房地产法讲义

法律是苍白的，而法律实践之树常青。——歌德PAGE1PAGE34房地产法讲义编写人：汪玖涛2012年11月客随着我国房地宵产市场的快速汁发展，房地产场纠纷与日俱增聋。不动产是财敬产价值巨大的四一类财产，房奋地产行业牵涉赤甚广，本讲义惕旨在通蔑过呢对北房地产法律制煌度体系的初步速构露架，通过了解每房地产法的基艳础知识，鸡运用所学民法感的基本加原理投，揉初步培养分析遥一般的房地产泛纠纷的能力。鼻第一粗章宴顶盾房地产法概述钟一、房地产的闹定义那房地产是房屋拜财产和土地财赖产的总称，是气房产和地产的凝结合体。敢房地产是由土技地与建筑两个烈因素所构成的托统一体。谨广义的房地产薄是指土地及其装地上建筑物和坊其他定着物，香即不动产。皮狭义的房地产惑是指土地与建份筑物在空间上县合为一体的财咬产形态，它是逮土地与建筑物网的有机结合，伶强调土地与房墙屋的结合，单跪独的土地或者熟房屋不能称之防为房地产。主房屋晓是指在土地上若建设的供人们猴居住、生产或兼进行其他活动窃的建筑物造或构筑物绢。架土地陕应包括地球表顺面及地表之下手和之上延伸的愿一定空间。天建筑物路是指土地上人宿工建成的房屋用和构筑物。棕构筑物明是反映除房屋阻以外的建筑物离，人们不直接勒在内进行生产亩或活动的场所福，如道路、桥巡梁、水井等。房地关系挣1甲、我国实行房睁地一体化管理常，房权与地权喇相统一。《物便权法》减第困14被2曾条要但也允许如下罪两个例外闹：行①旺实施出资建房带行为背。伤②霜未构成侵占。龄如在农村自家花共有的院子里触建房，不构成冤侵占的，两要讯件具备，允许冤无地权的人享避有房权。努2午、孟（胖1估）静态的房地午一体化：导①挑合作建房。婚一种新型的建贝房形式，搏一方出资，一登方出地，俘（贵住户联合做开枝发商，共同出遥资，成立房地劣产公司，大家润按各自购买能惩力一起出资金匀，综合汇总户么型并计算总面恢积，选购合适慕地块，找设计进公司设计、找插建筑公司施工烟，最后验收付昨款入住。衔）喷建房用于出租吴、使用，共享屈收益，司法实秆践中，如果手些续齐备，合同读意思表示真实攀，一般将此类想房屋认定为共污有。剧②狸单位集资建房度。职工出的是罪成本价，购房猜款中不包含土陷地使用费，故磁其只享有房权络，不享有完皇整跳的芬物娘权。高校多见邮此类情况，某哈些东南沿海地桑区承认此类房沿屋的所有权，浸发给房产证。党《经济适用房钱管理办法》攻第把3乎4担条色：惠“概距离城区较远课的独立工矿企脚业和住房困难乎户较多的企业盯，在符合土地惩利用总体规划前、城市规划、肯住房建设规划炭的前提下，经肥市、县人民政亮府批准，可以律利用单位自用血土地进行集资亮合作建房。参逆加单位集资合诊作建房的对象仿，必须限定在采本单位符合市贿、县人民政府查规定的低收入围住房困难家庭俭。祝”津单位言集资房队是改变住房建羽设由国家和单拥位包的制度，奏实行政府、单负位、个人三方鞠面共同承担，供通过筹集资金幻，进行住房建休设的一种房屋售。州原是饶有关单位在资五金困难的情况欠下，利用自身率闲置用地招集奸外单位集体或伸个人、本单位看个人的资金，妄共同解决生产折、生活用房而避出现的。插政府及相关部殖门用地、信贷则、建材供应、声税费等方面给漠予部分减免。杯集资所建住房沃的权属，按出闭资比例确定。愿只要有房产证蜻（全产权）就甲可以漏交易沉，但在交易之沟前需要先交冶纳要2准%罩的土地出让金趣。啄兴建集资房的恰土地来源主要炉有：企业通过韵减免地价或行暂政划拨方式取裳得的土地；集林体经济组织的铺非农用地；农盘村私人宅基地晚；国家机关、增事业单位、文宣教卫生、科研获单位的非营利坝性用地。歼集资、合作建跑房是经济适用汉住房的组成部逝分族，其建设标准绸、优惠政策、栋上市条件、供盖应对象的审核舰等均按照经济乘适用住房的有丽关规定严格执堵行。怕思考：肌还没有房产证抚的饮单位集资建房烛可以买卖吗兄？锤湖按照相关规定盘，单位职工集料资建房属于经串济适用房的一鞭种，是政策性船住房，房屋所莫占用土地使用拳权是以划拨方培式取得，并可您以享受国家很裕多其他优惠政鸦策。如果职工屿是全额集资，珍将来可以办万理思100巾%范的产权，在产怖权证领取后，晌可以自由上市沟交易；如果是冬部分集资，将铁来为职工办理畏的是部分产权舍，另部分产权度属于另部分集池资人（即单位屿）。职工想要刮转让部分产权瞒的集资房，首虹先要取得合法望的房屋所有权疑证书，其次膏，要经过产权沫共有人的单位蝴的同意，而且允单位具有优先快购买的权利。嫁根据氧《希城市房屋权属简登记管理办法粪》厌规定前，面“赶房屋权属证书鸽是权利人依法谷拥有房屋合法婚权利并对房屋慈行占有、使用厚受益和处分的椒唯一合法凭证额。依法登记的醉房屋权利受国框家法律的保护闲。申”婚只有产权过户牺了，才依法拥辫有该房屋产权费，成为产权所虹有人。由于目泄前没有房产证幕，无法进行过辛户，在产权上酷没有保障，因陕此乖应鹅谨慎处理辨，考虑交易风干险梢。理撇（膛2劈）动态的房地悟一体化夸：时“珍押房地也押，缺卖房地也卖雾。疮”荷《物权法尼》阴22旺0泼条三、房地产法轰房地产法是调睁整房地产经济爬关系的法律规闷范的总称。经逐济关系包括经热济管理关系与脖经济协作关系祸，具体而言，故房地产法调整塘的经济关系有瓶如下几类：土宫地利用管理关抗系、土地财产宁关系、土地利杜用规划关系、塑城市房屋管理概关系、房屋财搜产关系、涉外末房地产管理和颜协作关系。携房地产法是调蔑整房地产开发带、交易、服务使及管理过程中是发生的经济关兄系的法律规范象。扑四、房地产法在律制度体系（哀详见讲义最后要一页）倚五、我国住房俘制度及政策之晌沿革放195烈6锤年闭至倾197返8床年，我国对城摸镇私有出租房涛实行社会主义蒸改造，采取国锯家经租、公私皮合营，对私有击房屋采取类似鸽赎买的方式逐残步转变所有制涌关系。此阶段有，实行实物分忍配为特征的能住房供给制甜。由国家单一炕投资建设，职边工形式上是无搭偿取得住房的舟。姓改革开放以来顿，国家实什行历“被职工住房问题锡，有国家、地虾方、企业共同稀努力，有计划骄的逐步加以解死决题。利”耽政策。从此，泡开始由中央政悬府拨款给试点瓶城市，地方城质市建房后懒以土建成本出怕售给个人。始从容198译2凑年起，在全国翼部分城市试行符新建公有住宅旬补贴出售的办汪法：按照房屋奏的土建造价出矮手公有住房，林个人负殖担辛1/碰3晃，职工所在单醒位和政府负喘担肤2/烦3万。荣198哥8壶年励2租月，国务院发融布《关于在全杂国城镇分期分勿批推行住房制拆度改革的实施邀方案》，从公出房的租金入手战逐步转变为货躲币分配，实现吵住房商品化。舟199爬1馆年起，以多种歉方式全面推行腥住房制度改革绸，国务院发布疼《关于继续积迎极稳妥的进行匙城镇住房制度可改革的通知》嗽；同暂年芝1慨1反月，国务院办法公厅发布《关决于全面推行城区镇住房制度的惨改革的意见》哥。吉从唇199倚8痰年起，停止住陡房的实物分配僵，转向货币工熟资的分配。国核家致力于建立湿以经济适用房登为主题的多层妖次的住房供应匆体系。鼓励职冰工利用纲工资收入和住梅房公积金眉购房，有条件涛的单位可向职猴工发放住房补卵贴并将其纳入次工资范畴，银母行对职工提供次金融服务。泻随着我国住房泼制度的改革，公城市住房商品卵化制度的推行什，城市公房将说逐步转化为私处房。条第二建章阴盆绢房地产权属法电律制度土地权属科逮昌相关法规：《祸土地管理法》捏、《土地管理竖法实施条例》秧一、我国国家奥土地所有权制当度：愉1贫、《宪法》貌第跌9.文1赵、摇10.塔2猾条对《土地管理法结》妹第礼2.唇1信条芬：弟“划中华人民共和哭国实行土地的眉社会主义公有极制，即全民所皱有制和劳动群叉众集体所有孔制恐”绵。钱《土地管理法话实施条例》迎第斜2贴条忌：挤“巩下列土地属于死全民所有即国迅家所有形：京”带本条第（四）走项即为属国家土地所有珍权推定制度谈，即凡事不能究证明是集体土丢地的土地，一秤律都是国有土固地。靠2撇、现行体制下活，国家是国有随土地绝对的、协唯一的主体，疲中央人民政府辆即国务院是国安家所有权的唯停一代表，有权炉决定国有土地漂的占有使用收矮益，并保留国姓有土地的最终悦处分权。地方求各级政府经中奴央政府授权，础可以代表行使幕国有土地使用果权中的一项或朱几项权能，明销确授权下甚至帝可以行使处分漏权。桐3剧、国有土地收嗽益由中央与地进方共享，原则石上归中央，但娱为调动地方积棋极性，可保留耀部分收益给地厌方。圈4哥、国家取得土揭地所有权无需藏登记。《物权昏法》探第标9.袖1奇条债二、集体土地缸所有权制度（版略）贞现行法律体制矿下，农村集体肃土地上由享有伤该土地所有权父的乡镇府或村冠委会单独开发龄或与开发商联第合开发建设，喂并由乡镇府或止村委会制作房蕉屋权属政府的狂房屋，这种房恢屋未缴纳土地粥出让金，没有辫国家房屋管理奉部门的盖章，殿仅有乡镇府或迹村委会的盖章灯来证明其权属都，故称之乒为陶“绞小产权房尤”歌，也柳叫梨“跌乡产权额房闪”经。此为狭义上形的小产权房，录也即我们经常盒所遇见的一类鞭。霉目前我国法律讨对其尚无规定离，但实务中一殃般将小产权房咐买卖合同认定删为无效。摄按照国家的相师关娘政策遥要求只，墙“阀小产权阁房涉”赞不得确权发证边，不受法律保咏护蛙。嗓“偷小产权址房筹”浇是占用集体土抛地搞建设，并铅向集体组织以屠外的成员销售性的商品住宅。众国家法律已明膜确，城镇居民岗不得购买农村改宅基地建房，闹也不得购何买岁“州小产权曲房脂”色。国家要求对战农村集体土地寻进行确权发证单，但导对童“敏小产权扫房限”惭等违法用地不催允许确权发证督。盟失思考壤：国家因何将移其认定为无效围？（法律依据菠）激《合同法》中骡合同无效的法州定情形，违反殿法律、行政法奥规强制性规定翻。哑国家严格限制辅农用地转非农趟用地，辆集体土地只有链经过国家征收歼变为建设用地麦方能上市取得违使用权。房屋权属与喊洲剑相关法规：《罗物权法》、《玉城市公有房屋绝管理规定》、犬《城市房屋产针权产籍管理暂帜行办法》、抓201选0商年爱8活月伞2饼日傲《最高院关于谊审理房屋登记表案件若干问题掀的规定》离一、房屋所有狠权兆1宵、房屋所有权蹲的取得练（元1洋）原始取得：柱仅依法律规定械，不以所有权撑人意志转移而滤取得所有权。丈主要有：新建眯、国家没收、洪取得无主物、亦添附、善意取饮得。境（陵2菊）继受取得：构通过一定法律速行为，依据原情所有权人的意削志接受而取得桂所有权。主要姻有：合同（买馋卖、互易、赠如与）和继承。育2枯、房屋所有权鲜的消灭届房屋所有权的吴消灭原因有如崭下几种：妨（腐1仁）所有权客体支消灭；载（绘2衬）所有权主体担消灭；钟（互3句）所有权的转昆让；数（垄4迁）所有权的抛难弃；桑（朵5邀）国家行政权同和司法权的强递制。泪3解、房屋所有权仆类型蚊（余1唤）单独所有权贵与共同所有权拥。摆饭斩其中，共同所蓬有房屋又包括泛共同共有和按袋份共有蛛。听遗产继承分割贼、夫妻共有财吵产的分割。骨城镇房屋所有防权与农村房屋裹所有权。腰城镇房屋是我毁国房地产开发半与管理的重点压，农村房房屋弊所有权至今未邻建立起登记管伶理制度封。含农村私有房屋棕包括：宅基地臣上的房屋、国姥家承认房屋所群有权的历史上慢形成的农村房乎屋，如祖遗房差。付国有房产、集究体房产、私有输房屋所有权等湿。菊会1忘）国有房产是谣计划经济时代倘福利分房制度世的产物，随着键房改制度的推棚进，比重逐渐段下降。漂斤2辜）集体房产归荒集体企事业单悟位所有。伪粮3纷）狠城市彩私有房屋铜现在主要包括金私有商品房和信个人合法建造态（此类实践中炊很少）成的房屋。所以狸，私房所有权唤类型又分为：永①疲商品私房所有藏权，即挺个人旦对从开发商手龙中购得的商品乒房的所有权。优②剖公房出售后变碰为私房后的所收有权，即已购悠公房，舒即沈“张房改如房彼”浮。骤敞③美自建（购）公艰助房所有权，协是国家补助私丢人或单位建造逆或购买的房屋借的所有权，如献经济适用房。扬④捧一般城镇私房盒所有权，新中婶国成立后，未季对其进行没孔收、改造，而棍承认其合法性蛇的自有住房。链接：公房弹公房也称公有女住房，国有住乌宅。它是指由蛾国家以及国有礼企业、事业单而位投资兴建、梯销售的住宅，麦在住宅未出售鲜之前，产权（毛所戴有权、占有权挥、处分权、收差益权）归国家修所有。吴分具为两种：一种粘是历史上形成测的补由口房屋管理部门羽享有所有权或诸管理的公房；旨另一种是便国有企事业单厌位萌投资兴建的分钻配给个人居住信，居住者仅享她有使用权的房岔屋。父加皆

抬农①慎直管公房恭。恳指由政府接管鼻，国家出租、女收购、新建、名扩建的住房，涉大多数由政府校房地产管理部般门直接管理出梯租、修缮，少氧部分免租给单耽位使用的住房政。亿顿麦卷

絮咸②广自管公房蕉，裳即脏单位自管产说。指全民所有少制和集体所有则制等单位所有龄的住房，俗称幕企业产饼。请捧认市

漏吼③蔬公产房播。端是行政事业单贞位作为产权人皆，分配或出租走给单位员工居秧住使用的房屋瓜。康通常能上市交警易的是前两种教。滴二、房屋权属畅登记茶好界（愈1滑）登记的功能勉及现行登记制享度诸权属登记的功廊能在于权利确黎认、权利公示喉和行政管理。冲由于以前房地给产权属登记实门行迹“缠两制分开、两迁证分挑开我”桂，存在极大不显合理性，不利链于管理，《物攀权法》颁布后画，口第过1乡0锁条确立了不动检产统一登记制宵度，即由一个把登记机关统一敲负责有关不动享产的登记事务斜。但现实中依会然是房管局与巷土地局分别登嗽记。蛋乞索（棵2薯）登记机关的衰义务郑不动产登记机党关有审查义务非、登记义务、罢提供查询义务蹄、按件计费义罪务（不得按不劝动产的面积、昂体积或者价款就比例收取）。撞因登记错误，甜给他人造成损泼害的，要赔偿炼。屠壳努（咏3眼）登记的效力纯输双《物权法》言第丽9英条该：轰“欠不动产物权的创设立、变更、屯转让、消灭，鼻经依法登记，近发生效力；未权经登记，不发抢生效力，但法华律另有规定的先。腐”门上述的除外情识况包括：隙跌国家所有的自倾然资源；就踪非依法律行为什所引起的物权疲变动，诸如：猴瓣A宋.不仲裁委、法院情的法律文书或抬政府的征收决陆定生效引起的尤物权变绒动红;蛇车B组.绝继承或受遗赠焦开始时引起的竿物权变听动侨;毒即C始.血合法建造和拆余除房屋等事实疑行为的成就引兵发的物权变动锹。侮夹其他特殊情况暮，诸如：啄管A狗.驰土地承包经营加权自承包经营证权合同生效时全设立；泽松B权.拐地役权自地役张权合同生效时裤设猜立漠;矛敲C堡.知已登记的宅基计地使用权转让牲或者消灭的，凭应及时办理变策更或者注销登粱记。前窑疑第喂1滴4臭条碎：张“洗不动产物权的搞设立、变更、腿转让、消灭，汇依照法律规定斤应当登记的，低自记载于不动洒产登记簿时发阔生法律效力敞。愈”渴以及解第下1晕6享、漂1煤7袭条。号另，更正登记屈、异议登记、幻预告登记，此钞不赘言。鸭注意：预告登肠记是针对商品揭房预售而设计唐的，为了保护锤第一购房人的勉买受债权。购枪房人在签订了细房屋买卖合同点后，支付了价樱款，但房产证欲还未能办理下诊来，此时，其纺可持买卖合同糠在登记机关进复行预售登记，盆其登记的是债耀权，却享有物帜权的效力，对齿抗其后可能产压生的物权。未思考饼：不动产登记滑簿与房产证的好关系？龙第三竞节巾句绳房地产相邻关段系一、概念氧相邻关系是指津不动产相邻各彻方对其自有的合不动产进行利贵用时，因相互宴间依法应当给锅予对方方便或泥接受对方限制粪而发生的法律迹关系。建相邻权是相邻砌不动产的所有盆人或占有人、朱使用人在形式榜其所有权或他挨物权时，有权两要求对方给予冠便利、接受限慎制的权利。傻二、房地产相睬邻关系的内容泉1君、权利的积极愤扩君展锯—鲁—敞合理使用、现袋状维持雨（屿1漫）必要通行权紧。涌(2票)窄管线设置权。材（凭3甜）施工临时占互用权。绢（般4丑）用水、引水吉、排水权。麦（志5恳）搜取物品进懒入权（己物偶盲然进入邻人房液、地）。午2喝、权利的消极池限揪制索—饿—我妨害去除甩（喷1委）通风、采光广。盟（颗2坛）环境保护。敞（款3龄）危险防范。凉（罗5舞）其他妨碍的索禁止。优三、相邻关系胁的保厦护键伐基于物权请求屿权，权利人可滥向侵权人主张辅承担停止侵害报、排除妨碍、耳消除影响、恢再复原状以及赔贴偿损失的民事怨责任。搭房地产开发用怎地法律制度叠要进行房地产武开发，必须要通先取得土地使秤用权，没有取阶得建设用地使隙用权，其上的侄建筑物是违章足建筑，依建筑具法的规定，应匪当受到行政处格罚。建设用地棉使用权的取得葛方式在我国主草要是出让、划城拨，另外，转造让、国有土地谢租赁以及国家狗征收也是重要环的取得方式。辅国家政策严格盼限制农用地转史为建设用地，泪严格限制以划内拨方式设立建溜设用地使用权夜。假第一兽节案袭建设用地出让咸法律制度概说铜1德、建设用地使膨用权出让的概嘴念：《城市房送地产管理法》挣第改8圆条赴国家以土地所到有者的身份将描建设用地使用从权在一定年限滩内出让给土地表使用者，并由嚼土地使用者支哄付建设用地使充用权出让金的徐行为。论具体而言，建徒设用地使用权旁的唉出让铃，是由国家按稀照土地使用权别与土地所有权与相分离的原则轨，依法授权市万、县人民考政府浙作为本行政区涉域内国家土地亏所有者的代表及，将城镇中指冰定地块的建设斥用地使用权以岸一定年限、用沉途和其他条件收，让与土地使愿用者占有、使母用、经营和管摔理，并一次性喷收取一定数额范的货币，故亦圣称有偿出让。初建设用地使用她权出让的法律侦特征舒（衣1积）民事法律行染为。出让人为鉴国家，受让人笋为自然人和法教人。但双方法择律地位平等，迷国家行使的并关非行政权而是萍所有权，不是僚以政权代表的泻身份而是以所诱有者代表身份估出现的，国家出并具有法律上花的优越地位，含双方应遵循平搂等自愿原则。箩（怀2网）设权行为。猜设权行为是指胜民事主体设立脑新的物权的行册为。出让是国通家为建设用地缝使用者设立他煤物权即建设用那地使用权的行轰为。路（市3携）有偿行为。院取得建设用地丸使用权以支付及土地出让金为训代价。出让金痕的本质是土地镰所有者凭借土芒地所有权而取锹得的经济利益蚂，是建设用地瞎使用者向土地奉所有者支付一导定数额的货币旱表现形式，即宁表现为一定年渠限的地租。但滔实践中，其构槽成还包括土地猾出让前国家对配土地的开发成警本及有关的征躁地拆迁安置等神费用。凶（不4菌）建设用地使苗用权的出让附澡随特殊义务。何其特殊义务表炊现在：权利的揉有期限性、遵捷循物权法定原升则、权利客体颂的特定性（仅义及于土地，不险包括矿藏、埋岸藏物）。银3格、出让的范围瓣（奖1律）出让的土地各仅及于国有土异地，且是城镇瞒国有土地。城株市区划内的集灌体土地在未经它依法征用转为第国有土地之前玻不得出让；摩（珍2套）一般是具有侮商业性利益的梳土地。我国对嘉出让土地的范隶围未作规定，骄只对划拨土地打范围作了规定台，具体而言，舅就是除《城市净房地产管理法厚》银第酱2尘4警条之外，其他慕用地则需通过床出让方式解决反。换4灵、建设用地使阁用权出让的批据准权限畅《土地管理法沿》灾第兰5惜3愤条扫《城市房地产猫管理法》控第养1圾2窝条票根据以上规定兵，建设用地使陷用权的出让的壶批准是一种国祝家政府行为、浙行政行为，是拖国家对建设用痛地使用权出让池活动进行管理株的行政措施。青出让的批准权跑属于国务院及宅县级以上地方繁各级人民政府态。功建设用地使用框权的出让方式疾土地是不可再炊生资源，而且狱具有自然增值肯的特点，所以逼竞争缔约的方萍式能更好的反暗映其价值。突财产权创设的翻最初目的是定父纷止争化，随着社会观斗念的转变，特该别是雅财产观念从管享领向用益的转乒变述，糕现在财产权的帝目的应是物尽纯其用陡。缝“像竞争力量有助签于机会成本最弱大必化拨”森，招标、拍卖吓的方式虽能使炮政府利益最大粮化，但也极大乞增加了受让人晶的交易成本，曾容易打压投资口者的积极性。早所以，进协议出让一般征是适用于国家蹄重点建设项目计用地、国家优何先扶持项目用宽地，而不采用岂竞价出让的方候式。招标、拍送卖方式适用于观商业、旅游、污娱乐和豪华住我宅用地，等一是些盈利高、回板报率高的建设汁用地涝。齐（一）污协议出让军1逝、概念：协议屠出让是指出让脏方和受让方经铃过平等协商，域就建设用地使厕用权出让条件剖以及双方的权峡利义务达成一俩致而出让建设振用地使用权的漂民事法律行为厨。具体地说，采就是由有意受谨让人向政府提喝出申请，经批佛准后，再由出论让人与之协商薄地价、出让年史限、付款方式脉和时间以及用州地的其他条件约达成一致而出溪让建设用地使艰用权。里麻凉洁协议出让缺乏旧公开性和竞争魄性，人为因素黄很大。拿2叶、出让的一般显程序：准申请阶段；协无商阶段；签约旨阶段；履约阶石段蒙出让的法律规锹制爆出让土地的年绿限不可高于土航地的最高使用用年限。出让金混不得低于协议啊出让最低价。举（二）忽招标出让撇1宵、概念：招标功出让是指在规徐定期限内，由容符合规定条件新的主体以书面传投标的方式，惩向出让方竞投蹲某宗土地的使胶用权，出让方当选择报价符合喝底价最优者与捎之签订建设用逃地使用权出让耗合同，并向其呀出让建设用地闹使用权的法律壮行为。横宾舅招标出让，主大要适用于大型舒或关键性的投详资项目，但取上得者并不必然歪是出价最高者抵，而是综合考段虑投标者的设纷计方案和企业啄资信。2、一般程序描（钞1步）招标。公开具招标，不特定恢，邀请招标，浑特定。梢性质为要约邀姓请。不（寺2翠）投标。毅性质为要约趋，投标书投入堡标箱后不得撤历回，其生效时客间招标人确定鲜的投标文件截蛮止时间，而非勉标单到达招标遵人时。慢（鼓3爪）定标，又称叶决标。一般经怀过开标、评标鼓、决标三个阶熟段。昆定标的性质：倍对投标完全同扬意，即为承诺蚕，合同自承诺掩生效时即成立咳；若为非完全蔑承诺，则定标盏不是承诺，尚掠须经过签订合光同，合同才成步立。（4）签约。（5）履约。乳（三）鸡拍卖出让搬1浴、概念：拍卖宅是出让人在众驻多的买方中选朝定最高报价者蚕作为受让方并罚与之订立合同收、向其出让建凳设用地使用权糕的民事法律行真为。浆2搭、适用条件及幻范围誓拍卖应在公开凳场合，冶委托第三方或浓专业机构主持足，由出价最高改者获得建设用皇地使用权。一重般拍卖是适用柄于商业用地、浅高档住宅楼用捡地、高档娱乐藏用设施用地。3、一般程序厚（榆1拼）拍卖委托。浆（敌2团）拍卖公告与菜察看。曾（矩3丹）竞拍和拍定食。竞买人意思龙表示的性质为虾要约，以口头毙方式报价时，仔在其他竞买人摧报出更高价前霜，维持其拘束挤力，不得撤回族。（4）履约。屿（四）很挂牌出让里胆侮挂牌出让，是燕指出让人发布遭挂牌公告，按扛公告规定的期损限将拟出让的乱土地的交易条宴件在指定的土拴地交易所挂牌杯公告，接受竞号标人的报价申锋请，并更新挂楚牌价格，根据自挂牌期限截止偏时的出价结果鞭确定建设用地桶使用权人的民骗事法律行为。历建设用地出让始年限1、最高年限喷《城市房地产妹管理法》已第献1奉4读条露；兴割《城镇国有土胃地使用权出让学和转让暂行条柱例》业第凭1晕2重条叛：炼“促最高年限按用惯途确定为：阀（税1集）居住用远地剂7邪0沟年；所（粥2陈）工业用油地坡5救0宾年；吉（东3索）科、教、文戴、卫、体用险地浓5乒0典年；夫（慌4吩）商业、旅游宫、娱乐用民地流4童0惕年；壁（薪5盼）综合或者其行他用监地绸5持0茶年分。异”合同约定年限刊阅体以不超过法律肝规定的最高年悄限为限。年限的计算河溉坛以领取土地使乡用证之日为期片限的起算点；吐划拨建设用地融使用权补办出知让合同的出让挥年限，从当事群人约定；通过球转让方式取得耕的，年限为出吓让合同约定的竖使用年限减去漆原建设用地使竞用者已使用年罗限后的剩余年碍限。专年限的届满与毛续展友司汤《物权法》耍第敲14摘9还条；《房地产株管理法》婆第昨2斥2柳条茄建设用地使用段权的收回辛因受让人违反根城市规划或出众让合同规定，胡被国家强制收奔回。隙因出让合同期熟满，被国家自尚动收回。山因公共利益需先要，被国家提唇前收回。柄因实施城市规侦划进行旧城区玩改造，调整使它用土地。赖建设用地使用禽权划拨法律制翁度俯一、概念及特投征筐建设用地使用胃权的划拨，是构指县级以上人枪民政府依法批做准，在建设用批地使用者缴纳皱补偿、安置等杏费用后将该幅杠土地交付期使贤用，或者将建煎设用地使用权像无偿交付给建搂设用地使用者贿的行为。顽其具有如下法副律特征：剥堡暖（恋1直）标的仅限于寺国有土地。集风体土地只有经极依法征收变成岛国有以后才能顽进入建设用地埋出让市场象。跪(剩目前实践中，足乡镇企业用地图、乡镇村公共惰设施和公益事星业用地以及农恼村村民宅基地稳多为无偿取得虾，并经县级以盖上人民政府批顶准，集体土地俊的所有权被虚租化，其与国有巴土地使用权的培划拨并无实质地的不吩同化)休梦忍（跳2传）行政性。实蚕质是行政划拨肝，国家行使的蹲是行政权力，络双方权利义务染不对等，法律盖地位不平等，捆用地人只能消根极的申请，不腥能和国家讨价桑还价，由国家追单方面决定是胳否批准划拨。晴吧格（槐3届）无偿性。此编为划拨与出让世最关键的不同叙之处。虽然划胶拨是一种无偿凝行为，但其存脖在两种形式：珠一种是经县级灭以上政府依法子批准，使用者提缴纳补偿、安露置等费用（其扬中不包含地租央性质的费用）晕后，才交付使总用；另一种则们是使用者无需些缴纳上述费用依。街腹眉（衫4区）无期性。并尘不是永续存在领，否则等于用帝益物权架空了每所有权，多故妹“渠没有期限限典制母”于准的理解应是张不定使用期限廊，国家可以根武据需要随时要饭求收回建设用胜地使用权。扬捐港（愁5厅）用途的特定四性。划拨土地允一般只用于有唐关公共利益和己国计民生的项渡目，纯商业性燕目的的项目用读地，一般不允贺许无偿取得。株二、性质及内绑容议1得、性质。国家孩机关、军事机夹关等公法人所苗享有的划拨建悦设用地使用权涛属于未分离出霸去的所有权的鲁使用权能，应肯当认为是土地汽所有者自己占帐有、使用。虽公司、企业、妖事业单位等私谣法人、自然人辰或其他组织享终有的划拨建设梅用地使用权是纸一项与所有权丈相分离的他物艇权，即地上权魄，是一种不完辜全物权。车2赛、划拨建设用宰地使用权的内偿容。茄公法人仅仅享满有所有权的一兆项权能，故而腿使用人对划拨象土地只享有占功有权、使用权添，而无收益权腰和处分权。私尘法人享有的是德一项独立的他厌物权，故而对哨划拨土地享有毙占有、使用、蒙收益权和一定英的处分权。盼（坡1候）占有权。其队占有并不要求价必须始终为直皱接占有，表现锋为使用权人可增以将建设用地粒使用权及其上拍建筑物菠一起置出租；也不以姿在土地上有建罩筑物、构筑物巡为必要，而是件以具有法律上辛的占有为必要洒，表现为须持启有合法的国有闷土地使用权证湖。独（画2身）使用权。需黑注意的是，使桥用权人不得韦漫方程式管理和归规划的要求，牛不得变更划拨病土地时所确定虫的土地用途，辱如需变更，则横需报有关部门窃批准。奏（精3熊）收益权。划单拨建设用地使部用权人只能在垮自己使用土地盒时才能拥有对灭土地的收益，澡房屋所有人以场盈利为目的，鉴将国有土地上害建成的房屋用协于出租，则其弦中的土地收益孙必须上缴国家冒。翠（芝4执）处分权。《畜城市房地产管肢理法》眼第茅4沉0禁条盐、屋5港6顽条光划拨建设用地印只有在经过有豆批准权的人民盾政府回审批芽，办理了建设背用地使用权出选让戏手续惧，并按国家规郑定缴纳了土地车使用权戒出让金乘，或经批准不冒需办理出让手克续，而将收益激上缴国家参或做其他处理灭后，方可转让漆。垃我国实行点房地一体化杂管理制度，故宾建设用地使用勺权的抵押、出烧租，必须也应轨当将其土地范气围内的房屋一籍并抵押、出租情。抵押可以不弓经批准，但应液将拍卖所得款售项先予缴纳土榆地出让金。房灯屋出租，其建烟设用地使用权喜也一同出租，笨只是应将租金醒中所含有的土也地收益上缴国追家而已。划拨的范围街爱刊《城市房地产裙管理法》毕第耻2取4茫条红：士“肺下列建设用地弟的土地使用权缸，确属必需的惜，可由县级以沉上人民政府依晋法批准划拨坏：笼(半一需)挎国家机关用地藏和军事用地；不（二）城市基泊础设施用地和矮公益事业用地姻；（三）国家礼重点扶持的能番源、交通、水季利等项目用地秆；（四）法律喝行政法规规定组的其他用地浑。花”哗划拨的批准权系限和程序岭划拨的批准权应属于国务院及闸县级以上地方蔑各级人民政府宫。似划拨须经如下逮程序酷（后1跑）预审；父（吼2望）申请；恐（次3原）审查；荐（初4神）批准；均（晓5亡）划拨；偏（铁6榆）登记发证。怜五、划拨建设烂用地使用权的适商品化互划拨土地，未司经国家批准和鼓集体组织同意讲，禁止买卖、弃出租、抵押或葡以其它方式非居法转让其上的拘建设用地使用鹰权。具有无期箩限、无偿、无改流动的特点。筐但现今基于财喂产权的目的已骆由最初的定纷持止争扩大至物伪尽其用，我国后理论界与实务闸界都肯定了土奔地之商品属性什。便划拨土地建设劳用地使用权商恢品化方式主要吴有以下几种：挥出让、出租、眨作价出资或入饱股、立法规定粥。晌实务中，划拨埋土地商品化最超主要的方式是火出让，主要是寨指原划拨建设挨用地使用权人掏将划拨土打地远“途转赚让霉”睬让给他人。《烘城市房地产管捕理法》修第斧4末0镜条，规定此种亮转让需具备的坐条件为普：怪“桥按国务院的规告定，报政府审快批。批准转让疾的，应由受让复方办理出让手鞠续，并按规定棒缴纳土地使用春权出让金。按登规定可以不办拖理出让手续的身，转让方应当禽按规定将转让寄所得收益中的却土地收益上缴睬国家或做其他岩处理求。台”矿六、划拨建设箱用地使用权的饼终止逮划拨建设用地肯使用权具有不仓定期限性，其取终止只有如下衫原因：磁（捉1稍）国家征收舞；牧备（名2羊）使用人申请猜国家收回矩；译但（晓3芳）特定项目的郑终止圾；害(4访)问土地灭失。允建设用地转让程法律制度一、概念佛建设用地使用绩权的转让是指黄使用权人痰在其权利有效抢年限范围内荐，将其建设用勾地使用权依法益转移给他人的皱民事法律行为盈。原建设用地密使用权人称为严转让人，从转谢让人手中依法堡取得建设用地她使用权的人称肯受让人。湖建设用地使用梅权转让是权利觉的彻底让与，过由新的受让人隆取代转让人的铅地位，继续享视有原来与国家殊签订的合同的执权利，履行该降幅土地上的合胁同义务，转让升人失去建设用耗地使用权。建竞设用地使用权拣的转让是一种叼转让人为受让惰人设立物权的短一种处分行为侵。链接：铅处分行为：常能够直接引起冶财产权变动效熟果的法律行为库，其本质是消挂灭某些权利。酒如所有权的抛爱弃、动产的交仅付、不动产的畏过户、债权的危放弃、债权转辛让等。物权行裙为是处分行为翻的主要形式。赌负担行为：南发生债务负担董效果的法律行症为，或称义务唱设定行为，其淋本质是只在某领些权利叮上替设定一项义务驱，而不涉及对宵权力的处分。址二、建设用地僻使用权转让的胶原则与方式蓝1阶、依据法律规继定，建设用地拐使用权的转让补应遵循如下原毛则：霞（详1早）权利义务同屈时转移原则。续须注意的是，耳当事人转让的骤的权力大于其菜本身所享有的仇权利，其转让岩行为无效，部准分无效不影响坑其他部分效力居的，其他部分趋仍然有效。强（央2泛）产权一致原靠则。《物权法劣》秧第性14叶2粥、季14痛6未、国14执7醉条；《房地产筝管理法》仓第攀3尾2婚条朽（四3否）效益不可损裕原则。扶①悔建设设用地使牙用权转让的价卫格低于市场价狡格时，国家（偿其代表一般是凤市、县人民政掀府）享有优先售受让权。床②篇转让划拨建设亭用地使用权时返，须报有批准享权的人民政府易批准，准许转波让的，办理手鹿续并支付出让呀金即可转让，楼或不办手续直狂接将转让所得改收益中的土地着收益上缴国家枯或做其他处理磨。喇③公转让后需改变粥土地用途的，浅必须经市、县溜人民政府土地西主管部门和城抬市规划主管部碑门批准，重新找签订出让合同亲或者变更原出光让合同，并相挽应调整出让金以。《物权法》灰第幅14戴0欣条裕转让方式有两照类，协议方式蝴包括出售、互兰换、赠与、抵席押，法定的方铜式即继承。慨三、建设用地弦使用权转让的据生效锣1练、具备可转让司的条件。发（贞1盾）以出让方式拍取得的建设用蓬地使用权转让锦，须同时符合姻如下条件：按晒照出让合同支纲付了土地出让蚕金，取得了建若设用地使用权态证；房屋建设减工程完成开发骡总投资珍的送25精%湾以上，成片开衰发形成了工业党用地或其他条粮件；转让时已坝建成的，持有总房屋所有权证卧。《房地产管揉理法》衔第买3槐9营条拢（末2芒）划拨建设用泳地使用权的出扬让，上已述及寸，此不赘述。姿《房地产管理唐法》梨第残4抖0银条秋（萍3混）拟转让的房泄地产不具有禁到止转让的情形夫。《房地产管含理法》干第皮3滨8湿条荡2榆、签订书面的拆转让合同。此驱为要式民事法用律行为，否则捎合同不能成立酬，转让行为不辜生效力。与3初、办理过户登吉记。企通过合同引起依物权变动，应问当公示，不动饥产物权变动，肿一律采登记生惰效主义。傍国家征收法律驻制度锡挠票国家征收包括贵对集体土地和串房屋的征收，返此仅论及国有抢土地上的房屋拆征收。偶麻豪“芹醉翁之意不在娱酒说”黑，梳“陕征甘”编房不是目的，接无猪偿乡“佳收竟”丢回房下之土地灵使用权方为政础府之本意。境两201款1泉年跳1软月们2勇1才日序由温家宝总理冠公布的《国有疫土地上房屋征饮收与补偿条例岸》并于当日开善始实施，原于区200默1极年朵6胡月涛1指3绿日稍由朱镕基总理捏公布拴1月1匙月辨1混日拔起施行气的《房屋拆迁扁管理条例》即期行废止，但施之行前已取得房旋屋拆迁许可证荷的项目继续沿芽用原规定犹。体现了政府咳角色与执政理烤念的转变，现华在不是先谈拆猫迁，而是浙先掀“舌征狂收赵”碌，将原所称拆郊迁之物收归国令有，上升到国债家意志的高度饺，同时强调饭了委“僚补嘴偿奇”脱，在保护人权吃的同时，使政湖府免于舆论之望诟病。昨一、国家征收馆的概念、特点致及法律依据怨1灿、概念：征收躲是指歇国家基于公共株利益需要，以善行政权取得集变体、个人财产血所有权并给予话适当补偿的叔行政行为君。气纹2访、特点：积居兽（见1段）征收主体的艺特定性。俭主体恒为国家涂，有代表权的璃政府，其他主孩体一律无资格吼。救盒为（洗2首）实施的强制父性。国家单方节意志决定，无捕需被征收人同盛意。剥熔挥（潮3诸）目的的公共牺性。非因公共般利益不得实施歉征收。吩慌午（煌4爪）征收的补偿偶性。合理补偿饲，适当补偿。娱敏3女、依据我国宪墨法的精神，集迎体和私人财产妇神圣不可侵犯渣，征收系国家循公权力的行使减，法无授权不案得为。土地征笼收的法律依据征主要有：《宪天法》畜第馋10.丘3凤条接、围13.翠3爹条；《土地管汇理法》笑第竖2.柳4寄条；《物权法咏》羡第蚀4作2梦条；《城市房险地产管理法》躁第氧6低条。这里的规糕范性法律文件啦不包括行政法句规、地方性规体章、行政规章坡及地方性规章找等。忙二、城市房屋卵拆迁与出征秩收已互裕1居、概念界城市房屋拆迁伤，耀是指在城市规械划区域内的国炼有土地上，因屯城市建设需要愧拆除房屋及其倘附属物，并由根拆迁人对原房倒屋及其附属物舌的所有人进行值补偿和安置的介行为。其具体捐内容包括：危电旧房改造；城龟市功能、用地徒布局和空间结痕构的调整；环隶境治理；基础姐设施的更新根。遵灌城市房屋征收坚，沟为了公共利益敞的需要，征收计国有土地上单敌位、个人的房鞠屋被，应当对被征酬收房屋所有权泽人（以下称被存征收人）给予抬公平补偿。乘线源茫俘雀幼2骆、征收决定的阵作出宽《国有土地上时房屋征收与补卵偿条例》瓣第线8计条：下列情形绞，由、市、县郑人民政府作出蔽征收决定：看(睬1)粥国防和外交猎的需要；鞋(2熊)广政府组织实施陆的能源、交通差、水利等镜基础设施建设叨的需要；奏(3顺)剃由政府组织实悲施的科教文卫费、体育、环境就和资源保护、洁防灾减灾、文口物保护、社会伞福利、市政公樱用等产公共事业价的需要；侧(4板)乌政府组织实施索保障性散安居工程建设仍的需要；啦(5顽)粗由政府依照城邪乡规划法的有漫关规定组织实约施的对危房集众中、基础设施蒙落后地段进行茅旧城区改建决的需要；爷(6倡)关法律、行政法梳规规定的做其他公共利益驴的需要。备带3痒、城市房屋拆宣迁法律关系泥（材1过）主体：拆迁茧人、被拆迁人鸽、被拆迁房屋兆承租人、拆迁滔单位、拆迁主勿管部门。鲜（池2锻）客体：因城俘市建设需要被犁拆迁的房屋及羡其附属物。携（豆3盟）内容：拆迁牌人享有拆除房纽屋及其附属物湾并获得拆迁范龙围内的土地使否用权的权利，吉承担对该范围艘内被拆迁人、希承租人的补偿屯安置义务；被广拆迁人享有获篮得安置、补偿蹦费用的权利，禾承担服从征收缺决定，限期搬湖迁的义务。似辛拉4撒、拆迁一般程晕序：巡（塌1誓）申请。拆迁猪人持相关书面啦文件向县级以轧上人民政府房偿屋拆迁管理部灰门申请拆迁。退（叮2凡）审批。审查虏认为符合要求趁的，发给拆迁剃人拆迁许可证服。熔（椅3鸣）宣布拆迁决型定，发布公告蛋。民（国4陆）签订补偿协鸡议。房屋征收滚部门与被征收条人协商就补偿震安置事宜签订括书面补偿协议眉。发生争议峰，吴3抵0料日内申请复议蚁，不服踢，较3愿个月内起诉。社诉讼期间已给质予补偿安置的骨，不停止拆迁公的进行。据（辉5锁）拆迁。被拆箱迁人拒绝拆迁功的，拆迁人可语仲裁、诉讼、缘申请先予执行模。伪征收的一般程匆序：朝①刺征收部门拟定涛征收补偿条款幼，报奋市、县穿人民政府批准格；绘②凭公布踩方案而，征求公众意厨见，修改；捞③喉市华、沟县人民政府作打出征收决定；臣④蒜确定征收的范饮围，调查登记权；在⑤馋签订妹补偿协议，补心偿方式；苍⑥渴实施补偿、搬脊迁。辉伪雄5镇、补偿及安置扣（腐1际）补偿的对象拦：因房屋巡征收双而悔致其利益受损伐的既房屋所有人。霞（疤2圣）补偿的内容逆：被征房屋价止值的补偿；搬坚迁、临时安置泼的补偿；停产案停业损失的补励偿。房屋的价延值不得低于房辟屋征收决定公秀告之日被征收棉房屋类似房地果产的市场价格商，价值评估机育构资质、评估企办法要求严格帝。吴（毙3包）补偿的方式脏：嫌①夕货币补偿桐。赏②态产权调换善。孩③胜造成搬迁的，门支付搬迁费。盗码6痛、征收的结果撞《国有土地上再房屋征收与补场偿条例》纯第所13.泉3孩条遗：抵“挨房屋被依法征搏收的，国有土葡地使用权同时付收太回微”缺。蜂思考：码拆迁安置房可朱否钻买卖？拆迁安鲁置房将来是否械有房产证，若赶有，可孟否沉买卖卧？探禾1效、拆迁安置房孤是否能取得房叙产证不能一概去而论，这需要滋看其拥有的产爆权是否是全产泰权，以及拆迁销协议上的相关爱规定。适2辆、有证的拆迁赔安置房当然可纹以买卖，交易袖也与普通房屋盈没有差别；对求于无证的拆迁迹安置房，要分樱清情况，主要默注意这几个问奏题熔：详①末调查清楚拆迁榴前的产权性质后，如果拆迁前酸具备产权证，恢只是拆迁后开慎发商没有及时璃办理，如果有先拆迁协议书，俭虽然麻烦，但棒日后还是可以晨办理产权证的买；牢暑②友尽量办理公证严手续，以免日裹后伤出现纠纷麦。练资3槽、有的开发现商车为了增加收入读，在拆迁安置事房交易后可以复提供更名（过朽户）服务，适有当收一些费用秃是一种比较好墓的解决办法。涉国有土地租赁芝法律制度（略册）瓜房地产开发法浸律制度回房地产开发概译述拿辰晶相关法规：《圈城市房地产管糕理法》污、搂200复7调年《城乡规划逝法》、《城市狭房地产开发经丧营管理条例》溪一、房地产开触发吼我们通常所称馋房地产开发，屈是指从工程勘泳察、规划设计喜、征地拆迁、海土地开发到房初屋开发项目建山设项目的全过目程。弯土地开发就是熊通咏过维“讲三通一遭平许”面或价“物七通一厚平恭”碎将自然状态的脾土地建设成为蜂可共建造房屋量和各类设施的蹈建筑用地，即宁将生地变成熟日地。链接：寺三通一平女：包括实现开粒发区域外的道丑路通、给水排萌水通、供电线掌路通、对施工雹现场上的土地胳进行平整。宣七通一平估：包括道路通饺、上下水通、脸雨污排水通、躲电力通、通讯势通、煤气通、才热力通、场地昌平整。珍土地再开发，馅就是在不改变体原城区土地面斯积的情况下，赤通过资金、劳粥动的投入，调乓整用地结构，纱完善城市基础磨设施，以提高脉对土地的利用耕。异再开发的拆迁璃安置费用比开背发的拆迁安置注用高得多，从触而导致再开发宁的成本大大高仙于开发的成本愈。易房地产开发的恋特点：采（财1翁）涉及面广；的（辣2槽）工程项目多贯；品（邪3挽）投资量大；狮（常4蒸）建设周期长斗，貌（宝5盯）与银行关系采密切。驶二、房地产开刃发的规划管浩理棚甚在城市规划区锹域内进行建设恶活动必须符合因城市规划，服层从于城市规划跪管理。土地的担开发必须按合傍同的约定的用详途、约定的动模工期限进行。出开发项目的设吼计、施工必须车符合国家相关机标准，竣工验阻收合格以后方择可投入使用。疲国家对房地产虹开发各项建设犁工程项目的安踏排和布局主要钞包括：一是建识设工程规划许敬可证制度，二高是房屋开发建站设工程的规划柜、检查、验收药制度。湾三、房地产开支发企业虽依据《城市房业地产管理法》引第逢3值0队条，房地产开声发企业是以营面利为目的，从体事房地产开发陵和经营的企业凑，也就我们平惊时所说鸭的擦“壳开发馅商泽”孩。椒房地产开发企袋业是城市房屋旨开发的主体，懒故国家对其的自设立要求十分北严格，既要符吓合《公司法》嫁的规定，又要余依照房地产法根的相关规定。愈目前我国《房显地产开发企业斯资质管理规定规》将其分为四负个资质等级，储房地产开发企比业只能在法律涂规定的业务范乳围内承揽房地及产开发项目，甚不得越级。另慎《城市房地产灯开发经营管理柿条例》对其也弱有规定。庄房地产开发的占基本原则糊严格执行城市籍规划原则，遵座循漠“摇一书两捧证偷”波和其他制度旗餐滑依据《城乡规供划法》扛第背3沙6菌条，划拨建设现用地使用权的于建设单位在报摔送有关部门批彩准审核前，应肯向城乡规划部哑门申请核发柜选址意见书鞭，其他的建设峡项目无须申请国选址意见书垒。腐“捞两茂证寒”您是指《建设工僻程规划许可证烟》、《建设用烟地规划许可证捞》。描坚持按土地使饮用权出让合同德的约定开发原贤则姑伐坚《城市房地产怜管理法》滑第励2陕6慧条，必须按照倚土地使用权出漂让合同的土地者用途、动工开食发期限开发土惹地。抬房地产项目的围勘察、设计、轧监理、施工、污竣工验收依法逐进行原则霞鼓励建设居民过住宅弃言堆建设工程招投准标法律制度浑之罚相关法规：《蛇建筑法》预、忘200劈0抄年《房地产开府发企业资质管碗理规定》、《毁建筑业企业资破质管理规定》烂、《招标投标妄法》煌烦朝一个开发项目营的落成，除建纯设方（即开发父商）外，需要状各方协同：勘咱察设计方、施琴工方、监理方钟，方能保证最植终交付于使用痕者。予建设工程项目雀的招投标，是筹指开发商设惯定遣“龟开发建设项奸目挂”侍这一标的，邀宣请若干个建设肾单位进行秘密失报价竞争，由敢房地产开发商长从中选出优胜苏者，并与之签丛订合同，按合反同实施的法律快行为。其目的渴在于使开发商云选择适当的承勒建单位。愤为保护公共利盟益，保证建筑丽工程的质量，霸法律规定，大她型的基础设施愚、公益项目国促家投资的项目轮等的开发实行致强制的招投标唱制度。旧由此，国家对斤建筑业施工企饰业资质管理也撞十分严格，依驾据《建筑业企拳业资质管理规棋定》，建筑企默业资质分为告施工总承包、透专业承包狼、翻劳务分包灰三个序列。国讲家严禁无资质跃、超越资质、劈借用有资质单辰位名义的承包等行为。数翠细建设工程施工斯法律制度吼锯黑相关法规：《杠合同法》、《新建筑法》《最杂高院关于审理敞建设工程施工罚合同纠纷适用驾法律问题的解糕释》、《房地愤产开发经营管撞理条例》粮建筑业是农民挡工进城大军里砖，从事的最多蜻的行业之一。乒实务中，遇到咽的劳务合同纠除纷，大多发生需在房地产开发樱的此一环节中膜。此类纠纷的叨解决比较棘手挥，原因是多方肚面的，国家关扛于此方面法律签法规鲜见，劳匠动关系与劳务乞关系的认定也馆不甚明朗，实单务界也没有达陆成统一的认识宣。宋一、承包与承遭揽填承包属是计划经济时矩代的产物，主静要见诸于国牙有企业勇将尤将其部分经营模权下放落实到承内部人员的经屋营模式。现在宴是指企业与承教包者间订立承哪包经营合同，足将企业寸的邻“丸经营管理徐权明”城全部或部分在刺一定期限内交驳给承包者，由商承包者对企业菊进行经营管理步，素对工作任务进蚁的分摊，享受勾提成惊并承担经营风俗险的行为般，释对外的承包误一般对资质要离求比较严格。世由于承包只是奉企业经营管理翼的一种补充措畜施，不能消灭愈、变更原有企变业或创设新的滥企业，也不能朵改变合资企业无的法人地位、偏名称和经营范栏围。她《合同法》酒第绵27脱2有条近承揽见是承揽人按照柿定做人的要求道，将定做人提梨供的材料加工藏成成品，定做提人支付报酬的稼一种合同形式另。一般对资质闷无甚严格要求能。受具体包括：加辉工、定作、修究理、复制、测右试、检验等工煎作脾。价承包者与被承榆包的企业间所乔存在的是一种脾合同关系纲，承包的范围得大于承揽逢。废承包合同和承僻揽合同的最大择区别就是承揽鼠合同具有人身坟性，即未经定英做人同意承揽判人不得将承揽扁的主要工作交疮由第三人完成柏；还有一点就酱是定做人具有羽任意变更和解英除的权利（当洽然，有损失的蜡还是需要赔偿无的）。在具体滋的事务完成之灭后，支付的是轧报酬。？内部承包班二、建设工程廉合同与承揽合鸽同染建设工程合同揭是指承包人进冻行工程建设，越发包人支付价疤款的合同。具起体包括工程施兄工、勘察、设崇计合同。课二者主要区别尤如下：暮①纺建设工程合同利的标的物仅限仔于国家基本建蚕设工程（恒为胸不动产），故孩具有强烈的国岩家干预色彩，浩国家对其主体说资质要求十分敏严格。而对承赤揽合同并无境甚瓦特别要求。阅②意承揽人对完成璃的工作成果享企有留置权姥。竭而建工合同只碑象征性规定了温优先受偿权趋，浸法律没有赋予搅承包人以留置标权，承包人不哑能扣置发包人披的建设工程以甩实现债权。《隔合同法》蚊第预26枕4待条规定：如果孕定作人没有向使承狠揽摄人支付报酬或始材料费昂，驻承揽人对完成订的工作成果享堤有留置权单。《合同法》荣第惨28败6独条规定：承包妥人在催告发包轨人在合理期限隐内支付价款未蒸果时，可以申激请人民法院将滋该工程依法拍泼卖，并就该价辣款优先受偿密。金③炊承揽合同中的咸定作人有权随童时解除合同，康造成承揽人损有失的，应给以损赔偿。但建工棍合同由于其合黎同履行的复杂奸和严密性，一喊般来说，发包肾人不可随意更啄换承包人。斤④境建设工程合同何是要式合同，妖必须采取书面贷形式。承揽合缠同则无此特别储要求。歉⑤席建设工程合同跌采取招投标等磨公开竞争等方璃式订立。承揽见合同采取当事谱人协议。脆注意：粘依据迅《合同法》施第幻28剖7界条规定，突建刚设注工程合同其本猜质是一种特殊倾的承揽合同凳，合同法中关伸于建设工程合链同无规定时，俗适用承揽合同安的相关规定。财建设工程优先驴权深《合同法》闻第骗28倚6羡条瞎：随“泻发包人未按照海约定支付价款惑的，承包人可庭以催告发包人栽在合理期限内疑支付价款。发恋包人逾期不支乳付的，除按照缓建设工程的性垃质不宜折价、卷拍卖的外，承街包人可以与发拾包人协议将该谊工程折价，也晨可以申请人民魂法院将该工程嚼依法拍卖。架嘉设工程的价款吵就该工程折价毒或拍卖的价款嘱优先受偿弓。肢”序承揽人的留置译权夹《合同法走》拢26轧4盒条跃：粘“木定做人未向承趋揽人支付报酬趟或者材料费等到价款的，承揽勇人对完成的工幻作成果享有留村置权，但当事弊人另有约定的吩除外扁。袖”刚注意：膊《最高人民法平院关于建设工勤程价款优先受朱偿权问题的批伙复》使第蝶4择条规定因：灾“该建设工程承包哈人行使优先权妈的期限为六个钱月，自建设工痒程竣工之日或皆者建设工程合量同约定的竣工以之日起计算稍。骆”户上述规定承包列人行使优先受获偿权的除斥期屯间环为亮6业个月。如果承睡包人在除斥期坟间内向发包人钩发出了催款函灯，表示发包人念如不按期付款衰将行使优先权尾，同时发包人密对此无异议，杠则可认定承包欠人有权行使优剥先权。但如果翁有利害关系人刃（如银行等）捆提出异议，则孝应严格审查催版款函的证据效盐力。项三、劳动合同践与劳务合同抖劳务合同是一裕种以提供劳务毒为标的的合同鞭类型，其中包繁括：承揽合同汽、建设工程承助包合同、运输抢合同、保管合起同、技术服务语合同、委托合牧同、信托合同去、居间合同。祥判断一个合同吧是不是劳动合则同，不应仅看熔合同的名称，穴更应看它的实革质。动P笔s:垒辜雇佣关系是劳忘务关系的派生骡关筹系搁,撕故蚀二者实践中往鹰往不加区分。两二者主要区别骤如下：向①熄主体要求不同压。唇劳动合同的料用人单位恋必须是国家机祝关、企事业单督位、挖个体经济组织捧、她社会团体或者于个体工商户；雷劳务合同的用弱人主体更广泛掠，除了上述单持位外，还可以没是自然人或家蚊庭。咳劳动者诉必须年复满判1玉6省周岁取至锡6欣0泽周岁（脆女烟5往5匀周岁或女那工剂5轮0尺周岁）、没有染完全丧失劳动窄能力；劳务合剑同的被雇用主际体一方则只须结具备民事行为荷能力联即可仰。述②粘争议求解决混方式不同。劳碑动争议婚实行仲裁前置欢，盛必须瑞先向有管辖权访的劳动争议仲烂裁委员会申请桑仲裁对仲裁裁例决不服的才可句以向人民法院侦起诉，当事人群不能就是否仲惩裁和对仲裁机位构进行选择。叼劳务选合同作为一种鸟民事合同，发塔生争议，当事宾人可以直接向连人民法院起诉医，如果团劳务肉合同饿协议泰订有仲裁条款温，应向双方选耻定的仲裁委员说会申请仲裁。融③姐双方蜡法律万地位不同香。序劳动者与用人变单位存在人格练从属性（行政感隶属性）、经戴济从属性，念劳动合同签订飞后，劳动者就卸成为用人单位耗的内部成员，贝必须服从用人赤单位对劳动过兽程的统一管理答，闷以用人单位名棚义进行劳动，踏其荷劳动被看作是奏用人单位全部或劳动的一部分脆。而劳务合同春中，当事人之恼间并不存在从汽属关系，双方润始终是互相独见立的平等主体涛，同时以自己偶的名义分别履撤行合同义务式。亚凳④体合同内容不同痰。声用人单位为劳杂动者提供法律课要求或约定的林劳动条件鲜、劳动保护脑，职工完成的艳工作是整个劳陆动过程中的一阁部分种。馒而劳务合同的桂一方当事人并器不为另一方当男事人提供劳动动条件，另一方宝也仅仅是在一携定时期内完成粱某项相对独立盯的具体工作渴（主要是提供稍劳务）偶，工作任务完雷成后，双方的众合同关系即终语止夹。例该⑤羊国家干预不同液。劳动合同的栽签订、解除、洁劳动者工资、矛劳动保障、社邮会保险、社会猛福利、休息休劫假等方面做了保强制性规定，歇体现了国家意瓶志。劳务合同粘完全尊重当事益人意见，只要桐双方意思表示铅一致，合同即山告成立，体现衫的是契约自由息精神。占⑥木终止或解除的候条件不同。解汪除劳动合同应谢当符合《劳动披法》读第狠2泊5玻、库2即6换、遭2重7梯、追3运1远、添3泊2地条的规定，解放除劳务合同关怨系的重要依据绞则是双方约定聋。仆⑦妹是劳动合同关鸟系有加班时间铺和加班工资的筑支付的限制，乳劳务关系则没湾有上述限制。辞⑧习福利待遇不同司。劳动关系必舍须缴纳社会保骄险费，劳务关显系则不需要。塘⑨他确定报酬的原疫则不同杨。件在劳动合同中丛，用人单位按愉照劳动的数量鞋与质量给付劳舌动报酬，贯彻纱按劳分配原则寸；而在劳务合亦同中，劳动报尖酬一般是按等剃价有偿的原则型付酬遍。好侦转包渔利与挂痰靠施工状行为感1陡、转包是指承璃包人在承包建粒设工程以后，扫又将其承包的片工程建设项目哈部分或全部转爹让给第三人的滋行为。我国加粉强对承包人资扮质的管理，禁汇止非法转包、眯违法分包的行舍为。一些不具闻备资质的建筑讽单位或个人通慢过从合法承包崭人手中转包工默程，恶意规避奏法律，从中渔堵利。博所谓开“赵天下熙熙，皆尖为利来；纽天下攘攘，皆腥为利脾往纸”姜，很多承包人衬在承包工程过兆后也乐意将该酸工程转手他人己，从中牟取高拾额管理费用。荣此邻“炊转包渔泄利剂”忠的行为，转包都合同也会被认公定为无效。事2掏、没有相应资黄质的单位和个搁人借用有资质橡的建筑单位的筝合同签章或挂纺靠有资质的建玉筑单位与发包敲人订立承包合卡同的行为，即砍为挂靠施工。梳实际施工人向隶该被挂靠单位锻缴纳的管理费韵、挂靠费、借疗用费，而该单虎位对其承揽的茧工程并不实际而管理。窃一旦有确切证观据证明该挂靠桶或借用事实，蜘该合同就会被准认定为无效，桑由被挂靠单位谊与实际施工人车承担连带责任邪。宇注意以下法条骗：妖①浅《建设工程施室工合同纠纷案谨解释》是第测4炊条劈②伤《劳动合同法刘》蛮第肚9阿4少条痒③盈《关于确立劳证动关系的通知趁》第四项倡房地产交易法绑律制度童第一喉节候温言房地产交易概驾述摸房地产交易是雪指以房地产为共商品进行的转绩让、租赁、抵苏押等各种经营椒活动的总称。醉依标的物的性有质可分为地产蚁交易、房产交米易。国家实行粥土地使用权与岂所有权分离制简度，法律规定宁采用有偿出让锅和行政划拨两件种方式向房地窄产流通领域提矛供国有土地使疫用权，而集体尚土地必须经过货征收转为国有锣后方可按照上磁述方式转让。减依照房产与地果产的不可分离尚自然属性，国昆家实行房地一还体化原则，房播产与地产交易群多数情况下是偶相伴结合在一贡起进行的。索我国房地产市守场在内部结构犁上分为三级市闪场：提一级市场追是土地使用权气出让市场，即彼国家以土地所产有者身份，依怕照城市规划与缎土地管理法的励规定，统一征锈地，统一规划然，将土地使用削权出让给使用屯者。国家垄断明经营一级市场权。剃二级市场若是土地使用权唐出让后的房地卵产开发经营市历场。开发商按均照城市总体规贼划和工程建设顿规划的要求，巩对土地进行初捐次开发和再次汽开发，然后将筛开发后的房地限产出售给用地洽、用房单位或委个人，此为经桑营者与消费者歌之间的交易。饼商品房预售即厅发生在此一阶对段中。铁三级市场奔即房地产投入以使用之后的交衰易市场，表现期为房地产使用赔者之间的交易洞。够“渐五捆证霉”未齐全的商品房板的取得轨迹：午汗枪1陷、规划部门：久《建设用地规镰划许可证》；满液2语、国土管理部晨门：《国有土文地使用权证》街；叠肤3胳、规划主管部皱门：《建设工扰程规划许可证雀》（副本）；别纽4束、建设主管部醒门：《建筑工累程施工（开工粗）许可证》；粪犁献《建筑法》岸第阶8琴条申请领取范施工许可证，摊应当具备下列锡条件：神（一）已顿经办理该建筑恩工程用地批准夜手续；虹（二）在狠城市规划区的恩建筑工程，已失经取得规划许萄可证；族（三）需友要拆迁的，其但拆迁进度符合普施工要求；默（四）已厌经确定建筑施固工企业；温（五）有从满足施工需要描的施工图纸及跃技术资料；戚（六）有随保证工程质量敢和安全的具体冈措施；取（七）建查设资金已经落肃实；雨（八）法搬律、行政法规订规定的其他条野件。死惩械史建设行政主管手部门应当自收牺到申请之日起努十五日内，对去符合条件的申屯请颁发施工许掀可证。劣壳5方、正式开工，沾竣工验收合格竿，取得相关验阵收手续牲殖6好、申办《房产保证》疏第二离节最锤傲房地产转让法排律制度凯坐须相关法规：《湖合同法》、《环物权法》、防《最高院关于羞审理买卖合同肯纠纷案件适用伶法律问题的解割释》、梳《最高院关于花审理商品房卖螺合同纠纷解释徐》、漂《商品房销售阀管理办法》勾、谅《城市房地产魔转让管理规定热》、钢《已购公有住徒房和经济适用栋住房上市出售满管理暂行办法婶》求、《西安市经扫济适用房管理煌办法》零一、房地产转宴让概述（一）概念星房地产转让是声指房地产权利界人（包括土地需使用权人和房睬屋所有权人）断通过买卖、赠步与、或者其他以方式（如互易栏、继承等）将稻其房地产权利至转移给他人的替处分行为。其课中最典型、最迎主要的形式是岂房地产买卖。继（二）转让的挣条件箩1财、主体适格。段自然人除必须往具有完全民事踏行为能力外，州依据《继承法配》，房屋作为检遗产进行分割碌时应当保留胎摄儿的预留份。鼻2颗、客体合法。痛3但、要式行为。宅口头协议不发饱生法律效力。享4登、意思表示真累实。喊房地产转让的婚禁止条件肺：富默全（组1周）司法和行政外机关依法裁定枯，决定查封或行者以其他形式逆限制房地产权扇利的。应摩顺（定2痛）依法收回土肿地使用权的。存恼止（躲3邻）共有房地产沈，未经其他共坦有人书面同意摩的。迫揭斥（秧4孩）权属有争议登的。届杀观（忆5需）未依法登记以领取权属证书叶的。宣申飘（另6末）法律行政法燥规规定禁止转鹊让的其他情形猫。楚绸握（三）房地产素转让合同册轧1锯、合同的订立参。互糠2狼、房地产买卖碧合同的主要内看容。净述3葬、合同的履行误、变更、解除铅。幸颈（四）房地产紧转让程序葡申请冶。殊2柏、订立买卖合号同幅。级3即、评估价格歪。两4勤、缴纳契税和跌补交地价评。咏5缠、登记发证。竿画杜二、房地产买魂卖团线僻（一）商品房与买卖找商品房是指由纸开发商综合开考发，建成后的兔住宅、商业用交房及其他建筑捎物。拆售楼书、售楼旺广告等商业广基告的法律性质脖及法律效力往一般情况下，夸商业广告因其猜针对的对象不召特定，视为要蚁约邀请。但商另品房买卖广告回（主要形式是边售楼书、售楼轻广告）如俱果盒①址说明和允诺内虾容具体确定帜；祸②兰针对商品房开丑发规划范围内让房屋和相关设僚施博；幸③垮对合同订立、洒价格确定有重屋大影响，就满让足要约的一般弟构成要件。构遗成要约，即使透未列入合同，益一般也认定为捆合同的格式条刊款。《商品房背卖解释》性第悔3走条钉199完6慢年冠1炎2堂月允3府0舒日警国家工商行政锋管理局发布的银《房地产广告砍发布暂行规定浊》的规定，发它布房地产项目垫预售、出售广混告，应具有预防售许可证，房衣地产广告必须摄真实栽、吧合法胶、倡科学沃、穿准确，符合社晶会主义精神文橡明建设的需要烦，不得欺骗和开误导公众，广长告中涉及交通吐、血商业忽、编文化教育设施提及其他市政条杀件等采，如在规划或购建设中，应在舰广告中注明。商品房认购书蛛以合同的目的铅和义务是否为坦了将来签订一哀定合同为标薄准，将合同分雀为多预约与本约茄。预约防的目的在于成岭立本约。冒“币实务中，以合云同究竟属预约絮抑或本约，应海探求当事人的约真意予以确定嚷，当事人意思或不明或有争执描时，应通观合淹同全部内容予轨以确定。倘要乎素已明确合致腥，其他事项亦岗规定详尽，已妈无另订之必要凶，应为本约。杰若将来系依所荒订立合同履行魄而无须另订本拢约，即使名为宰预约，仍非预斜约。故预约在疼交易中属例外行，存疑难决时拾，宜认定为本首约。匪”虹—哪—蓬崔建远偷当前商品房买皇卖中，购房者朽通常会与开发爆商签订商品房婆认购书，其内珍容通常是准买漂受人向开发商脂缴纳一定数额攻定金障（押金、订金辰、预定金），体享有在将来某派个时间购买房羡屋的权利。准厕买受人若不在狭约定时间与开聪发商洽谈购房蔽合同，开发商塘即可解除认购找书，将预定之辱房转售他人。暗商品房认购书罗应认定为预约品合同，倘一方早违反预约合同齐，其只能依据认预约合同追究览相应责任，而却不能依据本约拿合同。昌预约合同最核屈心的条款是订蓝约义务和对定浓金的约定。我鱼国商品房买卖恼市场出现的定丙金主要有：担头保订立商品房厉买卖合同的定员金、担保合同致继续履行的定师金，认购书所虑指为前者。驼“笼押抛金栽”兔、肚“初订旅金原”贿、进“贩预定湿金盈”潜、驳“甩房号保留窄金家”殃等只有在认购概书上明确约定图：喜“勤双方未签订正肿式的买卖合同辫，买受人违约德，押金、订金逮、预定金概不突退还；出卖人塑违约，双倍返摸还押金、订金嫁、预定揭金允”崇，才具有合同面法和担保法意愧义上的粱定金滋效力。潮出卖方擅自变轿更小区规划诞 菊开发商在公布愚房地产广告之挑前，应当已经腐领取了建设工为程规划许可证疾、建设工程施奥工许可，建设监行政部门械已经树对该项目的规滥划方案、建筑附设计方案、施呀工方案、施工聋图纸等进行了炉审批，因此开苍发商在政府批竹准建设规划和顺施工方案后，逆擅自变更小区锅规划和设计，各行为具有明显救的违法性，自嘱然构成了违背蹲承诺的违约行肌为，即使开发倦商报警有关行掉政主管部门批培准而台改变规划和讯设计重，也是开发商火主观上具有过吨错，应当承担液违约责任。句《商品房销售耍管理办法》堵第盐2迅4详条链：墨“载帐房地产开发企鸟业应当按照批妄准的规划、设诞计咱建设商品房。策商品房销售后阳，房地产开发屯企业不得擅自项变更规划、设市计缠。定经规划部门批届准的规划变更堆、设计单位同财意的设计变更浮导致商品房的愤结撑构心

命型式、户型、动空间尺寸、朝托向变化，以及吹出现合同当事筹人约定的其他伯影响商品房质旬量或者使用功彩能情形的，狠房地产开发企蛇业应当在变更元确立之日免起蝴10体日内丈,叫书面通知买受昼人。歼

顽买受人有权在反通知到达之日碗起疫1定5日日内做出是否竹退房的书面答翠复。买受人在俘

岔通知到达之日字起许1床5抢日内未作书面菊答复的，视同维接受规划、设攻计变更以及由都此引起的房价杰款的变更。房烛地产开发企业详未在规定时限霞内通知买受人类的，买受人有捧权退房；买受第人退房的，由按房地产开发企哑业承担违约责秀任骗。榜”识《城市房地产摔管理法》群、《城市商品尺房预售管理办来法》处交付的房屋实稍际面积与合同成约定不符摘《商品房销售武管理办法》桑第格18~2爷1勿条、《商品房裙买卖合同纠纷框解释》炊第诉1格4猛条裕菜相关术语：送岗刷陡督刚匙套内使用面积前阵瑞冰招套内建筑面扮积都只竞套内墙体面积赌虑勒乳才队章阳台建筑面积购商品房销售面韵积牺呜逮电梯井、楼梯圣间、垃圾道、辫变电室、地下缘室、设备间、捐柔笨淡仅谋味公共门厅和地净下过道、值班法警卫室、其他院公用房利灯斜泉禾公摊面积网驱墙乱谱丑嘴套与公共建筑奸间分隔墙及外袍墙墙体的一半房屋质量问题驱1耕）主要包括主马体质量不合格轮与房屋质量瑕它疵。挣2奋）主体质量不翼合格，属合同哪目的不能达到拴，买受人可依段据《商品房买葱卖合同纠纷解嗽释》袜第戒1字2比条，直接要求饭解除合同、赔修偿损失。飘房屋质量瑕疵逝依据《商品房剃买卖合同纠纷眯解释》像第林1疤3饼条纸：认“君因房屋质量问以题泪严重影响正常闯居住使用元，买受人请求浅解除合同和赔员偿损失的，应呀予支持。在保犯修期内，出卖旅人应当承担修司复责任；出卖瞒人拒绝修复或除在合理期限内亩拖延的，买受贺人可自行修复巷或委托他人修麻复。修复费用扇及损失由出卖旦人承担乐。晕”程进行判定。班“棕严重影响正常扁居住使用贸”肺一般是指房屋滴买受人所购之锋房出现的质量要问题通过修复毛等亦无法保证吨买受人的人身测、财产安全及鲁正常居住使用夫。具体表现如处，地基基础工医程及主体结构品的质量不过关籍，导致房屋倾嫩斜、地基下沉蓝、承重结构变曾形等。可见，味买受人要行使邻法定解除权，勺要求十分严格孩，必须是出卖保人根本违约，砍合同目的不能摧达到。恐出卖人承担瑕迟疵担保责任的式要件屋：虏①冤瑕疵存在与交灰付之前来；梢②鸭买受人在订立次合同时不知存如有瑕疵且无重士大过失雕；渗③填买受人在发现统瑕疵的合理期净间内通知了出吐卖人。果责任形态：修狡理、更换、减保少价款、解除宜合同并赔偿损龙失。边房产证迟延与适不能办理之责柳任吹目前，最主要仗的法律规定是初《商品房买卖驻合同纠纷解释扶》眯第报1巾8瞧、归1餐9当条像开发商迟延办兼证，除非买卖吗合同中明确约崇定，由出卖人潮负责办理房屋坏过户手续，否希则办理房屋权胁属证书的主体标是买受人，开辉发商仅负协助滩义务口，如履行预售慨商品房的确权块手续，提供应裙当由出卖人提滤供的所有办证更必须的资料等俊。浪就出卖人的举度证责任而言，寒无论何种情况龙，出卖人均应丹证明自己开发友的楼宇办证资钉料齐备且在规愿定的柳期限内已经提织交办证部门，义如开发资料齐掘全、有合法的透土地使用权证主、规划许可证花、（预售许可墓证）、综合验楼收证明以及经秃房屋行政主管京部门确权的资进料等。蹲因出卖人自身梯原因导致买受生人不能在合同祖期限或法律规耗定的期限内领怒取房屋权属证饼书的，属出卖升人过错。如果斯整个楼