第六章-房地产信托投资基金

第六章房地产投资信托基金(REITs)REIT基本概念REIT投资优势REIT投资风险TheLinkREIT案例分析REIT投资要点提示中国发展REIT的优势与障碍房地产投资信托基金(REITs)在众多投资领域中，房地产投资以其丰厚的投资利润，较好的保值性，一直是投资的热点领域。但是同时，房地产业以其资金需求量大，周转时间长的特点，使得众多的社会闲散资金和个人投资者不敢涉足该领域。房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrust，REIT）是一种房地产产业投资基金，可以为中小投资者提供分享商业地产利润的机会。投资基金，一般是指由投资基金公司通过发行基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金，再将所筹得的资金投资于有价证券、高新技术产业、基础产业等投资对象或领域，并将所获的净收益分配给广大投资者的一种集合投资制度。

WhatisaREIT?Arealestateinvestmenttrust,orREIT,isacompanythatowns,andinmostcases,operatesincome-producingrealestate.SomeREITsfinancerealestate.TobeaREIT,acompanymustdistributeatleast90percentofitstaxableincometoshareholdersannuallyintheformofdividends.(NationalAssociationofREITs,NAREIT)REITsinUSA-TheOrigin:BackgroundInUSA,startedin1960(JFKennedybecamePresident)ByCongressIntendedtoestablishtax-favoredinvestmentmeasuresAllowaverageincomeAmericanstobenefitfromrealestateinvestmentmanagedbyprofessionals.Atthebeginning,notpopularduetothefactorssuchas -Ownershiponly,thethirdpartymanagement -Taxshelterbenefitforrealestate.RevisionsTaxReformActof1986-Allowingtoown,operateandmanagemostincomegeneratingproperties-ReducedrealestatetaxshelteradvantagesBenefits-DeductREITdividendfromincomebeforetax-Avoidhightaxequivalenttocorporatetax-REITsentitiesenjoythesamestatusunderstatecorporatelaw,butonlyonetaxburdenShortcomings-REITscompanymustdistribute90%ofitsnettaxableincometoshareholders—makesitdifficulttoreinvestinnewpropertiesLegalRequirements:

InternalRevenueCodeof1986REITsentitymustbemanagedbyoneormoredirectorsortrustees.Sharesorbeneficialinterestintheentity,iftheentityisoperatedasatrust,aretransferable.Theentitymusthaveaminimumof100shareholders.Theentityisnotclosely-held(nomorethan50%oftheentity’ssharesmaybeheldbyfiveorfewerindividuals.Theentityinvestsatleast75%ofitstotalassetsinrealestateassetsTheentityderivesatleast75%ofitsgrossincomefromrealpropertyrentsorinterestonmortgageonrealpropertyTheentitypaysdividendsofatleast90%ofitstaxableincomeREIT投资对象

选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，主要投资公寓、购物中心、工业厂房、办公楼、饭店、医疗中心和仓库等可以产生稳定收益的成熟物业。

美国REITs的投资对象（Source:NAREIT）REITs投资方式REITs可以投资于房地产产业的任何一部分，如土地开发、房产开发和物业管理等环节；也可以通过收购尾盘，进行集约化销售，将不良资产变为优质资产。REITs既可以投资单一的房地产项目，又可以同时介入多个项目；既可以进行全程投资管理，也可以进行阶段性投资管理REITs分类根据投资业务及收入模式的不同，划分为：EquityREIT（权益型）

以持有并运作房地产项目为目的，其收入来源主要是租金收入和转让所得。

MortgageREIT（抵押型）

主要以向房地产发展商或有意购买物业的抵押人提供贷款，或者通过购买抵押贷款或抵押支持证券提供间接借贷，主要收益来源为利息收入，风险较低，收益性比权益型REITs差。

HybridREIT（混合型）

兼有权益型REITs和债权型REITs的特点。REIT投资优势分析REIT收益性较好股利支付比例高。收入以相对稳定的租金收入为主税收优惠REIT风险性较低专业化管理分散投资风险抗通货膨胀风险可以优化投资组合信息透明度高REIT流动性较强REIT收益性较好收入以相对稳定的租金收入为主税收优惠在公司层面，分配给投资人的部分可以从REIT的税前收益中扣除对于投资人，REIT投资人可免除资本利得税股息支付比例高

REIT必须将90%以上的税前收益支付给持股人，REIT的股息收益率平均高于其他股票4倍。REIT收益性较好(2)Source:NAREITREIT收益性较好(3)Source:NAREITHistoricalcompoundannualtotalreturnsoftheFTSENAREITAllREIT

Index,FTSENAREITEquityREITIndexandleadingU.S.benchmarksDataasofJuly31,2008,Alldataarederivedfrom,andapplyonlyto,publiclytradedUSREITs.REIT收益性较好(4)REIT风险性较低——分散投资风险REIT通过将资金投资于多样化（不同地区、不同类型）的物业，不同的投资项目风险和收益不同，通过有效的投资组合，可以将投资的风险控制在最小范围内。REIT的主要收益来自所投资不动产的价值上涨或租金收益，与股票、债券等其他金融产品的相关性很低。在投资组合中引入REIT，可以优化投资组合。REIT可以优化投资组合Note:EquityREIT(FTSENAREITEquityREITIndex),Russell2000(small-capstocks),DowJones(DowJonesIndustrials),NASDAQ(NASDAQComposite),Treasury(USTreasury10-YearNote).REIT的主要收益来自所投资不动产的价值上涨或租金收益，与股票、债券等其他金融产品的相关性很低。在投资组合中引入REIT，可以优化投资组合。REIT风险性较低——抗通货膨胀风险(2)作为房地产产业投资基金基础的房地产，具有较强的保值、增值功能，可以很好地防止通货膨胀给资产所有者带来的损失。房地产业在国民经济中具有很高的产业关联度，物价上涨往往会导致房地产价格的上涨；反过来，房地产价格的上涨也会带动其他产品价格的上涨。在经济处于通货膨胀时期，持有与房地产相关的投资工具，可以实现保值增值。由于土地的不可再生性，房地产物业的价值会随时间的推移而升高。以房地产物业为资产基础的房地产产业投资基金的股票价值也会随之上升。房地产企业投资基金是一种较好的保值类投资工具，抗通货膨胀风险能力较强。REIT风险性较低——抗通货膨胀风险(2)REIT风险性较低——优化投资组合(1)Note:EquityREIT(FTSENAREITEquityREITIndex),Russell2000(small-capstocks),DowJones(DowJonesIndustrials),NASDAQ(NASDAQComposite),Treasury(USTreasury10-YearNote).REIT的主要收益来自所投资不动产的价值上涨或租金收益，与股票、债券等其他金融产品的相关性很低。在投资组合中引入REIT，可以优化投资组合。REIT风险性较低——优化投资组合(2)IbbotsonAssociatesREIT风险性较低——信息透明度高大部分REIT属于公募性质的投资机构，因此受到第三方监督的力度越来越大。上市交易的REIT，其经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督，与房地产业直接投资相比，信息不对称程度低，透明度高。另外，随着机构投资者越来越多地参与到REIT市场，公众获得的信息也越来越多，REIT运作的透明度越来越高REIT流动性较强房地产作为不动产，流动性较差，投资者很难在短期内将其兑换成现金。当投资者急需资金而要将房地产变现时，经常要遭受损失。多数REIT都已公开上市，像股票一样在证券交易所进行交易，投资者能很快地将其持有的房地产产业投资基金资产变现。未上市的REIT的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通。因此，相对于传统的房地产实业投资而言，REIT的流动性相对较强。REITs风险分析委托人-代理人问题成为注入不良资产的工具利益冲突高收费过度使用金融杠杆过高的资产周转率政策与监管风险利率风险市场风险投资经营风险TheLinkREIT领汇房地产投资信托基金（香港上市编号：823），为香港首个房地产投资信托基金，由领汇管理有限公司管理，其投资物业组合内的180项零售和停车场设施与全港四成人口为邻。REITs投资要点提示REITs属于长线投资产品。投资REITs与投资一般的股票还是不同。购买REITs实际上就是购买商业房产的持有权，其收益将主要包含两部分，其中最主要的是从租金收入转化而来的每年固定的股息收入，此外，还有一部分来自于房