国际商贸城项目可行性分析报告

工程可行性工程可行性分析报告西平国际商贸城中国西平国际商贸城中国·西平目录第一局部工程概况 6一、工程背景 61、工程名称： 62、承办单位概况 63、工程提出的理由 7二、工程概况 71、工程四至 72、建设规模和周边配套 73、主要建设条件 74、主要技术经济指标 8三、工程位置 9四、工程周边环境 101、优越的地理位置： 102、交通要冲、车流滚滚： 103、政府支持： 104、商业展望 10五、工程S.W.O.T.分析 111、工程优势〔strength〕分析 112、工程劣势〔weakness〕分析 123、工程时机点〔opportunity〕分析 124、工程潜在威胁〔threat〕分析 135、SWOT分析结论 14六、工程综合分析 151、市场优势 15、优越的地理位置： 15、交通要冲、车流滚滚： 15、政策支持： 152、企业优势 163、地段优势 164、资金优势 16七、问题与建议 161．工程开发建设存在的主要问题 162．实施建议 17第二局部市场分析 18一、城市概况分析 18二、城市经济状况分析 18三、临河区商业市场环境分析 191、二零零八年消费品零售总额增幅创近年来新高 202、商业网点密集分布在经贸路和护城河路一带 20四、临河区房地产开展 211.供给量分析 212.销售价格走势分析 21五、目标市场分析 221、职业特征分析 222、目标客户心理分析 22〔1〕当地居民 22〔2〕当地私营业主 23〔3〕企事业高级管理人员 23〔4〕政府公务员 24〔5〕外出打工人员 243、年龄特征分析 25第三局部工程定位 25一、定位的基准原那么 25二、定位的逻辑结构 26三、工程市场定位 27四、功能定位 284.1.定位着眼点 284.2.市场契机 294.3.功能定位 30五、经营档次定位 30六、定位总结 31第四局部地块分析与规划 32一、工程地块描述 32二、工程地块环境分析 32三、工程地块SWOT分析 33四、地块分析小结 34五、地块规划建议 34第五局部价格定位及经济效益分析 35一、定价方法： 35二、价格定位分析 361、以同类物业为参照的定价分析 36确定参照工程选择标准并选择参照工程 36根据参照工程要素确定其权重 37一线回归分析 38专业市场 38街铺 39市场定价法修正分析 40用租金和年回报率倒算售价法 44三、修正价格列表 46四、经济效益分析 461、评价原那么： 462、工程销售收入预估 47工程租金收入预估 473.工程本钱估算 484．损益表 495．敏感性分析 49五、社会效益评价 501、提升临河区城市形象、增强临河区的区域价值； 512、完善商业结构； 513、加快城市化建设。 51第六局部工程开发顺序及资金流量分析 51一、工程开发顺序建议 511、开发前提： 512、经济效益： 52二、物业资金流量分析 521、现金流出 522、现金流入 52三、工程开发风险预测 531、市场风险： 532、技术风险： 533、工程风险： 534、外部协作条件风险： 545、社会风险： 546、购置力风险： 547、经营风险： 548资金风险： 559、市场资源风险： 5510、政策风险： 5511、拆迁问题威胁： 55四、风险分析 561、风险等级划分 562、风险评估方法 56五、风险防范对策 591、风险回避 592、风险控制 593、风险转移 594、风险自担 60第七局部综述 60第一局部工程概况一、工程背景1、工程名称巴彦淖尔市河港商贸城二、工程概况1、工程四至工程东侧：工程西侧：工程北侧：工程南侧：2、建设规模和周边配套巴彦淖尔市河港商贸城建筑面积16000m2，楼高五层，局部六层。工程地交通方便快捷，得地利、占天时、享人和之美。巨大的升值潜力，将会成为投资者、经营商家举目关注的焦点。3、主要建设条件〔1〕工程已正式取得国有土地使用证。〔2〕工程已取得建设用地规划许可证。〔3〕工程已取得建设工程规划许可证。〔4〕工程已取得政府开展改革委员会的立项批复。〔5〕工程建设资金已经开始筹备。〔6〕工程已取得当地政府有关领导和部门的肯定。4、主要技术经济指标各项指标说明工程名称临河区国际商贸城工程总资料总占地面积：600亩；建筑面积：50万㎡〔其中一期开发建设22万㎡〕；容积率：1.1；用地性质：商业地理位置107国道与临河区大道交汇处东〔柏亭街道办事处小田庄〕投资商/开发商河南天禄置业商业筹划参谋深圳市波特商业地产经营管理整合推广/广告实施待定首期商业开发规模“临河区国际商贸城〞首期建设商业营运面积22万余平方米，将于2021年底正式对外营业。经营业态涵盖商务办公区、家居家饰区、建材装饰区、五金机电交化区、针织服装区、鞋帽区、日用品区、农副产品区、箱包小商品区等十大主题经营档次中偏下、中档经营特色集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、聚友、观光和社区效劳八大功能于一体大事记2021年9月8日临河区国际商贸城奠基，驻马店市、临河区领导和工商界人士一起出席，对工程开展寄予厚望。方案2021年底开工建设，2021年底正式营业。三、工程位置巴彦淖尔市河港商贸城工程地处**的优越位置，。在工程周边原有根底上，将大力引进知名品牌，建设升级商业网点。为更好地增强巴彦淖尔市河港商贸城的功能配套和提高竞争力，本案操作可以考虑建设休闲、娱乐、餐饮、商务办公展览专区，并引进增加本地特色产品、特色餐饮。四、工程周边环境1、优越的地理位置：巴彦淖尔市河港商贸城附近区段的独有优势得到更新的开展，正如老树发新芽，必将焕发蓬勃的生机与活力。2、交通要冲：由于地处**，南来北往的车流不息，是一个辐射广泛的商贸流通新区。3、政府支持：近期，随着当地政府政府对招商引资利好政策的出台，并对商业工程与外资企业合作给与了前所未有的大力支持，获得了众多的开展契机。本工程投资大、起点高、辐射广、活力足、前景好，得到了政府领导的高度重视，认为巴彦淖尔市河港商贸城的建成必将对推动巴彦淖尔市工业化进程、城乡一体化进程、加快当地经济开展步伐产生重大而深远的影响，因此县里对本工程给予了特别关注和重点支持。在市民生活要求日渐提高的情况下，巴彦淖尔市河港商贸城运用PT37智能化的电子商务信息平台，引进浙江义乌国际小商品城等先进管理模式，将成为当地商贸经济的亮点，本地富有经济实力的经营户及局部外埠商家已确定了投资意向。4、商业展望随着中国经济的强劲增长，加上西部大开发带动经济的腾飞，所以将本工程定位为巴彦淖尔市规模最大、配套最全、经营环境最好的综合性商贸集散中心和电子商务交易平台，具有极高的商业价值和升值空间。同时更加彰显出国际商贸城的磅礴气势，由此所带来的投资热情将是不言而喻。五1、工程优势〔strength〕分析区位优势工程地处**核心地段，吸引各地投资者经营者，蕴藏着无限商机。交通优势南北向长途汽车都途径该地，到长途汽车客运站及临河区火车站仅十分钟的车程，交通优势十清楚显。品牌优势开发商是当地知名开发商之一，先后开发了多个大型的住宅小区，市场的信誉得到消费者的认可。从前期调研的数据说明，70%的经营者比拟关注本案工程，32%经营者明确表示会投资本案工程，21%的经营者会考虑进驻本案工程，侧面为工程的推广和经营提供了一定的支撑。规模优势工程的规模及地段优势，可打造形成当地规模最大的一个综合专业市场工程。国际商贸城的建成将成为辐射周边地区的商贸中心，大型商业对地区的人流产生巨大的吸引作用，强大的人流必然蕴藏巨大的商机。政策优势本工程是巴彦淖尔市招商引资的重点工程，市区两级政府对本工程寄予厚望，希望将本工程打造成一个辐射广、活力足的商贸流通高地，政府的扶持力度相当大。由于这一工程独特的地域区位优势，这一超大型的综合专业市场横空出世，将使巴彦淖尔市大流通跨越一个新历程。2、工程劣势〔weakness〕分析工程开发周期长，受市场不确定因素影响，不可控风险增大；体量大，将面临招商和销售的严峻考验；受周边成熟商业市场的直接竞争威胁。3、工程时机点〔opportunity〕分析区位开展前景良好工程地具有良好的交通条件，优异的人文条件。商贸企业的进驻将为工程的后期提供大量的人流，加上工程本身的市场影响力，可以做到工程各板块之间相互促进、相互影响、共享资源、优势互补，从而带动区域商业环境的整体提升，提高区域市场的综合竞争力，使工程成为中原地区新的物资集散中心。城市远景开展战略巴彦淖尔市临河区围绕“一个目标〞即围绕再创临河科学开展新强势目标不动摇。打造“三个平台〞城市开展平台。作为市区推进城市化的主战场，三年左右根本完成城市棚户区改造任务，力争建成区面积尽快到达50平方公里以上，把临河建设成宜业宜居、环境优美的区域中心城市。同时，精心打造一批展示时代特色、彰显人文底蕴的标志性景观，开展文化产业，提升城市品位，打造河套文化名城。园区支撑平台。东工业园区和物流园区以及即将启动的中小企业创业园是我区加速向工业化中期阶段推进的主要平台。交通枢纽平台。临河地处京包银兰经济带上，是国家中长期规划“五横五纵〞综合交通网中横向新疆哈蜜、纵向广西防城港的交汇点。包兰铁路、京藏高速、110国道横贯东西。随着临哈高速公路、黄河公路大桥、支线机场、临甘一级公路等一批重点道路交通工程开工建设，临河正在形成铁路、公路、航运综合交通体系。未来的临河将成为华北贯穿大西北的主要交通枢纽，这为我区全方位利用资源，跨地区调整产业结构带来有利条件。构建“五大基地〞绿色食品产业基地。河套农畜产品在国内外享有盛誉，建设绿色食品生产基地是我们的优势所在。目前，我区已形成年加工面粉50万吨、番茄酱10万吨、肉羊分割120万只、脱水菜6000多吨的能力，食品产业产值已突破50亿元。但是，我区食品产业产品附加值低，产业链条短，仍处于初级加工阶段，开展精深加工潜力巨大。我们要围绕“保龙头、建基地〞不动摇，以提高土地集中度为重点推进土地规模经营，以转变政府职能为抓手推进开展订单经济，以标准化建设为关键加快绿色食品产业基地建设。加强对专业合作社融资、工程帮扶力度，认真落实龙头企业扶持政策，引导涉农企业规模整合。力争2-3年内食品产业产值做到100亿元以上。绒纺产业基地。我区绒纺产业从上世纪八十年代初起步，现已形成洗梳、纺纱、针织完整产业链,培育了21户规模以上绒纺企业，形成了年分梳无毛绒5000吨、纺纱500吨、加工羊绒产品760万件的生产能力，已成为全国最大无毛绒生产加工基地。我们要抓住国家提高纺织品出口退税率和自治区实施羊绒临时贴息收储制度的机遇，依托市场和政府两轮驱动积极盘活低效资产，扶持企业横向合作，主动嫁接鄂尔多斯、圣罗兰知名品牌开发高端产品，提高自有品牌知名度和市场占有率，逐步改变过去为他人做“嫁衣裳〞的生产经营局面。配合牧区做好绒山羊品种选育改进，为绒纺企业提供稳定、高品质的原料保障。加快绒纺企业入驻东工业园区绒纺园进度，形成百亿元以上产值规模，将临河开展成为国内大型绒纺基地之一。生物制药基地。联邦制药已累计完成固定资产投资22亿元，形成年产1万吨6－APA、8500吨阿莫西林原料药、胶囊剂6亿粒和片剂7亿片的生产能力，成为国内最大的抗生素原料和成品药生产企业，是我区第三个固定资产投资在20亿元以上的骨干企业。联邦制药方案今年再启动年产5000吨6－APA生产线和D酸、技术研发中心工程，全部投产达效后，产值可达100亿元以上。我们要实施“巨人企业〞工程，倾力在政策、资金、根底配套等方面扶持企业加快工程建设进度，释放企业产能，尽快建成世界最大的抗生素原料药生产基地。继续吸引有实力的药品生产企业入驻我区，扶持启源、京新等制药企业不断开展壮大，将临河打造成全国大型生物制药基地。冶金化工基地。自治区已经批准在鄂尔多斯市纳林西里煤田为四川化工先期配置5亿吨煤炭资源。目前甲醇和二甲醚市场价格看好，我们要以天河化工20万吨二甲醚工程为根底，加快推进四川化工60万吨甲醇工程建设，尽快构筑起我区第一条煤化工生产链，逐步打造精细煤化工产业基地。要扶持西部铜材5万吨电解铜早投产早达效，帮助企业加快10万吨光亮钢杆工程建设进度。铜材工程达产达效后产值有望突破50亿元，更为重要的是为我区开发铜箔、铜线、铜板带等产品，引进建设电线电缆、电子原件及各种异型线材工程搭起了平台。依托我市已形成的30万吨冶炼规模，抓住铜材加工入驻临河带来的机遇，积极支持企业引进合作伙伴延伸产业链,开展下游高端产品，打造冶金产业加工基地。现代物流基地。我区商贸流通业较为兴旺，巴运物流、国际建材城等一批物流企业初具规模。具有领军意义的巴彦淖尔市现代农畜产品〔B型〕保税物流园区27.5平方公里总体规划已经市政府批准实施，收储的近2万亩土地已完成报批面积7000亩，园区根底配套面积到达13平方公里。今年，规划占地2000亩铁路临河货场东迁和园区铁路港建设工程将进行征拆和报批工作。我们要将开展现代物流业作为我区经济开展的重要增长极来抓，以打造立足巴彦淖尔、面向大西北、辐射呼包鄂的区域性保税物流园区为目标，集中资金搞好土地收储，按照挂牌通关的根本标准加快公铁联运等功能性根底设施建设。加强与呼包鄂和国内外物流企业合作，着力打造以保税物流园区、巴运物流园区、朔方路为中心的三条物流带，2-3年初步形成布局合理的现代物流效劳体系。“十二五〞末，把临河建设成为货运吞吐量5000万吨以上、营业收入300亿元以上西部较大的现代物流基地。随着临河区经济改革步伐的进一步加快，临河区的经济开展已进入一个开展的快车道，为工程的远景开展提供了强力的经济支撑。近年来临河区加快城市化建设进程，城市人口有所增加，在增强城市综合实力的同时进一步加大了城市的吸纳能力，城市所产生的凝聚效应得以显现。新型业态的综合体工程在城市化开展进程中将迎来历史性的开展契机。强大的推广力度开发商凭着自己强大的社会影响力和经济实力，加大市场推广力度，进行营销推广、招商推广、经营性宣传等，确保工程的可持续经营，增强市场的财富凝聚能力。**集团对本工程实行全程营销筹划，凭借在商业地产领域十多年的打拼积累的丰富经验，依靠PT37这一先进的智能化的电子商务信息平台的运作，运用电子商务的最新开展成果帮助客户实现网上网下、虚实同步经营，无限拓展客户资源，将使本工程的开展跃上一个新台阶，树立与同类其他工程差异化的新特点，从而取得错位竞争的优势，确保工程的良性开展，提高知名度，加大市场影响力，最终实现将规模效益、社会效益、品牌效益转化为经济效益。4、工程潜在威胁〔threat〕分析城市规模偏小，商业极容易到达饱和本地和周边地市投资物业近期涌现较多，分食批发投资市场，使原本市场需求较少的市场将更加剧烈。投资型物业竞争加剧随着巴彦淖尔市城市建设的加速，越来越多的有实力的品牌开发商进驻，近年来产生了不少的综合专业市场，对工程的前景会有一定的影响。宏观政策影响由于近年全国房地产市场的高速开展，造成局部房价增长过快，政府为了遏制房地产价格的过快增长，采取了积极的财政政策和金融政策。房地产市场正处在宏观调控周期中，政府为抑制房价的过快增长，实施积极的财政政策和金融政策，对投资性物业影响巨大，一局部地产投资客选择其它投资渠道，一局部处于持币观望。高供给量兴旺城市的可开发资源进一步减少，纷纷进军国内二线、三线城市，经济增长的幅度不高，因而买方市场并没有同步增长；商业物业消化量有限0优势0优势劣势时机扭转性战略WO增长性战略SO防御性战略WT多元化战略ST☼威胁5、SWOT分析结论利用SWOT分析图，企业可以根据SWOT分析的计算结果在SWOT分析图上找到企业目前所处的战略位置，从而选择相应的企业战略WT战略〔防御型战略〕：即直接克服内部弱点，防止外部威胁的战略。WO战略〔扭转型战略〕：利用外部的时机来改进内部弱点的战略。ST战略〔多种经营战略〕：即利用企业的优势，去防止或减轻外部威胁的打击的战略。SO战略〔增长性战略〕：依靠内部失去抓住外部的时机的战略。从SWOT分析图我们可以看出来，我们的工程明显优势大于劣势，时机大于威胁，因此处于SO战略〔增长性战略〕阶段，我们应当采取依靠内部抓住外部的时机战略。我们应当：〔1〕以先进的理论方法作指导，依靠我们的一流的建筑质量和人性化的景观及动线设计，外加我们工程所占的地理环境优势，积极整合资源，在国家宏观政策和政府部门的大力支持之下，利用客户心理，创造完美的文化气氛，以最大限度的发挥优势，利用时机，为工程出力。(2)通过加强企业内部人员的培训，教育，加强企业内部人员对房地产行业的认识，以加强与外部供给商企业沟通、协调的能力，才能与供给商进行有效沟通，通过为供给商提供多方面的符合需求的效劳来吸引供给商的加盟，为优化供给商队伍、更好地控制采购本钱打好根底。而且使得供给商切实明白我们的优势所在，将可能的时机扩大，使之成为优势。六、工程综合分析1、市场优势、优越的地理位置：、交通要冲：由于地处**，南来北往的车流不息，是一个辐射广泛的商贸流通新区。、政策支持：招商引资，始终是当地政府关注的热点，也是当地经济开展点睛之笔!近期，随着当地政府对招商引资利好政策的出台，并对商业工程与外资企业合作给与了前所未有的大力支持，取得了众多的开展契机。在商贸物流大提速的情况下，临河区国际商贸城引进义乌国际小商品城等先进管理模式，将会成为临河区商贸流通经济的崭新亮点，本地富有经济实力的经营户及局部外埠商家以确定了投资意向。2、企业优势3、地段优势4、资金优势七、问题与建议1．工程开发建设存在的主要问题本工程开发建设存在的主要问题有：〔1〕工程前期各项审批手续尚未全部完成，工程规划建设方案和工程动建方案尚未最后确定。〔2〕工程建设投资总额控制有赖于工程实施过程中承办方的具体执行情况，不确定因素较多，须躲避其风险。〔3〕工程开发总体规模较大，市场消化速度和能力所产生的对商铺预售状况的重大影响，会存在预期利益难以兑现的可能。〔4〕存在一定的市场竞争压力，工程的竞争优势和竞争力还需要多方面的培育。2．实施建议对本工程的实施建议主要有以下几点：〔1〕集中力量抓紧完成工程的规划和立项报批工作，落实工程开工建设的各项手续，确保工程能尽快开工建设。〔2〕及早办理工程预售许可手续。工程营销工作从筹划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽周密的市场调查工作。〔3〕以客户显而易见的性价比优势进行产品设计和价格定位，强化竞争优势。精心设计，提高建筑面积使用率，并降低建造本钱。〔4〕既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。〔5〕制定稳妥积极的施工方案，保证施工平安和现场文明施工水平，加快工程施工进度，尽可能减少因施工对周边居民和商贸活动产生的影响的持续时间。〔6〕运用预订等方式，应先期联络到一批目标客户，有利于尽快形成开盘的旺盛人气。〔7〕资金运作中，可以考虑拉开开发时序，分期分批操作，加大预售款和现款的使用比例，进而降低资本金需要量。〔8〕真正将未来业主，即客户置于中心地位，除将此作为理念贯彻工程开发经营始终外，可采取请意向客户参与施工管理与监督等事项，以保证工程质量，并带来良好的舆论口碑，树立产品品牌。〔9〕尽管工程规模很大，仍须精心于每一个细节，作为树立企业品牌的良好开端。第二局部市场分析一、城市概况分析临河位于中国正北方，是内蒙古西部的一个新型城区。临河雄踞河套平原腹地，南临黄河，北靠阴山，地理坐标为东经107°6′一107°4′，北纬40°31′一44°17′。总面积2354平方公里，区辖11个镇、3个乡、160个行政村，城区设10个街道办事处。临河有蒙、汉、回等14个民族，52万人口。临河全境土地平坦，土壤肥沃，属温带大陆性气候，年均降水量140多毫米，日照时间长，昼夜温差大，无霜期140天左右。引黄自流灌溉，水源充足，具有开展农、牧、林业生产得天独厚的自然条件。粮食主产以国家一级优质小麦为主，此外，蜜瓜、西瓜、黑瓜籽、苹果梨等产品在全国享有盛誉。近年来，随着产业结构的调整，养殖业迅猛崛起，并于21世纪初提出了建设“北方羊城〞的宏伟设想。临河地方工业以绒毛、食品加工、化工、造纸、机械制造及民族用品为主，并在不断扩大生产规模，提高产品质量，逐渐从农业大市向工业强市迈进。临河交通便利，邮电通讯兴旺，城区建设日新月异，根底设施已根本满足了当地企业家和外来投资者的根本要求。临河区是巴彦淖尔市府所在地，是全市政治、经济、文化的中心。。二、城市经济状况分析近年来，临河区经济开展呈现三大特征：〔1〕、城市GDP高速开展，连续5年快速增长；〔2〕、固定资产投资开展较快，外地企业来临河投资力度加大，未来临河区将有很大的经济开展支撑点，将会迈入快速开展道路。〔3〕、临河经济快速开展，按照西蒙·库兹涅茨理论，房地产也将呈现高速开展的趋势。西蒙·西蒙·库兹涅茨经济开展与房地产市场理论房地产预警系统判断GDP增速与房地产开展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定开展高速开展当地商业运行的主要特征是：〔1〕、规模扩大，增势强劲，消费品零售总额增长创近年来新高。〔2〕、城乡市场大幅走高，商贸流通繁荣活泼，呈现同步运行的开展格局。〔3〕、日用消费和餐饮市场持续保持快速增长。〔4〕、居民消费层次逐步提高，消费呈现多样化的特点。三、临河区商业市场环境分析消费市场繁荣活泼，商品供给日益丰富改革开放三十年，临河区社会消费品零售总额从1978年的0.74亿元增加到2007年的30.58亿元，同比增长40.3倍，年均增幅达13.7%。商品供给日益丰富，供求结构趋于合理。90年代以来，随着社会主义市场经济的进一步开展，国民经济保持快速增长，有效供给能力显著增强，社会商品极大丰富，由“卖方市场〞进入了“买方市场〞，国民经济开展过程中曾长期存在的短缺状态宣告结束。到2007年该区社会消费品零售总额达30.58亿元，比1989年增长6.4倍，年均增幅达11.8%，全区商业网点到达11965个，从业人员达6.5万人。拥有各类商品交易市场18个。特别是零售业开展尤为迅速，共建成大中型综合性百货商场9个，超级市场8个。现在，不管城市还是在农村，四通八达的商品流通网络都能够为顾客提供方便的效劳，各类商品市场的空前开展，成为改革开放以来商品流通网络建设的一道亮丽的风景线。招商引资取得丰硕成果，对外开放水平不断提高党的十一届三中全会以来，临河区加快了对外开放的步伐。尤其是我国参加世贸组织以后，临河区紧紧抓住入世这一千载难逢的机遇，全方位实施“引进来、走出去〞的开展战略，不断优化开展环境，制定出台优惠政策，招商引资和工程建设工作取得了丰硕的成果。2007年全区招商引资实际到位资金20.3亿元，比2000年增长8倍。八年来，累计到位资金79亿元。联邦制药、四川化工控股集团等一批企业落户我区，为全区经济社会又好又快开展注入了强大动力。根底设施得到加强，城镇面貌日新月异改革开放特别是“十五〞以来，成为临河历史上根底建设最快的时期。交通运输邮电业到达极大开展。公路交通形成了以国、省干线公路为骨架，县、乡公路为辐射的公路运输网络。2007年，全区公路通车里程到达3192公里，乡村公里四通八达。全区客运周转量9.2亿人公里，货运周转量33.22亿吨公里，分别比1978年增长328倍和403倍。随着信息世界的到来，2007年，邮电业务总量7.4亿元，比1978年增长1080倍，年均增长27.2%。固定用户9万户，移动用户32万户，分别比2001年增长50%和7倍；互联网用户到达1.9万户。城区建成区面积拓展到2007年的32平方公里。城市污水处理量1483万立方米，城市集中供热面积764万立方米。城市绿化率和绿化覆盖率分别到达19.5%和22.7%。城区面貌焕然一新，城市品位显著提升，一个亮起来、绿起来，既有文化品位，又有现代气息的城市已呈现在人们面前。社会保障体系日臻完善，人们生活水平显著提高改革开放特别是党的十六大以来，一项项重视民生、保障民生、改善民生的政策措施，落实到了千家万户，以养老、失业、医疗保险为主要内容的社会保障体系逐步建立。2007年，全区共有10.17万人参加城镇根本养老保险，城镇职工残疾根本医疗保险6.3万人，参加失业保险职工3.99万人。参加农村新型合作医疗农户20.2万人。30年来，城乡居民收入大幅度增加，生活水平显著提高。职工平均工资由1978年的625元提高到了2007年的16398元，增长25倍，年均增长11.9%；城镇居民可支配收入由1983年的401元增加到2007年的10663元，增长26倍，年均增长12%；农民人均纯收入由1978年的68元，提高到5997元，增长87倍，年均增长16.7%。随着城乡居民收入的持续增长，消费能力也在不断增强，人均消费支出逐步加快，以居住、交通、通讯、文教娱乐、医疗保健为热点的消费支出明显增加，食品消费支出比重逐步降低，2007年，农村居民恩格尔系数32.1%，城镇居民恩格尔系数31.6%；城镇居民人均住房面积达21.6平方米，农村居民人均住房使用面积达26.9平方米，居住条件明显改善。五、目标市场分析1、职业特征分析〔1〕、城区经营小型商业的商铺业主和租户；〔2〕、普通上班族，但是薪水相对较高，是所谓的“白领阶层〞如建筑公司、广告公司、网络公司等专业技术人员，以及营销人员；〔3〕、目前在工程周边居住生活的人员；〔4〕、从事其他行业人员。2、目标客户心理分析〔1〕当地居民这局部投资客主要以老城区及周边区域的居民为主，其主要特征是：①、对临河区，特别是对工程地的规划建设非常熟悉；②、文化素质不高，大局部已组成家庭；③、有经济根底，稳定的经济收入，手头上有闲钱；④、对投资可行性的综合判断较模糊，有购置的冲动；⑤、期望资金回报高于银行存款、债券及购置住宅；⑦、有一定的商业商铺概念；⑧、一般自己不经营，故对投资保障要求较高；⑩、首先考虑投资物业的总价，再考虑商铺的楼层、形状、间隔等。〔2〕当地私营业主临河区当地私营业主。目前开展情况良好。其主要特征是：①、工作非常繁忙，闲暇时间不多；关注不集中，但是只要关注，效果比拟明显；②、经济收入比拟高，有更多的可支配收入；③、对知名的品牌经营商较认同；④、投资心理稳健，有一定风险意识，投资非常理性；⑤、对投资回报要求较高；⑥、有理想、有冲劲、有毅力，有一定的冒险精神；⑦、注重投资物业的升值潜力。〔3〕企事业高级管理人员临河区未来将拥有很多的企业高级管理人才，主要特征是：①、文化素质较高；②、经济能力较强，收入较稳定；③、有一定经济根底，希望资金能够稳定增值；④、对新的商业业态或商业理念较推崇；⑤、做事周密、严谨，分析能力较强，有一定风险意识，投资较理性；⑥、对品牌经营商较认同，品牌商家的进驻直接影响到他们的投资方向；⑦、注重投资物业的升值潜力；⑧、投资的商铺总价低；⑨、多种选择的轻松付款方式。〔4〕政府公务员此局部投资者主要集中在老城区附近，属于文化素质高的群体，他们的主要特征是：①、文化素质较高；②、年龄段主要集中在30--50岁之间，多为三代同堂；③、经济收入稳定；④、购置目的多为投资，自已不经营；⑤、有思想、有主见，投资欲望较强；⑥、容易受现场气氛和朋友的影响，属于较冲动型买家；⑦、品牌大商家的进驻将是他们判断物业升值潜力的重要标准；⑧、商铺的总价是影响他们购置的重要因素；⑨、大多数会选择轻松的付款方式。3、年龄特征分析本工程销售面积较大，销售均价在临河区属于中等偏上的水平，因为工程周边开发程度不高，因而目标客户年龄定位为较成熟、有一定经验的成功人士，年龄范围，一般在30-55岁之间，以自营型客户与投资客居多。第三局部工程定位一、定位的基准原那么市场的不断细分决定了工程有多样或多元性的定位开展可能，在定位过程中我们将把握如下原那么进行分析、创作，以寻求适合本工程的最正确定位走向：把握区域特征：定位的根底建立在市场调查分析的结论之上；强调市场引导：在市场调查的根底上塑造新概念对市场的引导；强调扬长避短：根据本工程的优劣因素提出适用的解决方案；提倡可盈利性：以工程盈利在最短时间内得以最大表达为出发点；带动品牌衍生：通过产品的实现提升开发商及工程本身的品牌效应；表达可操作性：定位内容须通过可操作的手法最终展现予目标客户；坚持以客为本：在保障开发商利益的根底上表达客户利益最大化；确保持续经营：选择适宜定位和运营措施确保工程的可持续经营。二、定位的逻辑结构由于定位分析强调专业、严谨的推论过程，从而得出更为准确的定位结果。如下为本工程定位的逻辑结构图示，旨在能更清晰地了解各章节内容之间的逻辑关系：提出核心的关键问题提出核心的关键问题工程评价：SWOT矩阵分析区域市场：空白点时机点分析定位分析：CCTI推导模型提出定位策略、主题策略、业态策略、招商策略的宏观把控落实至具体开发的定位细分客户定位功能定位形象定位业态定位招商定位营运定位市场定位管理定位营销定位销售定位图文解析：为了从市场供给、消费者需求以及工程自身素质等几个方面全面出发，使工程定位准确、客观，具有引领性，波特商业地产集团多年来积累了如上所见的一套行之有效的逻辑推理理论。首先针对工程难点提出工程需要解决的核心问题，从问题出发，带着问题上路，为问题的最终合理解决寻找出路，做到有的放矢。其次针对客观现实进行工程的定位推理分析，包括工程的SWOT〔优势、劣势、时机、威胁〕分析，CCTI〔消费者、竞争者、态势、工程自身〕定位推理分析，最终找到市场的空白点与时机点，就正是工程的切入点。最后把切入点即工程主题落实至工程营销定位的细节中，包括客户、销售、招商、经营、价格等几个方面，从不同方面落实工程定位的中心思想。整个定位过程的推理过程严谨有序，定位结论的得出水到渠成，有理有据，一气呵成。三、工程市场定位就一个成功的商业地产工程来说，准确合理的市场定位是诸多因素中的重中之重。市场定位是工程前期工作的重点，准确的定位可以赋予工程独特鲜明的个性。如北京王府井、国贸为国际商品特区，定位于高档购物消费中心；广州天河广场定位为大型一站式购物中心，集购物、休闲、娱乐、旅游等于一体，吸引的那么是群众消费者。工程的定位传达的是工程的精髓，工程的宗旨，定位不准甚或不当，工程就很难适应市场，甚至难以生存。定位考虑点：(1)临河区国际商贸城将要成为中原地区超大型的综合专业市场，从本地及周边商业工程功能来看，是批发市场集中区域，因此本案在功能定位上要站在面向中原地区的高度上考虑投资者与消费者的特点。(2)定位时要考虑到第一期开发的业态组合与未来即将开发二期之间的功能、业态组合规划的有效衔接。工程市场定位：打造中原地区规模最大、配套最全、经营环境最好的综合性商贸集散中心和电子商务交易平台。为了实现“全员、一站式〞的目标，本工程参考第三代专业市场建筑配套设施和现代商业要求，结合配套有大型货运停车场、长途汽车停靠站、公交停靠站、仓库、商务中心、银行、餐饮等辅助营运设施，为广阔小商品经营户和采购商创造一个良好的经营、采购环境。本工程将会成为临河区的中心支点，开创临河区大商贸大流通的新格局，使之成为一个业态多样、具有完善配套效劳功能，以PT37智能化电子商务信息平台应用为特色的，经营多种商品与提供多种功能效劳的复合型“一站式〞消费的综合专业市场新形态。以下所论证的定位建立在市场调研和工程自身的根本素质的根底上。主要包括功能定位、业态规划细分、经营档次定位、消费群定位、客户定位、经营模式定位、销售模式定位、招商模式定位、工程主题定位、形象定位、营销推广定位、营运建议等几个局部。四、功能定位据前期市场调研显示：当地专业市场规模较小、较散。内蒙巴彦淖尔市专业市场配套设施不完善，业种主题不明确、开展空间受限。尽管当地一些零售企业和批发市场也存在自身的亮点，但放到全国来看，规模还不够，还没有形成真正意义上的航母集群。从临河区的商业开展特点来看，目前已有的专业市场工程在市场功能上根本能满足消费者的需求，但远远不能适应临河区打造内蒙古商贸流通制高地的现代需要。周边专业市场规划经营各有千秋，情况不一而足，虽然也有类似的商业工程，但在定位上突出强化电子商务特点，顺应时代潮流，与新经济结合的大型综合专业市场还是市场空白。本工程运用PT37这一先进的智能化的电子商务信息平台，占据了天时、地利、人和的优势条件，能最大限度地发挥本工程的优势，能给本工程的开发带来巨大的经济效应和社会效应。在功能定位上应首先着眼于城市居民消费，在特色化的根底上扩大其商业辐射范围。4.2.市场契机内蒙古地区商业地产市场正处于快速的开展时期，一些物业陈旧、规模小、形象差、经营管理落后的商业物业将面临市场竞争的优胜劣汰。商业地产市场势必会迎来重新洗牌的局面，随着临河区国际商贸城的开发，其整体规模、现代建筑形象、综合效劳功能、特色定位、完善的配套，能形成强大的聚合人气的载体。建成后的临河区国际商贸城，规模大、业种全、辐射面广，包括商务办公区、家居家饰区、建材装饰区、五金机电交化区、针织服装区、鞋帽区、日用品区、农副产品区等多种功能区域为一体的“一站式〞的消费模式。功能定位分析说明：我们在进行功能定位规划时，是站在工程整体开发的角度来通盘考虑各地块的位置分布及特性、地块之间功能定位的主题性、连贯性、互补性、延展性，并充分考虑到工程体量、商品的负载量、经营工程的特点以及目标市场的深层次需求，从低层到高层，按照商务办公区、家居家饰区、建材装饰区、五金机电交化区、针织服装区、鞋帽区、日用品区、农副产品区等多种功能区域进行功能布局和效劳设计，表达本工程功能齐全的特点，满足商业经营和开展的需要，将各层次消费者市场一网打尽。明确市场形态定位后，我们围绕本工程的特征将其功能定位为集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、聚友、观光和社区效劳八大功能于一体。购物功能隐含在商品和效劳之后，仍然是本工程商业经营的核心功能；餐饮功能作为购物功能的补充和延伸，让顾客充分体验购物的便利与乐趣；休闲、娱乐功能作为本工程的重要配套功能之一，与主题餐饮局部有机的融合，成为了本工程的经营特色之一，同时为本工程聚集了大量人气。每个功能区块主题鲜明，各商业业态丰富多样、互相依衬、富有特色，良好的交通组织动线将各区域有效的衔接，形成了中原地区真正意义上的大型综合专业市场。五、经营档次定位从工程本身的地段来看，属于河南自然地理位置的中心区块，因此，其经营档次应该符合面向中原地区的良好形象要求；从工程本身的硬件设施和建筑形象来看，是比拟有档次的，因此，其经营档次应该与其内在质素相符合；从经营内容和业态的长期开展来看，有品牌、有能力的业态、业种才具有一定的竞争实力，更能存活下来；从以后进驻的商家经营档次来看，根本上含括了普通型、群众型消费，那么，其他商业体的经营档次应当在有特色的前提上，其档次应适当拔高，与其形成良好互补；从调研的结果来看，城市居民普遍为中低收入水平，消费能力不强，群众型、普通型消费占主流，故本工程经营档次不宜过高；结合以上分析来看，本工程经营档次定位为：中档，群众化消费。六、定位总结本工程的核心定位是：涵盖中、低档次定位优势特征：承接了该区域城市化面貌紧扣了区域商业开展的方向特征——综合市场经营职能的全能化与多样化强力打造中原地区大型综合专业市场商业新形象彰显工程的商业价值和其保值增值性第四局部地块分析与规划一、工程地块描述该工程位于**。二、工程地块环境分析本案位于临河区，地理位置优越，做专业大市场的区位优势较好，有很大的升值潜力。此外，工程所在地段人流量大。本工程，既是凸显临河区着力打造大商贸大流通决心的重点工程，同时也是辐射内蒙古地区的大型的综合专业市场工程，这种高标准、高起点、高品质的工程建设，加之政府政策的倾斜扶持，开展潜力巨大；从工程的规模、业态定位方面讲，本工程占地面积大，业态功能齐全，具有规模优势和规模效应；同时也是中原地区一个超大型的综合专业市场。三、工程地块SWOT分析3优势1．地段位置较好，开展潜力大；2．工程规模大，有利于业种组合，形成聚集效应；4．开发商经历，实力雄厚；劣势1、工程规模大，开发和市场培育周期较长；2、工程区域交通和根底配套设施还不完善；3、工程位置较偏，目前没有商业气氛；4、工程周边居住人口少，人流量不大；5、商业地产专业操作人员欠缺。时机1、临河区周边同期同一区域在建或已开发完成的商业地产工程较少。2、当地缺少综合性、全面性、多功能性的商业地产工程。3、本工程易表达城市地标，成为城市名片。4、大体量的办公展览示范区容易与传统的经营方式结合，较容易引导经营或消费，让市场接受。发挥优势抢占时机1．利用规模，采用综合开发模式，以业种的合理搭配，形成工程总体竞争力，最大化表达工程价值。2．适度领先，提升综合市场商业层次、形象，以多样化的合理搭配，打造当地商业标杆。利用时机克服劣势1．以工程带动区域，全面提升区域商业气氛。2．利用市场时机，准确定位，降低工程风险。3．制定科学的工程开展战略，采用适宜的营销操作手法，降低产权式商铺销售难度。威胁1、短期之内房地产市场变化的不确定性。2、运作周期长面临资金保障问题。3、体量大，商业招商难度较高，面临物业空置。4、临街商铺出售产权后，统一管理〔包括商业资源的选择〕较难实现，造成业态与业种搭配与经营上出现不和谐。发挥优势转移威胁1．快速开发，先入为主，抢占市场制高点。〔消费者市场、投资者市场、经营者市场〕。2．采用先进理念及操作手法，立体营销，炒作市场，形成工程低洼效应，最大化挖掘本地市场。3.积极对外推介招商，吸引外地投资者经营者减少劣势防止威胁1.提高工程推广的广度和深度，全面挖掘客户，实现工程价值最大化。2.利用工程地段特点，准确定位，降低工程开发风险。四、地块分析小结利用规模，采用综合开发模式，以业种多样的合理搭配，形成工程总体竞争力，最大化表达工程价值。以工程带动区域经济，全面提升区域商业气氛，并快速开发，先入为主，抢占市场制高点，提高工程推广的广度和深度，全面挖掘客户，实现工程价值最大化。第五局部价格定位一、定价方法：房地产定价通用的定价方法有本钱导向法和需求导向法。本钱导向法是以总本钱为中心制定价格，紧紧围绕着开发商的开发利润。但由于开发商取得地块的途径不同，经营管理水平不同，同等市场本钱的差异也比拟大，如果仅以自己的目标本钱加目标利润制定价格，而不了解市场的需求状况，这个价格未免是一厢情愿。需求导向定价法是依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，不是依据卖方的本钱定价。是根据消费者的价格观念，以较好的设计、完善的配套设施、优质效劳等条件来影响消费者的购置行动。根据不同地区的房地产市场、不同的时间、不同地点离市区中心远近程度、繁华程度、交通条件等适当定下不同价位。要根据市场的供求关系定价，了解房地产所处的环境中各种因素是怎样影响供求关系，从而影响定价，熟练分析了这些因素对合理定价取得最大利润很有帮助。在这些因素里当然以供求关系为主要影响因素。供给和需求是价格水平形成的两个最终因素，其他一切因素要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。供求关系因素：房地产的价格一般来说也是由供给和需求决定的，与需求成正相关，与供给成负相关。这方面因素在前面的市场需求分析已做描述。还有影响房地产价格的其他因素：经济因素：包含物价、土地价格、利率、货币供给量、经济增长率等内容。物价和土地价格上涨会造成价格上涨，房地产原料上涨，商品房价格也会上涨。银行利率提高会减少买方市场，利率降低刺激购房。货币供给量增加时，其代表的土地价格相对减少，即提高价格。经济增长使购置力加强，房地产价格上涨。社会因素：人口因素的影响表现为人口增长率或人口集中地区，商业市场的繁华程度，对房地产的需求增加，房价自然提高；行政及法律因素：比方产业政策和产业结构直接影响经济开展，同时也影响房地产市场的开展。自身因素：所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状况的因素。二、价格定位分析为能够较为准确的给工程定价，本案调查了诸多同类市场，并以此采用一线回归分析法进行数据分析，以确定工程价格在数据上支撑，同时，本案又引入类比法，收集了临河区及周边地市各主要专业市场的价格资料，以此对已得到的数据结果进行市场化修正，以期使工程价格更为贴近市场。1、以同类物业为参照的定价分析参照工程的选择没有固定的标准，可以选择同一供需圈内的工程来类比，也可以选择城市各大区内工程作为参照工程。该标准的选择主要根据工程所处市场环境及开发商对分析结果要求的精确程度来确定，结合本工程所处市场环境，我们确定类比工程标准如下：★与本案的用途类似★与本案目标消费群相近★与本案交易期相近★与本案处于同一地域考虑到参照工程与本工程所处的宏观环境及区域环境差异不大，在确定比照要素时，我们着重考虑参照工程与本工程在微观因素上的差异，应选择位置、交通、人流量、自身配置、周边商业等六大要素作为考虑因素。权重因素可以通过大量的市场问卷调查确定，也可以通过德尔菲法〔专家意见法〕确定，还可以引入层次分析法确定，采用第一种方法费时费力，假设调查对象的选择偏差过大，最终确定权重的可信度会随之降低，最后一种方法涉及到求矩阵的特征值，其对数学知识的要求较高，操作较难，但其所得结果具有相当的可信度。目前最流行也最实用的权重确定方法就是德尔菲法，也称为专家意见法，它是应用数理统计的方法，采用一定的程序综合多名专家的经验和意见，取得难于定量问题、答案的一种科学方法，其实质是经验判断，通过此方法可以得出比拟可信的要素权重，具体操作过程如下：★提出问题，设计调查表格★选择专家，专家征询和信息反响★专家意见的处理★结果确定通过德尔菲法权重确定如下：要素位置交通人流配置周边形象环境权重〔%〕251520105

专业市场参考专业市场因素及权重分析表〔10分制〕工程名称位置交通人流配置周边形象环境综合评定权重〔%〕251520105**建材市场88688987.700临河区服装城8878989**建材城98788980本工程98888988.350专业市场回归分析表楼盘名称得分〔X〕租金〔Y〕X2X/N2Y/N2Y/NX/NX×Y**建材市场7.7001059.29000.07700.110.770077.00临河区服装城7.9753063.60060.07980.330.7975**建材城8.150358150.350.8150合计756765.6763本工程8.350表中给出的数据，大致可判断楼价与楼盘各因素得分分值之间近似呈直线相关，故将所要建立的回归方程设置为：Y=a+bX〔其中Y为楼盘均价，X为楼盘得分〕；其中b=〔ΣX×Y－N×ΣX×ΣY/N2〕/〔ΣX2－N×ΣX×ΣX/N2〕；a=ΣY/N－b×ΣX/N。由上述数据栏中求出a=168，b=，是回归方程唯一确定，最后得出本工程平均月租金每平方米可到达15元/㎡/月。按照年8%回报率倒推算出的理论售价，销售单价=月租金*12/8%=2250元/㎡。▲上述租金是指散租的价格，整体租赁那么除以1.5-2.5的系数。1.4市场定价法修正分析为能够较为准确的给工程商业局部定价，本案调查了诸多工程，并以此采用一线回归分析法进行数据分析，以确定工程价格在数据上支撑，同时，本案又引入类比法，收集了临河区各主要商业楼盘的价格资料，根据工程地理位置等综合素质，对已得到的数据结果进行市场化修正，以期使工程价格更为贴近市场。综合考虑工程自身的优势和经营目的以及未来的规划，建议调整租金应该遵循以下原那么：第一条：放水养鱼，培育市场是招租工作的关键，需要给商家以信心，毕竟我们是市场的开拓者，有一定的风险。同时我们熟悉工程的开发整体布局，有适当调整的能力和实力，对未来市场的把握能力和知晓能力超出一般的普通经营者，有信心和把握实现未来。第二条：工程尽管在资源、建筑、规划等方面都优于同比市场，但是目前该市场正在培育期，需要开发商和经营者一起开拓市场。如果租金偏高即使可以招满并开业，但是很难长久兴旺，因为在市场还不成熟的情况下，高租金无疑使商家信心缺乏，风险增加，生意难做，这无异于“杀鸡取卵〞。他们可能宁愿放弃可能的成功，而不去坚守未来的希望。第三条：对于新兴的商业区域租金的设定大多都采取逐年递增的方式实施，因此，通常第一年商场的租金都适当偏低，然后逐年上调，到达平均租金。第四条：投资者关注市场的同时，第一要诀还是租金问题，如果租金相对过高，很可能出现招租周期长，推广费用加大，造成无法准时营业或者开业空置率提高，对工程后期开发的负面影响较大，增加其他的开发难度和开发本钱，不利于整体工程的运作。根据以上原那么以及工程所在位置以及未来的规划，三年后该区域才能形成旺地，可以到达或者超过三年后临河区服装城目前的租金水平，而按照目前临河区服装城的租金水平，我们可以评估本工程三年后的租金水平为20--35元/㎡/月〔租金递增率为10%〕。因此三年后该区域租金可实现30元/㎡/月，采用租金逐年递增实现。通过以上数据分析，按照经营业态不同，经营区域不同以及经营的档次，建议本工程的租金价格制定如下：可接受的租金水平为了更合理的修正租金和了解市场的消费水平以及观念，我们对当地市场经营商家进行了一次全面系统的市场调查，通过调查，我们可以客观的了解到一下关于租金的数据：被访问者可接受的单价水平比例5-15元/月/㎡64.5%15-25元/月/㎡20.5%25-35元/月/㎡15%35-50元/月/㎡--被访问者经营的商铺每月的销售额占比1万元以下19.8%1-2万元23.587%2-3万元30.28%3-6万元12.2%7-15万元8.5%15-20万元1%20万元以上4%通过以上调查可以了解，价格在5-15元所占本次调查的比例为64.5%，说明这是大多数经营者乐于接受的价格，而15-25元左右的价格是经营者承受的分水岭，而租金一旦高出20多元的话，即经营者普遍认为价格偏高，或者可以说价格高出20元左右的话将可能使得局部经营者因为租金数值的变化，由感性的接受变成了理性的分析经营，将减少一局部消费者经商投资热情，更多的考虑经营之后的租金压力而放弃经商。因此建议租金不超过15元〔市场调查的租金指一楼的租金价格，因此所分析的价格水平也是指一楼的租金水平〕。通过对月营业额的调查，我们可以看到大多数经营者的月营业额相对较少，3万元以下的占73.58%,而通过本次调查发现其营业面积相对较大，租金相对较低，特别是管理不标准的市场以及自然形成的商业街道。在本次调查过程中，大多数经营者反映当地居民的消费能力不强，本次调查约有90%的被调查者认为临河区目前消费能力一般，消费观念还是以普通的日常消费为主。因此也验证了临河区商铺营业额不高，消费档次以中等中低等甚至普遍偏低消费档次的直接原因。通过对经营者的租赁动机分析，我们又可以看到，商业的投资及经营，注重的又是商业的经营环境、商业规模和管理以及未来的开展空间，我们可以看到，只要真正做到做好经营者关心的地段、商业规划、以及商业规模和管理，同样可以吸引消费者，相反的价格及优惠政策是大多数经营者考虑但可以协商的局部。因此尽管我们看到临河区老城区的商业水平以及经营租赁水平暂时比拟低，但是当地的经营者还是比拟理性和成熟的。对本工程的租金定价建议通过以上市场调查得到的数据分析评估，以及我们对行业经营的评估和我们营销策略的实施，我们制定以下租赁价格供开发商参考：家具建材灯饰区租金范围：5——8元/㎡/月小商品、鞋区、服饰区租金范围：8——15元/㎡/月建议租金仅为内部认购价，在内部认购期内视市场反响及时做出调整，如果市场不接受，那么仍需调低；假设市场反响良好，那么租金马上涨价。租期的设定要根据不同的经营业态和经营的规模具体设定，通常的租期为小型散租客户为一年，主力店、次主力店的租期为10年、8年或者5年不等。用租金和年回报率倒算售价法通过对可比商场的租金分析比拟，利用市场比拟法来确定最理性租金。“可比〞的定义是：规模、经营品种相似的商场或地理位置接近的商场的租金也有一定的参考价值。名称租金价格出租率临河区服装城30元/㎡/月98%豫南建材市场6-10元/㎡/月60%按照年8%回报率倒推算出的理论售价按照公式：销售单价=月租金*12/8%推算售价业态租金售价家具建材灯饰区租金范围5——8元/㎡/月750-1200元/㎡小商品、鞋区、服饰区租金范围8——15元/㎡/月1200-2250元/㎡上述租金是指整体租赁的价格，散租那么乘以的系数。铺位性质购置目的投资者获利期望购置经营意向单价承受能力总价承受能力市场铺位自己经营使用86.62%，两种类型商铺购置动机差异性不大自己收租超过60%，委托经营，收取固定回报率约30%左右服装鞋帽、小商品、建材、餐饮、化装品、娱乐设施根本在3000以下，1500元以下占86.62%，但是承受街铺价格高于3000元的约9.64%承受总价低于15万的占7.86%,承受总价高于30万占7.