商业招商方案

商业招商方案高扬安泰国际广场招商方案前言：本方案流程仅作参考，具体项目方案需经调查研究讨论后重新制订。一、招商的启动时间如按2013年1月1日开业计划,按一般同规模的商业项目，至少应提前12个月进行招商，高扬安泰国际广场因2011年底计划预约，需要确定部分主力商家，现距年底仅剩下6个月时间，因此招商时间建议最迟2011年6月初开始启动主力店招商,2012年1月至12月开展次主力店及其他商家招商。二、招商人员人数根据项目规模与实际情况。对此招商人员定为10名较为合适。具体工作分配如下：经理（义义）：负责统管全局，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。招商人员（九名）:由经理安排具体招商工作招商文秘1名三、招商办公地点因整个招商需和销售配合,建议在营销中心附近开展招商工作1、在营销中心旁设立一间约80平米的招商办公室。建议在2011年12月底建成,前期暂时在公司指定地点办公。2、在项目现场附近租赁一套写字楼或公寓作为招商办公室，并同时在营销中心内设立招商咨询点,双边配合进行。四、项目整体招商的原则和目标1、保证在2012年9月底前项目整体招商完成80％；2013年1月1日项目开业前整体招商完成90%，以保障项目能如期顺利开业.距年底项目预约剩下半年时间（2011年6月—2011年12月）,距后年项目开业剩下一年半时间（2011年6月-2013年1月1日），因此对完成90%的招商计划有一定的压力，但由于前期积累了一定客户资源，加之对项目比较了解，通过后期的招商跟进工作和招商广告的配合，对完成这个任务有一定的信心。2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个商业广场商业经营井然有序。3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上，以稳定业主的投资信心。根据我司对项目周边商铺租赁价格的调查分析和商业行业基准收益率，我司测算保证业主第一年的投资回报达到8%以上问题不大,较高的投资回报对增强投资者信心和保障商业街的永续经营至关重要。4、确保整个商业广场形象统一和经营稳定。对部分区域按现行功能分区进行零散招商，对部分区域采取统一招商，来保证整个商业广场整体定位符合湖东商圈需求，来保证商业广场长远经营稳定。五、高扬安泰国际广场投资业主、自营业主和开发商三方风险分析1、投资业主风险分析商铺不能及时租赁出去；商铺租赁的价格比较低；商铺升值潜力有限,不能转手或难于转手。2、自营业主（租赁户）风险分析项目招商在开业前不能完成85%以上或装修未完成，项目不能如期开业或开业时间无限期拖延；由于招商工作的疏漏,导致商业广场内经营无序、鱼龙混杂；没有统一的物管或物业管理费用比较高；生意不是很理想或经营惨淡;开发商卖完后走人。3、开发商风险分析投入大量招商推广费用后，招商效果不明显或收效甚微；开发商自己没有专业的招商人员，需聘请专业的招商公司，费用开支加大；“只租不卖”或“先租后卖”，若招商不理想，今后的经营或销售会很困难;项目不能如期开业,业主闹事;项目日后经营不是很理想或经营惨淡，则不利于开发商的品牌树立。项目不能获得稳定的投资回报，业主闹事;六、招商中存在的主要问题及规避方法问题一:招商时间紧迫、任务量较大如前面所述，项目的整个招商时间剩下约18个月左右的时间，总共有约120000m2需要招商，因此时间非常紧迫，任务巨大。规避方法：尽快确定整体招商执行方案，引入专业的招商机构开始工作。问题二:购买商铺的业主要求自营或自行转租，可先前没有交保证金，签定相关协议，对其难以制约规避方法:建议提前召开临时业主大会，成立临时业主委员会,协助开发商做好业主方面的种种工作，以保证项目能如期开业.问题三：引入大型租赁户后,可能导致租金达不到8%,业主不同意引入大型主力店、知名品牌客户，由于面积较大，其租金相对会降低,但引入大型租赁户一次性可以租赁较大面积，另外大型品牌的进驻会形成示范效用，吸引中小客户进驻，从而缩短整个招商周期，保证如期开业。规避方法：开发商适当的给予一定租金补贴。问题四：自营铺位与大客户租赁铺位重叠规避方法：1、谈大型包租客的同时，尽量给投资业主商铺面积占比比较多的商铺群给其选择;2、对大型包租客包租商铺中的自营业主，可帮其调整到位置相对较好的委托出租商铺中，经营期间发生的租金差额可酌情给予补偿。五:2012年9月前招商任务完不成90％，影响开业问题规避方法:在目前的形式下，必须对招商工作进行科学、合理的评估，认真分析招商工作中的问题和困难，正确预见并确定项目的开业时间.或者届时制定相关的广告宣传活动，如大学生免费创业90天、自营业主经营比赛等活动，由开发商免费提供开业时适量未租出商铺，保证开业率达90，以上。七、高扬安泰国际广场计划招商方式一般商业项目，如考虑到以后的商业广场形象和稳定，招商工作都会策划先行。及工程开始动工时就有功能定位设想，然后根据策划要求进行施工和招商，一般启动时间略早于销售或与销售同步，销售的同时与业主明确租赁问题，将主动权控制在我们手中,增强工作效率，严格按照规划诠释商业广场的整体形象和确保开业时间.针对以上种种情况分析,如果要保证2013年1月商业街整体90％以上开业，且功能分区不混乱，经营类别的包括购物、休闲、娱乐、餐饮等要素，建议目前启动招商时，采取以下办法:1、规划部分区域招租散户;2、规划部分区域统一招租大型商业项目。散户区招商方案一、功能定位及招商对象功能定位:1、因项目周边的商业企业中:湖东商业经营定位为中高档,斜塘联丰广场经营定位均是低档,考虑到差异化经营，项目经营定位应该是中档偏低。2、目前斜塘的市场情况而言,散户经营女装的市场份额大大的占据着一定地位，其中还带动着美甲、内衣、精品饰品的消费，故业内人常说:女人的钱是最好赚的。所以，在本项目中，我们拿出一个区的位置来经营女性服装、服饰。也是为了保障经营户的利益，从而确保商家的稳定性和市场的长期稳步发展的前景。相对的，男装和童装在市场的份额中就显得比例小很多,所以，可以适当考虑。品牌层次以二、三线为主。二、招商人数2011年6月—年底,从工作情况出发，建议由3—5名招商人员进行前期招商比较合适招商具体操作方法：1）、召开临时业主委员会，聘请专业公司在业主与租赁户之间搭建招商信息平台，让其自行商定相关细节，开发商负责协调和监督。2）、针对自持的物业，不存在产权与经营权分离，招商难度相对较小，建议主要吸引大客户进驻，一方面可以加快招商速度，另一方面可以吸引广大中小租赁户进驻。由于大客户租赁时间相对较长、租赁面积相对较大，可能其租赁的价格会低于散户租赁的价格，开发商会损失部分租金,但从长远来看这有利于整个商业街的经营，有利于其他商铺今后的销售或租赁。3）、针对计划出售的商铺,业主无条件选择委托租赁。在签定正式合同的同时签定委托租赁协议，按现行价格年回报的6%的租金标准进行统一招商。八、高扬安泰国际广场统一招商方案一、基本原则原则（1）定位A、引进的项目必须能提升整个商业街的形象，带动人气，增强业主和经营户的投资信心,因此，应该是湖东商圈其他卖场缺乏的项目，或者是将来在湖东更具竞争优势的项目。B、引进的项目必须考虑到商业广场周边企事业单位、居民区、学校等群体的购物习惯和消费需求，能培育稳定的消费群体，有非常明确的针对性。做项目定位的覆盖面，基本能辐射达到项目周边3公里以内。(2)租金价位定价原则A、租金基准定价，应全面权衡经营户和开发商的投资成本，目前，参照市场上按投资回报7〜8%左右的价位，业主和经营户基本能接受，因此，项目租金定价月基价应为:售价又8%?12个月。B、因引进的项目有知名度大小不同、影响力不同、规模大小不同，因此，在考虑基准定价的基础上，应该考虑以下两个着重点：？如引进的项目知名度大,确实能提升商业街整体形象,带动人流，其租金标准应参照市场行情，适当略低于租金基准定价，但租赁期应至少达3年以上，且每年租金价格要保证5，左右的递增。?如引进的项目,只有一般知名度或影响力，对整个商业街的帮助不大，则可以按租金基准定价作为参考定价。？因大型商业项目装修较一般商铺复杂，往往需要1，3个月的装修期，如项目在明年2012年9月底客户才能进场装修的情况下，建议给予免1,3个月装修期的租金优惠政策二、招商对象以及目标顾客、租金预测餐饮、娱乐、休闲主题中心以餐饮酒楼或餐饮美食广场、足浴、健身馆、酒吧灯丫等为主，该类群体一般要求铺位面积200〜2000m2（使用），其经营项目能做到与购物互补，有一定的规模和市场竞争力，能充分聚集人气。目标顾客:1、湖东商圈讲究生活品质和品位的消费人士。2、湖东商圈喜爱时尚，追求潮流的时尚男女。3、科教创新区商圈热爱生命、热爱运动的都市青年以及大中学生。4、来高扬安泰广场购物后需其他消费的顾客.5、斜塘周边喜爱休闲娱乐的广大爱好者。租金预测:根据对前期市场调查了解，租金预测可达30〜70元/?（建筑面积）.古玩珠宝市场、旅游商品女人世界主题中心（购物、美容美体等）数码娱乐互动中心（购物、院线、游艺、培训、在线竞技娱乐等）注:建议按售价年回报的8,进行“带租约销售”，不允许自营，要求自营的业主，有开发商同意后帮其换至规划自营区域，然后由招商机构统一招商大型商业项目.九、商业广场整体招商程序作容日期序号工一进行园区商业业态及招商、租赁市场调研6月1日~8月31日二确定功能分区，确定招商平面图及面积8月31日之前三确定本项目的招商形式及条件8月31日之前1、租赁2、合作经营四招商工作中工商税务费用的确定8月31日之前五制定具体的招商项目明细8月31日之前1、项目分类2、目标客户的定位3、招商区域地点六制定各种招商项目的租金费用、收益预算、编制租金表8月31日之前七制定宣传推广计划及开支预算1、招商工具9月15日之前(1)招商地点及办公用品9月15日之前(2)确定物管及介入经营管理队伍10月31日之前)印制宣传单、书刊、价目表9月15日之前(32、招商文本(1)招商手册9月15日之前(2)租赁合同8月31日之前(3)合作经营合同8月31日之前(4)物管文本9月30日之前(5)装修要求9月30日之前(6)商业管理文本9月30日之前3、传播及媒体(1)制定详尽的广告创意、策略、诉求及执行、控制方案9月10日之前(2)确定媒体及发布计划9月10日之前(3)确定新闻媒体操控方案9月10日之前4、整体形象推广方案9月10日之前八全面开展招商工作8月31日起九整体形象推广执行9月10日起十制定整体的以招商带动销售的计划8月31日前十一招商结束2012年12月31日十二试业及开业推广2012年12月25日十三开业20013年2月1日十、整个商业广场招商计划时间完成招商率2011。12.31前15-20%2012。3.31前40%2012.6.30前60—65%2012。9.30前80％2012。12.3190％1、计划完成保障根据项目定位，目前积累相关资源300多家;由于前期长时间跟进,了解业主和租赁户的意见；进行了充分的市场调查，了解项目周边商铺的租赁情况及价格;拥有专业的招商团队，具备餐饮、休闲、娱乐、百货等方面专业人才，了解园区市场有关商业情况2、违约处