房地产中原：城市综合体开发战略宝城区项目定位报告

深圳中原物业顾问有限公司2007年1月谁会为老宝城旧改项目买单？——宝城22区项目定位报告当获邀参与贵司新安22区旧改项目销售策划代理的时候，中原宝安事业部全体同仁荣誉使命感油然而生。这种荣誉使命感主要来源于项目自身属性特点——旧城改造，以及我们市场分析后做出的判断——项目价值弹性空间很大。这个时候，我们不仅仅要对项目负责、对发展商负责、对区域负责、更要对社会负责。前言前提：项目销售周期08-10年谁会为老宝城旧改项目买单？08年，项目价格思考？08年，项目客户思考？一、市场现在价格？深圳市场概况——连续四年供不应求，供需矛盾加剧需求持续增加，但06年供应量太少，导致需求量被迫减小。自2002年以来供应量持续下降自03年开始，供需比小于1，致使供需矛盾大大加剧。深圳市场概况——“地荒”、“房荒”，令价格大幅上扬连续四年供需矛盾加剧是导致房价飞速上涨的直接原因。2005年深圳房价涨幅达18%2006年涨幅高达30%，每平米涨价超过2000元，全市均价突破9000元。深圳西岸(新中心区)滨海新城碧海中心区海滨居住区新安西乡老城成熟居住区片区是新规划的滨海新城；目前以中高档产品供应为主，三房、四房偏大的户型占据市场主导地位;主要以宝安本地客户为主，关内客户比例逐步增大片区整体环境较零乱，治安状况较差;客户主要为西乡本地客户;土地储备丰富，是未来开发的热点区域，入市量较大，物业形象档次将会有较大提升。工业厂房和居住区混杂，城市形象差片区对新安、西乡及领近各镇的客户有强势吸纳能力;发展成熟，可开发土地日渐稀少，房地产开发开始启动旧城改造。宝安中心组团——房地产格局自2004年12月底，天悦龙庭5500元/㎡拉开宝安中心区住宅大幕后，各楼盘价格持续上扬，并分别在2005年3月、7月、11月，2006年3月、9月、11月呈跳跃式增长。截至2006年12月，宏发领域已报出了13000的高价丽晶国际幸福海岸I深业新岸线I尚都I天悦龙庭II金成时代金泓凯旋城I尚都I尚都I金泓凯旋城I金泓凯旋城I西城上筑55005300560060005250550063806500615066506900710074005600金泓凯旋城I5900金泓凯旋城I7500风临州12月1月2月3月4月5月6月8月9月11月12月2月4月6月10月西岸观邸2004年2006年2005年天悦龙庭I9月950012月13000凡尔赛宫10500新中心区区间价格宏发领域区间价格：10000-13000元/㎡数据来源：中原深港研究中心代表楼盘：宏发领域

物业地址：宝安区新湖路与创业路交汇东面区间

占地面积:36297.19平方米

总建筑面积:168000平方米

总户数:1354

2006年，宝安中心区楼盘价格的不断上扬，宏发领域要做其阶段性价格领导者的姿态也路人皆知。

2006年12月，随着其销售中心和样板房的陆续开放，楼盘喊出了13000的高价新中心区典型楼盘碧海中心区区间价格富通城一期I4200450050005100520058001月3月4月5月6月8月9月11月12月2月4月6月富通城二期2006年2005年9月63007700绿海名居6400富通城三期圣淘沙二期6800富通城一期I富通城一期I圣淘沙一期富通城一期I富通城一期I4800530010月11月富通城一期，自2005年1月起入世以来，以碧海中心区价格标杆自居，其价格从4200元/㎡持续上扬，并在2005年5月、10月；06年5呈跳跃式增长。截至2006年12月，最高价达8200元/㎡12月8200富通城三期区间价格：7200-8200元/㎡数据来源：中原深港研究中心碧海中心区典型楼盘代表楼盘：富通城三期

产品特点：独创复式公寓，深受客户喜爱，短期内吸引大量客户，引发高价高销；

住宅空中廊院+大量赠送面积，户型均好性及尺度感较强，受居家客户喜爱

价格走势：11月首批复式公寓均价8500，普通住宅

7700；12月二批普通住宅均价8200。

。

。2006年下半年二手房价格在7500-10000之间。深圳中原三级市场2006年12月24日房源报价（面积：68-140㎡）盘源套数建筑面积(㎡)总价(万元)单价(元/㎡)鸿景园151875.251461.517794冠城世家131690.071437.028503香缤广场181224.46953.767789御景台121560.801564.6210024新安湖花园151650.091243.347535新安片区738000.676660.358324.42新安老城区区间价格根据以上分析，目前各片区之前的价格排位形式为：

宝安中心区＞新安老城区＞碧海中心区

10000-14000元/㎡均价7500-10000元/㎡均价7200-8200元/㎡均价目前价格关系二、市场未来价格发展趋势未来价格——深圳价格走势研判1、2007年，深圳价格仍将大幅上涨原因：深圳土地供应短缺，07年楼市仍然供小于求深圳经济高速发展，居民购买力能力提高人民币的持续升值、奥运经济、申大成功等利好消息对楼市剌激深圳刚性需求巨大，泡沫不大，房价仍有较大上涨空间。

2、2008年后，深圳房价仍然坚挺，只是涨幅变小原因：：需求略有减小——股市走出低迷状态，房价高企，投资资金转入股市或其它投资品，投资及投机需求减小，高企房价也将使部分购房需求转化为无效需求供需关系趋于平衡——国际案例显示，奥运会后房价并不会出现较大波动，如04年雅典、00年悉尼、96年亚特兰大奥运会后房价并未有下跌，房价主要还是由区域供需关系决定，深圳人口众多，人口结构特殊，刚性需求仍然强劲，但06-07年供应结构调整后供应量并不能大幅增长，供需关系趋于平衡未来价格——宝安价格走势研判宝安价格紧随深圳走势，涨幅仍高于全市平均水平原因：宝安占全市人口接近1/2，人口众多，刚性需求仍然较大宝安旧城改造开始启动，被动需求大大增加宝安借助大型国际港口建设及投产使用，经济发展将再上新台阶，城市综合优势将继续提高宝安08-09将与关内无缝对接，近期、远期前景看好，将继续吸引大量关内客户群新安宝安中心组团

西乡福永南1、政府扶持——深圳关外八大组团规划出台，宝安中心组团脱颖而出。重点发展：房地产、商贸服务和金融等为主体的现代服务业；以航空、港口和与之配套的仓储、先进工业、商贸服务等为主体的现代物流业。宝安房地产市场发展机遇其功能定位是：１)西部发展轴的综合服务中心２)全市重要的物流基地地铁1号线关口淡化宝安深圳一体化深港西部通道地铁站新湖路地铁一号线宝安大道联检站2、交通改善——带动经济发展及区域融合宝安房地产市场发展机遇新区快速公交系统5号线预计2010年通车老区现代物流区2008年2020年二期建成投产700万标箱2007.12一期部分投入运营2008年一期全部建成投产250万标箱2005.4一期开工大型现代物流区即将形成，未来大量的人流、物流及就业机会对于宝安中心组团多数楼盘而言是利好的！3、大铲港建设带动宝安经济大力发展宝安房地产市场发展机遇

大户阔而豪、小户酒店－商务化

关键词：断层；分化；导火索：价格飞速的提升；市场供应结构调整趋势：产品进一步升级，以实现更高价值争取更高利润为目的各区域发展趋势——宝安中心区各区域三发展趋三势——三碧海中三心区序号项目名称/暂名开发商总占地面积(万㎡)总建筑面积(万㎡)预计推出时间1富通城B1富通3.126.552007年底2桃源居16区航空城东部

202007年底3惠明盛西乡项目惠明盛2.78.62007年底4金荣泰项目金荣泰11.14126.682007年底5富通城B4富通0.763.142008年6恒丰西乡中心区项目恒丰2152008年7锦新明项目锦新明2.66.82008年8宝恒78区项目宝恒414.12008年9保利项目保利3.56.32008年10嘉晨银田项目嘉晨2.05142008年11盛侨实业项目盛侨实业3.76102008年12广兴源项目广兴源4.915.82008年13泰丰项目泰丰

1.42008年14中信华南地块中信华南2.88.32008年15招商西乡项目招商4.07122008年居家实三用型关键词三：海滨大三道；飞三机航道三；导火索三：价格飞三速的提三升；关三内土地三供应不三足；西三岸交通三改善趋三势：片区住各区域三发展趋三势——三新安老三城区舒适享三受、酒三店化关键词三：旧城改三造；配三套成熟三；导火索三：周边区三域价值三整体提三升；城三市旧城三改造趋三势：视旧改三项目规三模而定三,寻找三价格与三价值平三衡。项目名称/暂名位置开发商总建筑面积(万㎡)近期建筑面积(万㎡)工程进度预计推出时间新安湖8区旧改宝安万佳地块新安湖1515未拆迁不详37-39区旧改宝安南头关口旁深圳市盘田投资7520未拆迁不详26区旧改前进路旁深长城+中洲65.530未拆迁不详本项目22区勤诚达7635未拆迁08年合计230100根据以三上分析三，预计三08年三宝安各三区域三价格排三位形式三为：宝安中三心区＞三新安老三城区＞三碧海中三心区三、市三场未来三价格预三测宝安未三来价格三——一三级市场三决定走三势20%回报率售价保本售价宗地位置占地面积容积率住宅面积商业面积成交价(亿元)楼面地价住宅商业住宅商业A104-0111西乡碧海中心区27806.613.08217010003.84555.31050034500840027000A10三4-0三111三西三乡地块三，未来三2-3三年价格三将达到三105三00元三/㎡以上宝安0三6年下三半年招三投标地三块情况三分析20%回报率售价保本售价宗地位置占地面积容积率住宅面积商业面积成交价(亿元)楼面地价住宅商业住宅商业A511-0023光明67079.852.012475030004.31893219.4890015000715012000A51三1-0三023三光三明地块三地块，三未来2三-3年三价格将三达到8三900三元/㎡三以上A41三2－0三045三松三岗地地三块，未三来2-三3年价三格将达三到65三00元三/㎡以三上20%回报率售价保本售价宗地位置占地面积容积率住宅面积商业面积成交价(亿元)楼面地价住宅商业住宅商业A412-0045松岗43581.882.488897100002.0372060650011000520088009月份主流开三发商看三重中西三部市场三，大量三的关注三和投资三选择宝三安，可三以看出三他们对三宝安市三场极有三信心。楼面地三价决定三未来售三价水平三。宝安三成交价三预示了三未来的三住宅售三价将保三持在较三高的水三准。如三碧海中三心区价三格将突三破11三000三元/㎡三，宝安三周边城三镇将达三到90三00元三/㎡。宝安未三来价格三——二三级市场三预期目三标基于之三前对宝三安三大三区域（三中心区三、新安三、西乡三）的价三格差判三断，通三过比较三200三8年中三原在中三心区和三西乡代三理的典三型楼盘三一手楼三均价，三可以定三位新安楼三盘价格三区间。宝安中三心区典三型项目三：天健项三目（A三004三-01三02三地块）地价3三.27三亿元，三楼面地三价为6三452三元/㎡其中4三000三㎡是公三建面积三，实际楼三面地价三768三0元/三㎡现楼发三售时间三：约2三008三年8月宝安中三心区成三本价突三破150三00元/㎡碧海中三心区典三型项目三：富通城三五期06年三底3期三推出，三均价8三200富通城三五期预三计20三08年三中推出碧海中三心区价三格预期110三00元/㎡未来的三老城区三项目价三格将处三于中心三区与西三乡之间110三00~三140三00元/㎡的水平宝安未三来价格三——三三级市场三刚性支三撑三级市三场价格三是二级三市场底三线宝安老三城区二三手房也三持续走三高，0三5年—三06年三根据中三原成交三数据统三计，分三别上涨三24％三和39三％，目三前市场三价格区三间【7三500三－10三000三】元/㎡。考虑到三政策不三确定等三因素影三响，预三计明后三年三级三市场增三幅将有三所回落三，年增三幅约在三5%—三8％左三右，据三此预计三08年三老城区三三级市三场价格三为【8三424三-10三800三】元/㎡。说明新安老三城区二三级市场三价格底三线是1三100三0元/三㎡。市场价三格预期根据以三上对市三场的分三析及修三正，2三008三年本项三目均价约在1三200三0-1三400三0元/三㎡左右谁会为三老宝城三旧改项三目买单三？08年三，项目价格思考？08年三，项目客户思考？一、项三目基本三情况项目经三济指标整个项三目分为三三期,三总占地三20万三㎡,容三积率3三.8，三总建筑三面积达三76万三㎡。一期：占地9三.1万三㎡总建筑三面积3三5万分为A三、B、三C、D三四块地三，A、三B、D三三块指三标可以三融合。三C地块三为配套三设施用三地。地三块遵循三90/三70政三策。一预计三200三7年中三开始施三工，2三008三年第一三批单位三开始销三售，开三发周期三预计三三年。ADCB一期二期位置项目现三状分析本项目三临城市三主干道三创业路三及支干三新安二三、三路三，此三三条路均三有不同三程度的三噪音。地块内三多为厂三房及一三栋居民三楼，三三面有街三铺，目三前均处三待拆迁三状况。二、本三项目自三身优势三挖掘区位——老三宝城中三心辐射三区由于属三于旧城三改造项三目，周三边配套三成熟。交通——四三通八达通往关三内、新三中心区三、石岩等区域三非常便三捷。本项目107三国道宝安大三道项目价三值点挖三掘区域优三势本项目宝安大三道107三国道地铁创三业三路宝安中三心区宝安老三城区前进路地段优三势——三临创业三路项目价三值点挖三掘创业路三见证着三宝安的三发展历三史。2三004三年以前三，创业三路两侧三一直是三宝安老三城区的三政冶、三经济中三心，伴三随创业三路的延三伸，宝三安中心三区才得三以发展三，取得三今天的三成就。三在某种三意义上三，创业三路是宝三安房地三产的发三展文脉三。同时创三业路是三联系宝三安老城三与宝安三中心区三最重要三的交通三横线，三起着资三源共享三、优势三互补的三重要作三用。灵芝公三园公园优三势——项三目西侧三紧邻总三面积1三3万平三方米的三灵芝公三园。占据城三市永久三性稀缺三资源；是城市三的天然三氧吧，三空气质三量佳；永久性三无遮挡三景观；具有可三参与性三，是项三目的私三藏。地段优三势——三公园项目价三值点挖三掘本项目三总建筑三面积达三76万三㎡，是三深圳难三得的超三大项目三，也是三成就发三展商品三牌里程三碑高度三的项目三。项目价三值点挖三掘规模优三势总建面三76万三㎡124片区目三前已有三一年多三时间供三应空档三，如果三能做为三旧改第三一人面三市，不三仅能抢三占本地三客户资三源，而三且能迎三合政府三，引领三舆论，三成就品三牌开发三。3项目价三值点挖三掘时机优三势——三旧改第三一人，三迎合政三府引领三舆论三、项三目风险三评判项目风三险评判项目风三险评判竞争状三态旧改项三目区域限三制品牌知三名度市场趋三向综上所三述，本三项目面三临着较三多的风三险，未三来在策三略方向三、项目三形象等三方面应三予以重三视。本项目三位于前三进路北三侧，此三区域属三非传统三的豪宅三区。宝三城老牌三豪宅代三表产品三：湖景三居、冠三城世家三、御景三台、新三安湖花三园等大三都集中三前进路三南侧。三因此项三目区域三认识度三还有待三改善。项目风三险评判开发公三司缺乏三知名度三，短期三内难以三利用品三牌效应三，扩大三项目影三响；区域品牌旧改竞争市场涉及回三迁户的三原因，三会影响三项目的三形象树三立。同三时旧改三项目涉三及不确三定因素三较多，三总体开三发时间三会较长三，未来三风险较三大。宝安房三地产市三场目前三表现为三卖方市三场。但三是进入三200三8以后三，随着三供应量三的增多三，不排三除进入三买方市三场的可三能。片区的三旧改项三目即将三全面启三动，邻三近的2三6区构三成对本三项目的三最大危三胁。四、总三体策略总体策三略1、把握旧三改第一三人的市三场机遇三，以区三域豪宅客三户为主三力，高三调启动三一期。2、把三握项目三稀缺属三性，树三立片区三价值高位的三形象，三推动客三户拓展三，实现三持续发三展。项目物三业定位西岸唯三一三76万三㎡公园三大城西岸：因创业三路地段三优势融三合项目三入西岸三视野，三提升区三域认同三。唯一7三6万㎡：强调规三模优势三及唯一三，为生三活提供三“无所三不能”三！公园：是稀缺三资源放三大化，三也是打三造公园三般社区三的蓝图三描绘。大城气势磅三礴之城三邦，来三则震撼三！项目形三象定位三及案名三建议创业路三打破了三老城区三与新中三心区的三界限，三二者密三不可分项目7三6万㎡三体量的三商业规三划和住三宅及写三字楼、三中学等三相辅相三成项目远三没有城三市的喧三嚣，独三享近1三3万㎡三灵芝公三园的宁三静规划中三商业与三住宅的三合理布三局，既三享安逸三又享自三身商业三的繁华老城区三与新中三心区三完美融合的城区项目各三类型形三态物业三完三美融合的城邦繁华与三宁静三完美融合的大城融三城——与三西岸同三呼吸融三城——与三西岸同三呼吸这是一三个融合三的区域三，“融三”代表三着和谐三与共生三；“融”三谐音“三龙”，三象征中三国龙之三城的寓三意；项目形三象定位三及案名三建议五、目三标客户三锁定思考—三—在中三心区崛三起后，三老宝城三还有哪三些客户三？典型楼三盘客户三参考御景台冠城世三家鸿景园对本项三目的客三户思考三，首先三参考了三新安老三宝城三个具三有代表三性的豪三宅项目根据深三圳中原三三级市三场资料三统计显三示，0三6年1三月至1三1月这三三个楼三盘的二三手楼成交活三跃，换三手率高三。由此可三见，在三06年三中心区三楼盘发三展如火三如荼，三同时新三安又无三商品房三供应之三际，始终有三大批高三层次置三业者活三跃在老三城区豪三宅市场三。成交客三户区域三、职业成交区三域以新三安本地三为主，三占72三％；三职业以三个体工三商业主三、公务三员、私三营企业三主为主三。数据来三源：中三原深港三研究中三心客户特三征描述35-三45岁三客户是片区三购房主三力；家庭年三收入集三中在20-三50万区间；购买承三受力：三总价承三受在80-三120三万之间，三承受首三期20三-40三万之间三；购买目三的：主三要是改善居三住环境；热销户三型：110三-14三0平米三的三房三、四房交易速三度较快三，且成三交价值三较高；通过对三深港研三究中心三三级市三场成交三客户资三料梳理三分析客户购三买理由——配套成三熟。超市、三医院、三银行、三酒楼、三购物等三配套就三在10三分钟生三活圈，三很方便通过与三成交客三户沟通三，分析三总结他三们选择三老宝城三的理由三：——生活氛三围浓郁三。人始终三属于群三居动物三，喜热三闹，人三气旺的三地段更三为偏好三。——老宝城三情结。在宝城三生活工三作数十三年，周三边的一三草一木三非常了三解，而三且周边三朋友都三还是在三宝城居三住，如三去中心三区有点三不习惯三。——价格相三对中心三区占据三优势。宝城二三手房价三格相对三中心区三二手房三有10三％的差三价，更三经济和三实惠。本项目三预计将三在08三年入市三。08年三政治，三经济，三交通等三大环境三的变化三，将让新三安房地三产的客三户群也三有所变三化本项目三推出之三时市场三情况变三化下进三行的客三户修正关内土三地供应三量减少三——客三户置业三流向趋三势[影响三]：关内土三地供应三量减少三使得客三户置业三流向西三移宝安客户流三向罗湖客三户南山客三户福田客三户200三0年以三前200三1-2三005三年200三6年以三后快速公三交系统三5号线三预计2三010三年通车三。宝安交三通改善三——带三来更多三关内客三户[影响三]：交通的三便利为三本项目三带来了三更多关三内以及三周边区三域的客三户。地铁5三号线规三划12月三30日三，规划三局规划三地铁5三号线路三线：从三前海湾三引出，三先向西三转入宝三安新中三心区、灵芝公三园，再往三北至西三丽、龙三华；再三往东至三坂田、三布吉中三心城区三；再南三折至东三晓路；三之后，三沿怡景三路、沿三河路，三再东折三至深圳三大剧院三。治安一三直是宝三安房地三产外向三发展的三限制因三素，随三着治安三的好转三，宝安三将产生三更大的三影响。05年三前，宝三安治安三非常差三，04三年，宝三安区刑三事案件三占深圳三全市的三34.三8％，平均一三天接近三100三宗，深圳民三意调查三显示，三由于治三安不良三，48.三7％的欲购三房者表三示暂不三考虑在三宝安买三房。200三5年1三月宝安三提出“一号工三程”，投三入10三亿元资三金治理三，宝安治三安明显三好转。市政府三重视宝三安治安三工作高三度，实三施“基层基三础年”大三力增加三警力2三600三人，宝安治三安大大三改善。200三5年之三前200三5年200三6200三7……治安大三力改善三，城市三综合管三理水平三提高宝安治三安改善三——使三得区域三更具吸三引力客户定三位模型三——谁三是我们三的客户三？Hig三hLOW形象贡三献区Hig三h口碑贡三献区费用贡三献区利润贡三献区LOW价格认三同形象认三同形象不三认同价格不三认同形象不三认同价格认三同价格不三认同形象认三同价格认三同度形象认三同度核心客三户关内客三户打造形三象主力客三户老城客三户打造产三品边缘客三户关内白三领边缘客三户周边客三户目标客三户定位根据以三上的分三析和修三正，最三后对于三22区三项目目三标客户三定位如三下：客户来源片区客户属性比例老宝城包括私营企业主，政府公务员，企业中高层管理等60%关内因关内高昂房价而转向宝安市场；投资客25%石岩等周边乡镇中高层管理等10%其他---5%目标客三户特征主力客三户群：私营企三业主——他三们拥有三自己的三产业，三以外来三人口为三主，业三主有大三有小，三财力也三各不相三同，但三以中等有产三阶层占三较大比三例。由三于收入三不同，三不同地三源人对三不同户三型、不三同品味三的住房三，追求不三尽相同三。这部分三客户中三家庭年三收入以三20-三50万三之间为三主流。政府公三务员——这批人三收入相三对比较三稳定，三家庭年三收入以三11-三30万三为主，主要三靠每月三积蓄来三维持生三计，住房补贴三上也受三到更好三的优待三。由于三收入稳三定，这三批人供三楼的信三心比较三强。企业中三高管理三层及高三级技术三人员——他们的三年收入三一般在三10万三元/年三以上。他们三是房产三消费的三主流，而且大三多手上三已积累三了一笔三储蓄，三现在很三多都住三在租用三商品房三或集资三房中。次主力三客户群本地居三民——这些人三多为当三地原住三民，其三收入相三对较高三。此消三费群体三购房的三目的是三为了改三善居住三环境，大三多将原三有的农三民房租三出。来自周三边（如三石岩）三等的客三户——新三安对比三石岩等三区域，三在交通三、治安三以及教三育配套三方面有三无法比拟的优三势，很三多中层三阶层客三户为子三女教育三及改善三居住氛三围而选三择新安三老城置三业。来自关三内的客三户——这部分三来自关三内，面三对关内三高昂的三房价，三转而将三目光投三向了关三外房价相对便三宜的物三业。其他投资客——这部分三客户对三宝安发三展开好三，认为三有升值三空间。三在此区三域房价三相较其三他区域三为低时三，进三行投资三。目标客三户特征三、客三户户型三需求？参考1三：老城三区三级三市场活三跃户型三面积考虑到三项目一三期35三万㎡的三体量规三模相对三较大，三单一户三型无法三满足社三会多层三次客户三需求，兼容性三加强，需要三不同的各种户三型相搭三配组合，可实三现价值三最大化三。根据老三城区三三级市场三（1-三11月三）客户三来访需三求分析三可得出三，客户以三105三-12三4㎡三的中、三大三房三为主需三求，约三占30三％－4三0％之三间；四三房、四三房以上三在12三5-1三60三㎡平米三之间需三求占1三5％左三右；数据来三源：中三原深港三研究中三心新政影三响分析对客户三最大威三慑力的三举措：——90㎡三以上的三房型首三付三成三以上影响：三不但提三高自住三客户的三置业门三槛，同三时也影三响投资三客信心三，而8三0-8三9㎡三的户型三成为经三济型自三住客、三投资客三追捧的三热点。参考2三：新政三后对面三积影响政策影三响（9三0㎡三以上首三付3成三）导致三90-三100㎡价值增三长空间三不大滞销区滞销区滞销区风临洲三苑开盘三当天销三控分析数据来三源：深三圳中原三深港研三究中心三数据分三析数据来三源：中三原深港三研究中三心参考3三：目标三客户需三求针对本三项目目三标客户三进行访三谈分析三梳理，三得知他三们的购三房需求三如下：客户置业目的需求房型私营企业主；政府公务员；企业