房地产信托1房地产企业融资模式

还能更好中国房地产融资研究——以万科为例1房地产企业融资模式1房地产企业融资模式1房地产企业融资模式1房地产企业融资模式过多种途径来扩大自有资金基础(如关联公司借款),以(即121号文件)规定，自有资金比例必须超过30%。1房地产企业融资模式121号文件)的出台从法律监管层面规定了商品房必须在1房地产企业融资模式设工程款大约为年度房地产开发资金总额的10%左右，这1房地产企业融资模式三种形式：(1)日常流动资金贷款，主要用于房地产企业日常经营及完成土地储备的流动资金需求；(2)项目开发贷款，主要为满足房地产项目开发过程中的建设资金需求；(3)房地产抵押贷款，是1房地产企业融资模式所谓股权融资是指企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新的股东的融资方式。房地产企业股权融资包括国有到期还本付息的限制，可以合理的安排资金的使用状况，促进企业实现从资本市场大量融资的目的。表1为房地产企业IPO特点及代表1:房地产企业IPO特点及代表房企比较特点代表房企H股上市在香港上市较国内门槛低，行政限制少，更具国际化，市场化亦更强恒大地产、龙湖地产A股上市证监会审核严格谨慎，普通民营企业在A股上市难度大万科A、保利地产、金地集团借壳上市运气与技术并存；融资成本低，风险较大荣安集团、万方地产1房地产企业融资模式1房地产企业融资模式1房地产企业融资模式1房地产企业融资模式1房地产企业融资模式所谓联合开发，是指房地产开发商和经营商双方对房地产项目以目的自有资本金必须在资金总额的35%及以上。因此，对于中型房地产开发企业，在获取资金渠道相对较少，银行信贷紧缩的情况下，联合开发这种方式可以有效避免资金链条断裂，获得融资保障。2.地产商与经营商强强联合，不但对房地产开发各个环节进行重新整合，而且可以通过品牌组合产生经营优势，开发商和经营商的品牌效应均接投入工程建设，还能够更好地解决35%的开发商自有资金短缺难1房地产企业融资模式1房地产企业融资模式1房地产企业融资模式表2:上市融资、银行信贷、私募股权融资比较上市融资银行贷款私募股权融资主要融资人(待)上市公司所有企业中小企业一次融资平均规模较大较小较小对企业的资格限制较高较低最低表面会计成本最低最高较低实际经济成本较高较低最高投资人承担风险较高较低最高投资人是否分担企业最终风险平等分担不分担部分分担投资人是否分享企业最终利益分享不分享部分分享融资对公司治理的影响较强较弱最强金还款期较长，通常状况下在5至7年。3.在公司控制和财务契约1.2新型融资模式——项目融资所谓项目融资，指以房地产开发项目的资产及未来收益作为偿还贷款的资金来源和安全保障的融资模式。这种模式具有一次性融资金额大、可分散风险、项目建设期和回收期长等优势。非常适合大型商业房地产项目，不但可项目融资比较复杂，需要投入更多的人力物力进行分析研纵观1998年-2013年房地产企业融资情况，其阶段性特征还是比较明显的。期间以2003年、2008年为分阶段(1998年-2002年):1998年，是中国房地产载入史册的一年。这一年，建设的通知》(即国发〔1998〕23号文),正式宣布停2.第二阶段(2003年-2008年):2003年，国务院明确将房地产行业作为国民经济的产信贷业务管理的通知》,到《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,政府部门提出一系列审慎调控措施，3.第三阶段(2009年至今)在国际金融危机的形势下，进入2009年，危机与风2013年房地产融资市场呈现出以下主要特征：(1)房企融资较2012有所增多，融资渠道更加多元化(2)贷款、债券融资为主流，多元化融资方式并存(3)融资过百亿房企10家，合计融资金额约占年度总额38.4%——融资成本组成：(1)资金占用费：指使用资金过程中向资金提供(2)资金筹集费：指资金筹集2.2中国房地产企业融资决策时主要应考虑的因素3中国房地产企业融资存在的问题3中国房地产企业融资存在的问题3中国房地产企业融资存在的问题2008年整个房地产企业资金来源中，直接融资占比只有30%;而到2012年底，房地产企业的直接融资达40%。但是，我国贷款方面对3中国房地产企业融资存在的问题1984年5月，万科企业股份有限公司成立，1988年正式进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二2013年，在包括香港、美国旧金山、新加坡海外市场在内的65个城市均设立有分支机构。从1984到2013,万科走过了近三十个年头，企业上4万科房地产融资研究一万科1984-2008年：以传统融资模式为主作为一家国内领先上市的大型房地产企业，万科在资金融通方面有很多优势。在八十九十年代，中国其它企业还在依靠银行力量支持资金供给之时，万科已经采取“股权融资+银行信贷”的模式，且主图3:万科股价走势及融资(1991年-2008年)4万科房地产融资研究一万科2009-2013年：融资模式趋于多样化2009年8月17日，中国建设银行股份有限公司签署与公司2012年3月5日，万科企业股份有限公司向华润深国投信托有托借款，投向7个项目，借款期限均为2年，利率分别为10.6%和4万科房地产融资研究一万科2009-2013年：融资模式趋于多样化2013年3月27日，万科公告披露，万科地产(香港)有限公司Limited发行8亿美元5年期定息债券。2013年10月30日，万科公告宣布以基石投资者身份参与徽商徽商银行扩大后股本的约8%至8.28%之间，成为徽商银行最大的单4万科房地产融资研究一万科2009