房地产制度与政策第四课

房地产制度与政策Regime&Policy投机背后真正的利益驱动——“博傻”理论博傻理论(greaterfooltheory)：是指在资本市场中（如股票、期货市场）：人们之所以完全不管某个东西的真实价值而愿意花高价购买，是因为他们预期会有一个更大的笨蛋会花更高的价格从他们那儿把它买走。什么是“博傻”高价之上还有高价，做多者有利可图；低价之下还有低价，做空者减少损失；直到……傻瓜赢傻瓜谁是最大的笨蛋？“博傻”理论的由来约翰·梅纳德·凯恩斯“宏观经济学”之父……投资期货最傻与更傻之间的博弈投机是否失败？有没有TheGreaterFool博傻的基础是投资大众对未来判断的不一致和判断的不同步。交易与投机物的真实价值无关“博傻”的关键人都是自私的，都是追逐利益的。人都是有侥幸心理的。从货币的角度考虑，一定的时间内，货币总是流向使其“增值”的产业的。即货币也是逐利的。感性“博傻”与理性“博傻”感性：被“博傻”理性：等“更傻”关键正确判断大众的投资心理理性博傻最傻判断大众投资心理从100张美女照片中选出5张最美的，谁的答案最接近全体读者作为一个整体得出的平均答案，谁就能获奖。房地产及房地产业1.房地产的含义及特征含义：房地产是固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称不动产。是实物、权益、和区位三者的结合体。房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的有型部分，例如：土地的形状、地形、地势、土壤、地基和平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设备设施、装饰装修等。1.房地产的含义及特征房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。房地产区位是指一宗房地产与其他的房地产在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。1.房地产的含义及特征特征房地产与其他经济物品，包括房地产市场与其他经济物品市场、房地产价格与其他经济物品价格，有许多不同之处。这些不同之处是有房地产的特征所决定的。房地产的特性主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、变现困难和保值增值等十个方面。1.房地产的含义及特征从事范围房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。2.房地产业的概述及作用从事范围房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。2.房地产业的概述及作用与建筑业的区别和联系房地产业与建筑业既有联系又有区别。区别在于：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、服务、和管理等多种性质，属于第三产业。这两个产业有着非常紧密的关系，因为他们的业务对象都是房地产。2.房地产业的概述及作用特点房地产业关联度高、带动力强、是经济发展的基础、先导性产业，是我国现阶段的一个重要的支柱产业。

引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。2.房地产业的概述及作用作用可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关行业的发展；可以改善人民的住房条件和生活环境；可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌；有利于优化产业机构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。可以扩大就业；可以增加政府的财政收入。2.房地产业的概述及作用房地产三开发经三营业房地产三开发经三营业主三要是取三得待开三发房地三产，特三别是土三地，然三后进行三基础设三施建设三、场地三平整等三土地开三发或者三房屋建三设，再三转让开三饭完成三后的土三地、房三地产开三发项目三或者销三售、出三租建成三后的房三屋。房地产三开发经三营业具三有单件三性、投三资大、三周期长三、风险三高、回三报率高三、附加三值高、三产业关三联度高三、带动三力强等三特点。目前我三过房地三产业中三泛地产三开发经三营业占三主体地三位。3.房地产三业的行三业细分物业管三理业物业管三理业主三要是对三已建成三并经竣三工验收三投入使三用的各三类房屋三及配套三的设施三设备和三相关场三地进行三维修养三护、管三理、维三护物业三管理区三域内的三环境卫三生和相三关秩序三，并提三供相关三服务；从事物三业管理三活动需三要树立三服务意三识，正三确处理三好与业三主的关三系；物业管三理也是三劳动密三集和知三识密集三的行业三。3.房地产三业的行三业细分房地产三咨询业主要是为有三关房地三产活动三的当事三人提供三法律法三规、政三策、信三息、技三术等方三面的顾三问服务三，现实三中的具三体业务三有几首三当事人三的委托三进行房三地产市三场调查三研究、三房地产三投资项三目可行三性研究三、房地三产开发三项目策三划等；目前，三房地产三咨询业三务主要三由房地三产估价三师和房三地产估三价机构三或者房三地产经三纪人和三房地产三经纪机三构承担三。3.房地产三业的行三业细分房地产三估价业房地产三估价也三主要是三分析、三测算和三判断房三地产的三价值并三提出相三关专业三意见，三为土地三使用权三怵然、三转染和三房地产三买卖、三抵押、三征收征三用补偿三、损害三赔偿、三课税等三提供价三值参考三依据。三房地产三估价通三常要求三独立、三客观、三公正、三而估价三委托人三（客户三）有时三要求高三估或者三低估房三地产价三值，存三在一定三的冲突三。房地三产估价三活动主三要有房三地产估三价师来三完成；房地产三估价业三是知识三密集型三行业。3.房地产三业的行三业细分房地产三经纪业主要是帮助三房地产三出售者三、出租三人寻找三到房地三产的购三买者、三承租人三、或者三帮助房三地产的三购买者三、承租三人寻找三到期要三购买、三承租的三房地产三，是市三场运行三的润滑三剂；房地产三经济也三是知识三密集和三劳动密三集的行三业；在成熟三的房地三产市场三中，房三地产经三济也居三房地产三业的主三体地位三。3.房地产三业的行三业细分房地产三法律体三系房地产三开发关三系房地产三开发关三系是指三房地产三开发企三业依法三取得见三识用地三使用权三并进行三基础设三施建设三、建造三房屋过三程中产三生的法三律关系三，包括三两方面三内容：三第一，三获得建三设用地三使用权三；第二三，在获三得见识三用地使三用权的三土地上三建造房三屋。1.房地产三法律的三调整对三象房地产三交易关三系是指参与三房地产三买卖、三租赁、三抵押等三房地产三交易行三为的各三方当事三人在房三地产交三易过程三中产生三的法律三关系，三主要包三括：房三地产开三发企业三对特定三房地产三拥有者三的所有三权关系三、开发三企业或三所有权三人将房三地产出三售给他三人时所三形成的三转让关三系、房三地产权三利人将三房地产三出租或三抵押给三他人所三形成的三租赁关三系或抵三押关系三。3.房地产三业的行三业细分物业管三理关系物业管三理关系三是指物三业所有三者（业三主）委三托特定三的物业三服务企三业对其三所有的三物业提三供修缮三、养护三、保管三、看管三、等活三动时产三生的法三律关系三。物业三管理服三务设计三面比较三广泛，三酒店、三办公楼三、住宅三小区等三都可以三通过这三种方式三来进行三管理。3.房地产三业的行三业细分房地产三行政