房地产项目选址规划与设计实例计算

房地产项目选址、规划与设计学习要求

1.掌握房地产项目选址原则。2.了解房地产区位及房地产生态环境。3.了解居住区规划设计要求和相关指标。引言昆明目前有很多楼盘，请问，决定一个楼盘的好坏的因素是什么？为什么？决定一个楼盘好坏的关键在于这个楼盘的选址，因为这个楼盘能否卖到一个好价钱，日后能不能升值，很大程度上是由这个楼盘所处的区位所决定，楼盘的格局和其他的一些因素是锦上添花，并不足以大幅度影响到楼盘的价钱。对房地产项目来说，选址很重要！家乐福在中国的选址策略

1.顾客群2.地理位置3.人口密度4.选址灵活变通顾客群

60％的顾客是34岁以下，70％是女性，54％是已婚，由些可见家乐福的主要顾客是家庭主妇，所以在小区内选址会比较有利。地理位置

中国的交通不是非常发达，且有车族仍属少数，购物时间也不富裕，但购买频率较高，所以对消费者来说，交通方便、距离近极其重要。所以家乐福不将店面布局在郊区或城市周边地带，而是将店面选择在市区内繁华且交通方便的地带。选址灵活变通家乐福在中国的大部分店面选址是非常灵活的。有的是独立店面，也有的开在商业楼的地下一层，还有的甚至开设在大型购物中心的四五层，远比竞争对手的选址策略灵活。第一节房地产项目选址

项目选址作为房地产开发的前期工作之一，有着举足轻重的作用，不同类型的投资项目对区位、环境、交通、消费群体等有不同的要求。居住项目选址

居住项目是指供人们生活居住的房地产，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。居住项目主要为人们提供一个安静舒适的生活休息空间。

房地产项目选址原则环境保护立体轨道交通发展情况市政公用基础设施以城市总体规划为依据控制性要求(1)房地产项目选址要与旧区改造相结合城市旧居住区存在问题：乱——布局混乱，工厂和居住混杂，犬牙交错，道路分工不明，交通不畅差——房屋质量差，室外缺少公共过滤地和各种活动场所，城市基础设施陈旧且超载，远远不能适应城市现代化要求挤——交通拥挤，居住拥挤，合住户、困难户、缺房户多，建筑密度高1.城市规划包包括城市的的功能分区区，用地布布局，综合合交通体系系，禁止、、限制和适适宜建设的的地域范围围等内容。。2.居住项目应应尽量依托托主城区，，以便共享享城市中的的市政配套套设施，如如供电、供供水、供气气、道路、、通信线路路等，完善善的市政配配套设施不不但可为项项目提供便便利的建设设条件和资资源，利于于项目开发发。3.如果项目在在市区内，，周边一般般都会有便便捷的公共共交通系统统，能够满满足居民日日常出行的的要求；如如果项目在在市郊，要要求项目所所在地要有有能够便捷捷到达城市市中心或商商业、休闲闲区的交通通条件，如如地铁、轻轻轨、公交交线路等，，以便保持持与市区的的紧密联系系。4.山水、湖畔畔、绿地等等自然生态态景观以及及清新的空空气，都是是居民选择择安居，也也是房地产产投资者在在选择居住住项目区位位时要考虑虑的因素5.住宅特别是是高层住宅宅的建设会会给周边地地域环境带带来很大的的冲击要与与周边环境境景观保持持协调发展展二、房地产产区位及房房地产生态态环境1.房地产产区位是指指房地产的的地理位置置及社会经经济位置的的综合。2.房地产产可持续发发展的思想想。第二节房房地产项目目规划一、房地产产项目规划划概述1.居住区是城市的有有机组成部部分，是被被城市道路路或自然界界线所围合合的具有一一定规模的的生活聚居居地，它为为居民提供供生活居住住空间和各各类服务设设施，以满满足居民日日常物质和和精神生活活的需要。。2.影响居居住形态的的因素自然条件经济条件科技水平建造目的（二）居住区结构模式居住区按居居住户数或或人口规模模可分为居住区、小区、组团三级，居住住区分级控控制规模见见下表。居住区规划划组织结构构可采用居住区-居住小区-居住组团、居住区-居住组团、居住区-街街坊等多种类型型。居住区。泛指不同同居住人口口规模的生生活聚居地地和特指被被城市干道道或自然分分界线所围围合，并与与居住人口口规模（30000-50000人）相对应应，配建有有一整套较较完善的、、能满足该该区居民物物质与文化化生活所需需的公共服服务设施的的生活聚居居地。居住小区。指被居住住区级道路路或自然分分界线所围围合，并与与居住人口口规模（5000-15000人）相对应应，配建有有一套能满满足该区居居民基本物物质与文化化生活所需需的公共服服务设施的的生活聚居居地。居住组团。指被小区区道路分隔隔，并与居居住人口规规模（1000-3000人）相对应应，配建有有居民所需需的基层公公共服务设设施的生活活聚居地。。街坊街坊是城市市道路或居居住区道路路划分，它它的规模介介于居住组组团和居住住小区之间间。（三）居住区的用用地组成1、居住区的用用地组成要要素：住宅宅用地，公公共服务设设施用地，，道路用地地，公共绿绿地（主要要由这四大大用地组成成，但允许许小型无公公害工厂用用地，市政政工程设施施用地，水水面）（1）住宅：住宅宅建筑基础础占有的用用地及四周周的一些空空地（其中中包括住宅宅入口的小小路，宅旁旁绿地和家家务院）。。（2）公共服务设设施用地：：只与居住住人口规模模相对应配配建的。如如居住服务务和使用的的各类设施施的用地，，应包括建建筑基础地地及所其所所属场院，，绿地和配配建的停车车场等。（3）道路用地：：住居住区区内各级道道路的用地地，其中包包括道路，，回车场，，停车场用用地，小广广场。（4）公共绿地：：只居住区区级，小区区级及街坊坊内的公共共使用绿地地，包括居居住区级公公园，小区区级小游园园，小面积积和带状绿绿地。其中中包括儿童童游戏场地地，青少年年和成年老老年人的或或顶和休息息场地。二、居住区区规划设计要要求1．舒适——要有完善的的住宅，公公共服务设设施，道路路及公共绿绿地服务设设施项目齐齐全，设备备先进，并并且有宜人人的居住环环境。2．便利——居住区的用用地布局要要合理，公公共建筑与与住宅有方方便的联系系。各项公公共服务设设施的规模模和布点恰恰当，便利利居民使用用。居住区区的道路系系统和道路路断面形成成合理，步步行与平行行互不干扰扰，有足够够的停车场场地。3．卫生——在居住区内内有完善的的给水，雨雨水与污水水排水，煤煤气与集中中供暖系统统，居住区区内空气新新鲜净洁，，无有害气气体与烟尘尘污染，日日照充足，，通风良好好，无噪声声，公共绿绿地面积较较大。4．安全——对防止火灾灾，地震，，交通安全全有周密的的考虑，创创造安全的的居住环境境。5．美观——居住区应具具备赏心悦悦目，富有有特色的景景观，建筑筑空间富有有变化，建建筑物与绿绿地交织，，色调和谐谐统一。三、居住区区规划的相相关指标（一）居住区规划用地指标（1）居住住区用地平平衡控制指指标用地构成居住区（%）小区（%）组团（%）1、房地产用地45--6055--6560--752、公共服务设施用地20--3218--276--183、道路用地8--157--135--124、绿地用地7.5--155--123--8居住区用地100100100（2）人均均居住区用用地控制指指标(二）居住住区各项用地界界限划定的技术性规规定居住区用地地范围确定定住宅用地范范围的确定定公共服务设设施用地范范围确定住宅底层为为公共服务务设施时用用地范围确确定道路用地范范围确定公共绿地范范围确定居住区用地地范围确定定居住区以道道路为界时时，若属城城市干道或或公路，以以道路红线线为界；若若属居住区区干道时，，以道路中中线为界与其他用地地相邻时，，以用地界界线为界与天然或人人工障碍物物相邻，以以障碍物边边线为界居住区内的的非居住用用地或居住住区级以上上公共建筑筑用地应扣扣除住宅用地范范围的确定定以居住区内内部道路红红线为界，，宅前宅后后小路属住住宅用地住宅与公共共绿地相邻邻，没有道道路或其他他明确界限限时，通常常在住宅的的长边以住住宅的1/2高度计算，，住宅两侧侧一般按3-6m计算与公共服务务设施相邻邻的，以公公共服务设设施用地边边界为界如公共服务务设施无明明确界限时时，以住宅宅要求计算算公共服务设设施用地范范围的确定定有明确用地地界线的公公共该服务务设施按基基地界限划划分，否则则，可按建建筑物基底底占用土地地及建筑四四周实际所所需利用的的土地划定定界限住宅底层为为公共服务务设施用地地范围的确确定将建筑基底底及住宅各各占该建筑筑总面积的的比例分摊摊，并分别别计入住宅宅或公共服服务设施用用地内当服务设施施突出住宅宅或占用专专用场地院院落时，突突出部分的的建筑基底底、因公共共服务设施施需要后退退红线的用用地及专用用场地的面面积均应计计入公共服服务设施用用地内道路用地范范围的确定定居住区道路路作为居住住区用地界界限时，以以道路红线线的一半计计算小区道路和和住宅组团团道路按道道路路面宽宽度计算，，其中包括括人行便道道公共停车场场、回车场场以设计的的占地面积积计入道路路用地宅前宅后小小路不计入入公共服务设设施用地界界线外的人人行道和车车行道均按按道路用地地计算公共设施专专用道路不不计入公共绿地用用地范围的的确定应包括居住住区公园、、小区公园园、住宅组组团绿地，，不包括宅宅间日照间间距内的绿绿地、公共共服务设施施所属绿地地和非居住住区范围内内的绿地院落式组团团绿地、开开敞式组团团绿地的用用地界线划划定如图30(三）居住区区规划设计的的重要技术经济济指标（1）建筑面积/总建筑面积（（万m2）独栋建筑的建建筑面积=∑各层面积=建筑基底面积积×层数（规则的的建筑）住宅建筑面积积=∑各栋住宅建筑筑的建筑面积积住区总建筑面面积=∑各栋建筑的建建筑面积（2）建筑密度（（%）住宅建筑净密密度=住宅建筑基底底面积/住宅用地面积积总建筑密度=居住区总建筑筑基底面积/居住区总用地地面积31（3）人口密度（（人/ha、人/km2）人口毛密度=住区总人口/居住区总用地地面积人口净密度=住区总人口/住宅用地总面面积（4）建筑面积密密度（万m2/ha）住宅建筑面积积毛密度=住宅总建筑面面积/居住区用地面面积住宅建筑面积积净密度=住宅总建筑面面积/住宅用地面积积（5）容积率（建建筑面积毛密密度）容积率=总建筑面积/总用地面积（6）平均层数（（层）住宅平均层数数=住宅总建筑面面积/住宅基底总面面积ABa52bc12543用地界限建筑层数道路红线道路中心线建筑密度=[(a×b)+(a××c)]/(A×B)容积率=[(5a××b)+(2a×c)]/(A×B)建筑密度、建建筑面积密度度、容积率图图解某开发用地面面积为30亩，容积率控控制为2.5，拟在该地块块上开发住宅宅。根据调查查分析，住宅宅建筑面积的的综合造价为为1200元／m2，销售价格为为1800元／m2，(总建筑面积的的90％可供销售),该开发项目毛毛利润估算。。答:拟开发住宅的的总建筑面积积(1亩＝666m2)：30×666×2.5＝49950m2每平方米综合合造价按1200元计，其总造造价为：1200×49950＝5994万元按1800元／m2的销售价格计计算，其总收收人为(总建筑面积的的90％可供销售)1800×49950××0.9＝8091.9万元该项目的毛利利润为：8091.9—5994＝2097.9万元342.实例计算【例】已知一小区，，用地面积20ha，其中住宅用用地面积占50%。现有住宅A、B、C三类，具体配配置见下表：：公共建筑配置置如下：求：住宅总建建筑面积、总总建筑密度、、人口净密度度、容积率、、住宅建筑平均均层数(人口按户均3.2人)户型每户面积（m2）住宅单体类型

（一梯几户）住宅单体层数住宅单体数量A802650B1002660C12021240公建类型建筑面积（m2）平均层数1500022120003352.实例计算求：住宅总建建筑面积、总总建筑密度、、人口净密度度、容积率、住宅宅建筑平均层层数答：住宅总建建筑面积=23.52万m2总建筑密度=18.05%人口净密度=729.6人/ha容积率=1.26住宅建筑平均均层数=7.95计算过程用地配置包含住宅建筑筑用地、公共共服务设施用用地、道路与与停车设施用用地、公共绿绿地和其他五五部分的数量量以及比例，，它反映了一一个住宅区的的某些重要的的特征，如区区位、环境、、标准甚至住住宅的层数等等等。一个具体的住住宅区用地配配置的确定应应该考虑多方方面的因素。。住宅区用地地的配置应该该在国标《城市居住区规规划设计规范范》（GB50180—93）用地配置建建议的基础上上，考虑住宅宅区的职能侧侧重、居住密密度、土地利利用方式和效效益、社区生生活、户外环环境质量和地地方特点等多多方面的一素素综合确定。。城市住宅区规规划应鼓励土土地的立体化化和复合化利利用，如开发发地下空间和和对地面进行行公共空间分分层开发利用用等。在这种种情况下，住住宅区规划的的用地配置会会有相应的变变化。1994年颁布的国标标《城市居住区规规划设计规范范》（GB50180-93）中提出了城城市居住区、、居住小区和和居住组团的的用地配置参参考数据（表表3—2）用地构成居住区居住小区居住组团1.住宅用地45～6055～6560～752.公建用地20～3218～276～83.道路用地8～157～135～124.公共绿地7.5～155～123～8居住区用地100100100表3--2城市居住区用用地平衡控制制指标（﹪）用地配置各住宅区由于于所处的区位位不同、使用用对象不同可可能导致住宅宅区用地配置置的侧重有所所差异。在城城市中心或周周围已有较完完善的公共服服务设施可供供住宅区使用用的住宅区、、其公共服务务设施用地的的比重可以适适当降低，否否则，其公公共服务设施施用地的比重重一般不能低低于国标《规范》或地方有关规规范的比重。。满足住宅区居居民的居住生生活需求是确确定住宅区用用地配置的基基础，不同的的居住对象对对住宅区的居居住、公共服服务、户外环环境和交通设设施等存在不不同的需求，，因而应该根根据居住对象象的特点适度度增减住宅区区各类用地构构成的比例。。居住密度在住宅区规划划考虑的基本本因素中，居居住密度是一一项重要的量量化控制指标标，它对居住住环境的品质质以及规划结结构的空间与与布局形态有有着根本的影影响。居住密度是关于住宅区区环境质量的的重要指标之之一，指单位位用地面积上上居民和住宅宅的密集程度度，它是一个个包含人口密密度、人均用用地、建筑密密度和建筑面面积密度指标标的综合概念念。建筑面积积密度、容积积率之间关系系见图3.6人口密度住宅区人口密密度（毛）=住宅区总人口口/住宅区总用地地（人/公顷、万人/平方公里）住宅区人口密密度（净）=住宅区总人口口/住宅建筑总用用地（人/公顷、万人/平方公里）人均用地人均住宅区用用地=住宅区总用地地/住宅区总人口口（平方米/人）建筑用地住宅区建筑密密度（毛）=住宅区总建筑筑基底面积/住宅区总用地地面积（﹪）住宅区建筑密密度（净）=住宅区某项建建筑总基底面面积/住宅区该项建建筑总用地面面积（﹪）建筑面积密度度住宅区建筑面面积密度（毛毛）=住宅区总建筑筑面积/住宅区总用地地面积（平方方米/公顷）住宅区建筑面面积密度（净净）=住宅区某项建建筑总面积/住宅区该项建建筑总用地面面积（平方米米/公顷）住宅容积率=住宅区总建筑筑面积/住宅区总用地地面积（平方方米/平方米）住宅区住宅用用地容积率=住宅区住宅总总建筑面积/住宅区建筑中中用地面积（（平方米/平方米）居住密度居住区密度的的高低取决于于土地的价值值和土地资源源的状况、生生活环境质量量的定位，以以及对城市型型生活氛围的的营造。在住住宅区规划中中应该从节约约土地，保证证生活环境的的质量，同时时满足城市生生活的需求三三方面来确定定适当的居住住密度。一般般而言，越接接近市中心的的住宅区其居居住密度越高高，土地资源源越紧张的城城市其住宅区区的居住密度度越高，环境境质量标准越越高的住宅区区其居住密度度越小。在居住密度较较高的住宅区区其住宅用地地的比重应该该相对较小，，在居住密度度小的住宅区区其住宅用地地的比重可以以相对较大，，在高层住宅宅为主的住宅宅区中，住宅宅用地的比重重不宜超过《设计规范》或地方有关规规范规定的规规模相近的居居住区、小区区或组团的标标准。住宅区的人口口密度确定应应该在考虑城市总体规划划、分区规划和地区控制性详详细规划要求的同时，，从居住的物物质环境质量量和社会环境境质量两方面面综合考虑，，以保证舒适适的城市生活活。适宜的住宅区区人口密度宜宜控制在300～800人/公顷，在人口密度度800人/公顷左右或以以上的住宅区区人口密度应应该考虑户外外公共空间的的立体化和复复合化的利用用方式，以扩扩展其户外公公共使用空间间，保证住宅宅区的户外居居住环境质量量。五、技术经济济指标及其计计算1、技术经济济指标居住户数（（户）；居住住人数（人））；总建筑面面积（万m2）；住宅建筑筑面积（万m2）；住宅宅建筑净密度度（%）；住住宅建筑毛密密度；住宅净净密度；容积积率;高层住住宅比例;中中高层住宅比比例;人口毛毛密度;人口口净密度;住住宅建筑套毛毛密度;住宅宅建筑套净密密度等。2、主要技术经经济指标的计计算住宅建筑净密密度=住宅建筑基地地总面积/住宅用地面积积（%）住宅建筑面积积净密度=住宅总面积/住宅用地面积积(vm2/hm2)住宅建筑面积积毛密度=住宅总建筑面面积/居住用地面积积(vm2/hm2)容积率=总建筑面积/总用地面积（3）项目设计指指标住宅平均层数数高层住宅比例例中层住宅比例例人口毛密度人口净密度住宅面积毛密密度住宅面积净密密度住宅建筑净密密度建筑密度绿地率6.3.2非居住项目规规划与设计指指标非居住项目一一般指酒店、、办公、商业业、工业等其其他用途的房房地产开发项项目，在规划划设计中通常常使用下列指指标。（1）建筑容积率率（2）总建筑面积积（3）建筑密度（4）规划建设用用地面积（5）建筑高度（6）绿化比率（7）停车位个数数（8）有效面积系系数§6.4房地产开发项项目规划设计计方案及评价价6.4.1房地产开发项项目规划设计计方案编制（1）居住区规划划的基本要求求居住区规划设设计的基本要要求主要包括括以下7个方面：安全的要求卫生的要求物质舒适性要要求精神享受性的的要求与城市发展相相协调的要求求可持续性的要要求产业化的要求求（2）居住区规划划方案编制程程序工作过程可分分为调查分析、规划设计、成果表达三个阶段。（3）居住区规划划设计方案的的内容居住区规划设设计方案的主主要内容包括括规划结构、住宅形式与布布局选择、配套服务设施施、道路交通、绿地与景观、竖向、管线综合等多个方面，，并按照居民民区规划设计计的层次性特特点，在总体体规划、控制制性详细规划划和修建性详详细规划等不不同层次的规规划阶段中的的侧重点有所所不同。规划空间结构构一般情况下，，居住区包括括住宅、道路、配套公共服务务设施、公共绿地四个部分，通通过对空间结结构的分析，，将四个部分分要素加以组合，确定定基本布局和和空间形态。。影响居住区规规划结构的主主要因素包括括区位及规划要要求、场地及及环境条条件、人的生生活需需求、经济性性、社会管管理制制度等。目前常常见的的居住住区规规划空空间结结构的的类型型主要要有内向型型、开放型型、自由型型等。住宅形形式与与布局局选择择住宅的的形式式取决决于自然环环境、经济水水平、技术水水平、文化习习俗和家庭结结构等因素素。在《住宅建建筑设设计规规范》中，根根据住住宅建建造层层数将将住宅宅划分分为低层住住宅（1至3层）、、多层住住宅（4至6层）、、中高层层住宅宅（7至9层）、、高层住住宅（10至30层）。。住宅的的布局局有行列式式、周边式式和点群式式三种基基本形形式。。住宅布布置中中必须须要重重点考考虑日日照和和通风风，这这是居居住区区规划划的根根本问问题，，也是是现代代城市市规划划产生生的起起点。。配套服服务设设施公共服服务设设施也称为为配套套公建建，决决定居居民生生活服服务质质量和和方便便程度，是是居住住区不不可或或缺的的组成成部分分。公共服服务设设施的的规划划布局局应体现现方便便生活活、减减少干干扰、、有利利经营营、美化环环境的的原则则，可可采用用分散、集中、分散和和集中中相结结合的方式式布局。。而且且，为为了保保证合合理的的服务务半径径，注注意未未来发发展需需要，，规划中还还应留留有余余地。。道路交交通居住区区道路路网结结构在形态态上有有规则式式、自由式式、混合式式等，在在交通组织织上分分为人车混混行、人车分分流两种形形式。。公共绿绿地在绿地地规划划设计计中，，公共共绿地地应具具备可达性性、功能性性、亲和性性。绿地布布局应注意意人的的动态态和静静态观观赏效效果，，一般般在小小区入入口、、中心形形成景景观节节点，，创造造层次次丰富富的视视觉效效果。。竖向及及管线线综合合居住区区的市市政工工程由由居住区区给水水、排水、供电、燃气、供热、通信、环卫、防灾等工程程组成成。按照敷敷设方方式可可以分分为架空线线路和地下埋埋设线线路。地下下埋设设线路又可可分为为直埋埋管线线和沟沟埋管管线。。居住住区内内的管管线应应尽量量采用用地下埋埋设的的方式式。竖向规规划设设计是为了了有效效利用用地形形，满满足居居住区区道路路交通通、地地面排水水、建建筑布布置和和城市市景观观等方方面的的要求求，对对自然然地形形改造造和利用用而进进行的的规划划设计计，包包括道路竖竖向设设计和场地竖竖向设设计。（4）居住住区规规划设设计方方案主主要成成果居住区区规划划设计计方案案的主主要成成果一般包包括规规划设设计图图纸及及文件件两大大类，，具体体包括括：分析图图规划设设计图图工程规规划设设计图图形态意意向规规划设设计图图和模模型规划设设计说说明及及技术术经济济指标标居住区区规划划设计计的基基础资资料包括政政策法法规性性文件件和自自然及及人文文地理理资料料。1、用地地性质质用地的的使用用功能能或土土地用用途，，可根根据用用地分分类标标准进进行标标注。。2、用地地面积积规划地地块划划定的的面积积。3、建筑筑密度度规划地地块内内各类类建筑筑基底底占地地面积积与地地块面面积之之比，，通常常以上上限限限制。。4、建筑筑控制制高度度由室外外明沟沟面或