房地产投资第一章

《房地产投资分析》

迪拜哈利法塔.房地产领域是中国的造富工厂据2011胡润财富报告，截至2010年底，中国千万富翁达96万人，亿万富翁已达6万人。而这两个数字还在迅速增大。2011年4月20日，招商银行发布《2011中国私人财富报告》显示，中国有50万人投资资产超过千万。千万富翁投资国内房地产的热情下降，投资移民意愿强烈，该报告受访者的亿万富翁中，约27%已经完成了投资移民。报告显示如下内容：从《2011中国私人财富报告》说起

报告将个人可投资资产1000万元以上的群体界定为高净值人群。随着我国陆续出台多条房市调控政策，从限购、贷款等方面对房价进行调控，这一人群投资国内房地产市场的热情呈下降趋势。该报告显示，投资性房地产在千万富翁资产配置的比重从2009年初的17.6%降到2011年初的13.7%。90%以上的受访者表示将不再增加房地产市场投资，一半的高净值人士表示逐步在撤回房地产市场上的资金。继续投资房地产的高净值人士，投资方式也有所改变。从直接投资购买住宅转为更多地购买商铺，或通过房地产信托、基金等方式进行间接投资。一、九成以上表示不再增加房地产投资近年来，中国个人境外资产增加迅速，2008年至2010年年均复合增长率接近100%。以美国为例，中国投资移民的人数最近5年的复合增长率达73%。近60%接受调研的千万富翁已经完成投资移民或有相关考虑。这一行为在越富有的人群，如个人可投资资产在1亿元以上中，表现尤其明显，约27%的人已经完成了投资移民，而正在考虑投资移民的占比也高达47%。以美国为例，中国投资移民的人数最近5年的复合增长率达到73%，某些移民国甚至迫于中国移民人数大增的压力而提高了投资移民门槛，例如加拿大在去年就提高投资移民门槛，净资产下限由80万加元增加到160万加元。二、近三成亿万富翁已投资移民据美国移民局2010年第四季度发布的统计数据，在2010财年中，来自中国大陆的投资移民申请居全世界之最，占移民局全年发放的EB-5签证总数的41%，共计772人。据美国移民局统计，2010年投资移民签证获得者的前五名来源地分别是中国大陆、韩国(295人/占16%)、英国(135/7%)、中国台湾(94/5%)，以及印度(62/3%)，其他国家和地区总共获得527份签证，占总数28%。过去两年里，由于美国经济不景气，全美各地涌现出许多以吸引投资移民为融资手段的区域开发项目。另外，过去五年里投资移民的批准率逐年上升，2010年则为83%三、美国去年四成投资移民签证发给中国大陆居民报告显示，今年内地富人将增至59万人，他们的个人可投资资产规模将达18万亿元，调查发现，他们热衷投资境外市场及投资移民境外，境外资产规模近年以成倍速度增长，尤其是重点投资香港，一半境外资产集中在香港。这给香港股市、楼市、投资移民等带来巨大机遇。作为中国个人境外投资主要目的地的香港，2008年到2010年来内地的个人投资，年均复合增长率超过70%，资产规模占中国个人境外资产的一半。2011年，随着中国富人进一步全球化资产配置与投资移民的需要，预期境外投资将进一步高速增长。四、一半境外资产集中在香港

报告显示，去年中国的高净值人群数量达到50万人，比2009年增加了9万人，年增长率为22%。在中国50万的千万富翁中，北京市的千万富翁为4.4万人。去年中国高净值人群共持有15万亿元可投资资产，人均持有可投资资产约3000万元。2010年末，千万富翁数量超过1万人的15个省市合计拥有千万富翁40万人，占全国的80%。其中广东省的千万富翁最多，约7万人，占全国千万富翁的15%，上海和北京分列二、三位，人数约为4.7万人和4.4万人。而千万富翁增长率最快的天津、辽宁、湖南、四川和湖北5个省市，其增速超过30%。

2010年，中国个人可投资资产达到62万亿元，而千万富翁持有的个人可投资资产规模达到15万亿元，这意味着50万名千万富翁的财富约占全国的四分之一五、北京千万富翁超4万人

A.房地产投资是资本市场的大象之舞，对资本大鳄是壁虎漫步，悠闲自在；对城市草民却是压跨骆驼的背上的最后一根稻草,每一个草民家庭关于房子都在有辛酸的血泪史。B.政策风云左右房地产市场走向，再饥饿的投资者要想在房地产这个口袋里掏到蛋糕，他得先看清高悬于蛋糕之上的政策高压线，还有脚下的各种陷井。C.《房地产投资分析》课程的开设旨在帮我们认清房地产市场规律，从专业角度分析投资项目的可行性，规避投资风险，保证投资者能顺利拿到想要的蛋糕。结论《房地产投资分析》

蓝兴洲主编

武汉理工大学出版社

2011年版本课程选用教材

学习目标1.掌握房地产投资的含义、分类、房地产投资分析的目的及基本过程，投资价值与市场价值的含义；2.熟悉房地产的含义、房地产的属性特征、房地产投资的特性；3.了解房地产起源与发展、房地产投资项目分析与房地产估价的关系。第一章房地产投资分析概论一、房地产的含义（一）我国房地产的起源和发展①1987年10月，党的十三大报告中提出房地产市场的概念。②1988年，宪法修改，将不得出租土地的规定，改为：“土地使用权可以依照法律的规定转让”。③1995年1月1日，《房地产管理法》正式实施。④1998年23号文件宣布“从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化⑤2003年到现在，国家加强了对房地产市场的调控。第一节房地产与房地产投资的含义

房地产是房产和地产的合称，是指在一定所有制关系下受一定所有权支配的房屋财产和土地财产。说到房地产，社会更注重对其权益的掌控。拥有了房地产的产权，便拥有了对房地产的占有、使用、收益和处分的权利。（二）《房地产管理法》对房地产的解释《房地产业基本术语标准》JGJ/T30-2003对房地产（realestate，realproperty）定义为：是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。(三)行业标准对房地产的定义房地产表形式1：规划土地房地产的表现形式2：土地和建筑物（国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）对房地产的定义：房地产（realestate,realproperty):土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。现在，又进一步解释为：土地、建筑物及其他土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。四）房地产估价中对房地产的定义A.土地:是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。B.建筑物:是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。C.房屋:是指能遮风避雨并供人居住、生产、储藏物品或进行其他活动的工程建筑。D.构筑物:是指桥梁、道路、隧道、烟囱、水塔等房屋以外的工程建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。房地产实物表现形式房地产又可称为不动产或者物业。广义的房地产与不动产的含义是一致的。所谓不动产（immovableproperty）：指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产还可以称为物业（property）：特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产实体以及依托于该实体上的权益。这是相对与在建工程而言。

（五）房地产与不动产和物业的关系是指依三法可以三上市交三易的可三开发土三地及其三地上房三屋建筑三物，包三括物质三实体和三依托于三物质实三体上的三权益。（六）三房地产三投资分三析中房三地产的三含义上海陆三家嘴（一）三位置的三固定性（二）三寿命的三长久性（三）三供给的三有限性（四）三价值的三保值增三值性二、房三地产的三属性特三征201三0年南宁三各月成三交均价三图搜房网三数据监三控中心201三0年12月至201三1年1月对南三宁92个在售三楼盘价三格电话三调查得三出，20%楼盘价三格有下三降，46%楼盘价三格未变三，还有34%楼盘价三格上涨三。一级市三场：201三0年5月-20三11年5月南宁三市土地三推出量三走势图三示(亩）宏观调三控下的201三1年5月南宁三楼市报三告201三0年5月-20三11年5月南宁三市土地三成交量三和总建三筑面积三走势图三示5月市场三在售物三业均价785三3元/㎡，环比三下降0.8三%。排名三楼三盘名称三成交套三数三城区1、三荣三和•山水绿三城198三8兴宁区2、三龙三光•普罗旺三斯162三0江南区3、三保三利•山水怡三城141三8兴宁区4、三凤三岭名园103三5青秀区5、三红三日•江景102三4江南区6、三联三发•尚品851青秀区7、三融三晟•公园大三地845江南区8、三汇三东星城777江南区9、三云三星•城市春三天721西乡塘三区10、三百花三苑小区698青秀区201三0年南宁三市区商三品房销三售排行三榜广西房三地产市三场的大三盘时代南宁房三价开发三商与购三房者的三博弈：三是真摔三还是假三摔？谁先“三红牌”三出局？谁的“三外援”三力量大三？断供或三资金链三断裂政策支三持（五）三价值量三的高大三性（六）三权利的三政府限三制性（七）三权益的三流动性三差（八）三价值影三响的外三部性二、房三地产的三属性特三征（一）三投资的三概念投资是三指经济三主体（三个人或三机构）三以获得三未来货三币增值三或收益三为目的三，预先三垫付一三定量的三货币或三实物，三经营某三项事业三的经济三行为。按投资三对象存三在形式三的不同三，可将三投资分三为金融三投资和三实体投三资，金三融投资三包括证三券、存三款、外三汇等，三实体投三资包括三。珠宝三、艺术三品、黄三金和房三地产等三。三、房三地产投三资的含三义1、房地三产投资三的概念房地产三投资是三指经济三主体（个人三或机构三）以获三得未来三的房地三产收益三或资产三增值为三目的，三预先垫三付一定三数量的三货币或三实物，三直接或三间接地三从事或三参与房三地产开三发与经三营活动三的经济三行为。2．房地三产投资三的目的对于房三地产开三发投资三者来说三，其投三资的主三要目的三是获取销三售开发三利润，此时三，销售三收益就三变成了三销售利三润。对于房三地产置三业投资三者来说三，投资三的主要三目的是三为了获取现三金流量三收益，也就三是将投三资购入三的物业三出租给三最终的三使用者三，获取三较为稳三定的经三常性收三入。（二）三房地产三投资的三含义1、按房三地产投三资形式三，可通常可三分为直三接投资三和间接三投资两三类。1）房地三产直接三投资，是指三投资者三直接参三与房地三产开发三或购买三的过程三，参与三有关管三理工作三，包括三从取得三土地开三始的开三发投资三和面向三建成物三业的置三业投资三两种形三式。（三）三房地产三投资的三分类是指投三资者从三购买土三地使用三权开始三，通过三在土地三上的进三一步开三发投资三活动，三即经过三规划设三计和工三程建设三等过程三，建成三可以满三足人们三某种需三要的房三地产产三品，然三后将其三推向市三场进行三销售，三转让给三新的投三资者或三使用者三，并通三过这个三转让过三程收回三投资、三获取开三发利润三的过程三。以上主三要是三房地产三开发企三业的三投资行三为A.房地产三开发投三资是指面三向已具三备了使三用条件三或正在三使用中三的房地三产，以三获取房三地产所三有权或三使用权三为目的三的投资三。其对象三可以是三市场上三的增量三房地产三（开发三商新竣三工的商三品房）三，也可三以是市三场上的三存量房三地产（三旧有房三地产）三。B.房地产三置业投三资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营与管理工作。具体形式包括：投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券等（2）房地三产间接三投资房地产投资的物业类型主要包括A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.酒店与休闲娱乐设施和特殊物业。2、按投三资物业三类型划三分。一、房三地产投三资的特三性受制于三房地产三的固定三性、流三动性差三、外部三性等特三性，形三成了房三地产投三资区别三于其他三类型投三资的重三要特性三。1．区位三选择异三常重要南宁区三位选择三以五象三区为发三展新重三点第二节三房地三产投资三的特性三和投资三分析的三含义南宁市三城市总三体规划三（201三0-2三020）1．城市三性质：南宁三是广西三壮族自三治区首三府，北三部湾经三济区中三心城市三，我国三西南地三区的重三要出海三通道和三交通枢三纽。2．主要三职能（1）广西三壮族自三治区首三府：承担三政治、三经济、三文化与三信息中三心职能三。（2）区域三性中心三城市：面向三中国与三东盟合三作的区三域性中三心城市三，区域三性物流三基地、三商贸基三地和加三工制造三业基地三，以及三区域性三信息中三心、交三通中心三和金融三中心。三承担区三域现代三服务中三心与科三技创新三基地的三职能。（3）西南三出海大三通道的三综合交三通枢纽：承担三西南出三海大通三道的交三通枢纽三职能。3．发展目标：加强区域协调与合作，进一步强化南宁作为广西壮族自治区首府的中心职能，发挥多区域合作的国际通道、交流桥梁和合作平台作用，建设具有秀丽岭南风光、浓郁民族风情、鲜明时代风貌的现代化宜居生态园林城市。4．城市规模（①市域总人口2010年控制在690～710万人左右；2020年控制在780～800万人左右，年平均增长8～9万人。②中心城人口2010年控制在210万人以内;2020年控制在300万人以内。（目前南宁市中心城人口有180—190万）③城镇化水平2010年城镇人口340-360万人（按350万人计），城镇化水平48-52％（按50％计，年均递增1.1％）；2020年城镇人口470-505万人（按500万人计），城镇化水平60-65％（按63％计，年均递增1.2％）。③城三镇化水三平201三0年城镇三人口340三-36三0万人（三按350万人计三），城三镇化水三平48-三52％（按50％计，三年均递三增1.1％）；202三0年城镇三人口470三-50三5万人（三按500万人计三），城三镇化水三平60-三65％（按63％计，三年均递三增1.2％）。（2）用地三规模①201三0年，中三心城建三设用地三规模控三制在216三km2，人均三控制在103三m2。②202三0年，中三心城建三设用地三规模控三制在300三km2，人均三控制在100三m2城市规三划展现三未来南三宁十年三蓝图【交通枢三纽】凤岭、三五象将三建火车三站三岸高三速收费三站将向三东迁移14公里，三将新建三东部绕三城高速三，在交三通枢纽三方面，三南宁将三吸取其三他城市三的经验三教训，三会在环三线上多三增加城三市道路三的连接三点，让三城市主三干路网三规划打三破以前三环线夹三状式，三逐步形三成网格三状主骨三架，不三再以环三线作为三追求的三合理模三式。公路骨三架为“四横四三纵”“四横三”将以秀厢大三道—昆仑大三道、民三族大道三、白沙三大道、三五象大三道连接东三西；“三四纵”三以壮锦大三道、南三建路-友谊路三、银海三大道、三旧的环三城高速连接南三北。铁路东三起湘桂三线邕宁三站，西三至南昆三线扬美三站，南三至南防三线吴圩三站。枢三纽中共三有车站13个，其三中凤岭三、五象三还将建三火车站三。轻轨建设除三了原来三的两条三骨干线三外，将三建5条辅线三，市区三内轨道三交通线三路总长191公里，三全线共三设车站122座，换三乘站21座。发达的三交通网三络南宁公三布6条轻轨三规划路三线形三成环形三放射型三线网【五象区三将出现三新城】200三6年8月3日，原三自治区三党委书三记刘奇三葆提出三：南宁三市要实三施重点三向南战三略，开三发新区三，集中三力量搞三好五象三新区的三建设，三力争核三心区今三后五年三初具规三模。更长一三个时期三的目标三是进一三步拓展三五象新三区，在三这个方三向上再造一三个新南三宁。刘奇三葆书记三还提出三，南宁三市城市三发展方三向可以三确定为三“以邕江三为轴线三，西建三东扩，三完善江三北，提三升江南三，重点三向南”。这是一三个具有三战略性三、全局三性和超三前性的三重大决三策。【五象区三将出现三新城】按照《总体规三划》，将重三点打造三五象新三区，在三这里，三将规划三面积175平方公三里，北三起邕江三、南至三那马、三西自水三塘江，三东至八三尺江包三括整个三邕宁老三城区这三广大区三域，将新区三定位为三：北部三湾经济三区的总三部基地三，自治三区的先三进制造三业基地三，南宁三市新的三行政、三文体、三商业中三心，物三流、制三造业基三地。对三如此辽三阔的区三域进行三开发，三就现在三来说，三将采取三分期开三发建设三，首先三，要集三中有限三的人力三、财力三、物力三，将蟠三龙小区三所在位三置的18平方公三里作为三核心区一、房三地产投三资的特三性2．适于三进行长三期投资3．需要三适时的三更新改三造投资4．投资三价值难三以判断三因而易三产生资三本价值三风险5．变现三性差6．易受三政策影三响7．需要三具备专三业知识8．存在三效益外三溢和转三移二、房三地产投三资分析三的含义（一）三房地产三投资分三析的概三念房地产三投资分三析，是三房地产三项目在三投资活三动之前三，由房三地产投三资者或三委托的三专业人三员，对三房地产三投资项三目的经三济运行三方面为三重点，三进行科三学的预三测分析三和评价三论证过三程。房地产三投资分三析的目三的是研三究房地三产投资三项目的三财务可三行性及三选择最三佳投资三方案，三为投资三决策提三供可靠三的、科三学的依三据。房地产三投资分三析不同三于项目三可行性三研究。可行性三研究是三对项目三的技术三、经济三、工程三、环境三等各方三面进行三的全面三论证过三程，是三国家投三资建设三程序中三的重要三组成部三分。（二）为什么三要进行三房地产三投资分三析①为房三地产投三资决策三作出选三择。②帮助三投资者三在各种三限制条三件下，三如可承三受的风三险、所三要求的三投资收三益率以三及城市三规划的三约束等三，使投三资获得三最大的三效益。③预测三投资收三益；④收益三获得的三时间不三同需要三校正；分析三收益的三置信程三度即风三险程度（三）三房地产三投资分三析的任三务为投资者指明投资方向2．为投资者提供运作方式3．为投资者预测投资效益4、为投资者分析投资风险并提供避险方法③1、房地产市场调研与预测2、房地产投资项目建设方案的选择3、基础数据的估算4、资金筹措和融资方案的选择5、财务分析6、不确定性分析和风险分析7、决策分析三、房三地产投三资分析三的基本三过程一、房三地产投三资分析三与估价三的关系（一）三内涵不三同房地产三投资分三析是在三房地产三投资活三动的前期，投资三者运用三自己及三投资分三析人员三的知识三与能力三，全面三地调查三投资项三目的各三方制约三因素，三对所有三可能的三投资方三案进行三比较论三证，从三中选择三最佳方三案并保三证投资三有较高三收益水三平的分三析活动三。房地产三估价则三是是根三据特定目三的，对特三定房地三产在特三定时间三的特定三价值进三行分析三、测算三和判断三并提供三相关专三业意见三的活动三。第三节三房地三产投资三分析与三房地产三估价的三关系（二）三依据不三同（三）三参与人三员不同（四）三使用的三方法不三同（五）三使用的三价值标三准不同房地产三投资分三析与估三价的关三系1．交易三价格通常交三易价格三是指实三际交易三过程中三发生的三历史价三格，即三实际发三生的成三交价，三是由买三卖双方三通过议三价过程三决定的三。交易价三格可作三为预测三未来交三易价格三的基础三，但随三着交易三日期与三预测日三期相距三长远，三交易价三格的参三考价值三越来越三低。房地产三估价中三的市场三比较法三就是以三近期同三区域同三类房地