房地产估价方法之成本法

第六章成本法成本法的基本原理1成本法操作步骤2成本法总结和运用举例3搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料测算重新构建价格测算折旧求取积算价格成本法的概念成本法的理论依据成本法适用的对象和条件成本法的操作步骤重点掌握内容：

重点介绍了成本法的基本原理，重新构建价格的概念、求取思路、求取方法；建筑物折旧的概念、原因和求取方法。概念

成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。第1节成本法的基本原理理论依据：生产费用价值论

：商品的价格是依据其生产所必需的费用前决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。①从卖方的角度来看，房地产的价格是基于甚过去的“生产费用”，重在过去的投入；②从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”。

由上可见，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。因此，估价人员可以根据重新开发建设估价对象所必需的支出和应获得的利润为基础来求取估价对象的价值。

适用对象和条件适用对象：只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，均可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益性房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个日用户的特殊需要而开发建设的房地产、单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价

；此外，成本法可用于衡量房地产投资效益。运用成本法估价值得注意的是：现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增加一定要对效用增大有作用才能构成价格；换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。所以要求在运用成本法估价时注意“逼近”，其中最主要的是要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的房地产开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本；二是要结合市场供求分析等来确定评估价值；类似房地产市场供大于求时，应下调评估价值；求大于供时，应上调评估价值。

成本法的操作步骤运用成本法一般可以分为下列4大步骤进行：①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料

；②测算重新购建价格；

③测算折旧；

④求取积算价格。

第3节房地产价格构成运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚房地产价格的构成。在实际运用成本法估价时，不论当房地产价格的构成如何，首先最关键的是要调查、了解当地从取得土地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程，以及该全过程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在此基础上针对估价对象的实际情况，确定估价对象的价格构成并测算各构成项目的金额。

下面以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目金额的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由如下7大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用⑥销售税费；⑦开发利润；土地取得成本指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。在完善、成熟的房地产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由房地产开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。在目前情况下，根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列3种：(1)通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。(2)通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。(3)通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地

开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，开发成本主要包括下列几项：(1)勘察设计和前期工程费；(2)基础设施建设费；(3)房屋建筑安装工程费；(4)公共配套设施建设费；(5)开发建设过程中的税费。土地开发成本取得土地后，对其开发的费用有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费

。管理费用

是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。因此，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。

投资利息即在评估土地或房地产时要考虑资金的时间价值，包括土地取得成本、开发成本和有关税费的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。

（1）土地取得费用及其税费在土地开发动工前要全部付清，经历整个开发期，因此，计息期为整个开发期；（2）开发费用及其税费在开发过程中逐步投入，销售后方可收回，其计息方法有两种：一是以整个开发费用为基数，计息期为开发期的一半；二是以开发费一半为基数，计息期为整个开发期。

销售费用是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算

。销售税费是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商(此时作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：(1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称为“两税一费”)。(2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。

开发利润现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，因此，运用成本法估价需要先测算出开发利润。在估价中，测算开发利润应掌握下列几点：(1)开发利润是所得税前的；(2)开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润；(3)开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应利润率来测算。计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用，相应的利润率可称为成本利润率，即成本利润率＝

开发利润土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用1、适用于新开发土地的基本公式

新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润

注意税费：耕地占有税、新菜地开发建设基金、土地管理费土地增值收益：政府出让土地除收回成本外，还要使国家的土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。土地价格的修正第3节成本法基本公式2、适用于新建房地产的基本公式

新建房地产价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润。3、在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：旧房地产价格＝房地的重新购建价格一建筑物的折旧或者旧房地产价格＝土地的重新购建价格＋建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧概念重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。把握重新购建价格的概念，还应特别注意下列3点：(1)重新购建价格是估价时点的价格；(2)重新购建价格是客观的价格；(3)建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。第4节重新购建价格重新购建价格的求取思路

1、求取房地的重新购建价格有两大路径：一是模拟房地产开发商的房地产开发过程，在本章第2节房地产价格构成的基础上，采用成本法来求取；二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相加来求取。

2、求取土地的重新购建价格，通常是假设该土地上的建筑物不存在，然后采用市场法、基准地价修正法等求取该土地的重新购置价格。这种求取思路特别适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地。求取土地的重新购建价格，也可以采用成本法求取其重新开发成本。因此，土地的重新购建价格可以分为重新购置价格和重新开发成本。3、求三取建筑三物的重三新购建三价格，三是假设三该建筑三物所占三用的土三地已经三取得，三并且该三土地为三空地，三除了建三筑物不三存在之三外，其三他状况三均维持三不变，三然后在三此空地三上重新三建造与三该建筑三物相同三或具有三同等效三用的全三新建筑三物所必三需的支三出和应三获得的三利润；三也可以三设想将三该全新三建筑物三发包给三建筑承三包商建三造，由三建筑承三包商将三能直接三使用的三全新建三筑物移三交给发三包人，三这种情三况下发三包人应三支付给三建筑承三包商的三全部费三用(即三建筑工三程价款三或工程三承发包三价格)三，再加三上发包三人所必三需的其三他支出三(如管三理费、三投资利三息、税三费等)三。建筑物三重新购三建价格三的求取三方式1、三重置价三格又称三重置成三本，是指采用估三价时点三的建筑材三料、建筑构三配件、三建筑设三备和建三筑技术三等，在三估价时三点的国三家财税三制度和三市场价三格体系三下，重三新建造三与估价三对象建三筑物具三有同等三效用的三全新建三筑物所三必需的三支出和三应获得三的利润三。2、重三建价格三又称重三建成本，是指采用与三估价对三象建筑三物相同的建筑材三料、建三筑构配三件、建三筑设备三和建筑三技术等三，在估三价时点三的国家三财税制三度和市三场价格三体系下三，重新三建造与三估价对三象建筑三物相同三的全新三建筑物三所必需三的支出三和应获三得的利三润。可三将这种三重新建三造方式三形象地三理解为三“复制三”。注意：有特殊三保护价三值的建三筑物，三如人们三看重的三有特殊三建筑风三格的建三筑物，三适用重三建价格三。一般三建筑物三适用重三置价格三。重置三价格通三常要比三重建价三格低。建筑物三重新购三建价格三的求取三方法建筑物三的重新三购建价三格可以三采用市三场法；三成本法三求取；三也可以三通过政三府或者三其授权三的部门三公布的三房屋重三置价格三、房地三产市场三价格扣三除其中三可能包三含的土三地价格三来求取三。求取建三筑物重三新购建三价格的三具体方三法，有三单位比三较法、三分部分三项法、三工料测三量法和三指数调三整法。（1）三单位比三较法三（单位三面积法三、单三位体积三法）；（2）三分部分三项法；（3）三工料测三量法三；（4）三指数调三整法三。概念估价上三的建筑三物折旧三是指由三于各种三原因而三造成的三建筑物三价值损三失，其三数额为三建筑物三在估价三时点时三的市场三价值与三重新购三建价格三的差额三，即建筑物三折旧＝三建筑物三重新购三建价格三一建筑三物市场三价值建筑物三的重新三购建价三格表示三建筑物三在全新三状况下三所具有三的价值三，将其三减去建三筑物折三旧相当三于进行三减价调三整，其三所得的三结果则三表示建三筑物在三估价时三点状况三下所具三有的价三值。第5节三建筑物三的折旧建筑物三折旧的三原因根据造三成建筑三物折旧三的原因三，可将三建筑物三折旧分三为物质三折旧、三功能折三旧和经三济折旧三三大类：（1）三物质折三旧物质折三旧又称三物质磨三损、有三形损耗三，是指三建筑物三在实体三上的老三化、损三坏所造三成的建三筑物价三值损失三。物质三折旧可三进一步三从如下三4个方三面来认三识和把三握：①三自然经三过的老三化；②三正常使三用的磨三损；③三意外破三坏的损三毁；④三延迟维三修的损三坏残存三。(2)三功能折三旧功能折三旧又称三精神磨三损、无三形损耗三，是指三建筑物三在功能三上的相三对缺乏三、落后三或过剩三所造成三的建筑三物价值三损失。导致建三筑物功三能相对三缺乏、三落后或三过剩的三原因，三可能是三建筑设三计上的三缺陷、三过去的三建筑标三准过低三、人们三的消费三观念改三变、建三筑技术三进步、三出现了三更好的三建筑物三等。(3)三经济三折旧经济折三旧又称三外部性三折旧，三是指建三筑物本三身以外三的各种三不利因三素所造三成的建三筑物价三值损失三。不利因三素可能三是经济三因素(三如市场三供给过三量或需三求不足三)、区三位因素三(如环三境改变三，包括三自然环三境恶化三、环境三污染、三交通拥三挤、城三市规划三改变等三)，也三可能是三其他因三素(如三政府政三策变化三等)。建筑物三折旧的三求取方三法求取建三筑物折三旧的方三法，主三要有年三限法、三实际观三察法法三和成新三折扣法三。（1）三年限法年限法三又称年三龄一寿三命法，三是根据三建筑物三的经济三寿命、三月效经三过年数三或剩余三经济寿三命来求三取建筑三物折旧三的方法三。有关年三限的概三念1）建三筑物的三自然寿三命和建三筑物的三经济寿三命※建筑物三的自然三寿命：三是指从三建筑物三竣工之三日开始三到建筑三物主要三结构构三件和设三备的自三然老化三或损坏三，而不三能继续三保证建三筑物安三全使用三为止的三时间。※建筑物三的经济三寿命：三是指从三建筑物三竣工之三日开始三到建筑三物对房三地产价三值不再三有贡献三为止的三时间。建筑物三的经济三寿命通三常短于三其自然三寿命，三它是由三市场决三定的，三相同类三型的建三筑物不三同地区三的经济三寿命可三能不同三。2）建三筑物的三实际经三过年数三和建筑三物的有三效经过三年数※建筑物三的实经三过年数三：是指三从建筑三物竣工三之日开三始到估三价时点三为止的三日历年三数。※建筑物三的有效三经过年三数：是三指估价三时点时三建筑物三状况和三效用所三显示的三经过年三数。建筑物三的有效三经过年三数可能三短于也三可能长三于其实三际经过三年数。3）建三筑物的三剩余自三然寿命三和建筑三物的剩三余经济三寿命※建筑物三的剩余三自然寿三命：是三其自然三寿命减三去实际三经过年三数之后三的寿命三。※建筑物三的剩余三经济寿三命：是三其经济三寿命减三去有效三经过年三数之后三的寿命三，即剩余经三济寿命三＝经济三寿命一三有效经三过年数如果建三筑物的三有效经三过年数三比实际三经过年三数少，三就会延三长建筑三物的剩三余经济三寿命；三反之，三就会缩三短建筑三物的剩三余经济三寿命。总结：利用年三限法求三取建筑三物折旧三时，建三筑物的三寿命应三为经济三寿命，三经过年三数应为三有效经三过年数三，剩余三寿命应三为剩余三经济寿三命。只三有这样三，求出三的建筑三物折旧三，进而三求出的三建筑物三价值，三才能符三合实际三。年限法三中最主三要的是三直线法三。直线三法是最三简单和三迄今应三用得最三普遍的三一种折三旧方法三，它假三设在建三筑物的三经济寿三命期间三每年的三折旧额三相等一三直线法三的年折三旧额计三算公式三为：式中：Di－第i年三的折旧三额，或三称做第三i年的三折旧;C－建筑物三的重新三购建价三格;S－建筑物三的净残三值，是三建筑物三的残值三减去清三理费用三后的余三额。N－三建筑物三的经济三寿命;R－三建筑物三的净残三值率;(C—三S)称三为折旧三基数;C-SNDi=D=C(1-R)N=（2）三实际观三察法实际观三察法不三是直接三以建筑三物的有三关年限三来求取三建筑物三的折旧三，而是三注重建三筑物的三实际损三耗程度三。建筑物三的损耗三可以分三为可修三复和不三可修复三的损耗三：①修复是三指恢复三到新的三或相当三于新的三状况，三有的是三修理，三有的是三更换。三预计修三复所必三需的费三用小于三或等于三修复所三能带来三的房地三产价值三增加额三的，是三可修复三的，反三之，是三不可修三复的。三即修复所三必需的三费用≤三修复后三的房地三产价值－修复前三的房地三产价值对于可三修复项三目，估三算采用三最优修三复方案三使其恢三复到新三的或相三当于新三的状况三下所必三需的费三用作为三折旧额三。②对于不三可修复三项目，三根据估三价时点三时的剩三余使用三寿命是三否短于三整体建三筑物的三剩余经三济寿命三，将其三分为短三寿命项三目和长三寿命项三目两类三。短寿三命项目三是剩余三使用寿三命短于三整体建三筑物剩三余经济三寿命的三部件、三设备、三设施等三，它们三在建筑三物剩余三经济寿三命期间三迟早需三要更换三，甚至三可能更三换多次三。长寿三命项目三是剩余三使用寿三命等于三或长于三整体建三筑物剩三余经济三寿命的三部件、三设备、三设施等三，它们三在建筑三物剩余三经济寿三命期间三是不需三要更换三的。短寿命三项目采三用年限三法计算三折旧额三。长寿命三项目，三根据建三筑物重三新购建三价格减三去可修三复项目三的修复三费用和三各短寿三命项目三的重新三购建价三格后的三余额、三建筑物三的经济三寿命、三有效经三过年数三或剩余三经济寿三命，采三用年限三法计算三折旧额三。例子：三某建筑三物的重三置价格三为18三0万元三，经济三寿命为三50年三，有效三经过年三数为1三0年。三其中，三门窗等三损坏的三修复费三用为2三万元；三装饰装三修的重三置价格三为30三万元，三平均寿三命为5三年，经三过年数三为3年三；设备三的重置三价格为三60万三元，平三均寿命三为15三年，经三过年数三为10三年。残三值率假三设均为三零。试三计算该三建筑物三的物质三折旧额三。15115150[解]该建筑物的物质折旧额计算如下：门窗等损坏的修复费用＝2(万元)装饰装修的折旧额＝30XX3＝18(万元)设备的折旧额＝60XX10＝40(万元)长寿命项目的折旧额＝(180-2-30-60)XX10＝

17．6(万元)该建筑物的物质折旧额＝2+18+40+17．6＝77．6(万元)（3）三成新折三扣法根据建三筑物的三建成年三代、新三旧程度三或完损三程度等三，判定三出建筑三物的成三新率，三或者用三建筑物三的寿命三、经过三年数计三算出建三筑物的三成新率三，然后三将建筑三物的重三新购建三价格乘三以该成三新率来三直接求三取建筑三物的现三值。这三种方法三被称为三成新折三扣法，三计算公三式为：V=三C三Xq式中V——三建筑物三的现值三；C——三建筑物三的重新三购建价三格；q——三建筑物三的成新三率(％三)。这种成三新折扣三法比较三粗略，三主要用三于初步三估价，三或者同三时需要三对大量三建筑物三进行估三价的场三合，尤三其是开三展大范三围的建三筑物现三值摸底三调查。在实际三估价中三，成新三率是一三个综合三指标，三可按下三列3个三步骤进三行计算三：①用年三限法计三算成新三率；②根据三建筑物三的建成三年代对三上述计三算结果三做初步三判断，三看是否三吻合；③采用三实际观三察法对三上述结三果做进三一步的三修正。三并说明三修正的三理由。求取建三筑物折三旧应注三意的问三题1、求取建三筑物折三旧应注三意估价三上的折三旧与会三计上的三折旧的三区别。估价上三的折旧三与会计三上的折三旧的区三别：估价三上的折三旧注重的三是市场三价值的三真实减三损，科三学地说三不是“三折旧”三，而是三“减价三调整”三；会计三上的折三旧注重三的是原三始价值三的分摊三、补偿三或回收三。注意：在房地三产估价三中，并三非所有三的建筑三物折旧三问题都三是估价三上的折三旧，如三在收益三法求取三土地价三格中需三要扣除三的建筑三物折旧三费就属三于会计三上的折三旧2、土地使三用年限三对建筑三物经济三寿命的三影响(1)三建筑物三的经济三寿命早三于土地三使用年三限而结三束的，三应按照三建筑物三的经济三寿命计三算建筑三物的折三旧。(2)三建筑物三的经济三寿命晚三于土地三使用年三限而结三束的，三应按照三建筑物三的实际三经过年三数加上三土地使三用权的三剩余年三限计算三建筑物三的折旧三。注意：三土地使三用年限三的新规三定物权法三第一百三四十九三条住宅建三设用地三使用权三期间届三满的，三自动续三期。非住宅三建设用三地使用三权期间三届满后三的续期三，依照三法律规三定办理三。该土三地上的三房屋及三其他不三动产的三归属，三有约定三的，按三照约定三；没有三约定或三者约定三不明确三的，依三照法律三、行政三法规的三规定办三理。成本法三应用中三的相关三规定商品住三宅价格三构成的三有关规三定⑴成三本。包三括：①征地三费及拆三迁安置三补偿费三：按国三家有关三规定执三行；②勘察三设计及三前期工三程费：三依据批三准的设三计概算三计算；③住宅三建筑、三安装工三程费：三依据施三工图预三算计算三；④住宅三小区基三础设施三建设费三和住宅三小区级三非营业三性配套三公共建三筑的建三设费：三依据批三准的详三细规划三和施工三图预算三计算；三住宅小三区的基三础设施三和配套三建设项三目按照三国家和三省、自三治区、三直辖市三人民政三府颁发三的城市三规划定三额指标三执行；⑤管理三费：以三上述①三至④项三之和为三基数的三1%～三3%计三算；⑥贷款三利息：三计入成三本的贷三款利息三，根据三当地建三设银行三提供的三本地区三商品住三宅建设三占用贷三款的平三均周期三、平均三比例、三平均利三率和开三发项目三具体情三况确定三。⑵利三润。以三上述成三本中①三至④项三之和为三基数核三定。⑶税三金。按三国家税三法规定三缴纳。⑷地三段差价三。其征三收办法三暂由省三、自治三区、直三辖市人三民政府三根据国三家有关三规定制三定。下列费三用不计三入商品三住宅价三格：①三非住宅三小区级三的公共三建筑的三建设费三用；②三住宅小三区内的三营业性三用房和三设施的三建设费三用。根据楼三层、朝三向确定三的商品三住宅差三价，其三代数和三应趋近三于零。经济适三用住房三价格构三成的有三关规定⑴开三发成本三。包括三：①按照三法律、三法规规三定用于三土地征三用和房三屋拆迁三等所支三付的征三地和拆三迁安置三补偿费三。②开发三项目前三期工作三所发生三的工程三勘察、三规划及三建筑设三计、施三工通水三、通电三、通气三、通路三及平整三场地等三勘察设三计和前三期工程三费。③列入三施工图三预(决三)算项三目的主三体房屋三建筑安三装工程三费，包三括房屋三主体部三分的土三建(含三桩基)三工程费三、水暖三电气安三装工程三费及附三属工程三费。④在小三区用地三规划红三线以内三，与住三房同步三配套建三设的住三宅小区三基础设三施建设三费，以三及按政三府批准三的小区三规划要三求建设三的不能三有偿转三让的非三营业性三公共配三套设施三建设费三。⑤管理三费按照三不超过三以上①三至④项三费用之三和的2三%计算三。⑥贷款三利息按三照房地三产开发三经营企三业为住三房建设三筹措资三金所发三生的银三行贷款三利息计三算。⑦行政三事业性三收费按三照国家三有关规三定计收三。⑵税三金。依三照国家三规定的三税目和三税率计三算。⑶利三润。按三照不超三过开发三成本中三①至④三项费用三之和的3%计三算。下列费三用不得三计入经三济适用三住房价三格：①住宅三小区内三经营性三设施的三建设费三用；②开发三经营企三业留用三的办公三用房、三经营用三房的建三筑安装三费用及三应分摊三的各种三费用；③各种三与住房三开发经三营无关三的集资三、赞助三、捐赠三和其他三费用；④各种三赔偿金三、违约三金、滞三纳金和三罚款；⑤按规三定已经三减免及三其他不三应计入三价格的三费用。农地征三收费用三的有关三规定⑴征三地补偿三安置费三用。①土地三补偿费三。征收三耕地的三土地补三偿费，三为该耕三地被征三收前3三年平均三年产值三的6～三10倍三。征收三其他土三地的土三地补偿三费标准三，由省三、自治三区、直三辖市参三照征收三耕地的三土地补三偿费的三标准规三定。②安置三补助费三。征收三耕地的三安置补三助费，三按照需三要安置三的农业三人口数三计算。三需要安三置的农三业人口三数，按三照被征三收的耕三地数量三除以征三地前被三征收单三位平均三每人占三有耕地三的数量三计算。三每一个三需要安三置的农三业人口三的安置三补助费三标准，三为该耕三地被征三收前3三年平均三年产值三的4～三6倍。三但是，三每公顷三被征收三耕地的三安置补三助费，三最高不三得超过三被征收三前3年三平均年三产值的三15倍三。但是三，土地三补偿费三和安置三补助费三的总和三不得超三过土地三被征收三前3年三平均年三产值的三30倍三。③地上三附着物三补偿费三。地上三附着物三补偿费三包括被三征收房三屋及其三他建筑三物(含三构筑物三)、农三田水利三设施、三树木、三蔬菜大三棚等的三补偿费三，地上三附着物三补偿标三准，由三省、自三治区、三直辖市三规定。④青苗三的补偿三费。青三苗补偿三费是对三被征收三土地上三尚不能三收获的三农作物三给予的三补偿费三。可以三移植的三苗木、三花草以三及多年三生经济三林木等三，一般三是支付三移植费三；不能三移植的三，给予三合理补三偿或作三价收购三。青苗三的补偿三费标准三，由省三、自治三区、直三辖市规三定。⑵征三地管理三费。征三地管理三费是指三县级以三上人民三政府土三地管理三部门受三用地单三位委托三，采用三包干方三式统一三负责、三组织、三办理各三类建设三项目征三收土地三的有关三事宜，三由用地三单位在三征地费三总额的三基础上三按一定三比例支三付的管三理费用三。一般三为2-三5%。⑶耕三地占用三税(占三用耕地三的)。三根据《三中华人三民共和三国耕地三占用税三暂行条三件》(三198三7年4三月1日三国发［三198三7］2三7号)三的规定三，占用三耕地建三房或者三从事其三他非农三业建设三的单位三和个人三，都是三耕地占三用税的三纳税义三务人，三应当按三照规定三缴纳耕三地占用三税。耕三地占用三税以纳三税义务三人实际三占用的三耕地面三积计税三，按照三规定税三额一次三性征收三。各地三耕地占三用税的三适用税三额标准三，由各三省、自三治区、三直辖市三人民政三府在《三中华人三民共和三国占用三税暂行三条例》三规定的三税额标三准幅度三以内，三根据本三地区的三实际情三况具体三核定。⑷耕三地开垦三费(占三用耕地三的)。三国家实三行占用三耕地补三偿制度三。非农三业建设三经批准三占用耕三地的，三按照“三占多少三，垦多三少”的三原则，三由占用三耕地的三单位负三责开垦三与所占三用耕地三的数量三和质量三相当的三耕地；三没有条三件开垦三或者开三垦的耕三地不符三合要求三的，应三当按照三省、自三治区、三直辖市三的规定三缴纳耕三地开垦三费，专三款用于三开垦新三的耕地三。⑸新三菜地开三发建设三基金(三征收城三市郊区三菜地的三)。征三收城市三郊区的三菜地，三用地单三位应当三按照国三家有关三规定缴三纳新菜三地开发三建设基三金。新三菜地开三发建设三基金的三缴纳标三准，由三省、自三治区、三直辖市三规定。⑹政三府规定三的其他三有关费三、税。三部分省三、自治三区、直三辖市还三规定收三取教育三附加、三防洪费三、南水三北调费三等等。三具体费三、税项三目和收三取标准三，应根三据国家三和当地三政府的三有关规三定执行三。城市房三屋拆迁三费用的三有关规三定在城市三规划区三内国有三土地上三实施房三屋拆迁三所发生三的费、三税主要三有：⑴房三屋拆迁三补偿安三置费用三。该费三用是由三拆迁人三对于被三拆迁人三给予拆三迁补偿三和拆迁三安置所三发生的三全部费三用构成三，其大三小相当三于下列三几项之三和：①被拆三迁房屋三的房地三产市场三价格。三该价格三由具有三房地产三价格评三估资质三的机构三，根据三被拆迁三房屋的三区位、三用途、三建筑面三积等因三素评估三确定，三不包含三被拆迁三房屋室三内自行三装饰装三修的补三偿金额三以及搬三迁补助三费、临三时安置三补助费三和拆迁三非住宅三房屋造三成停产三、停业三的补偿三费。②被拆三迁房屋三室内自三行装饰三装修的三补偿金三额。这三由拆迁三人和被三拆迁人三协商确三定；协三商不成三的，可三以通过三委托评三估确定三。③各种三补助费三、补偿三费。包三括：搬三迁补助三费(如三搬家费三、分体三式空调三拆装费三、热水三器拆装三费、电三话移机三费、有三线电视三费等)三、临时三安置补三助费(三或周转三房费)三和拆迁三非住宅三房屋造三成停产三、停业三的补偿三费。⑵房三屋拆迁三估价服三务费(三房地产三价格评三估费)三。这是三房地产三估价机三构提供三房地产三拆迁估三价服务三向作为三委托人三的拆迁三人收取三的费用三。⑶房三屋拆迁三服务费三。这是三房屋拆三迁企业三提供房三屋拆迁三服务收三取的费三用。⑷房三屋拆迁三管理费三。该费三用以城三市拆迁三规模大三小，按三照不超三过房屋三拆迁补三偿安置三费用的三0.3三%～0三.6%三收取。三具体收三费标准三，由各三省、自三治区、三直辖市三物价、三财政部三门制定三。⑸政三府规定三的其他三有关费三、税。各种结三构房屋三的耐用三年限一三般为：①钢筋三混凝土三结构：三生产用三房50三年，受三腐蚀的三生产用三房35三年，非三生产用三房60三年。②砖混三结构一三等：生三产用房三40年三，受腐三蚀的生三产用房三30年三，非生三产用房三50年三。③砖混三结构二三等：生三产用房三40年三，受腐三蚀的生三产用房三30年三，非生三产用房三50年三。④砖木三结构一三等：生三产用房三30年三，受腐三蚀的生三产用房三20年三，非生三产用房三40年三。⑤砖木三结构二三等：生三产用房三30年三，受腐三蚀的生三产用房三20年三，非生三产用房三40年三。⑥砖木三结构三三等：生三产用房三30年三，受腐三蚀的生三产用房三20年三，非生三产用房三40年三。⑦简易三结构1三0年。各种结三构房屋三的残值三率房屋残三值是指三房屋达三到使用三年限，三不能继三续使用三，经拆三除后的三旧料价三值；清三理费用三是指拆三除房屋三和搬运三废弃物三所发生三的费用三；残值三减去清三理费用三，即为三残余价三值，其三与房屋三造价的三比例为三残值率三。一般三为：①钢筋三混凝土三结构0三；②砖混三结构一三等2%三；③砖混三结构二三等2%三；④砖木三结构一三等6%三；⑤砖木三结构二三等4%三；⑥砖木三结构三三等3%三；