既有住宅适老化改造项目可行性研究报告

既有住宅适老化改造项目可行性研究报告既有住宅适老化改造项目可行性研究报告 BEP=年固定成本÷(销售收入-可变成本-销售税金及附加)×100%=30.4%经计算，当项目达到设计能力的30.4%时，企业经营即可保本，由此可见，项目盈亏平衡点一般，项目抗风险能力较强，但在以后的生产经营中也要制定科学的规模效应，加大企业养老产品的宣传，提高入住率，才能保证企业最大化的获利。敏感性分析考虑到该项目在实施中有一些不确定因素的变化，就建设投资、经营成本、销售价格三个主要因素，对内部收益率进行敏感性分析，取变化率为±5%计算结果如下：敏感性分析表序序号项目不确定因素变化率（%）全部投资内部收益率（税前）敏感度系数全部投资内部收益率（税后）敏感度系数备注基本情况16.9210.191建设投资增加5%15.57-1.609.22-1.902建设投资减少5%18.431.7811.272.123服务价格提高%518.652.0411.843.244服务价格降低5%15.20-2.038.55-3.225经营成本增加5%16.63-0.349.89-0.596经营成本降低5%17.210.3410.500.61经以上分析可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率，其中服务价格最为敏感，其次是经营成本，建设投资影响较小。因此，该项目建成投入运营后，在经营工作中应制定先进的营销策略，科学制定服务价格，保证各项服务质量，尽量降低运营成本；采取科学的成本管理办法，认真推行成本控制制度，严格控制成本增加。为了达到降低项目风险的目的，项目建设过程中，应加强基建管理，杜绝浪费，减少基建开支。

第十五章经济效益及社会效益分析15.1经济效益经过谨慎财务测算，本项目运营期内年均营业收入8418.0万元，年总成本费用3107.2万元，年经营成本1835.3万元，年利润总额5310.8万元，所得税1327.7万元，年税后利润3983.1万元，投资利润率10.6%，税后财务内部收益率（全部投资）10.19%，税后财务净现值FNPV（I=8%）5447万元，税后投资回收期10.76年（含建设期2年）。以上数据表明，本项目经济效益较好，在为企业创造利润的同时，还可为国家上缴可观的税收，并且具有较好的盈利能力和抗风险能力。同时，本项目建成后，将引进国内外先进护理技术、方案以及设备设施，辐射宣城市及周边县、市，能极大地减轻政府养老床位不足的压力，缓解安徽省日益紧张的养老机构资源需求。综合而言，项目经济社会效益明显，符合我国产业政策及走可持续发展道路的理念，将对安徽省老龄事业发展、提高居民生活质量和水平、提高社会公共养老服务体系做出重大贡献，对于安徽省的经济社会发展具有重要意义。从财务评估来看，本项目是可行的。15.2社会效益目前，宣城市社会养老市场的需求量也日益增大。截至2013年末，全市户籍人口228.7万人（不含广德县）。其中：60周岁以上户籍人口41万人，占户籍总人口的17.9%（全省的比例为15.9%）。全市共有各类养老机构123所，床位13773张（不含广德县）。其中：社会办的养老机构18所，床位1210张。全市每千名老年人拥有养老床位达到34张。目前，全省共有养老床位35余万张。按省政府皖政[2014]60号文件要求，到2020年，全省每千名老年人拥有养老床位不少于45张目标任务，我市还需新增床位4677张。本项目建成后能提供在提供完善的适老化住宅的同时，面向社会提供养老床位1600张，集“居家养老”和社会服务为一体，起居生活完全是家庭式的，享受的各种服务是社会化的，将成为本区域老年人所喜爱和要求的老年人乐园，能够缓解本区域老年居住难及老年人无人照顾的问题，更好地为老人的生活和健康保驾护航，老人的子女也可以进一步减轻负担，减少家庭矛盾，解除其后顾之忧，以便把更多的精力投入到经济建设的伟大事业中。同时，本项目建成后还可以安置部分下岗职工，为他们提供再就业机会，为政府和企业分忧，有利于社会稳定，为进一步提升居民整体生活质量和水平做出应有的贡献。本项目将以“区域示范项目、国内优秀项目”为发展目标，对本区域养老服务起到带头作用，进一步提升本区域养老服务水平，为安徽省老龄工作的顺利开展与深入推行做出应有的贡献。第十六章项目风险分析及应对措施16.1项目风险构成风险分析贯穿于项目的可行性研究，项目开发建设和项目建成后项目运营的全过程，着重研究和识别的风险包括：16.1.1市场风险 市场风险是竞争性项目遇到的主要风险，养老机构虽然不是竞争性很强的项目，但是它还是具有一定的市场风险，它主要表现在筹建项目服务范围、宣城市经济社会发展预测，以及对入住人数、收费水平以及苑内消费水平的预测与实际情况发生较大偏离。16.1.2技术风险 筹建项目建设标准是省内示范项目，特别是高级护理及技术人才的配置，如达不到预期要求，而导致护理水平的整体下降，入苑人员资源的减少，而造成营业收入达不到预期效果的风险。16.1.3工程风险在项目的建设过程中由于工程地质条件、水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期延长所造成的风险。16.1.4资金风险投资者因故不能资金到位，或者因利率、汇率变化而导致融资成本升高，给建设和护理运营造成损失。16.1.5外部协作条件 风险如外部配套设施中交通运输条件、供水、供电、供气、通讯等主要外部协作配套条件发生重大变化，给建设和医疗运营带来困难。16.1.6社会风险 原来设想的社会条件、社会环境发生变化，给项目带来的损失。如政策风险。1.7其他风险 如国内、国际政治经济条件及政策发生重大变化，给项目带来的损失等。项目风险应对措施拟建项目7种主要风险程度均表现为一般，但为了进一步规避风险，降低风险损失，本项目在可行性研究阶段的风险防范对策主要包括：风险回避、风险控制、风险转移、后备措施等四种。16.2.1风险回避风险回避即本项目在建成运营后，不做重大对外投资，不对外担保，不进行期货和股票二级市场投资，从投资源头回避风险。16.2.2风险控制 风险控制主要指本项目法人单位除制定严格的管理制度、投资决策规定等规章制度外，今后主要从事于养老相关事业投资，并且不做多元化投资，只围绕老龄化产业相关联的有关的产业投资。16.2.3风险转移 转移风险是将项目投资者承担的风险转移出去。风险转移可分为保险转移和非保险转移两种。保险转移，项目法人单位对项目的固定资产，都要进行投保，对国家规定的应保尽保的财产都进行保险，将项目风险损失转移给保险公司承担。非保险转移是将项目转移给项目承包方，如项目技术、设备、施工等可能存在的风险，可在合同谈判中增加索赔条款，将风险损失转移给合同对方承担。16.2.4后备措施 有些风险要求事先制订好后备措施，一旦项目实际进展情况与计划不同，就需动用后备措施，主要有费用、进度和技术三种后备措施。预算应急费：是一笔事先准备好的资金，用于补偿差错、疏漏及其他不确定性对项目费用估计精确性的影响。预算应急费在项目预算中应单独列出，不能分散到其他费用的项目之下，否则，项目建设班子就会失去对支出的控制。如项目对投资概算中的基本预备费，就属于预算应急费。进度后备措施：对于项目建设进度上，如有不确定性的因素，项目各方一般不希望延长时间的方式来解决。因此，就要设法制订出一个较紧凑的进度计划，争取项目各方要求完成的日期前完成。从网络计划的观点来看，进度后备措施就是在关键路线上设置一段时差或浮动时间。技术后备措施。技术后备措施专门用于应付项目的技术风险，它可以是一段时间或是一笔资金。一般情况下，预算和进度后备措施可能用上，而技术后备措施很可能用不上。只有当不大可能发生的事件发生，需要采取补偿行动时，才动用技术后备措施。第十七章结论与建议17.1结论皖南上河国际养老中心在国家、省、市的政策支持下，从实际出发，多方筹集资金，对**地产发展有限公司绩溪分公司既有住宅进行适老化改造，这是落实党中央国务院有关文件精神的实际举措，符合国家有关政策。本项目建设将促进当地养老服务业和老龄事业发展，推进小康社会和谐社会建设。本项目规划建设方案总体布局分区合理，功能设施齐全，配套合理，符合城市发展的规划要求。项目建设方案筹措考虑环境保护、节能、节水措施，并且能够有效地提升项目区的环境水平，促进自然、社会和经济的协调发展。财务评价表明，本项目在合理收费前提下，项目具有较好的财务生存能力。综上所述，本项目建设是可行的。17.2建议建议