房地产开发项目可行性研究

房地产开发项目可行性研究第1页/共89页2第一节概述一、可行性研究的作用二、可行性研究的内容三、可行性研究的阶段四、可行性研究的步骤RealEstateDevelopment&Operation第2页/共89页3一、项目可行性研究的作用

投资决策提供依据

资金筹措的依据

开发商与有关部门、企业签订协议、合同的依据

编制下阶段规划设计的依据第一节概述RealEstateDevelopment&Operation第3页/共89页4二、可行性研究的内容

1、总论项目名称、区位、项目提出的背景、开发建设的必要性、主要技术指标、经济指标等。

2、市场调查和需求分析房地产市场销售调查和需求预测

开发项目的销售或出租前景分析

市场范围的确定和租售对象分析

3、开发项目场地的现状与建设条件分析第一节概述RealEstateDevelopment&Operation第4页/共89页5二、项目可行性研究的内容

4、规划设计方案

规划、建筑、环境设计

5、项目的建设进度安排

附图

6、投资估算

附表

7、资源供应

资金、建筑材料、建筑设备、施工力量的组织计划。（人、财、物）第一节概述RealEstateDevelopment&Operation第5页/共89页6项目实施进度计划表（年、季度）

步骤20092010201120121234123412341234前期一期二期三期RealEstateDevelopment&Operation第6页/共89页7序号项目单价总金额（万元）1

建设投资1.1

土地取得费用250701.2

建安工程费用874061.3

小区配套费140元/M2104511.4

道路、绿化、景点费用80元/M259721.5

项目研究咨询、规划、设计费20元/M2

14931.6

各种配套税费180元/M2134371.7

项目管理费2622.21.8

销售费用1.9

不可预见费3114.9

建设投资合计149566.12

建设期利息9466.53

项目总投资159032.64

总建筑面积单位投资2130.37元/M2项目总投资估算表RealEstateDevelopment&Operation第7页/共89页8二、项目可行性研究的内容

8、经济分析和财务评价

基本表格

对销售收入、总投资、经营成本、预期利润、税金等进行现金流量分析

对项目的总投资、销售收入、工期、折现率等因素的变化作敏感性分析和盈亏分析。第一节概述RealEstateDevelopment&Operation第8页/共89页91、建筑工程费用估算表

2、国内设备购置费估算表

3、安装工程费用估算表

4、工程建设其它费用估算表

5、项目投入总资金估算表

6、分年资金投入计划与资金筹措表

7、销售收入和税金及附加估算表

8、项目现金流量表9、项目资本金现金流量表10、损益和利润分配表11、资金来源与运用表

12、外汇平衡表

13、借款偿还计划表

14、敏感性分析表可行性研究的表格RealEstateDevelopment&Operation第9页/共89页10二、项目可行性研究的内容

9、社会经济评价

10、结论第一节概述RealEstateDevelopment&Operation第10页/共89页11三、可行性研究的阶段投资机会研究精度±30%

初步可行性研究±20%

详细可行性研究±10%

项目评价第一节概述RealEstateDevelopment&Operation第11页/共89页12投资机会研究该阶段的主要任务是建设项目和投资机会做出鉴定，提出建设项目投资方向建议。即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。该阶段的主要成果是提出项目建议。如果机会研究认为是可行的，就可以进行下一阶段的工作。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是详细的分析。该阶段耗时约1-3个月，投资估算精确度为+30%，研究费用一般占总投资的0.2%-0.8%RealEstateDevelopment&Operation第12页/共89页13初步可行性研究也称为“预可行性研究”，是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。这一阶段并不是可行性研究必不可少的阶段，只有在前面机会研究对项目效益有所怀疑的时候才进行。其主要任务是确定是否进行下一步详细可行性研究。该阶段耗时约4-6个月，初步可行性研究阶段投资估算的精度可达+20%，所需费用约占总投资的0.25%-1.5%此阶段的主要成果是初步可行性研究报告。RealEstateDevelopment&Operation第13页/共89页14详细可行性研究即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是建设项目投资决策的基础，是在对市场、选址、建设方案等深入研究的基础上，深入细致地分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性，减少项目的不确定性，对可能出现的风险制定防范措施，提出项目投资的可行性和选择依据标准。该阶段耗时需要8-12个月或者更长，投资估算的精确度为±10%，研究费用一般小型项目占总投资的1.0%-3.0%,大型复杂的工程约占0.2%-1.0%。该阶段的主要成果是提出项目建议。RealEstateDevelopment&Operation第14页/共89页15项目评价政府计划管理部门在对项目进行审批前，会委托有资格的咨询评估机构对项目可行性研究报告进行评估论证，分析该可行性研究的可靠性和真实性，判断项目是否可行。根据评价结果，决定是否同意项目建设。一般而言，大中型和限额以上的项目和重要的小型项目，都需进行评估，否则任何单位不准审批，更不准组织建设。RealEstateDevelopment&Operation第15页/共89页16四、可行性研究的步骤第一节概述

组织准备项目设想资料收集及市场调查项目定位开发方案的设计和评价、选择方案选优财务评价

详细研究最终成果编制报告RealEstateDevelopment&Operation第16页/共89页17第二节房地产开发项目费用测算RealEstateDevelopment&Operation第17页/共89页18一、房地产开发项目费用的构成第二节房地产开发项目费用测算RealEstateDevelopment&Operation第18页/共89页19一、房地产开发项目费用的构成

1、土地费用

土地使用权出让金城市建设配套费

是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。拆迁安置补偿费第二节房地产开发项目费用测算RealEstateDevelopment&Operation第19页/共89页20一、房地产开发项目总投资构成

2、前期工程费

主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测以及“三通一平”等阶段的费用支出。

3、房屋开发费

建筑安装工程费公共配套设施建设费

基础设施建设费第二节房地产开发项目费用测算RealEstateDevelopment&Operation第20页/共89页21一、房地产开发项目总投资构成

3、房屋开发费

建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。

公共配套设施建设费

是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。“附属工程费”

基础设施建设费

是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、小区、道路、路灯、环卫设施等建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。

“室外工程费”第二节房地产开发项目费用测算RealEstateDevelopment&Operation第21页/共89页22一、房地产开发项目总投资构成

4、管理费用是指房地产开发企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。

主要包括：行政管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。

第二节房地产开发项目费用测算RealEstateDevelopment&Operation第22页/共89页23一、房地产开发项目总投资构成

5、财务费用

是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。

主要包括：借款和债券利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。

6、销售费用

是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用。

主要包括：销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。第二节房地产开发项目费用测算RealEstateDevelopment&Operation第23页/共89页24一、房地产开发项目总投资构成

7、开发期税费

房地产开发项目投资估算中应考虑项目开发期所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费按照当地有关法规标准估算。这些税费主要包括：市政支管线分摊费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。8、其他费用

主要包括：临时用地费、临时建设费、工程造价咨询费、合同公证费、招标管理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。

9、不可预见费

根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3%～7%估算。第二节房地产开发项目费用测算RealEstateDevelopment&Operation第24页/共89页25二、房地产开发项目费用的测算方法

1、投资估算的依据

1）土地成本资料

2）设计方案、图纸

3）工程概、预算定额

4）造价信息、各类价格指数等

5）同类型项目的投资资料

6）资金来源、贷款利率

7）有关政策和规定第二节房地产开发项目费用测算RealEstateDevelopment&Operation第25页/共89页二、房地产开发项目费用的测算方法

（1）单位指标估算法（2）单元估算法（3）概算指标法（4）分项造价估算法指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。用建筑物可以容纳的人数或设施单元数乘以每个单元的综合投资得到项目或单项工程总投资的办法。采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标来计算整个工程费用。可以用来估算建筑安装工程费用。RealEstateDevelopment&Operation第26页/共89页分项造价估算法27RealEstateDevelopment&Operation第27页/共89页28一、财务评价基础知识

1、资金的时间价值

不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为～。例：1000元存入银行，1年后本利为1120，120为增加值。也即是1000元在1年中的时间价值。就是在1年内让出了1000元货币的使用权而得到的报酬。

理解

1）随着时间的推移，资金的价值会增加。（资金增值）

2）资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。（从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应作的必要补偿）第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation第28页/共89页29一、财务评价基础知识

2、利息与利率

利息：占用资金所付出的代价。

Fn＝P+InFn－本利和；P－本金；In－利息

利率：在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与本金之比。

i＝In/P×100%第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation第29页/共89页30一、财务评价基础知识两组概念：

A、单利计息与复利计息单：In＝P×n×i息不生息

复：In＝P[(1+i)n-1]息生息

推导过程第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation第30页/共89页31一、财务评价基础知识两组概念：

B、名义利率i与实际利率r

复利计算时：名义利率因计息周期不同名义利率≠实际利率例：年利率12%，1000元，1年期。

两者关系：第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation第31页/共89页32一、财务评价基础知识

3、资金等值与现金流量图

资金等值

例：100元，1年后115元。年利率15%。现金流量图第三节房地产开发项目经济评价01234nRealEstateDevelopment&Operation第32页/共89页33一、财务评价基础知识

4、复利计算公式与系数

符号：

P—现值；

F—终值（未来值）；

A—年值；

n—计息周期；

i—每个计息周期的利率。第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation第33页/共89页34一、财务评价基础知识

4、复利计算公式与系数

1）F与PF＝P(1+i)n=P(F/P,i,n)2）A与P

3）A与F第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation第34页/共89页35一、财务评价基础知识

5、应用举例

例1、某开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息，到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总和是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际运行的利息又是多少？第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation第35页/共89页36例2、某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，问该家庭有偿能力的最大抵押贷款额是多少？

解：

(1)已知：该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额

A=16000×30%=4800(元)；月贷款利率i=12%/12=1%

计息周期数n=10×12=120个月

(2)该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额

P=A[(1+i)n-1]/i(1+i)n=4800×[(1+1%)120-1]/1%(1+1%)120=33.46(万元)第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation第36页/共89页37一、财务评价基础知识

6、现金流量表第三节房地产开发项目经济评价序号项目200920102011201220131现金流出302.00425.00572.20

2现金流入

0.00444.00663.00864.003凈现金流量

-302.00-425.00-128.20663.00864.004累计现金流量

-302.00-727.00-855.20-192.20671.80RealEstateDevelopment&Operation第37页/共89页38二、房地产开发项目的财务评价指标

1、财务评价的含义是根据国家现行财税制度和价格制度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡能力等财务状况，据以判断项目的财务可行性。

主要工作内容：通过计算项目的FIRR、NPV、Pt等主要技术经济指标对房地产开发项目的盈利能力进行分析。还可计算投资利润率，有时需计算贷款偿还期、资产负债率等。第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation第38页/共89页39二、房地产开发项目的财务评价指标

2、评价指标第三节房地产开发项目经济评价财务评价静态评价动态评价投资利润率静态投资回收期借款偿还期净现值内部收益率动态投资回收期RealEstateDevelopment&Operation第39页/共89页40二、房地产开发项目的财务评价指标

1、投资利润率

例：某项目总投资1000万元，第1、2、3年的利润分别为100万元、160、240万元。求投资利润率。第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation第40页/共89页41二、房地产开发项目的财务评价指标

2、投资回收期

静态：动态：

例：某项目现金流量分别为-400、-300、-150、100、200、250、300、390万元，则Pt为？第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation第41页/共89页42二、房地产开发项目的财务评价指标

2、投资回收期第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation第42页/共89页43第三节房地产开发项目经济评价序号项目200920102011201220131现金流出302.00425.00572.20

2现金流入

0.00444.00663.00864.003净现金流量

-302.00-425.00-128.20663.00864.004累计现金流量

-302.00-727.00-855.20-192.20671.805折现净现金流量(8%)

-279.63-364.37-101.77487.32588.026累计折现净现金流量-279.63-644.00-745.77-258.44329.58

静态：(5-1)+192.2/864=4.22年动态：(5-1)+258.44/588.02=4.44年RealEstateDevelopment&Operation第43页/共89页44二、房地产开发项目的财务评价指标

3、借款偿还期第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation第44页/共89页45序号项

目合

计计

算期第1年第2年第3年第4年1借款

1.1年初本息余额5.50%

4000600010001.2本年借款900040005000001.3本年应计利息852.5110357.5330551.4本年还本付息9852.51103357.553301055

其中：还本9000

300050001000

付息852.5110357.5330551.5年末本息余额

40006000100002还本资金来源9852.51103357.5533010552.1当年可用于还本的未分配利润

2.2当年可用于还本的折旧和摊销

2.3以前年度结余可用于还本资金

2.4用于还本的短期借款

2.5可用于还款的其他资金

借款偿还计划表RealEstateDevelopment&Operation第45页/共89页46二、房地产开发项目的财务评价指标

4、净现值第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation第46页/共89页47财务净现值计算已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。单位：万元年份012345现金流入量300300300300300现金流出量1000净现金流量RealEstateDevelopment&Operation第47页/共89页48

练习1：某家庭以抵押贷款方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首期付款为房价的30%，其余为在10年内按月等额偿还的抵押贷款，年贷款利率为15%，问月还款额为多少？如果该家庭25%的收入可用来支付住房消费，问该家庭的月收入应为多少才能购买上述住宅？

练习2：某家庭欲购买一套面积为80平方米的经济适用性住宅，单价为3500元/平方米，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。部该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？只需写出计算过程和算式即可RealEstateDevelopment&Operation第48页/共89页49练习1解：

(1)已知：抵押贷款额P=25×70%=17.5(万元)；月贷款利率i=15%/12=1.25%(2)月还款额：A=P×i×(1+i)n/[(1+i)n-1]=175000×12.5%(1+1.25%)120/[(1+1.25%)120-1]=2823.4(元)(3)该家庭欲购买上述住宅，其月收入应为

2823.4/0.25=11293.4(元）第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation第49页/共89页50练习2解：

(1)已知：P=3500×80×(1-25%)=210000元，

n=15×12=180(月)，

i1=4.2%/12=0.35%，i2=6.6%/12=0.55%，

P1=100000(元)，P2=210000-100000=110000(元)

(2)计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额：

A1=P1×i1(1+i1)n/[(1+i1)n-1]=100000×0.0035(1+0.0035)180/[1-(1+0.0035)180]=749.75(元)第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation第50页/共89页51二、房地产开发项目的财务评价指标

5、内部收益率第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation第51页/共89页52FIRR的计算方法1：插值法NPV1NPV2i1i2IRRi1-i2NPV1+|NPV2|IRR-i1NPV1NPVi第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation第52页/共89页53内部收益率和动态投资回收期的计算已知某投资项目的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资者目标收益率为12%，求该投资项目的动态投资回收期。单位：万元年份0123456现金流入量300300350400400600现金流出量1200净现金流量RealEstateDevelopment&Operation第53页/共89页54内部收益率和动态投资回收期的计算年份0123456现金流入量300300350400400600现金流出量1200净现金流量-1200300300350400400600净现值（20%）-1200250208.33202.55192.90160.75200.94累计净现值-1200-950-741.67-539.12-346.22-185.4715.47净现值（21%）-1200247.93204.90197.57186.60154.22191.18累计净现值-1200-952.07-747.16-549.60-362.99-208.78-17.60净现值（12%）-1200267.86239.16249.12254.21226.97303.98累计净现值-1200-932.14-692.98-443.86-189.6337.32341.30RealEstateDevelopment&Operation第54页/共89页55FIRR的计算方法2：Excel函数法IRR（X:Y）第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation第55页/共89页56三、财务评价基本报表基本报表包括：现金流量表损益表资金来源与运用表资产负债表外汇平衡表第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation第56页/共89页57三、财务评价基本报表

1、现金流量表

现金流量表反映项目计算期内各年的现金流入和现金流出，用以计算财务内部收益率(FIRR,FinancialInternalRateofReturn)、财务净现值(FNPV,FinancialNetPresentValue

)及投资回收期(Pt，PayBackPeriod

)等评价指标，分析项目财务盈利能力。分为现金流量表（全部资金）、现金流量表（自有资金）第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation第57页/共89页58三、财务评价基本报表

1、现金流量表

1）现金流量表（全部资金）是从项目本身角度出发，不分资金来源，来考察项目盈利能力。该表设定全部投资均为自有资金，用以计算全部投资所得税前和所得税后财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）及投资回收期（Pt）等评价指标。

2）现金流量表（自有资金）从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目自有资金盈利能力。第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation第58页/共89页59序号项

目合

计计算期200520062007200820111现金流入（CI）

20826.7729333.4829430.5540429.4014112.071.1经营收入194659.2420826.7729333.4829430.5540429.4014112.072现金流出（CO）

35044.2634466.8831222.9231346.222436.152.1建设投资138279.7231557.8729675.3426483.4724728.45

2.2流动资金

2.3经营成本11679.551249.611760.011765.832425.76846.722.4经营税金及附加10706.261145.471613.341618.682223.62776.162.5所得税10134.181091.321418.191354.941968.39813.263净现金流量（CI-CO）

-14217.49-5133.40-1792.379083.1811675.924累计净现金流量

-14217.49-19350.89-21143.27-12060.0923859.535折现净现金流量

-13164.35-4401.06-1422.846676.416812.796累计折现净现金流量

-13164.35-17565.41-18988.25-12311.8410575.76

所得税前

7净现金流量

-13126.18-3715.21-437.4411051.5712489.188累计净现金流量

-13126.18-16841.38-17278.82-6227.2533993.719折现净现金流量

-12153.87-3185.19-347.258123.247287.3210累计折现净现金流量

-12153.87-15339.06-15686.31-7563.0718107.09现金流量表（全部资金）RealEstateDevelopment&Operation第59页/共89页60序号项

目合

计计算期200520062007200820111现金流入（CI）

20826.7729333.4829430.5540429.4014112.071.1经营收入194659.2420826.7729333.4829430.5540429.4014112.072现金流出（CO）

23374.2631498.4528132.9552358.702436.152.1资本金

19557.8723675.3420483.4724728.45

2.2借款本金偿还24000.00

2206.571876.3919917.04

2.3借款利息支付3284.08330.00825.001033.641095.44

2.4经营成本11679.551249.611760.011765.832425.76846.722.5经营税金及附加10706.261145.471613.341618.682223.62776.162.6所得税

1091.321418.191354.941968.39813.263净现金流量（CI-CO）

-2547.49-2164.971297.60-11929.3011675.924累计净现金流量

-2547.49-4712.46-3414.86-15344.1620575.455折现净现金流量

-2358.79-1856.111030.07-8768.396812.796累计折现净现金流量

-2358.79-4214.90-3184.82-11953.2210934.38

所得税前

7净现金流量

-1456.18-746.772652.54-9960.9112489.188累计净现金流量

-1456.18-2202.95449.59-9511.3230709.639折现净现金流量

-1348.31-640.242105.67-7321.577287.3210累计折现净现金流量

-1348.31-1988.55117.12-7204.4518465.72现金流量表（自有资金）RealEstateDevelopment&Operation第60页/共89页61序号项

目1现金流入（CI）1.1经营收入2现金流出（CO）2.1建设投资2.2流动资金2.3经营成本2.4经营税金及附加2.5所得税3净现金流量（CI-CO）4累计净现金流量5折现净现金流量6累计折现净现金流量

所得税前7净现金流量8累计净现金流量9折现净现金流量10累计折现净现金流量序号项

目1现金流入（CI）1.1经营收入2现金流出（CO）2.1资本金2.2借款本金偿还2.3借款利息支付2.4经营成本2.5经营税金及附加2.6所得税3净现金流量（CI-CO）4累计净现金流量5折现净现金流量6累计折现净现金流量

所得税前7净现金流量8累计净现金流量9折现净现金流量10累计折现净现金流量现金流量表（自有资金）现金流量表（全部资金）全部资金：是从项目本身角度出发，不分资金来源，来考察项目盈利能力。自有资金：从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，两表区别：RealEstateDevelopment&Operation第61页/共89页62三、财务评价基本报表

2、损益表也称利润和利润分配表反映项目计算期内各年利润总额、所得税及税后利润的分配情况，用以计算投资利润率指标。该表根据总成本费用估算表、销售(营业)收入和销售税金及附加估算表填写。第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation第62页/共89页63序号项

目合

计计

算

期200520062007200820111经营收入194659.2420826.7729333.4829430.5540429.4014112.072经营税金及附加10706.261145.471613.341618.682223.62776.163增值税

4总成本费用153243.3516374.2823422.5823705.9932240.9610871.495利润总额（1-2-3-4）30709.633307.024297.564105.875964.822464.426弥补以前年度亏损

7应纳税所得额（5-6）30709.633307.024297.564105.875964.822464.428所得税10134.181091.321418.191354.941968.39813.269税后利润（5-8）20575.452215.702879.372750.933996.431651.1610提取法定盈余公积金2057.55221.57287.94275.09399.64165.1211提取公益金1028.77110.79143.97137.55199.8282.5612提取任意盈余公积金

13可分配利润（9-10-11-12）17489.131883.352447.462338.293396.971403.4914应付利润（股利分配）

15未分配利润（13-14）17489.131883.352447.462338.293396.971403.4916累计未分配利润

1883.354330.816669.1010066.0717489.13利润和利润分配表RealEstateDevelopment&Operation第63页/共89页64三、财务评价基本报表

3、资产负债表

反映项目计算期内全部资产，负债和所有者权益情况，可以用来计算资产负债率，流动比率，速动比率等评价指标，来反映企业财务状况和清偿能力。并考察项目资产、负债、所有者权益结构是否合理。第三节房地产开发项目经济评价RealEstateDevelopment&Operation第64页/共89页65四、国民经济评价社会效益评价：对社会经济增长、提高居住水平、城市经济发展及其他关联企业的发展、国家财政税收所作贡献等。国民经济评价环境效益评价：对于美化居住环境、改善居住条件和投资环境、美化城市及消除污染等所作的贡献国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国民经济的角度出发，用一套参数计算、分析项目对国民经济的净贡献，以评价项目经济合理性的经济评价方法。RealEstateDevelopment&Operation第65页/共89页661.国民经济评价与财务评价的主要区别Descriptionofthecontents（4）汇率市场汇率和影子汇率（1）经济目标企业角度和国家整体角度（3）折现率不同的折现率和全国统一的社会折现率（2）价值尺度现行价格水平和影子价格RealEstateDevelopment&Operation第66页/共89页672.国民经济评价的基本步骤（1）效益和费用范围的调整（2）效益和费用数值的调整（3）编制表格并计算评价指标采用费用-效益分析法，可以在财务评价基础上进行。基本步骤RealEstateDevelopment&Operation第67页/共89页68一、主要风险因素第四节房地产开发投资风险与不确定性分析市场风险其他风险经营风险利率风险政策风险主要风险RealEstateDevelopment&Operation第68页/共89页69二、风险分析的方法不确定性分析盈亏平衡分析：只用于财务评价敏感性分析概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价RealEstateDevelopment&Operation第69页/共89页701.盈亏平衡分析盈亏平衡分析的基本原理房地产项目的盈亏平衡分析房地产项目盈亏平衡分析示例RealEstateDevelopment&Operation第70页/共89页71盈亏平衡分析的基本原理一个投资项目随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点——盈亏平衡点，在这一点上销售收入和总成本费用相等基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点盈亏平衡分析有线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。当产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系RealEstateDevelopment&Operation第71页/共89页72线性盈亏平衡分析