某住宅楼项目可行性报告简版

xxxxxx名苑项目可行性研究报告编制单位：新疆疆xxxxxxx有限公司编制时间：二零零一一年六月月十七日xxxxxx经经典名苑项目目可行性研究究报告目录项目概况项目的总体规划划设计理念项目的总体规划划构思项目分析与营销销理念项目的物业管理理项目的结论xxxxxx经经典名苑项目目可行性研究究报告为了响应国家２２０１1年要进一步步加大保障性性住房建设的的号召，为全全面拉动xxxxxxx开发区的经经济增长，全全面复苏经济济危机带来的的不良影响，积极引导和推进国家市政基础设施建设城乡一体化的进程，为了贯彻自治区新型工业化城市建设的会议精神，进一步增强xxxxxx的聚集辐射作用，加快建设区域中心城市步伐，2005年9月巴州党委、州人民政府结合xxxxxx市和尉犁县的实际情况，提出库尉一体化战略，将开发区进行扩区，将xxxxxx开发区、石化工业园、西尼尔纺织工业园进行了整合，实施统一政策、统一规划、统一管理，一区多园的管理体制。实施库尉一体化以来，开发区牢固树立“大项目大发展、好项目快发展、无项目不发展”的观念，坚持“招商上档次，环境创一流”融合周边县，以及兵团农二师的资源力量，加快项目推进，优化软硬环境，招商引资工作在短期内取得了重大进展。鉴于开发区入住企业和长入住人口的不断增加，开发区的住宅项目开发已经具备了一定的开发潜力，随着xxxxxx开发区的发展,常住人口也应相应增加,居民收入水平的不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展，且目前供求关系正在健康的发展,建设此类商品房的必要性就逐渐凸显，公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于xxxxxx开发区，辐射尉犁县以及周边各镇。通过本项目的开发，占据开发区房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在xxxxxx市房地产行业的形象。项目概况1、项目名称：：万方经典名名苑2、项目地理位位置：本项目目位于xxxxxxx开发区开发发大道，西侧乐悟路（原原纬十路），北北侧开发大道道，东侧高压压走廊，南侧侧闲置用地围围合；3、建设单位概概况：新疆xxxxxxx有限公司成成立于19999年，是自自治区建设厅厅审核批准的的三级房地产产开发企业，公公司注册资金金2000万元元，具有AAAA级信用等等级，公司是是以房地产开开发销售为主主导，集建筑筑安装、物业业管理、住房房置业担保、餐餐饮、娱乐、商商贸服务等多多种产业为一一体的综合性性企业。公司司现有在册在在岗职工300人，其中本本科学历以上上8人，大专以以上学历122人；高级职职称2人，中级职职称14人，初级级职称10人。公司司全体员工秉秉承遵纪守法法、诚实做人人，重合同守守信誉、抓质质量、创精品品、树品牌、促促发展的宗旨旨，使企业步步入了一条年年年攀新高、岁岁岁创佳绩的的可持续发展展道路。公司司下设财务部部、开发部、工工程部、营销销部以及综合合管理行政部部，已形成多多元化、产业业化的发展格格局，是xxxxxxx地区房地产产开发行业里里具有较强竞竞争力的房地地产开发企业业。4、项目规模：本项目规划划总用地面积积为60.000亩，总建筑筑面积为736700.4平方米，其中住宅宅面积为67597平方米，商商业用房面积积为4134平方米，设设计14栋，可入住住约758户，绿化面面积为3330平方米，停停车位456个。5、建设周期及及资金来源计计划：本公司将本本项目分两阶阶段进行滚动动式开发。第第一阶段开发发总建筑面积积约400000平方米，合计需投投入资金4000万元。资金金来源计划：：（1）前期费用用由我公司自自筹投入建设设使用。（2）第一阶段段开发建设的的同时，代理理销售公司进进行强有力度度的房产预售售，将促使资资金快速回笼笼。至此第二二阶段项目开开工。综上所述，本本项目将使资资金的灵活周周转，与项目目的顺利开发发建设环环相相扣，实现整整体良性循环环。二、项目的总体体规划设计理理念1、充分利用本本地块的地理理优越性及周周边的自然资资源，注意人人文和环境的的可持续性发发展，创造既既能享受现代代都市文明，又又能享受生态态自然的居住住环境；2、适应各各界人士需求求，创造切合合二十一世纪纪生活模式的的、高尚、新新颖、舒适的的居住环境；；3、在延续附近近建筑风格的的基础上积极极创新，利用用科学的环境境规划方法，为xxxxxx开发区的住宅小区发展创造良好的典范。三、项目的总体体规划构思本项目参照国内内发达地区房房地产业精萃萃，吸取各地地域房地产业业界的优点，接接合本地区实实际情况，邀邀请国内知名名景观设计单单位、规划大大师倾力打造造，对建筑外外立面、户型型设计、楼宇宇间距、休闲闲会所、中心心广场等合理理规划，精心心设计。小区区内配套设计计齐全，规划划建设中央绿绿地广场、时时尚休闲会所所、特色商业业街、大型停停车场、社区区医疗保健站站，以及健身身房等娱乐休休闲设施。1、规划结构构小区以城市市主干道、小小区广场、小小区干道、小小区道路为网网络。整个小小区地形成矩矩形状，以开开发大道上设设入口广场，其其余路设次入入口，小区中中心设区内广广场，小区主主干道串联若若干个小区广广场作为主交交通网络。2、建筑单体体设计小区建筑单单体呈南北向向，以点面结结合式布局，以以小区主干道道组织交通，均均设公共绿地地，单位建筑筑间路保持规规定系数以上上，使每个建建筑具有较多多绿地、阳光光和较好通风风。建筑底层层设汽车库，均均与区内主干干道相连。中中心广场设置置中心会所，满满足小区管理理、服务、休休闲等配套所所需。次入口口设置相应的的管理用房和和停车场地。本本小区由不同同户型组成，兼兼有舒适、自自然、集中的的布局形式，拥拥有公共绿地地、车库、等等配套设施，同同时具有结构构紧凑、布局局合理、功能能分区科学、外外表亲和不张张扬的特点。3、建筑环境及及园林景观设设计整体环境景景观设计，总总体表现现代代人文景观的的环境特色，结结合自然、地地势、地貌，塑塑造小区优雅雅、宁静、宜宜人的居住环环境。本小区规划划在小区中心心建造中央绿绿地广场，以以扩大绿化面面积、增强视视觉冲击力。设设计立体可参参与式园林，开开辟运动场所所、休闲场所所，使让小区区的绿化景观观真正成为业业主的休闲享享受乐园。根据组团分分区，设置不不同主题的组组团绿化，倡倡导可亲近的的庭院生活。各各组团的景观观设计以半围围合的结构加加上立体化的的主题绿化使使每个组团形形成各有特色色的悠悠庭园园，营造温馨馨居家的归属属感。保证植被的的多样性和色色彩性。整个个园区的植被被应保证四季季有景，高矮矮有序，丰富富多样。另外外应注意园区区植物的色彩彩搭配，营造造一派新鲜热热火的场面，增增添社区人气气和美感。小区绿地和和绿地相应，使使人与自然和和谐共存，并并加以具有地地方特色的小小品点缀，给给人亲切愉悦悦的居住情趣趣。四、项目分析与与营销理念1、项目市场场分析（1）地段环境境优越，本项项目地处xxxxxxx开发区，此此地区是xxxxxxx市近几年大大力发展的地地段，因此本本地区的发展展空间是极为为宽广的；（2）周边生活活配套完善，近近几年xxxxxxx开发区已入入住很多居民民，各类生活活配套设施的的发展已经相相当完善，这这将会给入住住本小区的住住户提供极大大的方便；（3）园林景观观设计突出本项目对xxxxxxx住宅市场的的园林景观设设计进行了巨巨大突破，以以大型的社区区规模，开辟辟中央绿地广广场，实行立立体绿化、多多组团绿化、设设计可参与式式园林、开辟辟运动休闲场场所、保证植植被的多样性性和色彩性；；（4）教育配套套优势显著自古以来，人人们就非常看看重环境对人人的影响，古古有“孟母三迁”，随着买家家看楼眼光渐渐趋成熟，买买家从购买前前期对楼盘综综合素质的关关注，发展到到对未来居住住环境的关注注，对未来邻邻居的关注。现现代社会，人人们在生活的的压力之下更更渴望一种淡淡定、闲适的的居家感觉，一一份内心的丰丰盈和自身气气质修养的显显现。附近浓浓厚的文化教教育氛围，使使得本项目别别具特点；（5）建筑施工工品质过硬本项目xxxxxxx建筑有限公公司承建，公公司推行品牌牌第一、信誉誉至上的原则则，对施工品品质精益求精精，深受业界界好评。一期房屋将将达到卓越的的半装修房品品质：独特的的拉毛收光工工艺、优质节节能的中空玻玻璃窗、室内内电路预先暗暗藏，插座接接头合理预留留等等，会给给消费者留下下了深刻的印印象。施工方在本本项目的建造造中，将秉承承这种精益求求精的作风，把把本项目建造造成xxxxxxx市品位最高高、质量最好好、设施最完完善的住宅示示范小区，创创造良好的社社会效益和经经济效益；（6）市场供求求关系良好本项目地处处经济技术开开发区，周边边房产开发项项目较少。作作为经济技术术开发区的一一个大型住宅宅社区，库尉尉一体化的快快速发展将为为本项目带来来庞大的消费费群体，营造造兴旺蓬勃的的人气，强力力推进本项目目住宅、商铺铺的销售。宽宽松的市场竞竞争环境，巨巨大的目标消消费群体，使使本项目处于于良好的市场场供求关系中中，市场前景景令人乐观。2、项目经济分分析（1）成本分析析前期各项费费用预计约900多万元；工工程成本：每每栋楼按均价价1100元/平方米的造造价计算70000平方米×1100元/平方米=77000万元；营业业税及其他附附加费用：7700万元×11.006%=8551.62万元；以上上所有支出费费用总计：9451..62万元。（2）利润分析析依据比较定定价和市场定定价相结合的的原则，该项项目的预及利利润为每平方方220～280元，预计利利润约为1578..08万元3、营销理念（1）我公司通通过对开发区区现房滞销情情况的深刻研研究，认识到到其根本原因因并非产品本本身不符合市市场需求，而而是缺乏巧妙妙的产品包装装和有效的销销售执行。我我公司将聘请请专业营销公公司对本项目目进行策划、包包装和销售，并并初步签订销销售代理合同同，经专业营营销公司对本本项目的整合合包装、营销销策划，运用用规范、科学学、有效的操操作技巧，将将大大加强了了本项目的销销售力度；（2）本项目的的价格定位，由由于近几年开开发区各类小小区住宅的推推出，已完成成了对本类产产品的市场说说明任务，人人们对之广为为接受并希望望拥有。另一一方面，如上上所述，本项项目恰逢现阶阶段xxxxxxx市房地产市市场迅猛发展展、持续升温温的大好时机机；（3）本项目目的整合营销销，本项目在在对一期工程程营销策划、强强势销售的同同时，也为本本项目二期的的包装与营销销进行了良好好铺垫，届时时二期尚未开开盘，其产品品优势，以及及在一期基础础上的改进已已在xxxxxxx市深入人心心，积累了大大量潜在客户户，实现更快快的资金回笼笼，达到资金金周转的良性性循环，本在在产品包装上上紧紧抓住产产品园林景观观设计的重大大优势，切合合目标消费群群的特征，推推广“生态”、“人文”概念，树立立了产品新颖颖、高尚、亲亲切、健康的的良好形象；；（4）主打广告告语：2012年xxxxxxx市最值得期期待的生态人人文住宅；领领舞开发区新新生活，以强强势的主打广广告语吸引受受众的密切关关注。主打广告语语的设计表现现十分抢眼，并并在产品包装装（报纸广告告、宣传单、户户外广告、售售楼部包装等等）中频频出出现，给受众众反复、强烈烈的刺激；（5）卖点提炼炼：金牌美福福地，绝版地段，尽尽享xxxxxxx开发区商圈圈活力，坐拥拥高标准景观观路的便利和和尊荣，黄金福地，缔缔造高尚儒雅雅生活品质，辐辐射无限升值值潜力。优越越性价比，体体贴生活多样样选择的空间间超值起价，引引领开发区超超值风暴。精心打造，细细心雕琢，成成就卓越半装装修房品质：：独特的拉毛毛收光工艺、优优质节能的中中空玻璃窗、室室内电路预先先暗藏，插座座接头合理预预留……省钱、省时时、省心，品品质关怀生活活，让家的感感觉更好。完完美设计，成成就大家风范范的宏大规模模，特有中央央绿化广场，，静静谧社区、纯纯美领地。精精彩贴心户型型，南北向、穿穿堂风、大开开间、短进深深，完美多样样。每户专配配时尚车库，给给你更多生活活空间。绿意漾漾，日日子缓缓，生生活散散。“五心”级物管，感感受心的呵护护家的价值，不不可忽视的一一部分是在建建筑之外的，一一种真正让您您省心、舒心心、放心、贴贴心、怡心的的“五心”级生活：24小时保安守守岗及不间断断巡逻、高密密度闭路监控控探头、可视视对讲门禁系系统，多项人人性化家政服服务。让尊崇和安安全，在点滴滴享受中自然然流露。五、项目的物业业管理优良的物业管理理，不仅能让让住宅本身保保值增值，也也可使业主的的利益得到保保障。本项目由xxxxxxx物业服务有有限公司进行行全程物业指指导，该公司司从事专业物物业管理多年年，服务过众众多中、高档档楼盘并深受受好评，资质质深厚，经验验丰富。该公公司将在本项项目未竣工前前即开始介入入，从物业管管理的角度及及早发现问题题、解决问题题，避免出现现入住后的管管理、使用难难题。本项目推行“绿色安全环环保小区”概念，全部部采取人车分分流，小区入入口设保卫室室，每栋楼的的单元入口都都装有电子门门系统，公共共场所及外墙墙设高密度红红外线监控系系统，社区内内保安二十四四小时巡逻，遇遇紧急情况还还可通过报警警系统获得最最及时的帮助助。此外，本项项目物业管理理还提供全天天候的小区保保洁；园林绿绿化方面的施施肥、锄草、修修剪、除虫等等工作；消防防设施的保护护；公共部位位的维修与保保养。想业主主所想，急业业主所急，让让业主享受尊尊贵自在的居居家生活。六、项目的结论论本项目的实施可可