2023年固收专题研究 保租房类项目23Q1出租率变动不大

2023年固收专题研究保租房类项目23Q1出租率变动不大23年一季度产业园业绩表现分化，高速REITs有所恢复高速公路23年一季度基金收入、净利润恢复态势良好，产业园类收入和净利润表现分化。25只公募REITs23年一季报出炉，综合来看，环保类、保租房类、物流园类REITs表现较为稳定；高速公路类REITs受益于疫后出行修复，收入、净利润等数据同环比均有所上升，呈恢复态势；产业园类表现分化，张江光大及建信中关村受大租户不续租、退租影响，一季度收入、净利润同环比均有所下降，东吴苏园、合肥高新收入与净利润环比下行，其他项目表现较为平稳；深能源REIT受季节温度、社会用电量影响，收入环比降幅较大。两只环保类REITs23年一季度基金收入情况表现平稳，同比环比变动不大。从净利润表现来看，一季度同比有所下降，环比大幅上升。两只REITs净利润上升主要原因有所不同：富国首创水务污水处理项目四季度合肥项目公司发生水质异常事件，净利润承压，一季度经营恢复；中航首钢绿能四季度计提外部管理机构管理费，使得净利润为负值，一季度无此类特殊情况。高速公路类REITs随着疫后出行修复，23年一季度各方面迎来好转，各项目营业收入与净利润同比、环比皆有所提升，七只高速公路REITs本期净利润皆为正，部分净利润项目环比改善达到100%以上，但安徽交控、中国交建、苏交控与23年预期值相比仍有小幅差距。鹏华能源深圳的营业收入受电力供需影响，随季节性温度变化及全社会生产用电调整，因此环比有所下降，但仍能达到预期目标的21%。净利润完成情况较好，一季度已完成全年目标的50%，环比上升267%。保租房类REITs稳定经营，一季度收入环比变动不超过2%，已披露23预测值的中金厦门安居、华夏北京保障房和华夏华润有巢皆已完成全年收入目标的25%以上，净利润表现分化，中金厦门安居环比增长12%，华夏华润有巢一季度已完成全年目标值的133%；华夏北京保障房较为稳定，环比下降3%，深圳安居净利润环比下降幅度较大达30%。仓储物流REITs经营情况相对平稳，营业收入变动幅度不大。中金普洛斯项目净利润同比环比皆有所下降，主要受通州项目租户到期影响。新上市的嘉实京东仓储物流项目一季度收入和净利润分别达成全年目标的24%和32%，较为平稳。产业园一季度表现分化，东吴苏园、华夏合肥高新、国君东久营业收入变化幅度不大，华安张江光大、建信中关村受租户退租影响，营业收入同比下降幅度分别达到33%和27%，净利润同比下降幅度分别达到96%和75%，环比也都有所下降。就目标完成率而言，已披露23年预测数据的华夏合肥高新、国君临港、国君东久和华夏和达高科一季度收入均达到本年目标的25%以上。国君临港、国君东久净利润表现良好，环比大幅上升，且分别已达到本年预期目标的44%和354%。博时蛇口营业收入同比下降12%，主要原因有两个：一是22年影响仍有滞后性，导致23年1-2月项目出租率达到基金成立以来的最低谷，但三月开始出租率已回升；二是本季度签入了一些大面积租户，尚处于免租期。从经营活动现金流量净额和EBITDA来看，富国首创水务和中航首钢绿能REIT同比变动幅度不大，中航首钢绿能现金流环比有大幅下降或因四季度收到国补，现金流净额高，以及本季度厨余垃圾收运处置服务费结算等工作推进较慢导致。高速公路REITsEBITDA同比环比均好转，除华夏中国现金流环比小幅下降2%外，其他项目现金流均环比大幅提升40%-70%，沪杭甬现金流同比大幅提升187%，广河和越秀同比也提升近30%。保租房REITs的EBITDA环比小幅上行，现金流方面，除中金厦门安居环比下降幅度达到32%之外，其他两只变动幅度也在10%以内。21年上市的产业园REITsEBITDA同比均有所下行，其中华安张江光大和建信中关村EBITDA分别下行31%和41%，其余项目EBITDA同比小幅下降变动不大；环比来看，蛇口产园、合肥高新、东久和临港EBITDA环比有所改善。产业园现金流表现分化环比波动较大，主要系去年四季度受影响较严重，现金流收入较少。新上市的华夏和达高科现金流和EBITDA一季度分别达到本年预期的34%和24%。鹏华深圳能源一季度现金流和EBITDA分别完成本年预期的19%和29%，其中EBITDA一季度环比有较大幅度上升，系22年四季度由于营业收入的季节性及机组检修、计提运营管理服务费等原因致使四季度EBITDA较低。物流园类项目EBITDA表现稳定，现金流呈现同比下降但环比上升的趋势。高速公路可供分配金额同环比均有好转，产权类多不及去年同期已有19只REITs公告分红22年收益，富国首创、中航绿能、平安广州广河、江苏交控、东吴苏园、博时蛇口产园、中金普洛斯22年分红比率达100%，兑现收益较及时。若用22年已公告分红金额/22年累计可供分配金额计算22年分红比率，上述7只REITs分红比率均为100%，其余大多数项目22年的分红比率在90%以上，建信中关村22年分红比率较低，仅35.24%，21年上市的沪杭甬尚未公告22年分红。综合来看，特许经营权类公募REITs的派息比率明显高于产权类公募REITs。一方面是因为特许经营权类项目到期价值归0，且现金流较稳定，期间分红率天然较高；产权类项目因底层资产是不动产，更关注物业未来的增值空间，因此分红率偏低。两类资产投资逻辑不同，应关注综合收益，即现金流分派率+基金净值增长率。高速公路REITs由于去年低基数影响，环比同比表现多优于产权类。特许经营权类公募REITs23年一季度可供分派比率多高于1.6%，其中高速公路REITs环比同比均有好转，主要系疫后出行修复，高速公路经营状况有较大程度改善。环保类受季节性影响较大，富国首创水务REIT23年一季度派息比率环比、同比均下降；中航首钢绿能REIT23年一季度派息比率环比下降但同比提升明显。产权类公募REITs23年一季度派息比率多在1%左右，表现多不及22年同期及22年四季度。其中东吴苏园、博时蛇口产园23年一季度可供分配金额环比下降52.78%、58.92%，同比下降10.50%、9.75%，主要由于产园租赁市场的修复存在一定滞后性，市场整体恢复需要一定时间的爬升，并且博时蛇口一季度引入的大客户仍处在免租期，导致平均租金单价被拉低。华安张江REIT23年一季度可供分配金额环比上升22.66%，同比下降13.30%，中关村可供分配金额同比下行38.9%。保租房类REITs可供分配金额总体较为稳定，较22年四季度变化幅度较小。仓储物流类REITs可供分配金额情况总体较为稳定，较22年四季度上升9%，同比变化不大。鹏华深圳能源REIT23年一季度可供分配金额环比下降57.26%，主要系23年一季度与运营管理机构结算22年四季度运营管理支出导致应付项目变动较大，进而导致可供分配金额有所下降。就可供分配金额完成率角度而言，一季度多数REITs可供分配金额完成情况较好，其中高速公路类REITs受益于出行修复基本面改善，大多超预期完成；保租房类、物流园REITs也表现较好；产业园类REITs中除博时蛇口产园完成率较低（仅70%），临港产业园略低于预期外，其余产业园完成率表现较好；鹏华深圳能源REITs受季节性影响较大，完成率不及预期。高速业绩明显好转，产业园有分化，环保能源受季节性影响较大23年一季度，高速类业绩恢复较好，产业园表现分化，部分项目出租率修复滞后，环保类、能源类项目受季节影响表现偏弱，保租房和物流园基本维持稳定。由于疫后出行修复，叠加一季度经济恢复，高速公路项目车流量与通行费收入环比同比多上升，客车恢复快于货车，客货比高的项目如广州广河、沪杭甬、越秀高速、江苏交控等复苏较显著，安徽交控由于宁芜高速改扩建工程导致货车流量恢复较慢，通行费收入不及去年，随着疫后出行复苏，运营将有望逐步好转；环保类与能源类项目由于受到季节性因素影响，一季度均处于水量或用电淡季环比下滑；产业园一季度表现分化，部分项目出租率修复滞后，东吴苏园、东久、临港、和达高科产业园运营较为稳定，蛇口产园、合肥高新出租率环比略下行，但整体波动不大，张江和中关村出租率不足70%，需重点关注后续新签约情况；保租房项目整体表现稳中向好，出租率稳定；物流园中盐田港和京东经营状况相对稳定，普洛斯通州出租率有所下滑，需关注通州项目新签约情况。高速REITs：基本面明显改善，客车修复好于货车随着疫后经济修复和出行复苏，高速类项目23Q1车流量和通行费收入有所修复，呈现出同比上升的趋势，但内部分化仍存。各项目修复节奏受到所在区位经济恢复状况的影响，同时客车恢复快于货车，客车占比高的项目修复更加明显，预计二季度高速类项目经营有望进一步改善。平安广州广河项目一季度混合车流量1255.64万车次，同比增长20.00%；实现通行费拆分结算收入19912.83万元，同比增长14.17%，息税折旧前净利净利率为89.30%，同比增加0.75个百分点，毛利率为44.65%，同比小幅下降0.30个百分点。车流结构上，客车占比较高，修复较快。总体来看项目车流量及通行费收入均实现两位数同比增长，经营改善状况良好。浙商沪杭甬项目一季度实现营业收入1.84亿元，同比增长13.83%，收费道口通行费收入为20372.13万元，日均226.36万元，同比增长9.10%，息税折旧前净利率为88.68%，同比增加7.15个百分点，毛利率为60.57%，同比大幅增加10.97个百分点，盈利能力明显提升。一季度杭徽收费道口通行车辆总数1186.26万辆，日均13.18万辆，同比上升11.20%。华夏越秀高速项目一季度实现通行费收入6306.67万元，日均通行费收入70.07万元，同比上升15.87%，息税折旧前净利率为87.46%，同比小幅下降0.29个百分点，毛利率为47.28%，同比增加2.09个百分点，盈利能力较为稳定；一季度车流量为330.9万辆，日均3.7万辆，同比上升13.43%，湖北及武汉经济增长势头较好，叠加越秀高速客车占比较高，一季度车流量及通行费收入同比明显改善。华夏中国交建项目一季度完成通行费收入11571.17万元，日均通行费收入达128.57万元，同比增长8.3%，环比增长20.6%，期末日均通行费收入进一步提升至150万元，较2022年全年日均通行费收入增长30.3%，呈现出良好的增长势头，息税折旧前净利率为87.56%，环比改善7.87个百分点，毛利率为51.95%，环比改善5.13个百分点，盈利能力有所增强；因旅客出行热度在春运期间持续高涨，探亲访友、商务出行、外出旅游等需求增长势头迅猛，客车流量的增长更为显著，嘉通高速客车日均自然车流量达1.9万辆，同比增长42.5%。随着交通运输业有序恢复，货车日均自然车流量逐月增加，期末达1.28万辆，同比增长27.0%，客车流量同比增长高于货车。国金中国铁建项目一季度通行费收入为18286.55万元，同比增长6.40%，息税折旧前利润率为87.23%，环比大幅提升24.70个百分点，盈利改善明显；出入口通行量为971.29万辆，同比下降5.45%，环比增长46.64%。江苏交控项目一季度实现通行费收入9116.89万元，同比增长15.29%；23年1-2月沪苏浙高速公路日均车流量为4.9万辆，同比增长22.04%。车流量及通行费收入修复情况均处于同业前列，经营状况良好。中金安徽交控项目一季度实现通行费收入26564.70万元，日均通行费收入295.16万元，同比下降5.86%；日均断面自然车流量为2.88万辆，同比增加2.99%，环比增加48.29%。客运日均车流量2.12万辆，同比增加22.19%，货运日均车流量0.65万辆，同比下降14.46%。货车交通量及通行费收入的同比下降，主要因为宁芜高速改扩建工程（路段全线由现状四车道改扩建为八车道）进入密集施工，预计2023年6月底改扩建路段可恢复全程四车道通行，2023年底之前宁芜高速八车道全线参照设计标准通车，最大通行能力将由5-6万辆/天提升至11万辆/天，建议关注改扩建完成后对项目通行量和通行费收入的提升。环保、能源REITs：经营存在较明显的季节性首创水务污水处理项目年内污水处理负荷率呈现季节性变化，一般而言，冬季的进水量减少，负荷率较低，23年一季度处于水量淡季。分项目来看，深圳项目包含福永、松岗、公明三个水厂，23年一季度处理污水总量分别为799万吨、968万吨、701万吨，三项目日均处理量为27.42万吨，同比下降13.64%，抽样出水水质达标率均达到100%，产能利用率为73%。合肥项目一季度处理污水总量为1746万吨，日均处理量为20.51万吨，同比下降18.16%，产能利用率为68%。两个项目报告期内污水处理服务费回收率均为100%。首钢绿能项目整体运营平稳。23年一季度处理生活垃圾26.74万吨，同比下降2.12%；实现上网电量9111.96万千瓦时，同比增长2.86%；收运厨余垃圾1.06万吨，同比减少0.93%，处置厨余垃圾1.4万吨，同比减少5.41%。报告期内项目整体运营平稳，营业收入1.01亿元，毛利率为20.79%，同比提升0.27个百分点。鹏华深圳能源由于一季度处于发电淡季，经营数据环比有所下降。本期消耗LNG约11,190.46万立方米，一季度实现上网电量5.94亿千瓦时，环比下降34%；实现发电收入3.24亿元，环比下降26%。能源类REITs营业收入受电力供需影响，随季节性温度变化及全社会生产用电调整，故经营业绩有所下滑。与2023年预测数据相比，售电量已完成本年目标16%，售电收入已完成本年目标21%。报告期内实现净利率-4.89%，EBITDA利润率35.43%。产业园REITs：项目经营存在分化，部分项目基本面修复滞后东吴苏州工业园整体运营较为稳定。东吴苏园一季度运营稳健，项目整体营业收入为7098.13万元，环比上升3.78%，毛利率为77%，与去年四季度保持一致，其中，国际科技园项目收入保持稳定，环比下降0.74%，2.5产业园项目收入有所提高，环比上升10.48%。博时蛇口产园平均出租率与租金环比小幅下降。一季度招商蛇口产业园营业收入2935.43万元，同比下降12%，毛利润为2678.14万元，环比提高11.33%，毛利率为91.24%，环比提高5.91个百分点，报告期内，项目平均出租率为82%，环比降低1个百分点，截至一季度末，期末时点出租率84%，较上季度末提升2个百分点。平均月租金为111.33元/平方米，环比下降12.25%，主要系本季度引入的大客户在报告期内处于免租期，拉低了平均出租单价所致。华安张江光大园受重要现金流提供方到期不续租影响，出租率大幅下降。张江光大园一季度营业收入为1571.95万元，环比下降22.03%，EBITDA为1255.68万元，环比下降18.96%，报告期内，项目平均月租金为5.67元/平方米，环比上升3.66%，项目出租率为70.57%，较去年四季度下降22.03个百分点，降幅较大，主要系有一重要现金流提供方租户（占租赁面积28%）到期后不再续租所致，后续需关注新签租户进度与情况。建信中关村出租率降幅较大。中关村一季度营业收入4402.64万元，环比上升11.87%，系去年四季度租金减免收入基数较低所致，EBITDA利润率67.59%，环比下降20.97个百分点，报告期内，项目报告期期末出租率为68.47%，较去年四季度平均出租率下降12.82个百分点，截至2023年4月21日，项目出租率小幅回升，为71.07%，后续仍需关注招租政策与新租户情况。国泰君安东久产业园表现较为亮眼，出租率达100%。一季度营业收入为2702.12万元，环比上升2.51%，出租率达到100%，较四季度上升1.17个百分点，EBITDA为2142.52万元，环比上升11.19%，EBITDA利润率为79.29%，较去年四季度上升6.18个百分点。国泰君安临港产业园EBITDA利润率显著提升，出租率基本维持稳定。一季度营业收入为1210.57万元，环比下降14.87%，报告期内平均出租率为98.85%，较四季度略有下降0.36个百分点，EBITDA利润率达91.50%，环比提升16.32个百分点，EBITDA为1107.67万元，较去年四季度环比上升3.61%。此外，上述两个产业园重要现金流提供方平均剩余租赁期限均在3年以上，未来现金流保持稳定。华夏合肥高新业绩环比略下行整体波动不大。一季度运营稳定，项目整体营业收入为2358.57万元，环比下降4.35%，EBITDA为1,828.13万元，环比下降3.04%，项目整体出租率为90.03%，较四季度下行0.23个百分点，波动程度不大，分项目看，高新睿成出租率为87.64%，环比上升2.24个百分点，高新君道出租率为92.18%，环比下降2.45个百分点，此外，项目月租金在运营期内未发生变动。华夏和达高科出租率多好于预期，新签租金边际有所提升。一季度营业收入为2760.84万元，毛利率为44.04%，出租率多超出预期，平均月租金较预期均有所下降，但报告期内新签约租金均不低于23年预期值。和达药谷项目研发办公及配套商业部分出租率为99.94%，超出预期6.94个百分点，平均月租金为1.31元/平方米/天，低于预期13.25%；配套公寓出租率为99.31%，超出预期4.31个百分点，平均月租金为1.41元/平方米/天，低于预期2.22%；孵化器项目出租率为88.08%，较预期下降1.92个百分点，平均月租金为1.6元/平方米/天，低于预期4.19%，但三项目新签约租金分别为1.61、1.44、1.68元/平方米/天，均不低于预期。保租房REITs：项目运营平稳，出租率稳中略升保租房类项目23Q1出租率变动不大，稳中略升，总体保持平稳运行。红土创新深圳安居REIT一季度实现保障房性租赁住房租金收入1287.36万元；所持有的安居百泉阁项目保障性租赁住房出租率为98.69%、配套商业出租率为100%、配套停车场出租率为100%；安居锦园项目保障性租赁住房出租率为98.87%、配套停车场出租率为100%；保利香槟苑项目和凤凰公馆项目保障性租赁住房的出租率分别为99.01%和99.52%，住宅出租率较2022年末分别+0.53%、-0.19%、-0.50%、+0.73%，出租率基本保持稳定，项目运营平稳。华夏北京保障房REIT一季度完成收入1784.23万元，EBITDA1454.87万元，出租率总计96.05%，租金收缴率97.17%。其中所持有的文龙家园项目期末出租率为97.62%，收缴率为96.57%，租金定价为52元/月/平米；熙悦尚郡项目期末出租率为92.74%，收缴率为98.35%，租金定价为60元/月/平米。文龙家园和熙悦尚郡期末出租率分别环比-0.08%、+0.74%，出租率变动不大，租金水平环比持平。因部分合同将于2023年4月初生效，因此未体现在本报告期出租率中，合同生效后预计还将分别提升文龙家园和熙悦尚郡出租率0.81%、3.85%。中金厦门安居REIT一季度实现租金收入1805.38万元，期末出租率为99.49%，较2022年末出租率上升0.34%。其中园博公寓出租率为99.45%，较2022年末出租率上升0.08%；珩琦公寓出租率为99.55%，较2022年末出租率上升0.69%，两细分项目出租率均呈现出高位略升趋势，经营状况良好。华夏基金华润有巢REIT一季度营业收入1906.17万元，EBITDA1350.93万元，所持有的有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，排名前五的企业租赁合同占比分别为5.55%、6.18%，租户集中度较为分散；期末出租率分别为96.99%、92.43%，已达到招募说明书中2023年预测值（91%、90%），较2022年9月末出租率分别+2.99%、-1.57%。物流园REITs：运营相对稳健，关注部分项目续租情况红土盐田港运营稳中向好，盈利能力有所改善。一季度实现租赁收入2512.31万元，毛利率为74.46%，环比增加0.48个百分点，同比增加0.05个百分点，息税折旧前净利率为88.75%，环比增加5.1个百分点，同比增加1.33个百分点，盈利能力有所改善；项目期末出租率为99%，与2022年末持平，维持高位。嘉实京东仓储出租率维持100%。项目一季度收入为2319.71万元，租金收入为1598.21万元，实现毛利率65.76%，EBITDA利润率68.87%，期末三个项目出租率均为100%，与前值持平，项目运行良好。普洛斯物流园部分项目出租率有所下滑，关注通州项目新签约情况。项目一季度收入合计8730.00万元，期末平均出租率为92.70%，较2022年末（94.18%）下降1.48%，其中淀山湖物流园因期末租户到期换租出租率为87.70%，截至季报发布日出租率90.84%，较上期（93.99%）下降3.15%；北京通州光机电物流园因单一租户到期调整出租率为36.95%，与2022年末持平，通州项目有望今年年中签订长期租约，关注通州项目后续签约情况。REITs价格承压，关注基本面改善、市场情绪变化等今年2月以来REITs价格承压，投资者普遍偏谨慎。22年11月中-12月中随着防控政策优化，交运量修复、经济修复预期好转等，高速、产业园等REITs迎来一波价格上涨，12月中-1月初受各地增加市场情绪反复，价格转而下跌；1月-2月中随着消散、春节后经济修复预期改善等REITs价格普遍上行。而2月中以来市场再次出现调整，可能随着机构投资者占比提升，机构偏好和行为趋同，推动定价趋于理性，叠加基本面修复弱于预期、项目经营业绩受到扰动、权益类资产价格承压、无风险收益率上行等因素，市场持续下跌。公募REITs在我国上市不满两年，是一种新兴的投资产品，投资者尚未对REITs定价的上下限形成一致预期，在业绩不及预期和市场持续下跌的过程中，普遍采取较为谨慎的态度。后续展望来看，我们认为以下几方面因素可能带来市场情绪的好转：一是经济基本面的持续修复，重点关注如产业园、物流园续租及租金变动情况、高速车流恢复情况等；二是无风险收益率的下行带动估值中枢上移；三是政策端有重大利好，带动增量资金入市。在机构投资者占比逐步提升的背景下，市场定价将逐步趋于理性，未来整体的预期收益可能出现下调，项目资质的优劣也将导致二级价格走向分化，对于业绩表现不及预期，基本面修复尚需时间的REITs应保持谨慎。理性看待公募REITs打新机会23年新上REITs首日涨幅较22年回落。首批上市9只公募REITs上市首日涨幅一般不超过10%。随着公募REITs产品被市场熟知，投资者范围逐步扩大，22年新上市REITs认购火爆，认购倍数屡创新高，其中保租房和产业园类上市首日涨幅较高，多只REITs首日涨幅近30%。高速类项目22年基本面持续受到扰动，新上市项目甚至跌破发行价，打新收益较不乐观。23年新上市3只公募REITs，京东物流首日涨幅11.64%，新上市两只能源类REITs首日涨幅分化。国电投与中航京能上市首日交易的涨幅分别为1.94%、12.37%，二者上市表现较弱、涨幅差距较大。近期REITs二级价格走势低迷，上市首日涨幅也较难回到22年高点。23年新上项目增加，理性看待公募REITs打新机会，建议综合项目特征、估值定价等筛选投资标的。国家发展改革委投资司副司长韩志峰12月25日在第七届“中国PPP论坛”上表示，到2023年年底，基础设施REITs有望超过60只，总发行规模超过2000亿元。23年预计新上市REITs36只，打新机会增加。建议投资者关注优质新上市项目的打新机会，综合项目特征、估值定价等筛选投资标的，如特许经营权类的计算IRR6%以上进行投资，产权类的关注caprate。从已上市项目首日涨幅来看，政策重点支持的新品种、规模较小的“小而美”的产权类REITs首日涨幅相对较高，23年对于政策重点支持的能源、保租房和新基建类等“新品种”项目应予以关注。关注REITs扩募落地情况4只扩募公募REITs均为定向扩募，定价方式为双上限竞价。按照证监会规定，定向扩募发售对象不超过35名，以竞价方式确定发售价格，发售价格应当不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90%；限售期安排上，新购入资产原始权益人20%以内份额限售期5年，20%以上份额限售期3年；定向扩募份额限售期6个月；原基金原始权益人或者其同一控制下的关联方限售期为18个月。由于拟发售基金份额数量上限=拟发售金额上限/（定价基准日（不含当日）前20个交易日的交易均价×90%）×（1+调增比例），且红土创新盐田港REIT的调增系数为5%，其余三家均为10%，故在竞价时大概率先达到募集金额上限。在配售时，扩募REITs按照价格优先、金额优先、时间优先的三优先原则进行配售。此外，根据招募说明书，最近一次收益分配基准日至扩募发售完成前的累计收益将由新老基金份额持有人共同分享，可能会稀释原基金持有人的收益。扩募是否能直接带来价格提升取决于装入资产质量，中期估值或走向分化。公募REITs扩募若购入更多资产质量较高的项目，将会给投资者带来更多的分红等，目前，根据4只扩募REITs披露的募集说明书统计，扩募后预期分派率较扩募前均有所上升。虽然预期分派率有所上升，但实际分派率是否提高取决于扩募项目的定价、运营等因素，仍需持续关注。对二级市场价格的影响需关注以下几个要素，首先是拟收购资产质量，一般认为收购高质量项目资产有助于提高公募REITs单位净值。其次是新收购资产项目估值，注意所收购资产是否出现严重沽价或折价现象。最后是公募REITs基金是否有足够债融空间，通过债权、股权和内部现金流资源结合方式扩募融资对