国有房产公司管理与运作

第1操作环节：国有房地产企业面临的五大难题难题一：得到政政府优惠和扶扶持的机会逐逐渐减少国有房地产企业业长期习惯的的廉价的“协议土地”、“划拨用地”将成为历史史。另外，广广州市政府近近期对闲置的的开发用地采采取了严厉的的“收回”举措。到19997年年底底，广州市正正在开发的土土地面积为1086万平方方米，待开发发的土地面积积工387万平方方米。已经比比前几年有大大幅度的减少少。开发企业业取得“二手”、“三手”地的机会也也将逐渐减少少。广廾!房地地产开发已经经由小规模、低低质量、低水水平的“自由开发”发展到适度度规模、高质质量、高水平平的综合开发发。综合开发发对企业资金金实力、技术术实力、管理理能力的更高高要求，客观观上对国有房房地产企业形形成了新的挑挑战。难题二：企业管管理机制和决决策机制滞后后房地产专家在评评论国有房地地产企业时，往往往着重指出出两点：(1)生产产经营的灵活活性差；(2)无法建建立科学的决决策机制和决决策程序。这两个缺陷使国国有房地产企企业在无情而而公正的市场场中，往往显显得反应迟缓缓，慢人一步步，从而导致致失去良机，生生产经营无法法连续展开。国国有房地产企企业普遍存在在的“通病”使我们意识识到：国有房房地产虽然属属于新兴企业业，虽然在前前几年由于获获得较高的利利润而“一俊遮百丑”，但由于国国有房地产企企业毕竟属于于国有企业，难难免存在国有有企业的一些些弊端。国企弊端的表现现是：(1))企业目标多多元化；(2))法人行为不不规范；(3))激励机制难难以建立；(4))资产管理欠欠法则；(5))财务管理软软约束。国有房地产企业业，无论是以以什么样的组组织形式存在在，总也难免免出现这些弊弊端。一个体体制落后的企企业与一个拥拥有现代企业业制度的公司司，谁的竞争争力强，恐怕怕已经不需要要笔者再下结结论。房地产产开发具有“高风险，高高回报”的特点，大大型国有房地地产企业在决决策机制上的的缺陷，使其其在竞争中难难以力争上游游。难题三：不重视视品牌的培养养和企业形象象的确立多年来，国有房房地产企业通通过扎扎实实实的工作，为为市场提供优优质的产品，在在社会上赢得得良好的信誉誉。然而，国国有房地产企企业却很少重重视品牌和企企业形象等“无形资产”的培养。多年来，国有房房地产企业虽虽屡有优质楼楼盘产生，但但产品沒有形形成系列化、商商标化，标志志性不够、每每个楼盘单独独割裂，沒有有在消费者中中形成品牌效效应．与此同同时．除了个个別企业以外外，大多数国国有房地产企企业都没有注注意企业形象象的确立、“通过产品引引导消费．通通过企业形象象引导买家”的思想还没没有为大多数数国企发展商商所接受。难题四：融资能能力不足的难难题由于国家政策限限制房地产公公司上市筹资资，目前开发发企业的资金金来源较为狭狭窄，主要是是通过自有资资金、银行信信贷、商品房房预售等手段段筹集资金。反反映在项目开开发的运作中中．自有资金金的比重过低低，企业资产产负债率过高高、国有房地地产企业还面面临着这样的的矛盾：一方方面是企业资资金紧张，再再生产经营的的资金缺口极极大：另一方方面，企业却却有许多资产产呈呆滞、凝凝固状态、由由于融资能力力直接影响到到开发企业的的生存与发展展．国有房地地产企业必须须在融资方面面下更大的苦苦功．难题五：缺乏市市场调研能力力和必要的技技术优势。引引进人才，培培养人才是解解决这一问题题的关键。产品没有成本优优势、大型开开发公司由于于开发规模大大、产品多、经经验丰富，本本应形成规模模效益，使成成本降低．、不不过，据笔者者所知，目前前广州的大型型房地产企业业的产品成本本比项目公司司、外资公司司的成本平均均要高出10一20%。这里里面牵涉到很很多具体的问问题．需要大大型开发企业业去解决。认清国企处境．．制定相应竞竞争对策(1)国有企业业在投资结构构上更为合理理。根据统计计数字，1997年年，国有企业业在房地产投投资中占的份份额是34．9%；，而其住住宅投资在全全市中占的份份额为37．7%，其余办公公楼占28．0%．商业用用房占29．6%由于住宅宅市场供求形形势相对办公公楼和商铺要要好，而国有有企业在住宅宅市场中的份份额高于其在在总体市场中中的份额，因因此，国有企企业的投资结结构比非国有有企业的投资资结构，相对对要合理一些些。(2)虽然非国国有房地产企企业在许多方方面具有竞争争优势，但国国有房地产企企业由于在市市场上长期经经营，在人力力资源、开发发经验、资金金、信誉等方方面仍然具有有较好的优势势。（3)面对竞争争国有房地产产企业应当扬扬长避短，趋趋利避害，从从战略高度上上建立自己的的持久竞争优优势．笔者认认为，当前主主要应做好以以下工作：——加强信息收收集、管理及及市场研究、预预测工作，把把握市场脉搏搏，建立科学学、有效、反反灵敏的企业业决策机制．．——理顺内部管管理体制，使使国有企业在在人员、经验验、资金、信信誉等方面的的优势得以最最大限度地发发挥——强化管理、降降低成本。必必要时，根据据项目成立项项目公司，或或实行项目整整体负责制．．加强企业战略规规划及项目营营销策划．创创产品名牌，并并进一步树立立企业品牌、第2操作环节：：根治国有房房地产企业通通病的三个药药方政企未分是个死死结，企业内内部并没有真真正实现按劳劳分配，导致致了“干多干少一一个样，干与与不干一个样样”的不公平现现象，极大地地挫伤了干部部职工的积极极性；企业无无人事自主权权，也造成“企业职工超超编，而人才才短缺”的现象，不不仅造成了人人才的极大浪浪费，同时也也使企业失去去了活力。要要使企业真正正成为自主经经营、自负盈盈亏、自行管管理的主体，必必须从根本上上与政府“脱钩”，使其进入入竞争市场，与与私营企业、三三资企业进行行公平竞争。中国的国企改革革，说透了就就是产权制度度改制为集团团控股的多元元投资主体的的公司制企业业；集团与子子公司建立产产权纽带关系系，通过控股股既行使所有有者权利，又又实现生产要要素的合理配配置；并且以以产权管理为为核心，通过过项目、资产产、人事三要要素对子公司司进行调控。这样，不仅可以以医治流行的的“大企业病”，而且使一一个大企业的的“老板”变成了几十十个老板，既既便于企业抓抓住盈利的机机会，又能解解决企业经营营管理上的盲盲点，这样就就在追求规模模经济的同时时又促进了资资源配置和品品牌的创立。．药方二：发挥品品牌效应品牌才是硬道理理。以物业管理保名名牌，发挥品品牌效益。如果说楼宇开发发是创名牌出出精品的话，那那么搞好物业业管理就是保保名牌，也是是名牌延伸的的重要工作。物物业管理不仅仅可以创造经经济效益，还还可以创造环环境效益和社社会效益。物业管理的范围围比较广泛，小小区的安全、卫卫生是对物业业管理最基本本的要求。园园林绿化、公公共设施维修修、维护与保保养都是物业业管理的范畴畴。现代的物物业管理已不不仅仅满足于于以上各项内内容，已进一一步延伸到为为满足业主的的各项需要而而展开的管理理和服务，即即以人为本。如如代理为业主主接送小孩、购购物、买菜、洗洗车、搬运等等，把需要服服务的项目都都满足到，物物业管理的方方式逐步向酒酒店式管理转转变。提高规划设计水水平，以创名名牌出精品取取胜。专家认为，房地地产成功的550%在于地地块选择，330%在于规划设设计，20%归功于销售售执行。其实实，规划设计计在房地产开开发中往往起起到十分重要要的甚至是决决定性的作用用。近几年的的楼市情况已已得到印证：：凡规划设计计质量较高的的项目，其销销售往往比较较顺畅。其实实一个项目的的位置选定后后，重要的就就是规划设计计工作，产品品有无可能成成为名牌精品品，在规划设设计阶段就已已决定了。得得到用户喜爱爱的抢手楼盘盘就是名牌精精品。企业的的品牌实质就就是靠产品的的品牌来树立立的。因此，大大力提高规划划设计水平，以以此为切入点点，创造名牌牌精品，将是是市场竞争的的焦点。从现状看，我国国的房地产业业还没有形成成规模经济。近近80%的房地产开开发企业是在在1992年的的房地产热中中一哄而起成成立的。据统统计，1991年，全全国房地产开开发公司42200家，而1997年已达达242288家，其中一一级资质的占占1．44咒，二级级资质的占112．95咒，三级级和无等级的的占85．66咒。即使使是一级资质质的企业，由由于历史原因因，特别是缺缺乏政府的政政策支持，资资本金偏小也也是普遍问题题。因此有人人说我们的房房地产业“小、散、差”。1996年完完成的房地产产开发投资中中70，c是三级以下下企业完成的的，而在香港港，80%至90%的房屋开发发量是由七八八家大企业完完成的。企业业数量多、规规模小必然引引起恶性竞争争，也是这几几年住宅质量量低劣、事故故迭出、纠纷纷增加、社会会反应强烈的的主要原因。因因此，采取扶扶持名牌大型型国有房地产产企业的政策策，形成规模模经营，对进进一步规范房房地产市场，促促进房地产市市场的健康发发展具有重要要意义。第3操作环节：：实现国有房房地产企业利利润保障的操操作流程步骤A：秉承为为城市建设服服务的宗旨．．实施集约化化经营，实现现规模发展。房地产业业属于第三产产业。它与经经济的发展具具有显著的互互动效应和关关联影响，它它依靠经济的的发展而获得得发展，又对对经济的发展展有巨大的反反作用．这一一特点决定了了房地产企业业为经济发展展服务、为城城市建设服务务、为改善居居民的条件服服务的性质。大型房地地产集团应走走规模发展的的道路。这里里要说的规模模并非企业本本身总投资和和建设的规模模，而是指每每个项目均应应具备一定的的建设规模，具具有一定的操操作空间。现现时广州市政政府积极推行行土地拍卖工工作．但拍卖卖的项目规模模偏小，房地地产开发企业业发挥的余地地有限，对城城市建设的整整体规划和发发挥大型房地地产集团的作作用有一定制制约。土地产产品是房地产产行业中利润润最丰厚的，单单纯的房产开开发竞争优势势不明显。发发展大型房地地产项目，通通过土地功能能的改变和土土地的大规模模综合开发，结结合宏观经济济发展，地产产商可实现滚滚动开发，建建设大型配套套设施和环境境绿化工程，凭凭借土地升值值获取超额的的回报。步骤B：遵循市市场化操作规规则，在竞争争中求发展。房地产行业业涉及设计、监监理、中介代代理、物业管管理、材料设设备采购等多多项专业工种种，许多房地地产企业因此此形成了配套套建设、集约约化生产的群群体，俗称房房地产流。集集约化生产具具有目标一致致、配合默契契等优点，但但从市场操作作角度而言，它它始终属于内内部关联交易易，不利于提提高专业水平平和服务水平平等。引入竞竞争机制，打打破传统的人人情观念和企企业管理方式式，是房地产产企业走向规规范化和现代代化的重要途途径。步骤C：坚持以以销定产的经经营方针．实实现企业预期期利润。一般意义上的以以销定产，是是指以销售量量来确定生产产数量，这里里所提的则是是以销售价格格来限制生产产成本。在市市场经济条件件下，只有顺顺应市场趋势势，才能取得得令人满意的的经营效果。因因此，开发项项目在策划阶阶段必须准确确地进行市场场定位，明确确产品的消费费对象，建造造标准只要与与市场定位相相匹配便可。具具体做法：先先测定楼价及及预期的收益益水平(利润)，再确定建建造标准，由由此推算出直直接成本的控控制水平，再再将直接成本本按各专业工工种分解执行行，分部监控控。步骤D：建立基基础设施项目目和商业项目目的物业经营营体系，实现现企业平稳发发展。房地产业有个显显著的特点，就就是随着经济济的不断发展展，物业将具具有较大的升升值潜力，拥拥有适量的物物业是房地产产开发企业平平稳发展的重重要保障。能能源、交通、通通讯等基础设设施项目，商商业黄金地带带的商场、写写字楼等商业业项目，投资资大，回收期期长，关乎国国计民生，因因此收益稳定定。房地产企企业如能寻找找适当的机会会介入这些项项目，可以避避免经济周期期性或项目发发展不均衡造造成的波动影影响，减轻每每年房地产销销售任务的压压力。需要强强调的是，房房地产业是资资金密集型行行业，搞物业业经营会占用用相当部分流流动资金，合合理控制土地地资产、房屋屋资产和流动动资金的比例例是每个房地地产企业必须须重视的问题题。步骤E：建立健健全的投资成成本控制体系系，提高企业业科学管理水水平。随着市场化的不不断深入，市市场竞争曰益益激烈，管理理水平的高低低是影响企业业经营的关键键，完善的投投资成本控制制体系必不可可少。降低成成本等于增加加盈利，措施施得当可以事事半功倍。企业是社会系统统的构成部分分，企业的发发展速度是各各种政治经济济因素合力作作用的结果。房房地产开发企企业应当遵循循市场规则，建建立健全经营营管理体系，结结合企业的实实际情况和当当地环境，扬扬长避短，走走自我发展的的道路。第4操作环节：：重新确定优优势的出路探探索国有房地产开发发企业的微型型机与希望体体现在两个方方面：(1))是指企业内内部的改制。建建立现代企业业制度，增强强企业的生机机和活力。需需要说明的是是，企业改革革单纯靠换招招牌并不能解解决总题。(2)关关键看政府。政政府已经明确确表示要培养养一批到20000年，年年创利税2—5亿元的大型型房地产开发发企业。在市市场走向理性性和有序的今今天，政府行行为对国有房房地产开发企企业的生存与与发展，具有有很大的影响响。专家研研究中发现，广广州房地产企企业目前存在在“三多三少”现象，即小小公司、项目目公司多，大大型企业、国国有企业少；；商品房销售售面积多，出出租面积少；；在广州开发发项目多，在在外地开发项项目少。这“三多三少”现象充分显显示了广州房房地产企业的的实力分散和和薄弱。世纪纪之交的广州州房地产业，面面临内部和外外部的多重压压力和挑战。只有增强强实力，大力力培育国有房房地产开发集集团，才能为为本行业的发发展，为宏观观经济建设作出更大大的贡献。从政府的角度看看，培育和扶扶持大型国有有房地产开发发企业，有着着积极的现实实意义。要解解决当前高楼楼价与普遍居居民低收入的的矛盾，要降降低成本，要要提高开发素素质，要全面面推行土地使使用权出让的的招标、拍卖卖，均离不开开大型国有房房地产开发企企业的配合和和支持。笔者者认为，只有有一批国有大大型房地产开开发骨干企业业形成后，政政府才能真正正对市场作出出有效的调控控。综上所述，我们们可以得出结结论，培育和和扶持大型国国有房地产开开发集团，是是广廾t房地产开发发进入更高层层次后的客观观要求，是广广州房地产企企业摆脱现有有“相对零散’’局面，走可可持续发展道道路，迎接22工世纪新挑挑战的需要。1999年，国有房地产企业面临着前所未有的挑战。笔者认为，只要能得到政府的重视和支持，并且在自身体制改革调整上采取有效的措施，国有房地产企业的前景是光明的。第55操作环节：：国有房地产产企业创新案案例剖析今年3月底，深深深房公告由由公司控股，联联合罗湖区高高新技术创业业中心、深圳圳市数据通信信局为主要发发起人，成立立深圳数码港港股份有限公公司。计划投投资10亿人民民币，旨在建建成全国最具具影响的数码码企业孵化基基地、具有良良好信誉的数数码产品展销销基地，推动动数码产业发发展的综合配配套基地，并并通过该项目目开始向高科科技企业转型型。我们发现，“数码港港”有以下几个个特点：1、起点高有深圳市和罗湖湖区两级政府府支持，属于于市政府扶植植本地上市公公司的重大举举措。特别是是在深圳实现现“科技兴市”战略，抢占占网络经济时时代发展先机机下具有重要要的意义。罗罗湖区政府还还特制定了“扶持进驻数数码港网络企企业发展的若若干规定”，在贷款、税税收、奖励以以及招工、招招干等方面提提供诸多优惠惠政策。技术术上由行业中中占垄断地位位的深圳市数数据通讯局提提供光纤接入入、网络设备备等专用宽带带信息平台，科科技部已初步步同意“863”计划高新技技术成果转化化基地设在深深圳数码港。2、创意新作为一家传统的的房地产企业业，投资深圳圳数码港项目目，对推动产产业结构调整整和升级提供供了良好契机机。深房集团团将提供楼高高48层的深圳圳第一座智能能化大厦一深深房广场作为为建设深圳数数码港的载体体，先期投入入8万平方米，部部分规划为网网络企业孵化化基地，裙楼楼部分规划为为与之配套的的数码产品超超市，不仅迅迅速盘活原本本困扰公司发发展的存量资资产，而且产产生的租金收收入作为数码码港公司的风风险基金，通通过投资与租租赁并举的方方式还可以参参股或控股进进港企业，对对优秀的网络络企业将加大大投资力度，通通过培育和孵孵化积极争取取在海内外证证券市场上市市。这种创新新的重组模式式使得深深房房