兴业证券-房地产行业集中供地跟踪系列一：长春-溢价率整体平稳优质地块溢价率仍然较高-210418正式版

行业研究行业深度研究报告

证券研究报告房地产推荐 (维持）重点公司（eps/元）重点公司2021E2022E评级金地集团2.442.61买入万科A3.954.30买入新城控股7.888.99买入保利地产2.703.06买入招商积余0.600.83审慎增持来源：兴业证券经济与金融研究院相关报告《2020年物管公司年报梳理：业绩高增长，提质增效进行时》2021-04-12《【兴证地产】新房二手房周报：本周新房二手房销售同比提升，环比有所下降》2021-04-12《新房二手房周报：本周新房二手房同环比均提升》2021-04-05

股票报告网集中供地跟踪系列一：长春——溢价率整体平稳，优质地块溢价率仍然较高2021年04月18日投资要点4月15日，长春进行“双集中”下首次土地集中出让。本次共出让42宗地，其中住宅用地40宗。这40宗住宅用地中，成交38宗，流拍2宗（此前另有10宗住宅用地终止出让）。在成交的38宗住宅用地中，32宗以底价成交，6宗溢价成交。本次成交涉及保证金约40亿元，成交总金额189亿元。从长春土地集中出让情况来看：1，土地溢价率整体平稳。本次38宗住宅用地成交平均溢价率为3.35%，整体保持平稳。2020年全年平均溢价率为4.51%，2019年为2.84%，2018年为4.75%。虽然从月度成交溢价率来看，本次较前面几个月有所提升，但是整体处于较低水平。2，优质地块溢价率仍然较高。本次成交的38宗地块中，有6宗溢价成交，分别位于净月区、长春新区、宽城区。尤其是净月区，是本次相对热点区域，成交的4宗地均为溢价成交。从这6宗地的情况来看，优质地块溢价率仍然较高。净月区是本次成交相对热点区域，土地出让底价、挂牌价、溢价率均有提升。成交的4宗地块中，平均出让底价提升7.7%，平均成交楼面价提升9.2%，平均溢价率8.7%（去年为7.7%）。此外，长春新区、宽城区各有1宗地溢价成交，溢价率分别为18%、29%。3，大量地块底价成交。成交的38宗住宅用地中，32宗地块以底价成交，即每宗地只有1家房企参与，底价成交，溢价率为0%。这些地块一些是棚改地块，比如二道区、绿园区出让的地块，主要以棚改项目为主，均为底价成交。一些是出让条件较高，比如南关区一宗地为居住用地和医疗卫生用地，要求医疗用地部分竞买人提供长春市营利性三级综合医院资质，居住用地中住宅部分30%建筑面积须自持10年。朝阳区出让的11宗居住地块均要求按标准进行幼儿园的配建，建成后应将房屋及土地无偿移交给属地教育行政主管部门，等等。同时我们也发现，本次长春土地集中出让，品牌房企参与较少，多为本土房企竞得，竞争热度整体较低。因此仍需关注后续广州、无锡、重庆、杭州、北京天津等城市的土地集中出让情况。投资建议：建议关注稳定现金流业务临界点的公司，如金地集团、万科A、新城控股、奥园美谷（社服覆盖）等。同时，也长期看好保利地产、招商积余。风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆，行业融资收紧大幅超预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明股票报告网行业深度研究报告目 录第一部分、长春率先进行集中供地-3-第二部分、长春集中供地下，溢价率整体平稳-5-第三部分、优质地块溢价率仍然较高-5-1、净月区：相对热点区域，出让底价、成交价、溢价率均有提升-6-2、长春新区：1宗溢价成交，出让底价变化不大-7-3、宽城区：有1宗突破最高限价-8-第四部分、大量地块底价成交-9-图表1、长春市首次土地集中出让时间安排-4-图表2、长春市2021年三批供地计划（万方）-4-图表3、长春首次土地集中出让情况（宗）-4-图表4、长春市本年度土地供应计划（万方）-5-图表5、长春历年土地成交情况（万方）-5-图表6、本次集中出让溢价率3.35%，整体平稳-5-图表7、长春历年住宅类用地成交溢价率-5-图表8、净月区本次成交和以往成交宗地-6-图表9、左图对应地块成交信息-6-图表10、净月该板块新房情况-7-图表11、左图新房开盘成交价格-7-图表12、长春新区北湖板块土地情况-8-图表13、左图地块成交情况-8-图表14、长春新区北湖板块楼盘情况-8-图表15、左图楼盘售价情况-8-图表16、左图地块成交情况-9-图表17、本次集中出让详细成交情况-9-请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-股票报告网行业深度研究报告报告正文月15日，长春进行“双集中”下首次土地集中出让。本次共出让42宗地，其中住宅用地40宗。这40宗住宅用地中，成交38宗，流拍2宗（此前另有10宗住宅用地终止出让）。在成交的38宗住宅用地中，32宗以底价成交，6宗溢价成交。本次成交涉及保证金约40亿元，成交总金额189亿元。从长春土地集中出让情况来看：1，土地溢价率整体平稳。本次38宗住宅用地成交平均溢价率为3.35%，整体保持平稳。2020年全年平均溢价率为4.51%，2019年为2.84%，2018年为4.75%。虽然从月度成交溢价率来看，本次较前面几个月有所提升，但是整体处于较低水平。2，优质地块溢价率仍然较高。本次成交的38宗地块中，有6宗溢价成交，分别位于净月区、长春新区、宽城区。尤其是净月区，是本次相对热点区域，成交的4宗地均为溢价成交。从这6宗地的情况来看，优质地块溢价率仍然较高。净月区是本次成交相对热点区域，土地出让底价、挂牌价、溢价率均有提升。成交的4宗地块中，平均出让底价提升7.7%，平均成交楼面价提升9.2%，平均溢价率8.7%（去年为7.7%）。此外，长春新区、宽城区各有1宗地溢价成交，溢价率分别为18%、29%。3，大量地块底价成交。成交的38宗住宅用地中，32宗地块以底价成交，即每宗地只有1家房企参与，底价成交，溢价率为0%。这些地块一些是棚改地块，比如二道区、绿园区出让的地块，主要以棚改项目为主，均为底价成交。一些是出让条件较高，比如南关区一宗地为居住用地和医疗卫生用地，要求医疗用地部分竞买人提供长春市营利性三级综合医院资质，居住用地中住宅部30%建筑面积须自持10年。朝阳区出让的11宗居住地块均要求按标准进行幼儿园的配建，建成后应将房屋及土地无偿移交给属地教育行政主管部门。同时我们也发现，本次长春土地集中出让，品牌房企参与较少，多为本土房企竞得，竞争热度整体较低。因此仍需关注后续广州、无锡、重庆、杭州、北京、天津等城市的土地集中出让情况。第一部分、长春率先进行集中供地月15日，长春进行“双集中”下首次土地集中出让。本次共出让42宗地，其中住宅用地40宗。这40宗住宅用地中，成交38宗，流拍2宗（此前另有10宗住宅用地终止出让）。在成交的38宗住宅用地中，32宗以底价成交，6宗溢价成交。本次成交涉及保证金约40亿元，成交总金额189亿元。而长春于3月15日发布《关于落实2021年住宅用地“两集中”出让工作有关事宜的公告》，提到2021年计划供应住宅用地960万方，于3月、5月、8月分三次请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-股票报告网行业深度研究报告集中发布出让公告，集中组织住宅用地出让，首次公告时间为3月15日，51宗地，总面积400万方，5月公告计划出让300万方，8月200万方。同时，3月15日长春市公布了53宗地块信息，其中50宗为住宅用地。而4月13日终止11宗土地出让，其中10宗住宅用地。4月15日进行剩余42宗土地的集中出让，其中宗住宅用地。首批供应量不低，占全年计划供应量的35%。这40宗住宅用地占地面积336万方，占全年计划供应量的35%，加上一季度供应的116万方，截至目前已供应全年计划的47%，剩余508万方未供应面积。图表1、长春市首次土地集中出让时间安排数据来源：长春市规划和自然资源网，兴业证券经济与金融研究院整理图表2、长春市2021年三批供地计划（万方）图表3、长春首次土地集中出让情况（宗）44%33%400万方22%万方万方数据来源：长春市规划和自然资源网，兴业证券经济与金融研究院整理注：根据3月15日发布《关于落实2021年住宅用地“两集中”出让工作有关事宜的公告》

数据来源：长春市规划和自然资源网，兴业证券经济与金融研究院整理注：根据3月15日公告首次出让51宗住宅用地，实际公告50宗住宅用地，4月13日公告终止出让10宗住宅用地请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-股票报告网行业深度研究报告图表4、长春市本年度土地供应计划（万方） 图表5、长春历年土地成交情况（万方）12% 35%数据来源：CREIS，长春市规划和自然资源网，兴业证券经济与金数据来源：CREIS，兴业证券经济与金融研究院整理融研究院整理第二部分、长春集中供地下，溢价率整体平稳长春集中供地下，溢价率整体平稳。本次38宗住宅用地成交平均溢价率为3.35%，整体保持平稳，2020年全年平均溢价率为4.51%，2019年为2.84%，2018年为4.75%。虽然从月度成交溢价率来看，本次较前面几个月有所提升，但是整体处于较低水平，而且可能存在供地结构和季节因素的影响。图表6、本次集中出让溢价率3.35%，整体平稳 图表7、长春历年住宅类用地成交溢价率数据来源：CREIS、兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：CREIS，兴业证券经济与金融研究院整理第三部分、优质地块溢价率仍然较高本次成交的38宗地块中，有6宗溢价成交，分别位于净月区、长春新区、宽城区。尤其是净月区，是本次相对热点区域，成交的4宗地均为溢价成交。从这6宗地的情况来看，优质地块溢价率仍然较高。请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-5-股票报告网行业深度研究报告1、净月区：相对热点区域，出让底价、成交价、溢价率均有提升净月区是本次成交相对热点区域，本次成交的4宗地，出让底价、成交价、溢价率均有提升。净月区本次出让集中在净月西双师板块，品牌房企集中，目前已有保利、龙湖、融创、万科等进入，房价和地价都处于长春较高水平。2020年长春平均新房价格9755元/平方米，而该板块去年开盘价在12000元/平方米以上，品牌房企可以在13000元/平方米以上。本次净月区共推出5宗地（成交4宗，流拍1宗），成交的4宗地中，均为溢价成交，平均溢价率为8.7%，并且龙头房企万科、保利分别竞得1宗。具体来看，万科溢价率1%、成交楼面价5670元/平方米；保利溢价率3%、成交楼面价5966元/平方米。另外2宗为远创置业竞得，溢价率分别为16%、15%，对应成交楼面价分别为6600元/平方米、6598元/平方米。净月区土地出让底价、成交价、溢价率均有提升。本次成交4宗地块与去年临近且同类型地块相比：平均出让底价5709元/平方米，较去年提升7.7%；平均成交楼面价6209元/平方米，较去年提升9.2%；平均溢价率8.7%，去年为7.7%。图表8、净月区本次成交和以往成交宗地图表9、左图对应地块成交信息标号成交时间推出楼面成交楼面溢价率竞得方价（元/㎡）价（元/㎡）12021年4月15日562056701%万科22021年4月15日576659663%保利32021年4月15日5698659816%远创置业42021年4月15日5750660015%远创置业52021年4月15日5641--流拍62020年12月17日568757271%长春招胜72020年12月17日553455540%保利82020年10月30日486748670%龙湖92020年6月30日555058606%龙湖102020年6月30日5550621012%长春锦溢112020年5月15日4619588927%保利数据来源：CREIS，兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：CREIS，兴业证券经济与金融研究院整理从本次出让地块周边新房价格来看，头部房企有明显溢价，且开盘价有所提升。保利、龙湖这一类头部品牌房企开盘价格明显高于同时期、相邻地段其他楼盘价格。并且开盘价也有所提升。因此，尽管土地成交价格上涨，但利润率受影响幅度不大。请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-6-股票报告网行业深度研究报告图表10、净月西双师板块新房情况图表11、左图新房开盘成交价格序号楼盘开盘时间价格-毛坯价格-带装（元/㎡）修（元/㎡）1豪邦锦上2021/3/29120002龙湖舜山府2021/3/19135003保利天汇2020/10/15135604保利·和光尘樾2020/9/2911800127005宝裕悦兰湾·二期兰锦2020/8/1310750120506兰溪学府2019/11/2496007大众理想城市2019/11/169000数据来源：房天下，兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：房天下，兴业证券经济与金融研究院整理2、长春新区：1宗溢价成交，出让底价变化不大本次土地集中出让，长春新区1宗溢价成交。从这宗地周边地块出让情况来看，出让底价基本不变，溢价率有所提升。本次长春新区成交3宗地，北湖板块2宗，高新南板块1宗。北湖板块其中1宗地溢价成交，溢价率18%，由本地房企吉林省晰晰房地产开发有限公司竞得。长春新区3宗地距离较远，从溢价成交地块和周边地块的对比情况来看，出让底价基本不变，本次为4120元/平方米，而2019年、2020年平均为4130元/平方米。而溢价率有所提升，本次为18%，此前底价成交的情况更多。溢价率提升带来成交楼面价有一定提升，较2019年前后提升10%左右。但是，从该板块楼盘情况来看，新房带装修价格可以到12000元/平方米左右，拿地价格占销售价格的比重为41%，仍有利润空间。请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-7-股票报告网行业深度研究报告图表12、长春新区北湖板块土地情况 图表13、左图地块成交情况标号成交时间推出楼面价成交楼面价溢价率竞得方（元/㎡）（元/㎡）12021年4月15日4120488018%吉林省晰晰房地产22021年4月15日354635460%长春市富源晟和、长春智教32020年6月4日421042100%吉林省晰晰房地产42019年12月30日4136489618%吉林省晰悦房地产52019年12月30日408740870%碧桂园62019年11月25日408740870%华润72019年8月23日5013-招商蛇口82019年6月13日4194-万科92019年3月7日4278-万科102019年1月17日4522-华润112018年9月20日3929-中海122018年6月22日4713-中海数据来源：CREIS，兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：CREIS，兴业证券经济与金融研究院整理图表14、长春新区北湖板块楼盘情况 图表15、左图楼盘售价情况序号楼盘开盘时间价格（元/装修平方米）1华润置地公元九里2021/2/268000毛坯2晰晰悦府2020/12/1412500带装修3新星宇·诗书世家2020/11/209500带装修4碧桂园·时代之光2020/10/2910300毛坯5招商·学府18722020/8/1612000带装修6中国铁建西派唐颂二期2020/7/2513700毛坯,带装修7万科溪望荟2020/7/2211800带装修8中海尚学府2020/6/610500毛坯,带装修9万科溪望2019/11/912500带装修数据来源：房天下，兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：房天下，兴业证券经济与金融研究院整理3、宽城区：有1宗突破最高限价本次宽城区出让6宗地，其中5宗是棚改项目，其余1宗突破最高限价，并且竞配建租赁住房建筑面积4100平方米。该宗地由华润竞得，成交楼面价3524元/平方米，溢价率29%。周边新房售价8500元/平方米左右。请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-8-股票报告网行业深度研究报告图表16、宽城区地块成交情况区域总用地面积建筑面积起始价成交楼面价竞得方溢价率竞配建（万方）（万方）（元/㎡）（元/㎡）配建租赁住宽城区10.124.227243524华润置地（长春）29%房建筑面积4100㎡宽城区（棚户区）3.26.925842584长春利豪弘润0%无宽城区（棚户区）7.414.923772377长春市广茂源0%无宽城区（棚户区）4.08.028982898吉林省房地产0%无宽城区（棚户区）3.59.035023502吉林省中正房地产0%无宽城区（棚户区）2.75.429722972吉林省嘉诚房地产0%无数据来源：长春规划和自然资源局，兴业证券经济与金融研究院整理第四部分、大量地块底价成交本次成交的38宗土地，有32宗地为底价成交。大量地块底价成交，也与过往长春成交情况比较接近。这些地块一些是棚改地块，比如二道区、绿园区出让的地块，主要以棚改项目为主，均为底价成交。一些是出让条件较高，比如南关区一宗地为居住用地和医疗卫生用地，要求医疗用地部分竞买人提供长春市营利性三级综合医院资质，居住用地中住宅部分30%建筑面积须自持10年。朝阳区出让的宗居住地块均要求按标准进行幼儿园的配建，建成后应将房屋及土地无偿移交给属地教育行政主管部门，等等。图表17、本次集中出让详细成交情况序区域总用地面建筑面积起始价（元成交价溢价率竞得方号积（万方）（万方）/㎡）（元/㎡）1长春新区4.09.8403540350%长春金盛房地产2长春新区13.223.84120488018%吉林省晰晰房地产3长春新区6.713.3354635460%长春市富源晟和房地产、长春智教房地产4宽城区3.26.9258425840%长春利豪弘润房地产5宽城区7.414.9237723770%长春市广茂源房地产6宽城区10.124.22724352429%华润置地（长春）有限公司7宽城区4.08.0289828980%吉林省传时房地产8宽城区3.59.0350235020%吉林省中正房地产9宽城区2.75.4297229720%吉林省嘉诚房地产10净月开发区9.017.1576659663%保利（长春）恒富房地产11净月开发区5.310.65698659816%远创置业集团有限公司12净月开发区5.811.65750660015%远创置业集团有限公司13净月开发区10.519.3562056701%长春万科地铁置业发展有限公司14绿园区2.96.341154115