房地产开发可行性研究报告

XXX工程可行性争论报告2023年十二月第一局部工程背景及开发企业概况 错误!未定义书签。XXX市概况 2工程建设背景 3开发企业概况 8\l“_TOC_250018“其次局部工程市场投资环境和市场争论 8\l“_TOC_250017“工程概况 8\l“_TOC_250016“房地产市场综述 9\l“_TOC_250015“周边楼盘状况比较 10\l“_TOC_250014“市场需求调查分析 10\l“_TOC_250013“市场争论结论 10\l“_TOC_250012“第三局部工程定位争论 11\l“_TOC_250011“工程分析 11\l“_TOC_250010“客户定位 12价格定位 13\l“_TOC_250009“户型定位 13\l“_TOC_250008“工程开发构思与设想 13\l“_TOC_250007“第四局部工程经济效益分析 14\l“_TOC_250006“工程估算的各项设定 14\l“_TOC_250005“工程总体规划指标 15\l“_TOC_250004“工程开发费用估算 15\l“_TOC_250003“工程盈利分析 17\l“_TOC_250002“工程现金流量分析 19\l“_TOC_250001“工程资金筹措打算及银行借款归还打算 20\l“_TOC_250000“第五局部可行性争论结论 21第一局部工程背景及开发企业概况1．1XXX市概况长江，如同一条巨龙;XXX，恰似龙头上的一颗珍宝。XXX，地处中国的东海之滨，扬子江畔，是长江经济带和沿海开发带交汇点上一座兴的沿江城市，也是长江三角洲较兴旺的县市之一。XXX：东晋义熙七年〔411XXX〔952〕升为XXX等县。明清仍隶属泰州，清雍正二年(1724〕划归通州。民国时为一等县，与19408XXX搬经、超群一带〕建立XXX10XXXXXX19413XXXXXXXXX属苏中第四行政区专员公署.1945921XXXXXXXXXXXX.121XXX1949127，XXX512员公署改称苏北泰州行政区专员公署,XXX19501归苏北南通行政区专员公署,上升为特等县.1956年改名XXX江苏省南通专员公署.1968XXX1981XXX县乡镇间续被批准对外开放.199126XXX6120231123，XXX2023420231253(经济开发区【柴湾镇】、如城镇、长江镇【XXX〕17XXX〔市〕之一，列全国百强县，荣获首届长三角最具投资价值开发区的综合实力奖，先后荣获国家卫生城市、国家环境保护典范城市、全国社会治安综合治理先进集体、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家生态市等荣誉称号。XXX32°00’~32°30’120°20”～120°50”，南临长江，与张家港市隔江机望，北与海安县、东与如东县、东南与通州区毗邻，西与泰兴市、西南与靖江市接壤。全市总面积14772081。670。06848180.8XXX南沙中生代相对隆起区.地质构造的主要特征为:北东向切割呈带状，北西向切〔海XXX93。152％，主要分布于西部地区；水稻土占耕地面积的6.9%,主要分布于白蒲、丁堰、柴湾等镇.32°00′—32°30′,属北亚热带潮湿气候区，太阳高度较大,120/年·214。7℃，最热的727。11422002164010735℃的平5.4由于距海较近,受海洋调整较明显，气温的日较差和年较差都较小.XXX1000带季风气候.春季是冬、夏季风转换的季节,冷暖气流相互争雄,彼此旋进旋退,时寒时暖,物的返青和生长,以及春播作物的下种和萌芽。XXX塘处处蛙“。过多的雨水会影响三麦的收割，但适量的降水对早稻、棉花、玉米、大豆、甘薯等作物的早期生长格外有利，更为伏旱季节的农田浇灌储藏了水源。形成秋高气爽的天气。这期间光照和热量充分，格外有利于秋熟作物的成熟和收摘。XXX次寒潮天气，强劲的冷气流南下,温度降,常消灭较严峻的霜冻。在寒潮初来进，有时伴有少量降雪,给大地披上银装。【区位优势】XXX150小时可达浦东国际机场。XXX45.515【底蕴深厚的人文优势】XXX化。元代的桥梁建筑独具风格。明清园林之盛，有“XXXXXX建州后学堂、书院盛极一时，民间读书成风。现今，XXX国盆景之乡、苗木之乡、红木之乡、民乐之乡等称号。人，著名的法学家，法学教育家，我国现代国际私法学一代宗师.李昌钰〔1938－〕国际刑事鉴识专家，1938XXX1959校，1972年后，相继获得纽约大学刑事科学系学士、生物化学硕士和博士等学位.1978.1979州警政厅刑事化验室主任兼首席鉴识专家1998首位担当美国州级警政长官的华裔人士。他的最大成就和奉献是提高了刑事鉴识科学在司法界的地位。他不但高效率地破解了很多奇案、疑案和震惊世人的麻烦案件，而且使警方准确无误地将凶手绳之以法。李昌钰被国际司法界誉为“当代，1999年曾和杨振宁、李政道一起受到江泽民和朱镕基总理接见。兰溪。少年时代，通晓五经，补博士弟子员。1910居山。一生著述颇多,《闲情偶寄》载“词曲理论著作,收归《笠翁一家言全集〔53李定、刘季公平一批蜚声海内外的著名人士。【得天独厚的港口优势】XXX点建设的“江苏第一港”，更是国家交通部、国家发改委明确的上海国际航运中心的重要组成局部。XXX43XXX38.85XXX617701200XXX为充分发挥科技先导作用，抢抓一轮经济进展机遇，着XXX产业以及能源、材料产业在区域经济总量中的奉献份额，大力进展效劳外包产业，进一步扩大就业，提高城市品位，XXXXXX东南，规划建设XXXXXX科技城“一区四园”XXX科技城俯视1.1软件科技园地理位置周边配套1.1软件科技园地理位置周边配套XXX8的理念建设，周边配套环境优越,致力打造精品环境、精品效劳和精品产业。软件科技园进展规划软件科技园进展规划2023年初,〔77和产业根底，留意形态规划、功能规划并举，形成了以“四园两区一镇”为主体855平方公里能源产业园以及3〔8313平方公里桃园镇区。融入都市生活圈融入都市生活圈软件园房产受热捧软件科技园作为型的兴城市，同南通市区的“一公里”对接XXX件科技园真正成为南通的陆上的“后花园”。1．3开发企业概况其次局部工程市场投资环境和市场争论工程概况93。1262082林带气候宜人，区位优越.〔一〕工程地理位置〕(二〕工程交通状况附件:〔详见XXX地块综述：2023627〔国土证编号：皋国用〔2023〕第82100261号，土地全部权人：XXX市经纶实业；坐落：如城镇平明村1232482—100〔201〕—032；图号：358200-553.50;地类(用途):住宅、商业(216〕;取得价格：151914654.00终止日期:批零：20520627、房：20820627；使用权面积:62082。00M2；其中独用62082.00M2；RJY2023-16#地块规划条件3206822023CR00673206822023B0077房地产市场综述XXX(2023—2023〕商品住宅商品住宅商业用房写字办公房需求量〔m2〕需求量〔m2〕需求量〔m2〕2023202320232023价格根本稳定,XXX总体上讲，XXX市商品房开发和供给总体上是正常的，构造趋向合理，消费趋向理性，可以推测，XXX周边楼盘状况比较工程周边主要的楼盘状况工程工程位置销售价格〔元/M2〕销售均价〔元/M2)销售状况市场需求调查分析针对本工程对XXX1、工程周边房地产开发对区域形象的提高，以及对稀缺的自然资源的认同，客户普遍对本工程感兴趣，倾向于更舒适的环境，大局部以选择自住为主.2、客户对产品及配套的要求高。客户普遍对生活、教育等配套要求较高，在周边尚未成熟的状况下，本工程需要通过建设自身配套实现便利的生活。3、本工程辐射力量强。特别是商业街的投资价值,对于外来客户具有较大的吸引力。市场争论结论依据对XXX目进展的市场机遇在于:1XXX2、本工程区域竞争主要以本区域为主,工程可提升空间大。3、工程地理位置连接度好，且处于XXX具有很好的区域优势.4、客户对本工程的认可度高，本工程进展具有良好的客户根底。第三局部工程定位争论工程分析工程优势分析1、XXX软件科技园作为主要城区，中心区可供给的土地几乎为零，工程区域内增工程格外少，工程的升值潜力较大,投资风险格外小.2、紧临XXX位和自然环境优势明显。3、离XXX4、目前已建立起良好的政企、银企关系,结合工程启动快的特点，有利于工程在短期内到达银行融资条件。工程时机点分析1XXX也是本工程销售的又一卖点。285%以上，且近年来价格上升趋势明显，近期内没有高端楼盘推出，竞争放缓，有良好的市场空间.、如城镇系XXX市主城区，遵照XXX市两城区规划治理文件尚、高品质物业的后续开发具有稀缺性。客户定位1、近、远期客户定位近期目标客户：老城区客户为主,辐射XXX次置业的中高端客户为主。XXXXXX济为一体，周边市区的企事业单位中高层治理人员、公务员、高校教师、私企老板等，辐射周边各市各区的自住客户。(3〕XXXXXX客商较多，因此省外住户的购置力也有相当的数量。年龄：35-50年收入:2-6职业范围:公务员、企事业中高层、高校高级教师、专业技术人员、个体户、私营企业主等,以有换房需求、二次置业、自住的企事业单位中高级人员和公务员、生意人为主力。〔福利房或单位房为二次置业需求。心理品性:在XXX值感，宠爱都市时尚生活，强调置业不离城，同时渴望休闲生活，对自然生态、3．31、静态价格预估〔通过市场比较法：5500元/平方米2、价格动态预估近年XXX8—10%，总体呈平稳上升趋势,2023—20232023—20235%.以两个增幅来推测动态价格：1、5%的保守增幅。2、10％老城区板块的快速增幅。户型定位首期户型配比:XXX位,首推的局部户型配比为：小于100㎡左右的小三房型〔三房两厅一卫〕占70.86110〔29。14%.工程开发构思与设想工程开发条件:62082。00m262082.00m2,另15773m2，容积率为2.0—2.8，总建筑面积173289m2,其中:计容积率总建筑面积m2，不计容积率总建筑面积m2.本工程地形较好，容积率适中，地块可塑性高，适合建设具有良好绿化景观环境的大型社区。1575工程中高端的形象定位,估量本工程物业类型将全部为高层.社区的停车方式主要2363商业开发构思：工程商业为购物、休闲,布置在工程物业高层的一至四楼.第四局部工程经济效益分析工程估算的各项设定工程说明193163.13/亩,土地出让合同契税和土地交易佣金按已经缴纳。2、在本工程中，拆迁补偿费已经全额付款，为净地所得36。48％(12820%〕.4、预售条件为工程施工至四层。51。7%计。各项税费说明依据XXX15。65％。2、土地增值税(预征〕1%。工程开发销售周期说明通过对XXX20234202304各项本钱费用的设定依据XXX(包括土地本钱、拆迁安置费、前期工程费、建安工程费和其他工程费、开发期间税费〕和开发费用(包括工程治理费、销售费用、财务费用。结合我司的阅历数据资料以及与各职能部门沟通的成果,对工程的土地本钱、工程本钱进展估算,各项税费标准按政府有关规定进展估算.工程总体规划指标工程总体指标：60936208219,761620824.173289〔94,740.705.17.61%6.46。80％工程公建区经济技术指标：该地块公建区综合规划指标如下:1732893001，1101，015工程开发费用估算(一〕土地本钱招拍挂出让方式所得,总价款为:151914654.00元。土地本钱合计：151914654.00 元〔二〕前期工程费〔含勘查费、规划设计费、三通一平、各项规费等费用173289×60/㎡=1039前期工程费合计:1039万元〔三〕根底设施费(含供水电气、道路、排水排污、绿化等)173289×125/=2166根底设施费合计：2166万元〔四〕建筑安装费〔含土建、安装等：住宅局部: ×1，250元/㎡= 万元公共建筑局部： ×1，200元/㎡= 元车库、设备房局部: ×1,300元/㎡= 万元架空层部份： ×1,300元/㎡= 元建安安装费合计：73,349万元〔五)开发间接费〔1,2，3，40。6％计)：×0。6%= 万元〔六〕不行预见费〔1，2，3,4,53％计〕:×3% 万元开发本钱合计： 万元〔1，2，3,4,5,6项之和〕〔七〕期间费用：治理费用： 万元×1.5％＝ 万元销售费用： 万元×1.7%＝ 元期间费用合计： 万元〔八〕财务费用〔建设期利息：财务费用： 万元×6。48％×2.50年= 工程总投资合计： 万元销售总收入：住宅局部： ㎡×5500元/㎡＝ 万元商业局部： ㎡×10，000元/㎡＝ 万元车库局部： 个× 元/个= 销售总收入合计: 万元〔十)工程收益估算：工程可实现销售收入万元,开发本钱费用万元，期间费用万〔按5.65％计算).工程税前利润总额 万元，实现税前投资利润率 ％，缴纳所得税万元，税后利润 万元,实现税后投资利润率 ％.备注：18%-10％的增幅。2、本钱中也未考虑将来材料及人工上涨等因素.3、随着市场的进展,将来工程完成时估量的整体利润会随着每年市场房价增幅有所提高。工程盈利分析工程静态盈利分析表序序项目数值计量单价金额号 单位 (元〕 (万元)一、销售总收入住宅局部 ㎡其商业局部 ㎡中车库局部 个二、总投资〔一〕开发本钱费用㎡合计1、土地费用 ㎡2、前期工程费 ㎡3、根底设施费 ㎡4、建筑安装工程费住宅局部 ㎡其公共建筑部份 ㎡中车库设备房局部 ㎡架空层部份 ㎡5、开发间接费6、不行预见费〔二〕期间费用1、治理费用2、销售费用〔三〕财务费用

借款6.48％年三、税金三、税金201、土地增值税1%2、销售税金及附21加5.65%22税前利润23税前投资利润率24所得税(25％)64，41225%25税后利润26税后投资利润率工程整体税后利润为 万元，税后投资利润率为 通过上面的静态财务分析，工程盈利力量较强，工程可行。序20232023 2023 2023 2