房地产：新加坡商业案例分享

新加坡商业案例分享新加坡OrchardCenter3一、项目简介4项目概况

OrchardCentral是新加坡最繁华的道路——乌节路（OrchardRoad）的一个小型购物中心，它单层面积不大，但商业楼层高达12层（不含地下两层，实际共14层），是一个极具特性的购物中心。

首先，它是新加坡最高的垂直购物中心；

其次，它在购物中心的艺术产品上耗费约900万新币，是极富艺术特征的购物中心。5项目基础资料项目名称OrchardCentral项目位置Orchard

RoadSingapore开业时间2009年停车位建筑面积（m²）36045单层商业面积（m²）2575层数12层高（m）4电梯手扶梯40部；观光电梯12部，其中包括6部跨层电梯出入口主出入口_2_个，各宽_8_m；主要中庭

长方形：中庭共1个，面积约为500㎡业态分布及各层主题B2：TheMed，家居用品B1:Bone，品牌服装店L1：discoverywalk，品牌服装店，数码产品L2-L3：TheRunway，品牌服装店L4：Exchange，，运动休闲产品L5-L6：TheRamp，精品服装店L7-L8：verandah餐饮L11-L12：花园餐厅（其中L9-L10为停车场）经营档次高中低经营状况

好一般差6二、项目总体规划设计7总体布局本项目是一个纯购物中心项目。其布局特点如下：跨层电梯：项目设有三组大型跨层电梯，可以覆盖各个主要楼层，并让客人在最短的时间内快速到达顶楼花园餐厅；停车场：项目规划了大型停车场，并将停车场设置在中间楼层。具体布局见图。跨层电梯楼层多、单层面积小是该项目的硬伤，因而采用了大量跨层电梯和将停车场设置在中间楼层的方式来弥补不足。停车场8建筑设计特点以“艺术感”为主要特征的本项目，在物业的设计上充满了创意，下面将展示其中的设计思路。醒目的外立面，明显区别与其他购物中心。跨层电梯，墙面的处理一点也不马虎。购物女子的大型雕塑，贯穿整个项目“艺术”被应用到了项目的整体基调之中。9建筑设计特点以“艺术感”为主要特征的本项目，在物业的设计上充满了创意，下面将展示其中的设计思路。内部墙面设计，不落窠臼。天台花园，配合花园餐厅的气氛。机器设备都做了艺术化处理。10交通体系与停车位交通体系：公交：orchard路是单行道，巴士较少，项目附近没有公交站，巴士通达性不理想；地铁：从右边的交通图中可以清楚的看到项目与地铁通过地下通道连接在一起；的士：orchard路设有的士停靠点，客人不能在的士站点以外的地方打车。停车场：停车场分布：L9-L10的全部、L5-L8的部分；停车场特色：停车场延续了项目一贯注重细节的特征，围墙等都做了处理，让看上去更加赏心悦目。停车场围墙延续了中心区购物中心大量停车位的的做法，并通过天桥连接写字楼。11广场、园林等特色设计顶层园林，在单纯绿化的基础上增设了小品，增添了项目趣味性。商场内部通路、洗手间标识、指示牌等延续了一贯的基调，并设有攀岩场供消费者挑战。12三、主题定位及目标消费群13主题定位从业态定位上看，本项目定位显然综合型购物中心，但由于单层面积过小，高楼层价值不高的限制，项目的档次有所欠缺，在B2和L3-L4层有大量的面向年轻人的精品服饰店。因此本项目只能算一个中档购物中心。从建筑结构来看，本项目的建筑形态独树一帜，在内部的雕琢也非常巧妙，将艺术气息发挥到了极致。综上，本项目的主题定位为：时尚潮流购物中心别致的天花装饰精品服饰店参考其业态定位与建筑结构，本项目偏重时尚潮流的风格。14目标消费群攀岩与精品服饰店主力面向年轻消费者。

大型餐饮则瞄准了周边的商务人士。本项目是一个以年轻群体和商务人士为主的购物中心。15四、业态组合及人流动线16业态组合B2:家居、餐饮B1:品牌零售L1:品牌零售L2:品牌零售L3-L4:运动服饰L5-L6:精品服饰L7-L8:餐饮L11-L12:餐饮本购物中心没有主力店，精品服饰与餐饮是本项目的主力。17业态组合——代表商家品牌店与餐饮店。品牌店以中档品牌为主，没有国际名牌。餐饮店以面向年轻人及商务人士的便捷餐饮、咖啡为主。众多的精品服饰店，是本项目区别于其他购物中心的显著特征。从代表商家看，本项目中档为主。18地下层铺位划分及人流动线铺位划分：以小铺位为主，个别面积较大的边角铺由餐饮等商家承租；人流动线：如图所示，人流动线以单回环为主。本项目单层面积较小，铺位划分与人流动线比较简洁。19地上层铺位划分及人流动线铺位划分：1F临街面规划了较大的面积，内部铺位也已小面积为主；人流动线：延续了单循环的动线规划。20人流动线——垂直人流动线针对项目细长的物业特征，以自动扶梯在两侧，观光电梯在中间的做法，很好的照顾到商业各个环节的人气自动扶梯观光电梯21商业特色——精品服饰街商场内部以街区的形式打造的精品服饰街。街区以精品外贸服饰的小店为主。注意其店面设计，开间大，进深浅，非常适合商铺展示。注意店面的高低差，该条街以逐步升高的形式自然过渡到下一层，使客户不必另外走电梯，便于顾客逛街。

精品服饰街区是本项目的特色业态，其铺位划分与物业结构都值得借鉴。22五、室内装饰及导视系统23室内装饰项目在外墙、地砖景观小品等，都做了很多艺术化处理。24导视系统导视系统采用了黑底白字，延续了项目的艺术基调，视觉效果沉稳大气；楼层导视中，介绍餐饮商家时并配上了餐椅的图片，既美观，又起到了宣传的作用。25七、对项目整体评价26项目亮点：建筑形态：充满艺术气息的建筑形态，包括蜿蜒上升的通道与攀岩等，让项目的每一个角落都充满了新鲜感；经营成果：虽然项目目前仍有一定的空置铺位，但考虑到高达14层的楼层分布并能实现整体开业，已经难能可贵；项目品质：项目没有追求商业上的高档次，而是通过细节刻画，即是商业整体档次不高，也能带给客户以愉悦购物的享受。项目不足：楼层过高：过高的楼层对商业的影响显而易见，本项目越往高楼层走商家越少，就是一个明证；物业太狭长：整个物业太过狭长，难以规划大面积铺位，而且受物业影响，项目东端的部分商业无法展示给客户，难以吸引客户到达。本项目的意义就在于，它向我们展示了地上12层商业的可能。27项目心得：业态规划逐渐递减：品牌专卖—精品服饰，随着楼层的升高，商品面向客户群体年龄越小，品牌档次越弱，在奢侈品牌鳞次栉比的乌节路上，大量的精品服饰能吸引更多年轻群体，与其他商业项目相区别；弱品牌不弱品质：在品牌不强的情况下，通过提升项目品质感，已然能打给客户愉悦的购物体验，从而成为项目的特色之一；楼层高就要方便客户到达：本项目楼层虽高，但设置了大量的观光电梯与跨层扶梯，方便客户能在最短的时间内到达各个楼层，便利了人气的互通。商业不仅是靠品牌、规模来支撑，“软实力”同样能成为项目的亮点与特征。28新加坡ClarkeQuay（克拉克码头）29一、项目简介30项目概况克拉克码头作为重要的沿河改造项目，将最早的货运码头成功改建成旅游景区。目前景区业态以酒吧餐饮为主，凭借新加坡河道的自然景观与旧码头改造景观，成为新加坡最具代表性的旅游景点之一。

克拉克码头的成功，为旧城改造与餐饮、酒吧主题商业的开发提供了一种成功案例。

克拉克码头位于新加坡市中心，临近中央商务区，是具大历史意义的大型重建项目。以重点完成了水质改造而著称。31项目基础资料项目名称克拉克码头项目位置新加坡valleyroad，新加坡河readbridge开业时间1994年停车位建筑面积（m²）35000单层商业面积（m²）18000建筑形态5个旧仓库群改造而成层数2层高（m）3电梯无电梯建筑风格19世纪货船码头的建筑风格经营业态全部规划为餐饮酒吧，没有专项分区经营状况很好新加坡河克拉克码头Novotel酒店ValleyRoadTongsen

RoadSouthbridgeRoadRiverwalkHighStreetcentre32二、项目总体规划设计33总体布局水岸景观餐饮酒吧区酒吧区休闲娱乐区

作为新加坡的著名旅游项目，该项目拥有河岸景观、建筑景观与人工景观三大景观体系，以餐饮、酒吧为主。吸引了相当数量的公司职员、外籍人士到此就餐、休闲，也成为新加坡旅游必到的景点之一。“景观”是旅游景点最重要的命题，除了天然河岸景观，项目纵深还设立了以灯光为主人工景观，构成项目景观主体。34建筑设计特点河岸景观带：在沿岸建筑的基础上，增设了悬空的水上餐厅，让消费者能在就餐时充分领略河岸的风光；河岸景观的灯光效果极佳，构成夜间的一个沿河景点；河岸餐厅都具备餐饮与酒吧功能。受物业条件的限制与景观的影响，这里的酒吧以清吧为主。沿河景观带水上餐厅别致的水上餐厅，以及与之气氛相符的河岸餐饮与清吧。35建筑设计特点中心景观带：位于项目重要的仓库中心，设立了透明顶棚，覆盖公共部分，避免了天气原因造成的影响；光广场中央设置了绿化、水景等景观，美化项目整体；由于物业条件的变动，这里的业态开始有了传统酒吧与广场表演。透明顶棚绿化景观水景景观通过别致的顶棚形成了室外活动空间，方便两边商家组织各种活动。36建筑设计特点建筑形态：建筑外立面全部还原成了19世纪的建筑风格，体现了最初作为货运码头的时代特征；沿岸的灯光渲染的气氛也是项目的亮点。建筑外立面灯光渲染细节雕刻复古的建筑外观与景观搭配以及细节的雕刻，共同打造了别具特色的建筑景观。37交通体系交通设施：克拉克码头设有的士站、巴士站、地铁、渡轮码头等。拥有最便利的交通体系；除了传统的巴士、地铁站外，还特别设立了的士站，方便消费者。的士站游船码头与人行桥完备的交通体系让项目汇聚更多的消费者，并免去了酒驾的烦恼。人行桥游船码头的士站巴士站地铁站38灯光设计作为以夜间消费为主的场所，项目在灯光渲染的设计上尤为重视，下面是其主要的夜间灯光设计。园林景观，树木都有照明灯。项目整体夜景酒吧餐饮等以夜间消费为主的场所需要强烈的灯光的视觉效果，也是城市的夜景亮点之一。

除了项目本体，河对岸的景观打造与商业规划也是整体视觉的一部分。广场内地面的装饰灯39三、主题定位及目标消费群40主题及消费群定位主题定位：主题餐饮娱乐街区。消费群体：游客，市民休闲消费群体。简述：作为新加坡市中心的大型酒吧休闲街区，又是当地著名旅游景点，对本地消费者与游客的吸引力同样重要。41四、业态组合及人流动线42业态组合与人流动线新加坡河水上餐厅，清吧，餐饮内部通路酒吧与餐饮区；代表品牌：麦当劳，汉堡王外部车道酒店、购物中心，大型餐饮，公共交通站等休闲区：机动游戏，游船码头简述：除了项目主体的餐饮、娱乐功能外，还沿河设立了机动游戏与游船，供游客使用。并在外围设立的购物中心，共同带旺人气，促进商业繁荣。43五、对项目整体评价44成功要素：可达性与交通连接：巴士、的士、地铁、游船，均能到达项目，使项目的交通非常便捷。各种供有人散布的小径以及跨越河岸的人行桥，可以让游人们充分享受漫步河边的乐趣。美观的整体形象：一条沿河散步的小径及美丽的河景，让克拉克码头成为世界著名的餐饮、娱乐、休闲中心，也是新加坡的著名旅游景观。游人与本地消费者共同兴旺了商业街区。市民游客的活动中心：商业、办公及酒店的开放让项目片区成为一个生动商业、娱乐和居住中心，汇聚了大量的人气。项目广场上经常会举办各类酒会舞会，新加坡政府每年还会举办多次街头表演和跳蚤市场。别具风格的小径也成为市民们锻炼的绝佳去处。旧城改造要素：码头原本由60座仓库、客栈组成，现在形式上统一翻新成了19世纪的模样，辅以现代的灯光效果，使建筑本身就是别具特色的旅游景观。45借鉴意义：交通组织与易达