2023年房地产估价师考试真题答案

202３年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷一、单项选择题(共40题,每题0．5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。）1、《国务院关于进一步深化城乡住房制度改革加快住房建设的告知》决定，从(Ｃ)开始，全国城乡停止住房实物分派，实行住房分派货币化。ﻫＡ．1９９7年下半年ﻫB．1９9８年上半年

C．19９８年下半年

D．199９年２、下列用地中,不宜划拨供应的是（C）。

A.部队伙房建设用地

B.工商管理所办公楼建设用地

C.上市公司保卫科值班室建设用地

D.科技博物馆扩建项目建设用地3、土地使用权出让协议由（D)与土地使用者签订。ﻫA．市人民政府ﻫB．县人民政府

Ｃ．省人民政府土地管理部门

D.市、县人民政府土地管理部门4、土地使用权出让协议约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前(D)申请续期。ﻫＡ.１5日ﻫＢ．3个月ﻫC．6个月

D.1年5、拆除租赁房屋时,假如被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议,房屋拆迁补偿方式是(C)。ﻫA.面积结算

B．货币补偿ﻫC.产权调换

Ｄ．货币补偿或产权调换６、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B）。

A．产权调换

B．货币补偿

Ｃ．产权调换或货币补偿ﻫD.不予补偿7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案,导致商品房户型发生变化,并在1０日内书面告知了买受人,买受人接告知后未作表达，２个月后买受人提出退房，按规定买受人(A)。

A.有权退房，但应承担违约责任

B.有权规定开发公司承担违约责任

C．有权规定开发公司补偿损失

Ｄ．无权退房8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起（A）日内，持房地产开发项目转让协议到房地产开发主管部门备案。ﻫＡ．30

Ｂ．４５ﻫＣ．60

D.909、《中华人民共和国城市规划法》拟定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。

A．城市市区、郊区

B.城市市区、城市行政区域内ﻫＣ．城前市区、郊区以及城市行政区域内

D.城市市区、近郊区以及城市行政区域内10、某县是国家级历史文化名城,该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。

A.上一级城市人民政府

B．省人民政府ﻫC.国务院

D.建设部、国家文物局1１、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期（C）。

A.以一次为限,不超过3个月ﻫB．以一次为限，不超过６个月ﻫC．以两次为限,每次不超过3个月ﻫD．以两次为限,每次不超过6个月12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定,住房置业担保公司提供的担保是（C)担保。ﻫA．一般保证ﻫB．贷款人、保证人分担责任的比例保证

C．连带责任保证

D．信誉保证１3、下列有关住房置业担保公司的表述中,不对的的是(B)。ﻫA.有不少于1００0万元人民币的实有资本ﻫB.货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行ﻫC．设立担保公司,应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记ﻫD．一个城市原则上只设一个担保公司14、下列有关房地产抵押的表述中,不对的的是(D)。

A．以两宗以上房地产没定同一抵押权的,可以视为同一抵押物ﻫB．预购商品房贷款抵押的,商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证ﻫC．抵押物登记记载的内容与抵押协议约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准

Ｄ.乡、村公司厂区内大宗无地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押15、下列有关房屋权属登记的表述中,对的的是(Ｄ）。

A.新建的房屋,申清人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请ﻫＢ．城郊农村集体经济组织所有成员集体转为城乡居民，原集体土地所有转为国有土地,原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记ﻫＣ.房屋权属登记机关自受理登记已申请之日起１0日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的,应当书面告知权利人或权利申请人

D．房屋权属证书遗失的,权利人应当及时登报声明作废,并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书16、下列有关丘的表述中,不对的的是(Ｃ)。

Ａ．一个地块属于一个产权单元时称为独妒丘ﻫB．房地产权属档案中,房地产卡片一般按丘的顺序填制ﻫC.组合丘一定大于独立丘

D.房屋权属证书中应注明丘号17、下列有关房地产估价师执业的规定中,不对的的表述是(C)。ﻫA．未经注册擅自以房地产估价帅名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动,并可处以违法所得3倍以下但不超过３万元人民币的罚款

B．房地产估价师准许别人以自己的名义执行房地产。估价师业务,没有违法所得的,由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动,并可处以１万元以下的罚款

C.中介服务人员索取别人则物或者非法收受别人财物,故意提供虚假评估报告，情节严重的,处5年以上２023以下的有期徒刑，并处罚金ﻫＤ.中介服务人员严重不负责任,出具的评估报告有重大失实,导致严重后果的,处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金18、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的(D)以上。

A．40％ﻫB．50%ﻫC.6０％

D．70％19、物业管理的招标方式通常采用（B）。ﻫA．公开招标、委托招标

B.公开招标、邀请招标ﻫC．邀请招标、协议招标ﻫD.委托招标、协议招标20、业主转让房屋所有权时,结余维修基金（B)。

A.按业主个人缴存比例退还给业主

B.不予退还，随房屋所有权同时过户

C．上交房地产行政主管部门

D．由转让双方协商２1下列表述中，对的的是(C)。ﻫA.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象（外国人除外)ﻫＢ．房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率建设工程教育网信息ﻫC．耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应当免税

D.契税是在土地、房屋权属发生转移时,对产权出售人征收的一种税,其税率为３%~5%22、20２3年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99８７２元人民币,应按(C）计征公司所得税。

A．1１％

B.1８％ﻫＣ.27%

D．33％2３、下列房产中,可免征房产税的是(D)。ﻫA.个人所有的黄业用房

Ｂ.军队出租的房产ﻫＣ.学校必办的工厂ﻫD．公司办的各类学校自用的房24、我国己初步形成(D）的住房金融体系。ﻫA．商业性ﻫB.政策性

C．商业性为主、政策性为辅

Ｄ．商业性和政策性并存25、下列关于收入效应、价格效应和替代效应关系的表述中,对的的等式是（B)。ﻫA.收入效应=价格效应+替代效应

B．价格效应＝替代效应+收入效应

C.替代效应=收入效应+价格效应ﻫD．替代效应＝收入效应-价格效应2６、在总产量曲线上，边际产量达成最大值的点为(C)。

A.该曲线由向上凸转为向下凹的拐点

B．该曲线由向上凸转为向下凸的拐点ﻫC．该曲线由向上回转为向下凹的拐点

D．该曲线由向上回转为向下凸的据点2７、当房地产的需求和供应同时减少后,以下能反映市场均衡价格变化的选项是(D)。ﻫA.均衡价格上升ﻫB.均衡价格下降ﻫＣ．均衡价格不变ﻫD．取决于供应和需求变动的程序２8、民间个人之间借贷往来作为一种信用形式，存在的局限性重要表现在(C）。ﻫA．资金供求双方直接形成债权、债务关系,债务人在经营上会产生较大的压力ﻫB.融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用少ﻫＣ．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用多

D.资金供求双方直接联系,这种直接协商方式难以满足各自的需要29、在平均利润率一定的情况下，当借贷资本供应大于需求时，利率将(B)，

Ａ.上升ﻫB.下降

C.不变

D.难以拟定30、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照(A)不同而划分的。

A.被保险标的

Ｂ.保险资金来源ﻫC.保险的实行方式ﻫD．保险责任承担的顺序31、产生保险利益的前提是(Ｃ)。

A.保险协议ﻫＢ．保险损失ﻫＣ．保险标的ﻫD.保险义务32、下列证券中，风险最小的是（A)。ﻫA．债券ﻫB．普通股

C.优先股ﻫD.投资基金证券33、关于下表中的数据表述对的的是(B)。123456７89109810110110110１９910297１０299A.上述数据的众数为10０

Ｂ.上述数据的众数为101

Ｃ．上述数据的算术平均数为10１

Ｄ．上述数据的中位数为101３4、某公司总资产为１50万元人民币，负债30万元,资本公积1０万元，留存收益１０万元，编余公积5万元，则该公司的实收资本为(B)万元。

A．９5

Ｂ.１０0

Ｃ．１２0ﻫＤ．17535、属于反映会计主体某一时点财务状况的报表是(A）。ﻫA.资产负债表

B．损益表ﻫＣ．钞票流量表ﻫD．利润分派表36、反映公司长期偿债能力的指标是(C）。ﻫA.流动比率

B．速动比率

C．资产负债率

D.存货周转率3７、建设工程规划许可证是（A）行政主管部门实行城市规划、按照城市规划规定管理各项建设活动的重要法律凭证。

A.城市规划

Ｂ．城市建筑管理ﻫC．土地管理

D.房地产管理3８、某项目施工图设计阶段,根据施工图纸测算和拟定的工程造价，称为（C)。

A．概算造价

Ｂ．投资估算ﻫＣ．预算造价ﻫD．结算价３9、土建工程计划利润的计算基数是(D)。

Ａ．人工费

B．真接工程费ﻫＣ.间接费

D．直接工程费+间接费40、房产分户留作为房屋权属证书附图时,图中应标注(D)。ﻫＡ．相邻土地的权利界线ﻫＢ．海拔高程ﻫＣ．用地面积的分摊系数ﻫD．套内建筑面积与共有分摊面积二、多项选择题(共15题,每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。所有选对得2分;错选或多选均不得分；少选且选择对的的，每个选项得0．５分。）1、下列情形中，可以不办理出让手续的有(ABＥ)。ﻫA.民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心

B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学作教学楼ﻫＣ.私有住宅转让后改为副食品加工车间

D.职工已购公有住房初次上市转让

E.国有公司按国家住房制度改革政策出售公有住房2、国家无偿收回划拨土地使用权的因素有(ABD）。

A.土地使用者自动放弃土地使用权

Ｂ．矿场、机场等核准报废土地ﻫＣ.非法转让土地ﻫD．不按批准用途使用土地ﻫE.转让时未补交土地使用权出让金或土地收益3、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定应办理备案的情形有(AＢC)。ﻫA.设立房地产开发公司

B．签订商品房预售协议ﻫC．签订房屋租赁协议ﻫD.签订土地使用权出让协议

E.签订房屋拆迁补偿安顿协议４、下列情形中,属于房地产有偿转让的有(ＡＢD)。

Ａ.房地产买卖

B．房地产入股ﻫC.房地产继承

D．房地产抵债ﻫＥ.房地产典当５、下列有关房屋建筑面积计算的表述中,对的的有(BD)。

A．层高不超过２.20m(含2.2m）的永久性建筑不计算建筑面积

B．大厅内的回廊部分,层高在2.２0m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积ﻫＣ．与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积

D．无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积

E．突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积６、下列有关房屋权属登记的表述中,对的的有(ABＥ）。

A.房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人,除法律、法舰另有规定的外,必须同属一个法人或自然人

Ｂ.房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、记录、运用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节ﻫC．房地产面积测算为提高精度,边长取至0．0０１，但面积拟定最后取至小数点后两位，即0.01ｍ2ﻫD．临街底层经营性房屋的土地使用权,涉及门前人行道的部分分摊面积的土地权

Ｅ．房地产权属登记为房地产权利动态登记建设工程教育网信息７、物业管理经费的来源除了物业管理公司开展多种经营的收入和利润外,还涉及(ABCE)。

Ａ.定期收取的物业管理服务费

B.物业共有部位共有设施设备装修基金ﻫC.政府的扶持

D.对长期拖欠物业费业主的罚款ﻫE．开发建设单位给予一定的支持8、下列有关税收的表述中,对的的有(CＥ）。ﻫA．财政局对外出租的经营用房免征房产税

B．集体土地使用人无须缴纳土地使用税ﻫＣ．用耕地建乡政府办公楼应缴纳耕地占用税ﻫD．土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产ﻫE．因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税９、下列行为中,应当缴纳契税的有(AＣD)。ﻫA.房屋赠与

B．房屋继承ﻫＣ．以土地、房屋权属抵债

D.以土地、房屋权属投资、入股

E．房地产抵押1０、下列关于价格弹性的表述中,对的的有(ADE)。

A.供应价格弹性一般为正值

B．当供应价格弹性为无穷时,称供应完全无弹性ﻫＣ.需求价格弹性永远为负值

D.需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性

Ｅ.一般来说，时间越长,需求和供应都越有弹陆11、保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能,包恬(ＡC)。ﻫＡ．分散风险职能ﻫＢ.融通资金职能ﻫC．组织经济补偿

D.防灾防损职能

E.分派职能12、对今年参与全尉房地产估价师执业资格考试的人员进行记录，则（ＢC）。

Ａ.所有参与考试人员为总体单位

B．所有参与考试人员为统汁总体

C．你作为考生是总体单位

D.你作为考生是个体ﻫＥ.你的年龄是一个品质标志１3、下列财务指标巾,反映公司营运能力的有(BCDE)。ﻫＡ．资产负债率ﻫＢ.存货周转率

C．存货周转次数

Ｄ．应收账款周转率

E.应收账款周转次数14、下列选项中,属于违法建设的工程有（ACDＥ)。ﻫA.未取得建设工程规划许可证的建设工程ﻫB.临时建设工程ﻫC．违反建设工程规划许可证规定的建设工程ﻫD．城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目ﻫE．擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程15、下列关房产图的表述中，对的的有(ABＤ)。ﻫA.房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图,其比例尺一般为1：５00

B.房产分丘图能反映丘内所有房屋及其用地情况等各项房地产要素

Ｃ.房产分户图是表达房屋建筑结构的细部，比例尺一般为1：100

D.房产分户因是分丘图的局部明细图ﻫE.分丘图是测绘分户图和分幅图的基础资料三、判断题（共4０题,每题０.５分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号,用“√”表达对的,用“×”表达错误。不答不得分，判断错误扣0.5分,本题总分最多扣至零分。)1、中国传统的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、严禁土地使用者转让土地的制度。（对)2、国家实行土地登记制度，应由县级以上人民政府±地管理部门剥所管辖的土地进行登记造册。(错）3、征用农用地的，应先办理农用地转用手续，再办理征地审批手续。(错)4、经济合用住房建设用地采用划拨方式供应。(对)５、房屋拆迁时，拆迁期限不能超过搬迁期限。(错)6、拆除代管房屋、产权不明确的房屋、己设定抵押权的房屋.依法均须办理公证手续。(错)7、城市房屋拆迁主管部门一般不得接受房屋拆迁委托，但县级以上人民政府为对外招商引资而特别委托的除外。(错)８、房地产广告中仅介绍房地产项目名称的,可以不必注明开发公司名称。(对)9、房地产广告中涉及的交通、商业文化教育设施及其他市政条件等，如尚处在规划或建设阶段，必颁在广告中注明。(D)１0、经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊规定的,对建设工程的勘察、设计可以不招标,采用直接发包。(D)11、注册监理工程师的工作内容是控制所监理工程的投资.其目的是投资越省越好。(C)１2、建设工程发生质量事故,有关单位应当在24小时内向本地建设行政主管部门报告。(Ｄ）13、房屋租赁协议期限不得超过2０23,所以租期满2023的承租户无权继续承租。(Ｄ)14、房地产抵押协议签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。（C）15、抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的补偿金,应当作为抵押财产。（D)１6、建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑面积。(D)17、注销房屋权属证书，登记机关须收回原发放的房屋权属证书,以免贻害别人。(D）18、房屋内的大厅层高超过44０m的,按其水平投影面积的2倍计算建筑面积。(Ｃ)1９、房地产价格评估机构资格等级每2年审验一次,合格的原资格等级可再延期2年。(C)２0、中介服务费必须由中介服务机构统一收取,并给缴费人开具发票或收据。(Ｃ)21、社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。（D)2２、开放性住宅社区公共|生服务收费应不含保安费。(Ｃ）2３、单位按照国家和地方政府规定的比例为职工缴付的住房公积金，免征个人所得税。（D）24、居民个人拥有的普通住宅,在转让时暂减半计征土地增值税。(C)25、边际成本从递减转入递增恰好与边际产量从递增转入递减相相应，边际成本曲线的最低点正好相应于边际产量由递增转为递减的转折点。(Ｄ)26、完全竞争市场通过各厂商平均成本最低实现社会成本最低。(C）27、由银行发行的大额存款单是直接金融工具的一种重要形式。（Ｃ)2８、外扩买卖双方在成交后的7个营业日内办理交割手续的外汇交易方式称为现汇交易。(C)２9、对于政策性保险,在保险费的缴纳和保险金的给付方面，不遵循利益对等的原则。(D)3０、保险的近因原则中所说的近因是指对保险标的损失起决定作用的因素,是直接或间接导致保险标的损失的因素。(C)3１、证券的价格由货币使用中产生的收益与社会借贷资金利率之间的比率所决定。（D)32、基金公司将所有的各种基金作为所有运营资本。(C)３3、在一个较长时期中,不规则波动的随机因素往往可以互相抵消。（D)34、扩大时距法是通过扩大动态序列各项指标所需的时间，从而清除因时距短而使各指标受偶尔因素影响所引起的波动，以便更好地反映现象发展变动总趋势的方法。(D)3５、中美合资公司可以选择用美元作为记账本位币,相应财务会计报告也可以提供应国境内的使用者。(C）36、只有取得所有权的资产才可列入公司资产进行核算。(Ｃ)３７、在编制控制性具体规划过程中，容积率可根据需要制定下限和上限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发导致的土地浪费。(Ｄ)38、砖墙的厚度尺寸为４９0mm。(D）３9、对建筑装饰材料使用效果进行评价时，考虑建筑材料的经济性要有一个总体观念,既要考虑装饰工程一次性投资的多少,又要考虑售后服务的质量好坏。(C)4０、同一般测绘比较,房地产测绘精度规定较高，商品房竣工后，商品房面积必须据实测算，小能直接从图上量取。(Ｄ)四、综合分析题(共3失题1５小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。所有选对的、得２分：错选或多选的、不得分:少选且选择对的的，每个选项得0．5分。)(一)

甲房地声开发公司(以下简称甲公司)于２0２３年12月设立，注册资本为1０00万元人民币。202３年1月,甲公司决定开发一商品住宅社区，项目总投资８00０万元,并以出让方式取得了该土地使用杈。甲公司在该社区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2023年７月，甲公司将该项目转让给乙公司。2023年9月,乙公司完毕该社区开发,并通过综合验收。1、甲公司目前的房地产开发公司资质等级应当为(ＣD)。ﻫA．二级

Ｂ.三级ﻫC.四级

Ｄ．暂定2、甲公司拟定该房地产升发项目,应当符合(ＡＢＤ)。ﻫA．土地运用总体规划ﻫB．年度建设用地计划ﻫC.年度建设投资计划

D．房地产开发年度汁划３、甲公司开发该社区的资本金不得低于(A）万元人民币。

Ａ．160０

B.２400ﻫC.２80０ﻫＤ.3２004、下列关于甲公司以在建工程抵押和项目转让的表述中，对的的有(B？)。ﻫA．在建工程抵押登记属于土地使用权变更登记

B.在建工程抵押是指以依法取得的土地使用权连同在建工程已投八的资产没定抵押

C.甲公司投入资金达成1６０0万元即硼J转让该房地产开发项目ﻫD.受让该房地产开发项目的乙公司，可以不具有房地产开发公司资质5、住宅社区竣工综合验收的内容有（ACD)。

A．城市规划和设计条件的贯彻情况ﻫB.项目手册记录的项目进展情况

C.拆迁安顿方案的贯彻情况

D．物业管理的贯彻情况(二)

在职职工李某以抵押贷款方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发S住宅社区预购一套商品住房。2023年8月,李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售台同,预售台同中列房屋建筑面积仅约定房屋建筑面积１00m2，每平方米建筑面积的价格300０元。2０２3年2月，S住宅社区综台验收合格并交付使用经房屋权属登记机关确认,李某所购商品住房的套内建筑面积为95ｍ2，成套住房所在楼共有20套住房,套内建筑面积总计3000/ｍ2,需分摊的共有建筑面积为450m2。2023年３月,李某将房屋出租给土某。2023年8月,王某将房屋转和给张某。6、下列关于李某抵押贷款购房的表述中，对的的有(B)。

Ａ．李某不可以选择住房公积金贷款疗式

B.甲公司开发的S住宅社区必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证，李某方可办理预售商品房抵押贷款

C.预售商品房抵押.购房者获得的只是债权,而不是房屋所有权,尚不需办理抵押登记

D.预售商品房抵押自房屋交付使用时生效7、李某实际应支付的房价为(Ｃ)万元。ﻫA．２8．50ﻫB.3０.00ﻫC．30.90ﻫＤ.32.768、李某出租该套住房，应缴纳的营业税、房产税、个人所得税的税率分别为(Ａ)。

A.3%、４％、10%

B.３％、5％、18％

C．４%、3%、１０％

D．３％、３％、２７％9、下列关于王某转租该套住房的表述中，对的的有（AＤ)。

Ａ．王某转租该套住房,必须经李某批准ﻫB．王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益

C．李某与王某签订的房屋租赁协议已登记备案，王某与张某签订的房屋转租协议不必登记备案

Ｄ．房屋转租期间,转租协议随原租赁协议解除而解除(三)ﻫ甲房地产估价有限责任公司（以下简称甲公司)于2０2３年6月由８名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为2０0万元人民币。甲公司2023年经营收入85万元．但由于初创时期成本支出较大,该年度正常利润为10万元。２02３年、2023年分别实现税后利润30万元和5０万元。202３年6月,甲公司股东会作出两项决定:一是采用分期付款方式购买公司办公用房;二是自2023年7月起，按营业收入的２％购买保险。20２3年7月，甲公司与某保险公司签订协议,通过定期购买保险，由保险公司承担甲公司评估业务中因过失或疏忽导致别人经济损失应负的经济补偿责任。2０23年8月，甲公司与乙房地产开发公司达成协议，购买其2０0m２写字楼用于办公，分三年三期所有付清房款。10、根据经济学原理,甲公司２0２3年的经济成本为(B)万元。

A.75ﻫB．85

Ｃ．20０ﻫＤ．２85１1、甲公司采用分期付款方式向乙房地产开发公司购买写字楼的信用形式属于(B)。

Ａ.银行信用

B．商业信用ﻫC．国家信用ﻫＤ．民间信用12、甲公司向某保险公司所购买的保险属于(D)。

Ａ.信用保证保险ﻫB．财产保险ﻫC．人身保险

D．责任保险１3、按照《中华人民共和国公司法》规定，2０2３年来甲公司所提取的法定公积金累计达成（Ｄ)万元。

A.３

B．４

C.5

D.8１4、甲公司按营业收入的2%购买保险,该2％属于(B?)。ﻫA.绝对指标

B．相对指标

Ｃ.平均指标

D．变异指标1５、甲公司收入(BD)。

Ａ．只也许导致其资产增长ﻫＢ.也许导致其负债减少ﻫC．不也许引起其银行存款和钞票同时增长ﻫD．导致其所有者权益增长ﻫ参考答案一、单项选择题０1、Ｃ02、C03、D０４、D05、C06、Ｂ０7、A0８、Ａ09、D1０、D11、C12、C13、B14、D15、D16、C17、C1８、D1９、B２0、B21、C22、C２3、Ｄ24、D25、Ｂ26、C27、D２８、C２9、B30、A31、Ｃ3２、A33、Ｂ３4、B３5、A３6、C37、A38、C39、D４0、D二、多项选择题0１、ＡBE0２、ＡBD０3、ABC0４、ABＤ05、ＢＤ0６、ABE０7、ABCE0８、CＥ０９、ＡＣD1０、ADＥ11、ＡC12、BC１3、BCDE14、ACDＥ15、ABD三、判断题０１、√０２、×０3、×０4、√０5、×06、×07、×08、√0９、√10、√11、×12、√13、√14、×1５、√1６、√１7、√18、×１9、×２0、×21、√２2、×23、√2４、×25、√２6、×27、×28、×29、√30、×31、√３2、×33、√34、√3５、×36、×３7、√38、√3９、×40、√

四、综合分析题０１、CD02、ＡBD03、A04、805、AＣD０６、Ｂ07、C０８、A0９、ＡＤ１0、B1１、Ｂ1２、Ｄ13、D14、81５、ＢＤ202３房地产估价师《房地产估价案例与分析》考试真题及答案一、综合分析ﻫ1、

某工厂为公司改制进行资产重组,委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载,该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。

应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（）。

A．根据房屋所有权证上记载的用途进行估价ﻫB．根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价ﻫC.根据公司改制、资产重组后该两幢房屋拟拟定的用途进行估价

D．根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

2、某工厂为公司改制进行资产重组,委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。

将该两幢房屋的用途由工业改变为其他,应通过(）途径。ﻫA．自行改变ﻫB.经上级主管部门批准改变

Ｃ.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续ﻫD．经政府规划主管部门批准,并按法定程序办理变更手续

3、某工厂为公司改制进行资产重组,委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载,该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租。

该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为（)。

Ａ．该两幢房屋的正常市场价值

B．该两幢建筑物的重新建导致本

C.该两幢建筑物的重新建导致本结合成新折扣后的价值ﻫＤ.该两幢建筑物的重新建导致本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

4、甲方（开发公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）８层共5０00平方米的商品房。至1993年1２月止甲方共支付乙方工程款15００万元,此时A座建至4层,B座建到5层,工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷,甲方认为工程款实际发生1４0０万元，乙方应返还1０0万元；乙方则认为工程款实际发生1５８０万元,甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。

拟定评估结论的依据应是(）。

A.以1500万元作为评估值ﻫB．以（１40０+1５8０)÷2=1490万元作为评估值

C．以1９95年7月的预算定额、材料差价等资料为依据,按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。ﻫD．以１993年７月至1２月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。ﻫ５、甲方(开发公司）于１993年7月委托乙方(建筑公司)建造两幢(分别称为A座和B座)8层共5００0平方米的商品房。至1993年１2月止甲方共支付乙方工程款15０0万元，此时Ａ座建至４层,B座建到5层,工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生１40０万元,乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生15８0万元,甲方尚应再付８0万元。双方争执不下,至1９95年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。ﻫ假如该开发公司拥有所有合法开发手续,欲将整体项目转让，则估价时点应为(）。

A.1９9３年1２月

Ｂ．1９9５年7月

C．项目转让日期

Ｄ．项目建成日期ﻫ６、甲方（开发公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。至199３年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层,B座建到5层,工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生１400万元，乙方应返还100万元;乙方则认为工程款实际发生15８0万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至19９5年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。

该商品房预计１998年5月建成，要估测建时的售价,则估价对象状况和房地产市场情况应是（）。

Ａ．估价对象状况及房地产市场情况均为19９5年5月的状态ﻫB.估价对象状况及房地产市场情况均为19９8年5月的状态

C．估价对象状况为1998年５月的状态,房地产市场情况为19９5年7月的状态ﻫD.估价对象状况为19９5年５月的状态,房地产市场情况为1998年5月的状态

7、某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机19９0年购入，当时购入价格为５00万元,同型号空调主机已累计折旧２２5万元,市场价值为250万元，拆除费用为5万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机的占地面积50m2，节约的２00m2面积可以提供160ｍ２的营业面积供出租。酒店经理委托估价师改换空调主机和置换空调机房用于出租不违反规划规定,附近一酒店一楼出租的年客观净收益为营业面积４000元/m2,出租面积的装修改造费用由承租方自负。问:ﻫ若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别,改换空调主机的净支出为（)万元。ﻫA．530

B．4７２ﻫＣ．4５5

D.４50ﻫ８、甲房地产公司拟投资开发一大型居住区,预计工程所有竣工需要3年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺,但由于周边正在规划或建设较多的住宅社区,预计在此后3年内的住宅空置率会从目前的2％上升至1０％左右。问：

甲公司拟其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中对的的是（）。ﻫA．由于目前房地产市场需求较旺,采用假设开发法(钞票流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高ﻫB．由于预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法(钞票流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当予以减少ﻫC．该部分土地的价值等于该部分土地占所有土地的份额乘以项目所有土地的价值

D．该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价ﻫ9、卖房者甲与购房者乙一20２3年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖协议（以下称协议1)和房屋装修协议（以下称协议2）,协议1规定甲必须于５月25日交房,且乙同时付清房款。交房后甲按贤?进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和1０%的装修费，５月２５日付清剩余购房款和60%的装修费,7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向本地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择对的的答案：

估价时点应是（）。

A．2０23年４月25日

B.20２３年５月25日

C.2023年7月２5日ﻫD．２０２3年7月2５日以后的某一天

10、卖房者甲与购房者乙一2０23年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖协议（以下称协议１）和房屋装修协议（以下称协议２）,协议1规定甲必须于５月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按贤?进行装修，装修工程共2个月。乙于4月２５日支付9０%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60％的装修费,7月２5日付清剩余的3０％装修费。按规定，在向本地房地产管理部门申报买卖成交价格时,被认定应重新评估。请在以下问题中选择对的的答案:

估价的价值范围应是()。

A.协议1规定的房款

B．协议1规定的90%购房款和协议2规定的装修费的1０%ﻫＣ．协议1规定的购房款和协议２规定的装修费的7０%ﻫD．协议1规定的购房款和协议2规定的所有装修费ﻫ二、问答

11、甲公司199３年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1９96年12月竣工时,因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元／m２。拍卖行在当月以此为依据拍卖,卖出6栋，平均价格为３86０元／m2,其余14无人承接,退还给甲公司。当1996年6月第二期工程竣工后,建成的别墅以520０元／m2售出,甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，并且别墅的拍卖低价居然只比楼面地价高30０元/ｍ2,远低于其投入的建设成本,很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些？ﻫ三、问答[共0题，每题2分，总计0分]ﻫ12、甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1０00万元,经营收益各按５0%提成。到项目建成时投资刚好用完,销售费用也已预提。项目的总建筑面积1０000ｍ2,售价3００0元/m2，销售费用为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作解决。该项目在短期内销售完毕,实际销售费用与预提的销售费用相符,实际回收价款2７62．1万元。甲提出本应双方各分得１３80．05万元,现因乙拿走一套价值３0万元的房屋,故乙实得1351.０５万元；乙认为该套房屋的实际成本为25万元,故只应从自己应得的收入中扣除12.5万元,自己应得1368.０5万元。若不考虑所得税因素,谁的分派方案合理?应当如何分派?为什么？ﻫ四、问答

13、某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估,估价目的为抵押。该房地产占地面积为３5０0m2,总建筑面积为4500m2,20２３年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/ｍ２。甲公司拿到报告后颇感不解，由于其实际投入的成本已达96０元/m2,并且尚未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？五、指错

14、××商务楼估价报告ﻫ报告封面及目录(略)ﻫ致委托方函(略)

估价师声明（略)

估价的假设和限制条件(略)

估价结果报告

一、委托方

××××商贸有限公司,法定代表:×××，住所：××市××路××号。

二、估价方

××××房地产估价有限公司，法定代表：×××,住所：××市××路××号,房地产估ﻫ价机构资质等级：×级。ﻫ三、估价对象ﻫ××商贸楼位于××市××路××号,四至××××，属××××商贸有限公司所有。

××××商贸有限公司19９９年4月１日以出让方式获得ⅹⅹ商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年,即1999年４月1日至2０39年３月3１日）,土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积66１1m２,总用地面积2560m２。自筹资金开发建设，于20２3年４月所有竣工并进行了精装修后投入使用。

估价对象其他内容描述(略)ﻫ四、估价目的

评估××商务楼市场价值,为整体转让提供价格参考依据。ﻫ五、估价时间

2０２3年4月1日

六、价值定义

本次估价采用公开市场价值标准。ﻫ七、估价依据（略）

八、估价方法

根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，一方面采用收益法对其进行整体估价,然后采用成本法进行评估,最后综合两种估价方法的计算结果，拟定估价对象的最终估价结果。

九、估价结果

估价对象在2023年4月１日的市场价值为人民币１６82万元(大写:人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币２54４元／m２（大写:每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。ﻫ十、估价人员（略)

十一、估价作业期

2０23年3月10日~3月２0日。

十二、估价报告应用的有效期(略）

估价技术报告ﻫ一、个别因素分析（略）ﻫ二、区域因素分析(略)ﻫ三、市场背景分析(略)

四、最高最佳使用分析（略）ﻫ五、估价方法选用(略)ﻫ六、估价测算过程

(一)收益法估价测算过程ﻫ１.估算年有效毛收入

根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积661１m2，其中：１~6层建筑面积各1０00m2，7层建筑面积4１0m2,８层建筑面积２01m２。１~２层、3～6层、7~８层的建筑面积与使用面积之比分别是1∶０.80、1∶0.75、1∶0.70。ﻫ估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层1０0元，2层80元,３层70元,4层6０元，５层40元,6层30元，７~８层20元。此外,类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1~3层１0%，4~6层１5%,7～８层２0%。根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：

①1层年有效毛收入：A=1００0×１0０×０.８×１２=96．00（万元）ﻫ②２层年有效毛收入：Ｂ＝1００0×80×０.8×12×90％=6９.12(万元）

③3层年有效毛收入:C＝10０0×６0×0.7５×12＝６3.00(万元)

④4层年有效毛收入：Ｄ=1000×60×0．7５×１2×85%=45.90（万元）

⑤5层年有效毛收入:E＝1000×40×０．7５×１2×８５%＝30.6０(万元)

⑥6层年有效毛收入：F=1000×30×１2×８5%=３６．00(万元）

⑦7、8层年有效毛收入：G=(410+201）×２0×0.7×12×８5%=8．2１(万元）

年有效毛收入=A+Ｂ＋Ｃ+D＋E＋F+G

＝９6.00+69.12＋63.０0+４5.9+30.6+３0.6+8.21＝344３.43(万元）ﻫ2.估算年运营费用

①年土地使用费:根据××市规定，划拨土地使用权达成房地产用于出租经营的应按每年293元/m２的标准缴纳土地使用费。则：

年土地使用费=293×2５60＝７５.01（万元）ﻫ②年管理费：根据××市规定,出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则：ﻫ年管理费＝343.43×５％=１7.17(万元)ﻫ③年维修费:按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费=34３.43×8%＝２7.47（万元）④年保险费：按年租金收入的2%计算。则:年保险费=343.43×2％=0.6９（万元）ﻫ⑤年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加,其中:房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则:年税费=３43.43×（１２%+5.5%）＝6０.1０（万元）

年运营费用=年土地使用费＋年管理费+年维修费+年保险费＋年税费ﻫ＝7５.０1+17.1７+2７.47+0.6９+６0．10ﻫ＝180.４４(万元)ﻫ3.估算年净收入ﻫ年净收入=年有效毛收入-年运营费用ﻫ=343.43-18０.44ﻫ=16２．99(万元）ﻫ4.拟定资本化率

资本化率根据一年期的存款利率等因素拟定为8%。ﻫ5.选出计算公式求出收益价格

由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=３5年,且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格。ﻫ将上述相关数据:ａ=１62.9９,r＝35代入上述公式，有:

P＝1899．58（万元)

(二)成本法估价测算过程ﻫ1.估算土地价格ﻫ根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期４0年的基准地价为每1ｍ2土地面积286０元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已通过5年,其减价率为５／4０＝12.5％。则估价对象土地价格为:ﻫ土地价格=2860×(1－1２.５%)×2５60ﻫ=640.64(万元)ﻫ2.估算建筑现值ﻫ建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧

①建筑物重置价格

根据××市客观重置成本及相关因素,估价对象建筑物的重置单价（含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润）为1290元／m2。则建筑物重置总价为:ﻫ建筑物重置总价＝129０×6６1１ﻫ＝85２.8２(万元)ﻫ②建筑物折旧ﻫ根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年,则采用直线折旧法计算的折旧费总额为:

建筑物折旧费总额＝建筑物重置总价×（1-残值率)×已使用年限/耐用年限=852.8２×(１－0)×2／60=28.43（万元)

③建筑物现值

建筑物现值=85２.82－28.４3＝８24.3９(万元）

3.估算估价对象房地产的价格

估价对象房地产价格＝土地价格+建筑物现值

=640．64＋824.3９

＝1465．03（万元）

（三)估价结果的拟定ﻫ以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简朴算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：

估价对象房地产总价＝（18９９.5８+1465．03)/２ﻫ＝168２(万元)（已取整)ﻫ估价对象房地产建筑面积单价＝１682/0.661１ﻫ=2５44（元/m２)(已取整）ﻫ七、估价结果ﻫ通过评估,某某商务楼在2０2３年４月１日的市场价值为人民币１682万元(大写；人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。ﻫ附件(略)ﻫ六、改错

15、ﻫ本地２023年１月~８月房地产价格定基指数为：

1060、1062、1064、1065、1048、1046、10５０、1051

比准价格计算:ﻫ一、交易日期修正系数：

1.KA＝99.7%ﻫ2．KB＝99．0％ﻫ３.ＫＣ＝99.2%ﻫ二、求取比准价格：ﻫ1.比准价格A＝６000×99.7%×100/1０0×100/９８×100/９７×1００／9８×100/100×10０/1０0×10０/99×10０/99×101／1０0＝６6１7(元／m2)

2．比准价格Ｂ=6800×９9.0%×１００/100×１００/102×100/99×10０／１01×1０0/１00×１0０／１００×100/１02×1０1/100×1０0/１０2＝6344（元/m2)ﻫ3．比准价格Ｃ=690０×９9．2%×１00／100×100／１03×1０0/１0０×1００/101×1０0/1０0×100/100×１００/101×１01／１0２×１00/1０3=62０1(元/ｍ2）

4.比准价格计算结果:

（６61７+6３44+6２01)/３＝6387(元/ｍ２)参考答案:

一、1、Ｄ

２、B

３、C

4、Ｃ

5、B

6、B

7、D

8、Ｄ

9、D

1０、D

二、

第1１题

试题解析:ﻫ答:乙估价所可以从如下５个方面说明自己给出估价结论的理由。一是从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格；二是从估价时点看,拍卖时是1996年１2月,而第二期工程在１99９年6月竣工后出售,时点的不同相应房地产市场状况也会不同;三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅,建筑具有单件生产的特点,第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同,加之一期工程竣工后,环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善,对第二期工程销售产生有利影响;四是应当说该两期工程的售价重要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低,而应以平均的社会一般水平成本衡量；五是从市场销售结果看，拍卖底价为3８00元/m２,售出6栋的平均价格为3860元/m２,比较吻合,尚有14栋没有拍出,也从市场方面反映了估价结果的合理性。

三、

第12题ﻫ试题解析：

答：1．甲乙两者的分派方案均不够合理。甲未考虑该套房屋的价值分割，乙则只考虑该套房屋的成本分割，而未考虑房屋的利润分割；ﻫ2．对的的分派方案应当是按５0%的提成比例对该房地产开发项目的开发价值进行分割，则甲应分得:,乙应分得：

四、ﻫ第13题

试题解析:

1.评估的是公开市场价值或市场价格,是客观合理的价格;

2.而实际发生的成本也许超过社会平均水平;

３.估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化;

五、ﻫ第1４题ﻫ试题解析：

1．“估价时间”用语错误,应为估价时点ﻫ2．缺少估价原则

３.估价方法中缺少选用的估价方法的定义ﻫ4．未分析租金水平的变化趋势

5．一层有效毛收入计算错,未考虑空置及租金损失率(出租率)影响ﻫ6．三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响ﻫ7．六层有效毛收入计算错,未考虑使用面积系数ﻫ8．年运营费用中不应计算土地使用费ﻫ9．未说明本地规定的管理费中是否涉及水、点、气、热等费用

10.保险计算基数错，不应以年租金收入为技术,应以建筑物价值为基数计算ﻫ11.资本化率取值未说明理由

12．可获收益年限错，应为36年

13.基准地价修正法中年期修正方法(公式)错ﻫ14．基准地价修正法中已通过年限错,应为4年

15.基准地价修正法无评估过程,土地价格的内涵未交代清楚ﻫ１6.未计算精装修成本费用（建安费)

１7.建筑物折旧年限计算错（应2/３8)ﻫ1８.未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响ﻫ1９.成本法中未考虑相关销售费用ﻫ2０.未说明估价结果的拟定的理由

六、

第15题ﻫ试题解析:ﻫ１.KＡ计算错,应为:

1051/10４８＝1０0.３%ﻫ２.比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为:1００／101:ﻫ比准价格A=６000×９9.7%×10０/10０×1０0/98×100/97×100/98×100/1０0

×１0０/100×100/99×１０0/99×101/101＝64８7（元/ｍ2）

３.比准价格C，容积率修正系数错误，应为:100／9９：

比准价格Ｃ＝690０×99.2%×100/1０0×100/103×1０0/100×100/10１×100/10０×1０0/1０0×10０/9９×101／１0２×100/1０3＝６326(元／m2）２0２３年房地产估价理论与方法试卷一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)

1、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。ﻫA、独一无二和供应有限

B、独一无二和价值最大ﻫC、流动性差和价值最大ﻫD、不可移动和用途多样ﻫ2、在英国和其他英联邦国家，法院一般()来判断房地产评估价值的误差范围。

A、使用估价对象房地产的实际成交价格ﻫB、使用政府公布的房地产交易指导价格ﻫC、使用近一年内房地产的平均成交价格

D、依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

3、某市于２023年对市中心一平方区进行拆迁改造，该市20２３年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；２023年该区同类建筑物的重置成本达成2０23元/m2，房地产市场交易价格为600０元/m2;重新规划后,开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m２；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/ｍ2为基础进行修正。ﻫA、4００0ﻫＢ、5００0

C、60０0ﻫD、9０００

4、假设某类住宅的价格从30０0元／ｍ２下降到2800元/m2，其需求量从9０0套上升到100０套,则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为（)ﻫA、-1.3３

B、-０．66ﻫC、0.66ﻫD、1.53ﻫ５、在估价中选取4个可比实例,甲成交价格4800元/m2，建筑面积１００m2,初次付清24万元，其余半年后支付１６万元，一年后支付8万元;乙成交价格５000元／m2,建筑面积120m2，初次支付2４万元，半年后付清余款3６万元;丙成交价格4７00元/m２，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4７6０元／ｍ2，建筑面积11０m2,成交时支付20万元,一年后付清余款32.3６万元。已知折现率为10%,那么这４个可比实例实际单价的高低排序为(）ﻫA、甲乙丙丁

Ｂ、乙丁甲丙ﻫC、乙丙甲丁

D、丙乙丁甲

6、某宗地面积为50０0ｍ2,现状容积率为0．8,土地市场价值为40００元/ｍ２，拟进行改造。批准的规划容积率为５.0，楼面地价为1５00元/ｍ2,则理论上应补交地价（)ﻫＡ、125０ﻫB、１750

Ｃ、2050ﻫＤ、２150

７、房地产估价中,遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在(）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A、委托人ﻫB、估价报告预期使用者

Ｃ、管理部门

D、中立

8、回顾性房地产估价,其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）ﻫA、估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在ﻫB、估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在ﻫC、估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D、估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

９、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相称,选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()范围之内。ﻫA、0.５-2.0ﻫＢ、1.5－2.０ﻫC、0.5－1.5

D、1.０-1.5

10、承租人甲鱼出租人乙与５年前签订了一套住宅的租赁协议，该套住宅面积为２00m2,租赁期限为8年，年租金固定不变味480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/ｍ2。若折现率为８%，则承租人甲当前的权益价值为（)万元。

A、6.１9

B、６０4２ﻫＣ、７.2０

D、9.58ﻫ11、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7％,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2５00元m２,买卖中涉及的税费均由卖方承担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的所有税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m２

A、2０２3．８0

B、2２14.２9

C、2３36.4５

D、244７．３７ﻫ1２、某逃住宅建筑面积为10０m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m２,每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为(）元ﻫA、240０

Ｂ、2５８0

C、2607

Ｄ、27６013、评估摩纳哥总房地产2023年9月末的价格,选取的可比实例成交价格为3000元/m２,成交日期为2０２3年1月末，该类房地产自202３年１月莫至２０23年9月末的价格每月与上月的变动幅度为１．５％,2.5%,0.5%,-１.５%,-2.５％，-１.０％,1．5%，-1.5,0%。则该可比实例在2023年9月末的价格为（)元/ｍ２ﻫＡ、２938

Ｂ、2９８2ﻫC、３32９ﻫＤ、33７９

１4、在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产相应的比准单价分别是68０0元/m2，6700元/m2何6３00元/ｍ２,根据可比性综合评估得到的三个可比实例相应的比准单价的权重分别是０．3、0.5和0.2。假如分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是(）元／ｍ2ﻫA、-１００

B、－50ﻫC、50

D、100

1５、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）ﻫＡ、交通拥挤ﻫＢ、建筑技术减少ﻫC、城市规划改变

D、自然环境恶化

16、某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积是１２0m２,单位建筑面积的重置价格为80０元/m2,建筑物残值率为6%，年折旧率２.２％，计算该建筑物的现值是()ﻫA、7６8８０

B、７91０4

C、77９５2ﻫＤ、８1562

1７、某建筑物实际通过年数为202３，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差导致功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效通过年数为20２3，剩余经济寿命为2０2３,残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为(）

A、43.2%ﻫB、50%

C、５6.8％ﻫD、70％ﻫ18、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,导致不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m２，又知该写字楼客出租面积为10０0ｍ2,运营费用率为40%。假若该写字楼客出租剩余年限为30年，投资报酬率为８%，其他条件保持不变,则该写字楼将发生（）万元的贬值。

A、５4８、１9

B、5５８－１５

Ｃ、56７.3９ﻫD、675.40ﻫ1９、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年,建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为()年

A、４0ﻫB、４3

C、４7

D、50ﻫ20、下列关于农地征收费用的表述中不对的的是()ﻫA、青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B、征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定ﻫC、新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定ﻫD、地上附着物补偿费的标准由省、自治区,直辖市规定ﻫ21、某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为４0００元/m２。若报酬率为6%,受益期限为５０年,则该房地产价格为()元/ｍ2

Ａ、3000ﻫB、4500

C、5200ﻫD、5６00

2２、某宗房地产的受益期限为40年,通过预测未来3年的年净收益分别为1５万元、18万元、23万元,以后稳定在每年25万元知道收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元

A、28０ﻫＢ、２8５ﻫＣ、29０ﻫD、295

23、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的１.2倍,该类房地产的报酬率为1０%,则该宗写字楼现在的价格为（）万元。ﻫA、4580

Ｂ、５580

C、6５80ﻫD、7580ﻫ24、某商场建成于202３年10月,收益期限从２0２3年１0月到２040年１0月，预计未来正常运营年潜在毛收入为１20万元，年平均空置率20％,年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的６0％，则该商场在２023年10月的价值最接近于(）万元。ﻫA、53６ﻫＢ、5４９

C、5５7

D、81625、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为1５0００ｍ2,年景收益率为４80万元,自开工到建成的开发期为3年,估计该项目至建成还需1.5年,一直报酬率为8%，折现率为１2%,该项目开发完毕后的房地产现值为（)万元

A、40２3．0４

Ｂ、4074.１0ﻫＣ、4７68．50ﻫD、565２．09ﻫ２6、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是()ﻫA、过去数据简朴算术平均法

B、过去数据加权算术平均法

C、未来数据简朴算术平均法

D、未来数据加权算术平均法

２7、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时,一般不计息的项目是()ﻫＡ、未知、需规定取的待开发房地产的价值

B、投资者购买待开发房地产应承担的税费

C、销售费用和销售税费

D、开发成本和管理费用

２8、某类房地产２023年初至2０2３年初的价格分别为2３00元／m2,2４５0元/m2，2650元/ｍ2,2830元/m2和３000元/ｍ2，其增减量的权重分别为0.1、0．３、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计,以2０２３年初为预测基期，则该类房地产与2０23年初的价格最接近于（）元／m２ﻫA、31０0

B、3195

Ｃ、3285ﻫD、３３00ﻫ２9、当房地产价格的变动过程连续上升或者下降,并且各期上升或下降的数额大体接近时,宜采用(）预测房地产的未来价格。ﻫＡ、数学曲线拟合法ﻫB、平均增减量法ﻫC、平均发展速度法ﻫD、移动平均法

3０、某城市2023年和202３年普通商品房的平均价格分别是3500元／m2和4８0０元/m2，采用平均发展速度法预测2０2３年的价格最接近于()元/m2ﻫＡ、4800ﻫB、5124

Ｃ、5８００ﻫＤ、７１２4ﻫ３1、下列关于路线价法的表述中,不对的的是（）ﻫA、路线价法实质是一种市场法，其理论依据于市场法相同,是房地产价格形成的替代原理ﻫＢ、路线价法合用于城乡街道两侧商业用地的估价ﻫC、运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D、路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格。ﻫ32、一直临街矩形地块甲的总价为３6万元,临街宽度为20英尺，临街深度为７５英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺,临街深度为1２5英尺。运用四三二一法则,地块乙的总地价为（）万元。ﻫＡ、6５．4

B、81.8ﻫC、87.２

D、109.0

33、某大厦总建筑面积１0０0ｍ2,房地总价值６000万元,其中,土地总价值2５00万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为1８0万元,建筑面积为２４0m２。假如按照土地价值进行分摊,则该人占有的土地份额为()

A、２.４％ﻫB、3.０%

C、3.8%ﻫＤ、7.2%ﻫ3４、影响房地产价格的环境因素不涉及（）ﻫA、大气环境ﻫB、声觉环境ﻫC、卫生环境

D、治安环境ﻫ3５、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（)

Ａ、社会因素

B、环境因素

C、人口因素

Ｄ、行政因素二.多项选择题（共１5题，每题2分,每题的被选答案中有两个或者两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。所有选对的,得2分；错选或者多选的，不得分，少选且选择对的的每个选项得０.5分)ﻫ1．房地产具有保值增殖特性,真正的房地产自然增值是由于（

)引起的。ﻫA.装饰装修改造

B.通货膨胀

C.需求增长导致稀缺性增长

D.改善物业管理

E.周边环境改善ﻫ２.从权益的角度来看,现实中的房地产估价对象涉及（

)等。

Ａ．由建筑物的土地，涉及建筑物尚未建成的土地ﻫB.“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产ﻫＣ.有租约限制的房地产

D．未来状况下的房地产ﻫＥ.共有的房地产ﻫ3.假如某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有也许为（)

A.0.5

Ｂ.１.0

Ｃ.1.5ﻫD.2.０ﻫE.3．０

４.房地产的供应量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素重要有（)．

A.该种房地产的价格水平

B.消费者的预期

C.该种房地产的开发成本ﻫD．该种房地产的开发技术水平

E．房地产开发商对未来的预期

5.根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律,法规规定不得抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有(）.

ﻫA．土地所有权ﻫB.国有工业用地使用权

C.宅基地土地使用权ﻫD.大型游乐场

Ｅ．乡镇公司用房

6.运用市场法时，估价人员根据基本规定选取可比实例后，需要建立价格可比基础，重要涉及(）等。ﻫA．统一采用总价

Ｂ．统一采用单价

C.统一币种和货币单位

D.批准面积内涵和大小ﻫE.统一付款方式

7.影响房地产价格的区位因素有(）等。ﻫA.建筑规模

Ｂ.临路状况

Ｃ.楼层

D.建筑容积率

E.繁华限度

8．成本法特别合用于那些既有收益又很少发生交易的房地产估价,这类房地产重要涉及()等。ﻫA.图书馆

B．钢铁厂

C.空置的写字楼

D.单纯的建筑物ﻫE.加油站

9功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺少,落后或者过剩所导致的建筑物价值的损失。导致建筑物功能折旧的重要因素有（)等。

A.意外破坏的损毁ﻫB．市场供应过量

C.建筑设计的缺陷

D.人们消费观念的改变

E.周边环境条件恶化

1０.收益性房地产的价值到底重要取决于（

）。

A.已经获得净收益的大小

B.未来获得净收益的风险

C.未来获得净收益的大小ﻫD．目前总收益的大小ﻫE．未来获得净收益期限的长短１1.在实际估价中，运用架设开发法估价结果的也许性,关键取决于(）ﻫA.房地产具有开发或者在开发的潜力

B.将预期远离作为理论依据

C.对的判断了房地产的最佳开发方式

Ｄ.对的量化了已经获得的收益和风险

E.对的预测了未来开发完毕后的房地产价值

ﻫ1２.长期预测法除了用于推测,判断房地产的未来价格外，还可用于（）等。

Ａ.收益法中预测未来的租金

Ｂ.收益法中对可比实例成交价格进行交易情况调整ﻫC．填补某些房地产历史价格历史资料的缺少ﻫD.比较分析两类以上房地产价格的潜力ﻫＥ．成本法中拟定房地产的重新构建价格ﻫ１3.某建筑物共三层,总建筑面积为6０0㎡，每层建筑面积相等,房地总价为６０0万元,土地价值480万元，其中一层是二层的1.5倍，二层是三层的1．2倍，则关于土地份额的计算，以下对的地为(

）.ﻫA.按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为3３.3%

Ｂ.按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0％ﻫC.按土地价值分摊,二层占有的土地份额为35.0%

D．按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0%

Ｅ．按土地价值分摊,一层占有的土地份额为47．9%

１4.下列关于房地产价格影响因素的表述中，对的的是(）。ﻫＡ.不同的房地产价格影响因素,引起房地产价格变动的方向和限度是不尽相同的ﻫB.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

Ｃ.理论上,房地产价格与房地产价格利率因素成负相关

Ｄ.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化ﻫE.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反,则导致房地产价格下降

15.房地产估价中,估价方法的选择是由（）综合决定的。

A.估价对象的房地产类型ﻫB.估价方法合用的对象和条件

C．估价人员的技术水平

Ｄ.委托人的特殊规定

E．所收集到的资料的数量和质量三。判断题（共15