房地产开发项目全过程成本精细化管理

内部资料，机密房地产开发成本全过程精细化管理Costcontrolinrealestateproject马楠中国房地产业协会专家委员会委员中国房地产及住宅研究会专家中国建设工程造价管理协会专家委员会委员2011.6海尔地产4环顾一下我们的行业与环境房地产企业面生存环境新政——土地、金融、预售、自有资金、开发……..

行业门槛提高了形势——消费者观望行业内强强联合国际资金涌入机遇风险并存4房地产企业政策客户资本市场法律资源舆论社会4向管理要效益法制日趋健全消费者日趋成熟企业规模发展房地产新政与地产宏观大势资源竞争资本竞争管理竞争管理规范化4利润时间(年)拿地就赚钱阶段1：资源时代阶段2：资本质量时代阶段3：管理与品牌时代客户盯质量公司靠资本关注品牌与形象理念与价值观管理规范化成本领先战略成本领先战略是现阶段房地产企业重要的竞争手段4行业竞争激烈宏观经济调控企业利润趋薄管理出效益管理精细化4再看看我们的运营。。。。总而言之:

房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争4资本土地项目资本增值能力项目开发能力房地产开发资本运转流程4房地产企业的核心竞争力——企业运营能力各专业的管理能力专业间的集成能力具体项目操作能力企业综合管理能力成本管理能力聚焦体现PART.13PART.1

前言

在当今房地产行业中，竞争十分激烈，产品同质化倾向越来越严重的情况下，企业的生存能力、盈利能力、发展能力，与企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排序末位的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高投入、高成本的房地产开发企业。 在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团和上市公司）的不断涌入，政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。

成本控制力的竞争。聚焦当今的房地产行业，竞争十分激烈，在产品同质化倾向越来越严重的情况下，我们房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的成本控制息息相关，不注重成本控制的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团和上市公司）的不断涌入，特别是在当前房地产调加压、政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。房地产企业竞争成本控制力的竞争4一句话:

房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争。聚焦房地产项目全成本精细化管理责任成本管理核心体系4房地产成本作业过程与成本形成土地成本（政府费用设计费招标费用建安费用）销售费用管理费用成本是一系列经营活动的叠加立项施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理盈利总目标房地产企业成本控制链投资策划方案设计初步设计施工图设计项目策划概念设计投资估算表成本测算1成本测算2目标成本合同清单项目发展营销策划产品设计采购招标全成本管理工作目标成本的实施管理项目结算项目销售变更签证施工管理招标管理供应商选择项目管理设计管理销售管理销售管理销售管理项目盈利目标内部资料，机密房地产成本管理的误区及现代成本管理的新理念一房地产成本控制的主要措施——怎么去控制？房地产开发项目成本管理内容——控制什么？二三房地产开发项目全过程成本管理房地产开发成本全过程精细化管理Costcontrolinrealestateproject房地产开发项目全过程成本精细化管理措施四内部资料，机密房地产开发项目全过程成本管理当前房地产开发企业成本管理现状一二房地产开发成本管理中的几个问题房地产企业在成本管理中三大误区三四房地产成本全过程精细化管理新理念房地产开发成本全过程精细化管理Costcontrolinrealestateproject房地产成本管理的误区及现代成本管理的新理念一4

一、房地产开发成本管理现状目前我们绝大多数开发企业成本控制的通常做法是：

大多数的房地产公司都设有一个预算审核部门或合约部门，负责项目的预算、结算和工程招标，而成本管理基本都归属于财务部门，但财务部门对具体的工程预结算却并不是很懂行，也就更难把握成本的降低点在哪里。 房地产开发的周期很长，如果被问及一个项目工程设计甚至施工过半时的成本是多少，完工后的总成本又是多少，许多开发商都难以回答清楚。房地产开发的成本管理包括置地、设计、施工、市场、销售、物业、融资（资本运营）等多个环节，从投入到首期产品计算利润，单个项目的开发周期一般需持续两三年的时间，导致成本核算难度增强；另外，投资地域的扩大和开发面积的剧增，令成本的构成更加多样化。更使房地产开发成本控制难度越来越大。房地产开发成本管理中的几个问题5

1、缺乏全面规范的目标成本管理体系：

成本控制就是项目实施过程的支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系；2、成本控制忽视重点：

只重视“显性成本”的控制，而忽略对“隐性成本”的控制；3、成本控制的忽视前期阶段：

通常只关注项目施工阶段过程的“事中”成本控制，而缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段“事前”成本控制的足够重视；4、成本控制手段不当：

把压缩必要的项目费用开支当作成本控制的主要手段，反而使项目整个经营计划和开发进度目标受到很大影响，导致项目的最终实际开发成本大大增加，利润降低，增加了项目后期开发风险。

二、房地产开发成本管理中的几个问题目前房地产开发成本控制的几个误区6管什么

三大误区怎么管行为偏差三、房地产企业在成本管理方面容易存在三大误区谁来管认识偏差7误区一：企业内部成本控制管理主体确立失误（谁来管）•长期以来，企业一直把成本管理作为少数管理人员的专利，认为成本、效益都应由企业领导和财务部门负责，而把各部门的员工只看作生产者。••广大员工对于哪些成本应该控制，怎样控制等问题无意也无力过问，成本意识淡漠。企业的成本管理失去偌大的管理群体当然难以真正取得成效。全员成本控制8误区二：成本管理对象和内容认识不清（管什么）•一方面，没有从价值链的角度对房地产开发进行分析，局限于对发生成本的控制，忽视了对影响成本的控制。•另一方面，局限于传统的“节约一度电、一张纸”的简单、狭窄的模式之内，忽视潜在的损失，尚未对成本实行全方位的控制。。

全方位成本控制9土地设计采购施工销售房地产开发价三值链的发生成本与三影响成三本曲线影响成本曲线比例该环节三作业过三程对产品总三成本的三影响。发生成本曲线价值链发生成三本：该环节三作业过三程所发生的三成本。影响成三本：成本控三制的关三键在于控制三影响成三本！10误区三三：成本三控制模三式没有三确立（三怎么管三）•成本管三理工作三不够全三面和系三统。成三本控制三偏重于三事后的三反馈，三而事前、三事中控三制不力。••成本管三理基础工三作薄弱，缺少三一套完三善的成三本管理三制度。三甚至只三求形式三，不讲三实效。考核制三度不完三善，力三度不大三。表现三在：考三核只是三企业内三部考核三，没有三很好地三跟市场三联系起三来；奖三惩措施三力度不三大，达三不到调三动员工三积极性三的目的三。全过程成本控三制111、为什三么房地三产企业三仍然感三觉成本三难于控三制？（1）关于三目标成三本的研三究和制三定已经三相当深三入；（2）建筑三市场竞三争日趋三激烈，三建筑采三购成本三日益低三廉；（3）ISO业务流三程管理三已经在三各大房三地产企三业广泛三运用。2、设计三、工程三人员的三苦恼……（1）成本三目标束三缚设计三；（2）招投三标与项三目采购三分判混三乱；（3）变更三、签证三、价款三调整以三及索赔三管理混三乱；（4）遵守三流程和三赶进度三的矛盾三激烈。房地产三项目传三统“成三本管理三”的误三区带来三的苦恼……树立现三代房地三产成本三管理理三念实施房三地产成三本全过三程精细三化管理三方法关键是内部资三料，机三密房地产三开发项三目全过三程成本三管理房地产三开发成三本管理三现状一二房地产三开发成三本管理三中的几三个问题房地产三企业在三成本管三理三大三误区三四房地产三成本全三过程精三细化管三理新理三念房地产三开发成三本全过三程精细三化管理Cos三tc三ont三rol三in三re三al三est三ate三pr三oje三ct房地产三成本管三理的误三区及现三代成本三管理的三新理念一11——以标准三化合同三文本与三流程化三管理为三核心——以工程三量清单三为计价三模式——结合产三品和市三场，以三造价计三算和成三本分析三为基础——以目标三管理为三方法——以项目三营销定三位与技三术管理三为依托——以产品三价值的三实现为三目标——强调企三业/团队的三共同目三标——利润：三讲求性三价比，三发掘价三值，创三造价值——成本管三理的发三展趋势三：核算型的成本三管理已三濒临淘三汰控制型的成本三管理模三式已不三能满足三市场的三要求成本管三理必须三向价值创造型转三变——核心就三是产品“价三值工程三”研究三。现代房三地产成三本全过三程精细三化管理三理念四11现代房三地产成三本全过三程精细三化管理三理念1.项目成三本管理三的目的——提升价三值2.房地产三项目成三本构成——全成本3.项目成三本管理三的阶段——全过程4.项目成三本管理三的主体——全员5.项目成三本管理三的方法——目标成三本管理6.项目成三本管理三的要点——确定与三控制四11（1）房地三产公司三是企业三，利润三是企业三用永恒三主题（2）利润三与成本三的关系三：收入一三定的情三况下，三成本越三低，利三润越大（3）成本三管理的三目的与三企业的三目标是三一致的——机构/团队的三目标（4）成本三管理的三目标是三保证成三本的支三出获得三最有效的收益——消除无三效成本三，提升三投资价三值成本控三制不等三于省钱,花得多三会浪费三，花得少三也会有三浪费，三花多花三少不是三重点，三花的有效才三是关键——价值工三程的理三念1.项目成三本管理三的目的——提升价三值现代房地产成本全过程精细化管理理念四1.项目成三本管理三的目的2.房地产三项目成三本构成3.项目成三本管理三的阶段4.项目成三本管理三的主体5.项目成三本管理三的方法6.项目成三本管理三的要点7.成本管三理的发三展过程8.成本管三理的指三导思想11现代房地产成本全过程精细化管理理念四价值工三程的概三念价值工三程的基三本公式三：V=F三/CV--三---三-va三lue：性价三比F--三fun三cti三on：产品三的功能/性能、三服务、三收益C--三---三-co三st：费用/成本•C下降，F上升•C不变，F上升•C下降，F不变•C小幅上三升，F大幅上三升•C大幅下三降，F小幅下三降---三---具体选三择哪种三途径，三与市场三环境、三公司经三营理念三、产品三方针有三关---三---价值的三评估：三有显性三的、有三隐性的三、有眼三前的、三有长远三的，需三要综合平三衡与决三策11现代房地产成本全过程精细化管理理念四（1）全成三本构成成本管理土地成本资金成本建造成本管理成本成本分解房地产三项目全三成本构三成（1）全成三本在时三间和空三间上的三构成时间：三建设全三过程都三在发生空间：三公司+现场；三实体+费用1.项目成三本管理三的目的2.房地产三项目成三本构成3.项目成三本管理三的阶段4.项目成三本管理三的主体5.项目成三本管理三的方法6.项目成三本管理三的要点7.成本管三理的发三展过程8.成本管三理的指三导思想11现代房地产成本全过程精细化管理理念四（1）阶段•立项\定位\设计发三包\施工\竣工\维护（2）对应三成本实三现过程——由虚到三实•虚拟：三估、概三、预算•现实：三合同价三、预付三款、进三度款、三结算款——从虚到三实的转三折点就三是发包3.项目成三本管理三的阶段——全过程1.项目成三本管理三的目的2.房地产三项目成三本构成3.项目成三本管理三的阶段4.项目成三本管理三的主体5.项目成三本管理三的方法6.项目成三本管理三的要点7.成本管三理的发三展过程8.成本管三理的指三导思想11现代房地产成本全过程精细化管理理念四3.项目成三本管理三的阶段——全过程立项阶三段——成本测三算，项三目经济三性评价三，盈利三目标策划阶三段——选择性三价比最三好的产三品，制三定产品三目标与三发展计三划设计阶三段——产品目三标与成三本目标三的制定方案设三计阶段——最经济三合理方三案，符三合项目三定位，三体现产三品特征初步设三计阶段——材料设三备的合理选型施工图三设计阶三段——限额设三计，图三纸的质量和时间保证发包阶三段——通过市三场竞争找到合三适的价三格和单三位，完三备的合三同（与三合作伙三伴双赢的三关系，三资源与三技术的三把握）施工阶三段——变更和三签证的三管理，三付款审三核，动三态监控销售阶三段——营销费三用预算三管理，三售楼工三程成本三控制，三销售承三诺与资三料的把三关竣工阶三段——结算、三索赔办三理，项三目后评三估维护运三营阶段——保修金三、维护三费用的三管理各阶段三成本管三理重点三内容11现代房地产成本全过程精细化管理理念四4.项目成三本管理三的责任三主体——全员（1）所有三与产品三制造相三关的部三门，都三有成本三管理的三责任，三都要具三有成本三意识。（2）责任三成本管三理体系三的建立目的：三令全员三实施自三觉的成三本管理三行为要素：1）责任三范围；2）责任三人3）评价三标准；4）评价三人（3）房地三产公司三成本管三理专业三人员的三职责①全面、三全过程三成本管三理，而三非单纯三编制预三结算工三作②了解产三品、掌三握市场三，制定三目标，三全程监三控；③甲方整三合社会三资源的三目标就三是让其三符合我三们的产三品定位；甲三方的工三作就是三协调整三合，不三论是设三计、工三程还是三成本人三员，都三是专家三型的管三理者（三不是面三包师）成本意三识：只三要考虑三了性价三比问题三，就是三有成本三意识控制主三体：从三“谁花三钱控制三谁”到三“谁花三钱谁控三制”1.项目成三本管理三的目的2.房地产三项目成三本构成3.项目成三本管理三的阶段4.项目成三本管理三的主体5.项目成三本管理三的方法6.项目成三本管理三的要点7.成本管三理的发三展过程8.成本管三理的指三导思想11现代房地产成本全过程精细化管理理念四5.项目成三本管理三的方法——目标成三本管理（1）目标三成本管三理的内三容——目标成三本的确三定与动态控三制两方三面（2）目标三成本确三定的依三据—经验数三据库、三市场调研、对三产品把三握（3）实现三目标成三本动态三监控的三手段—信息化（4）目标三成本管三理的过三程—PDC三A循环1.项目成三本管理三的目的2.房地产三项目成三本构成3.项目成三本管理三的阶段4.项目成三本管理三的主体5.项目成三本管理三的方法6.项目成三本管理三的要点7.成本管三理的发三展过程8.成本管三理的指三导思想11现代房地产成本全过程精细化管理理念四6.项目成三本管理三的要点——确定与三控制（1）合理三确定——确定是三控制的三前提和三基础，三市场定三价原则三，没有三准确只三有合理成本的三决定因三素：外部—市场；三内部—产品策三划与定三位；成本的三影响因三素:诸多经三营、技三术、管三理方面;（如资三金、进三度、协三调）成本确三定的方三法:决不是三靠定额三算出来三的；靠三对市场三和产品三的把握三，市场三包括销三售市场三和原材三料市场成本确三定的过三程:行业特三点决定三成本的三特点：三单件性三、复杂三性、多三次性；三从虚到三实；成本实三现关键三环节：招标（三发包）三，使产三品与市三场结合——招标的三目的就三是形成三有效的三竞争；三竞争是三降价的三最有效三手段——定标的三原则：三合理低三价；合三理的概三念：能三做出符三合要求三产品1.项目成三本管理三的目的2.房地产三项目成三本构成3.项目成三本管理三的阶段4.项目成三本管理三的主体5.项目成三本管理三的方法6.项目成三本管理三的要点7.成本管三理的发三展过程8.成本管三理的指三导思想111.项目成三本管理三的目的2.房地产三项目成三本构成3.项目成三本管理三的阶段4.项目成三本管理三的主体5.项目成三本管理三的方法6.项目成三本管理三的要点7.成本管三理的发三展过程8.成本管三理的指三导思想现代房地产成本全过程精细化管理理念四6.项目成三本管理三的要点——确定与三控制（2）有效三控制——动态监三控，做三到随时三心中有三数①控制三伴随实三施的全三过程：保证在三过程中三的实施三不偏离三既定目三标，控三制是动三态的。②控制三的要素三：合理的三目标、三偏差测三定、及三时反馈三与修正三。③能动三的控制三：控制不三等于限三制，心三中有数三就可以三说在控三制之中三，时刻三掌握实三际与目三标偏差三的原因三、幅度三、造成三后果三，进而三做出相三应的调三整方案。（3）技术三经济既三结合又三分离的三原则①技术：招标筹三划书——合同策三略＋合三同界面——合同文三件——清单包三干②经济三：设计任三务书——方案设三计＋目三标成本——扩初/施工图三设计＋三目标成三本调整——工程量三清单——合同单三价/合价111.项目成三本管理三的目的2.房地产三项目成三本构成3.项目成三本管理三的阶段4.项目成三本管理三的主体5.项目成三本管理三的方法6.项目成三本管理三的要点7.成本管三理的发三展过程8.成本管三理的指三导思想现代房地产成本全过程精细化管理理念四7.房地产三成本管三理的发三展过程【审算型】造价计三算（概三、预、三结）——定额模三式下，三强调个三人经验三，追求三算得快三、算量三准，定三额熟、三套价正三确；【控制型】成本控三制——强调不三能突破三目标值【能动型】提升价三值——强调企三业/团队的三共同目三标：面三向公司三利益，三讲求性三价比，三发掘价三值，创三造价值111.项目成三本管理三的目的2.房地产三项目成三本构成3.项目成三本管理三的阶段4.项目成三本管理三的主体5.项目成三本管理三的方法6.项目成三本管理三的要点7.成本管三理的发三展过程8.成本管三理的指三导思想现代房地产成本全过程精细化管理理念四7.房地产三成本管三理的发三展过程成本管理水平产品价值提升审算型：事后算帐（被动）控制型：动态控制纠偏能动型：主动创造价值强调企业/团队的共同目标面向公司利益，讲求性价比发掘价值，创造价值强调不能突破目标值定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确111.项目成三本管理三的目的2.房地产三项目成三本构成3.项目成三本管理三的阶段4.项目成三本管理三的主体5.项目成三本管理三的方法6.项目成三本管理三的要点7.成本管三理的发三展过程8.成本管三理的指三导思想现代房地产成本全过程精细化管理理念四8.成本管三理的指三导思想结合产三品和市三场，以三造价计三算和成三本分析三为基础三，以目三标管理三为方法三，以技三术管理三为保障三，以产三品价值三的实现三为目标三开展全三过程精三细化成三本管理三工作。11现代房地产成本全过程精细化管理理念四10.现代房三地产成三本全过三程精细三化管理三理念的三总结（1）树立三全成本三观念①施工三阶段——承建商三的全成三本、开三发商的三阶段性三成本②开发三全过程——开发商三最关注③产品三寿命周三期成本——品牌开三发商最三关注（三尤其是三自己经三营的项三目）。对项目三整个寿三命周期三而言，三项目开三发完毕三，交付三业主使三用，成三本的发三生还没三完，后三面还有三维护、三保养、三运营、三法律风三险（严三格意义三上不能三算成本三）等费三用，要三全盘考三虑。关键点三：产品寿三命周期三成本一三定要在三项目定三位和设三计阶段三就得充三分考虑三，否则三达不到三预期效三果。节三能建筑三就是基三于这种三考虑。（2）省钱三与花钱三问题上三要避免三的避免几三个误区三：1）建筑三设计不三是做艺三术品，三而是做三产品，三既然是三产品，三就得关三注市场三（客户三需求）三、成本三、品质三的适度三、可实三施性等三。避免三不计成三本地追三求设计三效果。2）过分三强调成三本控制三而导致三产品品三质降低三，尤其三是低价三中标后三，在施三工过程三要求赶三工，将三使施工三单位“三雪上加三霜”，三最终牺三牲的是三产品品三质。3）只注三重“省三钱”，三而忽略三合理“三花钱”三。关注三“边际三成本”三与“边三际效益三”问题三，避免三成本管三理的本三位主义三。“成本三管理”三的最终三目标是将成三本合理三地揭示三出来，三并运用三合理的三控制方三法与手三段进行三“成本三优化”三，达到“成本三效益最三大化”三。11现代房地产成本全过程精细化管理理念四10.现代房三地产成三本全过三程精细三化管理三理念的三总结（3）现代三房地产三成本全三过程精三细化管三理关键三环节1）方案三优化2）限额三设计3）成本三估算、三分解与三责任成三本目标4）图纸三预会审三与交底三会审5）招标三管理招标方三式：总三价包干三还是招三单价？三清单招三标还是三费率招三标？评标原三则：合三理低价三一垂定三音？还三是先招三入围再三谈判？材料设三备供货三方式：三甲供？三认质认三价？乙三方全包三？材料设三备样板三：样板三、品牌三是否齐三全，严三防货不三对板付款方三式：预三付款、三进度款三支付的三频率与三额度，三结算是三否及时三等6）报价三分析7）合同三会签中三商务条三款把关8）设计三变更与三现场签三证管理9）按月三审结10）动态三成本统三计反馈三、成本三月度会11）结算三管理12）项目三结算分三析报告11现代房地产成本全过程精细化管理理念四10.现代房三地产成三本全过三程精细三化管理三理念的三总结（3）现代三房地产三成本全三过程精三细化管三理关键三环节1）方案三优化2）限额三设计3）成本三估算、三分解与三责任成三本目标4）图纸三预会审三与交底三会审5）招标三管理招标方三式：总三价包干三还是招三单价？三清单招三标还是三费率招三标？评标原三则：合三理低价三一垂定三音？还三是先招三入围再三谈判？材料设三备供货三方式：三甲供？三认质认三价？乙三方全包三？材料设三备样板三：样板三、品牌三是否齐三全，严三防货不三对板付款方三式：预三付款、三进度款三支付的三频率与三额度，三结算是三否及时三等6）报价三分析7）合同三会签中三商务条三款把关8）设计三变更与三现场签三证管理9）按月三审结10）动态三成本统三计反馈三、成本三月度会11）结算三管理12）项目三结算分三析报告11现代房地产成本全过程精细化管理理念四10.现代房三地产成三本全过三程精细三化管理三理念的三总结（3）现代三房地产三企业的三成本策三略观企业的三定位决三定了企三业的成三本策略品牌三盈三利三项目三定位三持三续发展成熟房三地产公三司的成三本策略三观1）要产三品，而三非作品三（新、三特、奇三建筑，三如鸟巢三、水立三方、中三央电视三台新址三、东方三明珠电三视塔等三）2）成熟三产品的三复制（三即标准三化进程三）专业支三持体系产品研三发系统三采购三管理系三统成本研三究系统三基础三数据信三息3）引伸三的二个三话题①品牌三的内涵三？②项目三定位——成本型OR产品型三？11现代房地产成本全过程精细化管理理念四10.现代房三地产成三本全过三程精细三化管理三理念的三总结非标准三答案关于品三牌内涵三：品质（三质量等三）、品三味（风三格、布三局、配三套等）三、品行三（售后三、物业三管理等三）关于项三目定位三：产品型三：赢利主三要依靠三产品品三质，特三点是房三价差异三性大、三产品差三异性大三，对项三目档次三定位、三开发节三奏的把三握要求三较高。典型城三市：一三线城市三，如北三京、上三海、深三圳、广三州、杭三州等成本型三：赢利主三要靠对三建安成三本的控三制，特三点是房三价差异三性较小三、产品三差异性三小，对三项目的三建安成三本控制三要求较三高。典型城三市：二三、三线三城市，三如东莞三、长沙三、武汉三等内部资三料，机三密房地产三成本管三理的误三区及现三代成本三管理的三新理念一房地产三成本控三制的主三要措施——怎么去三控制？房地产三开发项三目成本三管理内三容——控制什三么？二三房地产三开发项三目全过三程成本三管理房地产三开发成三本全过三程精细三化管理Cos三tc三ont三rol三in三re三al三est三ate三pr三oje三ct房地产三开发项三目全过三程成本三精细化三管理措三施四13(一)房地产三项目开三发成本三管理的三内容合计

不可预见费12其他费用11开发期税费10销售费用9财务费用8管理费用7开发间接费6公共配套设施建设费5建筑安装工程费4基础设施建设费3前期工程费2土地费用1项目序号工程成本项目发展全成本

开发成本1.北京房三地产项目成三本内容详细目三录19土地成三本（约三占项目三总成本三的30-三35%左右）三，主要指三土地获三得阶段三形成的三各类费三用支出三，包括三地价、三土地拆三迁补偿三费、各三类补偿三费、土三地契税三等。在三房地产三整个开三发过程三中，土三地一旦三到手，三其成本三即基本三确定，三直至项三目开发三完成，三该成本三一般也三不会有三较大变三化。因三此控制三土地成三本的关三键在于三拿地时三的成本三准确分三析。工程成三本（约三占项目三总成本三的50-三55%左右）三，主要由三分项工三程及甲三供物资三成本、三小市政三管网和三环境成三本、公三共配套三设施等三构成。三分项工三程及甲三供物资三成本主三要包括三土建、三机电安三装、装三饰、室三内全装三修、消三防、弱三电、电三梯、甲三供材料三等通过三招投标三确定的三分项工三程/供货合三同成本三。前期费三用（约三占项目三总成本三的５%左右）三，主要指三设计费三、各类三报建报三批报审三费、勘三察测绘三费以及三可研费三用。报三建费、三勘察费三等比重三较小，三且一般三有相关三收费标三准，设三计费在三房地产三开发环三节中十三分重要三，选择三好设计三单位成三为关键三，而成三本控制三成为其三次。三项费三用：管三理费用三、财务三费用、三销售费三用。其中管三理成本三比较固三定，在三财务费三用和销三售费用三有一定三控制空三间。城市基三础设施三配套费三：这部三分一般三占5-1三0%左右。主要是三指项目三用地红三线外的三水暖电三气等大三市政基三础设施三配套费三用，目三前绝大三多数城三市基本三上已经三统一收三费标准三，所以三，这部三分成本三也相对三固定。(二)房地产三开发成三本（费三用）所三占总额三的比例隐性成三本显性成三本内部材三料。22（三）三房地产三项目开三发成本三应重点三控制内三容项目开三发进度三控制项目资三金收支三计划管三理(现金流三管理)规划设三计过程三中固化三的成本三预控合同管三理建安及三工程成三本采购成三本显性成三本（费三用）的三控制，三包括土三建、安三装、室三外工程三、材料三设备采三购、招三投标等三方面。内部资三料，机三密房地产三成本管三理的误三区及现三代成本三管理的三新理念一房地产三成本管三理什么三？——全成本三精细化三管理二房地产三开发项三目全过三程成本三管理房地产三开发成三本全过三程精细三化管理Cos三tc三ont三rol三in三re三al三est三ate三pr三oje三ct房地产三成本如三何控制三？——进行目标成三本管理三房地产三开发项三目全过三程成本三精细化三管理措三施四23如何实三现房地三产企业三的全成本三管理？目标成本责任成本动态成本后评估和反馈建立合三理的目三标成本将目标三成本分三解成责三任成本将成本三控制落三实到各三业务操三作环节三中量化评三估体系成本考三核与绩三效管理目标成三本管理三的总体三思路：内部资三料，机三密房地产三开发项三目全过三程成本三管理房地产三目标成三本的构三成、归三集与分三解一二三房地产三开发成三本全过三程精细三化管理Cos三tc三ont三rol三in三re三al三est三ate三pr三oje三ct房地产三成本如三何控制三？——进行目标成三本管理三房地产三目标成三本的有三效制定房地产三目标成三本的分三解——责任成三本四房地产三目标成三本的控三制与责三任成本三落实23房地产目标成本的构成、归集与分解一房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三1.目标成三本的定三义：目标成三本是公三司基于三市场状三况，并三结合公三司的经三营计划三，根据三预期售三价和目三标利润三进行预三先确定三的，经三过努力三所要实三现的成三本指标三。2.目标成三本的构三成（见三右图）3.房地产三开发项三目成本三科目归三集与分三解（1）按项三目的单三项、单三位、分三部或分三项工程三的自然三组成进三行归集三与分解（2）体现三项目的三开发进三程（3）尽量三满足公三司招标三、签约三等工作三的需要（4）科目三的内涵三与界线三尽量明三晰，最三好有详三尽的备三注说明（5）兼顾三公司历三史数据三的形成三和行业三习惯（6）与财三务部、三项目部三充分沟三通协商三一致，三经公司三定下来三后，二三级科目三就不要三变动，三三级以三后的科三目可延三展（7）便于三监控执三行与考三核合计

不可预见费12其他费用11开发期税费10销售费用9财务费用8管理费用7开发间接费6公共配套设施建设费5建筑安装工程费4基础设施建设费3前期工程费2土地费用1成本构成序号23房地产目标成本的构成、归集与分解一房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三4.不同类三型物业三成本构三成与分三摊（1）不同三类型物三业成本三构成特三点住宅：别墅、三多层、三小高层三、高层三、超高三层写字楼三：商场三：（2）分摊三的重点三与难点地价的三分摊地下室三的分摊公共配三套的分三摊区内环三境（园三建与绿三化）的三分摊有关系三统的分三摊（综三合管网三、智能三化、消三防等）期间费三用分摊2.某标杆三公司成三本表分摊原三则：谁三受益，三谁分摊三；受益三越多，三分摊越三大。典型案三例内部资三料，机三密房地产三开发项三目全过三程成本三管理房地产三目标成三本的构三成、归三集与分三分解一二三房地产三开发成三本全过三程精细三化管理Cos三tc三ont三rol三in三re三al三est三ate三pr三oje三ct房地产三成本如三何控制三？——进行目标成三本管理三房地产三目标成三本的有三效制定房地产三目标成三本的分三解——责任成三本四房地产三目标成三本的控三制与责三任成本三落实23房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三二房地产三目标成三本的有三效制定1.房地产三成本目三标制定三和管理三的基本三原则三（1）目标三的内涵三：不仅限三于成本三目标值三本身、三更要关三注成本三背后的三产品目三标。（2）目标三的作用三：目标不三是上限三而是基准，目标三的作用三在于心三中有数三。（3）目标三的范围三：成本目三标是整三个项目三团队的三目标，三目标范三围覆盖三全成本三。2.何时形三成成本三目标？两种做三法在项目三的方案三阶段，三确定成三本目标三；（难度三大，适三应管理三成熟的三公司）在项目三主体施三工图出三来后形三成成本三目标。（可实三施性，三适应于三成本管三理起步三阶段的三公司）到底那三种做法三合适？要与公三司的具三体情况三想适应三。详见成三本目标三形成过三程建议倾三向于由三第二种三向第一三种过渡三；开始采三用第二三种模式三，逐渐三实现第三一种模三式。一般做三法如下三：典型案三例3.某地产三公司成三本管理框架三流程图23房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三2.何时形三成成本三目标？关于制三定成本三目标的三时间一三般做法三：（1）目标三制定从三立项开三始，区三分控制三目标与三经济测三算数据三，按不三同要求三考虑风三险因素三；（2）定位三、设计三阶段进三行各阶三段的成三本测算三，各期三测算要三有对应三，比较三变化原三因，原三则上前三期目标三控制后三期目标三；（3）规划三方案确三定后，三要形成三正式目标成三本；（3）扩初三及施工三图完成三后，在三目标成三本总金三额不变三的前提三下，可三根据施三工图预三算对目三标成本三进行科三目之间三的调剂三。对于三超出目三标成本三的情况三，按照三目标成三本变更三处理。新项目发展策划定位方案或初步施工图设计施工组织材料采购竣工结算成本估算（初始）成本测算（预控）目标成本（发展）目标成本调整（内控）动态成本结算成本分析目标三形成三的几三个阶三段示三意图23二房地产三目标成三本的有三效制定3.房地产三目标成三本制定三方法、三要求（1）目标三成本制三定的方三法（有正三向测算三法、反三向倒逼三法两种三）1）正向三测算法测算依三据——成本首三先是由三产品的三定位与三档次决三定的，三因此成三本目标三要在与三产品目三标的互三动沟通三中共同三制定，三在发包三前的阶三段经历三由粗到三细的过三程。一三般的依三据文件三有：项三目发展三报告、三策划报三告、各三阶段的三设计文三件和交三楼标准三；测算方三式——根据所三掌握的三经验数三据和项三目的特三征，不三一定是三固定方三式；（如烂三尾楼改三造、中三学等）团队工三作——前期工三作尽可三能做细三，促进三策划、三设计人三员对产三品的深三入考虑三，不要三因为今三后会发三生变化三而不作三预先设三定。（工作重三心前移三）2）反向三倒逼法确定销三售价格三水平——确定利三润要求——反推计三算成本三水平。－－目三标需经三过各方三的讨论三、审批三和正式三发布三（也可三能经集三团审批三）。房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三23二房地产三目标成三本的有三效制定3.房地产三目标成三本制定三方法、三要求（2）目标三成本制三定的要三求水平恰三当：支持定三位，提三升价值三；既有三可行性三，又具三挑战性三；适当三考虑风三险；依据充三分：产品定三位能够三支撑目三标数据三；目标成三本合理确三定的前三提条件三：了解三市场、三结合产三品，有三充分的三数据支三持－－通过市三场调研三和数据三库；内容具三体明确三：成本内三容明确三（比如三同样是高档，各人三心目中三可能不三同）；三考虑全三面，不三要漏项三；量化计三算：尽可能三有量化三的计算三，量价分离，三而不是三笼统的三总数，三便于今三后的对三比分析三；推行标三准化：最好能三结合公三司产品三特点，三制定公三司通用的标准三和表格三，各项三目的不三同点在三局部作三调整，三可以节三省时间三，减少三误解；强调考三核作用三：尽可能三作为绩三效考核指三标；所有三房地产三公司都三会做测三算，只三是没有三作为正三式的目三标去执三行和监三控，没三有用成三本目标三对控制三结果进三行考核三。发布要三审批：结合运三营部门三的项目三总体经三营计划三，确定三的目标三成本要三符合公三司利润三要求，三经过各三方的讨三论和审三批（可三能集团三审批）三，正式三发布。房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三23二房地产三目标成三本的有三效制定4、由成三本管理三部主持三，跨部三门协作三、公司三审批下三发（1）与营三销、设三计、招三标、采三购、项三目、财三务等多三部门多三轮沟通三协调（2）不是三单打、三独奏，三而是协三同、配三合，是三一个系三统工程三，要能三够经得三起推敲（3）上公三司评审三会（阐三述、释三疑、集三中意见三、修改三调整）（4）相关三部门传三签、董三事长（三总经理三）审批三下发执三行（5）一旦三签发，三不得修三改（除三非项目三本身重三大调整三），要三保持其三刚性和三严肃性（6）便于三操作与三实施。三要尽量三与招标三、签约三相适应三，便于三过程监三控，松三紧适宜三，通过三努力可三实现（走两三个极端三均会失三效）。（7）要与三项目的三盈利分三析紧密三结合。三以满足三公司最三低盈利三水平为三前提，三上市公三司更应三如此。5.某地产三公司某三项目目三标成本三测算案三例房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三4.某项目三目标成三本测算典型案三例23二房地产三目标成三本的有三效制定房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三目标成三本是基三于企业三目标建三立的目标成三本是在三项目运三作过程三中逐渐三形成和三明确的目标成三本的管三理要基三于完善三的动态三成本信三息管理目标成三本管理三的实施三要依赖三于责任三成本管三理体系回顾与三总结：内部资三料，机三密房地产三开发项三目全过三程成本三管理房地产三目标成三本的构三成、归三集与分三分解一二三房地产三开发成三本全过三程精细三化管理Cos三tc三ont三rol三in三re三al三est三ate三pr三oje三ct房地产三成本如三何控制三？——进行目标成三本管理三房地产三目标成三本的有三效制定房地产三目标成三本的分三解——责任成三本四房地产三目标成三本的控三制与责三任成本三落实23房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三三房地产目标成本的分解——责任成本2.成本目三标分解三为责任三目标的三要求（1）要满三足动态三控制的三需要：按工程三与材料三分判计三划分解三到每个三分判项三目上；三这样分三解的前三提需要三项目开三发过程三事先有三充分的三策划，三要求计三划管理三到位；三如果做三不到只三能分解三合同而三不是分三解目标三。（2）要满三足成本三分析的三需要：按照标三准成本三科目（三公司内三部的，三没有行三业标准三）分解三，一般三只在末三级科目三上可以三增加。（3）按内三部职责三划分：成本费三用总额三分解到三各相关三责任部三门，列三入入KPI。（4）分解三到设计三限额：也可以三认为是三目标的三落实，三实际上三在目标三制定时三就已经三考虑到三了设计三限额。（5）分摊三问题：作为成三本控制三目标以三已发生三为准，三但在经三济测算三时要分三摊，建三安费之三外的费三用分配三到单体三上；公三建配套三根据服三务范围三在各期三之间分三摊。1.责任成三本体系三的概念责任成三本体系三是通过三确定责三任主体三和评价三部门，三通过技三术经济三指标的三设定、三执行和三考核，三来保证三目标成三本的实三现一套三管理系三统。责任成三本体系三的目的三在于提三高公司三全员成三本管理三意识及三水平，三加强不三同专业三、不同三流程之三间的合三作和沟三通，形三成分工三负责、三有机协三调的成三本管理三体系，三体现结三果与过三程并重三的原则三。23房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三三房地产目标成本的分解——责任成本3.成本目三标分解三为责任三目标的三方法三种方三式各有三侧重但三又相互三关联方式之三一，按合同三计划分三解方式之三二，按项目三实体分三解方式之三三，按考核三责任分三解（1）按合同三计划分三解分解目三的：及时掌三握实际三发生成三本，实三施动态三监控分解依三据：甲方的三分判与三采购计三划分解内三容：总目标三分解为三每个合三同项的三目标分解时三间：发展计三划完成三后确定三分解项三及初步三总目标三，设计三阶段完三成各目三标值的三确定，三招标签三约过程三中调整三（范围三调整）各合同三分解目三标也是三招标的三评判依三据之一一级计三划：项三目发展三计划总纲领二级计三划：运三作实施三计划控制设计计三划管理：出图三计划、三定样计三划合约计三划管理：考察三计划、三招标、三签约计三划项目计三划管理：队伍三、材料三进场计三划成本计三划管理：目标三、标底三、结算三编制计三划三级计三划：施三工进度三计划实施按合同三计划分三解案例三见右及三下页房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三（1）按合同三计划分三解表格三例表分类合同名称（示意）编号考核标的责任部门负责人设计合同方案设计合同

产品技术部

施工图设计合同

园林景观设计合同

专业设计合同

地质勘察合同

测绘合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

项目工程部

试桩检测合同

单独施工的桩基础工程合同

建筑安装施工总承包合同

园林景观合同园林景观工程施工合同

集中采购合同外墙装饰材料采购合同

采购部

门窗制作安装合同

电梯采购安装合同

发电机采购合同

通风空调设备采购合同

房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三（2）按工程三实体分三解分解目三的：成本数三据合理三性判定分解依三据：项目建三设内容三（设计三图纸及三说明）三。分解内三容：总目标三分解为三分部分三项工程三目标；三包括功三能组件三的划分三（专业三与分项三工程的三划分）三，可细三到分栋三分层分三构件。分解时三间：概算或三预算完三成后分三解，招三标签约三后及结三算后对三比分析三。序号成本项目成本责任金额责任部门责任人一土地获得价款

投资部

二开发前期准备费

发展部

三主体建筑工程费

设计部工程部采购部

四

主体安装工程费

五

社区管网工程费

六园林环境费

七配套设施费

八开发间接费

项目部

开发成本

九

期间费用

财务部、营销部

项目总投资

总经理

按工程三实体分三解表格三例子表房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三（3）按考核三责任分三解分解目三的：落实成三本责任三考核分解依三据：部门或三岗位成三本管理三职责及三考核办三法。分解内三容：总目标三分解为三每个部三门或岗三位的成三本管理三指标,以及辅三助管理三的工作三要求。分解时三间：发展计三划完成三后即可三确定责三任，具三体数据三在预算三调整后三固定。房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三三房地产目标成本的分解——责任成本4.成本目三标分解三为责任三目标的三过程策划阶段项目发展报告设计阶段图纸、选材用料、设备选型立项阶段可研报告投资估算总成本测算成本预控目标分判计划项目组建方案－初步－施工图分项成本测算、概算、预算发包阶段合同合同金额成本目标成本目标调整成本动态按责任分解按合同分解按实体分解房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三三房地产目标成本的分解——责任成本5.成本目三标分解三为责任三目标的三思路各部门三各司其三职（1）本部三门费用（2）本专三业端口三成本---三-土地成三本---三-投资部---三----三-政府收三费---三-报建部三门---三----三-设计费---三-设计部三门---三----三-营销费---三-营销部三门---三----三-财务费三用---三-财务部三门---三----三---三--建造成三本---三-设计+采购+工程---三---成本数三字是目三标，是三结果，三关键的三是工作三质量责任成本的分解原则：以成本形成主体作为成本责任主体责任成三本的分三解是基三于责任三形成的三主体责任成三本分解三后要形三成明确三的责任三成本管三理指导三书责任成三本的管三理要引三入考核三、评估三机制责任成三本管理三的实施三与绩效三管理需三谨慎挂三钩责任成三本回顾三与总结内部资三料，机三密房地产三开发项三目全过三程成本三管理房地产三目标成三本的构三成、归三集与分三分解一二三四房地产三开发成三本全过三程精细三化管理Cos三tc三ont三rol三in三re三al三est三ate三pr三oje三ct房地产三成本如三何控制三？——进行目标成三本管理三房地产三目标成三本的有三效制定房地产三目标成三本的分三解——责任成三本房地产三目标成三本的控三制与责三任成本三落实房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三四房地产目标成本的实现与责任成本落实1.成本目三标实现三的方法（1）控制三产品标三准，落三实到设三计、选三型与合三约中：在设计三和合约三中体现三甲方的三意图，三保证设三计和施三工的成三果不会三出现定三位和档三次上的三偏差；三产品的三实现导三致目标三的落实三，使预三测成本三分块、三分步变三为实际三成本；（2）技术三与经济三相结合三的手段三保证目三标实现三：充分掌三握技术三与市场三，保证三经济适三用性；（3）加强三过程控三制：既要有三完整的三流程，三更要强三调项目三操作团三队的成三本意识三与沟通三，对产三品和技三术的控三制与对三成本的三控制同三步实现三；这里三所谓成三本意识三就是要三考虑性三价比；（4）实行三动态监三控，预三测可能三变化：重视动三态监控三的环节三（招标三、变更三、结算三）与利三用相应三的工具三（软件三与报表三）；（5）偏差三调整与三内部平三衡：调整也三是一种三落实，三关键是三要心中三有数，三调整的三原因、三内容、三幅度、三产生的三影响等三；调整三的对象三包括成三本目标三、实施三方案和三利润预三期；调三整提出三原则：三谁主张三，谁举三证；（6）过程三与结果三的全面三考核：明确考三核的对三象、要三求、指三标。房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三四房地产目标成本的控制与责任成本落实2.责任成三本的落三实责任主三体责任内三容责任控三制要点责任履三行评价责任状三（书）3.责任成三本的评三估与考三核评估方三式评估指三标无效成三本考核方三式谨慎与三全面性房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三四房地产目标成本的控制与责任成本落实4.成本目三标的控三制与实三施（1）建立三和健全三全过程成本管三理体系1）组织三架构体三系2）制度三措施体三系3）目标三责任体三系4）评估三考核体三系5）体系三的运行三（健康三标准）①信息畅三通---三--目标明三晰、动三态监控三、及时三显现（三反馈）②运作三规范---三--流程合三理、制三度健全三、执行三有力（三执行）③成本三意识---三--全员、三全过程三成本意三识（责三任心与三意识）（2）根据三公司管三理机制三、开发三流程等三将目标三成本分三解并落三实到部三门责任三人（3）成本三形成阶三段——设计阶三段的成三本控制1）方案三优化:最有效三的主动三控制方三法2）限额三设计：三指标的三合理性三、设计三配合、三快速核三验3）图纸三预会审三与交底三会审：三体现事三先控制房地产成本如何控制？——进行目标成本管理三四房地产目标成本的控制与责任成本落实4.成本目三标的控三制与实三施（4）成本三确定阶三段——招标、三签约阶三段的成三本控制1）承包三方式：三总价包三干还是三固定单三