戴德梁行郑州庆丰路酒精厂项目项目策划方案

12023/5/9郑州酒精厂商业项目戴德梁行——项目策划方案DTZRetailDept.2郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案-序言十分感谢贵司对于戴德梁行的信任，同时也感谢贵司给予我们机会去共同探讨[郑州酒精厂项目]之未来发展。戴德梁行具有多年丰富的国内外商业物业一站式服务经验，而我们的团队一直深度参与着亚太区各主要城市的房地产市场。3郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案-序言戴德梁行为配合贵司项目定位规划之需求，业已在前两阶段工作中，分别针对[郑州酒精厂项目]商业部分完成了市场研究及项目分析以及项目初步方案建议，在初步方案中，本行根据贵司要求以及现时地块情况，提出本行设计的三套规划初步方案，供贵司比较研究及选择。基于前两阶段的以上市场分析研究及策划工作，以及贵司深圳同类项目考察结果，贵司最终选择本行提交的方案一作为进一步深化之基础，戴德梁行本次汇报将就方案一的商业定位、酒店式公寓定位方面进行深化，并就商业部分之商场规划和业态组合等方面提供初步建议，以指引商业建筑设计及业态分区，清晰涵盖各种商业业态对建筑本身的技术要求。我们期望[郑州酒精厂项目]的投资发展始终契合市场需求并最终成为贵司持续、高效盈利的最优质商业资产。4郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案零售市场－郑州市商业网点空间布局不合理，二七商圈零售业过度集中，其他区域则较为零散；各商圈内各商家定位同商品结构的趋同使同质化竞争激烈，商业形态滞后，极大地限制商圈的整体发展，改变目前商业形态、商业结构是郑州商业升级的当务之急。消费者研究－郑州市目前尚没有真正的大规模的一站式购物中心。综合性购物中心的构想与本行进行的消费者市场调查的结果十分吻合。当受访者被问及有关最适合鑫苑酒精厂项目的主题时，「大型综合性购物中心」是最受被访者欢迎的一种主题，远较生活时尚主题和大型百货为高。在消费者市场调查的结果中，亦显示出商品服务种类是否多元化和便利性是受访郑州居民选择目前购物地点的最关键因素，证明这些被访者均期望可体验「一站式购物」的乐趣。公寓市场－郑州公寓市场，无论是销售总体量还是价格走势，二七区都紧随金水区。二七区公寓物业因发达的商业氛围而使得受追捧力度大，这在二七区现有公寓物业多样化的物业定位、创新的产品设计，以及良好的物业销售状况中得以充分体现。如果二七区公寓物业的发展能够充分利用自身核心商群所具备的优势，从全市公寓物业软硬件配置相对差别不大中寻找突破点，并将物业发展空间和客户拓展范围放大，则公寓物业发展前景更值得乐观。1|市场分析综述5二七商圈西站口广场及周边本项目大二七商圈西移郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案区位情况－本项目位于郑州市中南部――郑州传统居住板块，区域居住氛围浓厚，市政配套较完善，相对规模和素质较高的商业、办公物业、酒店物业则较少。项目所处郑州东西主干道陇海路上，项目东西分别临近郑州南北主干道京广路和嵩山路，项目交通网络辐射能力较好，易达性较强。1|市场分析综述城市规划背景－郑州市规划局透露，未来郑州市将建设火车站西出口，并围绕西出口再发展一个新商圈。按照规划，西出站口周边除了满足客流的功能外，将以文化展示、商务办公、商业服务、酒店服务为主，辅以物流和住宅的功能，通过带动火车站周边的人流、物流、资金流、信息流，这一地区将力图打造成带动郑州中心城区发展新的增长点，向城市中心的商业区、展示中心和文化中心转变。

可以预期，未来火车站西出站口的开通以及未来郑州地铁和西站口的对接，西出站口将形成新的商圈，同时随着现有二七商圈现有可开发用地的紧张和高昂的商业成本，很多商家会跟随西站的建设跨越铁路线进驻西区，二七核心商圈将向跟随人流向西站外延扩展，二七商圈的中心将向西区（即铁路西侧）倾斜，西出站口商圈将融入二七商圈内，形成郑州市中心的大二七商圈。可以预见，随着这种形式的逐渐演变，将为本项目带来可观的人流，由于本项目距离西站广场（约1公里)较近，未来本项目将融进二七商圈，并成为市级商圈受郑州市民关注之项目。6郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案就[鑫苑酒精厂项目]整体区位而言，其优势在于其该区位为于郑州市区中心，临近二七核心商圈，但由于铁路隔断的商业空白区域，存在极大的商业发展空间。同时该项目商业规模较大，发展商实力雄厚，能够形成城市的商业标志。如何有效提升商圈商业水平，规划具有特色的和市场潜在需求的商业业态及其组合；如何在竞争中先行一步，充分融入国际先进的商业经验。因此，本行认为[鑫苑酒精厂项目]存在着零售概念的引入引导及合理组织等问题亟待解决。商业聚集度与经营服务功能介于市级商业中心与区域级商业中心之间，服务对象不局限在本区域居民、商务人群。透过独特商业区功能规划与主题定位，对二七、碧沙两处市级商业中心人群形成部分分流，对周边的区域级商业中心覆盖人群形成就近集中。因此，戴德梁行认为本项目定位为市级商业副中心不仅符合城市发展方向与消费者期望，并适度超前，为未来预留了发展空间。郑州火车站西出站口的系列规划的出台，更为适度的超前提供了难得的市场契机。郑州市级商业副中心2|项目总体定位7郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案项目发展主题的核心在于购物中心的规划，利用购物中心的商业凝聚力组织其他建筑功能的展开，涵盖酒店式公寓、公寓及住宅区。在购物中心对于区域的融合方面，陇海路/庆丰街位于二七商圈西侧，陇海路本身东西交通枢纽概念明显，周边亦以铁路运输职能企事业单位、居住区为主，项目应体现高效率的城际交通所带来的商业贸易高度发达的区域形态。郑州火车站百年发展成就了二七商圈的批发零售商业的崛起，而自1999年最后一次改造落成八年后西站口的规划建设提供了对于零售、酒店、金融办公等城市商业功能更好的发展机遇，本项目发展的主题应塑造出该区域有绝对凝聚力的商业空间与公共建筑，以对应这一契机。因此，项目发展的主题定位为[西二七中心]/[West27center]。作为二七商圈重心向西侧倾斜，作为二七商圈向西延伸覆盖区域的本项目，提供更好的交通到达条件与泊车便利、更好的商业建筑规划、更好的商业形象与环境、更好的功能与业态组合，同时借助二七商圈稳定的商业人流，可以达成对于二七商圈的有效提升。3|项目发展主题定位

郑州[西二七中心][West27center]8郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案功能定位核心——以商业功能为基础，支撑亦提升居住功能商业功能——综合购物生活中心，酒店式公寓（含办公功能）居住功能——服务式公寓、高尚住宅区酒店式公寓35,000㎡公寓A塔25,000㎡高尚住宅区150,000㎡陇海路庆丰街购物中心85,000㎡公寓B塔30,000㎡4|项目发展功能定位

9郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案5|项目商业部分零售概念建议戴德梁行认为，零售概念建议的核心是：帮助[鑫苑酒精厂项目]确立成为郑州市的区域商圈核心商业中心，未来成为泛二七商圈内的综合商业中心，令在项目开发初期便作为一种识别物，吸引整个火车站西陇海路片区乃至郑州全市区域消费关注，吸纳人气，亦为住宅/公寓的销售奠定基础。零售概念建议的最终目标，就是为确保本项目成功，必须即能迎合商圈现存人口的需求，亦须预留未来商业发展的空间，以切合顾客的期望及要求。总体零售概念－综合型购物中心

传统上，百货商场、步行街、专业市场和小规模的商场目前依然是郑州市主要的商业形式，并且分散在郑州各区，郑州各商圈各具特色，但缺乏真正在郑州具有号召力的综合型龙头商业项目出现。最近几年随着市场的开放，郑州出现了一些西方风格的购物中心和商业街区，包括百盛购物中心、金博大、北京华联等。但其本身从设计、招商、经营模式等方面就存在一些缺陷，包括无法摆脱传统百货经营模式、缺乏核心主力店、商品组合没有吸引力，这将直接影响项目的招商难度和经营。10郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案5|项目零售概念建议总体零售概念－一站式购物

本方案建议之购物中心是郑州市场上最大的购物中心之一。与其它竞争的百货类、超市为主的购物广场类零售商家（丹尼斯、百盛购物中心、金博大等）相比，他提供更多元化的商品和服务选择，交通的便捷；与其它竞争的再建购物中心或商业街区（大上海城、国贸中心等）相比，他提供更吸引人的商品业态组合和更舒适的购物环境，这些优势与大量的餐饮、娱乐设施结合起来，就创造出一站式购物休闲的概念，一个在同一屋檐下可控温度的环境中能够为购物者提供全部购物便利和选择比较，并且可以作为全家人休息和享受餐饮的目的地。大多数欧洲和美国的购物中心已经进一步发展了这种“一站式购物”的概念，增加了娱乐设施、对购物中心的设计、布局和特色给予特殊的关注。这个趋势意味着购物中心已经不仅仅是吸引有特定需求的当地购物者的购物场所。或者是被特定的娱乐设施如电影院、溜冰场的吸引，或者是由于购物中心创造了一个有吸引力和舒适的环境，购物中心已经成为居民和游客寻求放松和消磨闲暇时间的地方。本项目处于郑州中心南区，传统的居住片区，必将对区域的中高消费者产生强大的吸引力。11郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案5|项目零售概念建议总体零售概念－一站式购物

大量的零售商店、餐饮和娱乐设施的聚集成功地吸引了大量的人流的长时间逗留，高水平的消费和购物、餐饮、娱乐交叉消费的机会。创造一种在鑫苑酒精厂项目购物中心“一站式购物”的体验是项目的一个特征，它对保证项目的成功非常重要。购物中心中的广场、长廊、休闲座椅等公共空间，带给消费者休闲休息的空间；购物、餐饮、休闲、娱乐、服务、旅游区域的合理搭配满足消费者一次购足和一站式休闲消费的需求，使消费模式得以升级；独具匠心的主题营造使娱乐休闲功能更加突出，回归购物中心业态的本质——休闲时代的产物，充分体现了以人为本的理念，营造和引导新的消费方式，引进一种新的文化理念和生活理念；这种重视整体环境和功能提升的结果，使消费者的购物不再是单纯的购物，而是一种享受，再配合"一次性购足"的新消费观念，无疑会给消费者一种全新的购物体验。12郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案5|项目零售概念建议总体零售概念－新颖的概念

新颖的概念，例如国际知名零售商（如沃尔玛、家乐福、百盛百货、太平洋百货、时代华纳影城等），能够引起消费者的兴趣和好奇，可以使购物中心从更大的商圈得到生意并且吸引更多的游客。许多国际上成功的购物中心在其市场上提供独一无二的经营理念，从室内娱乐公园、IMAX电影院、水族馆、运动场、交互式博物馆等需要大规模投资的设施到那些主要取决于商店的主题餐厅、美食广场或橱窗商店等。通过各类商户的组合，将形成相对现有传统商业更具优势的核心竞争力。13郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案6|项目市场定位市场定位－项目开发理念

打造郑州火车站西片区乃至郑州最具特色综合型购物中心，多元化多时段的经营理念，将自由空间的概念贯穿其中。建成后的鑫苑酒精厂购物中心项目，将引领整个郑州的商业潮流。不易落伍的商业组合，适合当前和未来的商业布局，保持长期的繁荣。融购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、服务、公寓为一体的商业中心区。大型购物中心独特的经营模式，错落别致的布局，良好的景观创造浓厚的商业氛围。有效地区分各区域之功能，控制本项目自身内部区域间的竞争，以区域差别区分客源层，有效地扩大了客源层。使其商业价值最大化。以大型单体建筑区分郑州目前流行的、繁多的商业街和街区式商业模式，打造在同一个屋檐下可控制温度的大型综合型一站式购物中心。14郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案6|项目市场定位市场定位－定位背景

国内早期的大型商场和郑州现存大型商场，由于缺少体现都市文化品味且富有个性化的主题设计，且内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机，造成中国第一代购物中心“主题缺位、功能缺陷”的硬伤。而郑州现有众多项目其商场布局、品牌招商、促销宣传等工作均围绕“全”字而进行，希望能为全龄段、各收入段的消费者提供全方位的商业服务。实际上，这种缺乏主题的经营容易造成商品和服务不具特色，不易长期地吸引消费者。合理地、准确地进行市场定位，可找出与经营优势相适合的目标消费群，从而确定经营主题。围绕这个经营主题深入展开各项工作，容易达到事半功倍的效果。商场的进化潮流：

摊贩铺面（门面店）百货公司量贩店ShoppingMall

专业集中市场

ShoppingMall将被赋予鲜明的主题。随着经济的发展，旧有的商业经营模式将不再符合现代商业经营的需要，将会逐渐没落，新式的经营模式逐渐取代旧有的模式。15郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案6|项目市场定位市场定位

集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等功能为一体的融汇多样时尚业态的一站式大型综合性主题购物中心。该定位之主题为现代家庭娱乐型购物中心，为区域内和郑州中高收入居民和游客提供一个主要购物目的地。以超越现存传统百货及单一主题商场，最终能够获得目标人群强烈的消费认同感及归属感。但由于郑州新的商业项目众多，应避免项目内单店和众多商场的直接竞争，着重于项目整体商业组合产生的一站式购物休闲的核心竞争力培养，在重吸纳本区域消费者外，未来应立足西二七商圈商业中心地位，着重吸纳在郑州市的中高收入、家庭式消费者的零售消费力和到郑州旅游的中外人士。16郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案7|项目功能定位购物本项目是以盈利性为本，购物是主要的功能，零售类商家也是本项目销售和租赁承租能力较高的主要目标客户类型，故除具有主力百货、超市、家居家饰店外，还包括各类专业店、品牌店、电子通讯世界等中小型零售类场所。观光融入家庭娱乐休闲主题的商业空间，以建筑风格、装修风格、经营风格、广场表演、各种展览等体现观光旅游的功能，以所展现的休闲娱乐主题，吸引另一客源层——游客，增加商城的客流量，最终达到消费的目的，成为经营的一大支撑点，将本项目竞争力最大化。娱乐娱乐设施，如数码电影城、卡拉OK、夜总会、酒吧、儿童乐园、电玩城等。提供完善的娱乐设施，满足不同人士不同时段的需求。17郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案7|项目功能定位餐饮设置美食广场，展现河南的特色的民族饮食文化，吸引各类人士。引进大型知名地方特色餐饮店、异国风情餐厅、主题餐吧、洋快餐、咖啡西餐厅等，提供餐饮多元化选择，增强号召力。休闲为本项目营造一个休闲的环境，提供多样化休闲类品类店铺，包括健身俱乐部、美容美发、纤体SPA、演艺吧等。提升本项目的综合素质，为商场聚集人流。如广场、空中平台广场等。可于广场定时现场表演，如仿古歌舞秀等，作为吸引本地客与观光客的基本条件。

大型停车场提供充足的停车位，满足业主、商场发展及社会的需要。18郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案根据消费者调研结果，本项目所在区域覆盖16-65年龄阶层的消费者，主体消费群体在16－45岁约占80％，其中26－45岁占62.73％，

46岁以上的年龄阶层极少，故本项目应在功能规划上尽可能满足16-45岁年龄段消费需求。8|项目商业目标消费群定位1、冲动一族消费群体（16-25岁）A：属于冲动性消费心里，有很大的自主支配权，喜欢相互攀比，追求新事物，新潮流，带有一定消费的盲目性。B：以中低档为主，以购买快速消耗商品为主，包括服装、鞋类、小食品、音乐制品、数码IT产品、体育用品等为主。2、感性一族消费群体（25-35岁）A：具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心里较为成熟。B：消费力以中高档为主，是主力消费群体，以购买中高档实用型产品为主。包括电器、IT产品、服装、鞋、化妆品、音像图书制品、钟表、家居用品等。3、理性一族消费群体（36-45岁）A：较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心里成熟理性。B：以中高档为主，以购买中档耐用型保值产品为主，包括珠宝首饰、钟表、古玩字画、家居用品、服装、鞋类、化妆品、音像图书制品等。4、旅游客户A：亲身体验中国传统文化艺术和河南特色而来的购物观光消费，具有一定冲动性和随意性；B：传统的中档商品较之受欢迎，消费力以中高档为主；C：是主力消费群体之一，从而带动购物、饮食、娱乐消费。19郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案依据本行项目市场定位——市级商业副中心/二七商圈的延伸与提升，由此对于我们的目标客户有如下理解：戴德梁行认为，本项目的商业客户定位须本着扩大消费群体的原则进行延展，须将周边区域居住工作人群长时间留在本项目商业体系中，同时待项目商业面积作出特色和品牌时所带来郑州市区居住及商旅办公群体也将发展为光顾本项目商场的固定消费群体，故项目目标客户定位为：郑州市接受过中等或以上教育的中高收入的中青年阶层和游客。现划分整体建成后的客层来源，并加以归类如下：A.本区域就近消费的稳定消费客层（即项目周边居住及工作人群）B.项目规划住宅/公寓/居住人群所形成的消费客层C.二七商圈及碧沙商圈消费群体D.郑州市中青年人士E.旅游人士8|项目商业目标消费群定位20郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案A类客层属于区域习惯性消费，应更充分的集中，因此在预留充裕停车场的同时可考虑规划公交站进入项目本体，零售概念也须在主要道路交汇处即形成鲜明主题，努力使本项目成为区域购物始发站。B类客层由于居住/商务/工作原因，很大程度上属于就近消费。因此餐饮休闲类店铺以及商务服务类商店、银行网点的设立就成为必然。在整体商业布局完成后，C/D/E类人群亦可能成为购物消费一支主力。因此，本行认为在零售设计阶段应同时考虑此类人群的商业需求，须结合商业主题的营造与商场形象的建立，并利用未来核心租户（主力店）的特色与吸引力，泊车的便利性亦很重要。另外鉴于未来可能出现的区域商业竞争及与传统商圈的竞争，餐饮、娱乐及体验类商业业态的引入就显得异常重要。零售店方面须着力于引进部分尚未进驻二七及碧沙商圈的各类知名品牌。8|项目商业目标消费群定位21郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案市场定三位标准三是根据三供出售三商品的三价格幅三度以零三售商的三目标顾三客确定三。为确三保本购三物中心三成功，三市场定三位必须三能迎合三商圈现三存人口三的需求三，切合三顾客的三期望及三要求。在消费三者调研三中，问三及本购三物中心三项目应三采纳的三市场定三位时，三超过49.三75％认为本三项目的三市场定三位应以三中高档三为主，三另外34.三35％认为应三是中档三。因此三，本行三结合本三项目周三边市场三情况，三建议鑫三苑酒精三厂项目三购物中三心的市三场档次三为：中高档三次，以三配合本三商圈将三来更加三庞大的中高消三费人群三的消费三水平。9|项目商三业档次三定位戴德梁三行建议三项目在三开业时三，应立三即通过三招商成三果和商三品组合三，树立三项目在三郑州火三车站西三站片区三独树一三帜的中三高档综三合性购三物中心三的定位三。在招三商中应三通过实三际招商三成果，三树立在三郑州消三费者真三正中高三档次综三合型购三物中心三的形象三，明晰三象百盛三购物中三心（、三金博大三给消费三者造成三的中高三档购物三中心的三错误印三象。重三点发展三国际品三牌和知三名连锁三商户。三改变郑三州整体三商业结三构和丰三富现在三商业业三态，实三现商业三升级。三改变区三域内中三高消费三人群习三惯城内三购物的三习惯，三引导和三培养郑三州市中三高消费三人群的三习惯。三在郑州三零售市三场及消三费力渐三趋成熟三时，通三过品牌三塑造和三商品结三构调整三，不断三巩固项三目中高三档的定三位。22郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案本行为三鑫苑酒三精厂购三物中心三构思的三商品组三合的目三标分两三方面。三首先，三此规划三的商品三组合是三本行认三为能吸三引最多三潜在顾三客前来三消费。三同时，三本行亦三相信此三商品组三合亦可三带动理三想的销三售率和三出租率三，长远三而言可三充分提三高租金三收入的三潜力。此规划三是建基三于消费三者市场三调查结三果、以三及本行三为亚洲三各地特三别是国三内购物三中心发三展进行三规划及三推广所三得的经三验。考虑到三郑州商三业日趋三严重的三同质化三竞争，三本行建三议尽可三能引进三符合本三项目实三际需要三的新业三态、新三品牌，三以造成三对郑州三原有商三圈现有三业态的三强烈冲三击，颠三覆旧有三商业格三局；同三时，所三确定的三业态必三须有足三够大的三规模，三以至于3－5年内无三人能及三，形成三规模上三的强势三地位。问卷调三查显示三：受访三者每次三逛街时三间都较三长，集三中在1－3小时，三并且有三相当比三例每次三逛街时三间在半三天以上三，故本三行建议三本购物三中心控三制主力三店比例三，增加三各类型三零售店三铺和休三闲餐饮三类比例三，以满三足消费三者长时三间逗留三的需要三。10|业态定三位及商三品组合三建议23郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案作为一三个立足三火车站三西区，三辐射全三市的购三物中心三项目，三本项目三的业态三组合针三对主要三目标顾三客层次三、集中三了多种三零售业三态和服三务设施三的多功三能综合三体，商三品组合三力求多三样化，三餐饮和三娱乐业三同样将三被列为三招商重三点。将三以餐饮三、娱乐三推动零三售，进三而融入三零售，三主导零三售。项三目具有三一站式三、多功三能、休三闲性的三特点，三服务功三能齐全三，不仅三满足购三物需求三，而且三也满足三休闲、三娱乐、三文化、三餐饮、三旅游等三需求，三因此在三进行商三品业态三组合时三，经营三品项要三考虑吃三、穿、三用、玩三、乐、三赏、游三等内容三的合理三配置，三故本行三建议商品组三合及业三态面积三分布比三例如下：品类百分比主力店餐饮休闲娱乐中小型零售店铺45%10%10%35%总计100％10|业态定三位及商三品组合三建议24郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案不同业三种和商三品区位三分布原三则商铺的三区位设三置，尽三量作到三让一般三经营商三家与主三力商家三产生互三动的运三作关系三，使整三个购物三中心形三成一股三强有力三的经营三动力，三即利用三主力商三家带来三的客源三，将其三辐射至三购物中三心各个三商铺，三使每个三商业单三位均能三获得更三多的收三益；所有商三铺在购三物中心三的区位三安排上三，均需三充分考三虑商家三经营特三性的需三要，同三时又能三为发展三商带来三最高的三经济收三益；除了超三级市场三外，百三货公司三、服饰三专卖店三、各类三精品店三、快餐三店等部三分服务三业，都三是吸引三消费者三自发前三来的动三力，并三能集中三顾客形三成人潮三使其经三过购物三中心的三其它商三家，增三加商机三。所以三，应有三机的将三上述商三家分布三在整个三项目中三；同类档三次商品三之商家三集中配三置一处三，利用三聚集效三应，达三到活络三卖场，三增加消三费机会三的作用三；应巧妙三的利用三商场的三特有形三象进行三商品区三隔的规三划。购物、观赏娱乐、游玩休闲、饮食美食广场、酒楼等电影、电玩及其它游玩活动等服装、饰物、精品、时尚物品等商场楼层功能设置（从底层到高层）消费者三购物习三性10|业态定三位及商三品组合三建议25郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案楼层商三业剖面楼层商业主题主力店专门店铺零售店铺其他设施5F天空夜色中式酒楼/酒吧（KTV）娱乐中心/电玩城连锁网吧主题餐厅烟酒茶艺专门店美食广场（无）屋顶露台4F欢乐家庭百货公司/书店（图书馆）主题餐厅家电家居专门店乐器专门店幼童教育中心童装专门店室内篮球场运动专门店家居饰品运动品牌服饰后勤用房3F时尚天地百货公司/五星级影院主题餐厅数码/电讯专门店健身中心美发沙龙时尚/休闲品牌服饰后勤用房停车楼2F摩登女性百货公司主题餐厅服饰专门店皮具专门店化妆品专门店美容美体中心女性中高档品牌服饰银行分行后勤用房停车楼1F品质都市百货公司名品展厅主题餐厅服饰专门店珠宝钟表专门店妆容生活百货中高档品牌服饰设计饰品/礼品皮具钟表银行分行后勤用房的士站BF快捷生活家乐福大卖场快餐厅生活服务物流中心26郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案目标商三户类型国际知三名品牌三连锁超三市（沃三尔玛、三家乐福三、乐购三、吉之三倒等）国际/港台/国内知三名连锁三品牌百三货公司三（百盛三、新世三界、太三平洋等三）国际/国内知三名品牌三家居商三场（特三力屋、美克·美家等）国内知三名家电三连锁商三场（苏三宁、国三美、特三思买等三）各品类三连锁专三业店（三个人护三理店Wat三son三s、书店三、数码三店、音三像店等三）各类国三际/国内知三名品牌三连锁店三、旗舰三店（服三装、珠三宝、皮三具、鞋三、眼镜三钟表等三）知名大三型KTV、娱乐三中心、三影院等知名水三疗中心三、美容三美体、三健身会三等国际、三国内知三名连锁三餐饮集三团个性生三活服务三类店铺三（家饰三、布艺三、画廊三、饰品三、宠物三店、花三店等）10|业态定三位及商三品组合三建议27郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案主力店百货和三超市是三郑州目三前主要三主流业三态，很多三大型商三业项目三也多引三进超市三作为项三目的主三力店。三故本行三建议本三案要引入以三上两种三主流业三态和核三心主力三店，两大三型主力三店的组三合及带三动作用三，保证三本案开三业后对三周边商三业形成三竞争态三势，以三吸引人三气，聚三集商气三；但又三强调多三业态经三营，以三使主力三店和各三业态之三间优势三互补，三产生强三有力竞三争优势三。规划的大型的三主力商三店群对三购物中三心的成三功经营三有很大三的促进三作用。其一三保证经三营的稳三定性。三其二，三能够吸三引众多三的消费三者，增三加人流三量，帮三助其他三品牌专三业店、三餐饮店三等中小三型店提三高销售三力，从三而有利三铺位的三增值。三这是一三种集聚三效应。三购物中三心作为三大型复三合型商三业，最三成功的三客源策三略始于三主力商三店，在三此基础三上展开三招商计三划，以三扣住稳三定客户三层的需三求特征三，在品三牌互动三关系下三达到整三合的效三果，形三成一股三强有力三的经营三动力。三由于提三供商品三的多样三化以及三服务项三目的增三加，可三以吸引三不同目三的消费三群体，三从而形三成新的三购物人三潮，而三他们彼三此之间三的相互三促进，三极大地三刺激了三人们的三购物需三求。就三此而言三，本项三目具有三其它业三态不可三比拟的三消费整三合能力三。10|业态定三位及商三品组合三建议28郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案主力店主力店三是购物三中心最三重要的三组成部三分，主三力店位三置如安三排得宜三，使其三成功分三布于购三物中心三适当位三置，则三可有效三地促进三整体商三场的人三流导向三。在方三案中的三业态组三合项目三分配方三面，本三行把带三动人流三的超市设三置在商三品零售三区靠近三永安街三一端的三最低一三层，主三力店百三货公司三则设置三在临陇三海路，三和超市三各占据三项目一三端，百三货贯穿三各楼层三，起连三贯和轴三心带动三的作用三。动线规三划方面三在总体三上考虑三了商业三业态的三总体平三衡，使三通过所三有承租三户的人三流通行三量达到三最大，三实现了三客源共三享的有三机性、三紧密性三布局，三达到购三物中心三的整体三人气平三衡。本购物三中心项三目拥有三陇海路三、庆丰三路、永三安街三三个临街三面，另三外根据三本项目三周边交三通情况三，决定三了主要三人流将三从陇海三路和庆三丰路交三汇处到三达本项三目，其三他各方三向人流三比较平三均，故三建议项目主三入口设三置在陇三海路与三庆丰路三交汇处三，主入三口前设三置广场三和下沉三广场，以汇集三人流。三其他分三别在庆三丰路与三永安街三交汇处三和陇海三路上设三置次入三口。10|业态定三位及商三品组合三建议商业车流住宅陇海路庆丰街商业人流商业人流商业人流商业人流百货公司主力超市主入口次入口次入口购物中心29郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案主力店百货公三司一直三被视为三购物中三心的主三要主力三店类型三，因为三具吸引三力及特三色的百三货公司三拥有一三群忠诚三的消费三群体，三引入百三货公司三则可为三购物中三心项目三带来一三群固定三的客源三，同时三信誉良三好的百三货公司三也将发三挥磁石三效应，三把其他三零售商三吸引过三来，进三驻购物三中心。现代百三货店以三时尚和三女性为三主，可三以承受三较高租三金。值三得注意三的是，三目前郑三州百货三主要以三本土百三货和国三内连锁三百货为三主，仅三有的国三外百货三百盛也三因租用三物业三面积过三大，而三采用大三百货模三式经营三，丧失三了自身三百货的三特色。三建议本三项目引进的三主力百三货应在三避免同三现有百三货定位三和商品三结构雷三同的基三础上，三着重引三进相对三于现有三国内百三货具有三竞争优三势的知三名商家三，最好三是香港三、台湾三或国外三的知名三连锁百三货。比如具三有品牌三和管理三优势的三香港新三世界百三货、SOG三O百货、三台湾太三平洋百三货、日三本伊势三丹百货三等，甚三至适宜三面积的三百盛百三货；如三能引进三以上百三货，将三会对项三目既有三较大带三动作用三。将同三项目超三市相呼三应，有三助扩大三商圈辐三射范围三，达致三互惠互三利的效三应。10|业态定三位及商三品组合三建议30郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案主力店应合理三评估百三货业可三能带给三购物中三心负面三影响。三由于百三货公司三经营面三积较大三，因此三营运成三本亦相三对较高三，加之三近年百三货利润三率较低三，付租三能力亦三因此偏三低。加三上今年三百货业三面对其三他业种三的激烈三竞争，三一些经三营欠佳三的百货三公司反三拖累购三物中心三的经营三情况，三如经营三不支倒三闭会使三购物中三心大部三分面积三顿时停三业；建议把三百货面三积控制三在120三00平方米三以下，如发三展商有三份参与三投资，三以合资三形式经三营，或三聘用管三理合作三方式，三发展商三须承受三亏损的三风险。由于百三货公司三于购物三中心内三是发挥三着吸引三人流的三关键作三用，因三此本行三建议在三考虑引三入百货三公司时三，除租三赁合作三条件外三，其企三业形象三、市场三档次、三商户组三合、营三运模式三、整体三宣传、三推广和三管理、三盈利能三力等因三素也须三多加注三意。10|业态定三位及商三品组合三建议31郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案主力店仓储式三超市/超级市三场属能三定期、三频密地三吸引大三量人流三的主力三店类型三。其以三生活用三品及新三鲜食品三为主，三目标顾三客广泛三，加上三其边缘三利润较三低，因三此必须三以量取三胜，能三容纳人三流越多三，相对三生意额三越高。但考虑三到本项三目附近三已经有三较具号三召力的三量贩超三市――世纪联三华，本三行认为三在整个三项目的三商品组三合方面三，本项三目最理三想可引入一三间国际三知名连三锁超市，考虑三到目前三已经同三家乐福三有合约三，本行三建议本三项目最三理想是同家乐三福洽谈根据项三目总体三规划，调整位三置到地三下一层三。但同时三，建议同时接三触知名三度高于三家乐福三的沃尔三玛、欧三尚等国三际超市，以及三档次上三与家乐三福差异三化的、三经营中三高档次三商品的三超市（三如吉之三岛等）三，以掌三握主动三，减小三家乐福三不愿调三整解约三之风险三，增加三同家乐三福谈判三的砝码三，保证三购物中三心项目三整体业三态的完三整性，三保证进三入本项三目消费三的顾客三日常用三品消费三的需求三。10|业态定三位及商三品组合三建议32郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案专门店三铺消费者三市场调三查显示三，除超三市、百三货及银三行外，三服装和三鞋类为三现时消三费者最三希望新三建购物三中心能三提供的三店铺类三别。因三此，本三行建议三大部分三的单位三店铺楼三面面积三分配作三时装、三鞋类及三相关货三品零售三用途。时装应三以较为三中高档三此男女三服饰品三牌为主。在商三品档次三上高于三目前郑三州主要三商家，三应以知名三品牌类三商户为三主，尽三量多引三进国际三一、二三线品牌，能引三进各类三店铺的三郑州旗三舰店最三佳。概念测三试调查三显示：三服饰类三中男士三服装和三女士服三装、内三衣比例三基本相三当，是三受访者三最希望三购物中三心设施三的零售三类店铺三。本行三建议本三案男装类三比例应三适当加三大。考虑三到男性三消费者三目的性三购物较三强，建三议男装多三设施独三立品牌三专卖店三形式。10|业态定三位及商三品组合三建议33郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案专门店三铺在服装三配饰方三面，本三行建议引进一三些新概三念性商三场，（如NOV三O、it新概念三商场等三），迎三合年轻三、时尚三和独立三的新一三代的时三尚品位三。满足三其具备三中高水三平收入三、不断三地追求三各种新三方式来三表现他三们的个三性、独三特和自三我的都三市年轻三白领的三需要。除了时三装及配三饰以外三，本购三物中心三必须提三供多样化三的产品，包括三化妆品三香水、三个人护三理、生三活品味三的商品三如音像三制品、三电脑数三码类及三影音类三商品，三但此类店三铺要注三重品牌三和档次三，招揽三较高范三畴及层三面的消三费者，令本三商场发三展成为三郑州中三高档次三购物场三所中最三具吸引三力的购三物去处三。本购物三中心亦三同时应三包罗服三务性行三业，作三为向本三区居民三提供方三便之门三，同时三也可作三为项目三酒店式三公寓的三配套设三施，避三免重复三建设。三这些服务性三行业包三括银行三、药店三、面包三及西饼三、保健三品店、三冲印店三等10|业态定三位及商三品组合三建议34郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案专门店三铺调查显三示本区三域教育三水平较三高，并三且区域三内包括三郑州大三学等科三研机构三众多，三人文氛三围浓厚三，建议设三置中型三书店或三专业书三店。目前三郑州书三店档次三较低。三故建议三本项目三书店引三进国内三知名连三锁品牌三书店（三如思考三乐书店三、大众三书局等三），以三优雅的三环境、三丰富的三专业书三籍满足三区域中三高收入三者购书三需求。由于本三项目附三近有世三纪联华三经营，三提供大三量齐全三的日用三品商品三，因此三在本项三目拟定三专门店三铺的类三型时，三有关的服务类三行业店三铺亦以三作为招三商重点三为主，在时三装配饰三方面，三由于预三计未来三到访本三商圈的三外来人三口将增三多，同三时此一三区将可三形成较三具规模三的商圈三以时装三为主导三的比较三商品店三可相应三增加，三这对本三项目的三整体经三济效益三亦可有三所提高三。由于项三目周边三以家庭三型人群三为主，三设置部分家三居家饰三、布艺三、专营三店，将满三足家庭三主妇对三生活品三味追求三的需要三，由于三此类承三租能力三较弱，三建议设三置在较三高楼层三。10|业态定三位及商三品组合三建议35郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案专门店三铺体育用三品及运三动鞋服三在本次三概念测三试调查三结果中三较受欢三迎的品三类，由三于项目三周边区三域各类三院校总三多，并三且居民三随着生三活水平三的提高三，也越三来越重三视身体三素质的三提高，三故本行建议设三立大型三体育用三品专业三店（比如SPO三RT三100、好家三庭、五三环体育三等），三经营各三品牌体三育服装三鞋类和三体育用三品，楼三层可设三置在男三女装以三上较高三楼层。三在此类三店铺旁三可考虑设置供三学生、三年轻人三休闲活三动的娱三乐设施，比如三市内篮三球场等三等。鉴于河三南发达三的餐饮三业和深三厚的酒三文化，三建议项三目内可三适量设三置两至三三间高档烟三酒专卖三店，经营三白酒、三红酒、三雪茄等三，最好三引进在三郑州连三锁经营三品牌专三营店。10|业态定三位及商三品组合三建议36郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案餐饮餐饮设三施可延三长消费三者在购三物中心三逗留时三间，故三可提升三购物中三心整体三的潜在三营业额三。在本购三物中心三除上述三零售店三铺外，三须同时三提供多三元化的三餐饮包三括中西三式快餐三、大型三中式酒三楼和美三食广场三，目标三是将本三购物中三心变为三本区域三消费者三饮食的三好去处三。其中三本行特三别建议三将可吸三引人流三的美食广三场设于三项目高三层区域，这有三助于吸三引人流三到项目三的高层三区域。问卷调三研显示三，受访三者趋于三年轻化三，每天三在外就三餐比例三非常高三，对价三钱大众三化的快三餐店极三具需求三，最受三本区欢三迎的是三中西式三快餐。三本行建三议中西式三快餐可三适当增三加相应三数量和三面积。10|业态定三位及商三品组合三建议37郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案餐饮调研结三果显示三，中式三酒楼的三欢迎程三度是仅三次于中三式快餐三的类型三，本购三物中心三整体定三位中高三档，故三应重视三辐射区三域内收三入较高三的消费三者和游三客的需三求，故三此策划三中的购三物中心三应包括中高档三的中式三酒楼，三最好在三装修和三风格上三富有时三代感，三有自己三特色（如王三子厨房三等）。三以满足三区域年三轻高收三入群体三的需求三。位置三可安排三在较高三楼层。调研结三果显示三，绝大三多数受三访者逛三街时间三都较长三，故对三休闲餐三饮类（三如咖啡三厅、冷三饮店、三茶艺等三）需求三较大，三建议本三案内相应设三置以上三休闲餐三饮类店三铺，位三置可设三置在各三个楼层三。主题餐三厅和西三餐厅在调查三中认知三度也较三高，此三类餐厅三由于自三身形象三较好，有助于三提升项三目整体三形象，也可三满足周三边中高三消费阶三层和游三客餐饮三需求，三故建议三此类餐三厅可设置三两至三三家为宜三。10|业态定三位及商三品组合三建议38郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案休闲娱三乐购物中三心经营三成功的三其中一三个最重三要的元三素，在三于令顾三客长时三间逗留三在其中三，或在三非繁忙三是到访三购物中三心的能三力。为三确保购三物中心三具备此三条件，三商场必三须提供三零售及三餐饮以三外的设三施。本行建三议购物三中心分三配一定三面积，三作休闲三娱乐设三施用途三。休闲三娱乐设三施加上三餐饮设三施，将三可延长三顾客的三逗留时三间及为三零售商三带来额三外的衍三生利益三。调查显三示，电三影院是三受访者三认为项三目最需三要设置三的娱乐三设施，三考虑到三目前郑三州新开三电影院三较多。三本行建三议项目引进一三家知名三数码影三院经营三者（如大三地院线三、韩国三好丽友三、郑州三奥斯卡三等），三建议面三积不易三过大，控制在300三0平方米三左右的三中型院三线即可三。10|业态定三位及商三品组合三建议39郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案休闲娱三乐本项目三调查显三示，在三众多休三闲娱乐三设施当三中，亦三儿童游三乐场也三较受欢三迎，大三约有近三八成的三受访者三表示新三购物中三心内应三该有此三项目。三同时考三虑到本三项目主三题定位三为家庭三娱乐休三闲消费三场所，三提供一三些吸引三儿童的三业态将三有利于三吸引家三庭消费三，随着三生活水三平的提三高，家三庭更加三注重儿三童教育三与智力三开发，建议在三高楼层三设置儿三童乐园三，在临三近社区三位置设三置儿童三幼教机三构或兴三趣教育三班,还包括三一些儿三童写真三馆等等三针对儿三童业态三，以吸三引三口三之家庭三消费。调查显三示，项三目周边三消费人三群呈现三年轻化三特点，三在众多三娱乐设三施中，真冰溜三冰场是非常三具有吸三引力的三娱乐设三施，成三为国内三外一些三大型购三物中心三较重要三的娱乐三类设施三。但本行建三议谨慎三选择，此类三标准真三冰场一三般设置三在较高三楼层，三对物业三要求较三高，在三项目建三筑设计三时充分三考虑溜三冰场的三建筑标三准，同三时由于三投资较三高，很三少有商三家承租三经营此三类项目三，建议三运动场三所改为NBA模式室三内篮球三场。考虑到三本购物三中心项三目上盖三设有公三寓，附三近中高三档住宅三众多，三以及近三九成消三费者的三需求，三本行认三为可考三虑设立一三家健身三俱乐部，亦服三务住宅三居民及三其他消三费者。三同样美容美三体、香三熏SPA生活馆三、美甲三美发等三配套设三置可适三当设置三。10|业态定三位及商三品组合三建议40郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案11|购物中三心规划三设计要三点-商业发三展面积8.5万平方三米-商业发三展形态三双街三面L型购物三中心（三上盖3-4栋塔楼三）-商业楼三层布局三地下三一层/地上五三层-主要物三流设施三设在地三下一层三，面积三约500三0平方米-主要停三车楼层三设在地三下二层三，面积三约2万平方三米-中小型三店铺/后勤服三务区/公共空三间4万平方三米-主力店三（功能三）面积3.5万平方三米综合百三货1.2万平方三米家乐福1.5万平方三米数码影三院300三0平方米中式酒三楼250三0平方米三以上室内篮三球馆150三0平方米三（类似三于真冰三溜冰场三的跨层三设计）41郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案11|购物中三心规划三设计要三点购物中三心内部购三物走廊由西至三东至南三向设计三，应设三计成弧三形；沿三购物走三廊设计3处主要三中庭（三北区中三部、购三物中心三主入口三、东区三中部）三。商业走三廊每隔50-三80m设计公共空三间（中庭三宽度12-三15m），结三合自然三采光，三并设扶三梯至各三商业层三。购物走三廊两侧三均应保三留足够三的建筑进三深，以满三足安排三主力店三及专门三店之需三要。尤三其是在三购物中三心每层三的两端三及中部三主要节三点处应三保留若三干500三-20三00平方米三的店铺三，以便三于安排三丰富的三店铺组三合。购物中三心每层三的两端三专门店三铺均应三设计排三烟通道三及其他三满足于三餐饮店三经营需三求的建筑及三设施配三套。42郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案11|购物中三心规划三设计要三点专题购物中三心需用地约为30,三000三㎡的街区三，双边三街道面三宽分别210三m/2三40m。购物中三心地下2层，地三面4层（局三部5层），各层层三高建议为B2-三3.8三m，B1-三6.8三m，L1-三6.5三m，L2-三5.6三m，L3-三6.2三m，L4-三5.6三m，L5-三5.6三m以符合三各类业三态之需三求。购物中三心主要入三口设于陇三海路与三庆丰街三交汇偏三西北位三置；不三再单独三预留购三物中心三广场，三与下沉三式广场三共享公三共空间三，下沉三式广场三设于陇三海路与三庆丰街三交汇偏三东南位三置。购物中三心三个次要入三口分设于三地块北三侧中部三、东侧三中部与三东侧南三部，购三物中心三首层东三北两侧三均设街三铺。购物中三心百货公三司主入三口设于地三块北侧三西部，三百货公三司地下三层部分三出入口三设于下三沉式广三场西侧三、购物三走廊末三端，地三上各层三均与购三物中心三通过中三庭咬合三；超级市三场的购三物中心三主出入三口设于下三沉式广三场南侧三，次入三口分别三位于购三物中心三最南端三和购物三中心主三力百货三接合处三，主次三入口设三计应注三意展示三性和引三导性。43郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案11|购物中三心规划三设计要三点专题购物中三心单层三的公共洗三手间不应少三于两个三。主力综合百三货公司通常占三据购物三中心的3-4个层面三，单层三面积300三0-5三000平方米三（本项三目建议三设于1-4层），三因此在三主力百三货店内三部应设三计独立三的中庭三、垂直三交通系三统扶三梯及洗三手间。主力超市卖三场通常位三于购物三中心的B1层，本三项目建三议LG超市平三层面积三达到1.2三-1.三5万平方三米，平三铺购物三中心东三区的地三下商业三空间。本购物三中心影院建议置三于3层购物三走廊一三端，占三据约300三0平方米三之面积三（4层挑空三）。本购物三中心运动主三题区（NBA模式室三内篮球三馆）建三议置于4层购物三走廊中三部，占三据约150三0平方米三之面积三（5层挑空三，周边三分布餐三饮区域三）。购物中三心地块三西北侧三设商业停车场入口，LG层（B1层）为物流中三心，B2层为停三车场，三并可设2-3层的立体车三库。购物中三心的立面设三计及景三观设计可参照三华润万三象城风三格。44郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案11|购物中三心规划三设计要三点专题主力店/专门店/设施所需面积（sq.m）-建议取较小值建议分布楼层B2B1L1L2L3L4L5停车场20000-25000物流中心5000-6000的士站2500超级市场12000-15000百货公司12000-15000服饰专门店/主题百货2000-5000个人护理/药店200-800快餐/冷饮/咖啡店200-500国际/国内品牌服饰店200-1000名品展示厅200-500设计饰品50-80国际/国内休闲品牌服饰零售店50-10045郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案11|购物中三心规划三设计要三点专题主力店/专门店/设施所需面积（sq.m）-建议取较小值分布楼层B2B1L1L2L3L4L5银行/ATM400-800主题餐厅300-800美食广场800-1500中式酒楼1500-3000美容美体400-1200健身中心800-1200影院2000-5000KTV2000-8000数码专门店2000左右家居专门店2000左右家电专门店2000左右娱乐专门店2000左右书店/图书馆2000左右室内篮球馆1500左右46郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案酒店式三公寓意为“三酒店式三的服务三，公寓三式的管三理”，三是亚洲三兴起的一种只三做服务三、没有三任何酒三店经营三的纯服三务公寓三。酒店式三公寓既三吸收了三星级酒三店的服三务功能三和管理三模式，三又吸收三了信息三时代写三字楼的三特点，三拥有良三好的通三讯条件三，可针三对性地三提供秘三书、信三息、翻三译等商三务服务三，是一三种综合三性很强三的物业三管理概三念，集三住宅，三酒店、三会所等三多种功三能于一三体。酒店式三公寓的三户型，三从几十三平方米三到几百三平方米三不等，三可以满三足使用三者的个三性化需三求，在装修三上统一三为精装三修，可三由发展三商面向三投资者三提供多三套装修三套餐，三选择提三供全套三的家居三设计和三电器。对于不三同户型三也有不三同的格三调，在三服务上三根据住三户的要三求提供三酒店式三服务的三同时，三附属设三施还增三加了银三行、会三所、小三超市等三其它项三目。物业管三理是由三星级酒三店直接三管理或三有酒店三背景的三物业公三司进行三管理，这就三消除了三房东对三物业管三理公司三水平的三怀疑，三可以为三住客提三供高档三、到位三的各种三服务。12|酒店式三公寓物三业定义47郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案租赁目三标客户三－酒店服三务式公三寓面向三的主要三是长期三租赁客三户，以三及在郑三州需逗三留较长三时间和三追求住三家式环三境的商三务及旅三游者。三酒店式三公寓的三主要目三标市场三如下：（1）外三企公司三派到设三立在郑三州的分三公司和三合资企三业短期三工作的三中高级三管理人三员、技三术人员三。（2）外三企公司三派驻郑三州参加三短期培三训、学三习的职三员以及三商务人三士。（3）国三外、港三澳台来三郑州商三务考察三，谈判三，会议三，展览三等活动三，需逗三留一周三以上的三旅游者三。（4）国三内大中三型企业三、事业三单位、三各社会三团体、三协会等三来郑州三短期工三作，学三习、培三训、参三加研讨三会等需三逗留一三周以上三的旅游三者。（5）国三内外来三郑州一三周以上三的中高三档自费三旅游者三。（6）其三它目的三需逗留三一周以三上的旅三游者。销售目三标客户三－酒店式三公寓销三售的主三要目标三市场如三下：（1）投三资者：三对该项三目有投三资意向三的客户三，希望三首期投三资额较三少的客三户（2）自三用型：三郑州工三作的外三籍、外三地高级三管理人三员（3）郑三州本地三和周边三县市企三业业主三。（4）将其三作为接三待客户三的相关三公司（5）在郑三州工作三的白领三，短期三自住，三长期投三资13|酒店式三公寓目三标客户48郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案产品结三构从目前三国内的三公寓式三酒店的三产品结三构来看三，大部三分此类三产品是三前几年三按照酒三店式公三寓楼建三造的，三主要是三以大面三积的一三室一厅三（70-三100平方米三）、二三室一厅三（90-三120平方米三）为主三。从酒三店市场三需求来三看，小三面积的三一室一三厅（50平方米三左右）三租赁情三况最好三。另外三，以房三地产产三品目前三的销售三情况来三看，小三户型的三产权式三公寓因三其总投三资额少三，容易三被投资三者接受三。因此三，公寓三式酒店三的产品三设计，三以市场三供求关三系，消三费者的三消费倾三向和投三资者的三承受能三力来分三析，应三该以小三面积的三一室一三厅（50平方米三左右）三为主，三配备少三量的二三室一厅三和三室三一厅等三大面积三公寓房三。14|酒店式三公寓产三品定位酒店式三公寓与三商务公三寓典型三户型平三面图户型单元面积面积比套数套数比单房3510%10018%一房5025%17532%二房7545%21038%三房(3房2卫)10015%5210%三房(3房3卫)1505%122%合计100%549100%建议户三型面积三套数配三比49郑州-庆丰路三酒精厂三项目策三划方案设计要三点酒店式三公寓的三设计要三点，针三对本案三酒店式三公寓户三型设计三的原则三为：户型方三正实用三，功能三齐备，三在单套三建筑面三积一定三的情况三下，适三当提高三可良好三利用的三使用面三积和舒三适度；强