洛阳市公共租赁住房REITs融资模式研究

湖北大学本科毕业论文（设计）一、绪论（一）研究背景和意义1、研究背景（1）公共租赁住房与解决“夹心层”住房问题“公共租赁住房”一词首次出现于2021年3月5日温家宝总理所做的政府工作报告中，其中提出要“积极发展公共租赁住房”。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品，具有规划合理、交通方便、配套完善和租售并举等特点，与廉租房、经济适用房等保障性住房有很大的区别。“十一五”期间，经济适用房建设和棚户区改造力度不断加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善，但是，“夹心层”住房之困凸显。“夹心层”指的是部分游离于我国住房保障制度之外的住房困难群体，主要包括一些无力通过市场租赁或购买住房的中等偏下收入住房困难家庭、阶段性住房支付能力不足的新职工和外来务工人员。“夹心层”群体随着收入增长，将具备通过市场解决住房的支付能力，对政府保障的需求是阶段性的。因此，大力发展公共租赁住房，是解决“夹心层”住房困难的有效途径。国家“十二五规划”强调重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。虽然每年中央政府都会下拨数以千亿计的专项资金用来投入保障房的建设，但仍有大约90%的资金需要地方政府筹集。如此大的资金量，地方政府能否筹集到，是保证建设任务能否顺利完成的基础（我国保障房建设情况及资金需求参见表1.1）。表1.12021—2021我国保障房建设相关信息统计[1][1][1]资料来源：《700万套保障房投资缺口难补》年份项目（保障房）2021202120212021开工总套数（万套）5801000700630总资金需求（亿元）75001.3万1.4万—中央专项资金补助（亿元）800152621172229由表1的数据可以看出，中央政府专项资金供应量在近几年逐步增加，但随着保障房开工总数量的增多，建设保障房的资金需求量也随之增加，更多的资金来源还是要依赖地方政府，地方政府将面临巨大的资金募集的压力。（2）洛阳市公共租赁住房融资困境2021年9月29日，国务院下发了《指导意见》，中原经济区建设上升为国家战略。洛阳是中原经济区的副中心城市，紧紧抓住国家建设中原经济区的重大机遇，制订和实施《中原经济区洛阳建设纲要》，充分发挥自身优势，不断提升区域副中心城市地位和核心带动作用的需要。其中一项重要内容就是要抓住机遇提升洛阳市城镇化率，《洛阳市城市总体规划(2021年~2021年)》提出，至2021年，市域总人口为740万，城镇人口480万，城镇化水平将达到65%。洛阳市在保障房建设，尤其是公共租赁住房建设方面还比较落后，要与目前的城镇化水平和城镇人口数相匹配还有很大的工程量要做。如何在短期内，筹集到更多的资金，建设更多的公租房是当前洛阳市面临的一个难题。表1.2洛阳市城镇化水平对比[1][1][1]洛阳市城乡规划局《洛阳市城市总体规划（2011—2020）》年份项目202120212021城镇总人口数（万人）283.67315.86480市域总人口（万人）657.54688.54740城镇化率（%）44.1747.9365洛阳市《2021年保障性安居工程建设工作方案》，明确了各县(市)区今年保障房建设任务。方案指出，公共租赁住房将成为保障房建设的重点和亮点，全市计划建设1万套公租房，政府投资建设的公共租赁住房要占60%以上，面对未来要建设大量的公共租赁住房，政府的资金压力可想而知。表1.32021—2021洛阳市公共租赁住房建设相关信息统计[2][2][2]洛阳市统计局《洛阳市经济情况统计2011、2012》年份公共租赁住房202120212021开工总套数（套）1.43万1万1.47万资金总需求（亿元）8.599.8中央专项资金补助（亿元）1.2882.76^3.5与此同时，政府也鼓励银行开发公租房贷款，但很多相关问题还未明晰，因此银行在参与公租房贷款时也还面临一些问题，例如借款主体是事业法人缺乏开发资质，单靠低廉的房租收入难以偿还贷款利息，公租房的权属不明难以落实贷款担保，并进一步导致各地贷款细则难以制定，公租房的建设捉襟见肘。作者调查发现改革开放以来，洛阳市工商业快速发展，有很多大型商贸市场和工矿企业，民间积累有大量闲散资金，怎样利用好这笔资金，是个值得探讨的课题。基于以上条件，借鉴国外成熟的房地产融资模式——房地产投资信托基金（REITs），不失为当下相对较好的一种选择，因为REITs可以将社会上的各种闲散资金融集在一起，投资于房地产业，进而将这笔资金用于公共租赁住房的建设。这样不仅解决了政府融资难的问题，也是对社会财富的合理利用，使人民生活更有保障。2、研究意义本文所选题目十分具体，具有很高的参考价值，对洛阳市有很好的理论意义和现实意义。首先，作者系洛阳市人，对洛阳的历史风情、人文地理很熟悉，一直以来都关注着洛阳市的发展。作者本着以事实为依据的态度在写作期间游走了洛阳市很多地方，实地了解了洛阳市的现状；其次，论文的写作也参考了大量的资料，包括近年来国内优秀学者发表在期刊、杂志、网站上的文章。文章中所涉及的数据均是在政府各大网站、期刊文章中搜集的最新数据；最后，洛阳市是一个老工业城市，现在处于新城建设与旧城改造的关键时期，城镇化高速发展，大量人口涌入城市，“夹心层”人口数量不断增多，对公租房需求还有很大一个量，大量的建设就需要大笔的资金，光靠政府财政资金、财政性贷款远不能满足，政府急需一种高效的融资模式来解决这个难题。公租房在洛阳市是一个相对较新的事物，相关理论还不是很成熟，本文所研究内容可以为公共租赁住房在洛阳地区发挥更大的作用提供一家之言。另外，本文通过研究洛阳市运用REITs的可行性，也可为其他城市引进该融资模式提供一个参考。（二）国内外研究现状1、国内REITs融资模式在保障房领域的研究实际上国内对保障房融资模式的研究并不多，主要是2021年以来我国逐步重视保障房的建设与投资，在发展过程中资金问题逐渐凸显，这才引起大家对保障房融资问题的关注。毛志荣（2021）研究了REITs的产品特性及相关立法，通过对专项立法模式一亚洲模式和税收优惠驱动模式一美国模式进行比较，结合我国法律制度的现状、房地产业和房地产融资现状，对我国发展REITs产品的路径选择和市场环境进行了分析。聂梅生（2021）提议，建立廉租房信托基金（REITs）。他认为在我国采取REITs方式，可以缓解廉租房的融资困境，这样政府不仅仅节省了直接建设廉租房投资的成本，而且还节省了寻找和管理廉租房的隐性成本。这对于公共租赁住房融资应用REITs模式有很好的启示意义。孟晓苏（2021）建议国家试点发展REITs，“要先试点用廉租房和政府公共资产发行REITs”。他认为，这不仅解决廉租房后续建设资金不足的问题，而且解决了建廉租房财政跟不上、银行不敢贷款的问题。另外，保险公司、公积金等都可以购买REITs，在获得收益的同时也盘活政府财政资金。[1][1]2009年中国（广东）房地产金融高峰论坛暨广东省地产商会年会契约制REITs有较高的效率，发展的也较为成熟,各个结构都清晰明确。保障性住房在REITs融资的路径选择包括以下三个方面：第一，组织形式为合伙有限制。第二，REITs作为房地产投资这一类长期投资产品，运作方式上应以封闭式为主。第三，募集方式应该以私募开始，逐步发展为公私募相结合的方式。黄瑞（2021）认为对于我国公共租赁住房的建设，REITs是一种较为理想的融资模式。但由于REITs涉及信托基金业、房地产业，需制定有针对性的制度框架和政策法规，为了有利于REITs的规范化运作，关键是明确REITs的设立方式、组织结构、运行程序、收益分配以及各方主体的权利义务等具体事项。[1]2009年中国（广东）房地产金融高峰论坛暨广东省地产商会年会2、国外REITs融资模式的研究相比国内，国外对保障房融资的研究要早得多，目前有许多成熟的理论成果以及相应的金融工具来进行实际的融资操作。尤其是美国金融发展水平高，各种金融工具、金融技术层出不穷，为保障房的发展做出了巨大的贡献。20世纪70年代兴起于美国的金融创新浪潮为国外保障性住房融资模式的不断创新、发展提供了基础。大量金融工具和金融技术工程的涌现，使得保障性住房融资模式的内容和方式也不断创新，从而可以吸收各类资本参与保障性住房建设。其中比较具代表性意义的模式有：资产证券化（ABS）、房地产投资信托基金（REITs）、公私合作关系（PPP即public—privatepartnership）、股权融资、各种金融机构贷款、可转换债券以及融资租赁等。其中尤以ABS、REITs和PPP等模式发展最为迅速，并在全球范围内得到推广，研究成果也最为集中和丰富，如GordonH.Saloon,DeanaVanNiemen(1988)、Grigsby,WilliamG.（1990）、NoahKofiKarle(2021)、SuHanChan，JohnErickson，KochWang（2021）等大量学者对ABS以及REITs模式的相关研究；E.S.Sava’s（2021）、MarthaMinnow(2021)、PatriciaM.Austin(2021)等人对PPP模式的研究等。BrownandRadii(2021)对REITs融资选择和负债结构进行了系统的实证性分析，发现发行股票的REITs比发行公开债券的REITs更有可能筹集资金。在REITs资本结构中，负债类型和负债数量同样重要。在产业成长和稳定发展进程中，应对REITs的资本结构和融资策略进行动态分析，确定其选择何种类型的负债和监管途径。REITs融资模式理论及实践（一）REITs融资模式简介1、概念房地产投资信托基金即REITs在国外已有一段发展历史。在美国伴随着税法的衍变，REITs经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs作为房地产投资基金的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别：REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。本文选取当前国内外比较权威与通用的概念以飨读者。REITs（房地产投资信托基金）有时被称为“房地产股票”。从本质上讲，REITs是企业拥有和管理投资组合的房地产所有权和抵押贷款。任何人都可以购买股票公开上市的REITs。REITs同样提供房地产所有权的收益，但却没有作为房东要面临的一些问题，所要交的各种税费也更少。投资于某些类型的REITs也提供了重要的优势：流动性和多样性。不像实际房产，这些股票可以快速和轻松地出售。并且，因为你投资的是组合的属性而不是一个单一的建筑，你面临的金融风险也会更少更低。房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)是通过制定信托投资计划，信托公司与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过对外发行股份或受益凭证等方式吸收公众资金，委托专业机构管理，投资于房地产权益资产和房地产抵押贷款(包括抵押支持证券)等债权资产，风险收益由股东或受益人按比例承担和分享的一种资金信托投资方式。2、特点首先，作为一种投资基金，REITs具有门槛低、分红比例高、流动性强等优势。REITs以其创新模式为公众投资者投资房地产业提供了渠道，使公众投资者既能分享到房地产业高速发展带来的高收益，又能分散房地产金融风险，提高社会闲置资金的利用率。此外，REITs与股票、债券市场的相关性较低，在投资组合中配置一部分不动产基金，可优化投资组合，有效分散单一投资证券市场的风险。其次，对于在公共租赁住房领域应用REITs具有以下几个特点：其一，REITs提供低价优质的公共租赁住房，满足低收入群体住房需求，促进社会和谐。其二，对REITs募集和运营资金的监督，通过承销机构发行REITs受益凭证，筹集到的资金交由资金托管人管理。托管人一般是商业银行，根据承销机构提供的发行信息对所筹资金进行监督，同时托管人还可以对REITs资金运营进行全程会计监督，包括投资建造公租房、回收租金等。此外，资产评估师、会计师、审计师、律师等专业人士在REITs的运营过程中也可以发挥各自应有的监督作用，形成完善的监督体系。综上，REITs为普通投资者增加了一个好的投资平台，也为公共租赁住房的建设筹集到了一定的资金。所以，不管对普通投资者还是公共租赁住房的融资REITs都有很大的优势。（二）REITs融资模式的分类及其运作模式1、REITs分类基于REITs的性质，不同的专家根据不同的分类标准，给出了不同的分类方式。按组织形式可以将REITs分为公司型和契约性。世界上大多数国家都采用的契约型REITs。公司型REITs是依据《公司法》设立以房地产投资为目的的股份，将筹集起来的资金投资于各项房地产，公司再将收益以股利形式分配给投资人。根据信托契约成立的REITs称为契约型REITs，此种类型是通过发行受益凭证将筹集起来的资金投资于房地产资产的产业投资信托基金。该种REITs中各主体都根据信托契约来履行自己的职责，主要有以下几个主体：房地产投资信托基金管理公司是房地产投资信托基金的发起人、房地产投资信托基金保管公司一般由银行担任、投资者即受益凭证的持有人，根据其购买份额分享投资收益。根据REITs的投资类型，可以将它们分为三大类。（1）资产类：投资并拥有房地产；主要收入来源于房地产的租金。（2）房地产贷款类：投资房地产抵押贷款或房地产贷款支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。（3）混合类：采取上述两类的投资策略，投资领域既包括房地产本身也包括房地产贷款。2、REITs一般运作模式REITs是专门用于房地产直接融资的一种新型的金融产品，将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给股东。简而言之，REITs类似于股票和债券，通过上市发行公开募集资金并用于房地产项目的建设，广大投资者投资REITs，以获得房地产经营收入和资本利得增值的分配。REITs的基本关联方有五个：信托公司（TrustCorporation），信托基金（TrustFund）、投资者（Investor）、资产管理公司（AssetManagement，AM）和物业管理公司（PropertyManagement，PM），其基本操作模式如下图：房地产原所有者房地产原所有者信托公司信托公司普通投资者REITs普通投资者REITs资产管理公司资本利得资产管理公司资本利得房地产房地产物业管理公司物业管理公司图2.1：REITs融资模式一般操作图（三）REITs融资模式的实践经验借鉴1、国外REITs发展模式国外REITs的理论研究以美国最为成熟，目前美国已不再是单纯的理论叙述，而是进入了如何建立数学模型，更好的发挥REITs的作用。下面简单介绍美国及新加坡的REITs发展模式。税收优惠是美国REITs的发展模式最大的特点，所以称之为税收优惠趋动型。1960年美国国会通过《房地产投资信托法案》，标志REITs的诞生，为了吸引投资者，政府给予了很多税收优惠，凡是符合税法规定要求的REITs就可以避免双重纳税，政府允许公司应税不包括股利支出，REITs每年只要把90％应税收入作为股利分配给股东，75％以上的资产投资房地产，就可以免交公司所得税。在股权结构上要求REITs股权分散，如果REITs50％以上的股权控制在不超过5个股东手里，就认为该REITs违反法规，将取消其所享有的税收优惠。税收优惠已经成为了REITs的主要优势之一，但也对REITs经营运作给出许多限制，必须满足十分严格的税收条件才可享受此项优惠，其资格条件简单概括如下：（1）股权结构（2）组织形态（3）管理行为（4）收入分配（5）资产持有。另外，美国也有不少廉租房的REITs，美国政府把廉租房物业卖给REITs，然后再向REITs租回来，由政府向REITs交租金，这样就形成了将财政资金变成投资人的资金，政府就减轻了压力。2021年，新加坡证交所出台设立上市财产信托即REITs的意见。新加坡财政部门针对REITs推出了一系列的鼓励措施，包括：免除基金持有人的分红所得税；免征REITs的资本所得税；境外投资机构的税率优惠至10％；完善REITs基金管理人的审批机制等等。2、国内REITs探索实践香港的第一支REITs“领汇”的资产是香港特区政府房屋委员会（“房委会”）旗下拥有的停车位、商场等不动产。2021年“房委会”将旗下180个停车场及商场拆分出售给“领汇”，资产总值达309亿港元，扣除“房委会”90亿港元的负债，该基金的净资产值达219亿港元，成为全球市值最大的REITs，2021年统计，“领汇”是在金融危机后香港表现最好的REITs。2021年12月，“越秀REITs”在香港联交所正式挂牌上市，是首支内地在香港独立上市的以物业为注入资产的REITs。当年虽然房地产市场存在一定波动，但“越秀REITs”开出的年息回报率高达7％。2021年6月11日，中国企业融资国际洽谈会在天津召开，这次会议最大的成果就是产生了我国首支保障性住房投资基金。2021年8月，央行主导模式在上海得到应用，即“央行版”REITs方案。三、洛阳市公租房建设引入REITs融资模式的必要性与可行性（一）洛阳市公租房建设引入REITs融资模式的必要性分析1、洛阳市公租房建设融资渠道不足和其他城市基本一样，洛阳市自2021年着手建设公共租赁住房以来，资金主要来源：（1）财政资金、土地出让金收益等政府投入，这是公租房建设资金的基础。（2）银行贷款，它是当前公共租赁住房建设主要资金渠道。（3）一小部分属于企业自建或政企合资共建的项目。公租房的建设尚未形成健全的投融资机制，其较长的投资回收期与短期的借贷资金不匹配的问题比较突出，几乎没有民间资本参与公租房的建设与经营过程。（4）住房公积金收益，是指住房公积金业务收入与业务支出之间的差额。2021年洛阳市才正式开始将公积金收益用于公租房的建设，但目前洛阳市住房公积金增值收益数量较小，还要用于廉租房等其他保障房的建设，能分配给公共租赁住房建设的资金少之又少，与庞大的资金需求相比无异于杯水车薪。2、洛阳市公租房建设引入REITs融资模式的积极作用在洛阳地区公共租赁住房建设融资中引入REITs这种资本市场的金融工具是符合市场规律的，一方面促进了投资主体的多元化，有效推进了洛阳市房地产市场的发展；另一方面则可以弥补洛阳市现有公共租赁住房融资渠道的不足，是解决洛阳市公租房建设资金缺口的有效途径。其积极作用主要表现为以下几点：（1）弥补现有公共租赁住房融资渠道不足，缓解政府出资建设的资金压力。（洛阳市公共租赁住房建设资金缺口量参见表3.1）如前文所述，目前洛阳市建设公租房主要资金都有政府解决，这无疑增加了政府的财政负担。如果引入REITs融资模式，将有效吸收民间闲散资金进入公租房建设与管理领域，大大减少政府所需募集的资金量，减轻政府财务压力。表3.12021—2021年洛阳市公租房建设资金缺口统计表[1][1][1]洛阳市统计局《洛阳市经济情况统计2011、2012》年份202120212021公租房资金总需求（亿元）8.599.8上级财政资金补助（亿元）1.2882.76^3资金缺口（亿元）7.2126.24^6.8（2）有利于增加租赁住房供应，改善供应结构，体现社会公平。目前，洛阳市房地产市场上实际上有充足的房源，但是房价仍然居高不下，住房均价由2021年前的2600左右一跃升至目前的5500左右。房地产开发商为了追逐利益，不断开发收益回报率高的房地产项目，宁愿住房空置，也不愿投资具有一定社会保障性质的公共租赁住房，从而导致房地产开发过度，使房地产市场高中端房源供过于求、中低端房源却严重不足。公租房建设引入REITs融资模式，通过市场机制，盘活住宅存量，增加租赁住房供应。存量住房市场租金水平、空置率在公共租赁住房REITs的投资带动下能够不断趋于合理化，进一步有效控制住房市场的价格和数量。此外，目前房地产市场上还存有部分由于资金周转问题而出现的“烂尾楼”，通过公租房REITs对其的投资，可将其转为公共租赁住房出租，也可有效解决开发商资金问题。也为中低收人居民提供适宜的租赁住房，建设和谐社会，在一定程度上缩小贫富差距，体现社会公平。（3）为了使房地产行业的竞争环境能够更加合理，降低公共租赁住房建设进入门槛不失为一种好办法。在公租房建设现有的融资渠道中，政府财务支持为主要融资渠道，其他融资主要来自于银行贷款和作为承建商的企业一部分自有资金。由于公共租赁住房本身具有福利性，在以往的这种政策性住房的承建项目中，政府在考核项目承建资格时，一般只有少数几家大型房地产商垄断了这类项目的承建资格，而对于中小房产商而言，只能对这些项目望而却步。而REITs的特性就是通过发行凭证的形式将闲散的社会资本集中起来，这样就可打破大型房产商垄断承建的局面，中小型房地产商也可根据自身经济实力参与这种政策性住房的承建项目中，有利于提高房产承建商之间的良性竞争，降低成本费用。（二）洛阳市公租房建设引入REITs融资模式的可行性分析1、洛阳市公租房建设引入REITs融资模式的条件可行性分析（1）国内外REITs成功案例为洛阳市公共租赁住房REITs融资模式提供了经验REITs在美国出现后，主要应用于商业房地产业，随后REITs模式也引入了政策性住房，发展到现在，其运作模式、管理机制、法律条款等等已经相当完善，其他国家纷纷借鉴美国REITs的成功经验，加拿大、荷兰、澳大利亚、韩国、日本、新加坡等国根据本国国情先后引入REITs融资模式，这些国家的REITs成功案例也为洛阳市公共租赁住房REITs融资模式提供了宝贵经验。除了国外宝贵的经验借鉴外，国内也在2021年先后在香港推出了领汇和越秀两支REITs。2021年北京、天津和上海也先后建立了REITs，目前，资本规模相比上市之初有较大增长。（2）充足的资金来源为公共租赁住房建设REITs融资模式提供了可能近年来洛阳市民间资金日益充足，洛阳市统计局数据显示，截止2021年12月末，年末金融机构人民币各项存款余额2902.5亿元，比年初增加473.9亿元（洛阳市近五年金融机构储蓄余额如表3.2）。如此高额的资本处于闲置状态是一种极大的浪费和损失，将其投入公共租赁住房建设市场是完全可能的，这对于国家、银行和投资者来说更是一种多赢的行为。该部分资金储备若能顺利引入公共租赁住房建设，足以弥补洛阳市新建公共租赁住房的资金缺口，并成为稳定的资金来源。表3.2洛阳市近五年金融机构储蓄余额统计表[1][1][1]洛阳市统计局《洛阳市统计年鉴2008—2012》年份20212021202120212021存款总余额（亿元）1395.21719.72096.12428.62902.5企业存款余额（亿元）314.4404.6518.11106.31298.0居民存款余额（亿元）804.3992.71111.71233.11465.2（3）政府保障为公共租赁住房REITs提供了稳定可靠的资金回收之前章节已经分析过，公共租赁住房是一种具有一定社会福利性的准公共产品，对于这种政策性项目，虽然我们主张其融资模式引入市场机制，综合各国各地区经验来看，政府要给与一定的政策支持和保护，如税收优惠、财政补贴、制定配套法律等。政府的参与是公共租赁住房REITs融资模式能够成功运行的重要保障。有了政府的担保，广大风险承受能力有限的个人投资者和中小机构就会乐于参与；另一方面，从洛阳市目前所建的公租房项目的项目成本来看，政府提供的长期低息贷款担保、税费减免、无偿提供土地都可降低项目成本。公租房引入REITs融资后，政府会制定更多的配套优惠政策，对投资者来说，建设公共租赁住房的成本会进一步降低；另外，从公共租赁住房REITs收益看：洛阳市在城市化过程中带来的大量城镇拆迁、旧城改造人口，对住宅租赁市场的需求也随之增加，未来洛阳市需要更大的公共租赁住房供给量，公共租赁住房需求也会持续稳定，这些也会保障投资者的资金回收。在公共租赁住房投入使用后，其收益大部分来自租户的租金和政府的财政补贴，资金的连续性和稳定性可以得到保证。（4）专业的管理团队为公共租赁住房REITs融资模式提供了风险保障所有权和经营权分离是公共租赁住房REITs与其他投融资模式最大的不同，这也为专业化管理与经营提供了前提条件。将REITs资金交由从事资金管理行业的从业专家进行专业化的管理和运作，有利于确定最优的投资方案，吸引投资，提高收益水平，同时降低非专业性带来的投资风险。2、洛阳市公租房建设引入REITs融资模式的经济可行性分析本节将从经济方面入手分析洛阳市引入REITs的可行性，所采用数据以2021年为例。（1）2021年洛阳市公共租赁住房投资估算2021年洛阳市公租房计划开工1.47万套，按每套平均70平方米计算总建筑面积约为：14700*70=1029000平方米洛阳市公租房所需土地一般由政府划拨供应，除去土地费用中高层建筑每平米均价为1000元左右，考虑到公共租赁住房的政策性按每平米950元计算。这样资金总需求为：1029000*950=9.78亿元（2）2021年洛阳市公共租赁住房建设融资规模2021年中央政府专项资金补助政策具体细则还没批复，根据2021年洛阳市所得的专项补助和2021年中央专项资金的总规模，业内普遍预计洛阳市今年可能会得到3~4亿元的补助，此处取其平均值约3.5亿元。则今年洛阳市公租房建设融资规模为：9.78—3.5=6.28亿元金融机构除去存款准备金以及贷出资金的余额为（以2021年为准计算）：2902.5—2902.5*20%=2322亿元2322—1645.3=676.7亿元2021年洛阳市公租房建设融资6.28亿元占676.7亿元的比率为：6.28/676.7=0.928%即仅需社会闲散资金的0.928%就可满足2021年洛阳市公租房建设的需要。比例相当小，这也可说明，只要投资公租房REITs有利可图，从目前洛阳市市居民储蓄现状来看是有充足的资金作为投资保障的，从公租房REITs资金募集的角度来看该融资模式是可行的。（3）投资REITs收益分析根据国家公共租赁住房管理指导意见以及洛阳市公共租赁住房管理实施办法，洛阳市公租房租赁价格为同等级商品房租赁价格的60%左右。洛阳市市区精装房屋租金一般为每平米每月20元左右，普通房屋为15元左右每平米每月，由此得出公租房租赁价格按普通房屋标准计算为9元每平米每月。扣除所在地区位因素以下计算方法按每平米每月8元计算。则2021年洛阳市公共租赁住房建成后一年租金收入为：1029000*8*12=98784000元采用REITs筹集资金，则基金管理会发生年基金管理费。依据《基金法》规定，基金管理费是以基金资产净值的1.5%年费率计提。则REITs年基金管理费为：6.28*1.5%=9420210元这笔费用主要是用于基金管理公司的相关管理费用。公租房REITs所募集的资金都是交由金融机构进行托管，金融机构在托管过程中要收取一定费用。依据《基金法》规定，基金托管费是以基金资产净值的0.25%年费率计提。则该公共租赁住房REITs年基金托管费为：6.28*0.25%=1570000元通过以上计算，我们可以测算出公租房REITs年收益为年租金收入—年基金管理费—年基金托管费=98784000—9420210—1570000=87794000元。按规定将90%收益分配给投资者即投资者的收益为：87794000*0.9=79014600则投资者的年收益率为：7901.46万元/62800万元=12.58%因此，洛阳市采用REITs在经济方面是完全可行的，在初期实际收益率可能没有这么高，但政府可以作为主导力量，引导民间闲散资本进入该领域，相信以政府的信誉为担保，这样的投资对民间的吸引力还是很大的。综上所述，洛阳市采用REITs融资模式不管是内外部条件还是经济方面都具备可行性。四、洛阳市公租房建设引入REITs融资模式的运行设计及政策建议（一）洛阳市公租房建设引入REITs融资模式设计1、公租房REITs设立形式在第二章我们就目前运行的REITs的类型进行了简单介绍。根据REITs的投资类型，可以将它们分为三大类，主要是资产类、房地产贷款类、混合类。就目前洛阳市发展公共租赁住房REITs的条件而言，从其资金投向来看，在发展REITs的初始阶段，建议先从资产类REITs开始，该形式主要是投资并拥有公共租赁住房，主要收入来源为公共租赁住房的租金（这也符合上文分析的公租房主要收益来源）。房地产贷款类REITs和混合类REITs受利率的影响更大，因此而产生的收益分配不如资产型REITs稳定。另外，根据美国、日本、新加坡等地的历史经验在初期应用较多的也是资产类REITs。2、公租房REITs运行框架资产类REITs具体运行模式如下图所示：投资者投资者投资收益资金投资收益资金资金管理公司发行资产管理人（信托公司）资金管理公司发行资产管理人（信托公司）司）资金存放放REITsREITs租金收益投资租金收益投资政府&房企建设公共租赁住房政府&房企建设公共租赁住房图4.1：资产类REITs模式图首先，由政府确定公共租赁住房项目的基本情况，包括户型、面积和租金收益水平，然后公开招标房地产企业进行建设；同时，政府划拨土地按照预先设定的标准进行建设并用募得的资金建设公租房项目并给予房地产企业一定的收益。为吸引投资政府可制定相应的税收优惠政策，在确定收益率的问题上，可参照同时间的出租物业的收益率，但最好高于同时间段的银行存贷款利率，这样就能够吸引到足够的各大社会投资机构和广大的社会公众投资者。其次，由基金管理公司组合投资于各大公租房项目，以分散减小风险获取收益的最大化，并公开发行公共租赁住房投资基金产品，进入证券交易所交易或者柜台交易。在资金募集方式上，通过定向募集的方式优先引入大型投资机构及社保基金等社会资金，辅以一定比例的社会公开募资，并以财政专项资金为保障，进行公租房项目的开发建设。但洛阳市地区在募集资金方面也应注重中小投资者，因为本地区商贸较发达，个体散户数量庞大，是不可小视的一个融资来源。最后，公共租赁住房项目建成后将出租给满足条件的社会中低收入者，他们向公租房项目缴纳一定的租金，作为基本的投资收益分配给投资者。同时，政府和房地产企业以及物业管理公司应注意相关配套设施的建设，提高公租房住户的生活水平，增强公租房项目的盈利能力，为以后的REITs融资吸引更多的投资者。（二）洛阳市公租房建设引入REITs融资模式运行主体分析洛阳市公共租赁住房应主要采取资产类REITs模式，在上文的资产类运行模式图中可以清楚的看到该模式中主要有五大主体：政府、房地产企业、投资者、资金管理公司、资产管理人。（1）公共租赁住房的政策性及福利性决定了政府在公租房REITs融资模式中的主导地位。政府不仅仅是个中间人的作用，应该在融资全过程中发挥主导作用，监督各方合理合法完成任务，保障各方利益；（2）房地产企业要在政府的引导下，利用REITs所得的资金，保质保量的完成公租房的建设任务，并从中获取一定的利润。同时，房地产企业也可以直接投资REITs获得收益；（3）投资者可以是个人也可是其他投资团体或法人，他们是REITs融资模式的基础，也是REITs的受益人，；（4）资金管理公司是REITs融资过程的“关键先生”，它主要是研究并确定REITs发行方式，要确保所采用的发行方式能够募集到充足的资金，因此，REITs融资能否成功，资金管理公司的发行方式、宣传策划的方法以及他们的管理方法很关键；（5）资产管理人即REITs的管理者，他就像是个大管家，要尽可能的使REITs所得资金效益最大化投资人收益的多少很大程度上就看资产管理人的管理才能了。可以说，在REITs运作过程中，每一个主体都是获益者，都是不可或缺的。（三）洛阳市公租房建设引入REITs融资模式政策建议万事开头难，REITs对洛阳市来说还是一种新事物，在引进过程中肯定会遇到各种问题，比如运行中的各项法律法规、监管措施还不健全，能不能保障投资者的收益；有没有搭建起专业人才队伍负责管理和运营，能否保障REITs持续健康的发展；投资人对REITs认识不足，是否愿意投入自己的资金等等。针对以上这些问题，结合以往国际上的成功经验给出以下建议：1、制定相关的优惠政策条例纵观REITs的发展历程，不管是在其发源地美国，还是在其他国家和地区，要想成功运作REITs，离不开政府支持与优惠政策。这些政策为REITs的收益提供了保障，同时也吸引了投资者的目光，使REITs有足够的资金来源。所以，洛阳市引入REITs后，政策环境很重要，要争取上级政府的支持与信任，以取得优惠的税收、投资回报等利好政策，同时，应结合我国《经济法》等相关法律共同来规范和协调。洛阳市地区商业发达，政府不仅要盯住几家大型投资机构与企业，应根据地区特点制定相关优惠税收政策以吸引中小商户投资，达到积少成多的效果。2、加强对相关部门及运行主体的监管我国政府近年来执政能力不断增强，公信力也持续增加，政府执政透明度越来越好，但是个别人物仍然铤而走险，违纪违法贪污腐败，最后难逃法律严惩。在REITs运行过程中，政府起主导作用，各级从事经济方面的公职人员能否胜任，广大投资者的利益能否得到保证，公共租赁住房建设的质量如何都取决于政府的监管执行力度。这不光是为了经济利益，更是为了保障广大老百姓的切身利益，在此，我提出以下几点建议：（1）信息披露制度，要保证信息公开。REITs的运作流程比较复杂，其本身不能直接经营管理所属的资产，要委托专门的管理机构管理，这种双重代理关系进一步加大了信息不对称，主管部门应根据实际发展的需要建立相关机构，在有关信息的采集、处理、发布等方面为市场提供专门、快捷、有效的公共服务；建立完善高效的行业中介服务体系以及统一而权威的行业标准，并通过向投资者披露信息来确保其运营的透明度；建立房地产信托融资信息网络系统，实现交易、清算、管理和监控的电子化。（2）外部监管制度，保证公开化、透明化。REITs在交易所上市后，应建立一个由相关政府部门及相关单位组成的监管小组，以避免多头监管。其中，要发挥作为集体投资计划的负责机构的作用，主要是认可REITs及监督相关规则能否得到遵守。（3）监管措施与时代同步：网络化、大众化。利用现在发达的网络媒体，开通专用微博和网络交流平台，使广大投资者、老百姓直接参与监管REITs的运行过程，让投资者舒心，让老百姓放心。3、建立专业人才培养机制REITs发源于海外，我国也是近几年才开始发展应用，而且是一种需要同时关注房地产业和金融业的复合型产业。在洛阳市发展REITs必然会面临人才短缺问题，因此，需要尽快建立起一支既精通基金业务运作，又了解房地产市场的专门管理人才队伍。同时，还要积极促进与基金业务相关的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。洛阳市有一大批高等院校以及科研单位，不缺乏相关的专业人才，今后应注重相关理论研究，加强综合性人才的引进与培养。结论社会保障体系是保障社会和谐发展的基础，住房问题又是重要的民生问题，健全的住房保障制度是社会保障体系的重要组成部分。“十二五规划”指出公共租赁住房是我国住房保障体系中的主体，如何充分发挥其住房保障功能，改变目前融资困难、资金不足、从而尽可能惠及所有住房弱势群体，最终达到应保尽保，做到“居者有其屋”，是目前形势迫切需求的。本文通过分析洛阳市当前建设公共租赁住房所面临的宏观环境以及微观环境，得出了洛阳市在建设公租房这项工作中面临任务艰巨，资金缺乏等问题，为了解决这些问题，在充分研究了REITs融资模式后，发现REITs这种融资模式具有融资效果好，收益高，风险小等特点，并提出了在洛阳地区应用REITs融资模式的设想。之后，文章从理论上说明了洛阳市应用REITs的必要性，从经济数据上论证了洛阳市应用该融资模式的可行性。本文最大的理论成果在于给出了洛阳市REITs融资模式的运行模式，该模式结合洛阳市经济社会特点，便于操作，能够较好为普通投资者接受。但限于作者学识水平有限，该模式还存在许多问题，例如：该模式没有给出公共租赁住房建成之后的管理形式，这对前期的建设来说是一个隐患，对后期收益也有一定的不利影响。另外，本文另一大成果就是给出了洛阳市引入REITs的一些政策性建议，主要是：加强对相关部门及运行主体的监管、制定相关的优惠政策条例和建立专业人才培养机制。在实践过程中这些措施还远远不够，希望政府以及管理者能够深入思考，采取更多有效措施促使REITs能更好地为民服务。总的来说，洛阳市作为中原经济区的副中心城市，经济发展水平持续增长，势头猛劲，有机会也有能力成功应用REITs融资模式，这不仅解决了目前洛阳市公租房建设的资金问题，也为洛阳的房地产市场的长远发展提供了一个好的投融资平台。本人将在以后的学习工作过程中继续关注洛阳市的发展，为家乡建设添砖加瓦，贡献力量。

参考文献[1]谢凌昱.我国保障房融资模式初探——暨REITs模式之评析[J].时代经贸,2021,(226).137-138[2]毛志荣.发展房地产投资信托基金正当其时[EB／OL].证券时报,2021,(3.18)[3]卢晓亮.关于我国发展房地产投资信托基金(REITs)的法律分析./Article/default.aspid=33821.[4]聂梅生.发展房地产投资信托基金,建立廉租房体系,防范房地产金融风险[R].北京：全国工商联房地产商会,2021[5]郭平.基于REITs的保障性住房投融资模式创新研究[D].中国论文下载中心,融资决策,2021[6]黄瑞.REITs在公共租赁住房融资中的应用[J].经济论坛,2021,(05).208-210[7]袁翠芳.我国REITs上市的条件和障碍研究[D].上海市杨浦区：复旦大学,2021,3-5[8]雷蕙,宇罗华.关于REITs在康租房融资运用中的探讨[J].财政金融,2021,(12).35-40[9]王小雪.REITs参与廉租房建设的可行性研究[J].中国房地产,2021,347-349[10]沈洁,谢嗣胜.公共租赁住房融资模式研究[J].经济问题探索,2021,(1).87-90[11]王文适,孙剑副.基于REITs的公共租赁住房融资模式探究[J].商业时代,2021,(3).72-73[12]张鸿铭,沈正超.改革开放三十年的中国房地产业[M].上海:上海社会科学院出版社2021,(3).88-90[13]王重润,刘颖等编著.房地产金融[M].北京大学出版社,2021,291-293[14]AndrewWeir,FranThompson,PeterMitchell.RealEstateInvestmentinAsiaPacific:MigratingCapital[R].Singapore.APERA,2021[15]JohnSullivan.RealEstateInvestmentTrusts-positiveregulatorydevelopmentsinHongKongandSingapore[EB／OL].MalisonsStephenJacques,2021[16]LeeAnnBringers.HowREITsWork./real-estate/reit.htm[17]Knight,LeeG.REITs:anattractiveinvestmentvehicle.TheCPAJournal,April1993./cpajournal/old/14152800.htm[18]Tracy,Paul.DiversifyYourPortfoliobyInvestinginREITs.StreetAuthority,March22,2021./cmnts/pt/2021/03-22.asp

致谢经过两个月的努力，我顺利完成了本次论文的写作。首先，特别感谢我的指导老师李娟老师。论文从选题、结构的编排到内容的选取都凝结了她大量的心血，是她的谆谆教导才有了我现在丰硕的成果。其次，感谢陈双老师、刘远新老师、黄烈佳老师以及李国敏老师，在文章写作过程中他们从各个方面给予我很大的帮助，在与他们交流过程中我也学到了很多为人处事的大道理。最后，在本文实地调查、搜集资料以及写作的过程中，我得到了很多友人、师长的帮助，是他们的无私成就了本篇论文。在此，我对他们的友好帮助表示衷心的感谢。

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disease

that

makes

people

see

things

blurrily,

but

also

leads

to

severecomplications,

such

as

glaucoma

(increased

pressure

within

the

eyeball),

and

can

causeblindness,"

said

Zhou

Yuehua,

an

established

eye

care

specialist

with

Beijing

TongrenHospital."It

is

very

important

for

parents

and

children

to

know

about

the

risk

and

care

for

their

eyes."There

are

about

450

million

myopia

patients

in

China.

Among

Chinese

myopia

patients,30million

are

severe

patients,

according

to

ZhouThe

prevalence

of

myopia

among

high

school

and

college

students

is

more

than

70

percent,and

the

situation

is

continuously

worsening,

he

added.Sun

Zhu,

director

with

the

China

Youth

Development

Service

Center,

said

long

hours

ofstudy,

lack

of

exercise,

especially

outdoor

activities,

and

attachment

to

electronic

screen

aresome

of

the

top

reasons

behind

the

widespread

myopia

problems,

and

the

increase

ofyounger

patients,

although

China

has

made

great

progress

in

improving

the

hardwarefacilities

and

lighting

conditions

in

schools.He

said

he

hopes

the

survey

will

alert

people

on

the

threatening

situation,

and

also

helpmedical

experts

to

better

guideline

parents

and

children's

behaviors

to

care

for

eyes,

basedon

the

timely

and

factual

statistics

the

survey

collected.A

series

of

follow-up

events

will

also

be

held

in

six

cities,

including

Jinan

in

Shandongprovince,

and

Changsha

in

Hunan

province,

to

educate

people

on

how

to

care

for

eyes

afterthe

survey

started.MoreandmoreChinesearejoggingtogetandstayfit.Mostjoggerswillrunalone,butsomewilljogwithfriendsorevencoaches.TheBeijingOlympicForestParkisoneofthemostpopularspots.Itispackedwithrunnersintheafternoon,usuallyafterwork,andatweekends.Joggingafterawholeday'sworkcanbeawaytounwind.ItistrueforHeWenjun,whoseworkplaceisrightneartheforestpark.Shediscoveredherathleticaptitudeattheageofseven,whenshebeganplayingtennis.Thensheturnedtojogging,andshehasperseveredwithitfor10years."Icometojogalmosteverydayafterwork,wheneverIhavetime.Ithinkjoggingisgoodformyhealth.Andforme,agirl,ithelpsmetoachievetoeternalgoal,tokeepslim,"Hesaid.Hesayssheprefersjoggingalone,soshecanfocusbetter.Shelovesjogging,evenduringBeijing'ssmoggydays."Ifthesmogissevere,I'llholdoffjoggingforawhile.ButifIreallywanttogetawayfromwork,I'llwearamask,orjustignorethesmogandgoonjogging,"shesaid.Forthosewhoarenotsoathletic,joggingalsohasitsattractions.WuHoubinstartedroughlytwoyearsago,whenhewasseverelyobese.Withintwomonths,hisweightdroppedfrom82kilogramsto64kilograms.Thesuccesshelpedhimrecoverhealth,andhehasmadefriends."Joggingdoesnotrequirespeed,butstamina.Ifyouwanttosticktothegame,youneedtotakeitasamission,ahabit,andtheneventuallyahobby,"Wusaid.Butperseveringwithjoggingisnotalwayseasy.Joggingisbeneficialforheart-lungfunction,andtheskeletalsystem,butdoctorssayimpropertechniquedamagesthejoints,especiallythekneesandankles."Excessivejoggingwearsdownthebody,andharmsone'shealth.Poortechniqueharmsthemusclesandskeleton,andcancausesecondaryinjures.And,jogginginabadenvironmentcancausecirculationproblems,"saidLuZhiyong,attendingdoctor,SportsHospital,GeneralAdmin.ofSports.Dr.Luhassometipsforjoggers,andthosewhoarethinkingoftakingitup.Hesayspeopleshouldfirstevaluatetheirphysicalcondition,todecidetheamountandtypeofexercise,andjoggingintheopenairisbetterrunningonatreadmill.ConradMacaowillrunspecialprogramsfortheentiremonthofOctoberthisyeartosupporttheHongKongCancerFund'sPinkRevolution,anannualcampaignthatseekstoraiseawarenessandfundsforbreastcancerresearch,thehotelrecentlyannounced.Amajorsponsorofthecampaignforthreeyearsinarow,ConradMacaohaspledgedtodonateaportionofitsproceedstothefund,includingthosecollectedfromsellingitspopularbearandrubberduckmerchandise,inlimitedpinkeditions.PinkisthethemeforfloralarrangementsanddecorationsinthehotelinOctober.Inaddition,onFridaysthatmonth,membersofthemanagementandstaffwilladdsomethingpinktotheiruniforms,regulare-mailsandhandwrittenguestcards."BreastcanceristhemostprevalenttypeofcanceramongwomeninHongKongandisalsoofsignificantconcerninMacaoandaroundtheworld,regardlessofage,"generalmanagerBedeBarrysaidinastatement.Thehotelhasenlistedthesupportofanumberofinternationalandlocalcelebritiestohelpdrivethecause,includingSouthKoreanactorJungSukWon.Thisyear,aluckyguestwhostaysatthehotelduringthecampaignandalsodonatesmoneyforthecausewillwinanecklacespeciallydesignedbyArteMadrid,aSpanishjewelrybrand.Womenshouldstrivetobalancequalityofworkandlife,andhavechildrenatayoungage.AsadoctorIseemuchsufferingbecauseofthisimbalance.XiaoYing,36,worksforalargelawfirm.Herjobmeanslotsoftravel,aheavycaseloadandalargenumberofmeetings,soherscheduleishectic.Shehasbeenpregnanttwice,buthadabortionsonbothoccasionsbecauseshefeltherbusy,high-pressurecareerwasn'tconducivetoraisingachild.Sheplannedtohavechildrenonceshehadachievedcareersuccesssoshecouldprovideastableenvironmentforherbaby.After10years,Xiaofeltthetimewasright,andshetriedtoconceiveforaboutsixmonths,butwasunabletobecomepregnant.Iconductedcomprehensivephysicalcheckups.TheresultssuggestedthatXiao'sovarianfunctionhasdeclinedandabilateraloviductblockagehasoccurred,meaningthatinvitrofertilizationisheronlyoption.So,afterreducingherworkload,XiaounderwentIVFtreatment.Luckily,shegotpregnantafterjustonetreatmentcycle,butlaterexperiencedvaginalbleeding,andrushedtothehospital.Itoldhertorestandcarryonwiththetreatment(topreventamiscarriage).AsZubinZarthoshtimanesh,ayogaguru,demonstratedposturesatahighschoolstadiuminDujiangyancity,Sichuanprovince,some200studentssatoncolorfulmatswatchinghimclosely.ItwaspartofthefirstIndia-Chinainternationalyogafestivalintheprovincialcapital,Chengdu,inSouthwestChina,wheremorethan1,000fansfromhomeandabroadgatheredforlessonsfrom20leadingpractitionersoftheancientIndianregimen,fromJune17-21.YogaistoIndiawhatperhapstaichiistoChina.ManycountriesotherthanIndiaandChina,alsoheldthefirstWorldYogaDayonJune21,aftertheUnitedNationslastyearagreedtoIndianPrimeMinisterNarendraModi'ssuggestionthataspecialdaybemarkedintheyearfortheglobalpracticeofthestress-bustingregimen,whichisalreadyamultibilliondollarindustryintheUnitedStates.Modisaidinthespeech:"YogaisaninvaluablegiftofIndia'sancienttradition....Itisnotaboutexercisebuttodiscoverthesenseofonenesswithyourself,theworldandnature."Zarthoshtimanesh,whorunshisownyogacenter,IyengarYogabhyasa,intheIndianfinancialcapitalofMumbai,says:"Chinesestudentsareveryrespectful.Forme,allstudentsarethesamenomatterwhattheirraceisandwheretheycomefrom.Themostimportantthingistoremovementalwalls."ZarthoshtimaneshlearnedyogafromthelateYogacharyaIyengarandtraveledwiththemastertodifferentcountries.ConsulateGeneralofIndiainsouthernChina'sGuangzhoucityorganizedtheChengdufestival.AterrifyingwoodenbridgeinChinahasjustbeenreplacedbyaglassone.This,theworld’slongestglass-bottomedwalkway,islocatedinShiniuzhaiGeoparkinHunan,andspans300m(984f)andis180m(590f)aboveground.Thefloorismadeofdouble-layeredglassthatis24mm(0.94in),andisreportedly25timesstrongerthanregularwindowglass.Thebridgehadpreviouslybeenmadeofwood,linkingthetwopeaksofStoneBuddhaMountain,but11engineersworking12hoursadayconvertedittoglass.Previously,youwereconsideredbraveifyousteeledyourselftocrossthewoodenwalkway;now,withitsglassbottom,thebridgeisalreadybeingreferredtoas“herobridge.”Thepopularchain'slongtimeexecutivechefembracesmapotofuandotherexoticelementsfortheburger-drivenmenu,LiuZhihuareports.Attheageof37,ShanghainativeLinZhenguhasbecomeastarasaWesterncuisinechefintheChinesemetropolis,acitythathasawealthofWesternrestaurants.TheexecutivechefofBlueFrogBarandGrill,apopularburger-basedrestaurantandbarchainontheChinesemainland,Linisthesouloftherestaurantfranchise'steamofmorethan550chefs.Manyofthefranchise'smostpopulardishesarehisbrainchild.Linsayshissecretofsuccessisinnovationrootedinexperience:Hespendsmonthseveryyear