倒数第三，仅比2月和4月略高。本月的住宅成交与上月各区均有领头楼盘成交过百、多点开花的情形形成鲜明对比，岛内外六区中，仅思明和集美两区成交量上升，其余四区纷纷下跌。本月仅有3个楼盘成交过百套，分别来自集美区的夏商·大学康城二期、乐活小镇和思明区的海峡国际社区，是本月住宅市场的主角。交易量全年第三低，房价却是全年第三高。12月全市住宅均价再度上扬，11307.49元/平米，比上月上涨11.69％，仅比今年6月和10月低。岛内价格上涨是主要原因，特别是思明区，涨幅将近30％，创下该区全年新高。同时，岛内住宅均价也创下今年最高记录。说明:1、从单价和套数分析，低价位、小户型、自住型客户为主2、从总金额分析，市场仍有相当的购物能力和欲望。从对海峡国际社区、阳光世纪广场、鲁能领秀城、蓝湾国际、万科金域等的单价、金额和套数分析，仍有相当的实力客户；此部分人群的投资特点与我项目商业投资客实力接近。从片区位置和单价分析，可将大唐世家列为住宅竞争研究对象。资源客户从厦门市商品住宅销售数据分析，得出：1、年底小户型、自住型客户增多，对我项目是利好消息；2、9.27房贷新政对厦门房地产销售市场有一定的影响，但从12月份价格看，量低价升，对投资客有相当影响；3、福建省内市场和台湾客户是营销重点；4、以海峡国际社区的客户为商业模拟客群，挖掘客户特点和营销措施；说明我司制定的销售目标计划相对客观和可实现性。5、以大唐世家的客户为住宅竞争对象，研究营销卖点，迎合客户购买心理，抓住年底时机，争取开门红；如何打破“瓶颈”，使项目做到开门红？

在这样的市场背景以及项目背景之下，我们应该选择一条“快速去货、尽快回笼资金，以解决项目积压的资金压力及规避市场风险”的“稳妥道路”我们的方向二、目标客户群体分析

我们的客户是由投资客户和自营客户两部分群体构成，均为有投资眼光和经济实力的高端群体。可充分挖掘汇景的资源优势和利用闽南富裕之地的地缘优势。投资客群核心客户是闽南地区的老板阶层年龄：30—50岁特征：高消费、高地位、高事业、有眼光、有实力描述：他们多企业公司的老板、高层管理人员、专业人士、有灰色收入的政府官员；他们想投资，追求财富最大化、财富可持续增长；他们想变现，将股市收益变成稳定的资产，将灰色收入漂白。自营客户是有竞争力行业或处于垄断地位的老板阶层特征：大型餐饮、休闲SPA、茶艺馆等行业，化妆品、服装、鞋帽等品牌领导者连锁企业或店面，经营面积较大资源客户行业协会区域商会政府机关台商协会温州商会泉州商会漳州商会市\区政协工商税务银行总商会餐饮协会服装协会茶叶协会地缘客户三、项目核心定位

对项目的优势进行了归纳提炼，在“全生活、中心城”的基础上进一步地提出幸福地产的新概念，提升汇景企业品牌，提升项目的品牌形象。我们项目的核心卖点配套中心商业中心地理、交通中心便捷价值投资价值地段价值我们的形象定位全生活·中心城进一步强调项目配套和品质价值强调区域价值及投资价值幸福地产幸福地三产理念三演绎当幸福三走进时三代，你三幸福吗三？幸福走三进政治——“幸福政三治”全三球升温,欧洲的三“幸福三星球指三数”、三世界幸三福数据三库幸福走三进社会——幸福指三数，和三谐社会三的综合三考量幸福走三进生活——东南亚三海啸引三发全世三界幸福三大研讨幸福走三进城市——厦门位三列中国三十大幸三福城市三之首幸福走三进片区——翔安人三“幸福三指数”三大幅攀三升幸福走三进地产——汇景集三团引领三中国地三产新时三代全生活三，就是三幸福生三活！幸福地三产理论教育主张、健康主张社交主张休闲主张幸福主张自我实现尊重需求社交需求安全需求生理需求购物主张、美食主张、娱乐主张全生活三定义——在有限三的时间里，可三以享受三多样的三服务，满足各三种需求三，从而三增强幸福感。根据马三斯洛层三次需求三理论，三人类由三较低层三次到较三高层次三，有生三理、安三全、社三交、尊三重和自三我实现三五类需三求，幸福地三产模式住宅社区区域型购物中心城市级齐全配套满足需求全生活幸福幸福地三产模式=区域型三购物中三心+住宅社三区+城市级三齐全配三套汇景新三城中心三，全生三活、中三心城——打造中三国首席三幸福地三产样板三社区幸福地三产整体三形象定三位汇景集三团，首三创中国三幸福地三产新模三式企业形三象战略三定位四、价三格三定位在对市三场调研三和项目三建筑特三点的分三析基础三上，提三出项目三各楼层三的销售三均价。物业名称楼层售价元/m2租金元/m2/月销售政策瑞景国际商业广场负一层220001508%年回报率,4年付一层增值到3万元/m2二层18000120老虎城街铺一层150000一次性整场扣点26%+管理费1%+推广费1%翔安商业广场（马巷）一层街铺38800一次性0公摊一层内铺22000120销售完毕销售完毕二层15000新华都超市销售较少三层10000销售价三格和定三价说明1、鉴于三厦门目三前岛内三岛外差三别大，三考虑项三目特点三，暂定三以翔安三商业市三场为参三考对象三。2、考虑三到后期三经营的三压力和三风险，A1区和A2首层直三接销售三不保租三，A2除首层三外的其三他楼层三实行保三租式销三售。3、考虑A1、A2首层实三用率差三别较大三及翔安三商业广三场的定三价和租三约现状三，暂定A1首层均三价3.7万元，A2首层均三价2.4万元。4、价格三走势：A1：南高三中低，三北稍高A2：近纵三三路侧三高，马三新路侧三低，南三高中低三北稍高5、铺位三定价参三考因素三：人流、三通道、三主出入三口、门三面宽、三门面深三、主力三店、面三积大小三结合；厦门汇景新城销售货源统计表区域楼层建筑面积楼层均价楼层总价实用率A1

首层3432.023.700012698.4794-98%二层4883.071.80008789.5365%三层2880.721.50004321.0865%A2

首层8361.382.400020067.3154.30%二层6870.671.600010993.0754.30%三层7378.171.400010329.4454.30%四层5756.691.60009210.7054.30%负一层17392.772.156037498.81

合计56955.492.0000113908.42

五、铺三位特点三、业态三规划及三租售政三策通过对三商铺特三点的总三结，包三装了四三大置业三计划，三并提出三了解决三租售矛三盾的客三观方法三，进而三提出整三套的销三售政策三和招商三政策。A区---商铺4B区---商铺5C区---商铺6D区---三2#底E区---三1#底F区A1东G区---三5#底楼层分区分类一层二层三层四层合计A2A区商铺3618181890铺位

18181854面积(m2)2323.332041.822041.021636.498042.66B区商铺47212121110铺位

8181844面积(m2)3460.672549.332975.222205.7611190.98C区商铺42182020100铺位

20181856面积(m2)2577.382279.522361.931914.449133.27合计商铺125575959300铺位

465454154面积(m2)8361.386870.677378.175756.6928366.91层高4.5557

实用率54.2%54.2%54.2%54.2%

A1D区商铺1515

30面积(m2)798.61400.6

2199.2E区商铺1212

24面积(m2)601.751108.78

1710.53F区商铺30824+2486面积(m2)1370.72386.831646.16+1234.564638.27G区商铺1633

49面积(m2)660.951674.4

2335.35合计商铺736824+24189面积(m2)3432.024570.611646.16+1234.5610883.35层高4.53.83.8

实用率94-98%65%65%

传承家三业计划保值基三业计划空间兴三业计划四大置三业计划传承家三业计划保值基三业计划空间兴三业计划MIN三I创业计三划范围：A1、A2首层；特点：三首层旺三铺，人三流量大三，增值三潜力大三，投资三观念易三认同；销售模三式：直三接销售范围：A2二、三三层（次三主力店三部分）三及A1二层南三北单层三铺；特点：三主力店三经营，三稳定回三报，周三期长，三风险低三；销售模三式：返三租销售三；范围：A2四层和A1东的二三三联体三铺特点：三复式商三铺，主三力店经三营，稳三定回报三，周期三长，风三险低；销售模三式：A2四层——返租销三售；A1二层——直接销三售或带三租约发三售或返三租销售范围：A2负一层特点：三铺位较三小，品三牌竞争三力强，三经营灵三活，便三于出租三，风险三低；销售模三式：返三租销售三；究竟返多少?怎么返三呢?租售矛三盾解决三之道统一经三营权商家业主管理公三司二层租三金收入三测算

方案

月租金实际收入返租要求年租金实际支撑售价实际回报率租金总额售价8%年回报目标租金总年返租额楼层年补贴第4-6年楼层年补00%￥3,297,696160001280106.7￥8,793,856￥5,496,160￥6,375,545.6024554067503.38%￥3,709,908160001280106.7￥8,793,856￥5,083,948￥5,963,333.6035060075003.75%￥4,122,120160001280106.7￥8,793,856￥4,671,736￥5,551,121.6045566082504.13%￥4,534,332160001280106.7￥8,793,856￥4,259,524￥5,138,909.6056072090004.50%￥4,946,544160001280106.7￥8,793,856￥3,847,312￥4,726,697.6066578097504.88%￥5,358,756160001280106.7￥8,793,856￥3,435,100￥4,314,485.60770840105005.25%￥5,770,968160001280106.7￥8,793,856￥3,022,888￥3,902,273.60875900112505.63%￥6,183,180160001280106.7￥8,793,856￥2,610,676￥3,490,061.60980960120006.00%￥6,595,392160001280106.7￥8,793,856￥2,198,464￥3,077,849.6010851020127506.38%￥7,007,604160001280106.7￥8,793,856￥1,786,252￥2,665,637.6011901080135006.75%￥7,419,816160001280106.7￥8,793,856￥1,374,040￥2,253,425.6012951140142507.13%￥7,832,028160001280106.7￥8,793,856￥961,828￥1,841,213.60131001200150007.50%￥8,244,240160001280106.7￥8,793,856￥549,616￥1,429,001.60141051260157507.88%￥8,656,452160001280106.7￥8,793,856￥137,404￥1,016,789.60151101320165008.25%￥9,068,664160001280106.7￥8,793,856￥274,808￥604,577.60161151380172508.63%￥9,480,876160001280106.7￥8,793,856￥687,020￥192,365.60171201440180009.00%￥9,893,088160001280106.7￥8,793,856￥1,099,232￥219,846.40181251500187509.38%￥10,305,300160001280106.7￥8,793,856￥1,511,444￥632,058.40

方案

月租金收入返租补贴金额收益评估面积售价总金额租金收益第4年第5年第6年六年后收益

平方米元/m2万元万元万元万元万元万元

1406870.21600010992.32824.424￥637.6￥637.6￥637.6￥9,904.08不可行2456870.21600010992.32927.477￥596.3￥596.3￥596.3￥10,130.80不可行3506870.21600010992.321030.53￥555.1￥555.1￥555.1￥10,357.51不可行4556870.21600010992.321133.583￥513.9￥513.9￥513.9￥10,584.23不可行5606870.21600010992.321236.636￥472.7￥472.7￥472.7￥10,810.95不可行6656870.21600010992.321339.689￥431.4￥431.4￥431.4￥11,037.66可行7706870.21600010992.321442.742￥390.2￥390.2￥390.2￥11,264.38可行8756870.21600010992.321545.795￥349.0￥349.0￥349.0￥11,491.10可行9806870.21600010992.321648.848￥307.8￥307.8￥307.8￥11,717.81可行10856870.21600010992.321751.901￥266.6￥266.6￥266.6￥11,944.53可行11906870.21600010992.321854.954￥225.3￥225.3￥225.3￥12,171.25可行12956870.21600010992.321958.007￥184.1￥184.1￥184.1￥12,397.96可行131006870.21600010992.322061.06￥142.9￥142.9￥142.9￥12,624.68可行141056870.21600010992.322164.113￥101.7￥101.7￥101.7￥12,851.40可行151106870.21600010992.322267.166￥60.5￥60.5￥60.5￥13,078.11可行161156870.21600010992.322370.219￥19.2￥19.2￥19.2￥13,304.83可行171206870.21600010992.322473.272￥22.0￥22.0￥22.0￥13,531.55可行181256870.21600010992.322576.325￥63.2￥63.2￥63.2￥13,758.26可行二层返三租回报三测算三层租三金收入三测算

方案

月租金实际收入返租要求年租金实际支撑售价实际回报率租金总额售价8%年回报目标租金总年返租额楼层年补贴第4-6年楼层年补43%￥3,297,69614000112093.3￥7,694,624￥4,396,928￥5,166,390.4024554067503.86%￥3,709,90814000112093.3￥7,694,624￥3,984,716￥4,754,178.4035060075004.29%￥4,122,12014000112093.3￥7,694,624￥3,572,504￥4,341,966.4045566082504.71%￥4,534,33214000112093.3￥7,694,624￥3,160,292￥3,929,754.4056072090005.14%￥4,946,54414000112093.3￥7,694,624￥2,748,080￥3,517,542.4066578097505.57%￥5,358,75614000112093.3￥7,694,624￥2,335,868￥3,105,330.40770840105006.00%￥5,770,96814000112093.3￥7,694,624￥1,923,656￥2,693,118.40875900112506.43%￥6,183,18014000112093.3￥7,694,624￥1,511,444￥2,280,906.40980960120006.86%￥6,595,39214000112093.3￥7,694,624￥1,099,232￥1,868,694.4010851020127507.29%￥7,007,60414000112093.3￥7,694,624￥687,020￥1,456,482.4011901080135007.71%￥7,419,81614000112093.3￥7,694,624￥274,808￥1,044,270.4012951140142508.14%￥7,832,02814000112093.3￥7,694,624￥137,404￥632,058.40131001200150008.57%￥8,244,24014000112093.3￥7,694,624￥549,616￥219,846.40141051260157509.00%￥8,656,45214000112093.3￥7,694,624￥961,828￥192,365.60151101320165009.43%￥9,068,66414000112093.3￥7,694,624￥1,374,040￥604,577.60161151380172509.86%￥9,480,87614000112093.3￥7,694,624￥1,786,252￥1,016,789.601712014401800010.29%￥9,893,08814000112093.3￥7,694,624￥2,198,464￥1,429,001.601812515001875010.71%￥10,305,30014000112093.3￥7,694,624￥2,610,676￥1,841,213.60三层返三租回报三测算方案月租金收入返租补贴金额收益评估面积售价总金额租金收益第4年第5年第6年六年后收益

平方米元/m2万元万元万元万元万元万元

1407378.171400010329.438885.3804￥516.6￥516.6￥516.6￥9,664.90不可行2457378.171400010329.438996.05295￥475.4￥475.4￥475.4￥9,899.24不可行3507378.171400010329.4381106.7255￥434.2￥434.2￥434.2￥10,133.57不可行4557378.171400010329.4381217.39805￥393.0￥393.0￥393.0￥10,367.91可行5607378.171400010329.4381328.0706￥351.8￥351.8￥351.8￥10,602.25可行6657378.171400010329.4381438.74315￥310.5￥310.5￥310.5￥10,836.58可行7707378.171400010329.4381549.4157￥269.3￥269.3￥269.3￥11,070.92可行8757378.171400010329.4381660.08825￥228.1￥228.1￥228.1￥11,305.25可行9807378.171400010329.4381770.7608￥186.9￥186.9￥186.9￥11,539.59可行10857378.171400010329.4381881.43335￥145.6￥145.6￥145.6￥11,773.93可行11907378.171400010329.4381992.1059￥104.4￥104.4￥104.4￥12,008.26可行12957378.171400010329.4382102.77845￥63.2￥63.2￥63.2￥12,242.60可行131007378.171400010329.4382213.451￥22.0￥22.0￥22.0￥12,476.94可行141057378.171400010329.4382324.12355￥19.2￥19.2￥19.2￥12,711.27可行151107378.171400010329.4382434.7961￥60.5￥60.5￥60.5￥12,945.61可行161157378.171400010329.4382545.46865￥101.7￥101.7￥101.7￥13,179.94可行171207378.171400010329.4382656.1412￥142.9￥142.9￥142.9￥13,414.28可行181257378.171400010329.4382766.81375￥184.1￥184.1￥184.1￥13,648.62可行四层租三金收入三测算

实际收入返租要求方案月租金年租金实际支撑售价实际回报率租金总额售价8%年回报目标租金总年返租额楼层年补贴第4-6年楼层年补00%￥3,297,696160001280106.7￥8,793,856￥5,496,160￥6,375,545.6024554067503.38%￥3,709,908160001280106.7￥8,793,856￥5,083,948￥5,963,333.6035060075003.75%￥4,122,120160001280106.7￥8,793,856￥4,671,736￥5,551,121.6045566082504.13%￥4,534,332160001280106.7￥8,793,856￥4,259,524￥5,138,909.6056072090004.50%￥4,946,544160001280106.7￥8,793,856￥3,847,312￥4,726,697.6066578097504.88%￥5,358,756160001280106.7￥8,793,856￥3,435,100￥4,314,485.60770840105005.25%￥5,770,968160001280106.7￥8,793,856￥3,022,888￥3,902,273.60875900112505.63%￥6,183,180160001280106.7￥8,793,856￥2,610,676￥3,490,061.60980960120006.00%￥6,595,392160001280106.7￥8,793,856￥2,198,464￥3,077,849.6010851020127506.38%￥7,007,604160001280106.7￥8,793,856￥1,786,252￥2,665,637.6011901080135006.75%￥7,419,816160001280106.7￥8,793,856￥1,374,040￥2,253,425.6012951140142507.13%￥7,832,028160001280106.7￥8,793,856￥961,828￥1,841,213.60131001200150007.50%￥8,244,240160001280106.7￥8,793,856￥549,616￥1,429,001.60141051260157507.88%￥8,656,452160001280106.7￥8,793,856￥137,404￥1,016,789.60151101320165008.25%￥9,068,664160001280106.7￥8,793,856￥274,808￥604,577.60161151380172508.63%￥9,480,876160001280106.7￥8,793,856￥687,020￥192,365.60171201440180009.00%￥9,893,088160001280106.7￥8,793,856￥1,099,232￥219,846.40181251500187509.38%￥10,305,300160001280106.7￥8,793,856￥1,511,444￥632,058.40四层返三租回报三测算方案月租金收入返租补贴金额收益评估

面积售价总金额租金收益第4年第5年第6年六年后收益平方米元/m2万元万元万元万元万元万元1405756.69160009210.704690.8028￥637.6￥637.6￥637.6￥7,988.84不可行2455756.69160009210.704777.15315￥596.3￥596.3￥596.3￥8,198.86不可行3505756.69160009210.704863.5035￥555.1￥555.1￥555.1￥8,408.87不可行4555756.69160009210.704949.85385￥513.9￥513.9￥513.9￥8,618.88不可行5605756.69160009210.7041036.2042￥472.7￥472.7￥472.7￥8,828.90不可行6655756.69160009210.7041122.55455￥431.4￥431.4￥431.4￥9,038.91不可行7705756.69160009210.7041208.9049￥390.2￥390.2￥390.2￥9,248.93可行8755756.69160009210.7041295.25525￥349.0￥349.0￥349.0￥9,458.94可行9805756.69160009210.7041381.6056￥307.8￥307.8￥307.8￥9,668.95可行10855756.69160009210.7041467.95595￥266.6￥266.6￥266.6￥9,878.97可行11905756.69160009210.7041554.3063￥225.3￥225.3￥225.3￥10,088.98可行12955756.69160009210.7041640.65665￥184.1￥184.1￥184.1￥10,299.00可行131005756.69160009210.7041727.007￥142.9￥142.9￥142.9￥10,509.01可行141055756.69160009210.7041813.35735￥101.7￥101.7￥101.7￥10,719.02可行151105756.69160009210.7041899.7077￥60.5￥60.5￥60.5￥10,929.04可行161155756.69160009210.7041986.05805￥19.2￥19.2￥19.2￥11,139.05可行171205756.69160009210.7042072.4084￥22.0￥22.0￥22.0￥11,349.07可行181255756.69160009210.7042158.75875￥63.2￥63.2￥63.2￥11,559.08可行综上所三述，二三层租金三价格只三要达到65元/平方/月，即三可满足三返租条三件。三层租三金价格三只要达三到55元/平方/月，即三可满足三返租条三件。四层租三金价格三只要达三到70元/平方/月，即三可满足三返租条三件。四层租三金价格三不可能三达到70元/平方/月，可三通过提三高二三三层的租三金价格三进行补三贴。依据招三商经验三，四楼三的租金三只能达三到50元/平方/月，需三补贴801三.83万元。二层、三三层各三提高10元/平方/月，即三可超出三。因此，三租金价三格保底三为二层：75元/平方/月，三三层：65元/平方/月，四三层：50元/平方/月。也就是三说，只三要租金三达到上三述水平三，即可三保证三三年租金三与后期三回报持三平，保三证了发三展商的三既得利三益。在后期三经营管三理中，三尚有主三力店租三金收入三和洋快三餐租金三收入。三可预留三给经营三管理公三司作三三年市场三培育期三的推广三费用。经营管三理公司三自身可三从管理三费、广三告收入三、促销三收入中三维持正三常运营三。因此，三可从根三本上保三证永续三经营。销售政三策传承家三业计划保值基三业计划空间兴三业计划MIN三I创业计三划范围：A1、A2首层；销售模三式：直三接销售价格策三略：在三底价基三础上提三高10%，再进三行优惠A2二层、三三层（三次主力三店部分三）及A1二层南三北单层三铺；销售模三式：返租六三年,年回报三率为8%,前三年三在售价三中一次三性抵扣,第4-6年起按三季返还,回报率三为8.8三%。范围：A2四层和A1东的二三三联体三铺销售模三式：A2四层——8三%返租，三返租6年，前3年一次三性在售三价中扣三除，第4-6年起按三季返还,回报率三为8.8三%。A1二层——自营客三户或带三租约发三售范围：A2负一层销售模三式：8%返租，三返租时三间3年，第三一年在三售价中三扣除，三从第二三年按季三返还。租赁政三策租赁期三限：一三般为三三年，一三年一签三；次主三力店5-1三0年；主三力店（三超市）三：10-三20年；免租期三：半年三；免费装三修期：三开业前三均为免三费装修三期。租赁价三格：二层：75元/平方/月，三三层：65元/平方/月，四三层：50元/平方/月。六、节三点规划三及销售三、招商三组织结合项三目预售三证获取三时间，三提出招三商、销三售的时三间节点三，并对三招商销三售的组三织进行三了探讨三，并列三出具体三的工作三内容和三需发展三商配合三的工作三。08.0108.0308.0508.0708.0908.1109.0109.0309.0509.0709.0909.1110.0110.03理念传三播认购期开盘旺三销期借势热三销期强势持三销期尾盘推三销期主力店三意向大次主三力店意三向次主力三店意向品牌店三意向主力店三合同大次主三力店合三同次主力三店合同品牌店三合同商场开三业9月28日汇景新三城中心三销售组三织流程组织流程认筹认购（解筹）合同金额1万诚意金5万定金优惠措施次序优惠付款方式折扣、开盘当天次序优惠抽奖优惠政策前10名认筹客户享有30000元额外优惠前11-30名认筹客户享有20000元额外优惠前31-100名认筹客户享有15000元额外优惠前101-200名认筹客户享有10000元额外优惠一次性付款96折银行按揭98折轻松分期付款99折文件意向认购须知、认购意向书付款方式、认购须知、认购书商品房买卖合同租赁合同委托管理合同优惠政三策：自200三8年2月18日起至3月22日期间三，项目三接受内三部意向三登记，三交付意三向金一三万元正三并签订《认购意三向书》。根据铺三位分区三数量和三推货节三奏估算三，开盘三时推出三铺位达80个，蓄三客量须三达到160人方可三开盘。资源客户本地客户省内客户阻击拉客20-40人60-100人30-40人40-50人汇景新三城付款三方式付款方式一次性付款银行按揭轻松分期优惠优惠折扣96折98折99折定金签定认购书并一次性支付定金5万元交付定金七天内并签署《商品房买卖合同》50%（含定金）50%（含定金）30%（含定金）交付时限签定认购书一个月内支付30%10%签定认购书二个月内支付20%10%签定《商品房买卖合同》后十天内余下50%办理银行按揭余下50%办理银行按揭优惠政三策：自200三8年2月18日起至3月22日期间三，项目三接受内三部意向三登记，三交付意三向金一三万元正三并签订《认购意三向书》，在此三期间：前10名认购三的客户三享有300三00元的额三外优惠三，前11-三30名认购三的客户三享有200三00元的额三外优惠三，前31-三100名认购三的客户三享有150三00元的额三外优惠三，前101三-20三0名认购三的客户三有100三00元额外三优惠备注：三此付款三方式谨三供参考三，最终三解释权三归厦门三汇景置三业有限三公司所三有。汇景新三城商铺三认购意三向须知汇景新三城意向三登记表汇景新三城中心三商铺认三购须知汇景新三城中心三商铺认三购书汇景新三城中心三商铺装三修标准商铺平三面图商铺价三格表销售细三化工作三：销售需三发展商三配合工三作：1、预售三证获取三时间；2、厦门三市商品三房买卖三合同；3、按揭三银行；4、付款三方式及三优惠政三策；5、认筹三优惠政三策；6、相关三销售文三件的审三批；7、产权三面积确三认8、业态三规划的三确认9、相关三物料的三印刷；10、营销三推广费三用的到三位；11、工程三进度；汇景新三城中心三租赁组三织流程租赁组织流程租赁意向租赁确认租赁合同备注金额无（意向金）5000元（定金）押二付二文件租赁意向书租赁确认书租赁合同、管理守则审批流程细化工三作：租赁须三知汇景新三城中心三商铺招三商流程汇景新三城中心三租赁意三向书客户登三记表客户跟三进表商铺租三金计价三表租赁优三惠条件租赁价三格（讨三论稿）租赁合三同（讨三论稿）需发展三商配合三工作：1、用地三许可证三；2、企业三营业执三照；3、电玩三牌照；4、项目三最终建三筑图纸三电子版三；5、招商三优惠政三策；6、招商三条件；7、相关三销售文三件的审三批；8、相关三物料的三印刷；9、工程三进度；销售、三招商目三标及回三款计划从月度三与推货三节奏的三组合对三销售目三标进行三了分解三，从厦三门房地三产销售三的回款三看比较三可行。三并从意三向招商三和合同三签约两三个阶段三对招商三目标进三行分解三落实，三进行对三回款进三行了总三体预算三。销售阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段合计完成比例30%20%25%15%90%起止月份2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年10月2009年1月10个月月度销售率12%10%8%9%6%5%15%10%8%7%90%累计销售面积(平方米)5274.664395.553516.443955.992637.332197.776593.324395.553516.443076.8839559.94传承家业(11793.4)面积(m2)3500300015005005005001000500500293.411793.4本部比例29.7%25.4%12.7%4.2%4.2%4.2%8.5%4.2%4.2%2.5%100.0%完成金额103509062360012001200120024001200120070432116保值基业(18819.45)面积(m2)1774.661395.552016.441955.991137.33697.772200.322095.551516.442283.4817073.54本部比例9.4%7.4%10.7%10.4%6.0%3.7%11.7%11.1%8.1%12.1%90.7%完成金额266220933025293417061047330031432275342525610空间兴业(8637.41)面积(m2)

15001000100010008005005006300本部比例

17.4%11.6%11.6%11.6%9.3%5.8%5.8%72.9%完成金额

2400160016001600128080080010080MINI创业(4392.77)面积(m2)

2393100010004393本部比例

54.5%22.8%22.8%

100.0%完成金额

515921562156

9471合计月度金额130121115566256534450638471246077796431492977277阶段金额3079214887202391136077277招商阶段招商面积类型备注意向招商期2007.11-2008.213000主力店大型超市2008.3-2008.410000次主力店中西快餐、电器卖场、儿童乐园、折扣店、婚纱摄影、电玩、餐饮、娱乐、美容、SPA、棋牌、沐足、书店、银行、邮局等为主2008.5-2008.620000次主力店中西快餐、电器卖场、儿童乐园、折扣店、婚纱摄影、电玩、餐饮、娱乐、美容、SPA、棋牌、沐足、书店、银行、邮局等为主2008.7-2008.1213050品牌店及散户服装、皮具、鞋帽、精品、饰品、珠宝、通讯、钟表、儿童用品等招商阶段招商面积累计招商率%合同签约期2009.11300020%大型超市2009.31000038%中西快餐、电器卖场、儿童乐园、折扣店、婚纱摄影、电玩、餐饮、娱乐、美容、SPA、棋牌、沐足、书店、银行、邮局等为主2009.4800053%中西快餐、电器卖场、儿童乐园、折扣店、婚纱摄影、电玩、餐饮、娱乐、美容、SPA、棋牌、沐足、书店、银行、邮局等为主2009.5500063%中西快餐、电器卖场、儿童乐园、折扣店、婚纱摄影、电玩、餐饮、娱乐、美容、SPA、棋牌、沐足、书店、银行、邮局等为主2009.6500073%服装、皮具、鞋帽、精品、饰品、珠宝、通讯、钟表、儿童用品等2009.7280078%服装、皮具、鞋帽、精品、饰品、珠宝、通讯、钟表、儿童用品等2009.8100080%服装、皮具、鞋帽、精品、饰品合计4480080%七、开三盘前整三合推广三细案及三整体营三销费用三预算结合开三盘时间三，对公三关活动三和媒体三推广进三行了细三案建议三，并提三出大概三的费用三预算。三结合总三体推货三要求，三提出了三总的费三用预算三。12.2608.1.208.1.908.1.1608.1.2308.1.3008.2.608.2.1308.2.2008.2.2708.3.508.3.1208.3.1908.3.29理念传三播期春节值三班期住宅商三铺同时三认购期商铺认三购期翔安发三展论坛目的：三教育市三场人员：三政府、三规划、三专家、三商会、三开发商三、媒体商业地三产论坛树品牌三、提形三象人员：三商业专三家、政三府、商三会、开三发商、三媒体闽南商三道进翔三安提升商三业信任三度促进住三宅开盘三旺销人员：三商业专三家、商三会、开三发商、三媒体泉州晋三江漳州三购铺团提升商三业人气三度促进商三业开盘三旺销人员：三当地资三源、媒三体开盘旺三销期全生活—幸福地三产理念三演绎住宅开盘3月9日商业开盘3月22日住宅认三购期项目亮三相商住同三推主推住三宅住宅开三盘主推商三业元宵焰三火晚会目的：三吹响进三军号角人员：三与政府三合办媒体公关活三动构想活动主三题：翔安发三展论坛活动时三间：200三8年1月中旬媒体部三署：由厦门三知名媒三体——厦门日三报主办三，对此三活动进三行软文三持续报三道，并三配合报广、三户外大三牌、围三挡以及三电台等三媒体报三道。从三区位和三发展趋三势上进三行市场三培育，三认同项三目，提三升项目三知名度三。目的及三作用：1、通过三各阶层三、各部三门权威三人士对三项目及三翔安发三展的看三法，进三行市场三教育，三培育潜在三投资群三体，引三发市场三对项目三的关注三，树立三项目知三名度；2、配合三硬广投三放，引三发市场三的持续三关注，三强化项三目整体三形象及三市场认三可度。阶段性三活动一活动主三题：汇景新三城中心·翔安不三夜天——元宵焰三火晚会活动时三间：200三8年2月18日—22日媒体部三署：事前与三翔安区三政府沟三通，合三办晚会三。事前三通知各三大厦门三市的电三台、报三纸发布三活动信息的三预告，三并伴随三项目信三息的软三文炒作三，随后三对活动三进行实三时软文三炒作及三报广、三户外大牌三的密集三式的项三目宣传三。目的及三作用：1、为春三节后住三宅开盘三造势，三也是进三军的号三角；2、通过三对活动三信息的三发布，三引发市三场对项三目的关三注，并三暗示市三场，项三目即将三发售。3、以阶三段性持三续软文三报道配三合硬广三投放，三引发市三场的持三续关注三，强化三项目即三将发售信息三及提升三市场认三可度、三关注度三。阶段性三活动二活动主三题：闽南商三道进翔三安活动时三间：200三8年2月25日—26日媒体部三署：事前与三各行业三协会、三商会沟三通，共三商翔安三商业发三展大计三。事前三通知各三大厦门三市的电台、三报纸发三布活动三信息的三预告，三并伴随三项目信三息的软三文炒作三，随后三对活动三进行实三时软文炒三作。目的及三作用：1、通过三商家对三项目的三热烈关三注，为三春节后三住宅开三盘造势三；2、通过三对活动三信息的三发布，三引发市三场对项三目的关三注，并三暗示市三场，项三目即将三发售。阶段性三活动三活动主三题：汇景新三城中心三住宅开三盘仪式活动时三间：200三8年2月28日媒体部三署：邀请厦三门知名三媒体现三场报道三，配以三硬广宣三传、软三文炒作目的及三作用：住宅开三盘信息三的发布三，引爆三项目，三为商业三开盘预三热。阶段性三活动四活动主三题：200三8厦门商三业地产三论坛——新翔安三腾飞活动时三间：200三8年3月12日活动构三成：论三坛+项目投三资推介三会媒体部三署：邀请中三国商业三地产联三盟及厦三门本地三著名专三家、开三发商代三表，由三厦门主三流媒体主办三，针对三论坛的三进行系三列报道三和软文三炒作。目的及三作用：通过商三业论坛三的举办三，深化三市场对三企业及三项目的三认知程三度，强三化潜在三消费者对三项目的三信心。阶段性三活动五活动主三题：泉州、三漳州、三浦田购三铺团火三爆认购——汇景新三城中心三投资密三码解析活动时三间：200三8年3月18日—22日媒体部三署：事前进三行异地三的行销三活动、三同时发三展商展三开资源三利用，三虚实两三方面准三备炒作三话题广告公三司自己三写稿，三通过各三大厦门三市的电三台、报三纸活动三信息的三软文炒三作，为三商业开三盘造势。目的及三作用：1、通过三投资客三对项目三的热烈三关注和三火爆抢三购，为三商业开三盘造势三；2、通过三对活动三信息的三发布，三引发市三场对项三目的关三注，增三强市场三信心，三拉动项三目认购三。阶段性三活动六活动主三题：汇景新三城中心三商业开三盘活动时三间：200三8年3月28日媒体部三署：邀请厦三门知名三媒体现三场报道三，配以三硬广宣三传、软三文炒作目的及三作用：商业开三盘信息三的发布三，引爆三项目，三为商业三旺销加三温。阶段性三活动七活动主三题：感恩祖三先，传三承家业活动时三间：200三8年4月2日-8日活动构三成：由三台商协三会组织三人员，三四大神三庙进香三活动。感恩祖三先·台海一三家亲三清明祭三祖晚会投资说三明会闽南人三的信仰三中有“分炉”、“进香”的习俗三，简单三点就是三拜神。三厦门是三当年闽三南人去三台湾的三出发港三口，有三四座在三台湾拥三有数十三乃至数三百座分三庙的祖三庙，即三海沧青三礁保生三大帝慈三济宫、三同安“银同妈三祖”庙、翔安池三王爷元三威殿、灌口三二郎神三凤山祖三庙。自三上世纪三八十年三代以来三，每一三年都有三数万台三胞组成三进香团三来这几三座庙进三香祭拜三。闽南三民间信三仰是维三系两岸三民众的三一条重三要的精三神纽带三，在共三同的祭三拜、巡三境、迎三神赛会三中，更三多的台三胞到厦三门来探三亲、祭三祖、创三业。媒体部三署：利用华三侨回乡三扫墓的三时机，三抓住商三铺便于三家业传三承的投三资特点三，抓住三客户的三心理，三吸引投三资，推动商三铺销售三。配以三硬广宣三传、软三文炒作三，推动三全面市三场热点三。目的及三作用：利用汇三景“感三恩祖先三”活动三的炒作三，引起三市场关三注，和三商铺投三资的热三议，推动商三铺销售三。阶段性三活动八活动主三题：体验奥三运·汇景奥三运火炬三传闽南活动时三间：200三8年5月1日活动构三成：1、在厦门三、翔安三、泉州三、漳州三、龙岩三、三明三、浦田三、晋江三、石狮三、南安三等地，三模拟火三炬传递三活动。2、邀请三台湾商三会人士三参与，三引发社三会广泛三关注。3、请福三建籍前三奥运冠三军作秀三。媒体部三署：邀请厦三门及闽三南各地三知名媒三体现场三报道，三配以硬三广宣传三、软文三炒作，三扩大项三目在当三地影响三力和知三名度，三促进住三宅和商三业的销三售。目的及三作用：1、以体三验为联三接，体三验经济三、体验三购物、三体验奥三运，提三升项目三在各地三的知名三度；2、引发三社会广三泛议论三，提升三项目知三名度，三促进住三宅和商三业销售三。阶段性三活动九媒体推三广计划日期星期主题方向广告形式媒体版面07.12.29六全生活，就是幸福生活软文厦门日报厦门晚报海峡导报全版主标：汇景打造中国幸福样板社区副标：接待中心今日开放硬广全版08.01.02三企业访谈汇景集团，首创中国幸福地产新模式//幸福地产新模式解析软文厦门晚报海峡导报全版高尚住宅+铂金旺铺联袂推出硬广全版08.01.09三住宅总形象+商业信息主题：十大幸福指标，飙升生活质素硬广半版08.01.16三5.8米绝版挑高王，生活高人一等（附加住宅总形象、商业信息）硬广半版08.01.23三5.8米绝版挑高王，生活高人一等（附加住宅总形象、商业信息）硬广半版08.02.27三后天，住宅开盘硬广全版08.02.28四明天，住宅开盘硬广全版08.02.29五今天，住宅开盘硬广三报联发全版08.03.03一住宅火爆开盘分析软文配图厦门晚报海峡导报半版08.03.05三携住宅开盘火爆之势，商业即将火爆开盘硬广半版08.03.12三主推商业硬广半版08.03.13四主推商业硬广半版08.03.20三后天，商业开盘硬广全版08.03.21