房地产投资风险

PAGE天津大学网络教育学院本科生毕业设计（论文）天津大学网络教育学院毕业设计（论文）任务书题目：房地产投资风险研究完成期限：2014年1月3日至2014年5月5日学习中心普兰店奥鹏年级2012级专业土木工程指导教师闫春霞姓名刘伟学号121701052004背瑞江联芝套听宜批代虑准偏粪日瓜等期剩2014崇.1.1批5天津大学网络教育学院本科生毕业设计（论文）PAGE4掌一、原始依据缘（资料）违[1]伸丹尼贝斯磁.j完.旧麦肯棵泽蹦.犬挎不动产经济清学咸.酱惠北京：中国人较民大学出版社狸，更2009羽[2]毒祁兆珍押.嫩把房地产经济执学刃.舰规北京：中国建毕筑工业出版社傻，鸡1997营[3]鱼些刘正山虎.酷箩房地产投资分俱析土.切秀辽宁：悟东北财经大学凑出版社，徒200希0盼[4]秧敌赵世胃强患.晋窃房地产开发风雕险管哀理他.陷稻北京：中国建述筑工业出版社忍，圆2003雄[洋5鱼]闷凉于九瓦如舅.日建投资项目风险勾分刮析骑.励妙北京：机械工此业出版社橡，绘1999隶[6]辜鞋秦寿回康叶.怀控综合评价原理奋与应料用避.催堡北京：电子工怕业出版社敲，鼻2003跳[7]队确李启稳明酿.告丽房地产投资风遮险与决网策今.抚糊南京：东南大购学出版社吊，兔1998沉[8]盼孩刘洪稼玉竿.额娱房地产开发经浪营与管奸理域.昼弊北京：中国建父筑工业出版社年，梢2005慰[9]绝庄杜海灌鹏斯.淹拉房地产投资与屈风险防酸范科.旁面北京：经济科我学出版社眨，滩1998另[10]笛李文斌魔.萄国际房地产投适资军：清利益、风险与克制度区.穴魄北京：顿中国财政经济税出版社，汪200幕7尺散[11冰]停余源鹏猫.惹斧房地产开发企房业财务管理势.恳挣肾北京：增机械工业出版咸社，蚊2011孤[12花]士吴增胜茶.盘扎房地产开发企挑业内部控制手喊册岸.遣断能北脊京截:野乎中国建筑工业夫出版社，排2011肤[13收]街王直民、黄卫参华雹.济股房地产策划差.运劳恰北京：北京大旨学出版社悟，牺2011盲二、设计内容企和要求：（说办明书、专题、南绘图、试验结摄果等）献1沸、围绕选题搜且集、阅读有关生中英文文献资螺料。贺2样、撰写毕业论株文详细提纲。差3妄、撰写论文，愁反复修改。写赏作过程中要继光续搜集、补充恩资料，写作要疤层次分明，条尼理清楚，观点附明确，论证有屋理有据，具有所说服能力。文熟章的文字要简蚊洁、通顺、流粉畅、无错别字亏。纸4锅、按要求进行立论文排版。泽毕业设计（论自文）进度计划丑表粥序号气起止日期盾计划完成内容倦实际完成内容予检查日期倾检查人签名浴1搏14爹.1.3半~醒14坏.1.10荣查阅资料、选正题叛查阅资料、选多题躲2河14.1.1对1鲜~14.2.尽23此拟定论文大纲疑拟定论文大纲燃3建14.2.2抚4情~14.3.悲24杯完成初稿脆完成初稿监4悠14.3.2匠7施~14.4.烫14涉论文修改歼论文修改删5名14.4.1陕5倡~14.5.离5以论文定稿化论文定稿疮6目7杏指导教师批准泪日奉期道阀记眼年粘暴菠月叼岗责日间声善签名坚注唉：忘1案.盐任务完成后附烈在说明书内。艳2链.饼“迫检查人签歌名摸”英一栏迎和廉“岔指导教师批准勿日谨期竭”添由教师用笔填施写，其余各项浮均要求打印，畜打印字体和字影号按照《天津驴大学现代远程邮教育毕业设计洒（论文）格式杰规定》执行。摘要课加狭随着抖国民经济的持线续健康发展和绸经济建设规模旁的不断扩大，姥我国房地产市揉场体制正在步珍入规范阶段，付房地产业进入障了市场竞争的深良性循环，已偷经发展成为一伶个独立的行列业免,雄并逐步成为国你民经济的支柱誉产业之一杀。植然而由于房地宵产市场机制的克不完善，以及吗房地产投资研宇究中存在的种完种误区，加上角房地产本身荷是一个高投入糊、高回报、高纳风险的行业，葬如何较为正确推地进行风险识漏别和评价这些灭风险是房地产注业面临的迫切早需要解决的问隶题。因此，叛对当前房地产昼投资风险的研罢究具有重要的雕现实意义。稿关键词：删房地产投资；坑投资风险；风瓣险识别检ABSTRA僚CT切肿Witht且hecon丽stant辅expans韵ionof清thes菌ustain统edand这healt套hydev床elopme蛾ntof提econom争iccon置struct微ion,竞China斜'srea扬lesta布temar负ketsy敞stemi尽smovi似ngint煎othe植specif希icatio碍nstag已e,the妻real挑estate群indus燃tryh粒asent朋ereda洞virtu剑ouscy晨cleof奔compe脂tition奴inth习emark漫et,ha近sdeve厦loped壮intoa蜻ninde让penden抵tindu械stry,坚andgr迫aduall氏ybeco扫mean搂ationa搅l秤清oneof炕thep否illar季indust黑rieso框fthe扮econom蒜y.How未ever,六dueto勒thei忘mperfe戏ctions框ofth矮ereal务estat名emark阴etmec播hanism班s,as锅wella缝sall即theer马rorse症xisti冤nthe紧reale艳state局invest劈mentr止esearc参h,cou谈pledw廊ithth四ereal核estat拾eitse赌lfis纸ahigh摩inves俊tment,术high梦return星,high谱risk混indust覆ry,ho宏wtom链oreac验curate飞risk休identi戏ficati挡onand奋evalu普ation糠ofthe排seris旬ksis边theur诱gentn停eedto魄addre婶ssthe总probl胶emsfa支cedby讽ther盟eales掘tatei董ndustr讽y.The昌refore因,the巾curren岂treal竟estat没einve雀stment剩risk椒hasim吐portan灶tprac苍tical够signif络icance孔.虫Keywo节rds:臭这r迈eales窜tatei柏n验vestme意nt;in腐vestme吐ntris早k;ris目录杜第萝1驳章贺笔房地产投资风汽险差HYPERL章INK\l豪"_Toc茂326562燕293"剑奇 跟1HYPERLINK\h\u僵HYPERL聚INK\l虏"_Toc贩326562竭287"保犯第劳2朵章起激船房地产投资基洲本理论琴万 警 额蒜甩详变4浸HYPERL拍INK\l昏"_Toc像326562陈288"框缴2.1率蹦房地产投资及征其特点保 无5HYPERLINK\l"_Toc326562289"渗2.1.1赴犯房地产投资的敞内涵瘦 势5HYPERLINK\l"_Toc326562290"敬2.1.2越呢房地产投资的蹈特点客 窃5HYPERLINK\l"_Toc326562291"逝2.2越灿房地产投资的尿环境殃 柱6蔑HYPERL宵INK\l茄"_Toc烧326562栏299"屈久第苏3碍章做蜘房地产投资风佳险因素分析乓吃雹何7洗HYPERL晃INK\l减"_Toc容326562篮300"季剩3.1倾秒房地产投资风闹险分析的内容妨及作用诊 缎7恐HYPERL舍INK\l输"_Toc绝326562舟30胖1"荒再3.2奉恒房地产投资风词险分析的方法掀 犹7HYPERLINK\l"_Toc326562302"幼3.2.1驼甜房地产投资风首险识别的定义扛和方法洞 亮7纠HYPERL许INK\l唱"_Toc充326562葡303"队站3.2.2田钓识别方法的比辨较与障碍因素才分析倘 语8HYPERLINK\l"_Toc326562283"戒第观4柜章我国房地产蜻业的发展现状共与概况披镇范9HYPERLINK\l"_Toc326562284"榴4.1马毒我国房地产业鹿的发展现状捷 河9HYPERLINK\l"_Toc326562285"君4.2蔬革房地产投资风吩险分析的概况状 主11HYPERLINK\l"_Toc326562286"苏4.3杂担房地产投资风描险分析的必要浮性糠 响11HYPERLINK\l"_Toc326562304"警第纪5绒章园伴总结与展望继鼓霞馆饱看12HYPERLINK\l"_Toc326562305"夹5.1撇杆总结欣 贼12HYPERLINK\l"_Toc326562306"宣5.2全妻展望突 妥1漂2烤HYPERL阻INK\l码"_Toc席326562廉307"绪毫参考文献总 椅13婶HYPERL键INK\l桶"_Toc难326562傅308"甜宁致谢辞惕 短14埋第谦一私章左穿展房地产投资风弹险袋1.1肆捉房地产投资风功险概述贷房地产投资是唇将资金投入到棵房地产综合开肿发、经营、管旱理和服务等房厘地产业的基本令经济活动中，庭以期望将来获删得不确定的收塘益。房地产投汗资是进行房地绑产开发和经营告的基础，它的滨结果是形成新脆的可用房地产棕或改造原有的乎房地产，而在针这个投资活动欢中，收益与风乘险是同时存在蔬的，特别是处玉在经济转轨时装期，房地产投葬资风险更是在治所难免。兴1.1.1微免房地产投资项崖目常见的风险籍种类飘盏豆所谓警投资HYPERLINK"/view/156901.htm"五风险贵是指对未来投胁资HYPERLINK"/view/34358.htm"虾收益屋的不确定性，即在投资中可能赢会遭受收益损术失甚至HYPERLINK"/view/824495.htm"饺本金沈损失的风险。喜根据朴房地产投资具赠有投资周期长殖、投资金额大括、投资的物具显有不可移动性纪、投资易受政斑策影响等特点化，对我国房地舞产投资项目的屯分析研究认为更房地产投资项哥目常见的风险香有如下几类玉：装祸（杠1膏）投资支出风舌险；拘（课2注）经营风险；珠（稻3辟）商业风险；购（膏4溜）融资风险；头（核5言）购买力风险腰；溜好（孙6唯）市场风险；脱（研7鹅）政策风险；党（跌8燥）法律风险等腰。著1.1.2手违房地产投资各尼阶段的风险台皮勇风险存在于房附地产投资的整糖个过程中。房推地产投资的全己过程是指从房耐地产投资意向凑的产生开始到眯房地产出售、呈资金回收一直窜到房地产报废斯为止的整个过关程。这是一个姐动态的过程，理任何一个环节刻的疏忽都可能配导致投资的失喷败，投资者必功须对各个环节户的不确定因素歌进行识别并加军以防范。房地健产投资过程咏一般可分为可耗行性研究、投尸资实施和房地稠产经营三大阶旧段，不同的阶宫段各具有不同附的风险筑[4]星。停某格（熊1随）可行性研究县阶段的风险程投资机会研究晕也称投资机会捎确定，是房地高产投资可行性暮研究的第一阶摆段，其任务是植提出建设项目织投资方向的建野议，即在一个嚼确定的地区和咱部门内，根据禽自然资源、市屡场需求、国家闷产业政策和市万场情况，通过禾调查、预测、制分析研究，选漠择建设项目，量寻找投资的有笼利机会。暴稼宏如果投资机会遗研究证明是可身行的，就可以酒进入初步可行粥性研究阶段，臂是在机会研究捐的基础上进行推的，据此作出翅投资与否的初膛步决定，以及揪是否进行详细过研究的决定。仿初步可行性研绝究阶段估算的貌精度比投资机碑会研究要高一填些，所需要的奉费用约占总投乡资额咱的宅1哪%恢左渔右蜜,栋投资估算误差蚊在再±10陪%警以内，罗一般滩要衬3价～手6砍个月时间。详甘细可行性研究哑是项目可行性祸研究过程中的鹰最重要的组成脂部分，是开发狱建设项目投资屯决策的基础，咳是在分析项目膊技术、经济可元行性后作出投纵资与否决策的武关键步骤。这厘一阶段进行投登资估算的精度写在疾±鞠10侍%托左右，大型项取目（商业地产住、旅游地产、直城市综合体）扫所需费用占总鸭投资额缴的戏01寻%倍左右，所花时挥间聋是朱6哑～路1鱼2甜个月；中小型靠项目所需费用橡占总投资额下的塌1纸%筛～喂3占%未，所花时间计为桥3英～雷6称个月。甜英各（召2饮）实施阶段的电风险浑红健房地产投资的赴实施阶段是指餐房地产投资计同划的具体实现顶过程，它包括诵从获取土地、趣筹措资金到规关划、设计、施由工、销售等过携程。纳骗致投资者可通过萄协议、招标或着拍卖竞投等方牛式获得所需用漏于开发的土地总，这三种获取严土地方式的选讽择就具有一定粘的风险。协议骂地价最低但获怀得的一般是毛秤地，前期拆迁秤等工作量大而柔复杂，不确定骤风险因素最多炉；拍卖地价最盲高但一般为净厌地，前期工作沟量相对较少，灌风险因素相对趴也要小一些。巡晨暑土地购买金通吴常是投资者投市入的第一笔主期要费用。随着并开发过程的进患行，投资者就遣要面临融资筹横资风险的因素被，如开发商的僵资信程度、贷傅款期限、贷款住利率的变化等以。开发商需要匹通过财务分析炎，合理决定自也有资金和融资降的比例。以保呢证财务可持续化性，避免资金叉链断裂，造成根项目中止、停分止的风险。少（倡3瓜）房地产经营味阶段的风险戴为了加快资金锋回流，房地产妥项目建成后（探大都是在建时筛已经开始销售辞，有的是未建财已销售），资正金投放工作基惜本结束，投资番过程就转入到胜房地产销售、友出租或物业管伤理的经营管理糠阶段。想任何HYPERLINK"/view/1062756.htm"希经营管理质活动都是有风界险的。所谓经详营管理风险，伸是指经营管理形者在经营管理较活动中由于受西到各种因素的脏影响，无法实罗现预期的目标彼，从而造成经祝营管理损失或旱失败的情况。萌该阶段决定着爱房地产投资收蜜益的实现，是贸房地产投资风辞险较大的环节炎之一。鄙房地产商品销奴售或出租过程麦中，将面临着敌来自房地产市垃场的诸多风险岸因素的威胁，桑如蚕政府调控情况请、金融政策、赢房地产市场需徒求类型与数量置的变化、刑需方消费倾向大、鼓其它房地产商助的竞争、介现行体制和政隆策蛮以及社会政治磨经济形势的变猪化等。房地产间经营还包括物洽业管理，即绿冈化、卫生、交盆通、治安和环旅境容貌等管理姻项目进行日常轰的维护、修缮保和整治。物业炎管理需要一些孤专业的管理人犹员来进行管理宇。良好的物业拆管理可以使房垦地产增值，提吊高房地产投资三者的信誉。校1.2玻颤房地产投资风宇险特征及其不竹确定性荷投资HYPERLINK"/view/156901.htm"树风险拍是指对未来投港资HYPERLINK"/view/34358.htm"暂收益哲的不确定性，波在投资中可能隶会遭受收益损阔失甚至HYPERLINK"/view/824495.htm"煎本金担损失的风险。讽它也是一种HYPERLINK"/view/160560.htm"展经营风险膏，通常指HYPERLINK"/view/234377.htm"剪投资毒的预期收益率烟的不确定性。纵投资风险主要买是因为投资的冠各种不确定因证素对投资运动隆过程中各方面演的影响（如对欠筹资、管理、挡生产以及营销唱等）产生的，央从而造成投资晃者直接或间接偶的损失，使得牙其实际投资收盯益与预期投资刘收益之间出现题偏差推。朗街房地产投资风巷险的特征是房陷地产风险的本饭质及其规律的需表现。正确认潜识房地产投资咱风险的特征，玉对建立和完善岔风险控制和管逐理机制，减少病风险损失具有谱重要意义匀[5]创。露风险发生具有欧随机性。这种置随机性造成了醉房地产风险的择不确定性。乘风险存在的客愿观性。风险是独不以人的意志宅为转移而客观诊存在的。人们买只能掌握事物欧发展变化的规蒙律，从而达到绳控制、规避和丸防范风险的目减的，而不能完屡全排除风险。壳风险具有相对斤性。风险不等条同于危险，危晨险势必造成不巷良后果，而风继险具有双重性会，如果能正确心认识并加以合陷理利用，反而住会使收益有所种增加。所以，执对待风险不应庆该消极，而要蚁将风险当作一猎种经营机会。餐风险具有可测周性。我们可以牢根据过去的统申计资料和科学快的方法来判断伏风险发生的频缎率以及风险可笋能造成的经济者损失程度。风骨险的可测性为截风险的控制提射供了依据，以田便采取不同手唤段对风险进行征控制。驰风险的多元性萌。由于房地产滋投资整个过程梯中涉及到社会犹、经济、技术迅等各个方面，祝因而其风险表纱现出多样性，仓相互间的变化颠也呈现复杂的暗关系。弃1.2.1舟渣不确定性分析沉产生的原因乞在项目投资分微析的过程中，写存在着许多内梦在的不确定性馋，它们主要来巩源于以下几个牌方面钥[6]纳：区保膛第一，房地产润投资项目是一思个获益于未来铸的投资计划，尽未来总是不确调定的。项目建命设经营将受到充技术进步、资买源开发及社会膝未来发展过程取的影响，特别楼是项目的社会泊经济环境各种地多变的影响。缘盏甚第二，许多非缸物质的成本和阳效益的分析评啦价要靠分析者腐个人价值判断男。主观判断总叠是因人而异，它难以确定的。骡苗夹第三，分析者关掌握的信息是仁有限的，并在由此基础上进行超推断、预测并疗得出结论，这耗就需要做出大兆量假设，难免彻会产生许多不帽确定的因素。际项目的不确定踩性可以出自项蓄目的内部，也厦可以出自它的售外部。它的内用部结构和组织拣成分可以与预阁期的不同；其流外部环境则随赌着项目的进展罗而发生变化。症由于数据和分倦析工作的弱点猾，不确定性也脉可能出现在项留目的分析自身毫中。绿1.2.2怪磁房地产投资风膜险产生的原因榨房地产投资的头特点是使其产找生风险的主要榨原因郑[7]发：静除房地产开发秒投资随着项目属开发过程的结布束在三至五年撤内就能回收投疗资外，置业投尽资投资回收周替期长的回收期叨少则十年八年填，多则二三十热年甚至更长。键若遇上房地产弦市场处于萧条笑时期，房地产争投资的回收期仿的长短更难预救料。要承受这呼么长时间的资棒金压力和市场笔风险对投资者府资金实力的要见求很高。邪房地产投资效慰果必须考虑到托组合投资的风需险与收益之间灌的关系。不论择是开发投资还扑是置业投资，虎大量投资使负建债经营容易陷洞入债务危机，呆所需的资金常租常涉及到上百怠万、上千万甚净至数亿元人民墨币。即使投资淋者只支仁付沾30幸%假的资金用作首亭期付款或前期秤投资，也会使逐众多投资者望杠楼兴叹。大量倚自有资本的占衣用，即使在市遭场经济出现短抛期的危机时，秀都将使投资者望净资产迅速减芒少。姜房地产开发受遣自然条件的影岔响明显，其进朴度、质量、投弦资都会产生偏伯差。翅变现性差。房网地产是一种非群流动性资金，抹一旦购买房地顿产或投资开发读，巨额资金在锣较长时间内就沃沉淀在房地产难上，由于把握糠房地产的质量浓和价值需要一迁定的时间，其易销售过程复杂续且交易成本较协高，因此，很队难迅速无损地肠将其转换为现港金。房地产的念变现性差往往垒会使房地产投缴资者因无力及朝时偿还债务而至破产。款需要专业知识站和相应的经验栽。由于房地产熔开发涉及的程究序和领域相当回复杂，要求直虚接参与房地产蒸开发投资的投火资者具备一定哲专业知识和相倘应的经验，这傍就限制了参与扮房地产投资的仿人员数量。置死业投资者要想收获得保值、增诊值、收益和消秀费四个方面的眨预期投资目标徒，同样也对其记专业知识和经票验有较高的要充求。娘房地产投资风耐险涉及到许多冠政府职能部门蹄如规划、消防砌、人防、设计燃施工、居民等校各个方面。统滑黑由此可见，房跑地产投资风险进主要体现在投迎资资金的安全蒸性、预期收益喉的可靠性、投讲资项目的变现糟性和资产管理俯的复杂性四个骄方面甜第尺2朵章坦镰房地产投资基投本理论伶河我国房地产业毯经余过搂3肃0与多年的曲折发闪展，逐步进入缸了法制的、健虏康的、良性循种环的发展轨道核。但面对世界访各国优秀房地搂产公司的冲击姓和挑战，虽然粪有利于吸收国党外的先进技术啊和决策方法，砌但也加剧房地痒产市场之间的密竞争。闲随着房地产市川场开发的规模旅化和产业化，姜房地产开发商辣投资在考虑获觉取最大利润的井同时，还需考赤虑政治、政策秧、经济、自然舟环境等诸多潜韵在的不确定性铺因素给其带来就的风险。变2.1棒宴房地产投资及做其特点佣2.1.1众搁房地产投资的山内涵扩筋郑房地产投资就孝是将一定的资恋金投入到房地察产开发经营和胳中介服务等活卖动中，以期望假未来获得更大胁收益的投资行随为。道它是房地产开甲发与经营活动亲的基础，其结暂果是形成新的珠可用房地产或惊改造原有的房魄地产。任2.1.2刑已房地产投资的边特点懂房地产市场是统一种资金量大膜、周转期长，滋受各种因素影余响较大的特殊狠市场。同时由何于房地产本身尺所具有的物理夏及经济特征，运房地产投资也堆表现出区别于厉其他投资的固水有特性。熟悉夫房地产投资的恩特点，有利于渡作出正确的投体资决策。朱1悄.愁投资金额巨大莫。房地产业是所一个资金密集赵型的行业，其只项目的投资额拍高、工程量大葛的特点导致房轻地产投资需用祖量巨大，少则贪数十万元，多读则几千万元，争甚至几十亿元井。葛2药.遍流动性差。房斥地产被认为是乔一种非流动性别资产，一旦购哄买房地产或投乳资开发，巨额垂资金在较长时驾间内就沉淀在委房地产上，相弟对于股票、债再券等投资工具交而言，房地产平销售过程复杂隆且交易成本高反。在很多时候侮，房地产投资汤流动性差这一馅特点会使房地秒产投资者因无趁力及时偿还债尘务而破产。沾3妄.学投资回收期长约。房地产开发唇需要经过项目衬的可行性研究膨、决策立项、竖规划设计、施佩工建设、销售阶或出租等一系厕列过程，一般俘少则一两年，秆多则数年甚至它十几年。如果育房地产投资者距自行开发、自脑行经营，则投忌资回收期更长狸；若遇上房地震产市场处于萧雀条时期，房地装产投资的回收物期的长短更难甜预料。退4搁.芒影响投资风险他的因素多。房景地产投资数额岩巨大、回收周帖期长以及房地落产的不可移动臂性等特点，使职得房地产投资纺长期受未来宏珠观经济、社会够、政治、法律披法规，以及自缝然环境等多方巴面因素变化可做能产生的不利解影响。暑5游.辩投资回报率高陆。房地产投资夜的收益与风险捆并存。如果项束目成功，投资剩者可获取高额诞收益；如果项江目失败，则获灵得很低的收益捉甚至亏本。因感此，作为同一屈项目，其回报对率的高与低都控是可能发生的跟，这主要取决饭于投资的经济仁分析与风险分碌析的准确程度办和投资者的决近策水平毁[2]弦。滋2.2泰狮房地产投资的捷环境榆房地产投资环垮境是指在一定畏投资区域内，易在一定时期内往对投资所要达尝到的目标产生丹有利或不利影垫响的外部条件围。它是制约房质地产投资效益姻的政治、经济勤、文化、政策辫、基础设施等凳外界因素相互壮作用的矛盾统骂一体，是投资衫者无法改变、脾也无法控制的愈。房地产项目甚投资是一种特仇殊的经济活动茧，它总是在一皱定的社会政治刃、文化、经济瑞、技术、自然渣环境中进行的师，各种环境条诉件的好坏直接鞭影响投资效果涨。因此，投资傍环境分析是投宋资者比较关心签的问题陶[3]门。墓1辟.肿政治环境。政漂治环境主要是填指拟投资项目绸所在国家和地姨区政权的稳定肺性和政策的连膨续性。一个国亩家发生政治冲腹突、战争、社鸡会动荡等社会榜性政治事件必乏然会导致经济在震荡，从而使杜房地产价值发亡生巨变。袖2沙.旨社会文化环境侵。散社会文化环境屠通常是指在一抓定社会形态下尤的教育水平和栗道德规范、价设值观念、宗教客信仰以及世代香相传的风俗习胡惯等被社会所展公认的各种行呀为规范。祝任何波房地产城业都处于一定族的社会文化环太境中，培其经营可活动必然受到宽所在社会文化只环境的影响他和制约。屿3兆.静经济环境。皂所谓载经济环境久是指构成企业痰生存和发展的差社会经济状况钻和国家经济政羞策，是影响消维费者购买能力叙和支出模式的钻因素，它包括府收入的变化、HYPERLINK"/view/5129596.htm"纤消费者支出模拨式辉的变化等。葵房地产业作为备国民经济的支近柱产业，它的姿兴衰与此地经蚕济情况息息相读关，经济环境胞是影响投资效变益的关键内容笔，是房地产投于资环境中最重盼要、最丰富的凡子系统。汉4真.手法律环境。政也策法规环境起馋着调整投资关竟系、保障投资贺利益、调节投通资行为的作用泄，它的运行可侄以通过行政手摧段、经济杠杆础、法律规范来田实现。辱追幻产业政策是对盒房地产投资影钩响最大的行政森手段。目前，家我国产业政策烦将房地产定为涂国民经济的支肢柱产业，并提泪出较高的年增哗长率，这无疑娘为房地产投资挂创造了美好前诚景。与其它产便业不同的是，鸭由于城市规划权是城市建设和从房地产开发的翼直接依据，所莲以房地产投资钢对城市规划这巴一行政手段特竞别敏感。因此泽，投资商在进躁行房地产投资兆时必须对城市鸣规划、各项土门地利用的控制虚指标以及法律景规范等有一个性全面性的把握则才能使投资在苍法律保护范围竭内运行。裂第迁3麦章皆传房地产投资风蓬险因素袜研究顷3.1减俭房地产投资风较险研究的内容暮及作用小风险研究分析展是风险决策的姨前提和依据。便就是要对风险掘进行辨识、估另计和评价，并持作出全面、综微合的分析。其辜一般组成和程淡序为衡[8]汤:图（公1波）风险的识别剧风险识别也称殃风险辨识，即毛对风险做出认能定和鉴别，这壁是风险分析的目第一步，其目养的是脆寻找导致风险卧事故发生的条饱件因素，为拟宰定风险处理方遥案，进行风险西管理决策服务暮，漠并对其后果做盈出定性估计。莫风险识别的可基靠性和准确性脉将直接影响到朋后续的风险分辅析。晃（士2慕）风险的估计雅所谓风险估计伐是指在风险识户别的基础上，回定量估计风险兴发生的概率分出布及其影响程丛度，并且确定筝某些风险因素衡的变化幅度和弟范围。另（首3丘）风险的评价从劫腿风险评价是评笔价风险对预期幻目标的影响，忧通过讨论并提紫出应采取的相网应措施，以供稀决策参考。盖进行房地产投骡资风险分析，赌从根本上讲，铸是要对影响房兽地产投资效益恩的各个因素进炕行检验，并对碧项目的风险性肤进行测定。认厨识房地产投资梢的风险，明确真导致投资效果例变化明显的因苹素，对投资者著的作用一般表冒现在下列三个醒方面队[9]液:杜来侧（民1层）依据作用。缺通过风险分析冰，确定风险报男酬或风险损失阁，可减少投资肌的盲目性，并蹲根据主观和客躁观承受风险的举能力，作出合陡适的决策，以极提高决策的科钱学性。泊庄尘（忌2印）防范作用。耽预先制定出避授开风险的方案御或减少风险损俘失的防范措施病，使投资者的考投资能带来真敢正盈利。品赞姿（迅3策）激励作用。候使投资者了解网在一定风险程屑度范围内可获作得的最大风险贴报酬，以激励欠投资者冒风险费的决心。浅3.2扬短房地产投资风度险分析的方法伪3.2.1染岛房地产投资风钢险识别的定义另和方法休每一个投资项团目本身就是一豆个复杂的系统见，影响它的风妹险因素很多，谜影响关系错综靠复杂，而且各翁风险因素所引轮起的后果的严萄重程度也不相收同。风险识别嘴就是从系统的斑观点出发，横集观房地产项目搬涉及的关键环励节，纵观项目标建设的发展过浪程，合理缩小蝇风险因素的不愿确定性，寻找拴影响风险的主似要因素，为投掉资决策者提供蹈最适当的风险侍决策。用为了能及时地黑发现或预测到示这些风险，并交采取有效的措里施减少它的危旁害程度，需要零掌握一些专门筝的识别方法，勺以对各种可能负发生的损失进绒行分析夕[10]避。副（极1芳）头脑风暴法响头脑风暴法的凯组织形式是小缠组会议，是一威种刺激创造性千、产生新思想洲的技术，这种惊方法的实质是枝根据房地产投旋资风险评估的辜目的和要求，现通过相互讨论蓄，产生思维共望振，在相互智梨慧的补充和修貌正中，不断激游发与会成员的谎灵感和思想，请激发大家的创扣建性，以获得忘有价值的具有粗新颖的观点、休思想和创意。穗（届2挣）德尔菲法复德尔菲法实质艺上是一种专家瞒预测意见分析诊法，它通过选邻定与预测分析尺课题有关的领脚域和专家，与育专家建立直接针的信函关系，躲反复征求专家百意见，以最终最取得一致意见疤的风险识别方名法。险筛踏选角—要检狸测冲—严诊断技术战船唇筛选是依据某树种程序将具有炭潜在危险的影装响因素进行分最类、选择的风仆险识别过程；杨检测是对应于缸某种险情及其页结果进行检测蒙、记录和分析评显示的过程；预而诊断则是根茎据症状或其结拦果与可能的起超因等关系进行四评价和判断，坐找出可疑的起玩因并进行仔细强检查。筛选、食检测和诊断是榆紧密相联的。村3.2.2饶狡识别方法的比践较与障碍因素牛分析躺头脑风暴法一便般适合于问题殖简单、目标明浆确的情况。运慌用头脑风暴法匠进行有关风险颤识别的讨论时万，腾可以排除折衷乎方案，土与会成员殊对所讨论问题鸽趋于集中，闹通过客观、连皱续的分析，舟效果将更加突倍出，能御找到一组切实横可行的方案亡。其缺点是纹脑风暴法实施贯的成本（时间皆、费用等）是旬很高的，另外开，头脑风暴法痒要求参与者有减较好的素质。灌德尔菲法的最宅大优点是简明痛直观、操作容拢易。实践证明纪德尔菲法默集思广益，取仔各家之长，避坑各家之短庆，辅准确性高饰，考其预测结果、浮可信度比较令晕人满意，这种轿方法的实际应染用率较高。都德尔菲法的主随要缺点是过程亭比较复杂锋、毛花费时间较长毕。赖筛阿选尘—镜检肌测盼—颠诊断技术应用念花费的时间和肥精力非常多，塑过程很复杂，桌而且，技术应否用的过程本身胞隐藏着许多主俯观臆断的可能眯性冈[11]跨。达总之，每一种筑识别方法兼容搁优点和缺点，伙在充分认识其贞缺点的基础上搅，才能准确地谅划分出其应用尝领域。一个识参别项目，本身槐是个复杂过程仅，而且在一个揉小的阶段过程善中，还可能涉讲及许多不同的虚方面。所以，锤在实际应用中寨，根据各阶段执特征，各种识锈别方法合理结外合，显得相当烈有必要。枣随着现代科学剧技术知识的进横步，特别是计呀算机技术的发小展，关于风险芳辨识的理论与建方法在近些年旋获得了长足的余发展。风险识野别从一定意义嚷上说，是一种诊风险因素分类巧整理的过程。乎要得到比较准总确的分类，其释前提是要搜索躺可能引发风险这的因素或信号光，而在搜索引陷发风险的因素衫过程中，必须鹅进行认真分析喘，去粗取精、前去伪存真，才脱能得到真是有牲效的信息。因委此，在风险识等别中，如何把友一些无效信息聋与真实有效信陆息分离出来，聚这是保证风险镇识别有效进行止的关键。由于娃风险识别中要面考虑的因素很描多，且其中大参部分属于不确才定性因素或是舌难以量化的因熄素，这就使得路风险识别存在采以下障碍猎[12]欲：①成本指标衣风险识别需要莫进行大量的调经查研究、数据衡采集、模拟运烂算或科学试验幼，其费用有时猾是巨大的。因驱此，进行风险弱识别必须要讲挑求经济效益，湿最大程度降低肿费用。这就要跃求首先要有明剩确的目标，制倾定周密的计划苍和细致的措施役，应尽可能采狐用先进的分析寨方法和技术手婆段，以提高工失作效率和分析许精度。②主观偏差华在应用头脑风押暴法和德尔菲图法进行风险识深别时，要防止贩产生主观偏差额，从而导致风至险识别准确度乡和科学性的降排低。这就要求窑在应用专家调桥查法之前，制替定严格、细致纯的工作守则和岭流程。必须严舟格按照守则要睛求进行具体操裙作，不得随意树加入个人主观漆意见，以免影墓响专家的意见鸦。专家调查工船作完毕，还应凡对工作过程作住出全面的回顾柱与评价，以确都认专家调查活膊动是否会受到阶主观意见的影透响。③主观偏差废在应用头脑风焰暴法和德尔菲趟法进行风险识谢别时，要防止门主持人的意见日影响专家的意给见，产生主观萄偏差，从而导煌致风险识别准银确度和科学性远的降低。这就稿要求在应用上尺述专家调查法较之前，制定严侮格、细致的工就作守则和流程瑞，供主持人使找用。主持人必坊须严格按照守祸则要求进行具悄体操作，不得毒随意加入个人尊主观意见，以霜免影响专家的慈意见。此外，总为了保证主持步人工作的守则叹科学、严谨，钻制定时要吸收摩有关专家参与锐讨论。专家调集查工作完毕，及还应对主持人既的工作过程作哑出全面的回顾及与评价，以确饺认专家调查活乎动是否会受到强主持人主观意驻见的影响顿第曲4俱章踪选我国房地产业肾的发展现状与倒风险分析概况所4.1左秧我国房地产业辜的发展现状榴随着去推行综合开发甩房屋商品化改铅革制度和土地乌有偿有期使用适等制度，我国罩房地产业迅速怨发展并壮大；职尽早达到县人逢人技“沿居容者有其屋膊”歌。都经过几十年的去发展，苏我国房地产业陡虽然取得了很楚大稠的发展，但仍改处于发展完善共阶段，相关的庭法律制度还不担健全、不完善估。在这种环境晓下，房地产企斧业很容易获得脾高额利润。在网我国从事房地匹产开发，既可额以为社会创造遇财富羡、躲为国家提供积指累，也能促进筋消费福结构的调整，掩活跃市场经济杜，带动众多相秀关产业的发展猛，作为具有高单附加仁值的综合产业长，房地产开发灌越来越得到投长资者的青睐，方越来越显示出饼其在国民经济巡和社会发展中迷的重要作用。丸我国的房地产佩业和发达国家咱成熟的房地产上业相比，仅处射于产业发展的遥初级阶段，在酿相对平稳过渡事中，仍然暴露习出一些亟需解处决的问题。朝(伙一分)未存在的主要问缺题口:侦1.舅投资高，投资务的持续增长层；帝2.描投资结构不合植理（商业地产胡、旅游地产投在资过热等）受；滋3.草一线城市捷商品房价格偏夜高，价格构成絮失调，抑制了饥市场有效需求蔽；同4.沿三、四线城市旦市场存量较大嗓，钩销售量较低输，商品房空置垄量进一步加大旱；唯5.吼投资风险增加速，投资收益下小降枣。绝(汇二成)旦存在问题的原故因分析圈我国房地产业资发展过程中各膀种问题产生及阻存在的原因，舍总体而言，来风自于对宏观经毕济形势、经济讨规律把握的偏苏差，对房地产渴认识的不足，渠来自于企业对僻现代管理观念湾的欠缺以及房功地产相关法制薯的不健全、社洁会金融体系的碗不完善等原因共。化在一些地区房芹地产所造成的虾消极作用也逐丰渐显现。首先录，住房消费增牢长过快占用了评过多的消费购辆买力，从而抑猾制其他消费需握求；其次，房贺地产泡沫破裂苹将造成连锁反燃应，衰使辟投资者和消费累者信心受到巨物大冲击；最后励，房地产泡沫结持续膨胀可能珠会对金融系统颜和经济造成冲讲击。其检具体表奇现草:梳资源稀缺，秀现行土地制度支带来投机和膨跃胀，盯供给弹性小盛；筑住宅金融服务谦体系不健全，往价格政策不合胳理，抑制了市漆场有效需求；背房地产企业缺碗乏现代的管理练手段和正确的至经营观念。富产业发展过剩屿。菠随着全球金融敲危机的爆发，刑房地产枯受到金融风暴持的影响更为明少显。渡随着房地产业造的高速发展，饥房地产投资风林险也相应产生蹈，这使得在房敬地产项目投资纳时，决策者应棋该更充分的考罗虑风险因素，翼不但做定性分拖析，还要做定斯量分析，恋作出合理的决荐策。饥只有寻求合理吊的对策，解决腿现在及将来面凳临的各种因素照，才能保证市尾场的健康发展坐，满足老百姓尤的住房需求爽。滚4.2陶连房地产投资风喝险分析巷房地产投资涉鼓及面广，与政丑府调控情况、搞金融政策动向陆、宏观经济形吨势、供求关系乔、需方消费倾罩向、开发企业牌的经营决策等灵息息相关，易馋受各种因素波泼动的影响，正版是这些不确定溪性因素构成了钱房地产投资的宫各种风险。朝目前部分地区歇投资增幅过大稼、土地供应过扶量、价格上涨迟过快，出现了南不同程度的结稿构性问题，房鲁地产业存在话市场消化系数想不高、土地控李制力度不够、那融资渠道单一失等粘潜在的、较重筝的风险，响投资风险不容禾忽视，政府和扣投资者必须重咐视。扭房地产投资风飘险分析的研究繁在房地产业的临可行性研究中库是一项不可缺壁少的内容，特卖别是近年来，水得到了迅速发搞展，风险分析孟已经发展成为塘一门独立的学星科。目前，定沾性分析和经验屋决策仍然是房划地产开发经营晚风险分析中常疮用的方法。尽幅管有少量的定另量方法应用，讲但整体上都不则系统，其风险理分析还很表面茄，决策失误大哗量存在。特别返是在具体的房废地产投资项目桐操作中，由于馆我国的基本国配情和房地产市南场的特殊性，坑需要一种更加疮完善的、适合职我国的具体国瞒情和房地产市漠场特点的房地沿产投资风险分厘析与决策理论念。恋4.3庭诉房地产投资风最险分析的必要夸性标由于房地产投爸资是一个高投科入、高回报和景高风险的产业式，蚊所以降低房地服产投资风险是院决定房地产投晓资成败的关键喊之一。房地产请投资风险主要找有房地产市场诱供求风险、周轮期风险、政策邻风险等；收益随现金流风险、碎事件风险以及雕持有期风险等确。通过严谨的揪投资决策分析丑，选择适当的射投资机会，最扣大程度地降低蚂风险，投资风垒险分析便成为井整个房地产开库发过程中一个俊最重要的环节贼。绞房地产投资很伟易受到国家政傅策和地区经济姐情况的影响，获也很难预测市盛场未来的走势伴。访由于我国目前傍经济发展尚处泪于起步阶