房地产开发前期准备流程(全)

地产开发前期准备流程》章：项目决策阶段2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产1)投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、步骤。4)项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上标或者自行招标)；拟自行招标的，还应按照《工程建设项目自行招标试行办法》(国家发展计划委员会令第5号)规定报送书面材料；拟采用的招标方式(公开招标或者邀请招标)；国家发展计划委员会邀请招标的理由作出说明；。要方式出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有土地使用者(即土地使用权受让人)的出让方式。以招标方式出让土2)开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；5)加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍6)地上附着物权属证明；7)土地登记申请书；8)土地登记法人代表证明和身份证明；9)土地登记委托书。(1)土地使用权出让房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工(2)土地使用权划拨(3)征用土地(4)地价评估、、。》。城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物1)政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权2)拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁4)国有土地使用权批准文件(建设用地批准书或划拨决定书)批1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地)条件2)申办建设用地规划城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土3)委托设计单位设计，送审设计方案。下申报资料：即可同步到a\建管处办理规划方案报建手续，取得《建设工程规划1)规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。在此阶b\1：500地形图1份(附道路红线及光盘)；同设计单位的规划方案及光盘)；d\“一书一证”及其附件(规划设计使用条件和规划用地范围线)。4)若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关，建设单位相关数据。本规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手1)《建设工程规划许可通知书》4)垃圾处理费联系单。6)(土地批租费、使用费)收据；9)抵押权人同意变更的意见(办理了在建工程抵押的)；单位流程内容承办单位设单位设单位理机构武汉市建设工程交易中心8招标申请人招标申请人中心开标评标中心中心招标人招标投标监督管理机构各收费单位武汉市建设工程交易中心招标人中心心1000m2的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到市报建时须交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。1)建设单位或其委托的代理机构到市交易中心领取《工程建设项目。资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交m建、扩建和改建的建筑(构筑物工程、市政工程及装饰工程)应办理工程项目的报建手续。(一)建设项目批准文件；(二)建设工程项目土地使用合法证明文件；4(三)施工图设计文件审查批准书；(四)资金证明(银行出具的六联单或审计报告)；(五)私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。1、建设工程交易中心核实报建资料，进行现场勘踏(7个工作日内)；(一)在报建台领取收费认定表(共两份)；(二)到各执收执罚单位办事"窗口"办理缴费认定手续；(三)应缴费用从工程报建开始20日内凭武汉市建设工程交易中中标价为(一)投标申请人应是《中国武汉建设》网网员，并事先(7个工作日以上)将下述资料内容报送武汉市建设工程交易7(二)投标申请人到武汉市建设工程交易大厅商务中心领取资6(一)招标文件编制并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术标的(暗标)严格按武建招办字[2002]18号文件规定(二)投标文件的内容(三)投标文件的递交和接收投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前前，投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。好投标文件的接收工按招标文件的的记录，未按(一)招标人于开标前(上午召开的评标会应提前18小时以上投标监督管理机构的监督下，通过武汉市建设工程交易中心计算机系统按规定随机抽取评委(详见武建交字为计算基数的"一(二)由武汉市建设工程交易中心指定专人通知评委参加评标；(三)武汉市建设工程交易中心负责将已抽取评委的详细资料及通知结果打印密封(密封套破损无效)，分别交由招标人标(一)招标人介绍投标单位和招投标监督管理部门人员；(三)唱报投标标价、工期、质量、主要材料用量以及需要特(四)设有标底的公布标底；(六)招投标监督管理机构进行监督管理8、定标础设施工程施工招标投标管理办法》和武建招办字〔2001〕18号文基数的"一费招标投标监督管理机构自收到书面报告之日起5日内未通知招1)勘察、设计招标，应当取得该项目的建设用地规划许可证，和设计工作；3)施工招标，应当完成立项审批手续，建设资金已经落实，按规定应当实行建设监理的工程已签订建设监理合同；4)材机构(单位)，均不得参加该招标项目的投标。项目施工招标投标人资格审查有关规定(试行)的通知》，实行公开标人资格审查有关规定(试行)的通知》，实行邀请招标工程可实行招标工作由开发公司主持，没有组织招标和编制标底能力的开发公发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同。单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。如超过履约保证金的，还应补偿履约保证金的不足部门。2)招标备案登记表3)经批准的邀请招标报告(如系邀请招标)4)招标公告或投标邀请书5)投标报名名单(公开招标)6)资格预审文件7)资格预审评审报告8)招标文件9)购买招标文件登记表10)答疑会纪要(或答疑资料)及签收回执11)标底(工程预算书)及武汉市建设工程项目造价咨询核准证(女ll12)评委名单13)招标人评委委托书:14)开标会签到表15)唱标记录一览表16)投标函及投标函附表17)评委评分表18)评分汇总表19)评标报告20)招标投标情况书面报告21)中标通知书及中标公示证明22)办理建管手续联系单23)合同备案表24)武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据25)武汉市建设管理收费认定表(共2份)26)安全和文明施工开工验收合格证1)施工企业资质管理施称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程负责。工程总承包方式通行的做法有四种，即设计采购施工(EPC)/交钥匙总承包、设计—施工总承包(D-B)、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用设计—采购总承包(E-P)、采购—管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶管理和试运行(竣工验收)等服务，代表业主对工程项目进行质量、可以负责完成合同约定的工程初步设计(基础工程设计)等工作。对质管理对在中国境内承包工程的外国企业的管理，维护我国的建筑市场秩管申请办理。2)工程建设管理。批准手续，选择施工单位；到工程建设质量监督总站(站)，办理质1、施工许可证申办范围：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑 (以下简称发证机关)申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下2、施工许可证办理机构：武汉市建筑工程施工许可证实行全市统一(一)建设工程报建表；(二)建设单位资信证明(可用复印件)；(三)立项批文、总体规划平面图、规划许可证(四)施工图设计文件审查批准书；(五)建设工程试桩施工申报登记证(可用复印件)；3(六)招标申请表；(七)招标公告；(八)招标日程安排；(九)招标文件及评标办法；(十)投标申请书；(十一)投标单位资格预审文件(保存6个月)；(十二)答疑会纪要；(十三)投标书；(十四)评委人员名单；(十五)开标记录表；(十六)评委评分表及评分汇总表；(十七)评标报告；(十八)中标公示证明；(十九)中标通知书；(二十)施工合同或监理合同；(二十一)合同备案表；(二十二)施工许可申请表或办理建管手续联系单；(二十三)武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收)(二十四)安全和文明施工开工验收合格证(可用复印件)交下列证件(复印件)及资料：土地使用权证书；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；2(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付(七)物业管理方案已经落实。重点客户(群体)市场调研1)、竞争要素全面解读2)、项目优势分析3)、项目劣势分析4)、项目机会利用5)、市场威胁与困难点1)、地段价值与发展评估2)、项目差异性支撑力评估3)、消费者选择性标准评估4)、项目综合竞争力评估发布计划项目标识(LOGO)设计计发布计划1)公积金贷款：2)商业贷款当地常住户口或有效居留身份(身份证、户口簿、军人证件、暂住证等)；二、有稳定的职业和收入；三、信用良好，有按期偿还贷款本足额提供抵押(质押)时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够个人需提供资料1.申请人及配偶(如已婚)的身份证，外省人士异3.与售房房单位签订的符合武汉市政府统一规定的购房合同收据或在本银行不低于首付款的存款证明5.收入证明(盖单位公章)6.在职单位营业执照副本复印件(加盖公章并体现当年年检)3)组合贷款：公积金贷款不够用时，还可以申请商业贷款。簿、军人证件、暂住证等)；2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷抵押(质押)时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力个人需提供资料1.申请人及配偶(如已婚)的身份证，外省人士需银行不低于首付款的存款证明5.收入证明(盖单位公章)6.在职单位营业执照副本复印件(加盖公章并体现当年年检)7.竣工验收是指一个工程项目经过施工和设备安装后达到了该项目设2、施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符1、工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程