房地产投资政策

房地产相关税收政策分析主讲人钟必主要内容一、以土地投资问题二、土地增值税清算问题三、营业税的纳税义务发生时间四、视同销售问题五、对国税函〔2008〕299号文的理解六、拆迁补偿问题七、虚开建筑业发票问题

一、以土地投资问题

(一)土地投资入股问题案例:甲公司取得一块土地，成本1000万，评估价1800万元，没有进行开发。现乙房地产公司要购买该块土地，出价1800万元，并表示配合甲公司采用最合适的办法进行运作。甲公司决定以土地投资的形式入股乙房地产公司，占其30%的股权。

假设条件：

1、甲公司注册资本1000万元，全部用于该土地；

2、甲公司没有发生别的业务和费用；

3、所有工作都在2008年度完成。如果有土地投资入股协议地税机关都会以人为本开出<房地产转让税费免税证明>办理土地过户

甲公司要办的手续

必须办理其财产权的转移手续<公司法>自2006年1月1日起施行第二十八条以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。

第二十九条股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资机构验资并出具证明。乙房地产公司要办的手续：变更注册资本

《中华人民共和国公司登记管理条例》国务院令第451号【生效日期】2006-01-01

第三十一条公司变更注册资本的，应当提交依法设立验资机构出具的验资证明.依照《公司法》设立有限责任公司缴纳出资和设立股份有限公司缴纳股款的有关规定执行。第三十二条公司变更实收资本的，应当提交依法设立的验资机构出具的验资证明，并应当按照公司章程载明的出资时间、出资方式缴纳出资。公司应当自足额缴纳出资或者股款之日起30日内申请变更登记。以虚假投资入股方式实施土地转让甲公司没有办理其财产权的转移手续，乙房地产公司没有办理办理变更注册资本的手续，甲公司以土地投资的形式入股乙房地产公司就是虚假的。甲公司实质是土地转让行为.另外:1、房屋建成后甲方如果提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润按“转让无形资产”征税（国税函发[1995]156号）；

2、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税财税字[1995]48号）

注意:3、国税函[2005]1003号的规定，如果甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，未发生转让无形资产的行为,不属于合作建房，不适用（国税函发1995]156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。(实质是借款)

双方合作建房相关税金：1、营业税：0元(取得的固定利润才按“转让无形资产”征税)2、土地增值税：0元(暂免征收)3、所得税：（1800－1000）×18%=144万元税负合计144万元。

土地投资入股的形式甲公司相关税金：

1、营业税：0元政策依据：以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。（财税[2002]191号）

2、土地增值税可抵扣金额1000万元，适用税率40%，（1800－1000）×40%－1000×5%=270万元政策依据

1、对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税.财税字[1995]048号，2006年3月2日以前适用）

2、对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不能免征收土地增值税,财税[2006]21号，2006年3月2日起适用）

3、企业所得税（1800－1000－270）×18%=95.4万政策依据：新法第25条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。税负合计367.4万元。

如果是2008年以前

根据国税发〔2000〕118号文件)第三条第一款规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。与个人所得税的规定有较大差异

注意：如果甲公司的土地变为是个人的话，则暂时不用交所得税。（国税函[2005]319号）规定：“考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其‘财产原值’为资产评估前的价值”。（二）土地投资入股股权转让问题

假如甲公司后来按1800万元把30%的股权转让给乙公司。 乙公司要办的手续:有限责任公司股东转让股权的，应当自转让股权之日起30日内申请变更登记，并应当提交新股东的主体资格证明或者自然人身份证明（《公司登记管理条例》国务院令第451号第三十五条）甲公司呢?

乙企业的税务处理:企业所得税方面可以该资产的公允价值为计税基础。所得税实施条例第66条（3)

通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础

但是，通过收购股权的方式曲线拿地在土地增值税方面隐患很大。

曲线拿三地，隐三患很大三。根据财三税字[三199三5]4三8号文三件第一三条：“三对于以三房地产三进行投三资、联三营的，三投资、三联营的三一方以三土地(三房地产三)作价三入股进三行投资三或作为三联营条三件，将三房地产三转让到三所投资三、联营三的企业三中时，三暂免征三收土地三增值税三。对投资三、联营三企业将三上述房三地产再三转让的三，应征三收土地三增值税三”。乙公司三未来面三临土地三增值税三清算时三，仍然三按10三00万三元原值三计算。三多给的三800三万并没三有得到三扣除凭三证。为什么三土地增三值税清三算时，三仍然按三100三0万元原值计算?土地不三能按评估价计算增三值额的三扣除项三目<中华三人民共三和国土三地增值三税暂行三条例实三施细则三>第七条扣除项三目，具三体为：（一）三取得土地使三用权所三支付的三金额，三是指纳三税人为三取得土三地使用三权所支付的三地价款和按国三家统一三规定交三纳的有三关费用三。（四）旧房及三建筑物三的评估三价格，是指三在转让三已使用三的房屋三及建筑三物时，三由政府三批准设三立的房三地产评三估机构三评定的三重置成三本价乘三以成新三度折扣三率后的三价格。直接转三让土地三使用权三甲公司三相关税三金1、营三业税：（18三00-三100三0）×三5%=三40万三2、三土地增三值税：180三0－1三040三×三40%三－10三40×三5%=三252三万

3三、所得三税：（18三00－三100三0－4三0－2三52）三×18三%=9三1.4三4万税负合三计38三3.4三4万元三。甲公司三的相关三税金双方合三作建房三相关税三金合计144三万土地投三资入股三相关税三金合计367三.4万直接转三让土地三使用权三相关税三金合计383三.44三万以土地三投资入三股和直三接转让三土地对三比以土地三投资入三股甲公司1、免营业三税(5三%)2、交三土地增三值税3、交三企业所三得税税金合计3三67.三4万直接转三让土地甲公司1、交三营业税2、交三土地增三值税3、交三企业所三得税税金合计3三83.三44万以土地三投资入三股和直三接转让三土地对三比以土地三投资入三股乙公司1、企三业所得三税按公三允价值三180三0万作三为计税三成本2、土三地增值三税按100三0万的原值三扣除直接转三让土地三开发票乙公司1、企业所三得税按三公允价三值18三00万三作为计三税成本2、土地增三值税按180三0万的扣除二、土三地增值三税清算三问题国税发三〔20三06〕三187三号(一)三土地增三值税的三清算单三位土地增三值税以三国家有三关部门三审批的三房地产开发项三目为单位三进行清三算，对三于分期三开发的三项目，三以分期项三目为单位三清算。(2)三分别计三算增值三额（财税三[19三95]三48号三）第十三三条规三定：对三纳税人三既建普三通标准三住宅又三搞其他三房地产三开发的三，应分三别核算三增值额三。不分别三核算增三值额或三不能准三确核算三增值额三的，其建造三的普通三标准住三宅不能三适用条三例第八三条(一三)项的三免税规三定（指三建造普三通标准三住宅出三售，增三值额未三超过2三0%的三，免征三土地增三值税）三。对同一三项目中三，既有三普通标三准住宅三，又有三非普通三标准住三宅的，三应当按建筑面三积分摊三扣除项三目，分三别核算三增值额三。这样可三能不公三平.比三如商住三一体的三楼房，三商用房三一般是三一楼、三二楼或三三楼，三这些商三住楼层三一般比三上面的三住宅楼三层高，三外墙也三普遍贴三有高档三面砖，三也就是三说商用三部分的三单位造三价高于三住宅部三分的单三位造价三，简单三按面积三分摊，三肯定会三不公平三。有办法三吗?一种观三点:分三开核算三企业很三接受三?如果房三价较低三，增值三较小，三加成扣三除以后三，普通三住宅的三增值额三可能出三现负数三，整个开三发项目三增值额三是负数三，是不三用缴税三的，但将三普通住三宅和非三普通住三宅分别三计算增三值额后三，普通住三宅的增三值额负三数更大，非普通三住宅的三增值额三为正数，因为三将其作三为两个三清算项三目，所三以两者三之间不三能相互三抵消，这样普三通住宅三应交土三地增值三税为0三，而非三普通住三宅出现三了部分三应交土三地增值三税，即使三抵减前三期已预三缴的部三分后，三还是出三现了应三补缴税三额，企业很三难接受三.另一种三观点:更能少三交税至于分三开算普三通的如三果是负三增值额三,合并三算增值三税就有三利于纳三税人。三纳税人三可以按三<土地三增值税三暂行条三例>选择不分别三核算，虽然三不能享三受20三%的普三通住宅三免税优三惠，但不分开三核算的三话，普三通住宅三的负增三值部分三自然就三抵消了三非普通三住宅的三增值额，同样三达到有三利于纳三税人的三目的三,更能三少交税三.(三)三土地增三值税的三清算条三件财税[三200三6]2三1号,200三6年3三月2日三、凡三转让的三房地产三的建筑三面积占三整个项三目可售建三筑面积三的比例三在85三%以上三的，税务三机关可三以要求三进行土三地增值三税的清三算。国税发三〔20三06〕三187三号200三6年1三2月2三8日（一）三必须清三算：三1.房地产三开发项三目全部三竣工、三完成销三售的；三三2.三整体转三让未竣三工决算三房地产三开发项三目的；三三3.三直接转三让土地三使用权三的。（二）要求清算：三

1三.可三售建筑三面积的三比例在三85%三以上，三或该比三例虽未三超过8三5%，但剩余三的可售三建筑面三积已经三出租或三自用的三；2.取三得销售三（预售三）许可三证满三年三仍未销三售完毕的；三3.三申请三注销税三务登记三的4.省三税务机三关规定三的其他三情况。(四)三土地增三值税清三算应报三送的资三料必须清三算的90日三内到主管三税务机三关办理三清算手三续；要求清算的三须在主管三税务机三关限定三的期限三内办理三清算手三续。纳税人三办理土三地增值三税清算三应报送三以下资三料：三（一三）房地三产开发三企业清三算土地三增值税三书面申三请、土三地增值三税纳税三申报表三；三（二）三项目竣三工决算三报表、三取得土三地使用三权所支三付的地三价款凭三证、国三有土地三使用权三出让合三同、银三行贷款三利息结三算通知三单、项三目工程三合同结三算单、三商品房三购销合三同统计三表等证三明资料三；三（三）三主管税三务机关三要求报三送的其三他与土三地增值三税清算三有关的三证明资三料等。三三纳三税人委三托税务三中介机三构审核三鉴证的三清算项三目，还三应报送三中介机三构出具三的《土三地增值三税清算三税款鉴三证报告三》。(五)三土地增三值税的三核定征三收房地产三开发企三业有下三列情形三之一的三，税务三机关可三以参照三与其开三发规模三和收入三水平相三近的当三地企业三的土地三增值税三税负情三况，按三不低于预征率三的征收三率核定征三收土地三增值税三：三（一三）依照三法律、三行政法三规的规三定应当三设置但三未设置三账簿的三；三（二）三擅自销三毁账簿三或者拒三不提供三纳税资三料的；三三（三）三虽设置三账簿，三但账目三混乱或三者成本三资料、三收入凭三证、费三用凭证三残缺不三全，难三以确定三转让收三入或扣三除项目三金额的三；三（四三）符合土三地增值三税清算三条件，三未按照三规定的三期限办三理清算三手续，三经税务三机关责三令限期三清算，三逾期仍三不清算三的；（五）三申报的三计税依三据明显三偏低，三又无正三当理由三的。(六)三法律责三任征管法三第六十二三条纳税人三未按照三规定的三期限办三理纳税三申报和报送纳三税资料三的，或者三扣缴义三务人未三按照规三定的期三限向税三务机关三报送代三扣代缴三、代收三代缴税三款报告三表和有三关资料三的，由税务三机关责三令限期三改正，三可以处三二千元三以下的三罚款；三情节严三重的，三可以处三二千元三以上一三万元以三下的罚三款。三第三六十三三条纳税人三伪造、三变造、三隐匿、三擅自销三毁账簿三、记账三凭证，三或者在三账簿上三多列支三出或者三不列、三少列收三入，或三者经税三务机关三通知申三报而拒三不申报三或者进三行虚假三的纳税三申报，三不缴或三者少缴三应纳税三款的，三是偷税三。对纳三税人偷税的三，由税务三机关追三缴其不三缴或者三少缴的三税款、三滞纳金三，并处三不缴或三者少缴三的税款三百分之三五十以三上五倍三以下的三罚款；三构成犯三罪的，三依法追三究刑事三责任。三、营三业税的三纳税义三务发生三时间1、基三本规定《营业三税暂行三条例》三第九条三规定：三营业三税的纳三税义务三发生时三间，为三纳税人三收讫营三业收入三款项或三者取得三索取营三业收入三款项凭三据的当三天。三《营业三税暂行三条例实三施细则三》第二三十八条三规定：三纳税三人转让三土地使三用权或三者销销三售不动三产，采三用预收三款方式三的，其三纳税义三务发生三时间为三收到预三收款的三当天。部分楼三盘的预三收款不三按规定三开具专三用收款三收据，三不按规三定进行三纳税申三报。不按规三定提供三资料。三税局要三求纳税三户报送预售款三监管账三户对账三单等资三料，但纳税三户以出三纳外出三等借口三不按规三定提供三,主要三原因是三按揭款三收入没三有足额三申报.置换土三地应当三缴纳营三业税2、《三国税函三〔20三07〕三645三号规定三：

土三地使用三者转让三、抵押三或置换三土地，三无论其三是否取三得了该三土地的三使用权三属证书三，无论三其在转三让、抵三押或置三换土地三过程中三是否与三对方当三事人办三理了土三地使用三权属证三书变更三登记手三续，只三要土地三使用者三享有占三有、使三用、收三益或处三分该土三地的权三利，且三有合同三等证据三表明其三实质转三让、抵三押或置三换了土三地并取三得了相三应的经三济利益三，土地三使用者三及其对三方当事三人应当三依照税三法规定三缴纳营三业税、三土地增三值税和三契税等三相关税三收。三该规定三再次明三确了置换土三地应当三缴纳营三业税，但对于纳三税时间三规定比三较含糊三。从“三取得了三相应的三经济利三益”似三乎可以三理解为三，在取三得换入三资产的三时候应三当缴纳三。每次支三付工程三款都要三取得发三票财税[三200三6]1三77号三,2三007三,1,三1起执三行（一）三纳税三义务发三生时间三。三1、签三订书面三合同，三按合同三规定的三付款日三期；合三同未明三确付款三日期的三，为纳税人三收讫营三业收入三款项或者取得索三取营业三收入款三项凭据三的当天。2.三未签订三书面合三同的，三为纳税三人收讫三营业收三入款项三或者取三得索取三营业收三入款项三凭据的三当天。原来的三规定:国税发三(19三94)三159三号

给三人的感三觉是不三结算工三程价款三就不用三交税1、实三行合同三完成后三一次性三结算价三款办法三的工程三项目，三其营业三税纳税三义务发三生时间三为施工三单位与三发包单三位进行三工程合三同价款结算的当天三；2、实三行旬末三或月中三预支、三月终结三算、竣三工后清三算办法三的工程三项目，三其营业三税纳税三义务发三生时间三为月份三终了与三发包单三位进行三已完工三程价款结算的当天三；3、实三行按工三程形象三进度划三分不同三阶段结三算价款三办法的三工程项三目，其三营业税三纳税义三务发生三时间为三各月份三终了与三发包单三位进行三已完工三程价款结算的当天三；4、实三行其他三结算方三式的工三程项目三，其营三业税纳三税义务三发生时三间为与三发包单三位结算工程价三款的当三天。未按照三规定取三得发票三的后果<中华三人民共三和国发三票管理三办法>第36三条违三反发票三管理法三规的行三为包括三：

(三四)未三按照规三定取得三发票的三；

由三税务机三关责令三限期改三正，没三收非法三所得，三可以并三处1万元以下的三罚款。第39三条违三反发票三管理法三规，导致其三他单位三或者个三人未缴三、少缴或者骗三取税款的，由三税务机三关没收三非法所三得，可三以并处三未缴、三少缴或三者骗取三的税款1三倍以下三的罚款三。四、视三同销售三问题（三有变化三）1、营三业税,国税函三发【1三995三】15三6号实施细三则第四三条规定三，“单三位或个三人自己三新建建三筑物后三销售，三其自建三行为视三同提供三应税劳三务；转三让不动三产有限三产权或三永久使三用权，三以及单三位将不三动产无三偿赠予他人，三视同销三售不动三产。”三营业税三暂行条三例实施三细则并三未规定三，开发三完工不三动产转三作固定三资产要三视同销三售缴纳三营业税三，且从三开发产三品转作三固定资三产只是三企业资三产形态三的转化三，其资三产所有三权并未三发生转三移，因三此，房地产三开发企三业将开三发产品三转作固三定资产三无须缴三纳营业三税。售后回三购营业税仍然要视同销三售（国税函三[19三99]三144三号）规定三：房地产三开发公三司采用三“购房三回租”三等形式三，进行三促销经三营活动三（即与三购房者三签订“三商品房三买卖合三同书”三，将商三品房卖三给购房三者；同三时，根三据合同三约定的三期限，三在一定三时期后三，又将三该商品三房购回三），对房地三产开发三公司和三购房者三均应按三“销售三不动产三”税目三征收营三业税。售后回三购的会三计与税三法差异三(企三业所得三税没有三了,国三税函[三200三8]8三75号三)售后回三购，是三指企业三在销售三资产的三同时又三以合同三的形式三约定日三后按一三定价格三重新购三回该资三产。三售三后回购三业务从本质上三看是一三项融资三业务，且在形三式上的三销售发三生后，三一般仍三然保留三对资产三的控制三权与管三理权，三因而不三符合销三售确认三的条件三，在会三计核算三中不确三认收入三。回购价三格大于三原售价三的差额三，应在三回购期三间按期三计提利三息，计三入财务三费用。采用售三后回购三方式销三售商品三的，销售的三商品按三售价确三认收入三，回购三的商品三作为购三进商品三处理。有证据三表明不三符合销三售收入三确认条三件的，如以销三售商品三方式进三行融资三，收到三的款项三应确认三为负债三，回购价三格大于三原售价三的，差三额应在三回购期三间确认三为利息三费用。2、土三地增值三税（国税三发〔2三006三〕18三7号）三（一三）房地三产开发三企业将三开发产三品用于三职工福三利、奖三励、对三外投资三、分配三给股东三或投资三人、抵三偿债务三、换取三其他单三位和个三人的非三货币性三资产等三，发生三所有权三转移时三应视同三销售房三地产,三其收三入按下三列方法三和顺序三确认：三1、三按本企三业在同三一地区三、同一三年度销三售的同三类房地三产的平三均价格三确定；三2、三由主管三税务机三关参照三当地当三年、同三类房地三产的市三场价格三或评估三价值确三定。三（二三）房地三产开发三企业将开发三的部分三房地产三转为企三业自用三或用于三出租等三商业用三途时，三如果产三权未发三生转移三，不征三收土地三增值税三，在税款三清算时三不列收三入，不三扣除相三应的成三本和费三用。3、企三业所得三税国税发三【20三06】三第03三1号）三第六条三规定，三关于开三发产品三视同销三售行为三的税务三处理问三题三开发三企业将开发三产品转三作固定三资产或用于三捐赠、三赞助、三职工福三利、奖三励、对三外投资三、分配三给股东三或投资三人、抵三偿债务三、换取三其他企三事业单三位和个三人的非三货币性三资产等三行为，三应视同三销售，三于开发三产品所三有权或三使用权三转移，三或于实三际取得三利益权三利时确三认收入三（或利三润）的三实现。三确认收三入（或三利润）三的方法三和顺序三为：（一）三按本企三业近期三或本年三度最近三月份同三类开发三产品市三场销售三价格（二）三由主管三税务机三关参照三当地同三类开发三产品市三场公允三价值确三定；（三）三按开发三产品的三成本利三润率确三定。开三发产品三的成本三利润率三不得低三于15三%,具三体比例三由主管三税务机三关确定三。企业所三得税视三同销售三的变化(条例三)第二三十五条三企业三发生非三货币性三资产交三换，以三及将货物、三财产、三劳务用于捐赠、偿债三、赞助三、集资三、广告三、样品三、职工三福利或三者利润三分配等三用途的三，应当三视同销三售货物三、转让三财产或三者提供三劳务，三但国务三院财政三、税务三主管部三门另有三规定的三除外。原<企三业所得三税年度三纳税申三报表》三填报说三明4、三第12三至15三行：填三报“视三同销售三的收入三”。（三1）第三13行三“自产三、委托三加工产三品视同三销售的三收入”三：填报三用于在建工三程、管三理部门三、非生三产机构、赞助三、集资三、广告三、样品三、职工三福利奖三励等方三面的材三料和自三产、委三托加工三产品的三价值金三额。（三2）第三14行三“处置三非货币三性资产三视同销三售的收三入”：三填报将非货币三性资产三用于投三资、分配、三捐赠、三抵偿债三务等方三面，按三照税收三规应视三同销售三确认收三入的金三额。资产所三有权没三有发生三改变，三不再视三同销售三，这是三最大的三改变。与新准三则一样三，用于在建工三程、管理部三门、非生产三机构都属于企业内三部的处三置资产三行为，三资产所三有权没三有发生三改变，不再三视同销三售。如果视三同销售三增加了三资产的三计税基三础，也三可以通三过折旧三的形式三进行扣三除，对三企业所三得税只三是造成三了时间三性的影三响，没三有什么三实际意三义。新准则三不视同三销售，三新法也三不再列三入视同三销售.国税函三[20三08]三828三号房地产三企业将开发三产品用三于本企业三办公使三用，是否三缴纳企三业所得三税？A、2三007三年底前三：内资企三业缴纳三（国税三发【2三006三】31三号）；三外资企三业不缴三纳（国三税函【三200三5】9三70号三）B、2三008三年起：一律不三缴纳所三得税。五、对三国税函三〔20三08〕三299三文的理三解国税发三〔20三06〕三31号三原文（三5个要三点）开三发企业三开发、三建造的三住宅、三商业用三房以及三其他建三筑物、三附着物三、配套三设施等三开发产三品，在三其未完三工前采三取（1三）预售方三式销售的，其三预售收三入先按三（2）预计计三税毛利三率分季(三或月)三计算出三当期毛三利额，三（3）扣除相三关的期三间费用三、营业三税金及三附加后再计三入（４三）当期应三纳税所三得额，待开三发产品三结算（三5）计税成三本后再行三调整。三国税函三〔20三08〕三299三号：一、在三未完工三前采取三预售方三式销售三取得的三预售收三入，按三照规定三的预计利三润率分季（三或月）三计算出三预计利三润额，三计入利润总三额预缴，开发三产品完三工、结三算计税三成本后三按照实三际利润三再行调三整。1、预计计三税毛利三率和预三计利润三率的规三定是一三致的31号三文件首三次提出三了预计三计税毛三利率的三概念，毛利=三收入-三成本。明确根三据毛利三率计算三出的毛三利，允三许扣减三营业税三金及附三加和期三间费用三。299三号提出三了预计三利润率三，计算三出预计三利润额三，计入三利润总三额预缴三。299三号规定三采取据三实预缴三房地产三开发企三业所得三税是在利润总三额基础三上计算三确定的三，利润三总额中三已经扣三除了企三业的期三间费用三和税金，因此三，2三99号三文件对三于“预三计利润三率”与三国税发三31号三文件对三于“预三计毛利三率”概三念上规三定是一三致的。2、扣三除相关三的期间三费用营三业税金三及附加国税函三[20三08]三299三号规定三采取据三实预缴三房地产三开发企三业所得三税是在三利润总三额基础三上计算三确定的三，利润总三额中已三经扣除三了企业三的期间三费用.①例如三：某企三业当季三度取得三预售收三入10三00万三元，期三间费用三为50三万，预三售收入三对应的三税金及三附加未三55.三5万元三。则当三季的会三计利润三未-5三0万元三，由于三预售收三入对应三的税金三及附加三，在会三计上是三不计入三“主营三业务税三金及附三加”的三，而是三直接计三入“应三缴税金三—应缴三营业税三”借方三，因此三会计利三润中只三是扣除三了期间三费用，三并非在三“利三润总额三中已经三扣除了三企业的三期间费三用和税三金”。②其次三，根据三国税函三【20三08】三299三号文件三规定，三季度预三缴是按三照利润三率计算三，意味三着该季三度预缴三申报表三第三行三应当填三列:-50三+10三00*三20%三=15三0万元三，意味着三55.三5万的三税金及三附加并三未被扣三除。预缴收入对三应的的营业三税金及三附加是三否可以三扣除呢三？具体操三作如下三：（1）借：应三缴税金三－应缴三营业税三55三万贷：银三行存款三55三万由于是三预缴的三营业税三，在会三计上并三不确认三为费用三类支出三，而直三接计入三应缴税三金。在本期三，调减三项目。（2）三当开发三产品完三工后，三确认收三入同时三确认营三业税金三及附加三。借：主三营业务三税金及三附加三55万贷：应三缴税金三－应缴三营业税三55三万应缴税三金科目三将冲平三。在本期三属于纳三税调增三项目,这时如三果不调三增就重三复扣两三次营业三税金及三附加了三，切记三。如果有三的企业三，没有三按照规三范的收三入与成三本配比三的则进三行会计三处理。在预售三阶段：借：主三营业务三税金及三附加三55万贷：应三缴税金三－应缴三营业税三55三万开发产三品完工三后，不三再确认三主营业三务税金三及附加三。虽然，三企业的三会计处三理不符三合会计三要求，三但是同三税收的三要求符三合，税务局三认可。由于《三新所得三税法》三季度申三报表是三以会计三利润为三基础的三，预售三收入对三应的税三金及附三加由于三在会计三上未被三扣除，三因此应三当在年三度纳税三申报时三再做纳税调三减预交的三土地增三值税怎三么处理三?财会[三199三5]1三5号文三件规范三的只是三预交的三土地增三值税的三会计处三理，放三在“应三缴税金三-土地三增值税三”的借三方.3、计三入当期三的应纳三税所得三额改为三计入利三润总额三预缴31号三文件将三预售收三入按照三毛利率三计算出三的毛利三减去期三间费用三、税金三及附加三后的数三额，表三述为应纳税三所得额表明了三，预售三收入缴三纳的税三款就是三应缴税三金，而三不是预三交税金三，是实三际征收三的概念三，因此不会有三多退少三补的过三程31没三有多退少三补的概念三,只三有调增调三减（国税发三〔20三06〕三56号三）中的三《企业三所得税三年度纳三税申报三表》及三填表说三明中看三出，预售收三入预计三利润属三于纳税三调整项三目，开三发产完三工前属三于调增三项目，三完工结三转收入三后属于三调减项三目。原来预三收收入三结转收三入时，三可以调三减年度三应纳税三所得额三，用以三后年度三实现的三利润按三规定弥三补亏损三。但以前三年度缴三纳的税三款，不三可以退三回或抵三减今后三的税款三。同涉外三企业不三同，涉外企三业是纯三粹的预三征，三要进行三多退少三补。例：某三企业2三006三年10三月房产三达到完三工标准三。20三05年三5月收三到预售三收入100三0万元，经计三算该企三业预售三收入对三应的计三税成本三为60三0万元三。20三05年三发生期三间费用三30万三元，主营业三务税金三及附加三55万三元。20三06年三发生期三间费用三35万三元，未三发生主三营业务三税金及三附加，三计算税三款如下200三5年申三报表三200三6年申三报表第一行三：三100三0减：第三七行：600减：第三八行：55减：第三九行：三3三0三35加：第三十四行三:150减：第三十五行三：150应纳税三所得额三：6三5三2三15应纳所三得税：三9.三75三32.三25预售收三入预计三利润属三于纳税三调整项三目，开三发产品三完工前三属于调三增项目三，完工三结转收三入后属三于调减三项目。涉外企三业是纯三粹的预三征国税发三〔20三01〕三142三号）规三定，企三业从事三房地产三经营业三务的，三应以其三当期销三售收入三，扣除三当期相三应成本三、费用三及损失三后的余三额为当三期应纳三税所得三额，依三照税法三的规定三计算缴三纳企业三所得税三。当期三应纳税三额，按三以下公三式计算三：应纳三税额＝三应纳税三所得额三×适用三税率－已售房三产已预三征的所三得税＋当期三预征所三得税。内资企三业交了三就交了三,不能三退例如：三某内资三企业2三007三年取得三预售收三入10三00万三，期间三费用2三0万，三税金及三附加5三5．5三万，应三纳税所三得额=三100三0*2三0%-三55．三5-2三0=1三24．三5万，三缴税1三24．三5*1三5%=三18．三675三万。完工后三，计算三应纳税三所得额三为-5三0万，三整体项三目亏损三。形成三的亏损三是不能三退回或三抵减1三8．6三75万三预售收三入税款三的。只三能有以三后５年三内弥补三亏损-三50万三。4、2三88号三文改为三计入利三润总额三预缴则三回到预缴的提法三，重新温三柔。内资企三业如果不三缴纳预三售收入三所得税三，就是三偷税，税务三机关将三按照《三征管法三》第六三十三条三进行处三罚，而三且可以三采取税三收保全三措施、三税收强三制措施三等一系三列措施三。可以三说，3三1号文三件将预三售收入三缴纳的三企业所三得税，三表述为三“当期应三纳税所三得额”三，暗藏杀三机。内资企三业在2三006三-20三07不缴纳三预售收三入所得三税可以定偷税.外资企业不三可以定偷税.5、计税成三本，相三关文件三即将出三台31号三文件多三次提到三了“计三税成本三”的概三念，本三条款规三定，开发产三品的应三纳税所三得额，三虽然没有多三退少补的概念三，确是三要进行三调整的三，即是三“调增调三减”的感三念。对三于预售三收入应三纳说所三得额的三调整时三间，3三1号文三确定为三“结算计三税成本三后”，即开发三产品完三工后，三进行调三整。六、关三于拆迁三补偿问三题1、营三业税：对补拆三迁户，三国税函三［19三95］三549三号:开三发公司三拆一还三一，与拆迁三面积相三等的部三分，按三成本价三征收营三业税，三超面积三部分，三按同类三产品售三价征收三营业税三。例如:拆掉8三0平方三，取得三120三平方，三因此，三80平三方按标三准价（三成本价三）计算三营业税三，40三平方按三市场价三格缴纳三营业税三。2、个三人所得三税：按规定三取得的三拆迁补三偿费，三免征个三人所得三税。3、企三业所得三税作为开三发成本三的组成三部分，(1)三直接支三付给被三拆迁户三的，要有真三实性——规三划，拆三迁文件三或公告三，当地三拆迁补三偿文件三，补偿三协议，三付款证三明，收三款证明三，收款人三身份证三复印件,有关三部门测三量面积三文件等三。(2)三是产权三调换，三一方面三对换出三的房屋三应视同三销售，三另一方三面，以三换出房三屋的售三价作为三下一步三开发产三品的开三发成本三中的土三地征用三及拆迁三补偿费三。注意：三换出的三房屋的三视同销三售价格三按国税函[20三02]三172三号：在计三算缴纳三企业所三得税时三，对赔三偿的房三屋应视三同对外三销售，销售收三入按其三公允价三值或参三照同期三同类房三屋的市三场价格三确定。4、土三地增值三税：拆迁补三偿费属三于房地三产开发三成本的三内容。注意三防止与三取得土三地使用三权所支三付的金三额发生三重复扣三除。5、契三税：被拆迁三户取得三的与拆三迁面积三相等的三房屋，三免征契三税。七、虚三开建筑三业发票三问题关于《三进一步三做好房三地产行三业税收三专项检三查工作三》的通三知稽便函三[20三08]三42号要对被三查企业三列支成三本费用三的票据三进行重三点核对三，单张三票面金三额在10万三元以上的票据必须全部进三行核查总局的三要求，三珠海的三情况国税发[三200三8]40号文:三对于不三符合规三定的发三票和其三他凭证三，包括虚假发三票和非三法代开三发票，三均不得三用以税三前扣除、出口三退税、三抵扣税三款.国税发三[20三08]80号文:三在日常三检查中三发现纳三税人使三用不符三合规定三发票特别是三没有填三开付款三方全称三的发票，不得三允许纳三税人用三于税前扣三除、抵扣三税款、三出口退三税和三财务报三销。关联交三易是2三008三年稽查三的重点三!1、利三用关联三建筑公三司多开三发票,三加大成三本2、在三国内设三立咨询三公司,三设计公三司,多三列费用三(94三年00三1号)3、在国外设三立设计三公司加大成三本,尤三其是香三港等地三.4、设三立关联三的新办三商业企三业,运三用甲供材