物业管理计概述

物业服务之36计物业管理是一项以服务为本质，

以管理体现服务的工作。

服务态度——热情

服务设备——完好服务技能——娴熟

服务项目——齐全服务方式——灵活

服务程序——规范服务收费——合理

服务制度——健全服务效率——快速物业服务之36计然而在物业服务的过程中，也必须讲究一定的策略。下面我们就物业管理服务中的一些策略，以三十六计的形式进行一定的描述：物业服务之36计【第1计瞒天过海】

作为物业管理人员，对业主说实话没错儿，但什么实话都说就大错特错了。物业服务之36计【第2计围魏救赵】

不交水费可以适当地停他水，不交物业费可以有节制地停他电。法规不允许？当然不允许！但你不会不说是欠费停电吗？就说是设备故障，反正他钱不交来设备就老有故障。物业服务之36计【第3计借刀杀人】业主不交停车费我们当然不能指使保安砸人家车，但我们不砸并不说明所有人都不会砸。物业服务之36计【第4计以逸待劳】

这一批楼建得实在是差劲儿，一下雨就有人投诉北边儿窗户漏。漏怎么办？要修也得等天晴了，不然抹上的玻璃胶干不了还是会漏，到时候业主不光投诉窗户问题，还会投诉你们把人家地板踩脏了。不过等天晴了业主们倒很少会有人再张罗维修的事儿了，所以业主报修不要着急，拖一拖、等一等，效果比你十万火急地赶过去还好！物业服务之36计【第5计趁火打劫】

业主向开发商、建筑公司投诉房屋质量不好对我们来说不是坏事，我们也应该积极呼吁：“闹事的业主只是一小部分，而房屋的质量问题是普遍存在的。要平息众怒就要追加对本小区的投入。鉴于你们忙于新的项目抽不出时间，干脆你们直接把钱打到我们物业公司，我们负责组织施工，对广大业主也好有个交待。”当然，钱到了我们账上想怎么花就是我们说了算了。物业服务之36计【第6计声东击西】

我们要经常与业主沟通：“您对我们的工作有什么意见？您觉得我们还应该在哪方面改进？”业主如果有意见，我们一方面表示虚心接受，另一方面也要向业主大吐苦水，说一说工作难度，求得业主的理解和支持。如果业主提不出什么意见，那好，就快把物业费交了吧！物业服务之36计【第7计无中生有】

业主反映小区里有拾破烂的出没。这有什么，我们收着拾破烂的管理费呢！当然这事儿不能跟业主讲，那么可以告诉业主：咱们这个小区是商品房，拿着银子来买房的都是上帝，售楼小姐缺乏对业主素质的把关，所以有个别收破烂发财的也成为咱们这儿的业主了，积习难改，人家不偷不抢，在自己家院子里拾点儿废品我们怎么干涉？物业服务之36计【第8计暗度陈仓】

你说这些业主操心自己家的事情不就得了，连我们这些老总、副总到哪儿度假了也都那么关心，一开口就说我们是花他们钱腐败去了。我们出去旅游是谁说出去的？下次再有这样的情况你们一律统一口径，就说我们到先进小区考察，学习人家的先进经验去了！物业服务之36计【第9计隔岸观火】

业主家房漏了？先查查他物业费交齐了没有，如果没有，你可以先答应他马上就去解决，半小时后等他再催的时候告诉他还有几户报修，我们得先给交过费的业主服务，有耐心就让他等吧！物业服务之36计【第10计笑里藏刀】

看见欠费的业主我们老远就得上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，总之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你当知己。在这个时候就可以提醒他该交物业费了。物业服务之36计【第11计李代桃僵】

保安队伍混乱、管理不善，为平民愤当然不能让保安部长承担责任，因为该部长是总经理的司机兼任的。那撤谁呢？干脆把挂名主管保安部还不到一星期的副总给撤了，该副总牛哄哄的早就瞅他不顺眼了，正愁没理由办他呢。物业服务之36计【第12计顺手牵羊】

光撤那个副总是不够的，连跟他有关系的党羽亲信也一同拿掉。物业服务之36计【第13计打草惊蛇】

周三安全检查，赶紧贴通知出去！那些在地下室用电炉子、用煤气罐的租户看见通知就会在你检查之前把安全隐患收拾起来，等我们检查的时候天下太平，这不挺好吗？千万不要搞突然袭击，真到时候发现一大堆问题你怎么办？把人家轰出去？人家是租户，租户交费比业主还积极，不能全得罪光了嘛。物业服务之36计【第14计借尸还魂】

业主说咱们是“草台班子”，什么叫草台班子？咱们公司这些老总、副总、部门经理以前都是国家大企业的领导干部，如果没有我们，企业怎么能破产；如果企业不破产，那企业所在的这片土地怎么能卖给开发商；如果这块地不卖给开发商，那么这个小区从哪儿来？我们就是这么一路走来，把一个企业变成居民区，因为我们对开发商的杰出贡献，我们也从企业领导变身为物业公司的领导，这有什么不对的？物业服务之36计【第15计调虎离山】

业主代表找到总经理室反映问题，好像来者不善。客服部经理应该马上出面，把这些人请到会议室，对，就是会议室，会议室离楼梯口远，总经理可以悄悄地撤离。总之不能让他们把老总堵屋里，别人干了让业主反感的事情可以说是领导的意思，老总往哪儿推呀！物业服务之36计【第16计欲擒故纵】

领导都要抓权，谁也不例外，但你不能一开始就显出对某项工作的渴望，你得先推荐在这项业务上比较差的主儿去抓这项工作，等他把事儿都干砸了，你再出来力挽狂澜，这就能显出你的工作能力了。物业服务之36计【第17计抛砖引玉】

小区草坪上死了几棵树，要补种又得投资。随便种上一棵，告诉大伙儿是小区业主自己种的，其他业主就会心理不平衡：在公共区域种自己家的树，有这样的便宜为什么不占呢？不用咱们张罗，业主们自己就会悄悄地把树补种上，而且浇水施肥都不用咱们操心，说不定哪天咱们小区就桃李满园了！物业服务之36计【第18计擒贼擒王】

拣一个对我们意见最大的、嚷嚷得最凶的、拖欠费最久的治他一下，他把欠费补齐了，别人还会不交吗？物业服务吓之36计【第19计釜萝底抽薪】最烦的就投是业主们浪搅和在一辱起闹事，穿什么物业体费高、设艘施不完善稿，提不完狗的意见。睛先办那个懒最麻烦的秃，私下里傻跟他谈谈迎减免他一谅些费用，际让他别带所头折腾了即，闹得最刃欢的不嚷岛了，其他碎人也就散高了。物业服寇务之36计【第20计混母水摸鱼胸】业主因为倒房屋质量惹索赔，好朋，我们支让持嘛，不隶过开发商尊、建筑商循划过来的卖钱得经我界们的手给丧业主。我昏们不是白污服务的，蒙在给业主里发钱的时鸽候物业费队、暖气费享得扣出来堵，如果业芦主不强烈子抗议，连模明年、后身年的费用旨也一同扣刘除。这多毫好，通情怪达理的业栋主从我们盼手里拿钱陷还会对我冰们说声谢从谢，我们温也预收了烦费用。物业服务吼之36计【第21计金蝉认脱壳】在物业毛客服部彼工作不裕善没关婆系，可宗以把你扶调财务抛部，到坏财务部捏把账目磨弄乱了币没关系愧，可以浇把你调坑到行政立办，行腰政办被讽你整得粥一塌糊裂涂也没蒸关系，辣你可以御去做人辈力资源把。总之隆，只要市老总欣镜赏你，归你就可幼以做得搂潇潇洒日洒，走椅得干干哭净净，首弄砸的疗事情自霉然会有跃人替你终担责任扛。物业服务苍之36计【第22计关门顾捉贼】业主不交织费？我就计不信他能肉躲我们一邮辈子，他村买自来水猜、天然气勾不都得来汗我们这儿召吗？他只声要进了我阿们这个门挠儿，我们榴就要动之喇以情，晓梅之以理，睁没事儿的取时候多跟愤人家推销裙保险的、倒商场促销系化妆品的线学习学习袄，要学会该让业主不论交钱不好拥意思出咱特们这个门敬儿！物业服务萍之36计【第23计远歼交近攻神】这个小宽区也没孙有什么共潜力可兵挖了，涂就这么绸着吧，狮我们要障把眼光暗瞄上新垦建小区雀，和开还发商建丽立良好榜的关系拢。新建基小区好解哇，一界方面是津什么都愈新，没守那么多箩维修量饿，就是阶有问题稠不都还涉在保修而时期内醋吗。我穿们接下扶来，不计仅没有跃什么投合入，还锹有一笔览可观的厨开办费惊，够我遵们吃一圆阵子啦退！物业服务漆之36计【第24计假途丽灭虢】业主报莲修？好枯，维修友工和收龙费员一我起上门萄，维修型没问题自，但您页得把欠企费给交断了。物业服慌务之36计【第25计偷趴梁换柱】不是原膜装儿的震配件就尤不能用送啦？你遮不要跟寄业主说本这是真议的还是父假的，钻业主不岂问你别资多嘴。老业主真湖问起来熔你可以炮说：“次品我贵能给您割用上吗绑？将来俱又坏了杠还不是径我来修雾，我能叼给自己踩找不自变在吗？”物业服泡务之36计【第26计指桑康骂槐】小区公告保栏别让它桐闲着，收词集一下最袜近报纸上山的信息，小什么哪儿肾有保安打户业主了，齿哪儿有物冷业公司把址欠费业主触给告了，要法院判决矿强制执行乏了什么的鱼，别让那割拨儿人欠舍费欠得心暗安理得！物业服务西之36计【第27计假涂痴不癫】你问我皱物业费轻为什么创收这么势高？我骂能告诉贤你这是冤我们总别经理根焦据自己愈的爱好换随便想店出来的损吗？既屡然企业业机密不摄能泄露盒，那就衰只好打忽哈哈了固：“按什么标洽准收费当卸然是有依肆据的，不忌同的小区敞有不同的嫁成本当然普也就有不董同的价格德了嘛，计嘱算公式太押复杂，一敞时半会儿赏说不清……”等把业主因说糊涂了协，这件事与你也就解蚕释清楚了妇。物业服务独之36计【第28计上屋漆抽梯】我们公牙司竞标惨接管小别区时是妈怎么承滋诺的？加问那些践有用吗银？那时忙候不这望么说小献区能给搭我们吗次？现在绩是我们骆管，那款就得按禽我们的般办法办裳，不然魂都从你瓦们的利碎益出发刘，我们傍不成了直赔本赚锦吆喝了围吗？物业服务鼓之36计【第29计树上雪开花】这一季度睛收费率达娃到了80%，不错关，不过尿客服部叹就别指端望拿奖慈金拿提醋成了，回管理好侵那是因丢为公司技高层的燃领导得阁法，有驶奖金也失得让领钻导们分盾。那什搏么，下棍一季度蒸的收费游率达不解到95%扣你们工捉资！物业服川务之36计【第30计反枕客为主】业主是小诞区名义上燃的主人，驶我们物业钻公司是小卸区事实的疮主人。我政们可以决招定谁可以联在这个小事区自由出咱入，谁进乎出小区必番须接受盘趣查，包括披回家的业眯主。物业服务协之36计【第31计美人翠计】你们这些旱收费小姑最娘也别太化一本正经浓了，业主富跟你们贫抚两句就跟旱人家翻脸段，以后还扮怎么跟人省家打交道苗、怎么向恨人家收费孙？开两句帆玩笑怎么苍了，跟他守们混熟了筝他们好意模思为这点扔儿物业费遇跟你们计您较吗？物业服务夜之36计【第32计空城集计】员工会餐炕时可以锁跌上门，但矛电脑一定鹅要开着，担给人一种煎我们刚离旦开而且马愚上会回来酬的假相，竹不然的话烂业主会有侄意见：我找们交那么呆多物业费歉就是为了扎让你们吃里吃喝喝？物业服镰务之36计【第33计反鸽间计】你们家历狗狗真恒可爱！掀我就喜扯欢狗，斤我支持威养狗，胜可是你屡们家狗营狗没少肝在电梯撒里撒尿堂吧？你吹们楼上廊好几个醋业主跟弦我们反厘映，大托家对狗坟的意见干特别大墙。别不猛当回事南儿，附纯近小区板就有几氏起把狗味药死的躲，你们窗最好把义小狗看斥紧着点惠儿，出傻了问题皇别说我赏们没提坛醒您。物业服务榜之36计【第34计苦肉长计】物业费收捡缴率和员袭工工资挂茫钩(注意，苗这里指搭的员工演是那些陈被业主那所认可果、受业刑主欢迎羡、为业章主服务小热情周邪到、兢找兢业业盼的员工喘，至于台那些拿俱着业主们的钱洗轻桑拿、晶泡脚、少喝酒、掉旅游的宫领导们亭当然不