无锡公寓市场调研市场部-许文超

无锡公寓市场调研报告无锡安富置业市场调研部一、无锡市场整体概况二、商办类市场解读四、公寓市场调研总结目录三、典型个案分析无锡市场整体概况1无锡房地产开发投资总额同比持续增长施工面积同比大幅度增加新开工面积同比有所回升竣工面积同比有一定幅度的上扬市场走势14年无锡市场综述2014年的楼市受政策影响较大，前三季度惨淡使楼市又迎来一次关于是否“崩盘”的讨论。限购的大面积松绑、限贷的解除、降息三大政策使楼市迎来回暖。无锡楼市前三季度的阴霾在政策利好下，迎来成交上的逆转。2014无锡商品房卖了5.6万套半年成交涨5成。无锡商品房价格一直比较稳定，但相对2013年出现了“稳中有涨”的趋势而言，2014年无锡总体房价是“稳中有跌”的。2014年无锡市区商品住宅的年成交均价为7867元/平，较2013年下降了119元/平，降幅为1.49%。其中1月份的成交均价最高为8208元/平，与最低的6月份的均价7436元/平，高低差达772元，而7月以后的几个月，成交价格基本稳定。在新政调控下，无锡市场反映主要以低价去库存为主。2015上半年，无锡楼市在一波接一波的利好政策下逐渐回暖。截止至6月30日，2015年上半年无锡商品房共计成交332.75万平，同比去年上半年增加84.95万平方米，增幅高达34.3%。无锡商品房成交28670套，同比去年上涨23.47%。其中商品住宅成交面积为288.39万平方米，同比涨41%；成交23684套，同比涨33.8%。滨湖区的成交量占全市成交总量的24%，锡山区占比19%。新区、惠山区紧随其后，以18%、15%的占比量位列第三、第四。在高库存的压顶下，2015年上半年楼市的主基调依然是加速去化。据统计，上半年无锡实际推盘139个，3、4、5、6月为推盘集中期。5月楼市新政效应持续发酵，再加上春季房交会的助阵，推盘量达到上半年最高值，为35盘，同时5月全市商品房成交量首破70万平。受高端楼房发力，2015年上半年，无锡商品房成交均价呈碧浪式上升，相隔16个月，重回8字头。15年上半年无锡市场综述库存走势截至2015年6月30日，无锡商品房库存套数为163109套，环比2015年第一季度174081套，减少10972套，环比跌幅6.3%；商品房库存面积1887.12万平，环比2015年第一季度减少83.59万平，跌幅为4.2%。从物业类型来看，全市住宅可售套数总计71301套，面积达991.13万平，较一季度可售住宅减少3519套，50.88万平；相较于住宅，无锡商业可售房源91808套，895.99万平，环比一季度减少7453套，32.7万平。从2015年无锡商品房库存量（面积）走势图来看，由于恰逢传统淡季1、2月，金三成色不足，导致一季度整体成交量低迷，库存量达到高峰。但在330等一系列政策加码下，二季度库存量迎来了自2014年以来首次全面下跌。截止至6月30日，2015年上半年无锡商品房共计成交332.75万平，无锡商品房成交28670套。以目前商品房的销售速度，无锡现有的库存量至少需要30余月才能完全消化，然而这也仅是在无新增供应量的理想状态下。不言而喻，无锡库存量压力依然艰巨。商办类市场解读22013年无锡市场公寓成交均价7591元/㎡，总成交面积282062㎡，全年平均成交价格在6500-8500元，下半年成交量较上半年有所上升限。2013年无锡市场公寓成交面积及价格统计商业市场篇无锡商业公寓可售房源91808套，895.99万平，环比一季度减少7453套，32.7万平。随着地铁1号线、2号线相继开通，客群被分流的同时，也进一步刺激消费的增长，带动了相关商业的发展，促进了商业库存量的下降。在2015年上半年商业成交套数排行榜top20中，无锡各大商业去化量悬殊较大，仅有少数盘销售较好。其中金太湖国际城以绝对的优势一举夺得销售冠军，据悉江苏一家投资公司购入该盘400余套商铺。在人口导入不足的情况下，商业趋于饱和且同质化严重。近两年来，随着市中心以外的新城逐渐兴起，商业如雨后春笋般涌现。由于缺乏人流支撑，不少商业连年亏损面临倒闭的危险，更有商业成为“活死盘”，空置多年。无锡赛格电子在2012年开始入市，由于在选址方面欠佳，滞销至今，高达4000多套的存量着实“骇人听闻”。此外，明发商业广场虽定位生活型商业，但周边无住宅支撑，荒废多时已成为“空城”，库存量居高不下。在商业库存排行榜top20中，惠山占据35%。据搜房网数据监控中心统计，2015年第二季度，惠山区以商业库存套数29313套面积为218.34万平位居七区榜首，该区商业库存去终刻不容缓。在无锡办公房源存量过剩的声音源源不断。近年来除了一些纯写字楼项目，还有较多综合体项目也多自带办公房源，前期供应量较大，而由于无锡产业结构单一，第三产业发展速度较为缓慢，就业人口较少，办公需求严重不足，导致无锡写字楼成交量不断下降，去化周期延长。即使办公市场的“标杆”绿地中央广场也在无锡受阻，存量达1342套位居榜首。此外，滨湖区中天国际、新区新发汇融广场同样存量较高。不难发现，写字楼难卖现象不单独存在某个区域，整个无锡市均“瘫痪”。不少开发商坦言，写字楼堪称是物业类型中最难去化的一类，甚至比酒店式公寓更难销售，纵使使尽浑身解数，脸露欢颜的也是少数。而目前能缓解办公物业面临的窘境，唯一的办法只能依靠政府，引导产业调整结构，并积极招商引资。办公市场篇库存高去化慢无锡商业公寓可售房源91808套，895.99万平，随着地铁1号线、2号线开通，虽销售略有增长，但仍然需要很长时间去化；

商业过盛同质化经营城市商业过盛，同质化经营严重，导致部分商业倒闭，成为空城；无锡政府人口导入不足，导致支撑商业发展的先决条件不够，第三产业城市产比少，商办类产品供大于求；人口导入不足产业结构不适应乡镇项目突破重围由于远郊人口较集中，且商业相对缺乏，近两年来乡镇商业发展迅速。商办类市场小结典型个案分析3滨湖区上海城开喜年中心万达城荣创星光广场嘉业国际城典型个案‖万达城（公寓/住宅/洋房）注：公寓存量大，目前总推出4栋，共计3000多套。项目概况市场调研-个案分析户型分析-万达城万达城公寓产品面积40~66平米，层高3.5米，产品面积偏大，总价较高。项目整体规划大，以文化旅游、投资地产、养老地产的形式为卖点，吸引了无锡及周边城市的客户。公寓产品定位为项目未来的配套，以投资理财为卖点。但由于项目规划落位时间长，因此入市以来蓄客情况不理想，开盘业绩不佳。且产品规划共计3000多套，未来需静待观察。典型个案‖上海中心·城开国际（酒店式公寓/办公）注：酒店式公寓总计682套，现已售100套。项目采用售后返租的模式销售，每年固定收益9%，8年72%.2015年5月30日开盘，开盘销售85套，但由于总价过高，客户受众面小，目前签约近8000万。项目概况市场调研-个案分析个案分析-上海城开个案分析-上海城开典型个案‖嘉业国际城（酒店式公寓/办公）注：现酒店式公寓已出售400多套，去化率25%，现可选面积段为55到89㎡项目概况市场调研-个案分析户型面积55㎡户型面积75㎡精装修标准：2000元/㎡主力面积段为50-60㎡和70-80㎡典型个案‖嘉业国际城（酒店式公寓/办公）个案分析-嘉业国际服务于无锡太湖新城和周边产业园区经济建设的，无锡唯一集合品质生活、主题配套、5A级办公三大概念于一体的，具备高端稀缺物业价值的体现主人尊贵地位和身份的无锡最顶级金融商务项目营销策划理念典型个案‖嘉业国际城（酒店式公寓/办公）“体验式”营销和“感官”营销通过样板房的塑造，传达个性公寓的生活工作方式和形象，通过体验营销传达项目品质；通过现场样板段的布置，将每个细节通过感官营销方式传达给客户；现场售楼处高档的布置以及项目尊贵调性的包装，传达项目高端定位及营销方式；销售业务动作的针对性引导，达到体验和感官营销目的。

体验式营销－酒店式公寓典型个案‖嘉业国际城（酒店式公寓/办公）崇安、北塘区苏宁广场茂业时代家艺中心欧风新天地盛唐乐享城红豆国际五洲银河城金盛华彩荟典型个案‖苏宁广场（酒店式公寓）注：在售，未正式开盘项目概况个案分析-苏宁广场苏宁广场总规划图苏宁广场由国际专业建筑设计公司RTKL规划设计，双塔楼的经典形象，南塔共48层，地上北塔共68层。项目总建筑面积近32万㎡，其中购物中心总建筑面积10万㎡，五星级酒店5.2万㎡，356间客房，5A甲级写字楼2.54万㎡，豪宅公寓6.7万㎡。项目的容积率为10，绿化率为26.12%。个案分析-苏宁广场北塔公寓70㎡精装修标准：2000元/㎡北塔公寓67㎡北塔公寓74㎡苏宁广场-户型情况样板间照片系列报广苏宁广场-高端形象引进国际奢华酒店品牌，苏宁广场签约凯悦酒店营销策略苏宁广场苏宁广场良好的地理位置是吸引投资客户的强大手段，城市地标的建筑格局对投资客户有一点吸引力。苏宁广场强调招商品牌效应，塑造奢华高端的产品形象，引进精品酒店为投资客户降低置业风险，增强吸引力。近期寻求高端客户，通过奢侈品的主题活动寻客，同时重塑项目形象，但项目口碑积重难返，短期内难以体现效应。销售分析-苏宁广场项目概况典型个案‖

金盛华彩荟（酒店式公寓）个案分析-金盛华彩荟户型分析-金盛华彩荟金盛华彩荟预计9月初首次开盘，推出7号楼的B楼房源，为4.6米挑高公寓，主力面积为40平，130套左右，精装交付。均价7500元/平，具体一房一价。公寓带独立阳台，功能性强大，目前无锡市场上比较欠缺。项目概况典型个案‖

红豆国际广场（酒店式公寓）个案分析-红豆国际现房销售个案分析-红豆国际约60m21房约120m22房约150m22房户型配置约68m21房约60m21房约120m22房典型个案‖红豆国际广场（酒店式公寓）个案分析-红豆国际营销策略红豆集团和柏雅集团转型酒店式公寓，开发商的回报率在5%到10%红豆国际广场在三季产品推出时，出奇制胜，推出“333财富计划”，满足更多购房人的需求。“333财富计划”的核心内容便是以补租的方式来吸引投资者，每年补租金为3%，连续补贴3年典型个案‖红豆国际广场（酒店式公寓）红豆国际广场酒店式公寓目前已经售罄，也无各类营销举措。为提升项目的吸引力，特别是对投资客户的吸引力，红豆国际采用补租贴现的措施来提高项目的收益率，但整体市场反应来看营销效果一般。由于红豆国际的区位优势，整体去化速度良好。典型个案‖五洲国际银河城（酒店式公寓）注：现酒店式公寓去化率为50%（按套数计算）。项目概况个案分析-五洲银河城主力户型在40~88㎡之间，目前40~50㎡之间的房源所剩无几，剩余房源主要为60㎡、88㎡户型房源。楼层平面图主力户型图户型分析-五洲银河城从市场上看，公寓产品50%的去化率我们分析原因：五洲国际整体开发中的一个环节，与周边中华美食文化博览城呼应，规模大，潜力足。项目招商成果显著，经营状况良好，商业配套为公寓销售加分。品牌商家的引进与前期产品面积小，总价低的优势使得项目赢得市场。剩余房源总价接近40万，作为公寓类产品偏高，使得项目目前陷入滞销。五洲模式规划大，但容易造成资金链短缺，项目往往虎头蛇尾，后续管理及服务的不足将影响销售情况。销售分析-五洲银河城典型个案‖锡沪家艺中心（公寓/商铺）项目概况个案分析-锡沪家艺户型分析-家艺中心产品户型55平米，4.5米层高销售前期因为价格与地理位置的问题严重滞销上半年通过渠道以一口价的形式快速打开销售。一口价价格：南侧24万，北侧20万，均价3800元/㎡。协信中心金轮星光第一上海五洲博览城新区龙湖时代天街典型个案‖金轮星光（公寓/商业）项目概况市场调研-金轮星光名座营销分析-金轮星光名座金轮星光名座生活广场售楼处现已公开，预计2015年9月底首次开盘，项目将推出85-130㎡多层住宅、40-60㎡公寓，30-85㎡沿街商铺房源，具体信息待定。2015.8.15金轮星光名座生活广场邀请著名影星周海媚至新区千禧年大酒店举行。总结：金轮商业此次活动的目的是为售楼处开放造势，树立品牌开发商形象，同时为下一阶段产品蓄水做铺垫。典型个案‖龙湖时代天街（公寓/商业）项目概况市场调研-个案分析38平米LOFT公寓1室1厅38平米LOFT公寓2室1厅户型分析-龙湖时代天街属于滟澜山的商业，有龙湖、协信、国信的业主，还有软件园的员工，后续客源无问题。推出的LOFT总价低，18万起，规划也合理，适合白领居住和投资。由于项目位置偏僻，周边商业配套都没起来，因此虽然有太湖景观优势，价格便宜，但整体销售情况并不快乐观。此项目规划具前瞻性，总价低适合年轻人居住，后发优势明显，但仍需三二年见成效。定位精准，总价低典型个案‖龙湖时代天街（公寓/商业）盛业城惠山区缤悦湾惠山万达梦享城典型个案‖盛业城（公寓/商业）项目概况市场调研-个案分析项目规划为3栋商办写字楼及5层商业配套开发商为无锡本土开发商，凯宾斯基的开发商项目计划前期以公寓销售快速回笼资金，但实际公寓在认筹期间表现并不良好，导致迟迟未开盘营销思路：项目前期以养老公寓结合投资理财的概念进行包装，客户缴纳一定的费用购买本项目（无产证），可自住（每年返还4%收益），不住（每年返还8%收益），10年后退还本金。现阶段以青年公寓的形式重新定位包装，主要卖点为商业配套、地铁资源、APP租赁平台，截止目前认筹近100组，计划9月开盘3栋2栋1栋个案分析-盛岸城典型个案‖缤悦湾（公寓/商业）项目概况市场调研-个案分析7.20~7.26共计备案套数17套，备案面积776.23平米，均价4300元/㎡；总计可售套数1094套，目前备案228套，去化率20.8%；实际成交已交定金的的客户大约有50%，其中38平米户型已经售罄，剩余房源为东南侧48平米及西南侧36平米，入市半年去化500套左右，月均去化70套。交付时间为2016年6月30日。营销思路：1、低总价，总价21万起，主要客群为刚需以及过渡性的消费人群，；2、强化产品功能，引入住宅概念，挑高4.6米，买一层得两层。样板房装修风格全部以住宅居住功能为主，实际消费者也都是以第一居所的目的消费产品。水电部分优惠，水4.2元/吨，点0.8元/度。现阶段“买房子送隔断”为业主节省部分装修开支。商业1-3层规划业态为：一楼是超市，二、三楼为餐饮休闲。个案分析-缤悦湾典型个案‖梦享城（公寓/商业）项目概况市场调研-个案分析南区规划项目南区由1#、2#楼及其裙楼组成，其中1-3层为梦享城ShoppingMALL，目前商业部分招商进度已经达到60%，率先确定入驻南区的耀莱成龙国际影院、本色健身和城市之间精品超市；4层以上为商办公寓产品，其中1#楼高约63米，预计引入紫荆假日酒店