2023年重庆省上半年房地产估价师案例与分析估价所需资料清单考试题

重庆省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价所需资料清单考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列不属于取得房地产开发用地的途径是。

A：通过自己开发耕地取得

B：通过征收土地取得

C：通过城市房屋拆迁取得

D：通过市场购买取得

E：工业用地的监测点评估价格2、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。

A．536

B．549

C．557

D．8163、按照规定，商品房预售合同签约之日起日内，有关责任人要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。

A：30

B：45

C：60

D：90

E：执行层的组织协调4、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的__的法律规范的总称。

A．权利和义务关系

B．财产关系和人身关系

C．民事法律关系

D．法律关系5、某宗地的面积为1000㎡，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元／㎡，2190元／㎡和2220元／㎡，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为元／㎡。

A：2160

B：2175

C：2181

D：2205

E：工业用地的监测点评估价格6、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是__。

A．马克思的利率决定理论

B．可贷资金利率理论

C．Is—1M曲线模型利率理论

D．流动性偏好利率理论7、临界点分析和保本点分析的主要差异在于。

A：变动成本的设置

B：平衡点的设置

C：固定成本的设置

D：产销量的不同

E：借款合同8、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价。

A：保持现状前提

B：装修改造前提

C：转换用途前提

D：重新利用前提

E：工业用地的监测点评估价格9、某宗房地产的总建筑面积为5000㎡，房地总价值为2600万元，其中土地价值为600万元．某人购买了其中200㎡，该部分的房地价值为182万元．假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。

A：4％

B：7％

C：17％

D：30％

E：工业用地的监测点评估价格10、高层建筑地价按建筑面积进行分摊时；某部分享有的地价数额的计算公式是（）。

A．该部分的建筑面积/总建筑面积

B．(土地总价值/总建筑面积)×该部分的建筑面积

C．(土地总价值/房地总价值)×该部分的房地价值

D．该部分的房地价值/房地总价值

11、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。(说明：题干中假设土地出让合同中未约定不可续期)

A：40

B：43

C：47

D：50

E：工业用地的监测点评估价格12、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。

A．替代效应＝收入效应+价格效应

B．价格效应＝替代效应+收入效应

C．收入效应＝替代效应+价格效应

D．价格效应＝替代效应/收入效应13、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就__。

A．越大

B．越小

C．坚挺

D．疲软14、工程造价控制是控制。

A：部分管理

B：自我调解

C：全过程动态

D：总价绝对

E：执行层的组织协调15、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（）元。

A．34000.00

B．83265.38

C．87867.78

D．91022.1216、对于投资型物业购买者而言，__往往决定了其愿意支付的价格水平。

A．自身支付能力

B．拥有物业后所能获取的预期收益大小

C．市场供求状况

D．区域因素17、销售不动产的营业税税率是__。

A．1%

B．3%

C．5%

D．7%18、开发项目总投资包括__和经营投资。

A．前期投资

B．后续投资

C．建设投资

D．管理投资19、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（）。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定20、下列关于资产负债表不正确的是。

A：资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况

B：资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况

C：在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表

D：编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标

E：借款合同21、收益法是以__为基础的。

A．定期原理

B．平衡原理

C．替代原理

D．预期原理22、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资的重视。(有修改)

A：存在效益外溢和转移

B：需要适时地更新改造投资

C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

D：易受政策影响

E：借款合同23、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为__。

A．12.45%

B．10.26%

C．11.98%

D．9.68%24、修建性详细规划应当符合规划。

A：控制性详细

B：区域

C：近期建设

D：分区

E：执行层的组织协调25、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××临街宽度．【2004年考题】

A：单独深度价格修正率

B：累计深度价格修正率

C：平均深度价格修正率

D：混合深度价格修正率

E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、银行券具有以下特点。

A：是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通

B：信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通

C：是一种法定支付手段，任何人不得拒收

D：不定期，可以长期流通使用

E：定期，但可以长期流通使用2、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是

A：变现风险

B：时间风险

C：自然损失风险

D：通货膨胀风险

E：借款合同3、房地产市场周期波动可分为__阶段。

A．复杂与发展

B．繁荣

C．危机与衰退

D．萧条

E．泡沫4、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含等。

A：房地产改扩建费用

B：抵押贷款还本付息额

C：房屋设备折旧费

D：所得税

E：房屋装修折旧费5、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是__。

A．城市或区域产业结构与布局

B．人口数量与结构

C．土地资源状况

D．信息技术的发展和应用6、某房地产开发公司在城市规划区内建设一住宅小区，该项目工程合同价为500万元建筑工期为18个月。该房地产开发公司申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的证明文件。按照规定，其到位资金原则上不少于__万元。

A．100

B．120

C．150

D．2507、某房地产开发企业，注册资本2500万元，已从事本行业4年，近3年房屋建筑面积累计竣工12万平方米，连续3年建筑工程质量合格率10%，上年房屋建筑施工面积10万平方米。拥有专业管理人员35人，其中中级以上职称人员11人，持有资格证书的专职会计人员3人。该企业符合__级房地产开发企业资质。

A．一

B．二

C．三

D．四8、从法律角度分析，认股权证本质上是一种契约。

A：权利

B：义务

C：信用

D：债务

E：借款合同9、单利计息与复利计息的区别在于（）。

A．是否考虑资金的时间价值

B．是否考虑本金的时间价值

C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D．采用名义利率还是实际利率10、从事房地产咨询业务的人员，必须具备__条件。

A．具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验

B．具有房地产及相关专业中等以上学历

C．具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称

D．具备房地产相关知识的专业技术人员

E．考取房地产咨询人员合格证

11、通过损益表可以了解。

A：企业正常经营情況下的收支状況及获利能力

B：企业获得的利润总额和分配情況

C：供企业负责人作出经营决策，投资者作出投资决策的参考

D：企业的经济实力

E：企业的偿债能力12、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制

B．进度控制

C．合同管理

D．成本控制13、房地产估价中，估价方法的选择，是由__综合决定的。

A．估价对象的房地产类型

B．估价方法适用的对象和条件

C．估价人员的技术水平

D．委托人的特殊要求

E．所收集到的资料的数量和质量14、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师的初始、变更、延续注册，逐步实行。

A：网上申报

B：网上受理

C：网上审批

D：即时申报、受理和审批

E：直接申报、受理和审批15、要求企业采用的会计政策在前后各期保持一致，不得随意变更的原则是__。

A．客观性原则

B．一贯性原则

C．持续性原则

D．相关性原则16、下列关于城市规划的表述中，正确的是__。

A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排

B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行

C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域

D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施

E．城市规划管理不具有政府行政职能17、影响工程造价的主要因素包括。

A：基本构造要素的单位价格

B：基本构造要素的实物工程质量

C：基本构造要素的实物工程数量

D：基本构造要素的实物工程概况

E：基本构造要素的实物工程特点18、房地产估价师变更注册注册管理初审机构自准予注册变更之日起__日内，报注册管理机构登记备案。

A．15

B．30

C．45

D．6019、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。

A．原始价值高于账面价值

B．投资价值高于市场价值

C．谨慎价值低于市场价值

D．快速变现价值低于市场价值20、下列行为中，需要缴纳契税的有。

A：事业单位购买办公用房

B：因地震导致房屋灭失而重新购房

C：个人购买经济适用住房

D：奥运冠军接受政府奖励的房屋

E：城镇职工按规定第一次购买公有住房21、保险活动所特有的内在功能是__。

A．组织经济补偿

B．分散风险

C．融通资金

D．防灾防损22、监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于__的工作内容。

A．物业管理

B．设施管理

C．资产管理

D．组合投资管理23、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89