某地区土地开发及基础设施建设项目可行性研究报告

目录TOC\o"1-2"\h\z\u1总论 1 1 2 32社会经济及市场分析 10 10 11 12 143技术标准与建设规模 17 17 17 184建设条件与方案设计 19 19 19 22 27 28 31 31 315工程的运作与管理 33 33 33 336工程实施方案及进度安排 35 35 37 377投资估算与资金筹措 39 39 418财务分析 42 42 42 42 43 43 43 44 44 45 459环境保护 47 47 47 47 4710节能评价 49 49 49 50 5011风险分析 51 5111.2风险评估 51 5312问题与建议 54 54 54 54 541总论工程名称新区土地开发及根底设施建设工程建设单位简况湖南城陵矶临港新区开发投资是经云溪区政府授权的工程投资主体，是岳阳市、云溪区两级人民政府于2021年1月出资组建的具有独立法人资格的国有公司。注册资本17000万元。该公司经市、区人民政府授权，代表政府负责港区的投融资工作和工程开发建设。公司依照?公司法?运作，实行独立经营核算。湖南城陵矶临港新区开发投资实行董事会领导下的总经理负责制，下设综合办公室、工程管理部、财务管理部、规划建设部、招商部五个科室，运作机制完善。公司现有员工30人，其中专业技术人员22人，员工全部具有大专以上的文化学历。1.1.3工程本工程为新区土地开发及根底设施建设，主要包括湖南城陵矶新区的2435亩土地开发及黄泥沟路建设，黄泥沟路作为湖南城陵矶新区“三纵三横一环〞的道路网络系统中的“一横〞，是该区工程背景及编制依据.1工程背景湖南城陵矶新区位于岳阳市云溪区境内，是岳阳市推进工业化和新型城市化的核心区域，总规划用地面积23.6平方公里，拥有全国28个内河主枢纽港之一的城陵矶港，是国家对外贸易一类开放港口，湖南省长江干线上唯一口岸，长江航运和湘江航运重要的中转站，区位交通优势明显。为加快地方经济和社会开展，充分利用好区域优势资源，建设特色岳阳，根据省委书记张春贤提出的“优势优先、优先开展〞的要求，充分发挥岳阳通江达海的区位优势，岳阳市委、市政府提出并实施了湖南城陵矶新区开发战略。港区开发启动实施以来，开展态势良好。城陵矶新港〔以下简称新港公司〕总投资16亿元，建设年通过能力88万标箱的国际集装箱码头，目前，投资6亿元的一期工程于2021年6月建成开港，年吞吐量30万标箱；三期建成后，散货、件杂货将到达1000万吨。同时，已有中远化工、华新水泥、中天石化、泰格林纸、恒阳化工储运等一批投资过亿元的现代工业和物流储运企业落户。为加大港区开发建设力度，适应港区招商形势的需要，优先开展土地开发及道路交通设施和城市配套设施成为当务之急。根据湖南城陵矶新区总体规划与分步开发建设实施方案，云溪区政府拟加速港区土地开发及道路建设进程，在城陵矶新区内建设36条区内道路及附近的土地开发。.2可行性研究报告编制依据⑵岳政发(2021)5号?岳阳市人民政府关于加快湖南城陵矶新区建设的假设干意见?；⑶?岳阳市城市总体规划?〔2021—2030〕；⑷?岳阳市国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要?；⑸?湖南城陵矶新区总体规划?(2021-2021)；⑹国家发改委、建设部联合颁发的?建设工程经济评价方法与参数〔第三版〕?；⑺其他有关专业设计标准；⑻建设单位提供的其他各项根底资料。通过对拟建工程区域社会经济、产业布局、交通运输、自然条件等内容的详细调查、研究、分析，依据工程影响区域社会经济开展，重点研究工程建设的必要性；同时，结合现状路网和规划路网研究论证路线走向、工程方案、建设规模、技术标准、投资估算、资金来源和经济效益等，编制成?新区土地开发及根底设施建设可行性研究报告?。本报告主要研究内容有：(1)工程建设的必要性；(2)工程影响区域社会经济现状分析与开展预测；(3)建设方案与标准；(4)建设条件与方案比选；(5)投资估算及资金筹措；(6)经济评价；(7)工程环境影响分析；(8)节能评价；(9)问题与建议。工程建设的必要性⑴是推动“两型社会〞建设的需要资源环境约束和经济快速增长的矛盾,已经成为经济社会开展面临的严峻挑战。建立资源节约型和环境友好型区域经济,对于贯彻落实科学开展观,建设社会主义和谐社会,推进新型工业化、新型城市化都有着重要的意义。湖南城陵矶新区，已纳入经国务院批准的长株潭城市群“两型社会〞建设配套改革试验区的滨湖示范区范畴，作为湖南省长江干线上唯一口岸，该区建设对推动长株潭示范区的整体建设和开展起着非常重要的作用。按产业规划，新区今后将是长株潭城市群物流、航运、加工制造基地和原材料供给基地。因而快速搞好新区土地开发及根底配套设施建设，建好新区并发挥相应功能，对长株潭城市群“两型社会〞建设具有很大的推动作用。⑵是促进区域经济开展的需要?岳阳市人民政府关于加快湖南城陵矶新区建设的假设干意见?岳政发[2021]5号指出：湖南城陵矶新区要按照“产业高地、试验新区、临港新城〞的定位，把新区建设成为长江中游区域性航运物流中心，中南地区重要的石化产业基地、电力能源工业基地、出口加工基地和先进制造业基地，湖南省对外开放的重要门户，岳阳市科学跨越、和谐崛起的先导区。要想把湖南城陵矶新区开展成为产业高地、试验新区、临港新城，就必须把新区的土地开发及根底设施建设放在第一步，新区土地开发及根底设施建设是新区“提质扩容〞的重要载体，它不仅为新区的开展、人民的生产、生活提供重要的根底设施，同时，也是引导城市用地布局健康合理开展的重大举措。该工程的建设不仅可加强区域内各片区之间的交通联系，有效的改善企业的投资环境，也将可以促进工业区土地升值,加快城市的提质扩容步伐,使得新区人流、物流畅通无阻，吸引更多的投资商来该区投资兴业，促进湖南城陵矶新区的经济开展。⑶是完善云溪区用地状况和交通体系的需要云溪区内的土地大局部为丘岗地，此次结合土地开发及根底设施建设，对城区内的黄泥沟路沿线两厢土地进行平整，土地平整后将有利于城区的工程建设和紧张的用地需求。根据规划，云溪区城区面积为23.68平方公里，规划城市道路总长度约110km。目前云溪区城市交通主要以道路为主，本规划区域内仅有107国道、S201线和长江路，负担该区域的全部对外交通和过境交通。区内交通和过境交通相互混杂，特别是S201线，是目前唯一的南北向交通道路，也是旧城区与新城区的交通咽喉，交通流量大，交通十分拥挤、混乱，经常发生交通堵塞。正所谓“城镇要开展，交通要先行〞，岳阳市的建设离不开交通的开展，湖南城陵矶新区是岳阳市“十一五〞开展规划中的重要区域，是岳阳“工业强市〞战略的主要实施载体。而黄泥沟路是湖南城陵矶新区公共配套效劳区及港口航运物流区东西向的交通动脉之一，它的建成将极大改善岳阳市的招商引资环境和沿途人民生产条件，必将带动沿线两侧土地的开发升值，使开展规划成为可能。⑷是岳阳市城市建设用地的客观需要岳阳市优越的地理位置和区域交通条件、雄厚的农业根底、丰富的自然资源和人文资源，使岳阳具有强大的开展潜力。但是，目前岳阳城区规模仍然很小，城市化水平较低，在一定程度上已经跟不上甚至制约了岳阳市社会经济的开展。这一地区工程地质及地形地貌也较为简单,可为扩大岳阳城区规模提供完整的开展用地，同时有利于疏解旧城区中心压力，改善城区中心交通状况和居民生活环境，为岳阳市的未来开展提供广阔的空间。⑸是优化投资环境的需要招商引资作为引进外来资金，加大投入，促进当地经济开展的一条重要途径，优质效劳、优美环境和优惠政策是招商成功的三大法宝。实践证明，优美的城市，便捷的交通，是投资商优先考虑的投资条件，即将建设的随岳高速以及已有的G107、长江路、S201、S301，将会加强临港新区与外部经济兴旺地区的联系，本工程的建设，将进一步优化岳阳市投资环境，吸引投资商投资，带动岳阳经济开展。技术标准与建设规模⑴技术标准及主要技术条件根据本工程在新区中的地位和作用，结合该区交通量预测和道路通行能力分析，考虑沿线地形、地貌，依据?城市道路设计标准?〔CJJ37—90〕初拟本工程的技术标准。黄泥沟路按城市Ⅱ级主干道标准设计，计算行车速度50km/h，路幅宽30m详见表1-1。表1-1黄泥沟路主要技术标准表序号项目单位标准指标1道路等级城市Ⅱ级主干道2道路长度m80003设计速度km/h504路幅宽度m305平曲线最小半径设超高最小半径m200不设超高最小半径m4006最大纵坡%7最小坡长m1408竖曲线一般最小半径凸型m1350凹型m10509车辆荷载等级构造物城—A级路面BZZ—100KN10桥梁设计洪水频率1/100⑵建设规模本工程为新区土地开发及根底设施建设，建设内容主要是2435亩土地开发和黄泥沟路及配套设施建设。黄泥沟路全长为8km3；沥青混凝土路面184千m2，人行道56千m2，排水管道16000m，给水管道8000m，平面交叉4处。总征用土地2795亩；具体见表1-2。表1-2拟建建设规模工程单位数量土地开发工程亩2435根底设施工程一、路线1、道路长度km82、占地亩360二、路基路面1、路幅宽度m302、路基土石方万m33、主线路面结构类型沥青砼4、路面工程数量4.1行车道面积千m21844.2人行道面积千m256三、桥梁、涵洞1、大桥m/座2、中桥m/座2、涵洞道3四、路线交叉1、互通式立交处2、别离式立交处3、平面交叉处4五、沿线设施1、排水管道m160002、给水管m80001.3.3⑴投资估算本工程总投资估算为59996.55万元；其中土地开发工程投资29220万元，根底设施工程投资24836.55万元，建设期利息5940万元。土地开发工程共有2435亩，其中工业用地1770亩，综合用地665亩；根底设施工程主要是黄泥沟路及配套设施建设，黄泥沟路全长8km，宽幅30m，平均每公里造价3104.57万元。⑵资金筹措及安排本工程建设资金来源为银行贷款和建设单位自筹两局部，具体如下：①自筹资金万元。②申请银行贷款40000万元。1.3.4投资方案安排见表1-3。表1-3推荐方案投资方案与资金筹措表单位：万元序号年份工程合计建设期第一年第二年第三年1总投资自有资金银行贷款40000400001.3.5⑴建设工期安排本工程建设进度，方案用3年(2021.7—2021.6)完成。⑵实施方案工程进度概略及投资年度分配方案见表1-4。表1-4拟建工程工程进度安排表年份2021年2021年2021年2021年季度一二三四一二三四一二三四一二三四前期工作征地拆迁三通一平材料及现场准备路基工程桥涵及交叉工程路面及沿线设施竣工验收1.3.6本工程主要数据与经济指标详表中说明，全部投资财务内部收益率为%(税后)，投资回收期为年(静态税后)，总投资收益率为%，从工程的敏感性分析计算结果可以看出，工程具有一定的抗风险能力。综上所述，该工程的各项根底条件已具备、时机已成熟，符合国家的有关方针、政策，能产生一定的社会效益，因此工程是可行的。1.3.7道路建设工程的节能主要表达在营运车辆燃油消耗的节约上。本工程道路局部为新建道路，拟建工程的节能效益主要是道路等级提高而使燃油消耗量降低所产生的燃油节约效益。此项效益是指拟建工程建成前后，拟建工程与老路之间行车速度及油耗的变化情况，每车百公里平均油耗为〔标准小客车〕，建成后平均每车百公里实际耗油，每车百公里平均可节约用油1.3公升；在目前能源问题日益突出、政府号召建立节能型社会的形势下，具有显著的经济效益和社会效益。1.3.8本工程建设是必要的，经济上是合理的，技术上是可行的，并具有一定的抗风险能力，因此，本工程推荐实施。主要技术经济指标详见表1-5。表1-5主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1总用地面积亩2795道路占地面积亩360土地开发面积亩24352新建道路长度km83建设期年3含前期工作4总投资万元5资金筹措银行贷款万元40000自筹万元6财务评价工程营业收入万元计算期内总本钱费用万元计算期内利润总额万元计算期内所得税万元计算期内净利润万元计算期内工程静态投资回收期(税后)年含建设期财务内部收益率(税后)%财务净现值(税后)万元2社会经济及市场分析云溪区成立于1984年，总面积402平方公里，人口16.48万人，2021年，，规模以上工业企业70家，比2007年新增12家，完成规模工业增加值15.4亿元，财政收入3.47亿元。云溪区作为全市的工业区，长岭炼化、巴陵石化、华能电厂、泰格林纸等中央、省属大型企业境内驻有，经过20多年开展，该区已开展成为中南地区最大的石油化工基地和重要的能源、造纸基地。特别是石油产业链已开展到炼油、化工、有机合成、精细化工等共20多个行业，200多种石油化工产品，总资产200亿元，年产值达1000亿元以上。2007年，为落实省委张春贤书记“优势优先、优先开展〞的指示精神，进一步发挥岳阳通江达海的区位优势，岳阳市委、市政府启动了湖南城陵矶新区〔以下简称临港新区〕开发战略。两年来，在省市区三级政府的直接推动下，临港新区各项工作超常推进，取得了明显成效。一是加快了临港新区总体规划编制步伐。?湖南城陵矶新区总体规划?是在省市两级政府审时度势、抢抓机遇，打造长江中游航运物流一类口岸，启动松阳湖港口建设的背景下展开的。为高起点、高标准制定湖南城陵矶新区总体规划，在黄兰香市长的直接领导下，从2021年3月开始，按照将港区建设成为区域性航运物流中心、重要的石化工业基地、电力能源基地、出口加工贸易基地和湖南省对外开放的门户的规划理念和规划定位，通过采取外地学习考察、征求专家意见、听取基层建议等多种形式，对港区规划进行了反复修改完善。编制工作得到了各级领导和社会各界的帮助指导，岳阳市、云溪区“四大家〞领导班子十分重视规划编制工作，屡次深入现场，参与讨论，指导工作；市直、区直各行政职能和技术效劳部门全力配合，协同作战，提供支持，以上工作为规划编制奠定了坚实的根底。?规划?几易其稿，不断深化完善，目前规划正在不断完善修订过程中。同时，港区核心区控制性详规编制工作正在抓紧进行。现阶段，临港新区已进入我市城市规划范畴和新一轮城市及土地利用总体规划，临港新区的土地已全部调整为建设用地。二是明确了港区管理体制和运行机制。为加强湖南城陵矶新区建设工作的领导，省委、省政府成立了由省委常委、常务副省长于来山为组长，省长助理袁建尧为副组长的湖南城陵矶新区建设领导小组，并明确了云溪区为临港新区的建设责任主体，确定了“政府主导、区政合一、市场运作〞的模式。三是逐步完善了根底设施建设。目前，港区水、电、路、通讯等根底设施全面启动建设。总投资6个多亿，设计年吞吐量达30万标箱的城陵矶国际集装箱码头已建成开港；投资约3亿元的进港大道和通港路一南一北通向港区，打通了港区对外的陆路大通道；同时，港区循环铁路进入了荆岳铁路规划，即将开工建设。另外，1个11万伏变电站已竣工使用，首期投资4000万的移民安置小区已交付使用，年供水600万吨的供水工程上半年将实现供水。四是加大了招商引资工作力度。港区自筹建以来，因独特的区位优势和良好的工业根底，吸引了众多投资者的目光，已有中远化工、华新水泥、中天石化等一批投资过亿元的企业落户投产。同时，泰格林纸集团、江阴恒阳化工码头两个投资5亿元以上的重大工程正在抓紧建设。特别是投资5亿元的恒阳公共化工码头将进一步完善城陵矶港的港口功能和资源配置作用，极大地提升我市石油化工产业的核心竞争力。湖南城陵矶新区总体规划结构为“五区〞：一是港口航运物流区：规划面积6.4平方公里，共有长江岸线6670米，除1600米为已有货主码头〔华能、华新水泥〕，其他岸线一律规划为公共码头。目前，新港公司国际集装箱码头〔一、二、三期〕共用岸线2100米，其余2970米为预留集装箱码头及局部生活岸线。在长江路以西，兴业路以南、华松路以北的沿岸及腹地陆域纵深约400米，用地面积2.6平方公里规划为物流用地，沿长江岸线布局公共码头，建设综合性的物流园区、专业化工产品物流园区和第三方物流园区，形成以港口为枢纽的现代物流基地。二是港口配套加工区：本区规划面积6.8平方公里，位于长江路以东、松阳湖路以西、兴业路以南、芭蕉湖北面山体以北的地段，主要布局与港口关联度大的进出口加工、能源、精密机械等制造加工业。三是建材化工产业区：规划面积2.8平方公里，位于沿长江路两侧、在兴业路以北地域，该区西临长江港口岸线，北靠东接松阳湖滨水景观带，是承接省内外转移产业，开展大运量、大耗水、低污染的港口型重化产业的主要承接地。四是精细化工产业区：规划面积2.5平方公里，位于随岳高速道路以西、兴业路以南、公共中心以东地域，主要依托长炼、岳化等中央石化企业，对接现有湖南云溪精细化工产业基地，延伸石油化工产业链。五是公共配套效劳区：规划面积5.1平方公里,主要围绕黄泥沟水系及通港路南侧布局金融、保险、信息网络、中介效劳等生产性效劳业开展，完善行政办公、教育、卫生、文化等市政公共设施建设，形成以港口为对象的现代化商贸效劳体系。具备实施临港开发战略的区位、交通和产业优势以城陵矶港为核心的新区位于湖南省岳阳市城区北部，地理位置十分优越，交通枢纽已成网络，产业支撑兴旺兴旺，是一块投资兴业的理想之地。⑴经济区位优势明显。岳阳是沿江开放城市、城陵矶港是国家一类外贸口岸、首批对台直航港口。该区位于长江流域经济带和京广铁路经济带的交汇中心，又处于武汉城市圈与长株潭两个改革试验区之间，是未来岳阳市沿江产业带的核心区域和城市建设的重点区域。同时，还是国家确定的中部地区加工贸易产业梯度转移的重要承载地。⑵交通区位优势明显。新区距岳阳城区仅3公里，北距武汉180km，南距省会长沙162km，具有现代化的综合交通运输体系，其快速、便捷、平安的交通运输网络，为推进对外开放、开展外向型经济奠定了坚实根底。港口方面：沿江临港是该区的核心战略资源，城陵矶港作为湖南省长江干线上唯一国家对外贸易一类开放口岸，是连接长江航运和省内湘资沅醴内河航运重要中转站和唯一出海口，在枯水期间5000吨级船舶也可进港作业。道路方面：随着随岳高速、杭瑞高速、京珠高速复线的相继建设，与京珠高速、107国道、S201、S301等道路伴区或穿境而过，共同构成了港区国、省干道互通的道路网络。铁路方面：距京广铁路和武广铁路岳阳站在5公里左右，随着武广客运专线、荆岳铁路的建设，规划建设的荆岳铁路进入临港新区的铁路专用线向北延伸至道仁矶、陆城和长炼，并最终与路口车站形成疏港环线货运专线，依托京广铁路线，将形成四通八达的铁路运输网络体系。航空港方面：在距临港新区15公里的岳阳县筻口镇规划建设岳阳航空港站区，技术等级为2级，行政等级为不定期航班的支线机场。⑶产业支撑根底雄厚湖南省“十大标志性工业企业〞中的长岭炼化公司、巴陵石化公司、华能岳阳发电和泰格林纸集团等四家大型企业集团都驻在区内。现有的石油化工、电力能源、水泥建材都是我省的优势产业，尤其是石油化工产业经过30多年开展，已成为中南地区重要的石化工业基地，形成了1000亿元的产值规模。新区正式筹建以来，一些大运量的新型建材、机械装备制造工程纷纷进驻，已有中远化工、华新水泥、中天石化、泰格林纸集团、中交集团新港公司、恒阳化工储运等一批投资过亿元的现代工业和物流储运企业落户，逐步形成以港口物流、化工储运为核心的新兴物流产业和以造纸、建材为重点的重化产业。创造了港区开发的良好招商环境⑴港区开发战略得到了省、市政府的高度重视和大力支持。湖南省委书记张春贤高度重视城陵矶港的门户作用，强调岳阳要“优势优先、优先开展、树立门户城市概念〞。在省委、省政府的直接推动下，港区龙头工程总投资6亿元的城陵矶国际集装箱码头一期工程已竣工投入运营，其30万标箱／年、散杂件100万吨∕年的吞吐量，能保证全省“十一五〞期间社会经济开展需要。2021年9月，湖南城陵矶新区纳入了国务院批准的长株潭“两型社会〞建设配套改革试验区总体规划滨湖示范区范畴，将会享受中央和省政府在土地、信贷和财税等方面各种扶持政策支持。为加快新区开展，岳阳市委、市政府屡次召开港区会议，专题研究有关港区规划、管理体制和运行机制等重大工作，省委、省政府成立了由省委常委、常务副省长于来山为组长，省长助理袁建尧为副组长的湖南城陵矶新区建设领导小组，云溪区也成立了专门工作机构--新区临时管理委员会，负责港区开发建设的具体工作。在省市两级党委、政府的高度重视和大力支持下，城陵矶新区正朝着打造区域性物流中心的战略目标迈进。⑵建立和完善了功能齐全的综合性港口码头和根底设施。现在，城陵矶港不但拥有煤炭、粮食、石油等专用码头和木材、沙石、钢材等各类散货码头，而且具有国内一流水平的现代化国际集装箱码头已投入使用，投资约5亿元的恒阳公共化工码头即将开工建设；届时，湖南城陵矶港将成为一个功能配套、设施齐全具有核心竞争力的综合性港口群，其年吞吐量2000万吨的运输规模，将极大地带动和促进全市乃至全省经济社会特别是外向型经济的快速开展。同时，为完善港区根底设施，港区管委会加大了投入力度，总投资3亿元的进港大道和通港路一南一北通向港区，并分别与随岳高速和107国道联通，打通了港区对外的陆路大通道；电力供给能力充裕，港区供水工程已经开工建设。临港新区整体开发条件已根本具备。⑶出台了支持港区开展的一系列优惠政策和措施。为充分发挥港区优势，加快港区开展实现区域经济跨越式开展，港区管委会出台了一系列更加科学、更具吸引力的港区招商引资优惠政策，支持、鼓励符合国家产业政策、投资强度大、科技含量高、附加值高、税收高的拉动型、环保型、节约型产业工程进入港区。独特的区位交通优势，良好的投资经商环境，雄厚的产业根底支撑，使得新区成为湖南对外开放的门户，成为招商引资和对接沿海产业转移的黄金宝地，“福布斯〞杂志将岳阳评为中国20个最适宜投资的城市之一。工程以城陵矶新区土地运营为主要收入来源，其开展在宏观上取决于临港新区内产业的开展前景，在微观上取决于现有企业扩能增产和城陵矶新区对外招商引资时对土地需求的增长。在产业开展前景预期良好条件下，工程招商引资规模和速度将对本工程土地销售前景产生重大影响。招商引资前景分析城陵矶新区经济区位优越，交通条件优势明显、产业支撑根底雄厚、招商环境良好，是未来岳阳市沿江产业带的核心区域和城市建设的重点区域，同时，还是国家确定的中部地区加工贸易产业梯度转移的重要承载地。从未来资本转移开展态势及兴旺地区和欧美等兴旺国家产业结构演变阶段判断，兴旺国家和兴旺地区资本输出正处于一个上升初始阶段，这意味着，在未来相当长的时间内，大量的沿海兴旺地区和兴旺国家资本将继续向岳阳市转移。其根本理由是：一是沿海兴旺地区和兴旺国家产业结构仍处于调整时期，尤其是香港、上海等地产业结构具有很大的调整空间，这意味着将有大量的产业资本进行转移。二是岳阳市既具有明显的区位优势，又具有明显的综合本钱优势，是产业转移的理想基地。三是入园企业可享受国务院、省、市政府给予的优惠政策，实行“封闭式管理、开放式运行、社会化效劳〞，企业办事实行“一个窗口受理，一站式审批，一条龙效劳〞。园区各类中介机构健全，投融资效劳完善。土地销售价格预测土地价格的变化受多个因素影响，包括供需关系、区位、用地性质、根底设施条件等。近两年岳阳市城陵矶新区综合用地的交易价格情况如表2-1。表2-1近两年城陵矶新区周边地区用地交易价格用地性质价格〔万元/亩〕最高价平均价最低价工业用地17综合用地〔含住宅及商业用地〕考虑到国家对地产的宏观调控政策及金融危机影响，以及根据近几年城陵矶新区周边地区地产价格的平均增长率为10%，保守起见，本工程综合用地的土地预测增长率取8%，增长基数为表2-1土地交易价格的平均值；工业用地第一年，以后每年价格增加1万元/亩。表2-2城陵矶新区未来10年土地增长价格表年份工业用地价格综合用地价格202120212021202120213820212021420212021202120212021可以预计，随着新区根底配套设施的建成和完善，其土地升值速度将大于本可研预测值。3技术标准与建设规模3.1技术标准的论证根据?岳阳市城市总体规划?并参照?城市道路设计标准?，本工程中的黄泥沟路按城市Ⅱ级主干道标准设计，设计行车速度均为50km/h主要技术标准见表3-1。表3-1路线主要技术标准表序号项目单位标准指标1道路等级城市Ⅱ级主干道2道路长度m80003设计速度km/h504路幅宽度m305平曲线最小半径设超高最小半径m200不设超高最小半径m4006最大纵坡%7最小坡长m1408竖曲线一般最小半径凸型m1350凹型m10509车辆荷载等级构造物城—A级路面BZZ—100KN10桥梁设计洪水频率1/1003.2建设内容本工程为新区土地开发及根底设施建设，建设内容包括征地拆迁、道路工程、给水工程、排水工程、亮化工程、交通设施等。3.3建设规模本工程为新区土地开发及根底设施建设，建设内容主要是2435亩土地开发和黄泥沟路及配套设施建设。黄泥沟路全长为8km3；沥青混凝土路面184千m2，人行道56千m2，排水管道16000m，给水管道8000m，平面交叉4处。总征用土地2795亩；具体见表3-2。表3-2拟建建设规模工程单位数量土地开发工程亩2435根底设施工程一、路线1、道路长度km82、占地亩360二、路基路面1、路幅宽度m302、路基土石方万m33、主线路面结构类型沥青砼4、路面工程数量4.1行车道面积千m21844.2人行道面积千m256三、桥梁、涵洞1、大桥m/座2、中桥m/座2、涵洞道3四、路线交叉1、互通式立交处2、别离式立交处3、平面交叉处4五、沿线设施1、排水管道m160002、给水管m80004建设条件与方案设计4.1场址现状4地理位置工程位于岳阳市云溪区内，位于东经113°08′48″至113°23′30″、北纬29°23′56″至29°38′22″之间，云溪区位于岳阳市城区东北部、长江中游南岸，西濒东洞庭湖，东与临湘市接壤，西北与湖北省监利县、洪湖市隔江相望，南部与岳阳楼区和岳阳县毗邻。区域内107国道和京广铁路纵横南北，京珠高速道路在东边擦肩而过，长江黄金水道环绕西北。沿铁路南距长沙162公里，北离武汉245公里；沿京珠高速道路距长沙黄花机场和武汉天河机场均不到2小时车程；沿水路东距九江340公里，南京715公里，上海990公里，西距重庆490公里。4土地利用现状本区域内土地现状多为荒地和田地，农居和水域也占有一定比例，而建设用地的比例较大，用地构成属于典型的未开发农用地场址，地势较平坦，主要用地已全部纳入城陵矶新区建设用地范围。该区域属于岳阳市城区边缘，湖南省“十大标志性工业企业〞中的长岭炼化公司、巴陵石化公司、华能岳阳发电和泰格林纸集团公司等四家大型企业集团都驻在区内或周边。4.2场址建设条件4.工程地属幕阜山脉向江汉平原过渡地带，地貌多样、交相穿插，整个地势由东南向西北倾斜。境内最高海拔点为云溪乡上清溪村之小木岭，海拔；最低海拔点为永济乡之臣子湖，海拔。一般海拔在40—60米之间。地震：根据?中华人民共和国地震参数区划图?〔GB18306—2001〕，该区域地震动峰值加速度g=0.10，特征周期为0.35s，根据云溪抗震设防根本烈度为Ⅶ度，规划按Ⅶ度标准进行设防。4.地表组成物质65%为变质岩，其余为沙质岩，土壤组成以第四纪红色粘土和第四纪全新河、湖沉积物为主。第四纪红色粘土主要分布在境内东南边，适合林、果、茶等作物开发。第四纪全新河、湖沉积物主要分布在西北长江沿线，适合水稻、瓜菜等作物种植。⑴松阳湖水域湖面积：丰水期6000-8000亩左右；枯水期5000-6000亩左右；水位：最深水位5-6米左右；平均水位3-4米左右蓄水量：丰水期21万立方米左右；枯水期12万立方米左右；⑵长江岳阳段松阳湖水域北濒临并汇入长江。长江螺山段水文特征对其影响很大，根据长江螺山段水文站水文数据，长江在该段主要水文参数如下：流量：多年平均流量20300立方米/秒；历年最大流量61200立方米/秒；历年最小流量4190立方米/秒；流速：多年平均流速/秒；历年最大流速/秒；历年最小流速/秒；含砂量:多年平均值/立方米；历年最大含砂量/立方米；历年最小含砂量/立方米；输砂量:多年平均输砂量15.7吨/秒；历年最大输砂量177吨/秒;历年最小输砂量0.59吨/秒;水位：多年平均水位(吴淞高程);历年最高水位;历年最低水位;4.工程区域属亚热带季风气候，气候温和，四季清楚，热量充足，雨水集中，无霜期长。年日照1722—2；一月平均气温约℃，七月平均气温约℃—℃，无霜期258—278天；年降雨日141—157天，降水量1469mm。4城镇规划及社会环境条件本工程符合?岳阳市国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要?、?岳阳市城市总体规划(2021—2030)?、?岳阳港总体规划(2006—2021)?、?岳阳市2021-2021产业开展规划纲要?、?湖南城陵矶新区总体规划?等相关要求。新区是一个以港口〔城陵矶港〕为依托，以物流仓储、加工贸易、现代装备制造、新型建材及精细化工等为主导产业的港口经济带。4.工程区域107国道和京广铁路南北纵横，京珠高速道路擦肩而过，长江黄金水道环绕西北。沿铁路南距长沙162公里，北离武汉180公里；沿京珠高速道路距长沙黄花机场和武汉天河机场均不到2小时车程；沿水路东距九江340公里，南京715公里，上海990公里，西距重庆490公里。境内有厂矿铁路专用线4条，全长29公里；有火车站2个。4.⑴水源：新区工业生产用水由接自附近的中心城区市政给水管网供给，大耗水工业用水可新建水厂从长江取水供给；生活用水由岳阳铁山水库供给。⑵排水：工程区内现无市政排水系统，现状雨水根本上都是自然排放，雨水系统主要由水库、水塘、溪渠组成，大局部雨水沿自然山体、水库〔水塘〕、小溪〔水渠〕排入长江。本工程拟根据本区域的性质特点，排水采用雨污分流制，按照道路及地形特点，重力流和机械提升相结合的原那么，规划5年内新建污水处理厂。⑶供电：目前工程区规划变电站两座，分别为110kV永济变电站和110kV松阳湖变电站，主变容量近期2×50MVA、远期3×50MVA，占地面积10000m2⑷电讯：工程区内只有零星的一些架空电信线路，供目前企业及村民通信需要，未形成一个完善的通信网络结构，也没有设置局、点。区内没有任何邮政设施。4.⑴物料供给：工程建设所需的钢材、木材、砂、石、水泥等各种材料均可在市内采购供给。⑵场地条件：本工程场址地势开阔，工程地质条件较好。工程所在地的气候条件较好，自然条件对整个工程的影响不大，工程应注意尽可能防止在雨季进行施工，以防止施工过程中不必要的麻烦。4征地、移民、安置条件本工程需征地2795亩，其拆迁、安置应根据?岳阳市征地补偿实施方法?以及市国土资源局核定的指标进行。移民安置方式为货币安置。4.3道路方案设计4.3.(1)?城市道路设计标准?〔CJJ37-90〕；(2)?工程建设标准强制性条文?〔城市建设局部〕；(3)?道路路基设计标准?〔JTGD30-2004〕；(4)?道路水泥混凝土路面设计标准?〔JTGD20-2003〕；(5)?城市道路和建筑物无障碍设计标准?〔GJG50-2001〕。4.3.根据岳阳市规划管理局下达的规划设计要点，本工程黄泥沟路局部按城市Ⅱ级主干路标准设计，计算行车速度V=50km/h，道路红线控制宽度为30m，路幅宽30米，设计荷载为构造物：城市—A级，人群4KN/m2；路面：BZZ-100KN。路面为水泥砼路面，大中4.⑴平安第一的原那么把平安放在首位，采取一切有效方法和措施，保证车辆和行人的平安，为道路使用者提供平安保障和人性化效劳。⑵保护环境的原那么应防止大改大调、高填深挖，注重与沿线地形、环境和景观相协调，保护好自然生态环境和文物古迹。树立“不破坏就是最大的保护〞的理念，坚持最大限度地保护、最小程度地破坏、最强力度的恢复，以追求自然、朴实为向导，实现环境与道路建设并举、道路开展与自然环境相和谐。⑶节约资源的原那么我国人多地少，耕地紧缺，道路建设工程应珍惜土地资源、合理利用土地。路线方案应尽可能地减少所占用土地的价值，方式主要有：采用合理的技术标准；采取各种工程措施减少土地占用面积；尽量利用老路用地；减少优质土地占用面积的比例等等。少拆房屋、少动迁公用事业管线。坚持灵活运用技术指标，减少道路建设对社会资源的消耗、减少运营期间的管理、养护费用，最大限度地提高投资效益。⑷效劳社会的原那么充分考虑区域社会经济的开展要求，考虑与农林、水利、城镇等规划建设相配合。对街道化不明显、影响车辆通行不严重或经必要的治理、标准管理和改建后能够满足通行要求的，予以有效利用。道路选线时尽量防止阻隔影响居民往来、农耕和水资源利用，尽量防止大规模的拆迁安置，并要充分表达国家安置补助政策。农用通道要保证排水畅通、使用方便。4.3.为保持道路的顺畅、美观及交叉路口的衔接平顺，该路平面走向根本按照?湖南城陵矶新区总体规划?确定线路走向、交叉口布置及路幅宽度控制。根据道路上线图定平面走向，黄泥沟路平面走向根本为东西走向，规划红线宽30米。规划西起沿江路，东至107国道，道路长度8000m；全线按规划30m设计。根据规划，黄泥沟路自西向东依次与沿江路、长江路、白杨路、107国道等4条道路相交，与随岳高速立交；除与沿江路和107国道为“T〞字型平交外，其余均为“十〞字型平交。4.3.道路竖向设计充分考虑与现状道路的衔接，以雨水就近排入为原那么，并考虑整个园区地块的土石方平衡，同时考虑到道路的行车要求。在满足道路的技术标准、排水及地下管线敷设的要求下，为了与规划保持一致，各控制点高程按规划确定根本未作调整。纵断面的设计原那么为：根据规划的竖向控制，参照规划所定的标高作为控制点，结合道路两厢的实际情况进行拉坡。为了便于交叉口的竖向设计，将变坡点尽量不设置在交叉口范围内，进行适当调整来进行设计。全线最大纵坡为0.112%，最小纵坡0.331%，竖曲线最大半径30000米，竖曲线最小半径15000米。4.3.黄泥沟路按机动车双向六车道，道路规划路幅宽30m，结合道路本身实际情况及所处位置设计横断面布置方案为：3.5m(人行道)+23.0m(机、非动车道)+3.5m(人行道)=30m该方案采用三块板断面。考虑到本道路为临港新区内的主干路，交通量中拖挂车及大型货运车比例较大，本方案路幅布置能大大有利于大型车的转弯，对行车十分有利。4.⑴一般路基设计原那么及依据①设计依据路基设计根据?城市道路设计标准?〔CJJ37-90〕，同时参考了?道路路基设计标准?〔JTJD30-2004〕的要求进行。②一般路基设计原那么路基设计根据沿线地形、地质、气象、水文等自然条件及环境保护的要求因地制宜，采取必要的排水防护工程和经济有效的病害防治措施，防止各种不利的因素对路基的危害，以保证路基有足够的强度和稳定性。道路设计标高为中间标线区的路面标高，路基施工标高为设计标高减去路面结构的厚度。本设计路线纵断面图和路基横断面图均按道路设计标高绘制，土石方数量计算按路基设计标高控制。沿河及受水浸淹的路基设计标高均按1/100洪水位加壅水高、波浪侵袭高和平安高控制。经过稻田区的路堤高度应能满足农田灌溉的需要。水文及水文地质条件不良地段的路基设计最小填土高度应大于路床处于枯燥、中湿状态的临界高度。道路外边坡按现有地形设计，在两厢未开发建设以前，填方高度小于8m时，填方边坡为1∶1.5，填方高度大于8m时，8m以下为1∶1.75，8m以上为1∶1.5。切方高度小于8m时，切方边坡为1∶1，切方高度大于8m时，在8m处设宽1m③路基压实标准与压实度填方路基应分层均匀压实，填料应经过试验确认前方能使用，路基压实度及填料规格应满足表列数值要求，当填料无法满足标准要求时，必须及时采取适当的处理或换填措施。用不同填料填筑路基时，应分层填筑，每一水平层应尽量采用同类填料，且厚度不小于50cm。为保证路基边缘压实度，路基填方施工宽度每侧超填30～50cm。表4-1路基压实度及填料要求表填挖类型路面底在以下深度(cm)路基压实度(重型，%)填料最小强度(CBR,%)填料最大料径(cm)填方路基上路床0～30≥96810下路床30～80≥96510路堤80以下≥94415零填及路堑路床0～30≥96810土路基设计回弹模量应到达45MPa。⑵不良地质地段及特殊路基设计原那么本路段未发现危害路基平安的明显不良地质现象，通过调查，本工程范围内主要地层有填筑土、种植土、淤泥层、粉质粘土、强风化板岩。填筑土和种植土在道路全线普遍存在，厚度为0.5～3.3m，在施工时做工去除换填处理。①路基、路面排水及防护设计方案a、路基基底处理路堤基底均考虑了去除表土和淤泥，表土厚度视地基情况而定〔一般为30cm〕。平地〔地面坡度为0～1∶10〕填土前须填前碾压；地面坡度为1∶1～1∶5时须挖松再碾压；地面坡度不小于1∶5时须填前挖台阶。采用土质路堑地段挖0.5m后回填压实和零填地段超挖至路外表以下0.5m后回填压实的方法，提高相关路段压实度。填挖交界处必须挖台阶和零填地段超挖回填，填挖交界处路基下必须去除较松散的岩石覆盖土，防止该处路基出现不均匀沉降。b、路基、路面排水系统构成为保证路基和路面的稳定，防止路面不影响行车平安，通过设置完整的排水设施同时对各类设施进行综合设计，以实现迅速排除路基、路面范围内的地表水和地下水的目的。路基排水：路基两侧设有边沟或排水沟，边沟和排水沟沿线贯穿并引入天然水沟中。路面排水：说明及设计见排水工程局部。c、路基防护本工程为城区道路，考虑到两侧土地开发，在路基边坡防护原那么上，坚持以生态防护为主、轻型支挡为辅。结合工程地质和水文条件，在填切方路段采用土工网植草护坡。②路基土石方及取土、弃土设计路基土石方数量计算，挖方按天然密实体积计，填方按压实体积计，移挖作填时，按预算定额考虑了修正系数。“路基土石方数量计算表〞计算路基填挖方数量时，已扣除了路面厚度，计入了边沟、排水沟的开挖，包含了基底去除表土后的回填体积，但未计入超填的影响。全线挖淤泥、清表土的数量单独计算、分开堆放、合理使用。淤泥和表土作为一种资源，施工时注意保管，以后应作为边坡和分隔带的绿化耕植土使用。4.⑴路面设计原那么路面依据?道路工程技术标准?、?道路水泥混凝土路面设计标准?、?道路沥青路面设计标准?，并充分考虑沿线气候、水文条件，遵循因地制宜，就地取材，方便施工，利于养护，经济合理的原那么，结合环境治理要求进行设计。⑵路面类型比拟路面结构方案是根据交通量对路面强度的要求，结合沿线气候、水文、地形、地质、路基工程特点、筑路材料来源及供给量、施工条件等多方面实际情况，结合技术、经济比拟后确定。本报告提出水泥混凝土路面和沥青混凝土路面两种结构类型进行比拟，具体比拟见下表4-2。表4-2路面结构方案比拟表序号工程单位水泥混凝土路面沥青混凝土路面1造价元/m22003002使用年限年20123养护费用元/千m2·年1142096704单位使用造价元/千m2·点路面强度高，刚度大，色泽鲜明，夜间反光性较好，施工工艺较简单，使用年限长等。外表平整、灰尘少、行车舒适，对新筑路基的适应性较强；施工周期短，维修、养护方便等。6缺点路面接缝多，施工周期长，行车噪音大，面板易损坏，路面维修、养护不便，造价略高。对石料、沥青的质量要求严格，夜间反光性差，使用年限较短，受气候、水文、季节变化影响大。经过技术比拟和经济比拟，结合路基工程特点，筑路材料来源及供给量施工条件等多方面实际情况经过技术经济比拟后推荐采用沥青砼路面。⑶路面结构行车道、非机动车道路面结构层总厚55cm，其各层结构分别为：4cm细粒式沥青砼AC-13上面层+5cm中粒式沥青砼AC-14〔I〕中面层+7cm粗粒式沥青砼AC-25〔I〕下面层+20cm厚5%水稳定砂砾基层+20cm厚4%水泥稳定砂砾底基层。人行道采用4cm厚火烧板+3cm厚1∶2水泥砂浆坐浆+15cm厚C15素砼基层。人行道外侧为12×20cm麻石锁边石。全线行车道和非机动车道面积为184000m2，人行道面积为56000m2。4.4给水工程4.4新区工业生产用水由接自黄泥沟路的中心城区市政给水管网供给，大耗水工业用水可新建水厂从长江取水供给；生活用水由铁山供水厂供给。4.43/d，时变化系数采用1.50。消防用水量：同一时间内火灾次数采用2次，一次消防用水量为25L/s。4.4.3区内给水管网规划考虑两套系统，市政给水管网和工业生产用水管网。给水主干管管径DN800-DN1200，供水水压应满足最不利点效劳水头28m的要求；工业生产用水主干管管径DN400-DN1200。供水水压满足最不利点效劳水头28m的要求。每隔120M至150m设置一消防取水口。3/d,由岳阳市中心城区主管网和远期新建水厂提供，新建水厂供水水质由各工业企业共同协商制定。规划区内供水主要通过接市政给水管道及接岳化道仁矶镇水厂构成给水管网而来。为了保证供水平安，给水管采用双管布置，管径为DN800-DN1500。4.5排水工程4.5⑴?湖南城陵矶新区总体规划?；⑵室外排水设计标准〔ＧＢ50013-2006〕2006年版；⑶与黄泥沟路有关道路的设计规划图；⑷我公司道路专业提供的道路方案图。4.5黄泥沟路属于湖南城陵矶新区的东西向主干路，全长8000m。黄泥沟路两侧用地现根本上没有开发，大局部为山地、农田、菜地和水塘及低矮民居。区域西北侧有长江自西向东流，区域南侧为芭蕉湖，区域内在黄泥沟，区域北侧有松杨湖。区域内沟渠兴旺，现有排水沿现有地形自由排放，汇入附近排水渠中。黄泥沟路本段目前排水为无组织排水，经自然地形聚集到原有老排水管〔渠〕，最终排入长江。4.5按照排水规划，本片区整体排水体制采用雨污分流制。本次设计路段排水采用雨污合流制，根据排水规划，本路段排水长江路以东由东向西与长江路叉路口排水渠中、以西以东由西向东与长江路叉路口排水渠中。4.5⑴规划标准设计暴雨重现期采用2年；防洪标准为江洪100年一遇。松阳湖控制水位：26-27.5m，调蓄容积605万m3，电排装机容量775kw。保存在松阳湖入长江口所设白尾排水闸，在黄泥沟入长江口处设象骨港排水闸，以控制内湖水位。⑵管网布置雨水管按重力自流管建设，管道走向与道路坡度方向一致。在规划区沿道路敷设DN800～DN1000的雨水管(渠)。对现有河渠进行整治，定时清淤，提高河渠的行洪能力。黄泥沟路该段排水长江路以东由东向西排放，长江路以西由西向东排放，管径为d800。4.5⑴污水水源规划区污水水源主要为工业污水、工业废水及生活污水。⑵污水量预测根据?城市排水工程规划标准?〔GB50318—3/d.表4-3新区2021年污水量预测序号工程规模(万m3/d)1生活污水量2工业污水量3仓储污水量4其它污水量合计注：城市综合生活用水日变化系数K1=1.4，排放系数为0.9；城市工业废水日变化系数K2=1.0,排放系数为0.9，进入城市管网污水折算率为45%；仓储用地污水量排放系数为0.95；其它污水量排放系数为0.7。⑶污水处理厂规划新建污水处理厂一座，位于象骨港入江口南侧，规模为15万m3/d，占地。⑷污水管网结合现状地形条件及道路竖向设计，工业污水主干管沿主要道路布置，污水主干管管径DN800-DN1200，采用双侧布管。4.5本路段雨水管d≤600和污水管采用埋地高密度聚乙烯〔HDPE〕缠绕结构壁排水管，电熔连接。管材的性能：质量密度≥/cm3，短期弹生模量≥758MPa，环向弯曲刚度≥10KN/m2。管道根底采用砂垫层根底其厚度要求：对一般土质，在管底以下厚状土地或经回填夯实的地基上铺设一层厚度为10cm的中粗砂根底层；当地基地土质较差时，可采用铺垫厚度不小于20cm砂砾根底层，当地其承载力小于120KN/m2时，或地基原状土被扰动而影响地基承载力时，必须先对地基进行加固处理，在到达规定的地基承载力再辅设中粗砂根底层。本工程雨水管d>800采用钢筋砼排水管，当管顶覆土小于6米时，采用Ｉ级管，当管顶覆土大于6米时，采用II级管，钢筋砼管采用钢丝网水泥砂浆抹带按口，当管顶覆土小于6米时，采用180°混凝土根底，当管顶覆土大于6米时，采用360°混凝土根底。4.5本工程雨水系统采用砖砌雨水检查井，污水系统采用砖砌污水检查井，其中当排水管d<1200时，采用园形检查井，当排水管d≥1200方形砖砌检查井，雨水口采用双蓖式砖彻雨水口。4.5埋地高密度聚乙烯〔HDPE〕排水管用中粗砂回填至管顶50cm后，再用土分层回填，钢筋砼排水管用级配砾砂回填至管顶30cm，再用土分层回填，回填土密实度要求同道路密实度要求。4.6照明工程⑴电源：新区规划变电站两座，分别为110kV永济变电站和110kV松阳湖变电站，主变容量近期2×50MVA、远期3×50MVA，占地面积10000m2⑵标准横断面：在道路两侧人行道内侧对称设置单臂式路灯，灯具安装高度为12m，灯间距为标准段30m，拓宽段28m，光源为400W高压钠灯。⑶在各交叉口灯具的间距为30～35m，以增强各交叉口的亮度。⑷2，亮度均匀度为0.59。4.7交通工程⑴交通标志①全段各类型标志统一布局，并前后协调，形成整体系统；②及时为司机提供准确信息，同时防止提供过多信息，分散司机注意力；③设置必要的禁令、警告、指示标志，保证行车平安；④道路等级按50km/h速度要求设计。⑵交通信号灯交通信号灯的设置，必须能在不同日期〔如平常日和节假日〕，不同时段〔如顶峰期和平峰期〕，不同气候条件〔如晴天、雨天、雪天和雾天〕的情况下，向通过交叉路口的交通参与者提供快速、清晰、准确的交通信息。灯具大小必须满足40km/h的行车速度的要求。⑶交通标线交通标线的作用是管制和引导交通，配合交通标志使用。根据?道路交通标志和标线?〔GB5768-1999〕和国家标准“城市快速路、主干路应设置反光标线〞的规定，为了使交通标线在夜间能具有和白天一样的可见性，采用热熔型全反光交通标线。4.9消防工程本工程根据国家有关消防的规定，拟设置必要的消防措施，消防栓沿道路设置，靠近路口，间距≤120m,消防给水以城市给水管道供给，水头不小于30m。保证城市消防通道畅通，当建筑沿街局部长度超过150m或总长度超过220m，设消防车道入口，保证区内消防车道的间距，转弯半径和回车场地。5工程的运作与管理5.1管理模式根据本工程的实际情况，工程的运作与管理将由湖南城陵矶临港新区开发投资全面负责。该公司主要承当城陵矶新区内根底设施的建设开发、土地转让工作。岳阳市将全部城陵矶沿港产业区的土地增值局部和10年内将市区分成局部的新区规划范围内产生的税收全额返还新区开发投资，用于根底设施的建设与归还银行贷款利息。根据国家招标法有关要求，工程将严格按照有关程序进行招投标和工程监理。同时，开发单位将委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理，坚决防止出现任何工程质量事故。有关管理机构将根据工程建筑的实际需要组成相关部门和配备相关专业技术人员。5.2对外招商与经营本工程的土地出让将分为居住用地、商业用地以及工业用地等三大类，结合工程不同用地性质的具体特点，方案在完成根底设施建设后全部对外进行招商引资，尽可能吸引高新技术企业入驻。对外招商引资拟采用以下方式：⑴定期举办高新技术信息新闻发布会，吸引本地及附近企业进入港区。⑵参与省市举办的对外招商引资洽谈会，将港区的优惠条件和政策措施进行及时发布与宣传，让更多的企业了解港区，促进开展。⑶引进一定数量的金融、保险以及其他效劳型企业进入港区，为广阔企业提供良好的效劳保障。工程在招商引资过程中还将为港区认定的拥有自主知识产权的高新技术成果转化工程提供最优惠的政策，争取由财政按企业上缴地方税收额给予企业一定的奖励。5.3组织机构湖南城陵矶临港新区开发投资已根本建立了现代化企业制度和较为完善的经营管理与效劳体系，现有员工30人。公司将根据工程建设的需要，组织相应的人员与机构，负责对工程的具体实施与招商引资工作。公司组织机构如下列图：董事会董事会综合办公室工程管理部财务管理部招商部规划建设部6工程实施方案及进度安排6.1工程实施方案6.1本工程为新区土地开发及根底设施建设，建设内容主要是2435亩土地开发和黄泥沟路及配套设施建设。黄泥沟路全长为8km3；沥青混凝土路面184千m2，人行道56千m2，排水管道16000m，给水管道8000m，平面交叉4处。总征用土地2795亩，工程总投资万元。6.1⑴℃一17℃℃℃℃，年极端最高气温为39℃。年平均日照时数1505小时，年平均无霜期278天。历年平均积雪日5.6天，历年最大积雪深度为15厘米；年平均雾日为26天，冬天最多，夏季最少。境内年平均降水量为1391.88mm，一年中月降雨量最少月份为12月，最多为5月。年平均降水日为180天，月降水最多雨日为3月，其次为2月、5月，月最小雨日为9月。最多雨出现在6月。⑵沿线筑路材料来源丰富，均可在附近采购，且储量丰富，质量好，分布点多，采购、运输便利；水资源丰富；工程用电可从附近电网中取得。⑶施工物质、机具可通过S201、G107运输，且沿线以县道为主的乡村道路较兴旺，运输较为便利，全线大局部地段施工机械及工程材料可顺利到达施工场地。6.1⑴工程招标①招标的组织形式根据?湖南省工程建设工程自行招标试行方法?、?中华人民共和国招标投标法?、?湖南省实施(中华人民共和国招标投标法)方法?和国家开展改革委员会第5号令?工程建设工程自行招标试行方法?，本工程的业主有工程法人资格，具有与本工程相适应的工程技术、概预算、财务、工程管理方面的专业技术力量，进行类似工程的招标和工程管理经验，建议采取自行招标。②招标范围根据“国家根本建设大中型工程实行招标投标的暂行规定〞，本工程勘察、设计、施工及材料采购招标范围为全部招标。③招标方式应采用公开招标形式。鉴于建设单位的实际情况，对照湖南省开展和改革委员会印发的?湖南省工程建设工程自行招标试行方法?中对自行招标作出的规定：a〕具有工程法人资格〔或者法人资格〕；b〕具有与招标工程规模和复杂程度相适合的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面的专业技术力量；c〕有从事同类工程建设工程招标的经验；d〕设有专门的招标机构或者拥有3名以上专职招标业务人员；e〕熟悉和掌握?中华人民共和国招标投标法?及有关法规规章。本可研认为，工程的设计、建筑工程、安装工程、监理及设备、重要材料采购均宜采用委托招标的组织形式，详见附件1?招标根本情况表?。⑵工程工程管理本工程应按国际惯例组织国内招标建设，根据FIDIC合同条款严格进行工程监理、控制工程投资、工程进度、工程质量，同时应明确各项工作的质量标准和监测指标。工程实施时要求承包商对其施工队伍进行人员、材料、机具、维修、环境的全面质量管理。加强工程的全过程质量控制。从加强根底工作开始，推行标准化、标准化、程序化和机械化施工，实行工程质量监理制度。道路施工作业组织要充分利用道路工程工作面窄而长的特点，组织分段施工，尽可能连续均衡作业，要求提高构件预制比例，扩大施工机械化程度，多采用平行流水作业方式，道路施工应按照施工进度方案进行，加强方案管理，施工调度是组织现场施工、具体协调施工活动的必要管理手段，施工时还应搞好施工平面现场管理，做好工程原始记录和原始统计。本工程应推行施工监理制。即以国际通用的FIDIC条款为根底，形成以建设单位、承包单位、监理单位三方相互制约，以监理单位为核心的管理模式，明确监理工程师的职责与监理工程师的权力，强化其在工程管理中的地位。6.2施工措施为确保工程质量，加快施工进度，降低工程造价，建议采用以下措施：⑴路基：路基土石方以机械施工为主，并尽可能纵向调配利用，填方尽量取用挖方土石，填方路基施工时应分层铺筑，均匀压实，要注意每次摊铺的厚度及压实度，采用重型击实实验的路基压实度标准，以保证路面有良好的支承条件；尤其桥头接线高填土段不可留有空缺；土石方工程应尽早完成，使路基有充分的沉降稳定时间，废方应在指定地点堆放。⑵路面：路面施工应优先采用全机械化施工方案，严格控制材料用量和材料组成，实行严格的工序管理，做好现场监理与工序检测，确保施工质量。⑶施工组织：做好施工组织设计，使每个施工工程的施工方案切合实际。本区域降水丰富，雨季对路基路面施工影响较大，所以路基、路面施工应尽量避开雨季。⑷交通管制：为保证施工正常进行，各方面应合力做好施工中的交通疏导工作，对局部地段实行必要的交通管制，以保证工程的顺利进行。6.3建设工期安排与实施方案根据工程的具体情况，本工程建设期3年，从2021年7月开始，至2021年6月竣工。工程实施进度安排：2021年7月～2021年1月前完成前期准备工作，包括工程拆迁调查、安置方案协商、协议签订等。2021年1月完成工程设计；2021年2月～2021年5月工程施工；2021年6月竣工验收。7投资估算与资金筹措7.1投资估算7.本工程为新区土地开发及根底设施建设，建设内容主要是2435亩土地开发和黄泥沟路及配套设施建设。黄泥沟路全长为8km3；沥青混凝土路面184千m2，人行道56千m2，排水管道16000m，给水管道8000m，平面交叉4处。总征用土地2795亩。建设内容包括征地拆迁、土地开发工程、道路工程、给水工程、排水工程、亮化工程等。7.编制依据⑴本次研究工程专业提供的路网工程设计图纸；⑵?湖南省市政工程消耗量标准?2006年版、?湖南省安装工程消耗量标准?2006年版；⑶取费参照湘建价[2006]330号文中定额计价方法；各项费率说明：道路工程、排水工程技术措施按直接费用的5%计取，排水箱涵工程技术措施费按直接费用的15%计取，路灯工程、土方工程技术措施费按直接费用的1%计取；⑷人工工资参照湘建价〔2007〕402号文中湖南省各市、州建设工程定额人工工资单价，岳阳市56元/日；⑸价格的取定依据：主材价格按?岳阳建设造价?2021年第6期预算价格取定。7.⑴道路工程起止点算至道路中心线，各交叉路口算至支线路缘石切线处；⑵砂砾回填至管顶500，放坡系数0.67。⑶土方运距按5km计算；⑷亮化、排水工程按指标估算。⑸施工期为3年，各工程按方案进行施工，贷款总额度为40000万元，第一年贷40000万元，贷款年利率为5.94%。⑹征地拆迁根据建设单位提供，征地拆迁费用按12万元/亩价格水平计算；7.本工程总投资59996.55万元；其中土地开发工程投资29220万元，根底设施工程投资万元。本工程投资估算见表7-1、7-2。表7-1根底设施工程投资估算表序号工程工程单位数量单价(元〕金额(万元)占总投资〔%〕备注一建安工程费用17797.4472%〔一〕道路工程m224000011317.441沥青砼车行道m21840003005520.002人行道m256000120672.003道路土石方m31276800364596.484防护圬工m313920380528.96〔二〕给水工程m800013001040.00〔三〕排水工程m1600014002240.00〔四〕道路亮化工程m800020001600.00〔五〕交通设施m800015001200.00〔六〕电力工程m8000300240.00〔七〕通信工程m8000200160.00二工程建设其他费用1513.896%1建设管理费831.46建设单位管理费211.03财建〔2002〕394号文工程监理费620.43湘价服[2007]76号2工程前期工作咨询费119.87湘房价字[2000]第95号文3勘察设计费509.00工程勘测费88.98工程勘察设计收费标准(2002年修订本)工程设计费355.96工程勘察设计收费标准(2002