户型配比和建议

户型配比和建议第1页/共46页开发目标结合前期沟通报告对于客户、户型、价格和项目竞争力分析，确定本项目整体开发目标为：深圳西岸、独具创新品质，富有时代感、高性价比的时尚社区第2页/共46页２怎么做产品塑造标准：客户的居住空间需求做为设计第一要素，结合目前市场中比较畅销的产品设计，规划本项目的设计蓝本．第3页/共46页户型建议户型配比建议HOUSINGUNITDEVELOPMENTSUGGESTION户型发展建议户型设计建议客户、消费特征、产品建议第4页/共46页户型设计配比注：以上配比需根据具体规划设计的实际情况和容积率的变化可略有偏差45—50120-12585-9075-8065-70面积范围（m2）10%5％15%15％35%面积比例（％）3房2厅2卫户型1房2厅1卫3房2厅1卫2房2厅2卫2房2厅1卫35-4020%1房1厅1卫适宜城市蓝领“成长居住”的城区居住项目第5页/共46页成长型客户舒适型客户投资客户45—50120-12585-9075-8065-70面积范围（m2）10%5％15%15％35%面积比例（％）3房2厅2卫户型1房2厅1卫3房2厅1卫2房2厅2卫2房2厅1卫35-4020%1房1厅1卫产品、客户对应关系第6页/共46页产品设计建议前提：下列参考户型均为商品房产品，以借鉴主体设计理念为主；下列参考户型涉及大量提升舒适度和产品价值的细节处理，出于对我项目成本和品质的控制，只可适当借鉴；在设计结果中，不能有暗房，各空间实用性必须严格保障；应充分考虑客厅和主卧的通风采光效果，尽量提升舒适度；第7页/共46页成长型客户产品设计1房产品设计第8页/共46页1房客户关注点A1——总价便高、影响投资回报率；A2——物业维护、持有费用高；A3——户型使用率低、有明显设计缺陷；2：阻碍客户成交因素1：促进购买因素研究A1——总价合适、投资回报率高；A2——区域租赁市场活跃、变现能力强；A3——户型方正、面积合理、功能齐备；本项目产品设计考虑因素：“功能齐备控制面积、精装修、户型基本方正、提高实用率”第9页/共46页1房市场畅销户型嘉鑫阳光1*1*139.53平米高发城弛1*1*137.87平米第10页/共46页御景华城1*1*136平米海滨假日1*1*132-34平米1房市场畅销户型第11页/共46页1房公寓——强调空间的方正实用，价值突出；定位面积：35—40平米；适用户型：一房一厅；案例面积：43平米；案例户型：一房一厅；案例来源：尚书苑；客厅开间：3.2米餐厅：1.7米客厅进伸：2.1米进深：2米客厅面积：6.72平米餐厅：3.4平米主卧开间：3.25米主卧进深：3.0米主卧面积：9.75平米阳台开间：2.6米阳台进深：3.2米阳台面积：4.16平米（一半）卫生间开间：1.7米卫生间进深：1.75米卫生间面积：2.97平米厨房开间：1.5米厨房进深：2.45米厨房面积：3.6平米设计特征：保证阳台、和主卧面积，作为价值提升核心，保证厨房开间和卫生间方正，各功能空间转角为直角。角落放置卫生间和厨房，紧靠承重墙，门的朝向不对内，让起居空间更纯粹，要求设计方正，厨房要求增加阳台。270度的转角大展面凸窗将大大提升居住舒适度和实用率方正实用的作为客厅延伸的半送大阳台，室内采光、通风的关键，对价格影响不大，将承担大部分起居活动，是价值的核心。客厅和餐厅的舒适性对面积要求过高，仅分摊功能需求面积。第12页/共46页1房产品——市场畅销尺度酒店型服务公寓本案定位面积：30—40平米对应模型面积：43平米功能空间客厅餐厅主卧生活阳台（半）卫生间厨房面积比0.690.3510.430.30.37面积6.723.49.754.162.973.6开间3.21.73.253.21.71.5进伸2.123.02.61.752.45修正后面积比0.60.310.50.30.32修正后面积6310533.2开间要求（≥）3.3——3.2主阳台进深≥1.21.51.5设计参考：卫生间和厨房，紧靠承重墙，门的朝向不对内，让起居空间更纯粹；客厅、卧室连阳台；阳台以凸阳台为首选，尽量采用双阳台设计；主卧室配大面宽凸窗；市内空间要求方正，无浪费；第13页/共46页项目名称平层复式凸窗转角窗入户花园露台多阳台空中花园挑高阳台天都世纪★－★★－－★－★丹枫雅苑★－★－－－★－★精英趣庭★－★★－－★－★尚书苑★－★★－－－－★百合御都★－★－－－－－★香榭风景★－★★★★★－★1房产品市场畅销创新点平层利于拼接，置业成本相对低廉，被大量采用；凸窗、转角凸窗已经被大量采用，但步入凸窗相对少见；多阳台和挑高阳台成为基本配置；第14页/共46页1房户型推荐案例产品设计特征：简单的空间功能；空间附加值的较高；空间实用性强；保证采光和通风；第15页/共46页成长型客户产品设计2房2厅1卫产品设计第16页/共46页2*2*1（65-70平方米）客户关注点A1——户型面积设计过大，总价高；A2——户型不方正，使用率低；A3——客厅面积尺度过小，厅宽小于3mA4——交通面积过多，面积浪费，2：客户排斥的设计点1：客户对户型的需求点A1——户型面积合理、功能齐备；A2——总价合适、首付较少；A3——有附送空间，局部可改进为小三房；A4——适当压缩厨卫面积，保障厅卧尺度；A5——双阳台设计，保证主阳台尺度；初次置业客户，家庭结构比较简单，两口之家为主。“结构紧凑、户型方正、厅卧舒适、可升级为三房、双阳台”第17页/共46页春华四季园2*2*168.73平米亮点：送入户花园，可改房间。鸣溪谷2*2*170.62平米亮点：厅开3.8m。2房2厅1卫——市场畅销户型第18页/共46页香缇雅苑2*2*164平米亮点：送错层花园。香缇雅苑2*2*167平米亮点：环形阳台。2房2厅1卫——市场畅销户型第19页/共46页2房2厅1卫——要求空间方正，注重功能，空间实用定位面积：65—70平米；适用户型：2房2厅1卫；案例面积：68平米；案例户型：2房2厅1卫；案例来源：尚书苑；客厅开间：5.8米餐厅：3.15米客厅进伸：3.5米餐厅：3.5米客厅面积：20.3平米餐厅：11平米卧室开间：3.2、2.65米卧室进深：3.7、3.05米卧室面积：11.8、8平米阳台开间：2.6、1.55米阳台进深：2.4、1.3米阳台面积：4.12平米（一半）卫生间开间：1.6米卫生间进深：1.7米卫生间面积：2.72平米厨房开间：1.55米厨房进深：3.05米厨房面积：4.72平米人口增加，对餐厅面积要求增加，同时，加大客厅开间，使空间感更强。卧室数量增加，面积可适当收缩，卧室采光以及附加值成为设计重点。做到动静分离，卫生间要求方正,保证厨房开间。阳台进行功能区分，对面积的要求减小第20页/共46页2房2厅1卫本案定位面积：65—70平米对应模型面积：68平米功能空间客厅餐厅主卧室外空间（全/主/半）卫生间厨房面积比1.70.9310.350.230.4面积20.3811.84.122.724.72开间3.53.153.22.61.61.55进伸3.53.53.72.41.73.05修正后面积比1.70.910.50.30.45修正后面积20.310.6211.85.93.545.31开间要求（≥）3.433.2主阳台进深≥1.21.51.5设计参考：卫生间和厨房，紧靠承重墙，门的朝向不对内，让起居空间更纯粹；室外空间进行功能区分，面积可适当收缩；生活阳台以凸阳台为首选，连接客厅，双阳台以上设计；各个卧室均配大面宽凸窗；客厅、餐厅面积增加，室内空间要求方正，无浪费；2房2厅1卫——市场畅销户型尺度第21页/共46页项目名称平层复式步入凸窗转角窗入户花园露台多阳台空中花园挑高阳台合正美寓★－★－－－★－－丹枫雅苑★－★－－－★－★精英趣庭★－－－★－★－－尚书苑★－★－－－★－★碧水龙庭★－★－－－★－★香榭风景★－★－★★★－★2房2厅1卫——市场畅销户型创新点产品创新设计点：必备步入凸窗、双阳台，可部分考虑挑高阳台和入户花园。第22页/共46页两房两厅一卫户型推荐两房两厅一卫产品设计特征：简单的空间功能，强调主卧开间；基本的空间附加值；空间实用性强，无浪费空间；尽量增加采光面，保证室外景观；第23页/共46页成长型客户产品设计2房2厅2卫产品设计第24页/共46页A1——主卧无套间设计；A2——厅开小于3.3m；A3——厨卫面积不足；A4——生活阳台面积过小；A1——舒适，户型方正实用；A2——厨卫尺度舒适，使用方便；A3——两阳台设计且尺度均舒适；A4——送入户花园，可改为三房；A5——主次卧清晰，保证主卧面积；初次置业客户，考虑较长时间居住，两口或三口之家。“方正舒适、适宜居家生活、可升级为三房”2*2*2（75-80平方米）客户关注点2：客户排斥的设计点1：客户对户型的需求点第25页/共46页山语华庭2*2*282.36-83.96平米亮点：三阳台，送错层花园。西岸观邸2*2*176.20平米亮点：送内庭，可改三房。2房2厅2卫——市场畅销户型第26页/共46页百合御都2*2*277.26平米亮点：双向大阳台，送错层花园。山语华庭2*2*282.36-82.96平米亮点：，双阳台，送入户花园。2房2厅2卫——市场畅销户型第27页/共46页2房2厅2卫——空间方正，提高舒适度定位面积：75—80平米；适用户型：2房2厅2卫；案例面积：77平米；案例户型：2房2厅2卫；案例来源：百合御都；客厅开间：3.65米餐厅：2.45客厅进伸：3.5米餐厅：3.3客厅面积：12.775平米餐厅：8平米主卧开间：3.35米主卧进深：3.5米主卧面积：11.73平米阳台开间：2.05、1.5米阳台进深：4.3、3.65米阳台面积：8.8、5.48平米卫生间开间：2.3、2.3米卫生间进深：2.3、2米卫生间面积：5.29、4.6平米厨房开间：1.5米厨房进深：2.45米厨房面积：3.68平米设计特征：主卧、客厅、双卫、餐厅和双阳台构成户型核心，也是舒适度的支撑，室内设计方正，功能分明。双阳台，阳台连主卧客厅，加大主卧景观面，副阳台错式挑高设计等因素提升舒适度和产品价值。客厅、主卧、餐厅三个功能空间的面积加强，舒适度提升。景观凸阳台成为活动空间的延伸，1：2的开间进深比为居家活动提供充足空间。双卫生间设置，尺度放大，舒适度提升。第28页/共46页2房2厅2卫本案定位面积：75—80平米对应模型面积：77平米功能空间客厅餐厅主卧室外空间（全/主/半）卫生间（全）厨房面积比1.090.6810.610.840.31面积12.751111.737.149.893.68开间3.652.453.352.052.31.5进伸3.53.33.54.32.32.45修正后面积比1.150.710.80.80.35修正后面积13.498.211.739.39.34.1开间要求（≥）3.63.13.3主阳台进深≥1.21.51.8设计参考：客厅连接生活阳台，次阳台连接次卧室，上下楼层的副阳台错式挑高设计；客厅、主卧、餐厅三个功能空间的面积加强；生活阳台以凸阳台为首选，双阳台以上设计；卧室配凸窗；保证室内通透。2房2厅2卫——市场畅销户型尺度第29页/共46页项目名称平层复式步入凸窗转角窗入户花园露台多阳台空中花园挑高阳台碧水龙庭★－－－★★★－★百合御都★－－－－★★－★2房2厅2卫——市场畅销户型创新点产品创新设计点：必备步入凸窗、两个以上舒适阳台，可部分考虑内庭院或入户花园第30页/共46页成长型客户产品设计3房2厅1卫产品设计第31页/共46页A1——交通面积过多,使用率低；A2——厅开小于3.5m,主卧开间小于2.8m；A3——餐厅面积过小；2：阻碍客户成交因素1：促进购买因素研究A1——经济实用，功能全面、面积适中；A2——厅卧尺度好，适宜居住；A3——橱卫便于居家使用；A4——定空间附加值（如送入户花园等）；3*2*1（85-90平方米）客户关注点经济居住型客户，考虑较长时间居住，两口或三口之家。“方正舒适、适宜居家生活、各功能区尺度合适”第32页/共46页鸣溪谷3*2*184.36平米亮点：方正实用,厅开3.8m。香缇雅苑3*2*182-83平米亮点：联廊阳台，送入户花园。3房2厅1卫——市场畅销户型第33页/共46页珠江旭景佳园3*2*189.05平米亮点：尺度舒适,厅开3.8m。香缇雅苑3*2*182-83平米亮点：错层花园,联廊阳台。3房2厅1卫——市场畅销户型第34页/共46页3房2厅1卫——要求空间方正，注重功能，空间实用定位面积：85—90平米；适用户型：3房2厅1卫；案例面积：88平米；案例户型：3房2厅1卫；案例来源：风临域；客厅开间：3.9米餐厅：3.9米客厅进伸：4.2米餐厅：2.25米客厅面积：16.38平米餐厅面积：8.8平米主卧开间：3.9米主卧进深：3.5米主卧面积：13.65平米阳台开间：3.9，入户花园：2.4米阳台进深：1.6，入户花园：3.4米阳台面积：6.24，入户花园：8.16平米卫生间开间：1.5米卫生间进深：2.8米卫生间面积：4.2平米厨房开间：1.85米厨房进深：1.7米厨房面积：3.145平米设计特征：客厅和主卧尺度得以加强，强调方正、保证室外空间面积和附加值，厨卫面积分配满足功能需求，面宽在1.5米以上。阳台进行功能区分，主要起采光和通风作用，数量增加，面积减小。全赠送的大面宽凸窗仍然是价值的有力支撑室内成为主要活动空间，对客厅、餐厅、主卧的面积尺度要求加强。厨房和卫生间相临放置，保证基本的开间尺寸。第35页/共46页3房2厅1卫本案定位面积：85—90平米对应模型面积：88平米功能空间客厅餐厅主卧室外空间（全/主/半）卫生间（全/主）厨房面积比1.20.6410.530.30.23面积16.388.813.657.29.893.68开间3.92.253.53.91.51.7进伸4.23.93.91.62.83.15修正后面积比1.250.710.50.30.25修正后面积14.668.211.735.93.52.9开间要求（≥）3.82.23.5主阳台进深≥1.21.51.8设计参考：客厅连接生活阳台，次阳台连接次卧室，上下楼层的副阳台错式挑高设计，取消入户花园；客厅、卧室均带凸窗，次卧室带大面宽凸窗；生活阳台以凸阳台为首选，双阳台以上设计；厨房和卫生间相临放置，保证基本的开间尺寸；客厅、餐厅、主卧的面积尺度要求加强；3房2厅1卫——市场畅销户型尺度第36页/共46页项目名称平层复式步入凸窗转角窗入户花园露台多阳台空中花园挑高阳台合正美寓★－－－★－★－★风临域★－★－★★★－★碧水龙庭★－★－★★★－★锦湖苑★－－－－★★－★产品创新设计点：必备步入凸窗、两个以上舒适阳台，可部分考虑内庭院或入户花园3房2厅1卫——市场畅销户型创新点第37页/共46页三房两厅一卫产品推荐三房两厅一卫产品设计特征：强调主卧的开间和舒适；普遍出现入户花园配置；空间设计方正实用；强化了空间附加值的设计；强化了采光面和室外景观；第38页/共46页成长型客户产品设计3房2厅2卫产品设计第39页/共46页A1——户型不够方正，空间不够通透；A2——功能不齐备，影响舒适度；A3——厨卫分布不合理；A4——厅开过小，主卧无景观阳台或凸窗；2：阻碍客户成交因素1：促进购买因素研究A1——空间尺度舒适；A2——功能齐备，有一定产品附加值；A3——朝向采光通风俱佳、私密性；A4——注重主卧与客厅品质感觉；二次置业客户，成熟家庭。“空间尺度舒适、采光通风、双阳台、卧室凸窗、厨卫分布”3*2*2（120-125平方米）客户关注点第40页/共46页鸣溪谷3*2*2+1127平米桃源居3*2*2102-107平米3房2厅2卫——市场畅销户型第41页/共46页珠江旭景佳园3*2*2100-106平米海尚国际3*2*294-96平米3房2厅2卫——市场畅销户型第42页/共46页3房2厅2卫——高舒适需求，价值优于同类产品定位面积：120—125平米；适用户型：3房2厅2卫；案例面积：122平米；案例户型：3房2厅2卫；案例来源：西湖林语；客厅开间：3.7米，餐厅：2.9米客厅进伸：5.3米，餐厅：3.5米客厅面积：19.61平米，餐厅：10.15平米主卧开间：3.5米主卧进深：4.5米主卧面积：15.75平米阳台开间：5，入户花园：3。5米阳台进深：1.6，入户花园：3.4米阳台面积：8，入户花园：11.9平米卫生间开间：2.1/2.1米卫生间进深：2.8/2米卫生间面积：5.88/4.2平米厨房开间：2.2米厨房进深：3米厨房面积：6.6平米设计特征：功能空间更丰富，室内空间与室外空间的有机结合、附加值的提升以及概念型空间的打造将有效加强产品的稀缺价值。在有舒适要求的前提下，户外空间的数量要求增强，强调”一主多副“