商圈调查的方法介绍

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商圈调查的办法

1.商圈范围划分确定商圈范围的划定因行业类不的别同而别同，普通以便利店来讲，主商圈大多为50米，次商圈为50-一五0米，辅助商圈为一五0-250米。但如果是以选购品为主的专门店或大型店，择期商圈范围之估算可用车程来计算。商圈都是是没有形状的，但是为了方便打算，普通事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。例如有以下各事情限制，可为商圈之范围划分点：

1)商圈半径以500公尺为限。2)马路之分界、凡超过40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆分隔岛阻隔、要紧干道。3)铁路、平交道之阻隔:因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个别同商圈。4)高架桥、地下道阻隔:因高架桥、地下道阻隔，使人潮流淌别易而划分成别同商圈。5)安全岛之阻隔:因安全岛阻隔，使人潮流淌别易而划分成别同商圈。6)大水沟:因大水沟阻隔，使人潮流淌别易而划分成别同商圈。7)单行道:因单行道阻隔，使人潮流淌别易而划分成别同商圈。8)人潮走向:由于人潮走向之购物适应与人潮流淌之方向，使该区形成一独立商圈。

2.商圈简图商圈简图的绘制目的在于能一目了然所欲调查的商圈范围与面貌，通常在绘制简图会标示下列地貌；

1)周边五百公尺简图。2)标出重要建造物及楼不＜金融大楼，办公大楼＞。3)着名门店及妨碍日子形态之地段特征＜戏院、百货公司＞。4)人潮汇集之地段门店群及大型集客场所＜超级市场娱乐区·之同等类＞。5)标出竞争店或同性质门店所在之位置、抽样点之所在位置。6)可与本企业连锁店有互补作用之门店。7)政府重要之行政中心。8)车站、加油站、学校、停车场、市场、公园··等特定族群会集场所。9)标出街道之行进方向＜单行道方向＞。10)标出将来促销活动发ＤＭ之地方。

3.抽样点及发ＤＭ点之选择确定1)抽样点之选择

A.办公人口或上班族汇合之地点＜未来适合设店之地方＞。B.人潮走向汇合地方。C.固定人口较集中流淌之地方。D.也许形成将来的门店群之地段。E.预定三～四个抽样点。F.其中尽可能以一具抽样点为同性质之门店。2)发ＤＭ点之选择A.主消费群走动频繁之点。B.次消费群走动频繁之点。C.区分消费群活动频繁之时段。

4.商圈特征4-1门店特色及分布事情1)建筑形态

A.于要紧门店街，要紧干道上的建造其建造高度。B.新大楼与旧式建造的分布。C.目前的改建情况。D.一～三年内也许改建的趋式。2)行业形态A.于要紧门店街、干道之行业类型。B.以何产品为主，贩卖产品之层次。3)分布家数A.以抽样点之并行道路为要紧调查对象。

B.主要道路之门店分布明细·包含将门店分门不类记录，并将其统计填入明细表。C.于要紧干道、大马路、相同门店之家数。D.门店汇合地带的概述。E.以门店＜辅助店、竞争店＞正确所在位置标注于商圈简图。4-2住所特色1)建物形态A.实地了解于本商圈内住所区的建造形态、建造高度，楼数、建造型式为新式或旧式及分布区域。B.目前的改建情况。C.一～三年内也许改建的趋式。2)分布情况A.实地了解该区之实际住户与建造物之分布事情。B.将该商圈分为门店区，以＜甲＞为代码、辨公区＜甲２＞为代码、新式住所区以＜乙１＞为代码、

旧式住所区以＜乙２＞为代码、文教区，以＜丙＞为代码。C.于简图上分不划定区域，制作商圈。D.并于图上注明建造物之楼不。4-3集会场所1)场所类型A.本商圈内汇聚人潮之场所类型。B.聚拢人口类型。2)动线A.人潮汇合流淌的路线。B.人潮汇合流淌的要紧方向。4-4竞争者分析1)卖场气氛:本区内对本企业较有妨碍性的竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度。2)来客数:该竞争店每日之成交客户数。3)平均消费额A.解该食品店的各类客数与消费金额比例。B.依照此比例再分不乘其价格。C.加总后求其平均值即为平均消费额。4)营业额来客数×平均消费额＝每日营业额。每日营业额×每月工作天数＝每月营业额。

5.人潮状况＜实地抽样方式＞5-1平日及假日的人潮状况1)将一周之时刻区分为2段·周一～周五及周六、周日、国定假日。2)以AM7～PM12点每两小时细分为一具小段。3)以一五分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际通过人数、机车、汽车、助动车、足踏车。4)抽样时将人潮分为青青年、上班族、家庭主妇。5)将每抽样之数，转变成以2个小时之人潮流淌数。

例：以一五分钟为抽样得该抽样点人数为Ｙ，将Y×8＝Z，则为其也许之人口流淌数。6)将其数字依时段填入＜人潮流淌抽样表＞。7)将人潮流淌抽样之数字以线图表示＜人潮分布图＞。5-2人口、住家户数推算1)固定住家

A.该商圈建造物来推算当地住家户数。B.以户数×３得当地预估人口数。C.将各抽数样点人口数平均减当地人口数得外来流淌人数。2)办公户数A.计算该区的公司家数。B.该区公司家数×(10～20)＝该区办公人口。C.该区办公人口即为该区的半固定人口。5-3交通状况1)公共车之往返方善A.通过该商圈公车之起站与通过路线。B.通过该商圈公车之将行驶路线与终点站。2)下车后之走向A.为转车之目的行径的路线。B.为休闲、购物之目的行经的路线。C.为回家之目的行经的路线。3)未来交通运输系统的影响A.捷运系统的出入口，也许带动的人潮。B.重要道路也许拓宽辟建，带动的人潮。

6.消费特征与人口特征1)该区住户人口所得

A.高所得，达平均国民所得４倍以上所占比率。B.中上所得、达平均国民所得２倍以上所占比率。C.平均每户全年收支事情表与图。2)该区往来、居住人口的消费适应A.对便利性、服务品质及门店气份的诉求概况。B.习惯消费(大型连锁店、点心食品面包店、传统式饮食店)。C.年龄分配情形。D.教育程度分配表与图。3)外来流动人口之消费习惯、特征A.年龄分布事情。B.消费的种类。C.所得的高底。

7.商圈类型1)集中型商圈

A.商圈内流淌人口多(每分钟约30～40位以上)。B.商圈内住所人口(约24000以上)。C.区内的建筑物高且密集。D.门店集中且范围大。E.与本产业有互补性的门店多，且规模大(大型购物中心、超级市场、百货公司）。F.交通频繁，车辆流量大。G.商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住。2)分散型商圈A.商圈内流动人口少。B.商圈内腹地分散。C.区内的建造物一般、老旧且高度３楼以下。D.门店分散且范围小。E.与本产业有互补性的门店少，且规模小。F.交通别频繁，车辆流量少。G.商圈类型：住、住商、住办、办、办住。

8.预估收入、支出与可能净利1)以抽样点之实际平方米数与租金之调查

A.与目前承租人洽询。B.与所有人洽询。2)预估每次消费金额A.先评估商圈抽样点适合开何类型之店。B.连锁店依商圈类不所划分之市场定位。3)每日来客人数预估A.了解各店之人潮数。B.以各店之来客÷各店之人潮数×100%＝各店之入店率。C.再以求出的入店率×该商圈抽样点之人潮数＝预估客户数。D.将来再依商圈之消费年龄、适应、所得的变动也许对来客数之妨碍而做正（负）百分比之修正。4)可能业绩A.预估消费金额×也许客户数＝也许每日营业金额。B.可能每日营业金额×30＝可能每月营业金额。5)固定费用A.预估固定薪资费用。B.折旧费用预估。C.其它固定费用预估。D.预估固定费用。6)预估变动成本A.预估治理月费。B.销货成本。C.总变动费用。7)预估净利A.可能月营业业绩－租金－固定费用－变动总费用＝预估净利。B.本预估净利为税前净利。8)损益平衡(固定费用＋租金)÷(1－变动成本)

9.建议地点之确定1)依上述抽样人潮与抽样地方所得之也许净利。2)并分析也许的将来进展事情。3)将可供本企业开设门店之地段或区间一一注明。

10.商圈将来发展潜力及结论10-1进展事情1)将来政府的行政中心、大型休闲集客场所的建筑。2)将来捷运系统、交通运输中心所在点。3)大型办公大楼、商业中心···等之建筑。4)该商圈之将来转变事情。

A.人口年龄层之转变。B.消费适应的将来改变事情。C.人潮汇合的也许变动地段。10-2结论依照以上各种调查的资料，最终于结论时，最好能明确的将资料整理出下列五项重点加以讲明：1)点应设在何处，何时期合适开店。2)何种商品组合之配合。3)顾客的形态。4)租金状况。5)集会场所。11.幻灯片、投影片之制作方式及目的11-1幻灯片制作方式及目的1)针对能显示商圈特征之对象为主。A.商圈的界线（如：大马路、高架桥等）。B.住所区的建造形态。C.办公区的建造形态。D.门店区的行业分布。E.抽样点。F.人、车潮的概况。G.竞争店的店面。2)便于了解此商圈之实际事情。3)配合报告内容让第三者对该商圈有明确的概念。11-2投影片之制作方式及目的1)针对报告中之图表或明确数字为主要对象A.商圈简图。B.商圈的住所、办公、混合门店区划分之简图。C.通过此区之公车路线图。D.竞争者分析图。E.固定人口的分布简图。F.抽样人潮分布图。G.年龄层分配图。H.教育程度分配图。I.所得支出分配图。J.预估收入支出与也许净利表。K.结论。2)便于解讲商圈概况

商圈调查报告方式

1.商圈简报方式1)演绎法此办法即是一种渐渐导入结论的一种办法。先按照商圈调查方法所收集到的各种资料，再加以分析而得出最终的结论。2)归纳法此办法则是一种一开始便提出建议事项的办法。即是在简报一开始，便提此商圈何处适合开店及开何种类型的门店，然后再以各种收集到的资料来支持此一论点。

2商圈简报举行规范1)产生开场白，将简报时所要报告的大纲全部列举出来，如：

A.商圈范围的确定。B.商圈特征的分析。

C.人潮及交通状况的分析。D.消费特征与人口特性的分析。E.也许净利的推算。F.本商圈的优、缺点评估。G.他日可供设店有利的地段。

H.进展事情。I.结论。2)概述内文步骤A.秀商圈简图的投影片，将商圈的分界线确定。B.介绍商圈特征，包含讲明商业干道旁的建造、行业形态及分布家数，提出住所特色的幻灯片,讲明此

商圈之建筑情况及分布密集度，提出集会场所的幻灯片,讲明场所类型及聚集人口类型，秀竞争者的幻灯片及竞争者分析表加以讲明。C.介绍人潮及交通状况，包含户数及人数的投影片,讲明固定住户及人口事情，人潮分布图的投影片,讲明平日及假日之人潮状况及走向，讲明公交车之往返方向，公交车乘客下车后的走向，讲明将来捷运系统对本商圈之妨碍。D.介绍消费特征与人口特性，包含消费者年龄分配图的投影片,讲明此商圈消费者的年龄层，教育程度分配图的投影片,讲明教育分配情形的投影片，消费者平均收支情况分配图之投影片,讲明此商圈人口平均每年每户在个人穿着的支出。E.简介也许净利的推算，提出也许净利预估表的投影片，将各假设点的预估收支事情讲明。F.将此商圈之优、缺点做一分析。G.讲明此商圈可供设店之地段。H.将来的进展事情简述。

4立地要素

假如讲商圈是哺育门店的沃土，那良好的立地方就如同门店根普通，可适时吸取商圈内最营养的养份，壮硕门店之成长。换言之，空有沃土，但无良好的立地条件，门店还是无法吸取到生存的养份，造成无法存活的命运。所以，立地方的优劣更关系着门店健壮与否。立地方差之毫厘，会导致业绩失之千里。因此立地条件优劣是连锁企业开店的重要考量。

4-1立地方所在街道评估依目标地方所在道路性格、接近度、邻居特性等相关设施做侦测。1)道路性格要紧是调查立地方前道路特性及通行车辆之种类。首先，道路是考评目标立地的第一要件。别同的通行车辆构出别同的道路性格，进而妨碍消费行为。一般来讲，道路性格可分为交通连接道路、运输道路、商流道路、郊区道路、老旧道路。

A.连接道路：其要紧是连接主要商业区与住所区间，供居民上下班来往，日常生活必经的路线，通常是公车站牌、交通工具转运站林立处。

B.运输道路：作为两地之间商品物资来源的干道称之为流道。此种道路多半连接两大区域商品货物之流通，所以，货车及各式特别运输车辆比例多。

C.商流道路：指批发、零售等各式商业活动来往频繁的动脉。它通常是连锁要紧城市与卫星城市或是各个社区型。所以，此种道路背后往往有市镇、商业区或是住所区为其腹地。

D.郊区道路：郊区住所为新兴造镇打算的产物，它也是接续商业区与郊区住所的干道。除了也是上下班路线外，它最要紧一定是处于郊区，多半属于附属旧市镇的新兴区。

E.老旧道路：老旧商业区所进展出的要紧商业道路称为旧道。此种道路往往是人潮汇合处，行人来往多，车辆也偏重小型自用车。所以，是商业活动热络之处。

2)接近度则是指消费者是否容易接近门店。尤其是造成人潮通行动线断层的障碍物是阻隔物更是要提防。接近度是测量立地方是否符合顾客容易接近门店的准则。通常接近度愈高是愈好的立地方。其考评标准如下：

A.转运站是否在预定点200公尺内有公车站牌或巴士转运站。此

转运站最好是位于下班路线，以增加购物之时刻性。B.预定门店前道路之宽度：路愈宽别仅行驶车潮愈多，且可增加停车之便利性。C.是否有斑马线可到对面街或侧街，且左右距离在100公尺内，关系来往人潮数之多少。D.临近100公尺内是否有红绿灯：红绿灯是增加门店曝光率，增加消费认知的最妙方。E.近期内是否有道路打算拓宽或是各项掩埋管线打算。各项开挖马路工程都别利于门店经营，更会影

响客人上门意愿。尤其是新门店，最怕开幕后半年有工程举行。F.面对城市、属于进入或离去动线：普通来讲，离去也算是所谓下班路线较佳。3)邻居特性是指预定点两侧业种特点，及别适宜与邻之业不。假如是属于同行的专业街，则新点将会面临强大的同质竞争；假如是属于异种行业的专业街，则要考量是否能构成集市效应。其他，为幸免造成顾客之反应，如会创造大量污染的店：如洗车店、木工店；或是发出特殊气味的店：如油漆店；乃至于发出烟务的店：如汽车修护店、烧烤店等门店之旁较别适宜普通日子用品连锁业者。再者如高频噪音浮现的地点如铁路平交道旁也别是良好的立地方。

4-2立地方本身之评估“点”是强调立地点本身之评估。针对所要开店之建筑物内外结构及法律咨询题分析评估。其中评选项目有：

1)辩识性—预定点地址是否明确？临近100公尺内是否有明显的路标：普通来讲，地址是顾客认识门店的锁匙。所以，明确的地址是第一条件。其次，明显的路标有助于消费者寻觅，如车站旁、百货公司旁基本上可使用的路标。

2)齐全性—建物内含有那些设施？通常设施愈齐备，愈可省下开店装潢成本。固然假如建物内部恰好特

殊设计，则在取得屋主谅解下举行拆除工作。这样一来将增加成本。但有时为店门之美观，别得别开支时，可进一步与屋主谈判，争取拆除补助费。3)所有权明确化—到底真正拥有所有权的屋主要确认。由于部分业者常因本身经营别善，而转任二房东出租店面或是透过中介租贷。无法清晰定义真正所有权者，也许导致租贷法律权益，造成纠纷，别利经营。所以，所有权明确化是别可忽略。4)完整性—是指经由使用执照来再次确认承租屋主店面法律上使用之权利。并了解实际营业使用之申请。5)清白性—也算是讲清查所租贷之房屋是否有被银行或其他机构设订有他项权利或是被查封或拍卖的记录。以幸免于租屋期间因房东之财务纠纷妨碍。6)时刻性—预定点之现行使用人是谁？需要多久才干腾空移交使用。愈短时刻对连锁业者愈有利。7)明显度—要紧是指可架设广告招牌可见度。招牌是连锁业者与消费者沟通的第一步，所以愈明显的招牌对连锁业者愈好。近来，隋着城市景观与大楼兴起，在部分都会特定区段或是新建大楼常无法悬挂招牌或是有其固定之格式。8)天候性—天候非旦会妨碍消费意愿，且关于特别天候或地形也会造成经营上之别可预估之风险。如淹水、日晒所引起商品及设备之损耗、或者店面迎向强风面所造成大量降尘也会损及商品店面鲜度并提高设备折旧率乃至采光度等均是重要考量因素。9)建物本身评鉴—如建造物的年份及现况是评估首要条件。一般来讲，十年以上老屋别予思考。再者，建造物构造成份分析造成及楼层分析。前者有助于装潢成本之预估。后者，如各楼层别予思考则关系间接费用之开支，如是否整栋承租，以卖场与办公室或是宿舍合并。再者，如各楼屋高度、给水、排水、瓦斯、配线状况及可供电力、消防设施基本上计算改装费用的依据。假如依然楼板挑空填平、中庭加建、屋顶加建、空地加建等部份则要调阅其合法性，幸免日后法律纠纷。另外，如是否为室内停车场改装？是否为防空避难室？乃至是否占用公共设施？也是别可忽略。10)积率：积率则是指预定点本身之形状与面积。形状有两种，一是指建造物外观之整体设计，第二则是指预定本身之形状。前者悠关门店将来门店，后者则是卖场设计之重点。通常愈方面之卖场其形状愈好。11)面积：是指可使用之营业面积。也就是讲经内部测量后的有效面积数。其中门店宽度是首要条件。尤其是以一楼可用之有效营业面积有一定要符合连锁企伙基本面积层次愈高。不管是一、二楼之卖场或是一楼与地下室之卖场，各连锁企业依其需求而有别同之特性。如超市因其卖场大，多设于一楼或地下室；而便利门店则以一楼为要紧诉求；另美容美发业则可设于二楼。12)押金、租金：预定点地价高低悠关租金成本。所以，则要考量整地费。其次，押金—是房租的几个月份及附近房租行情打探是别可少的市调工作。租金则是房租高低及付款方式。至于地主、屋主、邻居、前任承租人是何人。其个不职业、住处、信用及有无遗产继承纠纷等也是别可免的徵信工作。尤其，屋主是否好相处？是否会大幅度调涨租金？更是要打探清晰。假如门店是前任租屋者放弃租贷权，则一定要了解前任租屋者的成败因素及迁移因素，以作为前车之鉴。关于邻店的用途则也是要加以询咨询。

4-3门店预定点之选定门店之选定最重要的是，别论是一家店面或是多家门店候选，除了书面作业，在选定特定店址后，要进行实地观查比较。延续三天于别并且段（凌晨、中午、下班、晚上八点往后）实地观看。运用现察法来实地了解立地方之优劣。1)就店本身

A.租金。B.改装成本，含屋主的复原条件。C.租期。D.续约调价比例，过去记录、契约议定。E.屋龄及维修成本（含人力成本、屋主品行、屋主是否会变更（出售、移转。F.前任租赁者的评价作为评估比较表。G.租金成本、续约租金成本、预计总租期成本。2)就市场性A.较方便目标客层前来？

B.行人流量较多，离峰与尖峰差距较小？C.门店街的形象较符合连锁企业的营业特色？D.商圈内的客层较符合目标客层？E.商圈的质与量较佳？F.竞争情形较缓合？G.消费行为的变化较小?H.商圈稳定性高?I.较方便送货（满脚公司送货路线优于其它）?

4-4挖掘金店面优良的店址须靠平常即注意商圈的变化，因此营业主管须经常出外勘查，事先寻觅合适的地方。因为通常金店面常已是被不人所占据。所以，怎么由竞争对手中挖得金店面，连锁企业主动出击的重要课题。通常在得知某些经营绩效良好的竞争店，要随时主动出击，争取优良的店址。若满意店址已被承租，可对屋主动之以情、诱之以利，就就是付出较高的租金，只要有把握亦未尝别可。而且要实施长期抗战挖店打算。于租约到期一年或半年前即着手游讲过程中，除动之以情，诱之以利外，更重要连锁店本身经营之优势与品牌力往往是打败其他竞争者的主因。因为普通来讲，屋主也别喜爱一年到头更换租客。而且，假如能承租给知名度高的连锁企业，对屋主的面子也迷人。所以，怎么以稳定性、连锁经营品牌力，

再配合面子观来讲服屋主，也是重要关键。固然相对地，假如有两家连锁企业并且举行挖店作业，则连锁业者要小心应对，以免造成鹤蚌相争，而让屋主藉由哄抬租金达到渔翁得利之效。而除了挖店外，连锁业者常可利用下列办法來取得出租店面讯息：1)专门法设立专责开辟店面单位。2)异业联盟法经过与建设公司或别动产中介公司来寻觅店面。尤其关于新开辟市镇或是旧店重建地区，透过建设公司取得先机，直截了当先与屋主洽谈。甚至于施工前就谈定租贷契约，直截了当按连锁企业所需装潢施工。此法对有大面积需求之业者最为有效，但由于其前置期至少需要一年半以上或更久时刻。关于连锁业者之财力是一大考验。3)垂流法透过供货厂商提供租屋讯息。由于供货厂商往往别只限定一家送货点，所以可借重其物流配送单位川流于大街小巷间的机会，寻求适当的店门。当然对于提供信息之厂商，最好能给予适当之报酬，以为回馈。4)内求法经由内部职员关系介绍。企业内部职员来自四方各地，也有其各自的人脉网。所以，连锁业者可适当透露目标区域，并配合重赏，来寻觅店面。5)下饵法利用散居各地之店面张贴征求新门店。现今连锁经营业者本身的媒体上宣告徵金店面的讯息。以此下饵之办法徵求新门店。此法最常为现今连锁经营业者采纳。6)扫街法经由专职开辟店面之人员，针对目标区域举行全面扫街法。以地毯式搜寻方式来寻求店面。此法通常费时较久。有时需要有适当的人际关系才干有事半功倍之效。7)人脉法经由内部职员及治理层级之人脉扩展，将寻求店面广为宣布。此法对较保守之乡镇区域，或是新开辟市镇效果佳。

4-5屋主的探查当确定承租之店面时，则透过实地询咨询法：由左邻右舍打听屋主为何人或是间接访查法：如到商委、居委查询屋主资料；到公安局查询或是查询政府机构出版资料，来了解预定店址的所有权人姓名、店面大小、承租人租期及租金等相关资料。

4-6租屋谈判需知1)损益平衡点：也就是租金成本之预估。因为随着连锁企业所经营商品之生命周期之别同，如导入期、

成长期、衰退期各有别同之利润基准及进展目标，可承受之租金也别同，好地方一定贵，而贵的地方却别一定能制造好的商机。所以，怎么取得损益平衡是最重要的条件。2)契约订定以三年至五年为佳：因为连锁经营之植物性行为。普通在永续经营的前提下，只要外在环境无大变动，长期经营是较有利。3)与房东建共识的关系：提醒房东，好店能提高他的屋子的价格。以稳定性与安全性抑制房东哄抬房租念头。

4-7租贷契约要件1)租期：一般至少三年以上（最好是五~十年）。2)租金：租金由双方洽谈，一般是前二年别调整租金，第三年开始按物价指数调整。3)租金给付方式：一般是付三个月押金，且开立一年期的租金支票，按月到期支付。4)退租时租金计算：未满期前之退租一般是多给付一个月租金做为给房东的补偿。5)若附近有公共工程进行而影响店面生意时，则要求房租优惠。6)责任之归属：因天灾、人祸别可归属于我方责任而导致无法营业时，须待门店重新装潢完毕开始营业

再计算租金。

地址

分区代号

基面积本洽谈对象资料店面电话

使用事情

时刻

方式1地方

时刻

方式2地方

时刻

方式3地方

洽谈记录4

时刻方式地方

时刻

方式

5地方租金最终其条他件条件

主管核示

店面环境评估表/租赁基本条件

前场面