风盐场商品房开发建设项目可行性研究报告

青岛东风盐场商品房开发建设项目建议书（代可研）PAGEPAGE69目录TOC\o"1-2"\h\z\u第1章总论 31.1项目名称及项目承担单位 31.2承办单位概况： 31.3项目概况 31.4项目建议书（代可研）编制依据 41.5项目建议书（代可研）结论 4第2章项目建设背景及建设的必要性 62.1项目的提出背景 62.2项目建设的意义及必要性 8第3章市场分析与项目定位 113.1房地产市场分析 113.2青岛高新区规划 133.3青岛高新区住宅市场需求分析 153.4项目周边地理环境优势： 163.5项目定位 17第4章青岛东风盐场商品房开发建设项目规划 194.1青岛东风盐场商品房开发建设项目的功能定位 194.2设计目标 194.3总平面规划设计 19第5章项目地址及外部配套条件 215.1项目地址 215.2自然状况 235.3地震烈度 255.4地质条件 255.5外部配套条件 25第6章建设方案 276.1设计依据 276.2建设方案 27第7章、环境保护、劳动安全卫生、消防和地震安全 317.1环境保护 317.2劳动安全卫生 357.3消防 357.4地震安全 36第8章节能 378.1项目概况 378.2项目所在地能源供应情况 378.3合理用能标准和节能设计规范 388.4能源消耗种类、数量及使用情况 398.5节能措施 408.6能耗指标 448.7节能效果分析 44第9章项目组织管理与劳动定员 459.1项目组织 459.2项目实施管理 459.3劳动定员 46第10章工程招投标 4710.1编制依据 4710.2招标范围及内容 4710.3招标组织形式 4710.4招标方式 48第11章项目进度计划 49第12章方案投资估算比选与资金筹措 5012.1投资估算依据 5012.2项目投资估算比选 5012.3资金筹措与使用计划 55第13章项目经济评价 5713.1财务评价的依据和范围 5713.2财务评价的基础数据 5713.3成本分析 5813.4新增营业收入、税金及利润 5813.5贷款偿还 6013.6现金流量分析 6113.7盈亏平衡分析 6213.8财务评价结论 62第14章社会效益分析 6314.1项目对社会的影响分析 6314.2项目与所在地互适性分析 6314.3社会风险分析 65第15章可行性研究结论 6615.1研究结论 6615.2建议 66第1章总论1.1项目名称及项目承担单位项目名称：青岛东风盐场商品房开发建设项目承办单位：青岛高新区东风盐场房产置业有限公司1.2承办单位概况：青岛高新区东风盐场房产置业有限公司成立于2009年，注册资本1000万元。法定代表人：官集太，拥有职工50人，主要经营房产置业，开发销售。公司房地产开发技术力量齐全，售后服务优良，公司现正在建设经青岛市政府批准的东风小区经济适用房项目，总建筑面积4.3万平方米，主体工程已全部结束，计划2009年底全部竣工。1.3项目概况1.3该项目地点位于青岛高新区28号线西侧，东风新区东侧，高新区7号线北侧，河东路南侧，交通网络四通八达，地理区位优势明显。1.3青岛东风盐场商品房开发建设项目在东风盐场代建职工宿舍的初步用地区域内，占地20亩，规划用地13340平方米，建筑面积20000平方米。规划用途为普通商品房开发。本项目采用两个备选方案，第一方案为6个6层的多层建筑，第二方案为5个小高层建筑，其中两个15层，三个9层建筑。根据市场和投资估算分析，推荐采用第一方案。工程第一方案建设内容主要是：6栋6层砖混住宅楼的工程的土建、装饰、给排水、电气、小区绿化、景观、水电配套，给排水管网配套、路面硬化工程（不含暖气安装、热力配套工程）。燃气管道由燃气公司负责。1.3项目第一方案建设投资3670.9万元。资金来源包括：职工住房拆迁补偿金2746.8万元；建设单位贷款600万元，建设单位自筹324.1万元，。1.3项目第一方案建设期为1年,计划2009年5月开工，7月底前土地平整，底座探测、基坑下桩等基础部分施工结束。2009年9月开始对各标准层进行建设，2010年5月底前主体工程全部完工并开始进行外墙装饰、室内装修、正楼配套设施及附属工程建设，2010年6月底整个项目工程除部分绿化工程外，全部建设完成。1.4项目建议书（代可研）编制依据1、《青岛高新区2009年服务业重点领域发展规划》2、《胶州湾北部高新区高新技术产业发展规划》3、《青岛市总体规划（1995-2010年）》4、国家发展改革委、建设部2006年出版的《建设项目经济评价办法与参数》（第三版）；5、国家计委办公厅2002年出版的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；6、工程区域1：500地形图。8、青岛高新区东风盐场房产置业有限公司提供的项目其他相关资料。1.5项目建议书（代可研）结论本项目为青岛东风盐场商品房开发建设项目,符合青岛市高新区建设规划,可以完善青岛高新区岙东路、河东路周边建设环境，创造良好的配套居住小区，促进青岛高新区房地产业发展。同时项目建成后可以改善周边居民居住条件，改善周边环境，推动城市化进程，具有较好的社会效益。项目主要经济技术指标见表1-1。表1－1项目方案一主要经济技术指标表序号名称单位数量备注1建设投资万元3670.92资金来源2.1拆迁安置补偿万元2746.82.2建设单位贷款万元6002.3建设单位自筹资金万元324.13总成本费用万元3718.774新增销售收入万元4486.85总投资利润率％14.206内部收益率％12.06税前内部收益率％8.99税后7投资回收期年2.27动态投资回收期年1.97静态8新增岗位个129建设期年1第2章项目建设背景及建设的必要性2.1项目的提出背景住房是居民的基本生活需求。“十五”以来，我国房地产市场发展十分迅速，呈现了过热的趋势。在国家对房地产调控不断加强的前提下，全国商品住房价格涨幅虽然总体趋缓，但部分大城市房屋价格上涨仍然过快，群众对于稳定房价、完善住房保障体系的呼声日益强烈，2007年，美国房地产次级债危机爆发，接着演变成了2008年席卷全球的金融海啸，从07年年底开始,中国房地产市场开始调整,08年下行速度开始加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回落。一线城市的房地产价格出现了一定幅度的调整，房地产成交量也很低迷，总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。国务院总理温家宝在2009年两会作政府工作报告时指出，促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策。促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。帮助进城农民工解决住房困难问题。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现住有所居的目标。青岛城市建设新路线确定，实施“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的城市空间战略，确立了实施“一主三辅多组团”拥湾发展的战略构想。这个规划的最大特点是使城区土地和海景房得到盘活，使老工业搬迁改造将在四方和李沧创造出几十平方公里的土地，两者加起来将达100平方公里，如果加上红岛等环湾地区，则将盘活400平方公里的土地。这对青岛城市发展提供了巨大的空间。并提出北部滨海城区重点发展现代服务业中心、产业核心基地和高新园区，重点打造四方国际邮轮港区、海云庵商贸文化旅游区，北岭商贸居住休闲区、高校都市科技产业区、沧口商贸居住区、红岛新城区和北部高新区七大板块。新政策最不同于以前政策就是不再提及滨海大道，政策支持主要转向胶州湾畔，这对滨海大道两侧的楼盘将产生一定的不利影响。依据青岛市委、市府“环湾保护，拥湾发展”的战略部署和将青岛盐区建成青岛北部新城区核心区的布局，未来几年周边将崛起人口为60-80万的新城区。现该项目南临的高新区新产业团地全面进入招商引资高峰期，园区各种配套设施齐全完备，大型企业集团不断涌进，北靠高新区新材料团地，现正开始全面招商引资，部分企业现已进入园区。特别是在高新区坚持以招商引资、项目建设为主线，以完善设施配套载体功能、提升形象品味为基础，以创新运行机制、改善投资环境为保证，与时俱进、奋力拼搏，扎实工作，呈现出朝气蓬勃、快速推进的大好局面，随着2009年50亿的饱和性投入，2009年年底到2010年，高新区核心区17条线路全面贯通，企业的不断进入，人员不断增多，住房需求量进一步加大，为普通商品房的开发打下了基础。积极筹建青岛东风盐场商品房开发建设项目，是青岛高新区东风盐场房产置业有限公司为实现青岛盐区建成青岛北部新城区核心区的布局，付诸实施，做出的具体行动，也是该公司融入青岛发展大环境、抓住契机，搭建长远发展新平台、不断壮大综合实力的重大举措。2.2项目建设的意义及必要性2.2.1胶州湾北岸高新区拥有巨大发展潜力。胶州湾北岸高新区位于胶州湾底部，总规划面积约58平方公里，一期面积约34平方公里，土地性质为国有工业建设用地，无需征用农用地和搬迁居民，是临近青岛市主城区唯一的大面积待开发区域。该区域距前湾港45公里，距市中心35公里，距流亭国际机场10公里，紧邻环胶州湾高速公路、济青高速公路、胶济铁路等交通主干线，物流方便快捷。区内已具有一定产业基础，目前落户产业项目47个，预计总投资168亿元，产业领域涉及电子信息、新材料、先进机械制造、海洋生物与医药、仓储物流等。周边青岛出口加工区、环海经济开发区、空港工业区等园区产业集聚效应较为明显。一期范围内12平方公里已达到“五通一平”，基础设施投资累计19.9亿元，自来水供水能力5.5万立方米/日，污水处理能力4万立方米/日，供电总容量近100千伏安，供热能力近500吨/小时，天然气供应能力3万立方米/日，具备承接项目的基本条件。市委、市政府为胶州湾北岸高新区的发展营造了良好的政策环境，赋予高新区更高的经济管理权限，除享受国家、山东省制定的优惠政策外，还享受青岛市支持科技创新的相关扶持政策，这将促使该区域成为青岛市北部最为活跃的经济带，在全市经济发展战略布局中发挥越来越重要的作用。虽然胶州湾北岸高新区产业发展具有很多有利条件和良好机遇，但也面临着一些亟待解决的突出问题和制约因素，主要有：全市高新技术产业整体水平有待提升，高端“龙头”项目不多，拥有自主知识产权的高新技术产业产值比重不高；科研机构的专业分布与我市重点产业发展方向存在较大差异，科技资源难以有效整合利用，科技创新服务体系还需进一步加强和完善；支持自主创新的市场化风险投资机制尚未形成，鼓励创新创业的投资环境有待完善，创新集群的培育与先进城市相比存在较大差距；胶州湾北岸高新区的生态环境比较脆弱，地质条件复杂，产业选择的要求和准入条件比较高；与主城区的便利交通尚未形成，科研教育基础和商务服务功能缺乏，居住、生活配套设施薄弱，符合高新技术产业发展要求的技能型劳动人口严重不足。本项目的建设对高新区的发展有很好的配套作用，能解决一部分园区进驻人口的住房需求。2.2.2项目建设符合青岛高新区建设建设现代化全球城市、打造青岛第三代新城。在产业发展上，承接第三次全球高新技术产业转移，形成全市科技创新的“枢纽”。在空间发展上，采用“生态经络，湿地岛链”的空间发展理念，形成“一核、两带、三岛群、多园区”的岛链状空间发展格局，正是《青岛高新技术产业新城区总体规划》的要求，青岛东风盐场商品房开发建设项目符合高新区建设发展规划。2.2.3项目的实施以拥湾发展为契机，是将依据青岛市委、市府“环湾保护，拥湾发展”的战略部署和将青岛盐区建成青岛北部新城区核心区的布局，青岛东风盐场商品房开发建设项目将安置盐区职工宿舍面积14000平方米，是实现青岛盐区建成青岛北部新城区核心区战略布局的具体行动，是把青岛盐区建成青岛北部新城区核心区建设发展的需要。2.2.4项目的实施可以提高青岛高新区周边居民生活档次，满足新区快速增加的人口改善拥有住房的需要。一是周边居民平房多，旧房多，改善居住条件的期望很大，消费欲望很大。二是周边区域存在一个潜在的消费群体，随着高新区日新月异的快速发展和基础设施的不断投入，将带来大量的用工人员，员工队伍年轻，购房欲望较强烈，就近购房，就近上班，将给生活带来许多便利条件。青岛东风盐场商品房开发建设项目的实施，正是顺应市场需求，为潜在消费群打造适宜的居住条件。综上所述，本项目建设符合青岛高新区规划，市场需求大，可以提高青岛高新区周边居民生活档次，满足新区快速增加的人口改善拥有住房的需要，具有较大的潜在消费群，对打造青岛第三代新城，实现青岛盐区建成青岛北部新城区核心区都有十分重要意义，项目建设是十分必要的。第3章市场分析与项目定位3.1房地产市场分析3.1.1全国市场分析总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从07年年底开始,中国房地产市场开始调整,08年下行速度开始加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回落。从区域上看,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。通过区域研究可以发现:东部地区深度调整。其中珠三角地区:全国房价“重灾区”,今年以来,房价已下跌20-40%;长三角地区:今年以来,成交量巨量萎缩,第三季度出现价格拐点;环渤海地区:各城市分化,北京下跌空间较大,沈阳波澜不惊。中部地区成交量明显下降,房价开始小幅下跌,武汉形势比较严峻。同时低迷市场中,依然有四类楼盘实现热销：第一类,打折力度较大的知名企业的大盘,比如恒大、万科、富力等。第二类,超小户型单身公寓。第三类,近郊经济型房源。第四类,综合类特色产品,比如万达开发的综合性商业项目。今后两年我国房地产市场走势也不乐观：2008年房屋成交量同比2007年出现大幅下滑,估计萎缩3-4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右。至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,全年成交价格比2008年将会出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。2008年9月以来,随着雷曼兄弟破产、“两房”被美国政府接管等一系列事件的发生,美国次贷危机进一步深化成金融风暴,并迅速波及全球。在此国际背景下,国内经济亦不容乐观,第三季度GDP增幅回落至9%,中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑,45天内连续三次降息,频率之高历史罕见。11月中央力度空前出台的“4万亿投资计划”,吹响了拯救经济的号角。在国内外经济形势不容乐观的情况下,我国楼市走向更加引人关注。今年以来,多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩,从第三季度开始,房价亦开始下跌。针对这种情况,从5月份开始,成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救市,而财政部和央行亦在10月22日出台相关救市措施。3.1.2青岛房地产市场分析青岛城市建设新路线确定，实施“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的城市空间战略，确立了实施“一主三辅多组团”拥湾发展的战略构想。这个规划的最大特点是使城区土地和海景房得到盘活，使老工业搬迁改造将在四方和李沧创造出几十平方公里的土地，两者加起来将达100平方公里，如果加上红岛等环湾地区，则将盘活400平方公里的土地。这对青岛城市发展提供了巨大的空间。并提出北部滨海城区重点发展现代服务业中心、产业核心基地和高新园区，重点打造四方国际邮轮港区、海云庵商贸文化旅游区，北岭商贸居住休闲区、高校都市科技产业区、沧口商贸居住区、红岛新城区和北部高新区七大板块。新政策最不同于以前政策就是不再提及滨海大道，政策支持主要转向胶州湾畔，这对滨海大道两侧的楼盘将产生一定的不利影响。从目前市场来看，目前青岛市房价较高的集中在市南区CBD和崂山区海景房，主要以高层和写字楼为主。价格在18000-30000元/平方米之间，如东海路9号。市北区、四方区及李沧区随着经济的不断发展，交通的便利及配套的完善，房价也不断的上涨，商品房价格在5500-6500元/平方米之间，四方区和李沧区主要以经济适用房和廉租房的建设为主。经济开发区及城阳区的土地供应量较大，外地地产大鳄纷纷进入青岛，如城阳的卓越·蔚蓝海岸、宝龙城市广场；开发区的石雀滩板块和安子区区域的开发，都为青岛的未来增添了新的亮点。两个区域的价格并无差异，价格在4500-7500元/平方米之间。3.2青岛高新区规划3.2.1青岛市地处西太平洋”黄金海岸”的辐射,濒临黄海,环抱胶州湾,青岛市高新技术产业新城区（以下简称青岛市高新区）位于胶州湾底部红岛北侧，辖区范围包括国家批准的市北新产业园、原海玉盐场、原城阳区新材料团地、原东风盐场东半场、东风盐场西半场，总规划面积约69.6Km2，一期面积34Km2，是临近青岛市主城区唯一的大面积待开发区域，被青岛市委市政府列入“三点布局，一线展开，组团式发展”的重要一极，该区域距前湾港45Km，距市中心35Km，距流亭国际机场10Km，紧邻环胶州湾高速公路、济青高速公路、胶济铁路等交通主干线，物流方便快捷，区位优势明显。3.2.2按照高新技术产业新城区的总体发展目标,未来新城应主要承担的城市职能可以概括为以下几个方面:1、以高新科技产业和现代服务外包产业带动的城市创新中心；2、以湿地、水系为特征的生态安全格局和依托滨海岸线和自然资源形成的青岛北部旅游胜地；3、生态宜居、和谐发展的示范城市。在未来的20-30年内，胶州湾北部新城区(即红岛地区)将发展成为以科技研发、创意产业为核心的全球创新型湾区。高新技术产业新城区将发展成为东北亚地区重要的科技产业基地和高科技总部汇集中心。3.2.3高新区在功能布局上，结合整体发展思路和空间结构，其用地功能将形成相对集中的高端服务业的地区、城市综合生活区、高新技术产业地区和一般产业发展地区。顺应区域整体空间格局，高新技术产业新城区的空间布局应与周边地区融为一体，按照生态优先的策略，规划胶州湾北部新城区形成一主多辅，生态间隔的“组团式”发展框架，以盐田改造、红岛街道办和出口加工区为基础，形成约100平方公里的高新技术产业新城区，作为北部新城区的主体。在外围以河套、上马、棘洪街道办驻地为基础，“细胞状”布局城市组团，各组团与高新技术产业新城区之间通过快速干道连接，外围的生态绿地通过绿化通道渗透进入高新技术产业新城区，并与其中的生态网络相连。高新区兼顾地区内独特的资源禀赋和现有发展基础，结合新城区内涵的发展要求，规划打破传统的“内聚式”发展模式，以科技创新发展引擎为核心，按照“内外并举”的发展模式，形成“一核、两轴、三岛群、多园区”的岛链状空间发展格局。依托盐田水系整治和生态安全要求，规划用地布局形成“岛”状特征，以快速交通和生态网络为纽带，串联东部创新岛群、中央科技岛群、西部创智岛群等多个功能岛群，各岛群内组织多个特色鲜明的产业园区。3.3青岛高新区住宅市场需求分析住宅市场的新增需求量一般是由以下几个因素决定的：――人口的自然增长青岛开埠百年，先是形成了以欧陆风格为主的西部老城区，上世纪90年代随着市政府的东迁，又形成了现代化的东部新区。未来，按照新的规划蓝图，青岛以“生态”和“创新”为发展主题的第三代新城正在高新区崛起。2013年近期人口规模约18万人，2020年中期人口规模约30万人，2020年以后远期人口规模约35万人。－－外来人口青岛市高新区2013年近期建设用地规模约33.91平方公里，2020年中期建设用地规模约42.82平方公里，2020年以后远期建设用地规模约46.99平方公里。高新区坚持以招商引资、项目建设为主线，以完善设施配套载体功能、提升形象品味为基础，以创新运行机制、改善投资环境为保证，与时俱进、奋力拼搏，扎实工作，呈现出朝气蓬勃、快速推进的大好局面，随着2009年50亿的饱和性投入，今年年底到明年，高新区核心区17条线路全面贯通，企业的不断进入，人员不断增多，住房需求量进一步加大，为普通商品房的开发打下了基础。随着青岛市高新区经济的发展，来青岛市高新区工作的外来人员大大增加，预测其中打算在青岛常住和异地购房的约有0.6万人/年，这部分消费者也成为青岛市高新区住宅市场的发展动力之一。－－住房条件的改善中国的城市化刚刚走完了一半不到的道路，中国人居住条件的改善将是今后几十年、上百年中国经济发展的重要市场，也将是中国重要的经济增长点。经济的发展，人民购买力水平的提高，使居民对住房条件提出了更高的要求，市民人均住房建筑面积将不断增长。随着高新区规划建设的高速发展，人口增加，而且是年轻化人口的增加，房地产仍然是一个大有潜力的、大有发展前途的市场。3.4项目周边地理环境优势：交通本项目到市政府只需30分钟车程，到城阳只需15分钟，到青岛国际机场只需15分钟车程，交通便捷。环境：周边山、岛、湖、溪，自然风光明媚，景致秀丽，气候清凉宜人。拦海大堤的建设使环海景观更加壮观。上学：附近小学有上马小学，初中有城阳六中，高中有城阳三中，教学设备齐全，师资力量较雄厚，声誉较高，教学质量较好就医：该区医疗条件较好，距离较近，距青岛盐工医院不足300米，城阳二医不足500米，社区卫生服务站就在小区旁边，可方便居民日常就医问药。购物：便捷的交通，给居民带来方便，小区紧靠利客来商场，东风小区网点，海鲜交易市场。3.5项目定位3.5.1目标定位青岛东风盐场商品房开发建设项目消费群体：一是周边居民平房多，旧房多，改善居住条件的期望很大，消费欲望很大。二是该小区存在一个潜在的消费群体，青岛高新区的建设，将带来大量的用工人员，员工队伍年轻，购房欲望较强烈，就近购房，就近上班，将给生活带来许多便利条件。三是随着高新区入住企业的增多，周边小卖店、饭店、旅馆、市场等服务设施、服务配套机构增多，使得购房租房需求增多，市场需求攀升，购房升值潜力巨大，项目实施后前景良好，具有较大市场潜力。项目的改造必须考虑该区域内在目标居民的承受能力，项目应以建设低价位、中小套型的住宅为主，建筑面积不超过100平方米，主要安置拆迁后该区域的回迁居民，剩余住房面向区域内有购房需求的3.5.2价格定位经实地考察,本属地上马街道青岛福盛集团的”地弘春天”商品房于2007年开发,土地招拍挂价格46万元/亩,现已正进入销售阶段，其房价在2900—3500元/㎡,均价在3250元/㎡,销售情况良好。本属地河套街道“天一小区”于2006年开发，现正在销售，销售价格在2900-3400元/㎡，平均销售价格3200元/㎡、销售形势喜人。项目周边青岛明远置业有限公司、青岛坤润地产有限公司在棘洪滩镇锦湖东畔开发的坤明美地项目，平均销售价格2920元/㎡，目前正在热销中。经考察项目周边二手房的价格在1500-3200元/㎡之间。参考上述项目价格，确定本项目的商品房销售价格为2900元/㎡，该项目建成后，它将极大地改善青岛市高新区住房条件，极大地提升商品房服务的质量，必将推动青岛市高新区基础建设不断的向前发展。第4章青岛东风盐场商品房开发建设项目规划4.1青岛东风盐场商品房开发建设项目的功能定位项目地块为普通商品房居住用地，消费群体定位在东风盐场职工宿舍，周边平房、旧房希望改善居住条件的居民，高新区入住企业就业人员的居住宿舍。4.2设计目标通过本项目的实施，提升岙东路、河东路、东风盐场周边居住地及周边环境质量和人气，营造和谐的居住环境，并树立社区新形象、张扬社区文化与精神。力求创造功能合理，环境质量优越，有较高的空间质量和品位，和浓郁文化韵味、造型新颖、极具时代感的建筑。4.3总平面规划设计4.3.1规划原则根据项目片区现状和青岛市高新区总体布局规划，确定项目建设规划原则如下：1、以人为本的原则贯彻民生民心工程的指示，切实改善居民的居住条件，提高居民的生活质量，促使城市经济发展与城市社会效益、环境效益有机结合。2、整体性的原则对区域进行统一规划，合理布置各个功能群，注重各功能群之间的联系，最终实现合理、节约和高效的目标。4.3.2规划方案根据高新区规划建设局参照编制的启动区控规和主次干道和管网规划，划定规划控制线，对东风盐场代建职工宿舍的初步用地提出的参考设计条件：退绿线不少于5米，退后北侧水系防护绿化带不少于10米，退地界不少于6米，合理确定建筑内部使用功能，完善相应的社区配套和市政配套设施，容积率1.5，建筑密度25%，高度60米。青岛东风盐场商品房开发建设项目在东风盐场代建职工宿舍的初步用地区域内，现该区域整体规划设计正在进行中。具体地块位置根据该区域规划批准的最终整体方案选定。整个项目建设规划用地20亩（13340平方米），初步规划总建筑面积20000平方米，方案一为6幢6层普通住宅楼，方案二为5幢小高层（3栋9层，2栋15层）住宅建筑。总平面设计必须满足城市设计要求，场地环境设计与城市环境建设相协调，注重单体建筑与大环境的连续性、整体性。从城市、生态、环境的角度出发，基于共生的原则，为城市塑造出良好的建筑环境景观。建筑日照间距，满足日照规划要求1：1.6，详细分析建筑的使用要求和特性、用地条件和环境状况，建筑平面形体随用地形状，布置6栋6层住宅。建筑体形简洁，颜色暖人，营造高品质生活社区。主要技术经济指标建设用地面积：133总建筑面积：20000.00m2容积率：1.5绿地率35%详见附图：总平面布置图（方案一）、（方案二）第5章项目地址及外部配套条件5.1项目地址该项目地点位于青岛高新区28号线西侧，东风新区东侧，高新区7号线北侧，河东路南侧，距前湾港45公里，距市中心35公里，距流亭国际机场10公里，紧邻环胶州湾高速公路、济青高速公路、胶济铁路等交通主干线，交通网络四通八达，地理区位优势明显。具体位置及拟建项目规划区域见下图：5.2自然状况5.2.1地形地貌青岛市高新技术产业新城区总体地形平缓，地面标高多在0-3m之间，地貌类型为洪冲积平原～滨海沼泽，有多条河流入海，地表水系主要自北向南流向，形成较宽阔、平坦的平原，由于河流含沙量高，因而潮滩发育，现均改造为盐田和虾池，形成人工海岸。高新区分布较广泛的晚更新世地层，以陆相沉积为主，总厚度5～20m。分布规律如下：人工填土分布、厚度不均，表层局部分布陆源的新近沉积粘性土，厚度0～3m，中部海相软土，厚度1～5m，该两层土均属软弱土，总厚度3～5m，具有强度低、变形大、弱透水等典型滨海软土特征：向下为中硬的粘性土及砂土，工程性状良好。5.2.2气候条件青岛市地处北温带季风气候区域，濒临黄海，受海洋和大陆的影响。一年四季分明，夏秋盛行偏南风，气候湿热多雨，无酷暑。冬春盛行偏北风，空气干冷，雨雪稀少。全市年平均气温是12.3℃春季全市平均气温11.5℃，气温回升缓慢，风干物燥，降雨少蒸发大，多出现春旱；夏季全市平均气温为24.0℃，湿热多雨，适宜作物生长，但由于降水时空分布不均，易造成旱涝并存；秋季全市平均气温14.3℃青岛地区气候受海洋影响、调节，冬无严寒，夏无酷暑。全年多雾。年平均气温：13最高气温：37.4最低气温-16最冷月平均气温-1.2最热月平均气温25相对湿度最冷月平均64%最热月平均85%年降水量776mm一天最大降水量269.2mm一小时暴雨量99.8mm最大积雪厚度27cm大气压力年平均1008.0hpa冬季平均1016.9hpa夏季平均997.2hpa风速：冬季平均5.7m/s夏季平均4.6m/s全年平均5.4m/s50年一遇最大风速28.3m/s主导风向：全年SSE冬季NNW夏季SSE冻土深度50cm5.3地震烈度根据“中国地震烈度区划图”青岛市属于6度基本烈度地区。该区域地震烈度为6度设防。5.4地质条件根据该区附近地质勘察资料，项目拟建区内表层主要为杂填土层，下部为淤泥质粉土层，底部为区内基岩泥岩。地层层序清楚简单，区内未发现其他活动性断裂通过或对建筑物造成威胁的不良地质作用的存在，故该区属于相对较稳定地段，适宜建筑，但该拟建区位于海路交互地带，地下水位较高、淤泥层较厚，采用天然地基施工有一定困难。5.5外部配套条件风景区位于青岛市中心，该地区已基本形成比较完善的基础设施，项目外部配套条件良好，具体如下：5.5.1供电周边供电设施完备，可以满足项目施工及建成后用电需求。5.5.2给水该地区建成完善的给水系统。项目区域可采用两路供水，由河东路、岙东路DN200给水干管引接项目小区。5.5.3排水区内排水采用雨污分流制，雨水经管线排入岙东路雨水古力管道。污水经区内化粪池排入市政管网，经处理后排放。5.5.4供热该地区现状不具备市政供热管线，不具备供热条件。5.5.5燃气规划区域的燃气管线已接入东风小区内，项目建成后由燃气公司负责接入本小区，并与用户直接办理相关手续。第6章建设方案6.1设计依据《民用建筑设计通则》GB50352-2005《住宅建筑规范》GB50368-2005《住宅设计规范》GB50096-2003《建筑设计防火规范》GB50016-2006《居住建筑设计节能标准》DBJ14-037-20066.2建设方案6.2.1建筑设计方案一：建筑面积20000平方米，建设6栋6层的砖混结构多层住宅，标准层高度2.8米，建筑耐火等级为二级，建筑工程等级三级，设计使用年限50年，建筑方案设计详见附图方案二：建筑面积20000平方米，建设5栋框架结构的小高层住宅，其中两栋15层，设计使用年限50年，三栋9层，标准层高度2.9米，建筑耐火等级为二级，建筑工程等级三级，建筑方案设计详见附图建筑节能：根据山东省市民用建筑节能设计标准实施细则落实节能措施。6.2.2．建筑设计装修标准室外装修标准方案一墙体材料：烧结粉煤灰砖或页岩砖，方案二非承重墙：混凝土空心砌块。外墙面层材料：丙烯酸涂料节能材料：挤塑板保温形式：挤塑板外墙保温坡道：水泥砂浆散水：混凝土 室内装修标准部位房间名称地面、楼面墙面天棚踢脚阳台水泥抹灰满刮腻子抹灰满刮腻子水泥起居室,餐厅,卧室,水泥抹灰满刮腻子抹灰满刮腻子水泥厨房水泥抹灰满刮腻子抹灰满刮腻子水泥卫生间水泥抹灰满刮腻子抹灰满刮腻子水泥注：以上做法为各部位的面层做法。楼梯楼梯面层：水泥砂浆，楼梯栏杆为方钢栏杆、木扶手。门窗外门（分户门）：乙级防火防盗门外窗：中空玻璃节能型窗内门：甩项屋面方案一：屋面形式：红瓦坡屋面，方案二：钢筋混凝土平屋面防水材料：SBS防水卷材保温材料：挤塑板6.2.3．结构设计荷载要求对楼面荷载的特殊要求：无，对屋面荷载的特殊要求：无，在楼面、屋面悬挂荷载要求：无。结构形式：方案一：多层住宅采用砖混结构，墙体材料选用烧结粉煤灰砖或页岩砖，外墙厚度为240毫米，非承重墙厚度为120毫米。楼板及屋面板采用钢筋混凝土现浇楼板，在楼梯间、墙体的拐角处和规范要求的其他部位均设钢筋混凝土构造柱，沿外墙和主要纵、横墙每层设圈梁，楼梯及平台板采用商品混凝土现场浇筑。方案二：剪力墙结构，墙体材料部分为钢筋混凝土剪力墙其余为混凝土空心砌块填充墙。楼板及屋面板采用钢筋混凝土现浇楼板，剪力墙、柱、板、楼梯及平台板均采用商品混凝土现场浇筑。基础形式：由于该拟建区位于海路交互地带，地下水位较高、淤泥层较厚，采用天然地基施工有一定困难，方案一，地基采用水泥搅拌桩。方案二地基基础采用钢筋混凝土预制桩。6.2.4．装修设计本项目主要为回迁居民和周边居民提供安置房和商品房，因此建筑物外装修按照设计图纸进行统一设计，统一施工，室内则仅进行简单装修，由入住的各业主自行进行精装修。建筑物外墙全部采用高级外墙涂料罩面，临近主要道路的高层裙房部分的外墙面采用石材装饰，台阶均采用天然石材，屋顶铺贴红色烧结瓦。建筑物外窗均采用铝合金窗，住宅分户门采用防盗门，内门采用空心木门。公建及其它建筑用门，根据实际需要确定，外立面效果做法以规划局最终批准文件为准。6.2.5．水暖专业给水选用PPR给水管，热熔连接，室外消防管网双路供水，环状连接。排水选用PVC管，排水形式采用污、废水合流制，室内排水由管道收集排至室外污水管道。屋面雨水采用外排水系统，雨水统一设置管道，收集后散流至室外地面。因市政热力管网暂未建成，故本项目不设集中供热采暖，待市政配套后由物业或业主自行改造。6.2.5电源进户方式用埋地电缆进户，进户电压：220V，线材采用铜线，弱电综合布线有线电视进户，电话及网络系统进户，预埋线管，按第三类防雷建筑物做防雷设计。本项目不考虑电视监控设备、智能防盗设施。6.2.6其他附属配套设计包括小区绿化工程，景观设置，水电配套，给排水及管线，道路硬化，考虑室外停车位，结合小区整体规划及青岛市绿化投资规定综合实施。第7章、环境保护、劳动安全卫生、消防和地震安全7.1环境保护7.1.1采用环保标准《环境空气质量标准》GB3095-1996《城市区域环境噪声标准》GB3096-93《室内空气质量标准》GB/T18883-2002《污水综合排放标准》GB8978-1996《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996《建筑施工场界噪声限值》GB12523-90《城市区域环境噪声标准》GB3096-827.1.2环境保护目标项目环境保护目标是不因本项目的建设使周围水环境、大气环境和声学环境的质量下降。7.1.3环境污染分析本项目对环境产生污染分建设期和实施期。1、建设期对环境污染分析（1）废气项目建设期废气污染物质是粉尘，其主要来自以下几个方面：――施工准备阶段土石方运输、场地平整产生的粉尘；――土方的挖掘粉尘及现场堆放粉尘；――施工阶段搅拌零星混凝土粉尘；――建筑材料（白灰、水泥、砂子、石子、砖等）的现场搬运及堆放产生的粉尘；――施工现场运输车辆产生的扬尘。开挖地表土层产生的粉尘，对建筑工程来说，其延续时间较短，约占整个工期的2～5%。这个时期的污染较重，但影响的范围多为距源强约50米的范围内，对界外城市环境影响较小，但对院区环境及现有建筑物有一定影响。土石方运输车辆产生的二次扬尘污染，在施工现场采取一定的防尘、抑尘措施，起尘量较小，对外界产生影响较小。但该影响为暂时性，随着工程的结束，影响也随之消失。（2）噪声建设期噪声主要来源于固废外运、建筑材料运输等产生的噪声，以及桩基础工程、土石方开挖、施工期间模板支、拆以及施工设备的噪声等。由于施工期各阶段所使用的机械不同，噪声源的特征和强度也有差异，表7-1列出了不同施工阶段机械噪声来源。表7-1不同施工阶段的机械噪声的来源时间主要噪声来源施工准备阶段挖掘机、运输车辆土建工程土石方挖掘机、运输车辆基础夯土机、运输车辆等建筑工程施工机具、运输车辆等室外工程施工机具、运输车辆等参照同类建设项目，在距声源50米范围内，声源基本符合《建筑施工场界噪声限值》GB12523—90（昼间）标准要求。但大功率大型施工机械满负荷作业时，距声源约５米左右，其噪声峰值可达85—100dB(A)，会对环境产生不利影响，但其对环境的影响是间歇和暂时的，随着施工结束而消失。项目建设地点位于瑞昌路西侧，噪声对周边的现有居民有一定影响。3、固体废弃物项目建设过程中产生的固体废弃物，主要来源于基础工程开挖的土石方、施工过程中产生的建筑垃圾等。这些固体废弃物为无毒无害物质，部分可以分类回收综合利用，或外运填埋处理，不会对环境产生危害。4、废水建设期废水主要是施工人员产生的生活污水和施工废水。施工现场拟利用用地外围现有排水管道建设施工厕所，生活污水直接排入市政污水管网。施工废水中主要的污染物为固体颗粒，化学污染物含量较低。2、实施期对环境影响分析――污水该项目无生产废水排放。生活污水产生量为34.21m3/d，直接排入河东路城市污水管网。――固体废弃物该项目会产生少量的建筑垃圾量，均统一堆放，及时清运到市政指定地点,不随意处置。7.1.4环保措施1、大气环境（1）本项目施工期间，运输车辆在进出施工场区时，车厢覆盖蓬布，周边设挡泥板，防止扬尘的产生。（2）施工期间，在施工现场四周加设高约3米的挡风防护板，以降低粉尘污染；对土建施工期间的主要产尘部位进行洒水抑尘。（3）对必须在现场储存且可能产生粉尘的建筑材料，要求施工单位必须修建临时仓库，采取可靠措施防止扬尘的产生。2、水环境（1）对施工期所产生的生活污水，利用用地外围现有排水管道建设施工厕所，生活污水直接排入市政污水管网。（2）施工期要规划好区域内的临时排水系统，尤其注意要在弃土弃石堆放区的四周修筑好临时排水系统，以防止施工期遇暴雨冲刷，引起土石冲入排水管网造成水体污染。（3）在施工中做到边挖掘，边硬化、绿化，必要的位置建临时挡土墙，避免暴雨冲刷的水土流失，影响周边环境。3、声环境（1）建设单位将在监理单位配合下，督促施工单位制定合理的施工组织设计，在施工期间合理安排作业时间，对噪声大、冲击力强并伴有强烈振动的工作安排在白天进行。（2）要求施工单位选择低噪音设备，并做好设备噪声的隔声、吸声处理，尽量做到在室内施工、加工。（3）进出本项目区域的车辆减速慢行，禁止鸣笛。4、固体废弃物（1）施工期间开挖的多余土石方和建筑垃圾运送到青岛市指定地点填埋处理，避免在现场长时间堆放。（2）施工现场设生活垃圾箱，在项目施工期间所产生的生活垃圾做到随产随清，每天在规定时间内由环卫部门清运出现场。1、生活污水经化粪池入市政管网排放。2、产生的建筑垃圾由环卫部门统一收集，送垃圾处理厂集中处理。4、施工时选用低噪音设备，震动设备安装减震垫，墙面采取减振隔声处理。做好小区绿化，对小区噪声进行隔音吸声。7.2劳动安全卫生7.2.1危险因素和危害程度分析本项目无有毒、有害原辅材料。无噪声影响。7.2.2安全防范措施公司目前的职业安全卫生状况良好。公司设质量安全机构，专职负责质量及劳动安全管理工作。职业安全措施：1、建筑所新增设备如变压器，配电箱等均选用正规定点厂家生产的优质产品，保证使用安全可靠。2、通风、疏散通道、楼梯、采光、人工照明等均按国家建筑设计标准进行设计；7.2.3卫生保健措施按劳动安全卫生有关规定，项目实施施工期间给操作人员配置全套安全卫生防护用品，并按规定定期进行安全卫生检查和人员的例行体检。7.3消防本项目建筑耐火等级为二级。根据《中华人民共和国消防条例实施细则》，本项目消防实行“以防为主，防消结合”的原则，室外消防给水管网采用双路供水，环状布置。设计依据：《建筑设计防火规范》（GBJ50016-2001）《电气装置安全工程施工及验收规范》（GBJ232-82）建筑物防火措施1、分户门采用乙级防火门。2、建筑物根据规范要求的疏散通道长度设置直接对外的出口，所有安全通道、外门均保证留有足够的净宽。3、建筑物内部材料尽量采用阻燃材料，木结构均涂刷防火涂料。电气防火1、电气、照明设备的安装、线路敷设及竣工验收必须按照《电气装置安全工程施工及验收规范》（GBJ232-82）的要求施工。2、所有电气线路应定期进行绝缘检查，防止发生短路，引起火灾。4、电气装置外壳、穿线管均与接地系统可靠连接。本研究阶段的关于消防安全的设计原则仅供设计单位在下步的设计工作中参考，项目竣工须经消防行政主管部门验收，合格后方可投入运营。7.4地震安全项目建设地址地震烈度为6度，项目改造工程对防震没有特殊要求，设计时应按照有关规范的要求，满足规范规定的抗震标准。第8章节能8.1项目概况本项目为住宅小区，总建筑面积20000平方米8.2项目所在地能源供应情况8.2.1项目选用能源品种时应坚持以下原则：1、高效性原则：项目所选用能源应该能够实现最大能量的转化率，具有高效性。2、经济性原则：项目选用能源时应优先考虑使用综合成本低、有助于提高项目综合效益的能源。3、环保性原则：项目所选用能源时应优先考虑产生废水、废气、废渣相对较少的能源。4、稳定性原则：项目所选用的能源应具备稳定的供给来源和安全的供给渠道，能够满足居民的生活需求。8.2.2该项目地点位于青岛高新区28号线西侧，东风新区东侧，高新区7号线北侧，河东路南侧。1、供电周边供电设施完备，可以满足项目施工及建成后用电需求。2、供水该地区建成完善的给水系统。项目区域可采用两路供水，由河东路、岙东路DN200给水干管引接项目小区。3、热源该地区现状不具备市政供热管线，不具备供热条件。4、燃气燃气由燃气公司负责，已供入相邻东风小区。8.3合理用能标准和节能设计规范8.3.1本项目的建设在用能、节能方面严格按照国家的相关法规和政策执行，所依据的法规等包括：——法律：《中华人民共和国节约能源法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国建筑法》——法规：《能源标准管理办法》、《重点用能单位节能管理办法》、《节约用电管理办法》——规划：《节能中长期专项规划》、《青岛市“十一五”资源节约与综合利用建设规划》、《青岛市建筑节能“十一五”规划》——产业政策：居住建筑执行65％节能标准。8.3.21、公共建筑节能设计标准J10786—2006（山东省）2、青岛市居住建筑节能设计实施细则（65％标准）3、采暖通风与空气调节设计规范GB50019—20034、外墙外保温工程技术规程JGJ144—20045、建筑照明设计标准GB50034—20046、建筑采光设计标准GB/T50033—20017、用能单位能源计量器具配备和管理通则8、采暖居住建筑节能检验标准JGJ132—20019、民用建筑电气设计规范JGJ/T16—9210、空调通风系统运行管理规范GB50365—200511、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇—暖通空调·动力12、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇—给水排水13、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇—电气14、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇—建筑8.4能源消耗种类、数量及使用情况8.4.1本项目消耗的能源主要为电力、自来水、燃气。8.4.21、电力本项目总装机负荷为1100千瓦，负荷系数取0.7，计算负荷为770千瓦。项目日用电时间综合按照8小时计算，年耗电量为：770×365×8/10000＝224.84（万千瓦时）电力折煤系数取0.1229千克标准煤/千瓦时，综合能耗折合2、自来水项目日用水量为80立方米，年用水量为2.92万立方米，综合折煤系数取2.4，折合7.013、燃气项目年消耗燃气9.58万立方米，综合折煤系数取13.3，折合127.36吨标准煤。4、项目年综合能耗本项目年综合能耗为359.21吨标准煤。8.5节能措施8.5.1在我国目前建筑的采暖能耗中，寒冷地区大约40%由外围护结构传热所消耗。从目前情况分析，在围护结构、采暖空调系统以及照明方面，与20世纪80年代改革开放初期建造的同类建筑相比，采用现有的节能措施和技术，居住建筑具有节约能源消耗65％、公共建筑节约65％的潜力。按照《青岛市居住建筑节能设计实施细则（65％标准）》、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）的要求，本项目应在建筑围护结构、暖通空调和照明等方面提出严格的控制指标和明确的节能措施，实现住宅节能50%、公共建筑节能65％的目标。鉴于本项目目前尚处在可行性研究阶段，初步设计及施工图设计还未开展，部分细部方案尚难以确定，因此为确保本项目能够实现50%的节能目标，必须在下一步的设计中依据项目运行的需要对项目内不同区域的用电负荷、冷负荷、热负荷进行详细计算，并在此基础上强化供电、供热、空气调节、照明等系统的节能设计。8.5.21、建筑结构节能措施（1）日照环境设计为充分利用自然光线和日照条件，本项目建筑物主立面均朝向南向，有利于充分利用日照，以节省能源的利用，在北侧尽量减少开窗，除必要的窗口外，北侧外墙不开窗。依据青岛市对于日照规定，获得日照房间在冬至日当日的日照时间不得低于2小时，本项目在总体布局上充分考虑日照，特别是住宅主卧室、幼儿园均面向南向布置，可以保证建筑物全天都可以获得充足的日照。（2）通风本项目总平面布局保持适宜的建筑间距，以增加建筑物的采光通风面积，除地下停车场外，均采用自然通风。（3）体型系数青岛市地理环境属于寒冷地区，依据《青岛市居住建筑节能实施细则》规定，本项目主体建筑物按照节能50%进行设计，体型系数不超过0.3，满足规范要求。（4）窗墙比青岛市地理环境属于寒冷地区，本项依据《青岛市居住建筑节能实施细则》实施。建筑物的各向窗墙比均不超过0.5，住宅南向窗墙比不超过0.5，东南、西南向窗墙比不超过0.35，其他方向窗墙比不超过0.3。（5）外围护结构及传热系数青岛市地理环境属于寒冷地区，本项目参照《青岛市居住建筑节能实施细则》执行。项目所有建筑物的外墙均采用外保温体系，多层住宅墙体材料选用烧结粉煤灰砖，外贴70毫米厚挤塑保温板保温，综合传热系数K小于0.60瓦/平方米•，屋顶均采用倒置式屋面，保温层选用70毫米厚挤塑保温板，综合传热系数K小于0.50瓦/平方米•开。外窗均采用单框双玻(5+12空气+5)中空PA断桥铝合金玻璃窗（玻璃采用辐射率≤0.15Low-E），窗综合传热系数K小于2.8瓦/平方米•开，遮阳系数≤0.5（东、南、西）；空气渗透性能(气密性):4级《建筑外窗气密性能分级及检测方法》。窗框、门框与墙体结合处，采用保温材料封堵。2、给排水系统的节能措施（1）用水定额的选取由于青岛地区为缺水地区，故在选取用水定额时，按《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003的要求选取偏低值，以节省生活用水的水箱及给水设备的容量，从而节省水资源和电能。(2)供水管材管材选择PPR塑料给水管，该管材内壁光滑、不宜腐蚀，可减少供水管的水头损失，从而节能。此外可根据实际情况适当放大管径以减少管道的阻力损失和水泵扬程。(3)节水器具、仪表建筑内各用水点均采用节水器材、器具。给水龙头采用陶瓷芯等密封性能好、能限制出流率并经国家有关部门检测合格的节水龙头。大、小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于6L。分户设置水表，并采用IC卡式水表，分户计量，以利节水。3、电气系统的节能措施（1）在低压侧采用并联电力电容器作为无功补偿，功率因数控制在0.92以上，降低无功损耗。（2）用能较高的设备均按照《用能单位能源计量器具配备和管理通则》的要求设置计量装置，配置比例不低于95％，精度等级需满足《准则》的要求。在提高自然功率因数的基础上，应在负荷侧合理装设集中或就地无功补偿装置，最大负荷时的功率因数不应低于0.90。当接线长度超过100.0米时，采取就地补偿措施。（3）照明系统的节能公共部位照明设计满足《建筑照明设计标准》GB50034-2004所对应的照度标准、照明均匀度、统一眩光值、光色、照明功率密度值（LPD）、能效指标等相关标准值的综合要求。采用节能型光源，以节能灯替代白炽灯，以三基色TS细管荧光灯替代传统粗管荧光灯，以金卤灯替代高压汞灯。在满足眩光限制的条件下，优先选用灯具效率高的灯具以及开启式直接照明灯具，灯具效率不低于70%，在满足灯具最低允许安装高度及美观要求的前提下尽可能降低灯具的安装高度，合理选择照明方式，对照度要求高的场所，采用混合照明的方式。照明配电系统选用电阻率p较小的线缆（如优质铜质线），减小配电半径，适当加大线缆的截面积，以降低线路阻抗，主照明电源采用三相供电，三相照明符合基本保持平衡，负荷不平衡度控制在30%以内。楼梯间、走道的照明采用节能自熄开关，应急照明应及时强制点亮。8.6能耗指标本项目年综合能耗为359.21吨标准煤，按全部建筑面积计算的年综合能耗为17.96千克标准煤/平方米8.7节能效果分析本项目通过改善维护结构的热工性能、采暖空调系统的能效比、照明设备的效率等措施可以显著降低建筑的能耗。按照《青岛市居住建筑节能设计实施细则》、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）的计算和分析，可实现住宅节能65％、公共建筑节能50％的标准。第9章项目组织管理与劳动定员9.1项目组织项目规划由青岛高新区东风盐场房产置业有限公司工程建设项目公司负责项目建设管理。为了确保项目按计划实施，成立项目领导小组，本着科学、先进实用和节约的原则，并严格按照国家有关规程规范、标准的要求进行施工，尽心尽责，抓好整个工程建设。9.2项目实施管理项目建设的各个阶段将严格按照基建项目的有关管理规定，在项目决策阶段、项目准备阶段、项目实施阶段和项目竣工验收阶段，制定管理措施和实施方案，严格项目建设管理。1、计划管理根据项目可行性研究批复，进行项目初步计划和施工计划；根据施工设计文件编制项目建设年度计划。年度计划应包括建设进度、建设规模、施工工序、质量检测、物资采购、人员培训和资金使用等内容。计划一经下达，则必须严格执行，不得随意改动。2、工程管理（1）本项目施工必须在建设单位统一领导、安排下完成项目建设任务。严格执行国家各项基本建设程序，推行全面质量管理，严把每道工序质量关，加强技术指导和检查验收工作。（2）建设工程引入工程招标制和工程监理机制，物资采购实行招投标制。施工单位必须了解整个设计构思和施工程序，建设单位和施工单位要相互配合，协同作战。（3）工程建设实行定期报告制度，定期向上级主管部门报告进度、工程质量、资金使用情况以及工程建设中存在的问题。（4）项目建设中未经批准不得随意更改计划及建设内容，杜绝挤占、截留、挪用工程建设资金。（5）建立项目建设详细档案；收集整理检查验收、科研总结、资金使用、会计报表、合同、协议等文件资料，归并存档，并指定专人保管。3、建设资金管理9.3劳动定员根据项目改造规模的要求，本项目需配置项目经理1名，工程师5名，销售人员6名，新增劳动定员共计12人。第10章工程招投标10.1编制依据1、《中华人民共和国招标投标法》2、中华人民共和国国家发展计划委员会《工程建设项目施工招标投标办法》3、国家发展计划委员会《工程建设项目招标范围和规模标准规定》4、国家发展计划委员会《工程建设项目自行招标试行办法》5、国家发展计划委员会《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》10.2招标范围及内容根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：1、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；2、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；3、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。本项目属于部分使用国有资金投资的项目，因此必须招标。青岛高新区投资开发有限公司拟在勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购方面实行招标，招标范围为国内招标。10.3招标组织形式本项目招标部分拟委托有相应资质的招标代理单位进行招标。10.4招标方式根据《工程建设项目施工招标投标办法》，国务院发展改革部门确定的国家重点建设项目和各省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点建设项目，以及全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的工程建设项目，应当公开招标。项目拟采取公开招标的方式，在国家指定的报刊和信息网络上发布招标公告，邀请不特定的法人或者其他组织投标，经资格预审、投标、开标、评标等程序，确定中标单位。招标工作基本情况详见表10－1。表10－1招标基本情况表招标内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招

标方式备注全部

招标部分

招标自行招标委托

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招标土建工程√√√安装工程√√√监理√√√主要设备√√√重要材料√√√其他第11章项目进度计划本项目建设期为1年。计划于二○○九年五月开工建设，二○一○年六月除绿化外全部竣工，具体工程进度安排如下图：项目进度计划图序号时间项目内容2009年（月份）2010年(月份)5678910111212345671项目勘察设计、前期准备2桩基施工3基础施工4主体施工5水电安装6内外墙装饰7室外主干道硬化及相关配套8竣工验收第12章方案投资估算比选与资金筹措12.1投资估算依据《山东省建筑工程消耗量定额》；《山东省安装工程消耗量定额》；青岛市建设行政主管部门颁布的最新材价信息青岛市二○○九年结算资料汇编；银行贷款利率(1年)5.31%12.2项目投资估算比选12.1项目方案一投资估算本项目方案一估算建设投资为3670.9万元，各项投资构成如下：一、直接工程费用2400万元占65.38%二、其他费用1080.92万元占29.45%三、预备费用174.05万元占4.74%四、建设期利息15.93万元占0.43%建设投资3670.9万元占100%方案一建设投资详细估算见表12-1。表12-1方案一总投资估算汇总表序号工程或费用名称计算标准费率或取费基数估算金额（万元）占总投资比例（%）备注建设投资3670.90100.00%1建安工程费2400.0065.38%1.1建筑工程费建筑面积900.001800.0049.03%不含暖气1.2三通一平费用建筑面积20.0040.001.09%1.3桩基费建筑面积150.00300.008.17%1.4小区配套附属设施费建筑面积130.00260.007.08%不含供热、燃气2工程建设其他费用1080.9229.45%2.1土地费用700.002.2建设单位管理费工程造价1.50%36.000.98%2.3规划费用建筑面积8.0016.000.44%2.4设计费建筑面积12.002