房地产项目的规划设计要点与管理

房地产项目规划设计要点1、总体开发设想房地产商在拿到到项目用地后后，结合政府府对于项目用用地的控制性性详细规划，地地块未来的发发展方向，周周边配套设施施、其他项目目的定位、物物业种类等等等因素。在结结合自身企业业的发展规划划来制定本地地块的项目定定位。而在实实际操作中主主要从以下几几个重要环节节着手：（1）、企业现现金流测算与与把握；（2）、政府的的控制规划；；（3）、项目的的土地条件；；（4）、销售的的速度；（5）、客户的的群体的调查查；（6）、房屋的的单价、总价价构成；（7）、开发商商擅长的开发发类型；（8）、开发商商要求的利润润和品牌，结结合以上七点点，基本能把把项目定位问问题解决。而而后在根据政政府要求的建建设周期、项项目所在地的的市场行情、公公司的现金流流等等指标，制制定合理的开开发周期。2、总体规划构构思项目的总体规划划理念是房地地产规划设计计是重要的控控制要点之一一。规划理念念直接决定一一个项目的优优劣和后期销销售速度等等等诸多事项，房房地产开发商商邀请设计师师结合项目地地块的项目定定位和开发计计划，提出符符合项目定位位的设计理念念，通过多轮轮的比较与研研讨，最终确确定项目的总总体规划设计计理念。而如如今随着社会会的发展，信信息化时代带带来的便捷，设设计师对于项项目的规划研研究是更时尚尚、更人性化化，项目的设设计之初都是是紧紧围绕着着“以人为本，服服务于人”的中心设计计思想出发，随随着项目的不不断深入，设设计理念也在在不断的完善善和升华，如如今比较流行行的规划设计计理念有“BLOCK社区、新都都市注意等等等。总之，项项目的总体规规划理念是一一个项目的总总体纲领，是是项目后期各各项工作的根根本依据。3、道路系统规规划路网是一个城市市发展的骨架架，只有便捷捷合理的路网网设计才能提提升整个城市市的通畅感和和品质感，居居住小区或是是城市综合体体也同样遵循循这一理论。设设计合理使用用便捷的路网网系统设计是是项目规划设设计的要点之之一。目前，国国民经济发展展良好，人们们生活水平普普遍提高，私私家车增长较较快，一家一一部车，甚至至一家几部车车，车辆的增增加不仅仅给给城市道路带带来较大的压压力，同时也也对居住小区区提出了较高高的要求。为为了使小区内内行人安全，行行车对人无干干扰，路网规规划时设计人人车分流道路路系统，即车车行道路系统统和人行道路路系统分开，汽汽车入小区后后直接下地下下车库或是地地上停车位，减减少车辆在小小区内道路上上行驶。随着着汽车数量的的日益增长，不不仅对小区的的道路系统要要求设计合理理，同时对小小区的停车车车位数量要求求满足汽车的的增长。为此此，政府相关关部门也在居居住区开发设设计时对小区区车位数量的的设置做了明明确规定，基基本上是每120m要配置一个个车位。居住住区道路系统统规划设计除除了人车分流流设计外，还还应对步行系系统的无障碍碍设计、系统统的可达性等等等做详细合合理的系统设设计。4、配套公共服服务设施系统统规划为提高项目的附附加值，增加加销售卖点，为为后期客户带带来便捷、舒舒适的生活氛氛围，项目配配套公共服务务系统的规划划设计显得尤尤为重要。人人们的生活不不仅仅只是买买个房子睡个个觉，还需要要买菜，购物物，娱乐等等等一系列的其其他活动。而而项目的公共共配套正是为为了解决这一一系列需求而而设置，因此此，房地产开开发在项目前前期规划设计计时应根据项项目地块居住住人口的数量量，合理设置置公共配套服服务设施，要要求数量合适适，分布合理理，以便方便便每位小区居居民，同时在在规划设计时时应考虑后期期管理和经营营的相关问题题。5、竖向规划项目的场地竖向向规划看似简简单，其实是是一项十分重重要的工作，它它关系到项目目土方成本以以及项目地形形的塑造。优优秀的场地竖竖向设计不但但能丰富小区区的地形地貌貌，使小区的的空间错落有有致，同时还还能为开发商商节省土方开开挖与回填的的费用。6、综合管网的的规划综合管线的规划划是将小区的的各种管线进进行综合，如如果规划出现现问题，小区区将停水、停停电甚至无法法居住，由此此可见此项工工作的重要性性。小区的管管线涉及到雨雨水、污水、强强电、弱电、燃燃气、供热、智智能等等，而而各种管线的的进口、接口口的位置规划划以及与市政政综合管网的的连接都是摆摆在设计师面面前的问题。良良好的规划设设计，不仅为为房地产商降降低开发成本本，还为后期期的各种管线线的验收，小小区的顺利交交房打下基础础。7、绿化与景观观系统规划如今社会人们在在解决温饱问问题之后，对对于居住环境境要求在不断断的提高。具具有优美宜人人的园林景观观几乎成了人人们评判居住住小区是否高高档的重要标标准。为此，在在居住区项目目规划设计时时，房地产开开发商应要有有所取舍，可可适当增加建建造成本，降降低建筑密度度，尽最大可可能增加项目目绿地的面积积。我们知道道，小区的建建筑密度高，意意味着建筑占占地面积大，绿绿地面积就要要减少。其实实在同一地块块容积率一样样的情况下，可可以通过增加加建筑物的高高度来减少建建物物的占地地面积，以增增大小区绿地地面积，提高了小区区景观品质，同同时在建筑单单体布置时要要多结合景观观设计师的想想法，尽力为为后期景观设设计多留发挥挥的空间。8、生态与节能能规划鉴于响应国家节节能减排政策策，为居住居居民后期生活活质量着想，生生态节能设计计规划也是当当前房地产规规划设计的要要点之一。项项目规划设计计时适当从现现代、科技、生生态等方面考考虑，尝试使使用新能源、新新型科技技术术增加居住的的舒适度、降降低开发成本本等等。9、建筑设计规规划建筑单体的规划划设计可以说说是房地产规规划设计重要要要点之一，建建筑单体是项项目总体规划划理念的展示示体，建筑立立面风格、外外墙颜色是该该项目的规划划理念、产品品定位、公司司实力的展现现。建筑户型型设计的优劣劣直接关系到到项目的销售售，资金的回回笼，企业的的发展。（1）、建筑立立面、色彩的的规划设计。建建筑单体的立立面造型变化化多样，色彩彩可以丰富多多变。而在规规划设计时，房房地产更多应应重点关注外外立面的造型型、色彩是否否符合项目的的总体定位和和总的规划理理念。（2）、建筑户户型规划。建建筑户型的设设计相对立面面和颜色显得得更为重要，因因为它是居民民每天都使用用的对象，它它的舒适与否否直接影响到到居民的生活活质量。因此此在房地规划划设计时就建建筑单体户型型设计应注意意以下几点：：①、面积恰当、尺尺度适宜。人人们较理想的的卧室面积应应在12～15m之间，较理理想的客厅面面积在21～30m之间，客厅厅的开间不应应小于3.9m，否则会影影响看电视的的效果，卫生生间、厨房、健健身房、储藏藏室各占4～5m，阳台占5～6m。每套住宅宅的卧室和使使用面积在10m以上的起居室(厅)均应应直接采光，且且至少应有一一间卧室或起起居室(厅)具有良好的的朝向，能直直接获得日照照，一般为南南向，南偏东或者者南偏西不可可大于45度。住宅应应有良好的自自然通风，即即应有在相对对外墙上开窗窗所形成的穿穿堂风或相邻邻外墙上开窗窗所形成的转转角通风，对对于单朝向的的套型必须有通风措措施。②、空间有效分分离。一个好好的户型设计计通常应包括括6种分离：生生理分居、功功能分区、动动静分开、公公私分开、主主次分开、干干湿分开。生生理分居是指指8岁以上子女女应该和父母母分室居住，15岁以上异性性子女应该分分室居住；功功能分区是指指不同的生活活功能就要有有不同的活动动空间，会客客要有客厅，烹烹饪要有厨房房，存物要有有储藏室等；；动静分开是是指活动空间间跟休息空间间要严格区分分开来，客厅厅、餐厅、厨厨房等人来人人往，活动频频繁，应靠近近入户门设置置。而卧室显显然需要最大大程度的静谧谧，应比较深深入；公私分分开是指家庭庭生活的私密密性必须得到到充分的尊重重与保护，不不能让访客在在进门后将业业主家庭生活活一览无余；；主次分开是是指主人房要要与其他成员员房间有所区区别；干湿分分开是指厨房房、卫生间等等带水、带脏脏的房间应与与精心装修怕怕水怕脏的卧卧室分开。③、厨卫要通风风、位置合理理。住宅内有有些房间如厨厨房、卫生间间等在使用过过程中，会产产生一定的垃垃圾、油烟和和气味等，而而客厅、卧室室则需要清洁洁卫生的环境境。一般说来来，厨、卫的的设计应做到到：厨房应靠靠近入口布置置，避免买了了蔬菜穿过客客厅的不方便便，并与餐厅厅应有便捷的的联系，并且且有良好通风风的位置，避避免与其他行行为空间交叉叉。卫生间则则应该接近卧卧室以方便晚晚间使用，大大面积卫生间间应独立分设设厕所，洗衣衣机位置尽可可能设在卫生生间内，卫生生间的门则应应避免直接面面向起居室。④卧室要保持独独立性。跟起起居室、厨房房、餐厅的开开放性不同卧卧室、书房和和卫生间都有有较强的隐秘秘性。这三者者当中，卧室室的独立性体体现得尤为明明显。为保证证起居室和卧卧室的独立性性，面向起居居室的卧室数数，以不多于于私室总数的的1/2为宜。也可可设置玄关，即即从室外到室室内有一个过过渡空间。规划设计是房地地产运营中的的重要方面之之一，真正得得到市场追捧捧的项目一定定是在规划设设计方面有所所建树，而一一个好的房地地产企业一定定是很讲究规规划设计，规规划设计的成成功是项目成成功的关键甚甚至是半壁江江山。但因房房地项目的规规划设计是一一项涉及范围围广，专业性性强的管理和和技术工作，需需要紧抓房地地产规划设计计要点，依照照国家相关法法律法规，结结合各地方特特点为广大人人民