房地产企业开发运营流程及项目拓展

房地产企业开发运营流程及项目拓展CompanyLogoContents房地产概述1房地产企业开发经营管理模式2房地产项目开发运营流程3房地产企业项目拓展4房地产业概述1房地产概述——名词界定房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。房地产的特征：位置的固定性和不可移动性使用的长期性影响因素多样性投资大量性保值增值性行业相关性。房地产概述——名词界定房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。一般具有如下特征：经营对象的不可移动性业务形态的服务性经营活动的资金和人才密集性经营活动过程的行业限制性房地产企业分类：（经营内容和经营方式的角度）房地产开发企业：以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。这类企业又称为房地产开发经营企业。

房地产中介服务企业：包括房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等。物业管理企业：指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型企业。业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、搬家服务，以及其他经营服务等。

房地产概述——名词界定房地产项目：一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定；房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。项目拓展项目拓展是指为获取房地产开发企业发展所需的土地资源、项目资源或其他资源，以科学的市场研究和项目可行性研究为依据，而进行的项目合作、项目投标、项目投资、土地开发、公司收购（并购）、代管代建等行为。可行性研究就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。房地产概述——房地产市场历史发展我国房地产市场是伴随着房改的步伐而逐渐发展的。房改的全称是住房制度改革。房改的涵义是，改革旧的住房制度，建立新的住房制度。房改三阶段：第一阶段：1980年至1988年，也称为房改的准备阶段。1982-1984年，在常州、郑州、沙市、四平等市进行公房全价出售和公房补贴出售试点。1984年和1985年开展了全国城市住房普查工作以摸清底数。1985年在一些城市进行了住房金融改革试点，例如发行住房建设企业债券等。1986年上海、广州两市制定了有偿转让土地的办法，1987年深圳市率先进行了有偿转让土地试点，随后广州市也进行了试点。1987年，在烟台、唐山、蚌埠等城市进行了提租补贴试点。房地产概述——房地产市场历史发展第二阶段：1988年至1998年，也称为全国展开、摸索前进的阶段。1.以提高公房租金为主的第一步。1988.2.25.《国务院关于城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，即11号文1991.6.7.《国务院关于继续积极稳妥进行城镇住房制度改革的通知》，即30号文1991.10.17.《国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革的意见》2.转向以出售公房为主的第二步。1994年7月18日《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,，即43号文.同时，发出了出售公房确定售价的操作办法。第三阶段：1998年7月1日至今，即推行住房分类供应新制度阶段。1998.7.3.《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，即23号文。对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多社会保障的廉租屋。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、2005年发出的《国务院关于切实稳定住房价格的通知》，2006年发出的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，提出今后每年的住宅建设总量中，90平方米以下套型的低价位住宅，不得低于70%。2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，即24号文，从而促使我国的房改切实地走上以解决中低收入者住房问题为主的轨道。房地产概述——房地产业现状地位：国民经济的支柱产业之一1998年住房体制改革后我国房地产业步入快速发展通道，房地产开发投资额高速增长，2000年以后增幅基本保持在20%-30%之间。2009年增幅首次降回20%以下。到08年末全国共有房地产企业214397个，比04年增加了66.0%1997年以来我国房地产开发投资与城镇固定资产投资同比增幅走势2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%，增长速度处于2000年以来的最低谷。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%房地产概述——房地产业现状1997年至今，我国土地市场可以大致划分为两个阶段，即1997-2003年的快速发展阶段，2003至今的相对繁荣阶段。而从近三年趋势来看，我国土地市场有逐步萎缩的迹象，2009年我国土地市场地王频出，但房地产开发企业完成土地购置面积却仍然明显下降。这既与近几年土地政策紧缩有关，也与大城市建设用地备用量快速减少有关。2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%，降幅较2008年扩大10.3个百分点。房地产概述——房地产业现状状从1997年开始，我国国商品房销售售量持续平稳稳上升2005年增幅较大，，并首次迈上上5亿平方米平台台2008年市场遭遇““寒冬”同比比下降近20%。2009年全国商品房房销售量大幅幅反弹，创历历史新高。2009年，全国商品品房销售面积积93713万平方米，比比上年增长42.1%。其中，商品品住宅销售面面积增长43.9%；办公楼销售售面积增长30.8%；商业业营业业用房房销售售面积积增长长24.2%。房地产产概述述——房地产产业现现状除2008年外，，近年年来我我国商商品房房新开开工面面积均均保持持较快快发展展，增增速基基本保保持在在10%-20%之间，，有逐逐步下下降的的趋势势。对比新新开面面积与与销售售面积积可以以发现现，1997年以来来历年年的新新开工工面积积都大大于销销售面面积，，说明明部分分项目目施工工进度度缓慢慢，存存在停停工现现象。。另外外部分分房源源没有有实现现销售售，开开发企企业或或者持持有，，或者者捂盘盘不售售。2009年，全全国房房地产产开发发企业业房屋屋施工工面积积31.96亿平方方米，，比上上年增增长12.8%，竣工工面积积7.02亿平方方米，，增长长5.5%，新开开工面面积11.54亿平方方米，，增长长12.5%；完成成土地地开发发面积积23006万平方方米，，同比比下降降19.9%，开发发建设设增速速明显显低于于商品品房销销售增增速，，出现现较为为明显显的供供不应应求，，部分分大城城市比比较严严重。。房地产产概述述——房地产产业现现状2000年开始始，我我国房房地产产开发发企业业房屋屋建筑筑面积积竣工工率基基本上上呈下下降趋趋势，，由38.1%降至去去年的的22.0%，下降降16.1个百分分点。。说明项项目开开发周周期拉拉长，，这其其中因因素较较多，，其中中之一一是由由于房房价涨涨速较较快，，部分分开发发商有有意放放慢施施工进进度，，以获获得更更高利利润率率。2009年我国国商品品房竣竣工面面积7.02亿平方方米，，增长长5.5%。其中中，住住宅竣竣工面面积5.77亿平方方米，，增长长6.2%。与9.37亿平方方米的的商品品房销销售面面积相相比，，存在在明显显的供供不应应求。。房地产产概述述——房地产产业发发展趋趋势在保持持对房房地产产中长长期乐乐观的的同时时，房房地产产企业业必须须重视视2010年下半半年至至2011年可能能出现现的短短期波波动，，提前前采取取措施施积极极应对对快速3年1993.6过热2年调整2.5年平稳快速8年过热2.7年第一论波动（不完整）至今第二论波动（最后阶段受国家政策影响，不完整）调整1.2年…—中国房地产行业历史阶段划分—长期呈呈增长长趋势势1988年以来来20余年时时间，，我国国房地地产市市场保保持年年25%~30%增长率率，从从宏观观经济济、人人口结结构及及城市市化角角度看看，我我国未未来房房地产产市场场仍能能保持持15年左右右的高高速增增长短期呈呈波动动趋势势历史20年我国国房地地产市市场经经历了了两次次大周周期波波动，，为保保经济济、惠惠民生生，政政府于于1996年、2008年两次次阻断断房地地产市市场下下行特别是是2005年以来来，我我国房房地产产市场场短期期波动动加剧剧，房房地产产市场场销售售增长长率呈呈现锯锯齿状状走势势未来五五年行行业仍仍将出出现短短期波波动，，一二二三线线城市市调整整周期期与调调整幅幅度也也会呈呈现分分化走走势房地产产业深深层次次调整整将对对众多多房企企带来来挑战战，行行业必必将重重新洗洗牌房地产产概述述——房地产产企业业发展展趋势势我国房房地产产行业业中长长期乐乐观，，市场场竞争争面临临重新新“洗洗牌””未来15年房地地产市市场总总体仍仍将保保持快快速增增长，，房地地产产产业整整合加加速，，行业业面临临重新新洗牌牌企业应应在发发展能能力的的同时时，继继续保保持积积极扩扩张的的战略略态度度土地资资源金融资资本土地稀稀缺，，但依依靠不不规范范操作作获取土土地的的难度度越来来越大大资金在在土地地获取取中越越来越越重要，，对资资金要要求更更高高度依依赖银银行贷贷款的的模式式不可可持续续，银银行贷贷款融融资未未来会会受抑抑制越来越越需要要通过过产品品增值值能力来来保证证利润润水平平企业需需要更更好的的融资资能力力拓宽融融资渠渠道降降低成成本资金管管理特特别是是现金金流的的管理能能力要要求越越来越越高产品增值能能力融资能力资金管理能能力获得足够的的土地储备备成为房地地产公司基基本的生存存保障土地获取能能力房地产概述述——房地产开发发企业TOP10排名综合实力企业规模盈利能力成长性稳健性1万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司中国海外发展有限公司绿城房地产集团有限公司中国海外发展有限公司2中国海外发展有限公司中国海外发展有限公司万科企业股份有限公司保利房地产（集团）股份有限公司万科企业股份有限公司3保利房地产（集团）股份有限公司保利房地产（集团）股份有限公司合生创展集团有限公司青岛海尔地产集团有限公司上置集团有限公司4绿地集团绿地集团保利房地产（集团）股份有限公司中信房地产股份有限公司北京北辰实业股份有限公司5恒大地产集团有限公司绿城房地产集团有限公司卓越置业集团有限公司盛高置地(控股)有限公司上海爱家豪庭房地产集团发展有限公司5绿城房地产集团有限公司广州富力地产股份有限公司上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司江苏苏宁环球集团有限公司金融街控股股份有限公司7合生创展集团有限公司金地（集团）股份有限公司合景泰富地产控股有限公司上海城开（集团）有限公司龙湖集团8广州富力地产股份有限公司龙湖集团阳光100置业集团有限公司重庆协信控股（集团）有限公司农工商房地产（集团）股份有限公司9金地（集团）股份有限公司北京首都开发控股（集团）有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司恒盛地产控股有限公司福星惠誉房地产有限公司10北京首都开发控股（集团）有限公司首创置业股份有限公司复地（集团）股份有限公司重庆隆鑫地产（集团）有限公司建业地产股份有限公司房地产企业开发经营管理模式2房地产企业业开发运营营模式——房地产企业业类型按房地产开开发业务在在企业经营营范围中地地位的不同同，可以分分为：房地地产开发专专营企业、、兼营企业业和项目公公司；按照国家资资质核准标标准，分为一、二、三三、四级资资质和暂定定资质。其其中一级资资质由建设设部审批，，二级及以以下资质由由省、自治治区、直辖辖市人民政政府房地产行政主管部部门审批；；按照开发业业务的不同同类型，可可以分为：：综合性房房地产开发发商、住宅宅开发商、、商业地产产开发商、、旅游地产产开发商；；按照业务分分布区域的的不同，可可以分为：：全国性房房地产企业业、区域性性房地产企企业、本地地房地产企企业；其他分类，，如上市非非上市、境境内境外、、……..房地产企业业开发运营营模式——四类开发经经营模式房地产企业业开发运营营模式——四类开发模模式简析房地产企业业开发运营营模式——典型房地产产企业典型企业核心竞争力万科专业化开发能力；持续盈利能力；品牌营销能力万达集团跨区域商业地产开发能力；跨区域商业物业经营管理能力世茂集团高端住宅开发能力；营销推广能力；资本运作能力碧桂园大规模快速开发能力；一体化开发能力；政府沟通能力龙湖品质住宅的营造能力；物业管理能力；劳动生产能力华侨城旅游地产综合开发能力；主题酒店经营管理能力星河湾高端品质地产营建与营销能力房地产企业业开发运营营模式——不同的商业业模式万科职业经理人人团队、持持续创新的的产品、““客户第一一”的市场场理念构成成了引领万万科持续成成长的商业业模式，在在新时期为为赢在未来来，正以清清晰的三大大战略发力力：产品定定型化、组组织结构改改革与业务务板块分包包、产品制制造环节的的工厂化。。万科原来是是以档次区区分产品：：低档、中中档、高档档，万科后后来向PulteHomes学习，根据据客户一生生的购房行行为来进行行产品类型型区分。从从表面上看看，只是产产品分类标标准的转变变，而其实实质是经营营理念的转转变，以产产品为中心心转向以客客户为中心心，真正做做到了以客客户需求为为本。同时时，这一转转变将会使使集团各项项目之间，，特别是同同一区域同同一城市间间的项目不不再是孤立立的、单独独的个体，，而成为一一个有机整整体，项目目间互为补补充，互为为依托，使使集团形成成完整充实实的产品链链。万科以产品品标准化作作为产品质质量战略，，建立建筑筑研究中心心作为产品品研发战略略。近期加加大了对中中小户型的的研究；为为迎接未来来的住宅产产业化，设设立“优智智建屋专家家”业务，，主要包括括三方面技技术与理念念：工厂化化生产（PC技术）、、全面家居居解决方案案和生态环环保技术。。2008年以来，面面对市场调调整，万科科将其一直直学习的楷楷模公司““帕尔迪””改为了““索尼”。。理由是：：万科是““制造业””模式的地地产公司，，而制造业业的公司就就应当坚持持随行就市市这样一个个原则。市市场调整下下，作为规规模企业的的万科遵循循“现金为为王”的理理念，及时时调整了价价格策略。。万科声称称并不担心心降价，因因为房价下下跌了地价价就会变得得更低，只只要把房子子卖掉把现现金拿回来来，一定可可以再收土土地。只不不过是把今今年的利润润转移到两两三年以后后，长期来来看，只要要看到一个个三到五年年的周期，，对公司的的利润不仅仅不会减少少反而会增增加，所以以万科选择择随行就市市。不过，，与保利地地产在2008年抄底土地地市场不同同，万科相相当谨慎，，被部分业业内人士认认为失策；；此外，一一味聚焦住住宅、舍弃弃商业是否否真的能赢赢在未来也也有待于时时间验证。。房地产企业业开发运营营模式——不同的商业业模式中海稳健的发展展战略、面面对高端客客户的产品品战略、强强大的资金金渠道和精精细的成本本控制是中中海的主要要特点，其其在香港的的历练使其其具有区别别于一般企企业的周期期管理经验验，市场调调整下核心心、优势区区域的土地地储备凸显显了公司价价值。碧桂园作为“快速速开发、快快速销售、、快速回笼笼”的一体体化运营模模式经营企企业，碧桂桂园的特点点在于低价价、快速。。碧桂园避避开竞争激激烈的北京京、上海、、广州、深深圳等特大大型一线城城市的中心心区域，大大量进入城城郊结合部部和二三线线城市，土土地成本较较低，并在在控制成本本的基础上上实现大规规模跨区域域扩张。SoHo中国有别于房地地产行业内内规模化经经营的大企企业，SoHo中国不做大大量的土地地储备，更更重视开发发效益、追追求高利润润率，北京京CBD是其业务的的核心区域域，近期进进军上海。。万达中国商业地地产的先行行者，万达达首创“订订单地产””模式，该该模式为万万达赢得了了极大的市市场空间，，它与世界界商业运营营巨头的捆捆绑合作使使它的项目目开发将商商业与地产产结合在一一起。引入入战略投资资者后，万万达开始大大规模扩张张，上市概概念和未来来可能的房房地产信托托投资基金金新模式给给万达带来来了更大的的想象空间间。房地产企业业开发运营营模式——管理组织结结构形式项目公司开发设计工程销售类型职能管理型型矩阵式管理理型开发设计工程销售职责分工开发设计工程销售项目部项目部只负负责施工现现场管理部部门项目部成为为项目执行行的负责主主体，职能能部门成为为资源提供供、建议与与监督主体体优点对环境的反反应较慢；；需高层协协调工作多多，容易形形成决策堆堆积员工介入双双重职权之之中，需要要公司良好好的人际关关系和全面面的培训实施条件项目数量少少，特定区区域经营客户定位专专一，项目目实施环境境不确定性性低公司高层介介入项目协协调工作项目数量较较多，需要要人才共享享，不适用用于全国经经营客户较稳定定，但不确确定性较高高的项目环环境公司有专业业技能提升升要求项目管理理型项目公司司或项目目部开发设计工程销售项目公司司成为开开发工作作的全权权负责主主体项目执行行风险较较大；不不利于公公司职能能知识积积累和专专业化发发展跨多个地地域经营营或客户户需求变变化多项项目管理理前期的客客户定位位非常准准确更强调项项目产品品对客户户需求满满足程度度项目部缺点职能部门门内部实实现规模模经济对项目环环境反应应迅速，，便于实实现项目目产品的的创新和和技术专专业化的的提升对项目环环境反应应灵敏，，清晰的的产品责责任，容容易达到到客户的的满意房地产企企业开发发运营模模式——机构设置置总裁执行总裁裁副总副总财务总监监董秘战略发展部投资开发部企业融资部产品研发部风险管控部人力资源部财务部秘书行政部销售公司司前期市政组设计专业组土建专业组电气专业组水暖专业组精装修专业组商务组客服组项目部/项目公司司预算经营组办公室分级管理理全国性的的开发公公司一般般分三级级管理机机构：集集团公司司、区域域公司/城市公司司、项目目公司/项目部公司为投投资和运运营管理理中心，，设置相相关部门门负责发发展规划划、项目目证论和和拿地、、产品定定位、确确定项目目节点计计划、进进行采购购和成本本监控、、财务审审计和人人力资源源配备等等。项目部/项目公司司为利润润中心，，设置相相关专业业小组负负责拿地地后的设设计管理理、工程程管理、、销售协协调和客客服工作作；楼盘盘销售委委托专业业公司或或自建销销售机构构客户关系部房地产项目开发运营流程3房地产项项目开发发运营流流程——开发项目目业务流流程战略规划划融资管理理资本运营营管理年度经营营计划管管理年度预算算管理品牌规划划业务单元元绩效管管理论证策划设计采购工程销售客服项目计划划管理项目成本本管理人力资源源管理财务管理理管理体系系建设（（流程、、信息化化、质量量等）战略流程程业务流程程管理支持持流程非业务流流程范畴畴项目公司司承担操操作职能能集团总部部承担战战略决策策职能物管房地产行行业价值值链以开开发的七七大阶段段来划分分业务进进程房地产项项目开发发运营流流程——建设项目目总流程程图土地成交交勘察及设设计单位位招投标标备案‘方案设计计国有土地地使用证证建设工程程规划许许可证档案登记记施工单位位招投标标监理单位位招投标标安全监督督备案质量监督督注册建设工程程施工许许可证商品房预预售许可可证面积预测测并备案案面积实测测并备案案楼房交付付消防验收收人防验收收规划验收收竣工验收收权属登记记电梯验收收人防施工工图审查查项目核准准环保\交通\节能\水土等评评价建设用地地规划许许可证规划意见见复函地质勘察察签订土地地出让合合同初步设计计扩大初步步设计施工图设设计人防审查查消防审查查年度计划划出让补充充市政配套套人防方案案建设方案案园林方案案施工图审审查灰线放线线测量缴纳相关关费用工程实施施灰线规划划验线前期物业业公司招招标备案案销售人员员销售机机构备案案银行投资资资金证证明项目手册信息息填报备案地价款缴清核核实函楼房预售正负零测量备备案空气检测各阶段检查验验收各阶段进度填填报工程竣工四方验收水质检测市政接用环保验收园林验收配套移交项目地名核准准房地产项目开开发运营流程程——商业地产价值值链客户关键能力政府关系投资并购运营总包商选选择合同管理业态理解客户研究产品创新产品/技术标注化主要措施产品实现过程程项目策划建筑设计采购管理工程管理产品研发/策划项目整售租赁管理品牌服务资产组合管理理持续跟踪业态态发展，加强强客户需求理理解，研究成成熟可复制产产品及标准建立拿地标准准建立成熟产品品建筑标准指指引、部品部部件库，集中中采购建立成本控制制标准加强重点城市市政府关系维维护投资并购信息息获取、交易易结构设计，，注重并购后后整合资产组合动态态调整租金管理建立细分业态态区域市场持持续跟踪研究究能力树立公司商业业地产品牌不断检讨资产产经营质量、、绩效变化，，优化资产池池外部运营总包包机构的联盟盟合作加强租约管理理基本物业管理理服务有偿增值服务务加强楼宇保安安、保洁管理理加强设施设备备维护保养提供有偿商务务服务及其他他增值服务投资并购土地获取—商业地产价值值链—房地产项目开开发运营流程程——上下游合作资资源房地产行业价价值链划分为为三个阶段：：上游价值链链包括金融、、土地等稀缺缺资源，公司司内部价值链链即产品生产产销售过程，，下游产业链链指产品交付付后的服务和和增值过程。。房地产项目开开发运营流程程——融资渠道房地产融资渠道内部手段外部手段之股权融资外部手段之债权融资房企上市合作开发股权信托房地产基金外资投资银行贷款债券融资融资租赁债权信托自有资金预售房款公司名称主要融资方式辅助融资渠道后期融资方向万科公开增发、定向增发、公司债、自有资金、销售回款、银行贷款可转债、房地产信托计划（股权/债权）、合作开发、海外房地产基金公开增发、定向增发、公司债并举金地公开增发、定向增发、公司债、自有资金、销售回款、银行贷款房地产信托计划（股权/债权）、不良资产处置公司、海外房地产基金公开增发、定向增发、公司债并举栖霞建设公开增发、定向增发、自有资金、销售回款、银行贷款房地产信托计划（债权）公开增发、定向增发、公司债并举保利地产公开增发、定向增发、自有资金、销售回款、银行贷款房地产信托计划（债权）、合作开发公开增发、定向增发、公司债并举房地产企业项目拓展4房地产企业项项目拓展——主要方式一是通过土地地公开市场获获取土地。即通过招标、、拍卖和挂牌牌的形式出让让土地使用权权。通过应标标获取土地开开发权是目前前房地产企业业采用最多的的拓展模式。。优点是市场化化程度较高，，操作透明，，手续简单，，运作效率较较高；缺点是是由于信息公公开，竞争程程度较为激烈烈，土地获取取成本将随之之上涨。二是通过一二二级开发联动动获取土地。。由于土地市场场发展不均衡衡，各城市在在土地开发政政策方面掌握握的尺度存在在一定的差异异。一些城市市允许房地产产开发企业参参与土地开发发工作，这为为该企业继续续进行二级开开发提供了先先天的条件，，在项目信息息、门槛条件件设立、二级级开发准备方方面都较其他他公司存在优优势。这种模模式是房地产产企业较为关关注的拓展模模式。优点是先知先先觉，项目获获取的概率大大大提高，还还可适当控制制土地获取成成本，但是该该模式开发周周期较长，土土地开发投入入较大，且土土地开发的利利润率偏低，，且存在劳动动成果被竞争争对手抢走的的风险。三是通过企业业并购、项目目收购或合作作开发增加土土地储备。实力雄厚的房房地产公司通通过企业并购购、项目收购购等方式获取取项目的开发发权，还可以以通过对外股股权投资或合合作开发等方方式增加土地地储备。这种种模式成为最最近几年较为为常见的项目目拓展方式之之一。优点是项目获获取的确定性性较强，但需需要对合作方方进行详细的的尽职调查，，以便制定可可执行的合作作方案。房地产企业项项目拓展——模式选择项目拓展地域域模式经济圈模式：：珠三角、长长三角、环渤渤海经济圈。。房地产开发发企业“第一集团军”基本都把这三三大区域作为为项目拓展的的重点。城市模式：根根据城市规模模和经济总量量，把城市划划分为一线城城市、二线城城市、三线城城市、四线城城市等。经济圈和城市市二者结合模模式：既看重重经济圈，又又不拘泥于经经济圈。如万万科，在明确确以三个经济济圈为重点的的同时，中西西部的城市如如成都、重庆庆、武汉等地地也是发展的的重点。一个房地产企企业制定何种种拓展模式，，是由企业战战略、企业资资源、商业模模式决定的。。每一个房地地产企业都可可根据竞争环环境和竞争优优势制定有自自身特点的拓拓展策略。房地产企业项项目拓展——政府土地出让让流程储备中心将成成交资料转利利用中心利用中心办理理出让手续转利用处会签签局领导审批签署出让合同同缴纳地价款和和税费一个成交确认认书或一个中中标通知书只只能签署一份份出让合同，，不得分割出出让；出让要按通知知书的要求时时间完成，因因开发商故意意拖延将视同同放弃，保证证金全部没有有；先按规划条件件中的指标及及规模签署，，待方案明确确后签署补充充协议，做相相应变更；房地产企业项项目拓展——房企参加招招拍挂流程程国土局挂牌牌公告缴交保证金金参加竞买买挂牌竞价签订成交确确认书签署土地出出让合同缴纳地价款款和税费办理土地使使用权证，，开发未成交退还还保证金国土局挂牌牌公告一般般为20-30天；竞买保证金金一般为挂挂牌底价的的10-20%；成交后一一般可转为为地价款；；参加挂牌的的主体超过过2家，一般将将转成拍卖卖；拍卖如如竞买者不不足3人，一般需需转为挂牌牌；招标需要经经历投标-开标-评标-中标通知的的过程。一一般情况下下按如下标标准确定中中标方：（1）出价最高高者；（2）综合评分分最高者；；（3）最先付清清规定的标标价款者；；（4）实际交付付地价款最最多者；成交确认书书竞买成交交的当天签签订；土地地出让合同同一般在成成交确认后后的10天内签订；；地价款要求求一年内付付清；房地产企业业项目拓展展——内部流程及及分工房地产企业业项目拓展展——决策前提论证策划设计采购工程销售客服序拿地方式优秀企业实践论证主要内容1招拍挂企业并购

股权收购在建工程转让协议出让本地项目的论证基本由集团公司负责；异地区域公司可根据其能力成熟度授予拿地决策权，集团负责融资和对异地区域公司预算控制。重点论证

战略匹配度

风险可控度

效益指标考虑效率与风险的平衡1、项目概况（位置、规划指标、用地现状、市政条件等）2、市场分析（区域规划、土地市场商品房市场、供求关系、竞争力分析）3、项目开发经营计划（开发策略、开发节奏、项目定位、规划方案、销售计划、成本控制、重要节点）4、投资收益分析（毛利率、净利率、IRR、NPV、现金流）5、综合分析结论建议（风险对策、SWOT分析、与公司战略的关系、结论建议）房地产企业业项目拓展展——可行性研究究主要内容容12345不确定性分分析盈亏平衡分分析、敏感感性分析（（成本变动动、售价变变动）、风风险分析（（风险因素素的识别和