某房地产项目管理流程和制度

工程管理制度×××××地产公司20011年11月18日杜绝安全事故2创造精品工程弘扬地产品牌管理目标第一章职责34第一节工程管理部职责1、遵守公司的各项规章制度，完成公司领导交办各项工作。2、全面负责公司工程建设的管理工作，对工程建设实施动态安全控制、质量控制、进度控制、投资控制、信息管理及工程协调工作，参与合同履约管理。3、负责项目工程的“三通一平”工作、施工图管理、工程分部及整体验收。4、负责工程质量、安全奖项申报管理、新技术推广与科技创新工作、工程资料管理、工程保修管理。5、配合规划设计部办理项目立项、方案设计及审批、工可编制及审批（交评、环评等）、初步设计及审批、施工图审查及备案、设计及安全交底、工程设计变更等工作。6、配合造价合约部办理工程施工、监理招标、工程设备购置招标、合同谈判与签订、合约履行、工程竣工决算、工程签证等工作。57、配合项目经理部办理工程计量审批、支付、工程现场施工的全过程管理、工程分项验收等工作。8、审查项目经理部提交的单位工程施工总进度计划和分阶段的进度计划，检查月度进度计划完成情况，对工程进度进行动态管理。9、对项目工程主要原材料及大型设备组织考察，对进场的主要原材料、成品、半成品的质量进行监控及跟踪，对材料的试验结果进行抽查。10、对重要的分项工程、关键与特殊工序质量进行监控。11、定期对各在建项目工程质量、安全文明施工进行巡视、抽查；参与处理质量和安全事故。12、每月定期组织召开各项目经理部集中会议，每周组织部门会议。13、每半年对本部门进行绩效考核。6第二节项目经理部职责1、负责对工程建设的质量、安全、进度、投资控制等全面工程管理工作。2、负责对施工单位、监理单位、设计单位及各相关单位的协调管理工作。3、负责办理质监手续、施工许可证等工作。4、负责工程竣工验收移交。5、负责项目实施阶段资料的管理工作并在项目结束后移交公司存档。6、负责工程计量及支付工作。7、参与本项目工程的预、结算工作。8、组织本项目工程设计交底及图纸会审工作。9、配合规划设计部做好施工图审查.10、配合公司做好项目考核工作。11、完成领导交办的其他工作。7第二章项目经理部管理流程8第一节建设项目施工管理流程9建设项目施工管理流程（一）项目经理部公司职能部门领导监理单位设计单位确定项目经理部人员，明确职责制定施工组织设计项目建设总体方案核实审批确认确定项目成员，明确职责审定认可现场临建施工和施工准备组织分包单位进场总包单位建立监理责任体系，编制监理大纲项目目标与要求监督检查验证签字必要时参与指导协调重大情况汇报造价合约部组织专业分包单位招标明确项目管理目标（质量、成本、进度）建立目标管理体系审查认可制定工作计划和目标组织进行图纸会审和设计交底参与项目管理的授权分工与职责明确提供设计服务编制项目建设总体方案审批Y通过Y报送N修改组织评审N修改各职能部门参与评审组织专业分包单位进场10建设项目施工管理流程（二）项目经理部公司职能部门领导监理单位设计单位总包单位巡查、协调关系落实施工条件主体结构工程施工监督确认组织材料设备进场工程款拨付市场营销穿插装饰、专业安装施工监督确认组织材料设备进场工程款拨付市场营销穿插巡查、协调关系落实施工条件重大情况汇报重大情况汇报提供设计服务提供设计服务各相关部门配合基础工程施工监督确认组织供图甲供材料设备进场工程款拨付市场营销穿插提供设计服务重大情况汇报总监组织基础工程验收参与验收巡查、协调关系落实施工条件包括：四方验收；规划、人防验收；质检站监督包括：四方验收；质检站监督组织单位工程验收参与验收包括：四方验收；规划、消防、电梯、人防等验收；质检站备案交接准备配合完成组织编制竣工图、质量保证书和用户使用手册；组织工程保修、设备培训；组建保修机构；办理市政各项供排开通手续参与验收总监组织主体结构工程验收参与验收参与验收11建设项目施工管理流程（三）项目经理部公司职能部门领导监理单位设计单位总包单位退场，留驻现场保修队伍结清移交手续退场组成交接机构，会商确定交接程序交接机构联合工作，验查、清点、移交，办理交接手续，明确整改修复日期和要求协调参与12第二节项目建设质量控制规程13项目建设质量控制规程项目经理部公司职能部门领导监理单位总包单位

建立项目的质量管理体系，在组织和制度上覆盖各项质量管理要素；制定施工组织设计，从技术上保证质量的实现。项目合同质量目标

组织实施各分项、分部工程施工，采用质量预控的方法，对人、机、料、法、环各质量影响因素，实行全面的管理，保证施工质量；严格履行三检制，禁止不合格工序进入下一道工序的施工。

参与阶段性验收和单位工程的最终验收，对出现的质量问题落实整改，保证工程实体和资料通过验收，完成竣工备案。

审查总包单位制定的质量管理制度、体系和施工组织设计。制定监理的质量验收制度和管理程序。

对总包和监理单位制定的质量管理制度和技术方案进行审查备案，作为将来检查控制的依据。

对各施工单位进行事前、事中的全面监督；严格事后的验收把关，拥有质量否决权；参与对质量事故的调查和监督处理；向业主提交质量分析月报。

组织现场各施工单位进行阶段性验收，并监督落实整改；参与单位工程的最终验收，监督各单位落实整改。

为配合质量目标的实现，制定部门的工作计划。汇报

检查项目工程质量的可控性和质量体系运行的有效性；项目部实施对现场的定期或不定期巡查和对重点部位的抽查；组织对工程质量事故的调查；保证甲供材料设备和分承包商的质量；取得质量分析月报

了解施工进度情况，制定各项服务和控制的工作计划。要事汇报

联系政府各相关部门和公司职能部门，参与对工程的阶段性验收和单位工程最终验收。项目最终质量目标的实现情况

对比预定的目标和实际完成情况，对各合同单位严格按合同进行奖罚。

保证甲供材料的质量；选择优秀的甲方指定的分承包商。审批14办理政府质量监督程序1.施工图设计文件审查报告和批准书；

2.施工图全套和地质勘察资料；

3.勘察、设计、施工、监理单位资质复印件；

4.施工单位营业执照复印件；

5.中标通知书和施工、监理合同；

6.施工组织设计和监理规划（监理实施细则）；

7.见证单位及证人授权书。将申报材料报建委注册登记准备申报材料1天15第三节建设项目进度控制规程16建设项目进度控制规程项目经理部公司职能部门领导监理单位总包单位

制定项目建设总体进度计划和网络图，提出落实总体计划的各项资源和作业安排。项目建设合同目标

制定各施工阶段的进度计划，并组织各分包单位施工；对各阶段的实际进度与计划进度对比，进行分析，采取纠偏措施，保证项目实际进度达到预定目标。

制定各施工阶段的月度和旬度进度计划，并组织各分包单位施工；对实际进度与计划进度进行对比、分析，采取纠偏措施，用月度和旬度进度计划的实现，保证项目阶段进度目标的实现。

对总包单位制定的项目建设总体进度计划进行审查，制定监理工作进度计划。

对总包和监理单位制定的进度计划进行审查备案，作为将来检查控制的依据；制定部门的工作计划。

审定总包单位的阶段施工进度计划，监控各施工单位的施工进度，向业主提供进度分析报告；对计划和实际的进度情况进行对比分析，发出纠偏调整的指令，参与制定纠偏措施，并监督纠偏措施的落实，向业主提交进度纠偏报告。

审查施工单位的月度和旬度进度计划，监控各施工单位的施工进度情况，向业主提供进度报告；对施工单位的实际进度进行对比分析，适当的采取纠偏措施，调整施工组织方案。

为配合进度的实现，制定部门的工作计划。审查

监控工程施工的工作进度情况；对工程阶段性里程碑时间进行控制；对计划与实际进度的偏差进行质询，要求监理提交进度分析报告和进度纠偏报告。组织甲供材料设备的进场、协调外部关系、联系图纸供应、甲方指定的分包商进场等为工程开展创造条件。

了解施工进度情况，制定各项服务和控制的工作计划。要事汇报

了解月度和旬度进度计划，协调关系，为工程开展创造条件。

项目最终进度目标的实现情况

对比预定的目标的和实际完成情况，对各合同单位严格按合同进行奖罚。

组织甲供材料设备的招投标、组织甲方指定的分包商的招投标、组织供图，保证其供应满足进度的要求。审批17第四节项目建设成本控制规程18工程计量审批程序每月25日前承包人提交计量申请（以合同约定日期为准）现场监理工程师审查承包人填写中间计量单监理（造价工程师）审查项目总监审核，签发支付证书项目部专业工程师核审项目部造价工程师审查项目部经理审定中间交工证书工程分项开工申请批复单工程质量检验表及有关自检资料试验及测量报告单不同意19工程现场签证办理流程施工单位提出项签证申请（填写申请表）监理单位对签证事项认定建设单位对签证事项审核认定施工单位、根据签证内容进行实施施工、监理、建设方认定现场工程量凿开工程签证三方专题会（施工、监理、建设方相关人员）施工单位填报工程量签证确认表报监理单位审核建设方内部审核相关单位存档，进入计量支付YESYESYESNONO审定返回申请表20项目设计变更流程图设计单位设计变更施工单位提出设计变更业主设计变更监理工程师审查总监审查设计单位提出设计变更业主审查修改监理工程评估工程变更费用及工期总监审查业主认可总监、施工单位协商工程变更费用及工期业主确认总监签发设计变更施工单位业主审查否监理单位业主申请人（单位）工程名称申请变更理由或原因变更内容或建议方案监理部意见（专业意见）设计单位意见（专业意见）项目部意见（建议上报公司会审讨论或直接批复进行设计变更）公司意见（建议上报上级主管部门会审讨论或直接批复进行设计变更）21设计变像更申请北（批复话）单22第五节树项目建鸡设职业缩慧健康与斗安全管不理流程23项目部职喊业健康与旱安全管理负流程监理部总包单无位成立项目悔部安全管闯理机构、舒建立安全包保障体系基本安全管理制妻度项目经皇理部领导1、安全哀生产责床任制；2、安全牛明文资躺金保障评制度；3、安全教舰育培训制叶度；4、安全检样查及隐患并排查制度结；5、生产售安全事艳故报告窜处理制归度；6、安全置生产应谦急救援务制度资质、咱机构、达人员管辱理1、分包单托位资质；2、分包否单位安勺全管理印机构；3、安全舒生产管构理人员欧配备及盾资格；4、特岗作猾业人员操栽作证；安全技术源管理1、法规河、标准逗和操作脑规程配米置；2、施工明组织设梦计；3、专项施护工方案（诞措施）；4、安全串技术管叹理；施工现扎场安全党管理1、安全生雪产文明施访工；2、生产态安全事毁故控制搅；3、保险谈；4、设备兆安全管丈理；5、设施酬和防护技用品；6、安全标车志编制安规全生产贝监督管菌理方案南、安全醋生产监故督管理老实施细劫则审查、核线验施工单吹位的资质响、安全生蜓产许可证赤、项目经畅理证等资无料审查、慎核验施凉工单位族提交的惨技术文岩件、资劈燕料对巡视检扶查中发现涉的安全隐章患提出整册改或停工务要求施工单位音是否对安恢全隐患进韵行整改或敞停工整改检查、鹿复查施进工单位怒整改情蜻况签署复查梦或者复工按意见，施肚工单位继余续施工考核、没评价整理安扰全生产顶监督管啦理工作曲资料，法并按规队定立卷诉归档不同意裙进场施魄工施工单位竭修改、补狐充技术文纷件、资料华，并重新拢报审不符合不符合符合符合施工单宵位拒不椒整改或酷不停工必要时侦向建设贷主管部伞门或项垄目行业条主管部愉门报告否施工单阀位继续榜整改不符合符合整改该仗是否符宾合要求对总包和爸监理单位辅制定的安附全管理方辰案进行审营查备案，划作为将来嘴检查控制岗的依据定期、击不定期魔抽查现膨场安全具文明施丛工情况捉，对存而在问题肿要求监脆理单位伴督促施珍工单位阅整改，漠必要时陪，责令葡其停工姿整改调查、处锦理对评价结酬果进行备输案，作为护考核依据裕，配合公伯司对总包椒单位进行帐考核、评烧价定期、不盗定期抽查旱监督资料演，对存在明为题督促业监理单位那整改要事汇报汇报24办理政冰府安全诞监督程臣序1.南昌市建筑工程项目施工安全受监申请表（一式五份）；

2.中标通知书或依法确定施工单位的相关文件，合同原件；

3.建设单位对施工单位的安全生产、文明施工要求；4.施工单位的资质等级及安全资格证书（复印件）；5.监理单位资质证书（复印件）；6.企业主要负责人（复印件）、项目经理（原件）、安全员（原件）“三类人员”考核证书；7.按规定办理施工现场作业人员意外伤害保险的凭证；8.特种作业人员持证上岗证书；9.建筑工地办理安全监督手续联系函；10.临时设施费支付计划；11.建设单位按要求缴纳安全文明施工措施费（按工程类型分别计算）将申报材料报建委注册登记准备申报材料1天25第六节笛项篮目部工姨程会议（1）监理叮例会：勤由总监渣理工程钳师主持尺，所有鸦监理人丛员、各亿标段业岩主代表糠、施工妇单位榆的项目艇经理及酸相关技伪术管理锣人员参葬加，总顿结当周暖工作完秋成情况状，安排由下周工竿作计划甚，提出迹需要项汽目部工绞程调度模会解决青的问题逼，监理榆单位编爸写会议忠纪要；（2）项目部致工程调度借会：由项受目经理主悔持，总监钳理工程师宾、总监代涨表、施工灰单位项目胳经理和技意术负责人念参加，听距取监理总全结当周工鹊作完成情丙况，安排船下周工作驶计划，解虏决监理例荡会提出的庆问题，提掌出需要公陪司解决的府问题，建焦设单位编吸写会议纪晒要。（3）其他兼专题会陡议：解狠决工程治中突发亭的一些湖问题和词上级部其门要求萝召开的广会议。（4）项目部雪定期会议1.根据项漠目部工检作安排酿，提前他一天通经知参会碌人员，梢通知内勤容包括索：开会向时间、负地点朗、会议加性质、势主要议尽题、主描持人及夸参会人允员应准膊备的内恨容等。2.会议期狸间作好隔记录，溪以便追膏踪落实挨。3.会议要求参加人值员：项窄目部全胸体人员会议地起点：项走目部办牧公室会议时稿间：每妨周一上绘午主持人艇：项目器经理4.会议主要猎内容：部今门负责人岔总结上周妨工作完成山情况及存柏在的问题诱，布置下凭周工作。5.参会人员度要求：积心极参与，天提出在工合作中存在府的具体问警题；细心殖聆听，按敬部门负责人布置述的工作内银容及要求胃作好记录祝。6.会议纪委律严格遵守解会议时间别；严禁在寇会议进行截其间，做辅与其无关泼的事情。2627项目经理碑部工程会惩议程序监理例会(每周一次)项目经理部工程调度会(每周一次)报请事宜明确事宜公司办公例会公司会议决策传达执行汇报下达执行28第七节浪工薄程竣工弓验收备翅案移交凤程序29工程竣腐工验收银备案移壶交程序禽（一）施工单位向监理、业主提出竣工验收申请监理核实是否具备竣工验收条件已完成合同规定的工作内容且达到质量合格要求，资料齐全且满足验收要求业主核实是否具备竣工验收条件召开竣工验收会议，现场验收、完善资料由业主组织、主持，施工、监理、设计单位参加，上级质量监督部门出席会议并进行现场验收资料存档并移交城建档案管备案有关方在验收确认表上签字、盖章同意同意1.工程竣工验收报告（原件）；2.工程施工许可证（复印件）；3.施工图设计文件审查意见（复印件）；4.建设工程规划许可证（复印件）；5.建设工程规划查验表（复印件）；6.公安消防验收意见书（复印件）；7.防雷装置验收合格证书（副本原件）；8.施工单位签署的《工程质量保修书》（原件）；9.商品住宅的《住宅质量