建发金茂玺悦金茂华发武汉国际社区项目营销策划提报方案

乘风破浪，遇见城市的伟大！建发金茂玺悦&金茂·华发·武汉国际社区项目营销提报中部崛起，武汉—中国脊梁上的世界城市山西河南湖北安徽江西湖南中部六省占中国人口的四分之一，经济总量占五分之一。武汉一直领跑六个省会城市，被列为“超大城市”将成中国脊梁上的世界城市。省会2019年GDP（亿元）武汉16223.21郑州11589.7长沙11574.22合肥9409.4南昌5596.18太原4028.512019年中部六大省会GDP排名乘风中心扩容，武昌南翼一路高歌猛进“光谷副城”轴“车都副城”轴“临空副城”轴“东部新城群组”轴“南部新城群组”轴“西部新城群组”轴六轴以主城为核心放射出的六大轴线，承担主城人口疏散的功能，加快城市外扩发展武汉城市整体规划（2019-2035年）乘风军运福祉，黄家湖蜚声海外武汉军运会村落址黄家湖，使得区域整体规划瞄准世界一流的发展水平乘风区域崛起，先于时代，遇见这座城市的伟大从过去不为人关注的城市边角到如今正在腾飞的聚焦之地，黄家湖的蝶变之路乘势而起DialogueInternational对话国际黄家湖军运村板块，让世界认识武汉，成为武汉对话世界新的窗口武汉也积累着越来越强的办大型赛会能力，越来越多的国际性盛会把目光投向了这座城市。作为军运村所在地，一场国际级的盛会，让黄家湖成为世界看武汉的又一眼。世界级黄家湖将脱颖而出，蜚声海外。生态发力有一种颜色，叫做“万亩荷塘”——黄家湖的“万亩荷塘”，整个黄家湖坐拥851公顷的水域面积，湖岸线长达24公里黄家湖已经建成的军运兴园，已形成“万亩荷塘”美景Ecologicalpower未来，按照《武汉市中心城区湖泊“三线一路”保护规划》，黄家湖将崛起四大园景——军运兴园景观将保证军运会赛时活动需求，创造健康活力的绿色空间；翰林绕园恢复和重建乡土植物，构建稳定、多彩、繁花的植物景观群落，提升区域生态环境，形成“黄家湖绿肺”；湖光映园，野花烂漫，水草繁茂，碧波荡漾，建立连续的慢行网络，创造更多的亲水空间，展现“百湖之城、水乡泽国”的独特魅力；湿地围园将恢复湖泊雨洪调蓄与净化功能，通过保护与科普的方式，将水作为生命之源的宝贵性传递给大众。交通蝶变“两横、四纵、双轨”体系，使得黄家湖板块的通勤效率优于其他片区三、江夏将建有轨电车庙山大花山区域的有轨电车T1T2将能与7、8、9号线换乘；规划江夏T1线，起于郑店，经纸坊、庙山至汤逊湖北，并衔接武咸城际纸坊东站；江夏T2线起于金港，经大桥新区至庙山。未来能为花山居民提供便捷快速的出行服务。二、黄家湖大道整个黄家湖大道为双向8车道，还将变成一条绿树鲜花都有的景观轴，上三环、达四环都只需3分钟左右一、8号线三期8号线三期已经开通，可在野芷湖站与7号线换乘；年底二期也将迎来通车，未来可期！黄家湖板块距离城市核心的距离适中，而周边交通设施又极为发达，无论是城市内还是城际间的交通都极为便利。军运村选址中一个硬性指标就是半小时能顺利抵达遍布武汉三镇的23个比赛场馆，快捷连接三环、四环，与武汉三镇快速接驳。黄家湖的通勤效率优于其他片区。白沙洲没有地铁，南湖只有1条地铁，而黄家湖板块已经通车了2条地铁；三环线和四环线，“两横、四纵、双轨”体系的城市快速路网，无论通达武昌、汉口还是汉阳，都非常方便。板块内形成了轨道交通7号线、8号线两条地铁线，15分钟快速连接城市核心；公交905、908、901等线路作为补充，也提供了多种出行选择。TrafficButterfly产业起飞武汉首个地铁小镇，力求打造“滨湖地铁示范镇，产城融合低碳城”Industrysituation周边依托黄家湖大学城和大桥工业园新区，区域人文氛围浓厚，产业基础扎实，是践行产学研转换、生态宜居的焦点区域，也是黄家湖区域优化空间结构、展现城市形象的重要区域。大桥工业园新区黄家湖地铁小镇黄家湖大学城配套升级Supportingupgrade军运村后期配套设施赛后将转换为幼儿园、学校、以及相关公共基础配套设施，区域内教育、商业、医疗配套将得到质的提升。交通、商业、教育、医疗、产业配套升级足以支撑新版块独立成城。美的地块配建的10万方商业综合体和12年制中小学校金茂地块配建养老、医疗、特色商业街融创地块配建科研用地房企抢滩Realestateenterprises板块迅速升温，房企相竞抢驻争夺，市场关注度日益提高2017年以来，保利、万科、联投、五矿、金茂、建发、融创、美的等品牌房企争相布局。金茂&华发美的融创联投金茂&建发五矿万科&保利&联投平安拿地时间土地编号开发商2017年P(2017)010号保利P(2017)071号保利P(2017)081号五矿P(2017)082号保利P(2017)083号联投2018年P（2018）066号建发&金茂P（2018）161号武汉市江夏经济发展投资集团P（2018）162号武汉市江夏经济发展投资集团P（2018）163号中南勘察设计院2019年P（2019）029号融创P（2019）036号美的P（2019）037号融创P（2019）038号金茂&华发P（2019）162号平安保利目前黄家湖区域价值正高速建立，军运红利期已到来Regionalvalueorientation区域价值定位国际美学生活示范区【最国际】【最美、最生活】世界级的规划世界瞩目窗口城市发展重任黄家湖万亩荷塘交通通勤度高产城融合低碳城全配套提升独立成城金茂华发武汉国际社区&建发金茂玺悦双星闪耀，为伟大赋能Projectdevelopmentobjectives项目发展目标擅长高端改善的房企碰撞以精神文化突围改善大宅从金茂大厦，再到屡获国际绿色建筑大奖的金茂产品，中国金茂用一个个作品证明了中国有能力做出比肩国际的城市建筑。建发坚持以建筑为载体，探索东方美学与智慧，以真挚匠心聚焦新中式，国学审美的人居标杆，多次获得金盘奖与设计大奖。【项目价值】国匠联袂共筑建发金茂玺悦建发·金茂｜由8栋建筑面积约95㎡-138㎡高层及22栋建筑面积约142㎡联排产品组合而成，容积率2.5。采用西高东低的布局形式，小区采用西高东低的布局形式，享受一线黄家湖景观资源。【项目价值】低密度空间建发金茂玺悦湖岸艺术醉美风光项目坐落于黄家湖东南岸，接壤武汉城区带状河流型湿地公园——黄家湖湿地公园，周边江夏中央大公园、谭鑫培公园两大市政公园环绕，规划总用地约1586亩，拟建设“两馆一剧院”，文化共享区、生态体验区、运动休闲区三大功能区，低密零距离悦享自然生态显于「外」而蕴于「内」外部环绕两大公园内部静享低密临湖【项目价值】新中式风格建发金茂玺悦新中式建筑立面传承东方美学传统中式园林雕琢古韵园林山水儒学门庭之仪道园自然元素唐风建筑风格千年中华祥纹【项目价值】产品&户型建发金茂玺悦规划高层和别墅产品的改善系品质低密亲湖墅区成为武汉市的中式人居生活引领者【项目价值】专业物管建发金茂玺悦「精于质，匠于心」物管服务Combingofprojectvalue项目价值梳理项目特色：「9大价值体系」中式建筑风格传承东方美学双品牌高端物业开发国匠联袂打造多功能休憩空间全龄休闲需求蕴含道教元素创造诗意园林改善品质墅区人居生活引领者内外低密生活舒适区传统中式园林雕琢古韵园林山水三进门院营造归家礼序一级专业物管管家式贴心服务儒门唐风古韵祥纹燃内于在融刻在中国人骨子里的东方文化传导中式美学精髓产品贯穿于生活中对于品质的追求及坚守匠心精神，执守品质质外于在生活礼序诗意精致高贵Projectorientation项目占位方向建发金茂玺悦最具东方美学的亲湖墅区【项目价值】国匠联袂共筑金茂华发武汉国际社区从金茂大厦，再到屡获国际绿色建筑大奖的金茂产品，中国金茂用一个个作品证明了中国有能力做出比肩国际的城市建筑。珠海龙头国企，华宅专家。于14年进驻武汉，已经形成3城19盘格局，并打造了多个优质豪宅项目，将匠心品质带给江城人们。“不将就”的责任地产碰撞“不将就”一生的大宅文化【项目价值】社区配套小区带幼儿园、儿童设施项目精心照顾儿童成长需求，以幼儿园和功能多样的玩乐区为孩子打造无忧的成长空间。内部自带幼儿园，让孩子在身边放心成长。邻里中心围绕自然科学引入相关配套，寓教于乐，让小孩从小培养对外界的感知，启发丰富的想象力。社区园林也设有专门的儿童游乐区，以“深林中的小木屋为设计亮点，让孩子在草坪上树屋里就能贴近自然。特色商业街区内部规划有情景商业街区，营造儿童游乐和青年休息同步的精致生活氛围。商街将引入餐饮、休息、购物等不同业态，不论何时都不舍生活的情调。小朋友也能在这里拥有一方玩乐的小天地，让一家人都能找到各自的乐趣。而在社区内部不同区域，还将设置日常便民生活区，涵盖衣食住行娱等不同业态，购物无需远走，即刻满足休息生活所需社区养老社区&康养空间怎样让老人获得更有品质，更自由、健康的晚年生活。在社区养老社群内，老人们可以学习新鲜的东西，分享擅长的领域，让爸妈在退休后也不止将生活局限在小家之内，找回价值感与归属感。此外，国际社区还将为他们提供安全、安心、安享的康养空间，让爸妈老有所养、老有所乐、老有所依。从儒幼到安老享受，育儿到康养一生宅的配套金茂华发武汉国际社区【项目价值】园林配套在时光沉积之下展露艺术美感，跨越时光的人居体验时光森林园林建设房儿童活动区整个园林设计从人群关系出发合理划分生活场地，打造未来时光、童梦时光、活力时光、康养时光、家庭时光、汇聚时光于一体的时光生活环道。以时间为维度，体验全天候丰富的空间“小时光”主题的园林中心金茂华发武汉国际社区【项目价值】大师设计质感大师设计，将艺术编织进生活邻里中心的设计是设计大师唐忠汉设计，是台湾新生态设计界领军人物，也是“台式风格”设计的代表人物。唐忠汉擅长在日常生活中捕捉设计灵感，在保证居家舒适的同时，将光影与空间完美结合，打造个性鲜明质感的居所骏地设计上海骏地设计拥有来自中国、美国等国注册建筑师团队，成果打造多个行业内颇具影响力的经典项目，并在行业内权威设计大奖中屡获殊荣。骏地设计从关怀人与生活的理念出发，再设计中融入对空间的深刻理解，让居住成为一种享受房子不仅是空间的艺术,也是时间的艺术聘请专业设计团队运用缜密的专业规划与设计，打造的不仅仅是居住空间，坚持造房子必须有个性、甚至有艺术性金茂华发武汉国际社区【项目价值】智能社区用科技打造更具魅力的智能空间，迎造未来智慧生活社区智能无感通行全方位安保系统更具质感的立面国内领先的同层排水系统前端净水入户燃气报警系统金茂华发武汉国际社区【项目价值】户型价值会成长的户型，满足不同阶段所需人性化的户型设计，户内空间布局可根据人生不同阶段的需求进行改造，满足家庭成长变化的个性化需求，从二人世界的豪华主卧套房，到哟宝宝后的独力儿童房，再到二胎时期的双孩成长房，一套房子即可满足，省去了不同时期的换房需求，一步到位享受圆满的幸福金茂华发武汉国际社区Combingofprojectvalue项目价值梳理项目特色：「9大价值体系」情景主题商业街涵盖衣食住行所需一生的大宅文化国匠联袂打造带幼儿园和玩乐区打造无忧成长空间康养空间安全、安心、安乐“时光森林”园林全天候丰富的空间设计赋予灵魂邻里中心和项目全方位安保系统智能无感通行智慧生活社区同层排水、燃气报警、净水入户等会成长的户型满足不同阶段所需释放城市未来的青年力给年轻人第一个家繁华的都市，已经成为95后的主场，他们挥洒汗水，付出青春，为着梦想，漂泊奋斗，努力打拼。他们虽然平凡而普通，不是什么超级英雄，但变成自己想要的样子，过上精致美好的生活，是他们共同的期待!个性化的国际潮流社区一群最有趣的灵魂在这里期待遇见不一样的你“敢潮玩、不设限”的国潮社区体验及丰富多彩的潮玩生活体验与Z世代青年沟通、交流。不用太多人，只要志同道合，不一样的灵魂可以一样的有趣。打造国际潮流社区，组一群有趣的灵魂，将潮流生活方式带向全球解决年轻人居住现状的诸多困惑、痛点与希冀打造有颜、有料、有发展的首个家房价、通勤、社交、生活环境等皆充满着大都市生活的各项门槛。让青年再如何赢得一次，在武汉有尊严的、体面生活的机会。来满足城市年轻人的多元消费需求，大家可以在这里尽情娱乐放松，肆意挥洒青春。Projectorientation项目定位方向金茂华发武汉国际社区国际社区·潮领未来SELFEXAMINATION回归自我纵观市场整体市场竞争分析【整体市场】楼市政策楼市维稳基调不变，定向宽松仍将在年内延续武汉政策3月23日武汉六措施支持房企复工复产，为开发商减负2月7日医护人员首套公积金最高可贷84万元6月1日武汉二套房利率稍有松动首套贷款已结清，购买二套房贷款按首套利率执行5月13日6月18日武汉市公积金管理中心发布。“商转公”公告后，大大减轻还贷压力6月24日发布了网签新规保护购房者合法权益，规范房企销售行为2020年5月25日新版合同装修款计入房屋总价可贷款降低购房门槛缓解还贷压力全国两会保基本民生保居民就业保市场主体保粮食安全保产业链供应链稳定包基层运转2020年货币政策表述：稳健的货币政策要更加灵活适度，表明货币政策将明显转向宽松，市场流动性继续释放；2020年财政政策表述：积极的财政政策要更加积极有为，国债低于预期，后期也将全部转移至地方，湖北、武汉作为疫情重灾区将获得较多分配；房地产调控方向：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。2020年货币政策表述：稳健的货币政策要更加灵活适度，表明货币政策将明显转向宽松，市场流动性继续释放；2020年财政政策表述：积极的财政政策要更加积极有为，国债低于预期，后期也将全部转移至地方，湖北、武汉作为疫情重灾区将获得较多分配；房地产调控方向：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。【整体市场】楼市市场楼市呈“V”形回升，市场正信心逐步恢复【整体市场】区域市场区域市场热度高，军运板块融创连连日光市场成交热度较高区域上半年汉阳区、洪山区、东湖高新、黄陂、江夏区市场热度较高。2020年上半年武汉市各区域商品房月度供求价板块项目名称面积段均价（元/㎡）开盘时间开盘去化率江夏周边武地融创金麒壹4/1980%武汉恒大科技旅游城高层：80-123㎡别墅：180-287㎡高层10511元/m²（含2000精装）、别墅均价22246元/m²2020/4/254%保利和光晨樾108/115/12191862020/6/1323%纸坊阳光100凤凰街78-117132082020/6/2075%经发龙湖云峰原著96-120129602020/6/20100%黄家湖板块（军运板块）武汉融创城105/118/130130002020/4/20100%武汉融创城105-130130002020/5/18100%武汉融创城92-117130002020/6/20100%武汉融创城105-132130002020/6/26100%五里界武地融创锦上公馆102-125小高层：9140洋房：100002020/4/1980%武地融创锦上公馆102-11191402020/6/1974%藏龙岛长投绿城蓝园79-114121192020/5/28100%庙山板块武汉雅居乐花园88-14413848

（含2500精装）2020/5/3063%文化大道金融街金悦府89-11516150

（含2500精装）2020/6/680%2020年上半年江夏区各板块开盘情况江夏区大部分项目去化表现较好，其中军运板块的融创连连日光。【整体市场】板块现状2017年成交5宗，建面105万方2018年成交4宗，建面38万方2019年因军运会而成成交5宗，建面191万方2017年新入市项目：万科保利联投星光（高层在售）五矿万境水岸（高层/别墅在售）2018年新入市项目：建发金茂玺悦（高层/别墅在售）2019年新入市项目：保利军运村（高层在售）融创城（高层在售）2020年即将新入市项目：美的君兰半岛（高层/洋房/别墅待入市）金茂华发武汉国际社区（高层/洋房待入市）平安地块（高层/洋房/别墅待入市）区域热度不断提升，竞争红海也逐步形成板块供应在今年迎来井喷，将出现红海格局【整体市场小结】楼市逐渐恢复之后，迎接的是更大的挑战，在面对激烈的竞争，我们又将如何踏浪而归？楼市维稳政策不会动摇，武汉市场信心正逐步恢复，区域的项目都在抓紧走量，下半年将面临更大的市场竞争。武汉市场楼市呈“V”形回升，市场正信心逐步恢复区域市场区域市场热度高，军运板块融创连连日光板块现状板块供应在今年迎来井喷，将出现红海格局楼市政策楼市维稳基调不变，定向宽松仍将在年内延续【区域市场】板块格局黄家湖板块优势在于地铁资源和湖景资源三环线藏龙岛板块庙山板块四环线文化大道板块地铁配套+成熟配套13000-14000元/㎡（毛坯）产业资源11000-12000元/㎡（毛坯）黄家湖板块板块均价地铁资源+湖景资源12000-13000元/㎡（毛坯）湖景资源11000-12000元/㎡（毛坯）白沙洲板块武昌南翼+长江资源13500-16000元/㎡（毛坯）在售项目个数6+在售项目个数7+在售项目个数1+在售项目个数1+在售项目个数2+高层竞争集中在三、四环线之间区域，覆盖到光谷南片区与白沙洲区域，吸纳武昌中心和光谷的外溢置业需求高层项目竞争主要来自同板块产品的竞争板块资源板块项目名称总体量(万㎡)容积率价格(元/㎡)面积段(㎡)总价段(万元)首开时间主力销售月份2019-2020供应2019-2020去化2019-2020流速湖景资源庙山板块加州橘郡19.691.2高层毛坯：1000085-12285-122——————————地铁配套+成熟配套文化大道板块金融街金悦府87.132.92高层/大平层：15500（2500）高层：94-137大平层136-164高层：145-212大平层：212-2552019/115404/5.04331/4.0266/0.80产业资源藏龙岛板块招商东城华府35.592.94高层：16000(2500)107-169171-2702018/69848/11.30701/9.5377/1.36长投绿城蘭园28.061.79高层毛坯：11000小高层毛坯：12500高层：73-113小高层：92-131高层：87-124小高层：115-1642019/97748/7.73545/5.7578/0.82地铁资源+低容宜居黄家湖版块武汉融创城92.82.15高层毛坯：1300089-130116-1692019/124832/8.87832/8.87205/2.22建发金茂玺悦25.932.5高层：15000(2500)107-130160-1952019/69916/10.67752/8.7183/0.97万科保利联投理想星光51.352.85

高层：13600（2500）91-121124-1652018/1114916/9.79772/8.1051/0.58军运村5152.40

高层16500（2500）98-127162-2102019/11143146/39.501834/23.76306/3.96五矿万境水岸14.972.40

高层毛坯：1250099-136124-1702019/46745/9.08268/3.0162/0.76武昌南翼+长江资源白沙洲板块景瑞天赋滨江58.373.85高层：15000（2500）102-141150-2122019/4121318/14.901414/12.90118/1.07楚天都市沁园61102.43高层毛坯：13591109-127152-1782015/9122020/26.731962/25.33140/1.81中建·铂公馆84.483.43高层毛坯：17378110-160190-2772019/5141358/1.641082/13.0298/1.18白沙洲的板块流速98~140套/月，去化面积1.07~1.81万方/月江夏目前供应主要集中文化大道及庙山板块；2018年供货进入尾声；2019年黄家湖板块受益于军运会，是目前江夏区新房市场集中最集中的板块。黄家湖板块板块内项目最近一年的去化套数51-306套/月，去化面积0.58-3.96万方/月【区域市场】流速表现周边板块的流速较为稳定，黄家湖板块内的项目去化情况差距较大【区域市场】未来供应竞案将集中在下半年推出，板块内部存量高达198万方黄家湖板块下半年在/待售项目的推售及存量分析7月8月9月10月11月12月存量60万方，预计7月底首开存量34.3万方，月底加推，今年无货值存量11.97万方，目前项目平销在售存量34.42万方，目前项目平销在售存量24.55万方，于7月4日开盘存量33.35万方，预计10月入市金茂华发武汉国际社区建发金茂玺悦美的君兰半岛武汉融创城五矿万境水岸万科保利联投理想星光保利军运村二期平安项目本案[客户来源]融创城成交客户分析军运村成交客户分析[客户来源]客户来源大武昌：35%大光谷：25%（南湖、街道口、中南中北等）（民族大道、关山大道、鲁巷等）【区域市场】客户表现板块内项目成交客户分散，主要依托大光谷、大武昌外溢客户问题1：面对下半年入市后激烈的红海竞争，如何乘风破浪，独占鳌头？问题2：处于原著民基本为零的一个开放外溢型客户市场，如何聚焦并抢夺客源？基于市场的两大问题金茂·华发

武汉国际社区占位——客户——营销策略【竞争对比】金茂华发武汉国际社区高层竞争项目名称品牌资源产品容积率品质体量园林户型金茂华发武汉国际社区金茂+华发湖景资源+地铁资源高层+洋房1.67毛坯（精装）37.2万方国际社区89-130美的君兰半岛美的地铁资源高层+洋房+别墅1.71精装60万方新中式园林102-142武汉融创城融创湖景资源+地铁资源高层2.15毛坯92.8万方普通园林90-118五矿万境水岸五矿一线湖景小高+高层+洋房+别墅2.4毛坯14.97绿道湿地公园接融99-165万科保利联投理想星光万科+保利+联投湖景资源高层2.85精装51.35万方普通园林，五重园林奇景91-120保利军运村二期保利一线湖景+地铁资源高层2.4精装24.6万方中式田园风格98-127本案价值比较均为品牌开发商湖景共有价值，地铁资源最具特色园林本案的核心优势：资源（地铁资源）+产品（丰富产品）+品质（首期毛坯入市）+园林（国际社区）+户型（户型赠送面积高）产品丰富周边项目都低容舒适首期毛坯入市，后期改精装中等规模项目户型赠送面积高项目突破点金茂华发武汉国际社区紧邻地铁+毛坯低总价+智慧国际社区+高赠送户型高层格局同区域项目去化情况差距较大，高层项目竞争主要来自同板块产品的竞争；竞案将集中在下半年推出，板块内部存量高达198万方。潮生活的“爆发力”占位市场的时代红盘，树立区域又一标杆市场占位客户分析Customeranalysis我们的客户究竟是谁？他们有着怎样的特征？【客户分析】高层客户客户群体仍来自分布较离散，35-45岁客户，以二次置业以上改善投资的客户，家庭结构以三、四口之家为主。军运村客户分析[客户来源][客户年龄][置业次数][置业目的][家庭结构]【客户分析】高层客户主力客户仍来自南湖和大光谷区域，25-30岁客户，以首置、自住的客户，家庭结构以单身和二人世界为主。融创城客户分析[客户来源][客户年龄][置业次数][置业目的][家庭结构]融创城客户分析刚需刚改、纯自住毛坯低价入市、极刚需面积为主，低“门槛”购房资格：军运村客户分析自住改善、兼投资价格天花板、改善面积段为主、“军运村”高举项目形象：针对周边两个“极端”项目本案的客户如何定位？高层客户定位核心客群55%重要客群35%辅助客群10%核心客户：南湖、大光谷外溢刚需客户客户来源：主要有南湖、光谷的受价格挤压的外溢客户为主需求点：刚需刚改的客户，认可生活便捷、交通方便、居住品质。重要客户：武昌核心、江夏核心的外溢改善客户客户来源：武昌核心、江夏核心的外溢改善客户需求点：改善兼投资，更认可品质，交通方便、区域发展。辅助客户：市域范围、1+8城市圈投资客客户来源：汉口、汉阳、周边8+1城市群的投资客户；需求点：认可军运板块的发展发展前景。南湖、大光谷外溢刚需客户为本案的核心客户武昌核心、江夏核心的外溢重要客户，市域和1+8生活圈投资客辅助客户客户特质他们是“时代飞速发展下的活力青年”有活力讲求标新立异、追求时尚潮流展现个性、讲品味拥有独特生活主张时尚和新科技敏感度高对崇尚创新精神、探索精神时代潮青年【客户定位】BeKingofyourownworld金茂&华发®

【勇立潮头】

武汉国际社区营销策略

STANDARDTEMPLATETidalcurrent潮，两层含义：

于字意，潮流

时尚，新奇

于项目，国际感

有品质

有审美的生活

本案定义能够满足“新世代”年轻人对生活追求&向往的载体20

202020年本案可售高层（毛坯）419套，高层（精装）517套，底商25套，小高层（精装90套），洋房（精装）238套，货值共计约22亿元2020年货值盘点业态套数单价供货金额(元/㎡）（万元）高层（毛坯）4191330059394高层（精装）5171590092194底商（毛坯）25262003626小高层（精装）901680016420洋房（精装）2381750048277合计1289-219910货值盘点2020年推售目标目标：19亿元销售：高层住宅729套，小高层90套，洋房238套高层（小高层）满足8:1的转化目标，来访转认购需6552组客户洋房满足10:1的转化目标，来访转认购需2380组客户全面共计所需来访客户8932组客户营销目标—红潮目标意味着：业绩红旗飘飘，一路飘红，次次开次次清，勇立武汉红潮目标下的难点直面难点1、首开之后，5个月推售4次，蓄客周期短，推售压力大2、竞品环伺、部分产品同期，如何树立项目的独特购买价值，打破红海之争？推售策略面市+首开以集中蓄客形式高调首开，实现高去化率推售思考2020年7月2020年8月2020年9-10月2020年11月-12月底洋房首推结合金九银十销售高峰，新品面市，洋房首次推售

双11、双12加推利用充足蓄客时间，配合年末热销之势首推小高层，加推高层高层加推乘热销之势，短期蓄客快速加推，实现高转化2020年重指标产品推售说明【3#5#高层首开】【8栋洋房首次推售】【2#3#精装高层加推】高层洋房阶段入市，高层高频次加推，洋房小高层配合节点集中推售低开高走传递口碑补充产品加快热销品质洋房带动高层加推积累客户，年末爆破【1#2#高层加推】【底商推售】【11#19#精装高层加推】【1#2#小高层首推】推售次数使命关联性客户触感营销主张第一战役造IP时代浪潮面市+首开初识第二战役立符号时代潮向高层告白第三战役创时势时代潮头第四战役建关联时代强潮洋房+高层热恋小高层+高层厮守7月8月9-10月11-12月面市+首开造IP®

时代浪潮

STAND

ARDTEMPLATE第一战役第一战役更多的是回顾1、热点事件炒作：后浪行李箱市集—引起共鸣一场后浪失物招领活动，激发后浪们的共性需求，引发争议2、借热点话题：乘风破浪的武汉伢—引发关注每一代都是新世代第一战役更多的是回顾3、潮趴：“NewYouth新世代”—引起热浪一场反光镜与新世代的碰撞4、趣浪生活馆：3千平邻里中心—地标建筑有里子即有面子第一战役总结热点新量有热度有看点有新意有流量做到了颜值即价值的第一步，初次见面，一见钟情高层立符号®

时代潮向

STAND

ARDTEMPLATE第二战役第二战役重点讲生活模式符号，大帽子是指追求与爱，小理念是指生活方式亮点深化：邻里中心即是与他人的差异化，亦是自身爱的交圈之处以爱之名，追求想要生活书店、咖啡吧、瑜伽室Copypastef

onts.Choosetheonlyoptiontoretaintext……康养社群Copypastef

onts.Choosetheonlyoptiontoretaintext……拳击台Copypastef

onts.Choosetheonlyoptiontoretaintext……亲子乐园Copypastef

onts.Choosetheonlyoptiontoretaintext……第二战役重点讲生活模式第二战役：主题，借情人节之势，为爱发声新世代讲热爱，本阶段讲表达爱，前后呼应，热爱生活【我爱你，从1到101】一次以爱之名，表达对父母、对对象、对孩子、对朋友，不同阶段的爱的表达方式触碰人群心底最深层次的爱，因为爱而创造家！配合动作：前期征集——展示包装——互动装置发声体验价值呈现第二战役重点讲生活模式1、前期征集主题：征集关于爱的故事时间：8.1-8.24线上征集，七夕当天配合开盘，同时配合播放表白的视频，因为热爱而有了家第二战役重点讲生活模式2、爱的展览主题：我爱你，从1到101时间：8.25-8.31现场进行不同维度，不同关系的照片式展览，按照三类人生阶段进行划分嫁接展示包装建议将配套中，分为阶段性单身主义小户型，对生活的爱就是互动性配套孩子家庭刚改型，对孩子的爱就是亲子乐园父母家庭改善型，对父母的爱就是康养社群将人生阶段，分产品类型，每一个产品代表一种不同的爱，不同的生活方式第二战役重点讲生活模式3、爱的互动【为爱发声】互动展览用各个年龄代表【爱】的静物展览通过触摸的方式让物品发声放置在故事展的各个区域，形成呼应【表白弹幕墙】互动展览现场准备纸笔书写情话通过多媒体投放至LED屏幕上与活动进行融合，吸引参与度洋房+高层创时势®

时代潮头

STANDARDTEMPLATE第三战役第三战役重点讲生活态度符号，大帽子是指追求自由，小理念是指展现个性亮点深化：追求自由，势必要有一颗强大的内心向往自由，我是弄潮er设计感立面Copypastef

onts.Choosetheonlyoptiontoretaintext……洋房餐厅设计Copypastef

onts.Choosetheonlyoptiontoretaintext……人性化户内设计Copypastef

onts.Choosetheonlyoptiontoretaintext……同层排水设计Copypastef

onts.Choosetheonlyoptiontoretaintext……第二战役重点讲生活态度第二战役：主题，借洋房推售，为自由助力新世代讲个性，本阶段讲崇尚自由，彰显个性，向往生活【我是弄潮er】弄潮儿英勇无畏、搏击风浪，用极具个性的方式展现内心的追求为自己不羁放纵寻找宁静的安放之地配合动作：前期征集——“名”人站台——爆点活动发声造势价值呈现第二战役重点讲生活态度1、前期征集主题：征集洋房户外广告画面时间：9.1-9.15线上征集，配合十一前洋房开盘画面出街，展现弄潮儿个性，引发产品关注度向这座城市的弄潮er，征集洋房产品的户外广告画面，本次设计画面，不限定风格，充分展现个性。第二战役重点讲生活态度2、“名”人站台主题：这一代人，为这一带，代言时间：9.20—9.25现场进行收集设计稿的展览，同步配合所选定广告出街仪式，邀请作者代言将收集所得设计稿件，在营销中心各个区域进行展示，拉长参观客户动线，充分了解产品。同步邀请投稿者讲述设计理念与产品融合，配合直播对外输出。第二战役重点讲生活态度3、爆点活动主题：极光快闪时间：10.1—10.7潮玩ip和产品的碰撞，以极光炫彩的设计和智能互动体验，引爆各大商圈十一期间，配合开盘节点，在各大商圈人流密集处设立极光主题店，以个性的设计和绚丽的外观，将产品展现给市民，同时配合互动活动，增强客户粘性。小高层建关联®

时代强潮

STAND

ARDTEMPLATE第四战役第四战役符号，大帽子是指追求改变，小理念是指配套提升亮点深化：无法阻挡你追求新鲜事物的脚步改变吧，美好生活环线配套Copypastef

onts.Choosetheonlyoptiontoretaintext……教育配套Copypastef

onts.Choosetheonlyoptiontoretaintext……双地铁配套Copypastef

onts.Choosetheonlyoptiontoretaintext……地铁小镇Copypastef

onts.Choosetheonlyoptiontoretaintext……重点讲生活需求越来越多的产品出现和配套的实现为城市青年人提供更多的活动空间也使得他们的生活方式更多样但，除了与消费者用过“交易”建立联系

我们有没有一种方式，能真正走进他们？第四战役重点讲生活需求这是国际社区本次产品升级的重要意义我们希望通过这次的产品升级让城市新青年看到更多的可能小高层荣耀面市第四战役重点讲生活需求01/一次联动，邀请全城品牌发声02/一次实验，用全新的方式呈现03/一串活动，和青年人建立感情我要怎么做？第四战役重点讲生活需求01一次联动，邀请全城品牌发声我们将邀请本土品牌加入通过衣/食/住/行多方面阐述生活方式的升级。品牌建议：Today便利店/摩拜单车/滴滴快车/今日头条/积慕蛋糕/街电第四战役重点讲生活需求STEP01一组线上传播的场景实拍照片从生活的各个角度出发用于对比从前和现在从前租不到的美好生活从前买不到的美好生活从前享不到的美好生活第四战役重点讲生活需求STEP02每天一个品牌，一张海报项目官微平台与合作品牌联合发声++LOGO++青春·别凡XTodayX摩拜单车++二维码++++电话、地址++第四战役重点讲生活需求STEP03联合城市自媒体/微博大V共同发起话题—城市美好生活拍摄30sTVC宣传片此次由国际社区发起，以客群角度切入，记录生活方式升级对受众的改变，其内容包括项目细节刻画，出行方式记录，生活状态等。这是我们对生活方式升级的理解。携手城市自媒体，与本土KOL，将该视频形成病毒式传播。建议合作平台汉声（better），今日头条，抖音等第四战役重点讲生活需求02一次实验，用全新的方式呈现品牌联动，美好生活不只是口号——美好生活补给站将营销中心内设置一面空墙，并邀请其他品牌植入，做成不同主题补给站。每个补给站都有居家用品（雨伞、拖鞋等），配合联动品牌所提供的产品结合双11、双12推售节点，聚集客户选购生活用品，用帮助客户清空购物车的形式配合现场氛围。第四战役重点讲生活需求03一串活动，和年轻人建立感情美好生活—小派对利用营销中心场地，召集更多的年轻人一起来玩。这可以是一个长期计划，每次邀约20-30人，在营销中心举行小型派对，每次可以是不同主题。形式可以多样，例如：指尖滑板、撸猫等第四战役重点讲生活需求【线上情感感召】发布“平凡人、不凡路”系列视频，通过跟踪采访三类客户生活，引发社会情感共鸣“新客”线情感共鸣，视频效应是你、是他、是她，还是我，感性话题发酵推广诉求最平凡的主角，最感染的心绪，最打动你的归宿炒作标题山水一程、三生有幸故乡，这么近那么远属于我的万家灯火漂泊者的房子，治愈的是对故土的思念……推广渠道地铁媒体、户外LED、微信端朋友圈拓客策略—线上炒作“潮客”线推广诉求最平凡的主角，最感染的心绪，最打动你的归宿炒作标题48小时的另一个我最爱的一碗热干面人生万境，一抹湖光4.

……推广渠道地铁媒体、户外LED、微信端朋友圈【线上情感感召】发布“平凡人、不凡路”系列视频，通过跟踪采访三类客户生活，引发社会情感共鸣拓客策略—线上炒作“外客”线推广诉求最平凡的主角，最感染的心绪，最打动你的归宿炒作标题三家店、五里界、故乡人勤勉的逆袭3. ……推广渠道地铁媒体、户外LED、微信端朋友圈【线上情感感召】发布“平凡人、不凡路”系列视频，通过跟踪采访三类客户生活，引发社会情感共鸣拓客策略—线上炒作金茂在售项目品牌联动，聚集市场焦点联合金茂武汉五大项目，联合发力，扩大影响力

本案滨江·金茂府东湖金茂府拓客策略—多项目联动金茂区域内项目联动，合兵一处，重点攻坚，扫除3公里竞品障碍拓客策略—双盘联动金茂区域内项目联动，合兵一处，重点攻坚，扫除3公里竞品障碍政策加持，不放过任何1组到访客户。客户到访后，无论在哪一项目成交，都享有额外优惠。加强双盘联动，赢得口碑，扩散宣传。

拓客策略—多项目联动锁定区域内目标客户，深度挖掘珞狮路轴线，写字楼、高校医院企事业单位等大客户拓展；校医院集中，政商中心，行政机关聚集，周边企业较多利用同策资源，找出关键人，种子客户挖掘，大客户拓展针对写字楼，进行摆展，宣讲、大客户活动等拓展正堂时代百瑞景中央生活区保利心语中建汤逊湖壹号联投龙湾万科主场万科金域学府万科新都会揽胜公园拓客策略—定向拓客锁定区域内目标客户，深度挖掘：白沙洲轴线，重点拦截中建铂公馆、万科云城客户拦截；刚需置业热门区域，品牌房企扎堆，多项目在售，上访量大，客户集中客户拦截目前区域在售项目约20余个，设置专项渠道团队，针对对标项目进行重点客户拦截量化团队、个人目标，通过适当的奖惩措施激励团队工作效率设置标准化的计划、监督、反馈体系拓客策略—竞品拦截锁定区域内目标客户，深度挖掘对区域内重点社区进行拓展，同时配合社区拓展，撒网式对区域内老社区进行扫楼，发放项目宣传海报和单页，对意向客户带至社区点位进一步邀约，销售员后期电话邀约，增加客户基数。所需物料折叠桌椅、户型单页、礼品、展架（客户留姓名、有效联系方式、到营销中心时间，领取礼品）形式巡展活动物业合作扫楼插车成熟社区拓客策略—巡展插车建发·金茂玺悦占位——客户——营销策略【竞争分析】别墅竞争别墅竞争覆盖面更广，覆盖到大光谷区域，竞争不仅仅是自身板块的竞争，更多项目集中在大光谷区域光谷中心城关山庙山中央商务新城世界未来中心生态资源光谷成熟社区湖景资源光谷未来城叠拼126-159㎡总价：352-445万元武地建发玺院联排126-159㎡总价：441-557万元绿城凤起乐鸣叠拼168-200㎡总价：493-588万元花山中粮光谷祥云叠拼163-165㎡总价：407-495万元新城璞樾门第叠拼137-158㎡联排180-223㎡总价：叠拼369-426万元联排594-736万元碧桂园十里春风叠拼137-150㎡总价：369-405万元碧桂园云玺叠拼160-180㎡总价：432-486万元碧桂园云境叠拼168-171㎡总价：453-462万元湖景资源五矿万境水岸（别墅产品待入市）雅居乐花园叠墅：137-156㎡联排：122-172㎡双拼：226㎡总价：叠拼383-437万元联排/双拼：383-710万元黄家湖碧桂园天玺湾双拼208-496㎡总价582-1389万元别墅竞争主要自于周边区域的竞争【竞争分析】别墅竞争别墅竞争面广，去化压力大板块资源板块项目名称总体量（万㎡）容积率价格(元/㎡)面积段(㎡)总价段(万元)首开时间2019-2020供应2019-2020去化2019-2020流速备注湖景资源黄家湖五矿万境水岸14972.40叠拼：31000-35000联排172-174联排：543-6372019.11.1512/0.21————供应12套，成交0套鄂旅投世家25.932.00叠拼：28000联排/双拼：38000联排：140、170双拼：215叠拼：383-437联排双拼：383-7102017.12.20——————17年一次性供应，一直在平销湖景资源庙山雅居乐花园111.581.97叠拼：28000联排/双拼：31446叠墅137-156联排：122-172双拼：226叠拼：383-437联排双拼：383-710————————刚入市碧桂园天玺湾28.480.89双拼：28000208-496582-13892018/3130/2.58187/4.0412/0.27中央商务新城光谷中心城中粮光谷祥云29.322.2叠拼：25000-30000163-165407-4952019/09174/2.8573/1.1910/0.17叠墅产品2019年9月推出新城璞樾门第552.3叠拼：27000联排：33000叠拼：137-158联排：180-223叠拼：369-426联排：594-7362019/1152/0.872/0.32——联排供应16套，成交备案为0碧桂园十里春风32.212.2叠拼：27000137-150369-4052019/1148/0.6918/0.264/0.0512#15#碧桂园云玺24.62.5叠拼：27000160-180432-4862019/560/0.9948/0.794/0.07——碧桂园云境17.82.4叠拼：27000168-171453-4622019/5152/2.783/1.48/0.13——生态资源花山武地建发玺院9.561.4联排：38167146-157554-597——76/1.18————2020年5月22日备案绿城凤起乐鸣19.831.35叠拼：29401168-200493-5882019/1226/0.46————暂无备案数据光谷成熟社区关山光谷未来城43.171.94叠拼：28000126-159352-4452018/052018年5月推出12/13/14号楼，推出158套，2.2万方。备案4套2019年12月推出11/15-21号楼，备案0套别墅竞争格局：周边板块月均去化4~12套/月，流速0.05~0.27万/㎡。庙山板块因竞品开盘时间早，去化量在4.04万㎡左右，流速在0.27万㎡/月；光谷中心城板块别墅项目集中推出，去化量在0.24-1.53万㎡之间，流速在0.12-0.31万㎡/月；花山板块别墅项目待售，关山板块竞案因产品与环境原因，去化表现差。【竞争分析】别墅存量别墅竞争市场已知存量约37.55万方建发金茂玺悦碧桂园天玺湾中粮光谷祥云新城璞樾门第光谷未来城5月6月7月8月9月10月11月12月碧桂园十里春风碧桂园云玺碧桂园云境武地建发玺院绿城凤起乐鸣预计别墅在下半年开始推售，别墅体量约5万方别墅存量约1.76万方，持续销售中别墅存量约3.73万方别墅存量约7.54万方，即将5月中下旬即将推售27#叠拼别墅存量约3.8万方，23#叠拼别墅待推中别墅存量约0.2万方，仅一栋叠拼，现推售公寓楼，叠拼待定别墅存量约4.3万方，4月18号已推出7#叠拼，前期叠拼在售中别墅存量约2.36万方，5月已经取得预售别墅存量约5.33万方，D7、D10号楼持续平销中别墅存量约3.53万方，别墅持续平销中5月6月7月8月9月10月11月五矿万境水岸平安地块预计别墅在年底开始推售，项目暂无报规本案【竞争分析】别墅竞争建发金茂玺悦别墅竞争板块项目名称产品资源容积率园林景观建发金茂玺悦联排一线湖景资源2.50东方美学中式园林黄家湖五矿万境水岸联排一线湖景资源2.40水岸园林光谷中心城中粮光谷祥云叠拼（上叠、中叠、下叠）大悦城2.2祥云系列新城璞樾门第叠拼（上叠、中叠、下叠）联排光谷2.3璞樾系产品新中式风格碧桂园十里春风叠拼（上叠、中叠、下叠）光谷2.2EADG泛亚国际碧桂园云境叠拼（上叠、中叠、下叠）光谷2.4借鉴福溪社区，打造现代艺术园林碧桂园云玺叠拼（上叠、中叠、下叠）光谷2.5中式国风园林庙山碧桂园天玺湾双拼、联排一线湖景资源0.9碧桂园四代豪宅产品系花山武地建发玺院联排花山生态资源1.4GVL怡境国际集团绿城凤起乐鸣叠拼（上叠、中叠、下叠）花山生态资源1.35绿城凤起系产品关山光谷未来城叠拼（上叠、中叠、下叠）光谷1.94——产品优势：别墅中最舒适产品本案价值比较资源优势：占据湖景资源园林景观：最具特色园林容积率优势不明显本案的核心优势：产品（最舒适产品）+资源（占据湖景资源）+园林景观（东方美学中式园林）【高层竞争对比】建发金茂玺悦高层竞争项目名称品牌资源产品容积率品质体量园林景观户型建发金茂玺悦建发+金茂湖景资源小高+高层+别墅2.5毛坯25.93万方东风美学园林110-138美的君兰半岛美的地铁资源高层+洋房+别墅1.71精装60万方新中式园林102-142武汉融创城融创湖景资源+地铁资源高层2.15毛坯92.8万方普通园林90-118五矿万境水岸五矿一线湖景小高+高层+洋房+别墅2.4毛坯14.97绿道湿地公园接融99-165万科保利联投理想星光万科+保利+联投湖景资源高层2.85精装51.35万方普通园林，五重园林奇景91-120保利军运村二期保利一线湖景+地铁资源高层51.5精装24.6万方中式田园风格98-127本案价值比较均为品牌开发商本案的核心优势：产品（产品丰富）+品质（毛坯入市）+园林景观（东方美学园林）+户型（户型价值高）均有湖景资源后期剩高层+别墅产品周边项目都低容舒适毛坯项目中等规模项目最具特色园林户型价值最高项目突破点别墅联排别墅最舒适+中式产品力高层低密社区+东方美学中式园林+高赠送户型高层格局同区域项目去化情况差距较大，高层项目竞争主要来自同板块产品的竞争；竞案将集中在下半年推出，板块内部存量高达198万方。别墅格局别墅竞争主要自于周边区域的竞争；别墅竞争面广，去化压力大；别墅竞争面广，去化压力大，市场存量约37.55万方。产品力为“核心驱动力”显贵而不贵的低调品质盘，占位区域品质标杆市场占位客户分析Customeranalysis我们的客户究竟是谁？他们有着怎样的特征？【客户分析】别墅客户客户属性：31-45岁中青年中产家庭客户，普遍具备较高综合素质、拥有稳定的经济收入，私营高管、高等学校教授和政府单位人居多，家庭结构稳定，掌握社会中高阶层优质资源。鄂旅投书院世家别墅客户分析城市中坚力量，泛中产阶级，私营高管、高等学校教授和政府单位人居多【客户分析】别墅客户客户来源：居住工作集中在光谷（光谷核心、关山大道等）、武昌（武昌核心、徐东、街道口等）区域。鄂旅投书院世家别墅客户分析光谷核心仍将是项目客源输送的根本区域，客户多数来源于光谷核心、武昌核心【客户分析】别墅客户自住比例居高，其次为投资兼顾自住；约38%的成交客户是第二次置业，约28%的成交客户是有三次以上置业经历，置业大部分客户仅将此处作为养老居住。鄂旅投书院世家别墅客户分析成交客户是有过多次的购房经验，多为自住需求。别墅客户定位核心客群65%重要客群25%辅助客群10%核心客户：武昌、光谷核心的客户客户来源：光谷核心、关山、武昌核心、街道口等）区域需求点：改善自住为主。寻求更好的生活环境，改善居住水平。重要客户：三镇核心、江夏区的客户客户来源：汉阳、汉口核心、江夏核心等区域需求点：改善兼投资，更认可交通方便、区域发展。辅助客户：市域范围、1+8城市圈投资客客户来源：周边8+1城市群的投资客户；需求点：投资为主，认可军运板块的发展发展前景。武昌、光谷的工作居住的客户为本案的核心客户三镇核心、江夏区的客户重要客户，市域和1+8生活圈投资客辅助客户客户特质他们是“更注重文化传承”大家庭自命清高,不与凡人关注更健康的生活方式对中式风格情有独钟拥有一定鉴赏能力注重礼仪文化受过高等的教育方式满足上层生活需求中式情怀的时代人群货值盘点高层剩余库存471套（新增371套、库存100套），别墅新增158套，合计629套2020年本案可售面积共计约8万方，货值共计约16亿元8#9#6#7#3#5#1#2#售罄在售待罄2020年货值盘点业态可售建面（㎡）单价供货金额(元/㎡）（万元）剩余住宅1130012492141162#（毛坯）22241.5812300273571#（毛坯）22566.891300029337别墅224362850063942.6车位188014000026320合计80424.47-161072.6别墅首推建议加推部分别墅，以集中蓄客形式实现高去化率推售思考2020年7月2020年8月2020年9-10月2020年11月中旬-12月金九银十加推历年火爆月份，建议集中式加推实现热销

十一月—加推留有足够时间蓄客，保证别墅的去化高层2#楼加推市场淡季时期着重于蓄客，集中加推保证开盘去化率2020年重指标产品推售说明【3栋别墅加推】【1栋高层开盘】【8栋别墅加推】【10栋别墅开盘】【1栋高层开盘】+尾货去化节点铺排【车位开盘】高层别墅错峰入市，小步快跑，多频次加推，长蓄持销为主传递跃进品质力补足高层入门级产品量小步快跑长蓄持销，确保去化率营销目标2020年年度目标任务目标16亿

销售629套

高层满足8:1的转化目标，需3768组客户别墅满足7:1的转化目标，需1106组客户全年共需4874组客户意味着营销思考在目标之下，2020年建发金茂玺悦里面临营销挑战12高层红海竞争下的突围别墅入市，需承载本案品质标杆使命营销挑战区域下半年供货充足且产品与本案同质化严重，如何在众多对手中凸显而出抢夺客户是关键！本案前期以高层产品为主，客户相对层级较为刚需，导致项目前期形象印象力品质感偏弱本案别墅需全维呈现本案的新中式湖居生活标杆力，为项目带来差异化竞争力。在黄家湖这样的“地产高地战”里面对，黄家湖大道沿线的激烈争夺，面对，大品牌烽烟骤起的战端环境，面对，竞品频频出货的血拼市场。营销思考我们认为：将巨头之间的会猎，单单落足在产品层面的比拼是无力与可笑的。因为，只有整体整合的成功才有单个产品系的成功，只有整体在市场中形成势能与影响力，才有可能使得单个产品系燃烧。构建新磁场2大问题，一种解决通过“卖点重组”（立价值）、“传奇销售力”（创口碑）、“逼格推广力”（造印象）一系列整合动作之后，市场对项目形成的强烈的专属印象，从而对与之相匹配，和对之有向往的客群形成强烈吸引。磁场论解营销章法建发金茂玺悦的营销主题，其实就是更新和强化项目磁场。新高度，新形象，新内涵新起势，新动作，新延展修自身平天下建发金茂玺悦需要构建新磁场营销章法01新势场新中式，湖居，双料爆款产品，绝对的黄家湖性价比之王营销章法营销章法新磁场如何建立？回顾——旧磁场的印象1、首开火爆，但并非次次引爆2、新中式展示面，一定程度上建立了项目的独有标签力3、虽同在黄家湖大道沿线，但本案距离地铁有一定的距离，且离四环线更近，在位置属性上，给客户造就一定的心理距离旧磁场观点：有爆点，但未延伸，有热点，但未坚持。营销章法新磁场如何建立？整盘新概念——黄家湖大道唯一的品质标杆之作武汉缺新中式项目吗？→不缺武汉缺湖居项目吗？→不缺武汉缺品质项目吗？→不缺但是在武汉能代表这三点共存的载体，也就只有建发金茂玺悦我们要把这个理念，深入人心必须有自己最具有识别性的招牌，并且让其发光发热拥有无限延伸，有核心·有延伸新磁场建立守则：延续新中式的生活方式，通过产品传递匠心的品质力如何诠释新中式&生活方式从内部景观出发从客户体验出发从产品脉络出发营销章法匠心是一种情怀，一种态度，一种信念，一种精神……择址之匠心→黄家湖大道之上，主干城心自然之匠心→湖景悠然，波光人生景观之匠心→东方美学园林，荆楚文化空间之匠心→尺度大宅，风光人生须尽宽服务之匠心→一级专业物管，服务世界之后的呵护品牌之匠心→双世界500强，强强联合新磁场之对外话术篇别墅的面市，让项目整体得到了越级，越级之后，匠心匹配三好住区：新中式·湖居·品质标杆之作致越级，以匠心142㎡匠心别墅越级首秀湾美天地，需尽宽107-138平米宽景高层，时光精酿，兑现城熟别墅湾上，越级人生营销章法1、园林价值输出—传统中国风&中式园林【东方文化精髓，万里山水纳于心】含义：项目园林设计从进门的三重归家礼序、多功能分区、山水石林塘设计，多维打造新中式的内涵目的：以事件来切入，从点到面逐步输出园林价值事件：淩宗湧（匠人代表）花艺展，在园林内进行活动输出，让客户参与其中，其次感受设计初衷的用心。匠心的细节—新中式延续的生活体验篇深化内涵营销章法匠心的精神—新中式延续的生活体验篇2、客户洽谈区—传递新中式理念的“中国式”生活感建议将现有售楼的VIP室改造为具有东方文化内涵及生活方式的区域，延展项目的新中式生活。静卧花月夜赏乐晒日宫商行翡翠岩洽谈室主题读书到到签饮酒将进酒品茶云山雨脚深化内涵营销章法深化内涵解读载体：玺悦产品研究所新中式立面设计亮点·户型设计初衷·园林礼序，传递项目气质提炼礼美信善新中式生活建筑美学执守品质服务至心匠心的理念—新中式延续的生活体验篇3、品牌心声—双世界500强的牵手故事两大品牌都是业内翘楚，一个善于建筑内部的细节精工，一个善于外部园林礼序的打造铺排与全周期完备的物业管理。建发+金茂=精品之作，这些需要讲给客户听，并且有所体验！营销章法深化内涵匠心的理念—新中式延续的生活体验篇4、产品匠心—臻玺精品，武汉湖居人居代表唤醒新中式湖居生活——【臻玺墅，为改善而来】宣传片MV发布，落地样板间开放活动制作目的：在本案产品系中，仅有别墅可真正代表新中式理念下的生活触感，展现本案的核心价值力。宣传片主张：新中式&湖居生活，打造武汉首个二者为一体的生活新地标建发金茂玺悦的新中式价值阐述臻玺新品的产品介绍营销章法推广序章建立了新内涵，创造了新磁场，如何传递至关重要！三维度的生活之境——绝对的排他性概念对位客户对生活的三维度境界追求，跃级价值第一维度：环境之境——对话城市生态体系，构建项目生态新境界推广层面第二维度：精神之境——人生极境，此地为一生所追求第三维度：享受之境——人生的每个阶段，都在这里度过，从青年到暮年营销章法推广序章第一维度：环境之境——对话城市生态体系，构建项目生态新境界传递整体价值篇推广诉求：内外景观优势，双景迷人，湖·园区炒作标题：当新中式遇到湖当新中式遇到礼序新中式主义派居住区的生态体系生活有了美感才值得思考……推广渠道：微信、抖音、线下渠道营销章法推广序章第二维度：精神之境——人生极境，此地为一生所追求传递整体价值篇推广诉求：新中式设计理念，满足汉派的精神追求儒道、礼序传统的中国派炒作标题：骨子里的汉派情节只有在这里，才能忘记时间风声湖语和家，都在这里……推广渠道：微信、抖音、小视频、线下渠道营销章法推广序章第三维度：享受之境——人生的每个阶段，都在这里度过，从青年到暮年传递产品价值篇推广诉求：改善系低密产品+性价比超高的高层+稀缺的别墅炒作标题：黄家湖大道上的闪耀新星武汉最具性价比之作青年时代的向往生活终极置业的最终选择……推广渠道：微信、抖音、小视频、线下渠道建发金茂玺悦02新章法高层产品&别墅产品，不同人生需求对应不同营销章法营销章法营销章法产品营销篇前言：2020年下半年推售轴线以高层与别墅穿插型推售高层：本案前期高层已售完4栋楼，有一定的客户积累别墅：首开需火爆，因此别墅的客户圈子更为重要营销章法：客户营销主打社群营销、全民营销营销章法：客户营销主打圈层营销建发金茂玺悦2020年社群营销总思路图根据客户喜好跟兴趣点，制定相关兴趣群售楼部为活动落脚点，社群聚集地，结合科技体验根据客户特性，制定各类型的活动组织，做到周周有征集，月月有活动1、社群建立2、社群维系制定制定社群维系规则，节假日问候，生日祝福等3、社群场地聚集地4、社群打卡活动建设以玺悦老业主为基础，物业+营销为组建团队围绕客户兴趣点，做到人从众的有效传播力营销章法高层营销篇营销章法高层营销篇1：社群建立—建发物业+营销牵头社群营销线上基于共同行业、爱好、价值观等构建微信群，以业主及意向客户为首批社群成员第1步—业主调查销售进行电话/微信调查业主爱好第2步—建群销售根据客户爱好建群第3步—群文化建设发布群文化以及群规则第4步—物业日常管家式维护节气信息发布等营销章法高层营销篇业主社群情感维系执行表序号日期时间工作事项事项内容执行动作1节气日上午10:00节日、节气祝福节气：立春、雨水、惊蛰、春分、清明、谷雨、立夏、小满、芒种、夏至、小暑、大暑、立秋、处暑、白露、秋分、寒露、霜降、立冬、小雪、大雪、冬至、小寒和大寒广告公司出一套节气节日文案（可根据日期逐步提供），提供给销售经理，由销售经理安排，销售以短信或者微信方式发送给业主，并将群发截图发群里节日：元旦、春节、元宵节、清明节、端午节、中秋节、国庆节，重阳节、除夕2提前一天或者第二天上午10:00温馨提醒（天气）气温陡降、高温预警、雷电预警、暴雨预警等提前预