物业管理法规-第八章

修身、立志、敬业、创新第八章物业服务收费相关法律规定物业管理法规授课时间：5月4日授课人：于宏舜一、物业服务收费的重要性（一）物业服务的概念及原则物业服务收费是指工商行政管理机关登记注册的物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。原则：1、合理原则；2、公开原则；3、按实核付原则；4、质价相符原则。第八章物业服务收费相关法律规定第一节物业服务收费认知一、物业服务收费的重要性（二）物业服务收费的重要性：1、物业服务收费是购房的重要考虑因素之一；2、物业服务收费是维持和保证房屋商品实现其使用功能的必要费用；3、物业服务收费是物业服务企业收入的主要来源。第八章物业服务收费相关法律规定第一节物业服务收费认知一、物业服务收费的重要性（三）物业服务收费的特征：1、物业服务收费主体是物业服务企业而非房地产开发商；2、物业服务交费主体是业主；3、物业服务收费与购房款无关，具有独立性。第八章物业服务收费相关法律规定第一节物业服务收费认知二、我国物业服务收费的现状（一）我国物业服务收费发展的三个阶段：第一阶段：九十年代初至2000年。在该阶段中，国家没有制定全国统一的物业管理及收费管理具体规定，各省根据当时实际，制定有关物业服务收费管理办法，有关费用分别实行政府定价、政府指导价及经营者自主定价等形式。第二阶段：2000年2月至2003年9月。在收费管理上，政府价格主管部门已着手考虑提升物业服务企业的服务质量，对实行政府定价部分中的综合管理服务费实行等级考评，将部分服务内容列入考核中，进行评分，由各地在评分的基础上制定具体标准。第八章物业服务收费相关法律规定第一节物业服务收费认知二、我国物业服务收费的现状（一）我国物业服务收费发展的三个阶段：第三阶段：2013年9月1日至今。物业管理条例颁布实施后，统一明确，物业服务收费应遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国家价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第八章物业服务收费相关法律规定第一节物业服务收费认知二、我国物业服务收费的现状（二）物业服务存在乱收费的情况：1、入伙时的乱收费；2、装修监管时乱收费；3、物业管理服务中的重复收费；4、有偿服务的乱收费。第八章物业服务收费相关法律规定第一节物业服务收费认知三、物业服务收费困难的原因及其对策（一）物业服务收费难的原因1、业主对物业服务的认知程度和接受程度不高；2、物业管理服务收费的协商机制形同虚设；3、物业服务收费透明度差；4、业主对物业服务公司提供的服务不满意；5、当个群体存在侥幸心理。第八章物业服务收费相关法律规定第一节物业服务收费认知三、物业服务收费困难的原因及其对策（一）物业服务收费难的原因6、开发商留下的建筑工程问题及难兑现的高承诺；7、收费收段落后；8、依法维权意识弱；9、收费定价的法规不健全、不完善，不能充分适应物业管理的发展；10、物业服务企业过多地承担社会公用部门责任，造成收取费用风险加大。第八章物业服务收费相关法律规定第一节物业服务收费认知三、物业服务收费困难的原因及其对策（二）物业服务收费难的对策1、加大对物业管理服务行业从业人员的培训，减轻物业服务企业负担2、增加物业服务费收支情况的透明度3、通过市场竞争，实行优胜劣汰4、加快业主委员会的规范化建设5、加大法律法规的宣传力度6、规范开发企业的销售行为，杜绝虚假承诺7、更新服务观念第八章物业服务收费相关法律规定第一节物业服务收费认知一、物业服务收费的定价（一）物业服务收费定价方式1．政府定价：主要适用于为维持物业正常使用而必须提供的一些基本的物业管理服务项目，其价格管理的权限主要集中在各级政府的物价部门，主要通过行政手段予以管理；2．政府指导价：价格由政府部门与物业服务企业共同确定，最后形成的物业服务合同价格是在政府指导价的基础上加以浮动一定比率而产生的；3．市场调节价：业主和物业服务企业双方根据供给与需求等市场因素自主协商，订立物业服务合同，物业服务收费的价格完全服从于市场的价格规律。第八章物业服务收费相关法律规定第二节有关物业服务收费的法律规定（二）影响物业服务收费定价的因素1．根据物业本身的实际情况收费（1）物业类型：商品房、别墅、普通商品房、高级商用楼、写字楼与经济适用房、危改回迁房的物业管理；（2）物业配备的实施条件：物业所配备的设施各不相同，有进口的，有国产的；数量上也不尽相同，各自投入的成本差异（3）物业管理的规模大小和管理形式：物业管理的规模、管理的形式（封闭式管理还是开放式管理），确定人员的配备和部门的设置2．根据物业服务项目、服务质量收费3．根据市场供给需求情况收费第八章物业服务收费相关法律规定第二节有关物业服务收费的法律规定（三）物业服务收费的成本构成物业服务成本或者物业服务支出一般包括以下部分：（1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；（2）公共设施、设备日常运行、维修及保养费；（3）绿化管理费；（4）清洁卫生费；（5）保安费；（6）办公费；（7）物业管理单位固定资产折旧费；（8）法定税费。（9）经业主同意的其他费用。第八章物业服务收费相关法律规定第二节有关物业服务收费的法律规定二、物业服务收费的收取（一）包干制：包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。（二）酬金制：酬金制是指“在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式”。第八章物业服务收费相关法律规定第二节有关物业服务收费的法律规定三、物业服务收费的交纳（一）交纳的主体1．业主交纳物业服务费2．物业使用人交纳物业服务费：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。3．建设单位交纳物业服务费：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。（二）特约服务费的交纳第八章物业服务收费相关法律规定第二节有关物业服务收费的法律规定四、物业服务收费的监督与管理（一）业主监督作为业主大会及业主委员会，可以从以下方面对物业服务收费进行监督：（1）监督物业服务企业是否按照政府价格主管部门的规定进行明码标价，是否在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。（2）若实行酬金制，应当在物业服务合同中约定业主大会或者业主委员会有定期检查物业服务企业物业服务费用收支表的权利，以监督物业服务企业的各项费用支出是否合理。还可以与物业服务企业约定“例外大额用支出报告制度”，即发生约定外的大额费用，支出前须报业主大会或者业主委员会同意。（3）监督物业服务企业向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，对存在疑问的地方向物业服务企业提出质询。还可以在物业服务合同中约定，业主大会或者业主委员会对物业服务企业年度预决算有委托会计师事务所进行审计的权利。第八章物业服务收费相关法律规定第二节有关物业服务收费的法律规定四、物业服务收费的监督与管理（二）政府监督1．监督部门县级以上政府价格主管部门有权对物业服务收费活动依法进行监督检查，而县级以上房地产行政主管部门是物业管理活动的主管部门，有权对物业管理活动进行全面监督检查。2．监督手段：（1）审批制度；（2）备案制度；（3）明码标价制度；（4）检查价格违法行为。第八章物业服务收费相关法律规定第二节有关物业服务收费的法律规定四、物业服务收费的监督与管理（二）政府监督1．监督部门县级以上政府价格主管部门有权对物业服务收费活动依法进行监督检查，而县级以上房地产行政主管部门是物业管理活动的主管部门，有权对物业管理活动进行全面监督检查。2．监督手段：（1）审批制度；