成都二仙桥商务综合体项目全程营销方案要点XXXX年

成都二仙桥商务综合体项目全程营销方案要点XXXX年第一部分：宏观市场研究分析宏观经济分析

固定资产投资良好1-11月，全市固定资产投资累计完成3560.71亿元，比去年同期增长36.5%

消费品市场持续繁荣

1-6月，成都市社会消费品零售总额658.3亿元，同比增长16.1%。

房地产运行情况良好

1-11月，全市商品房销售面积为2301.90万平米，增长106.4%。其中，商业营业用房为44.04万平米，增长46.0%。2009年1-11月全市固定资产投资增长36.5%成都市区域规划发展方向研究与分析高密试点片区共拟六大片区，面积约合21.2平方公里，分别是多宝寺大片区、川棉厂片区、RBD及建设路片区、刃具厂片区、城北东片区、城北西片区。这些片区区位优势明显，用地条件充分，交通体系完备，商业氛围浓厚，开发潜力巨大。该方案实施后，成华区的产业定位将更加明确，城市功能得到加强，未来的发展方向更加清晰；将更加突出成华区产业的优势及发展潜力；促进成都市总体城市形象的提升。

成华区规划六片“高密”建筑群

“中提升、南跳跃、东推进、北培育”的发展策略分为“四区”：“中部商业提升区”为二仙桥路和成华大道以西区域，紧邻城市CBD核心商务区，具有良好的商业商务发展条件；“南部商业‘跳跃’区”为成华大道和成南高速以南区域，是城市向东发展的重点区域；“东部商业推进区”为二仙桥路以东和成赵路以南区域，是成华区工贸、物流产业发展的重点区域；“北部商业培育区”为成赵路以北区域，由成华区城北新区和北郊风景区组成。规划核心：四区两带成都市房地产市场发展现状成都房地产行业动态“一轴引领、四城驱动、一区辉映、三带贯穿!”今年年初,成华区制定了“1413”发展战略。作为“一轴引领”的建设路商圈,伊藤洋华堂已经入驻,创下开业首日营业额破千万的纪录;紧锣密鼓进行改造的建设路特色街区,将于本月24日展现在市民面前。以新客站为核心的天府城际商旅城作为“四城”之一,重点发展现代服务业,由美国、荷兰等的国际设计公司设计的发展规划年底将呈现出来,占地12平方公里的商旅城明年就将破土动工。成华区在着力打造成都新商圈的进程中,现代服务业呈现出又好又快发展的新态势。成华区打造成都新商圈相关房地产政策动态五年内住房转让全额征收营业税2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》12月17日，财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》。今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。特殊项目可约定在2年内全部缴清。另外，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。相关房地产政策动态相关房地产政策动态国务院提出被称为“国四条”增加普通商品住房供给，大规模推进保障性安居工程建设；全面启动城市和国有工矿棚户区改造；加大差别化信贷政策执行力度，抑制投资投机性购房；

完善土地招拍挂和商品房预售等制度。成都主城区土地市场动态本月主城区有15宗地块公告，公告面积总和为1008.75亩。地块位于分别位于武侯区（4宗），高新区（7宗）、锦江区（1宗），青羊区（2宗），成华区（1宗）.较上月环比下降21.66%。成都主城区土地市场动态本月主城区成交宗地共17宗，成交面积共计995.25亩。成交地块分别位于金牛区（2宗），武侯区（9宗），锦江区（4宗），成华区（2宗）。较上月环比增长9.03%。成都市房地产销售市场分析楼市状况09年成都商品房供销在波动中，整体呈现上升趋势，年末达到顶峰。从供应量看，3-4月是第一波供应高峰，8-9月是第二波，12月达到供应量最大；从销售量看，3-5月是第一波销售高峰，7-10月销售量平稳增长，11-12月达到年度成交量最高峰。从区域分析，供应量最大的是金牛区，销售量最大的是成华区；从方位分析，城西的供应量最大，从环域分析，二三环的供应最大，市中区的供应量很少。从价格分析，09年成都房价是在平稳中上升，年底达到7000的最高均价。主城区房地产市场2009年成都市主城区商品房供应总量为1123.79万㎡，同比下降18.89%（减少261.75万㎡），相较07年同期下降31.1%（减少506.21万㎡）。共计成交1503.17万㎡，同比增长104.5%（增加760.72万㎡），相较07年同期增长11.3%（增加153.17万㎡）总体供应供销情况随着年末优惠政策可能到期的言论四起，不少购房者急于搭上末班车，因此交易量再次上升，形成了年末购房高峰期，12月成交量远超历史最高水平，创下了新成交高峰。主城区各类物业供应不同用途物业来看，住宅依然是最主要的供应物业，但较08年相比，减少了12个百分点。占供应量第二位的是其他类型物业，占到了市场总供应量的28%，同比增加了11个百分点。办公类物业占9%，同比增加3个百分点；商业类物业占3%，同比减少2个百分点；主城区住宅供销行政区各行政区住宅均处于供不应求的状况，其中成华区全年供应住宅约194.61万㎡，但销售量达到了323.32万㎡，供销比最低，仅有0.6，该区大规模的旧城改造和拆迁，形成了大量的刚性需求客户，加上城东房价相对便宜，因而房地产销售十分火爆。方位各方位来看，城西方面供应体量依旧最大，其次是城南，城东方面今年发展迅速，供应量也排在前三之中；市中心寸土寸金，如今供应量越来越少，全年仅有114.4万㎡㎡新增。环域数据显示，09年依然是二三环区域间为供应主场，全年新增商品房供应内环内住宅供应量559.34万㎡；三环外作为近年来的新兴区域，虽然交通、医疗、教育和生活等各方面配套，尚在逐步完善中，但巨大的发展潜力不容忽视，今年的新增供应业达到了409.91万㎡，位列第二。另外一二环间良好的地理位置、成熟的配套条件受到众多购房者的喜欢，依然是开发的热点区域，排在供应量第三位。价格如图所示，在07年火爆的销售市场下，商品房价格一路看涨；08年受到金融危机和地震的影响价格一度有所回调；然后09年出乎所有人的意料，随着楼市的触底反弹，开发商销售压力减轻，不少项目价格不断调高，价格反弹力度较大。消费群问卷调查研究分析本部分以针对本项目的问卷访问为基础，从经营者与投资者二个方面去了解和掌握区域消费者和项目潜在消费者的消费动机、消费偏好、消费习性、客群特征，从而把握区域消费者的购买行为等，为项目运作提供市场决策的依据。访问商家的经营场所的所属形式分析通过调查发现，经营者中租用物业占到了相当的比例，达到80%，可以看出该市场的投资者活跃，商铺购买主要以出租形式回收资金，自已购买经营场所仅占到17%的比例，购买和租用是该市场上经营场所的二大主要形式。访问商家经营的业态分析根调商家深访发现，大型超市（指营业面积单层超过1000平方米）的超市，相对较少，电器专卖店与家具生活广场则显得相对发达，中小型超市如红旗连锁、互惠超市多在社区商铺之业；其它营业业态相对丰富，包括餐饮、婚纱店、眼镜店、花店、冷饮店等生活配套延伸业态，多以20-70平方米的中小铺面为主。访问商家投资经验分析通过走访问卷发现，经营者中有38%有投资物业的经验，占到相当大的比例，其中有26%正有打算投资物业的打算，这二部分人是市场中潜在的投资客户，市场的投资形式看好。访问商家对本项目的接受度分析本项目面市后，商业面积将达32万方，访问商家有32%愿意到项目开店，相当的比例目前并不了解项目的具体位置以及项目周边未来的发展规划，也足以说明，本项目前期要加大宣传，产品的市场渗透力目前显得较弱访问商家愿意以何种形式加入本项目访问商家中有21.4%的商家听过解说项目未来的规划等，愿意购买本项目商业做为投资，有55%的人，选择了承租的形式加入项目，由于对项目不了解的，商家对风险意识较强，更愿意和开发商以合股的形式共同经营，这样的商家也占到了23.5%的比例，可以看出，本项目得到商家的认可度较高，广告宣传与推节奏显得十分重要。本项目以何种业态面市，对商家吸引力最大通过对商家的深访发现，商家对项目未来修建何种物业形态受到市场接受度最高的组合形式，占到42%左右的商家认为，项目未来以“商业+小户型住宅“形式面市，市场的接受度最高；多种业态“商业+写字楼+酒店式公寓”占到28%的比例，因为业态的多样式，使项目品质感显得较强，所占比例位第二对本项目住宅价格的敏感度分析根据调查发现，有81%的购房者认为，本项目所处位置，住宅单价在5000-7000元/平方米最为符合市场价格，同时可以反映出，该区域市场对价格的敏感度十分高，购房者对未来的潜在前景，关注度远远低于成都锦江区和武侯区等地的购房者。本项目商铺面积的市场接受度但从图可以看出，选择小铺面的占到了36%的比例，面积段在31-60平方米的铺面，经营业态受到限制较小，此类商铺的投资总价较低，根据新港多年的商业经验，以类商铺市场的接受度最高提升项目的商业气息的形式分析本项目何种业态定位，对商业商气形成的帮助最大，对商家的吸引最大，其中占到57.7%的比例，选择了把商业打造成特色商业街，对吸引力度最大；有30.8%的商家认为，引进大型超市，亦有利于商业气息的形成，其它选择的比较少小访问者愿意投资的首选物业类型从上面调查分析中看到：投资愿意投资的物业以住宅和商铺(社区商铺+集中式商业)的为主，分别到37.11%和46.39%。投资写字楼、产权式酒店、专业市场的相对较少。在商铺的投资中，社区商铺的投资者较多。社区商铺相对集中式商业一般单价低，投资较稳定，投资风险小影响投资者投资的首要因素是;地段、交通、升值潜力、租金水平；影响投资者投资的第二因素是：经营风险、面积、区域消费力、开发商实力投资首选物业的主要原因分析第一因素第二因素第三因素投资者目前最热衷的投资产品分析首选投资次要投资从投资者投资的产品类型可以看出，大多投资者选择投资产品是求稳、升值的。因此本项目在营销中应给投资者，一种低风险，稳定回报的信息本项目面市后，投资者最感兴趣的物业分析从图看出，消费者在选择投资物业中，商业、精装公寓受到欢迎。投资者愿意购买的面积大小分析投资者在本项目选则的投资面积在90平米以下的占60.76%，而小户型也是目前该区域比较稀缺的一种业态投资者能承受的总价分析投资本项目的投资者中，投资50万以下的比例大。项目产品应重点控制总价投资者对写字楼的单价敏感度分析投资者对写字楼价格敏感点在6000元左右。在本项目的销售中，项目应注重寻找附加值，以提升投资者对本项目价格敏感点第二部分：项目所在区域市场及地块研究片区功能定位成华区商业功能发展总体格局为“四心三轴、四区两带”“四心”是位于猛追湾—建设路区域的猛追湾建设综合商务中心、依托城市新客站的保和综合商贸中心、位于川陕路区域的青龙综合商贸中心和位于成华大道区域的龙潭综合商贸中心四心猛追建设综合商务中心由猛追湾“RBD”休闲商务区和建设路零售商业中心构成，形成成华区未来的集商业、办公、休闲和居住于一体的混合功能区；保和综合商贸中心随着城市新客站的建设，形成成华区未来的以总部办公、对外商贸、零售商业为主体的城市综合商贸中心；青龙综合商贸中心形成成华区未来的以旅游商业、对外商贸、零售商业为主体的城市综合商贸中心龙潭综合商贸中心形成成华区未来的以零售商业、工业品贸易为主体的城市综合商贸中心三轴“三轴”为成华大道商业发展轴、府青路－川陕路商业发展轴和水碾河路－迎晖路商业发展轴四区“四区”由“中提升、南跳跃、东推进、北培育”四个发展策略区构成。其中，“中部商业提升区”位于二仙桥路和成华大道以西区域；“南部商业跳跃区”位于成华大道和城南高速以南区域；“东部商业推进区”位于二仙桥路以东和成赵路以南区域；“北部商业培育区”位于成赵路以北区域两带“两带”为依托沙河形成的休闲商业带和串连多种商业类型的三环路商业经济带功能与定位以服务本区域居民消费为主，兼具一定的集聚辐射功能。结合区域内房地产的建设，逐步完成现有商业网点的提档升级，完善现有业态，强化生活配套服务，充分发挥潜在优势。定位于高中档商业，以化、时尚化、潮流化消费为主，提供完善的商业服务业态设置导向鼓励设置：百货店、超市、专业店、专卖店、餐饮网点、文化网点、娱乐网点等；引导设置：购物中心、大型专业店、仓储式会员店、大型综合超市、便利店、生活服务

网点等；限制设置：家居建材商店、菜市场及其它商品交易市场等序号名称服务人口（万人）商业营业面积(万平方米)商业用地面积需求(万平方米)备注1双林路社区商业中心172.982.132建材路社区商业中心132.701.933东虹路社区商业中心5.51.330.954二仙桥社区商业中心10.72.251.615府青路社区商业中心12.22.561.836双水碾社区商业中心7.61.601.147保平社区商业中心5.01.060.768北郊社区商业中心7.31.751.679同乐社区商业中心9.12.181.5610东林社区商业中心9.02.172.0711二仙桥西路社区商业中心10.02.141.5312向龙社区商业中心5.51.330.95部分包含在二类居住用地内13槐树店社区商业中心11.52.761.9714天鹅社区商业中心4.31.020.97包含在二类居住用地内15丛树社区商业中心2.30.550.52包含在二类居住用地内16新民社区商业中心2.00.490.47包含在二类居住用地内17狮子社区商业中心3.60.870.83商业中心规划一览表片区开发动态站北东路商业街站北东路商业街位于火车北站北面，东起八里桥路，西至西横街，全长约700米，是以餐饮、购物为主的综合性商业街。本次规划重在改造完善，依托都市交大花园广场，大力发展名牌专业店和专卖店，打造成为具有较高消费层次的综合商业街李家沱餐饮街李家沱餐饮街位于三友路，全长约800米。餐饮集中在道路两侧，以高中档酒楼、特色餐饮为主。本次规划重在改造完善，着力提升现有餐饮的品牌和档次，力求达到业态与形态的有机融合新华公园儿童主题街新华公园儿童主题街位于双林北支路，全长约800米。本次规划重在整合原有资源，结合新华公园景观的改造，旨在建设为成都市规模最大的儿童主题消费街区龙湖“春风里”商业街龙湖“春风里”商业街位于建设北路南面二环路东侧，全长约200米，商业开发面积约1.7万平方米。本次规划重在全新打造，以发展现代商贸、高档餐饮等业态为主，旨在成为建设路商圈的商务、商贸和商旅重要节点二仙桥街道负责人介绍到，这块地占地37亩，建筑面积15万平方米，位于二仙桥北路3号的宗地东南侧临规划道路有七块零星土地，这块地经开发过后，给二仙桥的影响将是深远的。二仙桥街道经济发展科科长张金龙表示，这块地的打造将会提升二仙桥的区域形象片区开发动态周边市政配套设施研究二仙桥周边市政配套设施医院成华区第五人民医院、成都国美医院、东区医院、成都八里医院、同仁医院、四川电力医院、成都圣康医院、第六医院、成都华川医院、川药医院中小学成都实验中学、成都南华实验学校、万年实验学校、华林小学、华西中学、电子科技大学附中大学成都理工大学、四川省机械技工学院、传播科学与艺术学院、电子科技大学、成都交通学校行政机构二仙桥派出所、圣灯乡派出所、成华区人民法院、八里庄邮政所、成华区交通局市政公园成都工业文明博物馆、地质与古生物文化主题游园结论：项目周边为老城区范畴，社区成熟度较高，总体医疗、教育、治安等市政配套基础设施较为完善齐全。但属于老区范畴总体设施较差，不能够满足城市化进程发展，大学城等新建设施条件较好，为区域发展带来新的血液。项目地理位置项目处于成都市二仙桥东路，东至成华大道三段、西至二仙桥北路、南至二仙桥东路、北至二仙桥北二路。该地块紧临成南高速和成华大道，交通便捷，毗邻北湖熊猫国际旅游休闲区和万年场商圈；成都理工大学近在咫尺，商业氛围浓厚，市场前景广阔。地块SWOT分析研究项目优劣势分析第三部分：竞争物业研究华润万象城项目概况华润万象城是华润二十四城项目一期商业项目，将打造成一个集商业、商务、体验、娱乐于一体的城市综合体。项目定位于中高端商业，将拥有百货、国际品牌旗舰店、中高端超市、电影院、冰场等商业项目，其中冰场项目总面积2000多平方米，还将开办冰上学校，邀请国内知名教练教学产品规划项目总投资约26亿元，占地70亩，分为两部分：建筑面积24.4万平方米的大型购物中心；建筑面积7.6万平方米标高206米的38层写字楼。其中预计于2011年投入运营的总部楼宇将成为城东的地标性建筑该项目处于前期咨询中成都339项目项目概况成都339位于成都内环核心—猛追湾，滨临府河，依托西部第一高度的四川广播电视塔，打造成都乃至西南地区首个以国际流行第四代购物中心LIFESTYLESHOPPINGCENTER——时尚生活购物中心业态定位由A、B、C主建筑塔楼及电视塔组成，外设大峡谷及滨河特色酒吧街，项目总投资逾8亿元，占地面积约65亩，总建筑面积约22万平米，目前项目已进入基础施工阶段，预计将于2012年内竣工项目基础指标：建设规划净用地：

43552.51㎡绿地率：11.82%建筑密度：50.69%容积率：3.69项目总面积：225254㎡产品规划项目定位以国际国内知名连锁店为主导，电影院\国际商务酒店\写字楼等为辅，339LSC全部建成后是集超市、时尚百货、国际品牌名店、餐饮美食、文化影视、数码科技、特色酒吧街、健身美容、娱乐休闲、写字楼、酒店、旅游展示等于一体的超大型时尚生活购物中心（LSC），是目前成都乃至西南地区全程体验式LIFESTYLESHOPPINGCENTER项目处于前期咨询中项目定位建议第四部分：项目定位建议客户定位创造客群基础客群成长客群投资型客户及周边企业团购客户客群定位立足成都和周边县市区的中青年创智客群、公职人员辐射川西二三级城市及成都大城东范围的改善型需求客户根据本案发展战略定位和区域市场客群特征分析，本项目的目标客群定位如下三类：成都本地公职人员、医/律/教等职业、即将进驻或已进驻的企事业单位员工，大城东范围内的改善型需求家庭，具有较高受教育程度，收入稳定，实用型套三是首选，总价承受范围80-100万。看重区域发展潜力，以长线投资为主的投资型客户；即将搬入或已经搬入产业园区的企业团购。以德阳、广汉、新都等地为代表的二级城市等人居环境较差的中青年人，置业目的为过度、定居成都的客户；外地来蓉工作或毕业后留在成都工作的“新成都人”；看重居住环境、生活配套及价格，总价承受范围40-60万。客群定位基础客群成长客群创造客群客群定位无从选择的被动城市化与主动接受城市中央化稀缺驱赶价格驱赶自然资源驱赶他们在理想与现实中寻找新的平衡…他们渴望被这座城市所认同…基础客群他们需要一个有品质的家…他们需要一种生活状态…形象定位成都市区超大复合型综合体“城中城”四川第一350m双塔国际金融中心一座令人震憾的汇聚全球的国际金融中心一个四川第一标高摩天大厦的城市名片一处荟萃国际金融巨头的世界中国中心一是西部单体最大购物中心二是功能设置全方位配套完善三是业态组合全方位和谐统一16万平方米全功能大型购物中心世界十大五星级酒店—希尔顿花园酒店一是西部唯一希尔顿集团酒店二是成华区第一家五星级酒店项目总体定位项目形象定位复合型建筑综合体，集地标高度金融中心、五星级酒店、大型Shoppingmall、酒店式公寓、高档住宅群落与一体的复合建筑群落，一座代言城市未来的“城中城”。四川第一标高复合型综合体物业市场品牌定位成华区产业的增长引擎成都高尚住宅的发源地西部时尚购物娱乐的风向标中国国际金融的晴雨表代言城市未来的城市名片一座城多中心时代开启城区超大复合型综合体“城中城”功能定位城区超大复合型综合体“城中城”，将建成集金融、零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的四川最高的建筑地标、功能最全的购物中心、世界十大品牌的五星级酒店、酒店式公寓、高尚住宅、滨河风情商业街、大学城风情商业街、公共设施建筑等大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。区域首个“都市综合体”使命mission向东，创造一座城的高度……

罗兰小镇东圣名居汇融云庭军区用地项目地块情况

536亩占地面积375亩净用地面积从占地面积来看：我们接近一个“造城”的标准地块较规则，整体一长方形，但西北角缺块，中部间插其他项目模式一：酒店、写字楼、商场、居住等各种功能均衡发展的模式

complex=hotel+office+shopping+apartment+……

案例：香港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心项目开发模式香港太古广场模式二：以写字楼为核心功能的发展模式complex=office(主)+apartment(次)+hotel……

案例：广州中信广场、深圳信兴广场广州中信广场综合体的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式complex=hotel(主)+apartment(次)+office……

案例：上海商城综合体的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式

complex=shopping(主)+hotel+apartment……

案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城深圳华润中心日本福冈博多运河城综合体的发展模式项目的发展模式判定以均衡发展的复合型城市综合体一期二期国际金融中心超大购物中心高尚住宅五星级酒店酒店式公寓高尚住宅风情步行街公共设施建设高尚住宅三期形象是综合体的第一要务，形象建立体系KPI必须清晰而非概念化。KPI体系人文符号功能化体系区域标识强制性视觉冲击——标志性建筑/五星级酒店硬性指标软性指标国际金融中心酒店式公寓地标性建筑特色符号语言纪念性/风格化建筑（群）……五星级酒店大型购物中心项目产品布局图项目核心价值点创造，四川第一高度350米标高的摩天大厦，以双塔的建筑形式，主塔为95层金融机构集中办公为功能目的国际金融中心，子塔为50层国际标准5AEA甲级写字楼，吸引国内外大型企业，提升区域形象打造成都的新地标中心。国际金融中心资料链接都目前规划中摩天大楼：第一位，新鸿基在东大街项目环球贸易广场，318米；第二位，天府新城的保利国际广场，300米；第三位，温江花博会园区珠江新城A塔，250米；第四位，九龙仓国际金融中心IFC，248米。单体16万平方米的超大型购物中心，时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉映，娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。建筑形式以圆形为基础，接驳国际金融中心与五星级酒店，形成一个互动的综合体。业态组合上建议增大餐饮与娱乐休闲的比重，将打造成为东部休闲娱乐基地，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。超大购物中心SHOPPINGMALL规划8万平方米、30层五星级酒店物业，区域内唯一五星级酒店；引进全球十强酒店品牌——希尔顿酒店集团花园酒店品牌，成为其西南区唯一品牌酒店，成就地标建筑作用。五星级酒店——希尔顿花园酒店规划10万平方米高尚住宅区域，以入驻高尚人群，同项目形成良好的商业循环，带活项目；提升片区形象，为成华区注入新鲜的有实力的城市居民。城市资源型高尚住宅项目案名拟定方案一太阳城太阳国际金融中心|太阳购物mall释义：日出东方，曙光之城，万众瞩目，东方新城。太阳，太阳系中心，象征着一个新中心的诞生，一个城市的多中心开始。星云国际新城星云国际金融中心|星云国际购物广场释义：以云星开发商命名，借开发商名气。大气、高端、未来的象征，符合大盘气质。方案一项目的整体定位定位高度：打造成为城市名片的复合型综合体物业定位方向：代表了一个城市发展的未来项目核心价值体现核心价值提炼在以差异化形成竞争优势的思路下，本项目核心价值主要分为现有核心价值和可创造的核心价值两部分现有核心价值区域价值——成都商业中心东移、二仙桥片区规划带来的区域发展前景；项目价值——城区超大复合型综合体“城中城”的稀缺资源，云星品牌信誉，市中心500亩大盘的完善配套。可创造的核心价值1、精准的项目定位行成的错位竞争；2、产品创新（成都首个“16万方”超大购物中心）和面积控制所形成的差异化竞争；3、四川第一高度350米标高的摩天大厦，以双塔的建筑形式，主塔为95层金融机构集中办公为功能目的国际金融中心，子塔为50层国际标准5AEA甲级写字楼，吸引国内外大型企业，提升区域形象打造成都的新地标中心。核心价值提炼大型综合体案例上海新天地—成功的背后上海新天地——中国房地产区域改造的经典案例规模小，名气大：占地3万平方米，总建面6万平方米地处“市中心的中心”：周边为上海高档消费的成熟商业区项目支撑点：以周边高档住宅为支撑设计理念：由上海近代标志建筑——石库门改造而成开发定位三部曲：一、利用周边高端消费群体，打造上海第一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的消费场所。二、利用建筑特色，打造具有上海历史文化的旅游景点。三、利用项目所处地段，打造成具有国际知名度的聚会场所。Mall：集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所真正的盈利何在？？

——以房地产来带动翠湖天地发展新天地商业为前提品牌效应，提升周边房价开发上海最大最高端项目无广告投放，却占领全城新天地经营模式：只租不卖，管理者与经营者相分离。翠湖天地——新天地商业的支撑：总建筑面积61.4万㎡，02年一期面市，三期于08年6月推出，产品为89-427㎡的1-4房，均价8.5万元/㎡，刷新上海历史的均价，成为冷市中热销的佼佼者。华润中心－老城商业“新霸主”位于深圳老城CBD核心位置总占地8万㎡，总建面超过50万㎡包括购物中心、写字楼、酒店、住宅等功能深圳首个“都市综合体”是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。功能构成购物中心——万象城18.8万平方米的时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉映，娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。写字楼——华润大厦国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万平方米，以金融机构及国内外大型企业为主要目标客户，已于2004年12月1日交付使用，是华润集团在全球范围内继中国香港、北京、上海和泰国曼谷之后，第五座以“华润”命名的5A甲级写字楼。五星级酒店——深圳君悦酒店深圳君悦酒店设有400间豪华客房及套房，设有全新概念多元化的餐饮设施，精美的中式菜肴到充满异国风情的意大利餐厅等应有尽有,酒店有超过5,000平方米的会议宴会设施，所有会议及宴会设施均提供最先进的视听媒体科技和无线上网系统。酒店还设有完善的HyattPureSpa水疗,室外恒温泳池，健身中心等设施城市资源型高尚住宅——幸福里华润中心内精致住宅项目，是以居住为主导功能并拥有顶级商业配套的城市资源型高尚住宅。由3栋49层的超高层住宅组成，楼高165米，总建筑面积约11万平方米，总户数近800户。商业定位■设计理念：全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合

■建筑理念：有品味的场所

■运营理念：打造“永不落幕的时尚舞台”■业态理念：层层设置主力店，经营的过程中不断完善、不断提升，做到真正的“一站式”消费场所“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心城市中心资源型的豪宅、高端住宅物业典范。国际标准5A甲级写字楼深圳综合素质最高的新一代办公物业之典范“世界最佳商务酒店品牌”

华润中心－老城商业“新霸主”华润中心－老城商业“新霸主”盈利模式

——以商业来带动树立万象城商业全新地位品牌效应，强抢联合、发挥价值开发成为城市中心最高端项目建立项目独一的、不可复制的形象

上海新天地华润中心港惠新天地内因位置黄陂南路深南大道演达大道交通交汇点、地铁口交汇点、地铁口交汇点外因规模约70万超过50万约40万（1～3期）建筑综合体综合体综合体规划设计国际化国际化城市化、国际化功能价值商业街为主体室内大型购物中心为主体大型购物中心为主体项目KPI公寓周边高档公寓众多住宅高档住宅缺失，中高档住宅众多酒店五星级酒店林立办公地王大厦等甲级写字楼汇聚商务CFD带来大量高等级商务人士商业华润万象城酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流北京国贸大厦通过物业的营运租金收入,实现物业长期收益万达广场选择核心租户——沃尔玛并签署合作协议，实现“主力店带动战略”东京六本木营造特色『休闲、文化都市』，强化营销活动宣传，达到良好销售效应

借鉴案例：国贸写字楼包括两幢38层写字楼以及国贸西楼和国贸东楼，总出租面积约11.3万平方米，在京城的甲级写字楼中占有领先地位。中国国贸主营商务服务设施的投资、经营与管理，包括高档甲级写字楼、高档涉外公寓、商场等设施的出租及管理，大型展览及配套服务、停车设施服务和咨询及利用自有广告牌发布广告等。国贸中心主要由五大部分组成借鉴案例1：北京国贸大厦国贸公寓中国大饭店和国贸饭店由南、北公寓组成，共有448套房间，主要服务于驻京外交官及跨国公司的高级管理人员。国贸世纪公寓由东西两幢楼组成，共有420套房间。饭店委托香格里拉酒店管理集团管理。五星级的中国大饭店总建筑面积11万平方米，客房738间。四星级的国贸饭店总建筑面积3.9万平方米，共有客房552间。服务项目有邮政局、书报亭、鲜花店、面点房、印刷及摄影服务、医务、美容美发、礼品店、商城、旅行社等。国贸商城国贸展览大厅总营业面积3万平方米，90年3月在北京地区率先引进品牌专卖店从事零售业务的经营模式，是北京著名的以提供高档商品和服务为主的现代化购物场所。经营的商品和提供的服务项目包括：国际服装服饰、中西餐饮、娱乐健身、礼品玩具、邮政快递、银行等。目前主要餐饮服务商：星巴克咖啡店、美味珍御膳、哈根达斯甜品屋、肯德基快餐、易喜回转寿司、必胜客休闲餐厅等。展厅总面积1万平方米，主要进行中小型和档次较高的展览会和博览会。国贸中心展览部是中国国贸属下从事展览组织、管理的专业部门。可提供包括展览策划、立项报批、宣传招展、境外办展、搭建展台、现场管理、展厅设施维护、出租场地设备的全套展览专业服务借鉴案例1：北京国贸大厦中国国贸的对外投资控股情况控股95%。主要业务是承接自有物业和外来物业管理服务。业务范围包括物业和酒店项目投资策划、管理，机电设备安装、维修保养、项目工程咨询与顾问，以及相关管理人员培训等。针对每一项物业的特性，提供物业管理顾问、授权管理、全权委托管理、合作管理四种物业管理模式。提供的服务可以从各个环节满足发展商的不同需求，从物业前期的设计、施工，到竣工验收，中期的物业管理策划，以及后期实施全面物业管理。国贸物业酒店管理有限公司国贸房地产开发公司北京时代网星科技有限公司控股95%。从1999-2001年没有开发活动，根据02年8月董事会决议，将收回投资，撤出房地产开发行业。控股51%。主要业务是宽带、互联网接入、IP、IDC、视讯服务、数据增值服务等。2000年8月和飞华通讯及中国网通合资成立，累计投资1000多万元，到2002年二季度末，累计收入2300万元，累计亏损600万元。中国国贸99-01收入构成分析表明：

写字楼、公寓和商场的物业经营是其最重要的收入来源业务类别平均租金(美元／米月)平均出租率(%)主营收入比例(%)199920002001199920002001199920002001写字楼4230.7633.268595.4996.1646.8938.0859.3731.1779.2411.86公寓3932.2934.086878.4862.1427.631915.57商场3839.7845.273890.1496.847.4715.5917.4443.7185.163展览5651.9

5863.24

6.485.944.79其他

11.536.532.83资料来源：中国国贸年报注：2000年写字楼和商场统计按照一期、二期分别统计中国国贸99-01经营状况分析表明：企业业绩良好而稳定，2001年净资产收益率达到8.33%资料来源：中国国贸年报主要盈利来自于物业出租，2001年达到97.17%。从租金水平看，商场和展览的平均租金水平较高。客户质量高。目前财富500强企业有70家企业入住国贸。优质客户资源有利于抵御经济波动风险，保持较高的出租和租金水平。配套设施完全。完善的餐饮、娱乐、休闲、商业配套设施，满足客户多方位、多层次的需求。良好的品牌优势和区位优势。积极有效的直销、促销和良好的客户服务和管理。北京国贸的成功经验国内知名品牌国际高档百货公司国际连锁快餐店国际连锁家具店万达购物广场国际连锁建材超市国际连锁零售公司万达购物广场加盟商包括国际和国内的知名品牌，涉及行业广泛借鉴案例2：万达购物中心万达合作的知名品牌包括：沃尔玛、家乐福、大洋百货、百脑汇百安居、百盛等国内外知名公司核心加盟者集中性：沃尔玛经营模式具有相当的集中性，能够覆盖一定的区域，能够带来相当的人气符合万达的强强联合的战略发展取向，符合商圈总体需求取向经营稳定：沃尔玛自身具有一定的实力，在经营管理中能保持稳定的操作行业特点：零售业发展在国内处于上升期，随着我国进入WTO，外资大型零售企业在国内的限制逐渐取消选择沃尔玛作为核心加盟者，确定合作意向万达高层管理人员：沃尔玛的合同很详细，我们认为不可能出现的情况他们都考虑到了。如果按照我们中国的做法，这份合同20条就够了，但他们能做到几百条，在沃尔玛总部共有240个律师负责这项合同。合作期限共25年前15年法定期限，不得随意解除后10年根据当时情况再定条件以视合作意向若不符合合同约定的撤离，万达将向沃尔玛索赔约定解除合同的条件，比如发生战争、地震等不可抗力合作合同特点：详细核心租户合作协议的洽谈与合作期限考虑商业地产所需资金，约20％即20亿元将由万达直接投资———万达集团年销售额40亿元，利润加上租金每年提供20个亿商业地产约60％投资即60亿元将向项目当地银行贷款，万达与中国工商银行、中国建设银行签订了银企合作协议；另20％左右由主力店企业自己投资确定投资方与出资方案案例：万达购物中心万达公司沃尔玛国际商业地产公司做大的概念反复碰撞与交流核心租户共同参与规划设计经过一段时间的适应后，目前万达的商业房地产一些规划与设计都是由万达主导操作，然后加盟者提出自己的意见。但由于积累的程度不够，一些大的概念是通过一些国际上做过商业地产的公司来帮助操作。大连万达集团与世界零售业第一巨头沃尔玛联姻产生了巨大的品牌驱动效应，二者的战略结合产生“1+1>2”的品牌效应。万达在全国开发的楼盘中为沃尔玛选址11处，成功实现了“主力店带动战略”。万达购物中心的成功经例如长春万达·沃尔玛购物广场，集购物、休闲、娱乐一体的大型购物中心，完全按照国际最流行的购物中心模式（广场+超市+餐饮+娱乐+休闲）创意，购、吃、逛、玩样样俱全，功能完善设施齐全。长春购物广场是地下一层，地上四层总建筑面积6万平方。一层为中高档专卖区域，对外招商（出租出售）；二、三层建筑面积约2.3万平方，由沃尔玛承租，开办大型超市和书店；四层为家私、家居用品、国际连锁美容健身中心、大型儿童娱乐中心、休闲广场等经营项目。投资：23亿美元(含地价达到40亿美元)占地面积：11.5万平方米总建筑面积：72.5万平方米办公楼：38.13万平方米住宅（840间）：14.88万平方米饭店：6.7万平方米零售用地：2.79万平方米文化场所：632平方米停车场：2,820车位借鉴案例3：东京六本木HILLS2003年4月，东京六本木HILLS的盛大开幕、成功营销成为日本经济复苏的标志。媒体评论「它们是建筑的全新概念，你可以在那里吃喝玩乐、购物，参加文化活动，逛博物馆，当然还有办公室，它们本身就是一个小市镇，集多功能于一身。」roppongiHILLS是结合超高办公大楼、SHOPPINGMALL、五星级饭店、电视台、美术艺文中心与住宅为一体的综合街区。以“休闲、文化都市”的开发理念，将高容量的建筑密集地组织起来——办公室、文化、酒店、娱乐、零售和居住融为一体，同时还留出了宽阔的步行道和充足的开放式空间。借鉴案例3：东京六本木HILLS借鉴案例3：东京六本山六本木HILLS的图文标记邀请了英国设计师乔纳森·巴恩布鲁克设计。标记以六个圆圈代表“六本木”(即六棵树)，并将它们融合到“六本木”的日文罗马字表记“roppongi”中去，这六个圆圈还代表了“工作、居住、旅游、文化、购物、娱乐”，体现六本木山庄的多功能性。项目东西向的榉坂大道是一条400米长的绿树成阴的街道，各种时尚商店坐落其间，可与麦迪逊大街及罗迪欧大道相媲美。“六本木HILLS”中最引人注目的是散布在街角路边的众多室外公共艺术作品，它们都属于一个世界首创的大型街景项目（见下图）。整个项目体现着以人为本的精神。无论是电影明星、学生、外国商务旅行者，还是艺术家、商店营业员，或者是想要找一个清静之地的读书人，都能在这里找到适合他们的一片天地。住宅部分产品定位【项目产品定位】中高端高层景观住宅【建筑风格建议】现代主义简约建筑风格——简洁线条勾勒动人轮廓——唯美设计引动精致生活【风格示意】【弧型阳台】——细部设计营造灵动空间——动人曲线开启品质生活——眼界与心境同样开阔——俯瞰家园无限美景【转角飘窗】——放慢脚步，轻轻呼吸——已经步入私享领地【单元入户门厅】——弥漫着熏衣草的芳香、伴着清凉的水幕——我拥有了整个世界【架空层】——夜幕下的小城的宁静典雅——咖啡、梧桐树、白葡萄酒——在普罗旺斯体味法国的浪漫【会所】【景观风格建议】法国普罗旺斯芳香社区

——浪漫花香——唯美人生【景观打造建议】

——梧桐、橄榄、月桂、淡紫色的熏衣草及各色藤蔓植物家被诗情画意包围、家与法国南部小城有了邂逅。小区外围生态屏障——简单是一种美，社区的美亦不应独享其实门只是一种形式。【小区大门】

——阳光、小城、泉水、石板路，风儿轻柔，雀鸣婉转道路两侧满眼都是纯美的景色，呼吸里都是甜美的气息

——所谓幸福，不过如此吧！【小区主入口大道】——水，可以是动的，给人以清凉和激越。

——水，也可以是静的，给人以安静与和谐。【水景】——在错落有致中返还自然的本真。

——其实每个人的心里都向往一片荫凉。【景观小道】——在每一个角落里都自成一片美丽风景。

——在每一个细节中都独具一番浓浓韵味。

——普罗旺斯的美，都被浓缩到这里。【小品】【跌水】——树影婆娑，清风让花香弥漫，好象有声音，是跌水在呢喃。——在花香与清风中沐浴——我被淡淡的醉了——我忘了整个世界【游泳池】【小桥流水】——弯弯小桥或许只是一块木板随意铺就。——清清流水伴我回家！景观柱木制台阶或栈道【主要植物建议】【景观步行商业街】——找家酒吧或者咖啡馆，坐下来独自凝望或三五相约，尽情体味普罗旺斯小镇的浪漫风情。营销思路【总体策略】总体策略

高品质高规格高标准打造城北高层品质大盘多种营销组合方式实现开发商品牌项目品牌双赢【推售方式】分期分批入市推售

一期开发以主入口轴线为界的南面区域，即18层和11层。

11、18层楼层较低，作为首期开发起到市场引导作用，也是一个风向标，反馈市场信息。二期开发除东面三栋蝶型楼外剩余的18层、26层塔楼。由于一期的引导市场逐渐走向成熟，项目影响力扩大，可适当放大体量。三期开发剩余的三栋26层、32层蝶型塔楼。随着项目一、二期的热销，市场对于三期32层的抗性逐渐减弱，有利于三期的销售。【目标客户】成都为主导，周边城市辅助

【销售方式】销售方式现场接待（坐盘销售）展会及巡展团购折扣、优惠等促销SP活动阶段阶段细分时间销售目标市场预热期接受咨询期2011.4前接受咨询与登记一期开盘期2011.5—2011.6一期30%强销期2011.7—10一期70%持续期2011.11-09.1一期85%尾盘期2012.2—3一期95%

二期开盘期2012.4-6二期20%强销期2012.7—11二期55%持续期2012.12—2013．5二期85%尾盘期2013．6—8二期90%三期整体收尾期开盘期2013．9—11三期35%强销期2014．2-2014.2三期75%持续期2014．3—5三期90%尾盘期2014．6—8整体90%【销控计划】价格策略【定价原则】■探明市场价格认同度■聚集人气■树立项目形象品质■达成项目投资收益预期的目的【价格策略】“低价”入市中后期可采用“市场价格跟随”策略

区域因素环境、交通条件楼盘个别因素项目规模、建筑设计、建筑选材、外观、装修绿化环境、开发商品牌、物管服务工程形象施工进度、工程形象等市场因素政策环境、经济环境等营销策略营销推广手法、策略等【定价依据】■按推出批次进行价格定价；■批次之间调整幅度为2-3%左右；■各期之间的价格调整幅度为5-7%左右。【价格操作策略】阶梯式定价一期二期三期整盘均价线2%-3%5%-7%销售进度价格【阶梯式定价】

推广策略【推广定位】成都首席芳香国际社区

【定位表现】表现花香社区主题异域景观风情时尚的建筑设计国际化物业管理香草天空·

生命的芳香之旅

【推广主题】花香社区灿烂、丰富、多彩生活缤纷、多彩、健康、向上人生精彩、辉煌、享受、成就【概念演绎】【差异化分析】芳香主题社区

——社区内的花草以当地遍植的熏衣草、迷迭香、百里香等特色植物为主，花草品种丰富，各季不同又各具特色，让业主感受四季不同的“芳”环境与“香”气息。法国南部普罗旺斯小镇风情

——项目以法国南部普罗旺斯小镇为蓝本，在成都强力打造首个法国南部田园风情“花香及景观主题社区”。【推广卖点】■花香主题，盛开缤纷生活■空中花园，尊贵私家领地■豪华泳池，风情会所■户型，创新设计■北部新城高性价比物业，投资潜力巨大■星级入户大堂、防社区热岛效应设计、规划中市政公园等都构成社区卖点——成都首席香草主题社区，法国南部普罗旺斯风情社区的生活方式；——二仙桥、理工片区优势位置及项目的一触即发的潜力；——社区配套及项目产品属性优势。【推广主线】【推广总策略】重点媒体覆盖+事件营销——在主力媒体不变的情况下，根据各阶段推广方向的不同，选择不同的媒体事件和辅助广告媒体。【阶段策略】阶段推广主方向阶段1形象宣传：1、芳香主题2、法国南部普罗旺斯风情阶段2产品演绎：1、生命中的芳香之旅2、独一无二的芬芳生活阶段3升华生活：1、在清香弥漫的空间里找回生命的浪漫悸动【形象包装】工地环境：建筑物主体、工地围墙、导示系统、景观打造

销售中心：会所、接待点物业形象包装：环境维护、人员形象、来访接待——以报纸、户外广告、卖场展示为主，网络广告、公关活动多管齐下、灵活组合的全方位立体营销；——销售前期，全方位媒体组合，全方位覆盖消费者的视听，在短期内达到较高的市场知名度，吸引市场关注；——销售中期，继续以报纸、户外广告、卖场展示为主，配合适当的公关活动及软性报告，进行强化宣传。——销售尾盘期为以报纸广告、公关活动为主，户外、网络、电视广告辅。【媒体选择】【主题公关活动】■VIP客户联谊暨香草体验节■“法国文化展”邀请法国领事馆代表■“春暖花开”花卉展■邀请成都市花卉协会■集本项目广告印花，得购房优惠■项目产品品鉴会“浪漫相识，和谐邻里”邻居见面会体验式活动+生活展示类活动为主■

启动成都首个香草餐厅■“黄金十月，赏红叶”米亚罗两日游■“我心中的花样生活”少儿沙画比赛■“活的更精彩”家庭运动会■“生活点滴”生活记录如DV、照片评比■“金色夏日，魅力生活”大型歌舞会■“生活的乐章”音乐会【媒介组合】媒体阶段报纸电视展示会户外广告卖场软性报道公关活动礼品广告推广造势期∨∨∨∨∨∨∨内部认购期∨∨∨∨∨∨∨销售扩张期∨∨∨∨∨强势销售期∨∨∨∨∨∨∨清盘巩固期∨∨分期阶段费用比例合计一期推广造势期18%45%内部认购期7%销售扩张期5%强势销售期15%二期（一期尾盘期）推广造势期13%35%内部认购期5%销售扩张期3%强势销售期14%三期（二期尾盘期）推广造势期6%20%内部认购期3%销售扩张期2%强势销售期7%尾盘期2%合计100%【费用比例】媒体阶段报纸电视展示会户外广告软性报道公关活动礼品广告合计推广造势期8%1%3%15%1%3%0.5%31.5%内部认购及试销期3%——5%———8%销售扩张期4%1%—5%1%2%1%14%强势销售期15%—3%20%—2%1%41%清盘巩固期4%————1%0.5%5.5%合计34%2%6%45%2%8%3%100%一期媒介投放比例第五部分：项目经济测算商业中心成本及利润测算土地面积：80000平方米商业中心建筑面积：100000平方米地下室建筑面积：包含在B3平方米预计销售价格：15000元/平方米成本测算投资项目收费标准单价（元/m2）备注土地成本4800000006000元/平方米6000

直接工程成本11000000010000元/平方米1100

基础设施配套费450000045元/平方米45

前期费用质量监督费1750001.75

劳保费286000028.6

规划技术服务费3200003.2

消防审核及验收费1500001.5

施工图审图费9000009

招投标等费用7700007.7

勘察费120000012

设计费9000009

监理费016.5

防雷审核费及SPD费1500001.5

人防费150000015

墙改费4000004

散装水泥2000002

防地震认证1500001.5

定额测试费1500001.5

建设用地规划许可165000016.5

开发管理费

150000015

水、暖、电配套费

150000015

场内道路、绿化、管网

400000040

税费

58800000588

成本小计

7934250007934.25

利润测算成本价格成本单价×建筑面积79342.50万元销售收入销售单价×销售面积150000.00万元利润销售收入-成本价格70