房地产行业2023年心有所向身必随往

行业政策：03年基调有望更加积极房地行是度策向的业从地给资监到发程需控，从中分指到方城施不是需勃向的是点之后走向态未对政策调理和方策执的房行业分析离开话因梳理去年政中窥政的望203年的地行至重。2022年政策回顾：110月逐步加码，1月超出预期顶层设计定房住不炒同时对防风稳民的关注度不断提201年12月央济作议调国济展临求收给击转弱三重压力，坚持住不”的定位，强预引导探索新的展模，支商品房市更满购者合理房求着3开始内情温市下，中央策守线风险3月融会出房产业及究和提出有有的范解险应方案内4和7月次治会和十会议都终调坚“住不定中49政局议调持地当地实出完房产策，化品预资监管728治会调定房地市，城策压实方府任保楼、民。需求：限松断级，振用对限今年来全各疫影响经下民入预及房愿滑显房地产场行46月调控度大策密集4月行存准金率由150调至.255月行将5期上R由4.60调为445加之下调套房业贷利率为LR减20个点等系政释鼓信。受停事及情响8央下调5期上LR至4.09底央台一系政改居预括段下首房贷利下下套住房公积贷利置房阶性人得退等2央再将准备金率下至1.0。表：202年以来中央求端重要政策梳理时间 发布来源 政策事项坚持房住不炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改2024/9 中央政治局会议央行、银保监会《关于调2025/5 整差别化住房信贷政策有关问题的通知》2027/8 中央政治局会议2029/9 央行、银监会通知

善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利减20个基点。要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳生。阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在222底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。2029/0 央行通知 自222年0月1日起，下首套个人住房公积金贷款利率0.5个百分点5年时间发布来源政策事项2021016党的二十大报告以下（含5年）和5年以上率分别调整为2.6和3.1第二套个人住房公金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年上利率分别不低于3.25和.75。坚持房住不炒定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。会议通告，部委公告，研究所图：贷款市场报利LR).0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%

0-2 0-2 0-4 0-6 0-8 0-0

15%14%13%12%11%10%贷款市场价利R5年 大型金机构款准金率nd，央行，需求端政策对新房场售提振相对有限初来中政的台是基于过去到月计公的房产场况各地政在央筹排各自出相政控策传节较缓有一的后各市行力度别市出现策日现如南购二房需供购房证明叫时随地散疫反政未在成房场对销售改善振用弱。供给1迎三发2022年早期供给端政策并购贷、MC纾困为主上半出的给政调房企并积性。1，银针出房项的承式购给质型企提供关购款信不计“道线指标例华置与展开作获得200亿并购资度但于企项债关复购是在开项合方间行也央收民业资开行并际无实质性展随后3开多家产理A公参房纾困如6月浙江房产协与方AC商产成作协，步立了100亿模并重专资金但C作商化构对出房的困用声，雨点，多个项的纾有地。5月开始供给端政策有步加码迹象，监管图保项目开始向保主方转变，推进信用保护工具债政策性银行专项借纾中债增进担保发债等具5监管构过用护（括用约换CS用险释证C）支持范房发债，桂园龙湖美业旭辉新股5示性房企该策持完融资债金计39亿8月行管部门与部房召会示中增公对企行的期据“无条件不可销带任保810龙桂辉城股美置卓越商管6民房通方式行金合计8亿债。管信保工具还是中增担于范性企少且债模较资持果限8月29央指国发银国业展等政性行保”专项款规达到000亿元专用支已逾期交住项。至1月底“交项工作取阶性展项借资已本放项目，资金入动成批物工量有促了目建交。增信措施时间公司名称增信手段债券名称申请额度（亿元）202增信措施时间公司名称增信手段债券名称申请额度（亿元）2025/7 22信联1A4.02025/0龙湖集团22龙湖035.02025/02025/0美的置业碧桂园22美置0122碧地011005.02025/6新城控股RMW22新城控股MTN011002026/7旭辉控股22旭辉015.02028/5龙湖集团中债增担保22龙湖拓展MTN011502028/1美的置业中债增担保22美的置业MTN02100中债信用增进 2029/2新城控股中债增担保22新城控股MTN02100担保 2029/9碧桂园中债增担保22碧桂园MTN011502029/1旭辉控股中债增担保22旭辉集团MTN021202021013卓越商管中债增担保22卓越商业MTN016.0信用保护工具公司公告，研究所1月以来，在一行两动下，金融系统对地支持力度不断超预期“箭齐发成为融资支持历史拐点1上易协会续进扩民企债券融支工持括房产业内民企业债资同行保监联公“融16条稳房产发款放持发款贷款等存量融资合理展期、保持债券融资基本稳定、鼓励金融机构提供配套融资支持等1中以银密授有股银农行向提供超过三亿授授额度用围大加额度用债承与资保函置预监资目并融赁房资等1月旬“三箭支持股融政出监会布复房业购重及套上市房企再资从融6到第支房信复的径划渐伴随供给端资持步购房对房心望步恢当销弱节奏有望提。表“第一支箭相关展银行名称 房企

授信额度（亿元）农业银行 中海、华润置地、万科、龙湖、金地集团 未披露交通银行 万科（100亿、美的置业（00亿） 120万科集团（100亿、碧桂（60亿、龙湖集团（60亿、中海发展、华润置中国银

地、滨江集团、招商蛇口、金地集团、绿城中国、滨江集团、美的置业(30亿

600建设银行 中交建、首开集团、越秀集团、万科集团、龙湖集团、美的置业、合生创展、大华 未披露银行名称 房企集团工商银行65工商银行650园、美的置业、金辉集团邮储银行万科（10亿、龙湖、绿城、碧桂园（50亿、美的置业280上海银行滨江集团（20亿、仁恒置地（20亿）400广发银行碧桂园、美的置业300兴业银行万科集团、中海地产、绿城中国龙湖集团等10家房企440工商银行山东分行银丰集团、山东绿城、济南龙湖等10家山东省内房企200广西北部湾银行广西荣和、桂林彰泰、广西洋浦广西宝塔、广西金源150上海农商银行港城集团、宝龙地产(50亿)复地集团200杭州银行绿城中国、滨江集团、杭房集团等200珠海农商银行鼎晖投资、广拓置业、澳杰置业等5家房企15万科、碧桂园、龙湖集团、绿城中国、美的置业、仁恒置地、大华集团、保利发浦发银行展、中海发展、华润置地、招商蛇口、中国金茂、大悦城、华发股份、越秀地产及建发地产（总对总战略合作协议）530

授信额度（亿元）

保利发展、大悦城、万科、绿城中国、新城控股、中海发展、碧桂园、中国金茂金地集团、旭辉控股

260顺德农商银行 碧桂园(20亿)、美的置业20亿) 400平安银行 绿城中国、滨江集团 500南海农商银行 能兴集团、广东恒福集团、东建集团宏宇集团和海逸地产等10家本地民企 200东莞银行 华润置地(东莞公司)、东莞万科房地产公司、东莞新世纪房产开发公司等4家房企 300东莞农村商业银行 东莞市雁田投资公司、东莞高豪花园建造公司等10家企业源控股 320中国银行安徽分行 祥源控股 40珠海华润银行 万科、华发、碧桂园、合生创展九洲、格力地产、骏景湾等房企 400中原银行 普罗集团、美盛集团、正弘集团绿都地产等省内4家重点企 400邮储银行上海分行 旭辉控股 100中国银行河南分行 建业集团、正商集团、正弘集团、普罗房地产、楷林集团等房企 200中国农业银行河南分行 建业集团等12家房企 未披露公司公，研究所表“第二支箭相关展房企 储架式注册发行详情美的置业 1月4日，交易商协会受理美的置业10亿元中期票据架式注册发行。1月0日，交易商协会受理龙湖集团20亿元储架式注发行。截至1月5日，00亿元中期票据已龙湖集新城控万科企

完成注册。1月7日，交易商协会披露已受理新城控股10亿元储式注册发行12月2日，公关于发行222年度第四期中期票据完成注册，为10亿储架式注册发行的首期。1月2日，交易商协会披露万科近日表达了20亿元储式注册发行意向，待履行内部股东大会决策序后正式报送。金地集团 1月2日，交易商协会披露金地递交了10亿元储架式册发行申请。金辉股份 1月4日，交易商协会披露已受理金辉20亿元储架式注发行。1月5日，旭辉表示公司近期向交易商协会表达10亿储架式注册发行意向，目前相关注册工作正在旭辉控股集

推进过程中。房企 储架式注册发行详情绿城中国 1月9日，绿城拟报送0亿元储架式中期票据注册发行计划，目前相关注册工作正在推进过程中公司公告，研究所表“第三支箭相关展房企发布时间 详细内容雅居乐已与卖方富丰及配售代理订立协议，按各自的分配比例配售2.5亿股现有股份，配售价股202/1162.8港元，认购所得款项净将用作现有债项再融资及一般企业用途。福星股份拟向不超过35名特定投资者公开发行股票，发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的202/12930，募集资金拟用于公司房地产项目开发。世茂股份公司拟向不超过35名特定投者非公开发行股票，数量不超过发行前公司总股本的30募202/130 资金拟用于房地产项目开发、偿还部分债务以及补充流动资金等。大名城拟向不超过35名特定投资者公开发行股票，数量不超过发行前公司总股本的30，募资金202/130拟用于房地产项目开发建设，以及符补充流动资金、偿还债务等。与卖方益能国际及配售代理中金、花旗订立协议，按配股价每股178港元，配售50股股建发国际202/130 份，拟将所得款项净额约80或60百万港元用作偿还借；及约20或0百万港元作一般营运营金。新湖中宝拟向不超过35名特定投资者公开发行股票，数量不超过发行前公司总股本的20，募资金202/130拟用于房地产项目，棚户区改造或旧城改造项目开发建设，补充流动资金、偿还债务等。天地源拟向不超过35名特定投资者公开发行股票，数量不超过发行前天地源总股本的30，集资202121金拟用于房地产项目开发、补充流动资金、偿还债务等。陆家嘴拟通过发行股份及支付现金方式，购买陆家嘴集团及其控股子公司持有的位于上海浦东陆家嘴金202121融贸易区及前滩国际商务区的部分优质股权资产，并募集配套资金。华夏幸福拟向不超过35名特定投资者公开发行股票，募集资金拟用于与“保交楼、保民生”相关的房202121地产项目，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。万科A公司公告称大股东深圳地铁向董事会提交份议案，将在A股/H股单独或同时增发股份，不超过202121目前A股/H股已发行股份数的20。外高桥拟向不超过35名特定投资发行股票，数量不超过发行前公司总股本的30，募集资拟用于202125政策支持的房地产业务以及补充流动资金等。拟向不超过35名特定投资非公开发行股票，数量不超过发行前公司总股本的30，集资金金科股份202125 拟用于房地产项目开发、棚户区改造或旧城改造项目开发建设，偿还部分债务本息，补充流动资金等。招商蛇口公司拟与购买深圳市南油（集团）有限公司24股权等资，深投控为本次交易的主要交易对202125方。华发股份拟向包括华发集团在内的不超过35名特定对象非公开发行超过6.5亿股A股股票。募资金202125总额不超过60亿元。募集资用于公司项目以及补充流动资金。绿地控股拟向不超过35名特定投资者公开发行股票，数量不超过本次发行前公司总股本的30募集202126资金用于公司房地产项目开发建设，补充流动资金，偿还债务等用途。委任瑞士银行香港分行为配售代理，促使承配人认购178股股份，所得款项总额约为4806亿碧桂园202127 港元，用于补充公司运营资本，为近期到期债务偿还储备更多备选方案，支持公司优化债务结构和资本结构。公司公告，研究所2022年地方政策回顾：中央定调之后密集跟进各地方因城施策紧中政策节奏。季，政府续年0以的政策节奏试性放稳号在429中政局议定“持地当实情况出完房产策“支刚和善住需求之地台市松政策显速46进地方松策峰方宽政月超百中政策型优限政降首比放房补为且松度大的城以二四城市主78销淡期间各方策台度际弱化且多购补公积额及款度升等同受停事响，地方府困金得一些展在察了78月行情之，9地一步加政优力地出政超50次政涉降首比高购房贴缩限范优认认标准整限政等而更二线城市宽政进步0月会个地策发的次力比前下降更限公金房补1月始更核心“房贷策有所优化特是州整“房认贷的策套房利调至低4，二套贷率.9同二套首最可至成其核二城策宽松打了板。图：202各月各线城宽松政策发布次数80604020000

三四线二线城市一线城市1371139188510111266132526166841416201813711391885101112661325261668414162018583058515545814792数据来源：中指研究院、1.3. 2023年政策展望：稳增长需稳地产，宽松政策全年持续在当前经济形势下稳长需稳地产。四规和235年景标2035年“济量城居人均入再上的台阶，照2035年P番测算2022035年每年均化速在42023年新届的开局之济归在增的虑023年DP增目或在5从1月经数来定产投同增为.增速上下滑4.pc其基建和造投目受策支，比速为13.86.3；零额比增速为5.速较10下滑54pc餐受情影比速84出口同比自0首转后迅跌至8.7，滑84百点美加息背景海需弱退象显合看出主要外需决费苏存在情不定资为023年策确抓建制业资产投资一程上到政力掣而产资细分中比弱部是以我主部，以期通稳产而增。表：202年经济三驾车分项同比增速时间一季度 二季度 三季度 四季度12月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月实际GP48%04%39%-固定资产投资1.%71%24%47%58%36%64%65%51%09%其中：制造业2.%1.%64%70%99%76%1.%1.%70%63%基建86%1.%43%79%1.%1.%1.%1.%1.%1.%地产37%2.%10%7.%9.%12%13%12%16%19%社会消费品零售总额67%3.%11%6.%31%27%54%25%0.%5.%其中：商品65%2.%9.%5.%39%32%51%30%05%5.%餐饮89%16%22%21%4.%1.%84%1.%8.%8.%出口（美元计价)1.%1.%35%1.%1.%1.%71%57%0.%8.%进口（美元计价)1.%06%01%39%08%22%03%03%0.%10%国家统计局in，2023年中央政策方面需端宽松大基调有望加极我房产城化口来的生长力经际减在周下背景政的松成为每一轮周的基即宽的间多收的时在202一房地产市场价整不发工箱的规段果已边弱们为中央政或两方促需求理方通过加极定进预引导一面政有突破有架市量进行节例取二房导价、政府购买存量房源、阶段性降低存量房贷利率、加大房贷抵减个人所得税等一二线需求端政策造量三四线进行底体对不城而心一线城市限策望一释放松9月70房价数线市房价为下10月海港购房入向住房购1北通州区台湖马桥区品“双购策除们预核一城会限限贷及落户策等面的一步放松二线市方随着杭州消认又认，二套房付六降四，首房利最调为4.15，们测城有望全放限政时会缩限范松限套等策对三线城市居相缺购力市价乏涨力制政基已开预计仍会持定度鼓励政策同不三四城出政购存商品房鼓乡进等策外今年30新提出价临续跌力三四线市府中授可自决在202前阶性持下或消地新发首住贷利下限我认三线市223年套房利将维在4下让给四线民。供给端政策增量政空仍有同时需关注既有策的执行落地尺度节增量策方括持多企境融展策银行项款度加有政策注给有政包第支和三支名进步房企提供给中债增进信用风险缓释的条件放松（如反担保比例提高、资产要求调整）等。不排除行业制度性设步提上日程的可能。201年10月全人常会权国院部地开房地税革点022年3财部态内具备扩房产改试城市条们为房地税点并全实施未一年品销售场稳推出们认于府而房地产税试的的多于制改而打房房地税点广期可对二手价存一压但中期看房的供关不发根性化（详后房分外预制调也逐推如京为城市，2021年二集供出现首竞房地近收的京022年第批集供中6宗地全设了房销面，首对房售和现销指价行区别我认品预售调会地宜有沿着扩现销城范大一盘房比紧售象条件等方向序些性改的能段时内对地参主体产生一冲，长来则是利市更健发展。行业及房企表现回顾：22年房地产市场全方位承压销售底部走平，房企业绩筑底行业售销修缓，库被抬升2022年6月以来底部四季度再承压持续击加企动性危机35销惨同比续6商单月售额208幅窄16pc行基面底探。7月后疫情点发房持下、收入期振影底部平单销金仅9月月过万，特是0受情度温影，品单销金额9,42元同237，跌幅阔95pc累销金额08,82元同6.1自6月计比底以来，计比幅终于25图：商品房销售积计同比 图：商品房单月售积及单月同比.%

500000500000000

/0 /2 22/5 /8

5%..%1%2%2%3%3%4%4%/0 22/1 /4 /7 /0

单月销售面积（万方） 单月同比数据来源：，国家统计局 数据来源：，国家统计局全年销售走库增库方止222年10品待面积5.7亿平比加9.3住待面同加16.60销弱致被动上升022年来际周期著10月房实去周为41月同比加37.4住实去化为2.2，增加3.20。图：商品房待售积万方）及去化周期月） 图：住宅待售面（方）及去化周期（）.0.0.0.0.0.0

0%5%1%

.0.0.0.0

0%5%0%5%1%1% 商品房存去周期 商品房售面累计同比 住宅库去化期 住宅待面积计值比数据来源：，国家统计局 数据来源：，国家统计局房企售百整降大于业销分明显2022年以来百强整体大于行业。发百强前0全径售金额5.94亿，计44.41；比前10品房售额计261，百强企幅于百强企益售行销售额重呈降势这表在201半以营企出背规模势渐房企、城投企及分房业或填行产。1月政策发力规模房受益更大销售降幅收明显1以金统对地产持度著加三箭融政市场入心头企更多受益融政市信加速强企1单月益售额7177亿，同比2302，幅上收窄712pc。图：百强房企权销金额增速 图：百强房企权销占商品房销售金额例23.02%4023.02%200000,00,00,00,00Q42019Q12020Q2202Q42019Q12020Q22020Q32020Q42020Q12021Q22021Q32021Q42021Q12022Q22022Q32022Q42022

100%80%60%40%20%0%20%40%60%80%

0%5%0%5%0%5%0%5%0%

46.06%100房企单月售额（亿元）100房企月售增速

百强房权益售占比数据来源：， 数据来源：，国家统计局，房企销售分化明显用挂钩销售强韧性统的OP50房中资房企1累全径售额15180亿计17.混制企售额397亿元累同比35.1民营企售额1799亿元累同比55.8总体而言，模企央和方国销恢节较，6月来月比总收窄别现增强信意着多融更的地时交付可能性低因销韧更强。表：规房企全径售单月同比及累计比动情况企业质企业称212223242526272829210211累计比保利展-34.3%-25.1%-21.9%-40.4%-36.0%1.4%-21.7%-17.9%6.6%-13.9%-2.7%-19.7%中海产-48.2%-53.9%-37.2%-40.9%-23.5%-10.2%-36.8%-5.7%14.0%20.9%-5.7%-21.7%华润地-38.0%-42.7%-20.0%-54.5%-19.0%2.5%21.7%10.7%39.5%36.1%9.2%-7.0%央企-27.4%-48.0%50.2%50.7%-8.9%-11.7%招商口-38.5%-41.5%-52.0%-6.9%17.7%17.1%中国茂-50.2%-65.3%-34.8%-57.4%-61.4%-5.0%-40.1%15.1%-5.3%-34.3%-19.2%-35.6%中国建1.3%-81.2%-73.9%-64.3%-38.2%-3.6%9.7%54.4%48.8%78.0%27.0%-9.4%建发产-26.0%-18.7%-35.4%-63.4%-38.6%-19.6%5.7%71.5%-4.8%29.4%198.2%-2.1%越秀产-41.4%-44.6%-50.4%76.7%0.7%85.7%55.8%-38.8%178.0%23.0%-13.7%8.5%地方企1.8%-40.9%-58.6%40.5%27.5%29.1%45.1%18.6%60.4%华发份-22.4%-51.0%-0.2%首开份-50.5%61.9%-24.5%-28.8%-54.4%-39.3%-16.6%-39.6%4.0%1.8%-48.9%-27.8%万科产-50.2%-35.0%-33.9%-38.0%-46.6%-30.2%-34.6%-16.4%-3.8%-24.9%-29.1%-33.2%金地团-38.4%-44.6%-22.6%-60.5%-50.2%-16.5%-27.7%11.6%7.0%22.9%3.3%-23.3%混合制绿地股-25.4%-55.3%-70.5%-59.5%-53.5%-62.9%-65.7%-53.5%-35.2%-65.2%-33.5%-55.8%绿城国-20.5%-48.2%-22.3%-57.8%-54.0%-22.2%34.7%-7.2%-38.5%0.0%5.1%-23.4%远洋团-18.2%-17.8%-38.2%-26.3%-26.2%18.6%-13.4%-13.3%-50.6%-41.6%-27.5%-25.7%碧桂园-11.1%-35.3%-46.4%-59.9%-53.0%-36.7%-48.3%-41.1%-28.4%-28.6%-28.2%-39.5%龙湖团-28.6%-58.5%-24.7%-51.7%-51.4%-23.0%-4.2%10.9%-4.9%-22.3%-22.3%-26.8%融创国-20.2%-32.7%-53.2%-75.5%-81.8%-82.3%-77.5%-76.2%-81.3%-80.9%-78.2%-70.7%滨江团7.1%-74.6%-24.3%-4.8%-17.9%28.8%-11.3%-13.0%-5.5%9.3%10.6%-13.6%新城股-52.5%-19.6%-29.6%-60.4%-54.2%-43.0%-29.9%-44.6%-52.1%-64.8%-62.3%-48.4%旭辉团-47.7%-43.0%-53.8%-61.8%-59.9%-48.3%-22.9%-24.8%-37.4%-44.1%-74.5%-47.9%民营世茂团-62.5%-57.2%-76.0%-76.1%-79.0%-69.4%-69.1%-74.2%-64.6%-59.7%-64.0%-69.4%路劲团-37.5%-41.4%-21.8%-23.5%-56.6%-25.0%-35.3%-23.2%0.0%0.0%0.4%-26.8%金科团-38.4%-62.0%-61.7%-63.5%-58.0%-53.4%-69.0%-56.8%-80.3%-78.0%-78.5%-63.6%中骏团-38.2%-40.4%-26.0%-55.6%-54.4%-51.2%-37.1%-56.3%-39.7%-40.1%-44.2%-44.3%美的业-39.0%-37.4%-63.7%-67.6%-53.9%-39.4%-29.9%-25.0%-23.9%-19.4%-94.1%-46.4%中梁股-39.3%-62.2%-60.5%-71.0%-56.0%-64.7%-58.8%-64.8%-63.0%-54.9%-83.5%-61.7%雅居乐-33.1%-56.6%-70.6%-53.0%-60.3%-66.7%-53.7%-42.5%-56.2%-72.8%-83.6%-59.9%，2022年土地成交下半年降幅收窄2022年11月00城地成交规划建面.4亿平，同比36.，土地成交金额2.75万亿同3.6上半土市冷地规建仅199亿土地成交额1.9亿同幅较其中2和5降幅为地建面同比分为686和4.2土地交额比别为66.2和71.5下于政府调土节以更让且021年数地划面成额同比有所202年11统局100大城土成交划面4.59亿同比10.3土成金额3.2万，314总趋与300城持致。图：202年各月00城土地成交金额及其比 图202年各月00城土地成交规划建面同比00000000000

20224202232022220221年 年 年 20224202232022220221月 月 月

年 年 年 20228202272022620225月 月 月 20228202272022620225

年 年 20221120221020229月 月 20221120221020229

0%0%0%2%4%6%8%

00000000000000000

202232022220221年 年 202232022220221

2022720226520224年 年 年 2022720226520224

2022112022102022920228年 年 年 2022112022102022920228

0%0%2%4%6%8%300城土地成交金额亿元) 成交金额同比（）

月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月300城土地成交规划建面万㎡) 规划建面同比（）中指院， 中指院，图：20202年300城土地成交金额及同比 图202年以来00城土地成交规划建面同比6000050000400003000020000100000

80%60%40%20%0%20%40%202260%2022

160000140000120000100000800006000040000200000

40%30%20%10%10%20%30%40%202250%2022201420132012年 年 201420132012

2018201720162015年 年 年 2018201720162015

1-1120212020年 年 年 年1-1120212020

201420132012年年201420132012

20192018201720162015年年年年20192018201720162015

1-1120212020年年年1-1120212020月300城土地成交金额亿元) 成交金额同比（）中指院， 中指院

月300城土地成交规划建面万㎡) 规划建面同比）房企资金依旧紧张，债券发行大幅下降房企位金著滑融资持策果现房企到位资金同比幅降8月以来国内贷款比降幅显著收窄110房地开发业位金为12.5亿比降247中内款额110月共147万元累比降26.但8月来国贷金单比收窄至20右保楼落地来项层信投放所复。图：房地产开发企业位资金单月情况 图：房企国内贷款到单月情况30000250002000015000100005000

房地产开发企业到位资金单月值（亿元房地产开发企业到位资金单月同比

20%25%30%35%40%

45004000350030002002000150010005000

15%20%25%30%35%40%国内贷款单月值（亿元） 国内贷款单月同比（右）国家统计局， 国家统计局，债券资力债分显著房企债券融资大幅降海外债发行基本停滞据中院计022年11房地企发总（用+B海债）为738.63亿，比下降361；其中发信债计426.63元同下降1.；发行BS合计270.7亿元同下降9.8海外合人币02.3亿比降923自2021年下年来标普誉迪于国地市场对家企行级下调或展负数过20次此响房外债发难大提境内债权资比被提，境发的用和AS成了企资主渠。房企223年偿债压力整小于222年，上半年偿占比5。根中院计，全年看023年期为1.3亿元比022全年约5从债期情况来2023年半内信+外到偿量为454亿13月和4月偿高月金额为93.0元1041.8元和14.18元，房企期金情或承压。图：222年11月房企债券融资情况 图：22203年债券融资额到期情况1,0009008007006004003002001000

30%35%40%45%50%55%60%65%70%信用债 海外债 ABS 债券融资同比

1,4001,2001,0008006002000到期信用债（亿元) 到期海外债亿元），中指院 ，中指院央国企债券发行通，均融资成本下降。02年11月央企益国资背景债道畅债海债行模多比正受于222宽信用环，均资本所下。图：222年典型房企券发行情况 图：222年典型房企均融资利率5.0%

1003002502001501005002022年1月发合计 同比变动

20%150%100%50%0%50%100

4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%

604020020)40)60)80)，中院 ，中指院结转营收利润双降，毛利持续下探我们取在A股场市的16且露告部房，按企性分为央企地国企混和民进分营润及润的现前季度房企上各指整呈边际下趋。2022年前三季多数房出现营收下滑央整稳健好于地方国于混合制房企好民企滑一面于022年季度现大围项目工程度缓结面减少另方面去半年来售弱部项目尾盘去困而法转从样企来企保利招等统头企收同比保持正增长；地方国企中建发、华发为正，而首开和中华企业则出现了下滑混企万的收速到了年相高绿地金则所四家样本民则现。表：过去5年样本房营收同比id公司公告研究所备注:建发股份的数据仅包括房地产业务不包括链业务，下同。16家房企202年前三季度归母净利润下降度大于营收。一况要原是房开成偏性特别降促导收减少存计减拉了润水平从本企企中保归净润比降收方企华股份同为样中合制企现际其中科金集归净利润实现幅江则成民之集地深新线市房独树一帜，母利同增超五。表：过去5年样本房归母净利润同比in，公司公告，研究；备注：由于中交地产业绩数据基数原因，20221-同比出现大幅下降，在计算该阶段整体算术平均值时不纳入该公司数据。16家房企整体毛利继续下降，个别房毛率抬升，央企略好地国企混合制偏弱民企差央企四企中现稳利大城利率都维在20以商华侨也近0地国企除发份利于2%外他家保在2以上央和方的土货都现了强销售韧混制科和地利约0绿地现整体表现最未约企平与合房相现违民为障金或以价换量毛率于0。图：过去5年样本房分类毛利率 图：过去5年样本房分类归母净利率5%0%5%0%5%0%5%0%

08 09 00 01010203央企 地方国企 混合制民企 合计

5%0%5%1%1%

08 09 00 010Q10203央企 地方国企 混合制民企 合计公司公告研究所 公司公告、研究所表：过去5年样本房毛利率id公司公告研究所备:建发股份的数据仅包括房地产部分不包括链部分。行业指标预测：23年下半年有望共振向上销售全年同比下行，2023年下半年有望正增我们于季性律月度比律理择21201年412月商房销售积对203的销情进预销售均比况以出季度末销面环会较大度改2为明相的470月的环比幅大。4月5月6月7月8月9月10月4月5月6月7月8月9月10月1月12月201年-236%107%430%-337%2.6%463%-269%188%989%202年-232%153%524%-223%2.2%250%-6.6%258%512%203年-150%5.6%316%-212%0.1%395%-147%288%327%204年-212%100%471%-340%4.9%427%-6.4%164%432%205年-143%182%484%-324%1.1%356%-9.4%197%340%206年-103%2.0%369%-299%2.0%517%-145%2.2%389%207年-158%4.3%507%-411%4.3%433%-184%145%400%208年-217%175%458%-380%-2.8%349%-180%122%488%209年-221%9.6%509%-359%0.5%326%-188%12%447%200年-12%228%405%-313%4.4%251%-127%8.1%440%201年-233%125%384%-415%-3.6%287%-213%187%412%平均-183%17%442%-328%1.4%369%-153%161%471%4月5月6月7月8月9月10月1月12月标准差4.9%6.1%6.4%6.3%2.6%8.3%6.0%7.3%172%数据来源：国家统计局、预计223年全年销售积1348亿平，同比1.，上半年同比继续压下半年有望改善。疫和的基情判是1开始节间员动增，所带来感人迅上后一季内逐渐时202二月至一季将有多给和需端松策地进而全的地销做铺垫一度于情复我预销同然承考到222年4月疫情冲击下数203年4的售积望比短回二度呈现降幅收。223下年着经基面一修，销同也更幅改，尤其第季同超过10正。年看我们计223销积约为13.48亿，比降1.，体测下。表：223年各月份商房销售面积及同比比测月份202年单月销售面积202年单月环比203年单月销售面积203年单月环比203年单月同比历史环比202累计销售面积203累计销售面积累计销售面积同比1-2月1573177-250%1573177-250%31533198-220%31062375-235%48,22-432%9,74-200%9.8%-183%39783339-162%51090258%106710%-3.1%17%50784396-134%61815658%1540450%-153%442%68935936-139%79,55-491%1035-330%16%-328%78186961-109%89,124.9%10481.0%7.4%1.4%87808019-8.9%91352393%1389330%2.5%369%10,229397-7.3%109,57-279%105-200%137%-153%11910,73-5.5%1073100%1247120%158%161%12,121,99-3.6%121553450%1737400%18%471%13,7513,96-1.9%合计13,7513,96-1.9%国家统计局，2023年全年销售金约1.1万亿，同比.3。销均价面我为223年上半商房求以需为均保较平全销均与202年接近持同小下据公售=售积×售价测203年全年销金约3.1万同比2.降收窄3.pc，体据下。22年销售面积22年销售均价22年销售面积22年销售均价22年销售金额22年销售金额环比23年销售面积23年销售均价23年均价同比23年销售金额23年销售金额环比23年销售金额同比1-2 15739,4515491779850.0%1943 15339,5214161689503.0%1054 8,229,278,35-427%9549370.0%890-217%9.8%5 10909,141057296%10279862.0%1022167%-1.2%6 18159,531775682%15109730.0%1529442%-153%7 9,5510419,91-454%1025983-6.0%1062-324%4.9%月份22年销22年销22年销22年销售23年销23年销23年均23年销23年销售23年销售月份售面积售均价售金额金额环比售面积售均价价同比售金额金额环比金额同比89,12104710174.3%1028972-6.0%10010.4%0.9%913529,841350337%1369984-1.0%1308344%1.5%109,579,879,52-300%1959741.0%1056-208%148%10739,871038100%12279741.0%1259120%169%1215539,811538479%1797972-1.0%1719400%107%合计13,7513,0813,96-0.5%13,84-2.3%国家统计局，土地成交强韧性，全年同比正增预计203年30城土地成交规划建面572亿平，同比227。地产发设计工理环有专分此地行业产较简多取决于其金平管人时自021年半来出了多方地方国资房参拿分望转成专开商此外证会许房业施重组旨促地产能在203稳增压地仍然需要发一作随售的步计203年土成不出大下滑，而是幅202半年于情控施严政集供有迟加上部房出问，成2022土成呈大程的低高2022年土地成规建上年下半为0.5而201年220209则别为0.920.60.因计223年半土让节恢，地交在部分月份比增窗下半受基抬影呈现比（管有望复苏，全年来看维持小幅下降。我们预计四个季度土地成交规划建面同比分别为+3.5、125、6.68、2.07，下年分别+052和3.7。图：223年土地成交划建面及其同比预测3003002002001001005000土地成交划建万㎡) 土地成交划建同比%）

2%1%0%-0%-0%-0%-0%-0%-0%-0%中指院、国家统计局、土地成交支撑新开工降幅收窄，竣工偏刚性预计2023年新开工面积1.21亿平，同比9.。企拿后要过划地用途划筑型取项目工设可等系列程拿和开之存在一时分数现新工积比和6个月的地交划面同比间较显的关们基此律测开同比文到02年下半年300城地交建面幅窄并由于2022上年地交数较小203上年地场会同正的口由往推年计023年上半新工积5.8平，比窄至19半年开积53亿，同比+.5全新工积121亿，9.5。图：新开工面积同比土地成交规划建面比时间后移2个季度）相性年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年2023202320222022202120212020202020192019201820182017201720162016201520152014201420130%202320232022202220212021202020202019201920182018201720172016201620152015201420142013Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3-0%Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3-0%

土地成交规划建面同比（时间后移2个季度） 新开工面积同比中指院、国家统计局、预计203年竣工面积.8亿平，同比+5.。行业律竣和开之间的时差遍两半三年均滞三分数发工积比和三前新工积比存显的关性于此律对来开面进行预过七来218全新工积在历高对下中021年高219新工比高回幅不大仍+8.5由可为2022年竣本处相高但022年企到及房流性机延期交付情较普全工面实同创近年新这味部工面积将在023年别得到们计203年全竣积9.8同比+.3。图：竣工面积同比和开工面积同比（时后移3年）相关性00%05005060708090001020E.0%1.%2.%3.%

新开工积同（时后移年） 竣工面同比国家统计局、预计2023年在施工面积从5.3亿平爬坡至89亿平净工积新有一定关203销新开回带复意提比步善合上述考合式本施面=期工新工面净工竣面，我们计023年末工积86.7.47有新净复工在工积月具体测下。表：223年施工面积测月份22年在施工面积（亿平）23年新开工面积（亿平）23年新开工面同比23年竣工面积（亿平）23年竣工面同比23年复工面积（亿平）22年复工面积同比23年施工面积（亿平）23年施工面积同比1-2月78451.5-300%1.20.0%-1550-200%7526-4.6%380631.2-250%0.05.0%0.7-250%7676-4.0%481860.4-250%0.35.0%0.1-250%7759-5.2%583151.7-100%0.7100%0.9-100%7869-5.7%684881.1-5.0%0.1150%0.80.0%8026-5.4%785920.2-5.0%0.40.0%0.10.0%8125-5.3%886860.9100%0.80.0%0.65.0%8231-5.4%987891.25.0%0.25.0%0.0100%8341-5.9%1088890.00.0%0.93.0%0.7150%8449-4.4%89921.15.0%1.63.0%1.6150%8571-4.8%1290930.9-5.0%3.78.0%3.4150%8687-4.7%合计121-9.5%9.85.3%-6.9国家统计局，开发投资仍受土地和施工压制土地置预发滞性下滑预计023年土地购置费2370亿元，同比18.。根据史据发土购置费滞于地操中与地让可分期款计203年土地出金3362227与地交面据地置的性，预计023年年地费3270元同18.。图：土地购置费和30城土地出让金预测60050040030020010002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年E300城出让金（亿元） 土地购置费（亿元）国家统计局、；备注：预测中间变量（50×三百城土地出让金t+50×三百城土地出让金t-1）施工资施面压制预计023年施工投资额2775亿元，同比4.9。施工资预，拆为在施工积施强03年施强选最的同值为上文预测023年月施积同均负预月施投额比然压全年施资8275同比4.幅较收窄39pc体测表。表：223年施工投资预测月份202年单月施工投资202年在施工面积202年施工投资强度203年在施工面积（亿203年施工投资强度203年单月施工投资203年单月同比203年累计同比（亿元）（亿平）（元/平）平）（元/平）（亿元）1-2月1038784513275261329,28-4.6%-4.6%38,81806310076761007,93-4.0%-4.9%46,458186847759846,88-5.2%-4.1%57,698315967869967,41-5.7%-4.9%69,548488178026179,12-5.4%-4.4%76,79859281256,05-5.3%-5.1%87,358686828231826,61-5.4%-5.4%98,268789918341917,17-5.9%-5.5%106,788889748449746,53-4.4%-5.4%7,678992868571867,03-4.8%-5.0%127,099093838687837,74-4.7%-4.6%合计87028275-4.6%国家统计局，预计2023年开发投资成额12105亿元，同比.2。房地开投成额分为土购费施投资其他资根历数据三者约3065。假设他资比整投资比合购置金预计023开发投资完额2125元比9.2。我国经济增速支撑房价高“P，预计2023年下半年环比转增当下购房者对“房住炒的心态已经“不炒过渡“不想炒去三年疫情很程上变对住资价的知别是房心“涨”的信已根动方轮价期持续近个过008年以来轮策期内房价续跌间幅一面房产点展备受注对市购者特是资而起了有劝作。表：208年以来政策期内的新房价格下区间新房价格指数环比转负时间新房价格指数环比转正时间持续时间累计环比下跌幅度备注20809209037个月-2.7%二手住宅价格指数环比为负持续时间为5个月20110202068个月-1.9%二手住宅价格指数环比为负持续时间为9个月20405205041个月-6.9%二手住宅价格指数环比为负持续时间一致20109—至今14个月-2.6%二手住宅价格指数环比为负持续时间一致国家统计局、图：70个大中城市住价格指数环比 图：70个大中城市住价格指数同比.0.5.0.500-10-90-50-10-90-50-10-90-50-10-90-50-10-90-50-10-90-5051015

70个大中市新商品宅价指数环比7070个大中市新商品宅价指数环比

5010

0-10-00-0-10-00-70-40-10-00-70-40-10-00-70-40-10-00-70-470个大中市二住宅格指当月同比国家统计局研究所 国家统计局、研究所我国的国情和所处发阶段为房价软着陆供保障房价难以经历以为尺的持续下跌据ubo统我大整房收比38.于他达国家包韩的265国的1.8德的10日的10.美的45国的79这率以说我房产格对高房产场心产品商品无地流在资流相受的况估水具定独特性发中家价比本会于达相近均DP的家收入比差异会倍级同一家同级市存在数差评个国家的房高应从国给和求主是求度着我在镇化均住折旧新方仍空计来30年能维持年均0平的增房开面此我民储率于达020年我国总蓄（民、业政总与DP之）为4.53，民部门储率居储与DP之）为23.5著高发国；国房持有成本，房产税遗税业等面我显低发家还有非重的点是革开以我经奇般的增支了房定产估值别是1前二年国济收增速著于达这也点明了来化价“”的局根世银的统，221我均DP为1256美的18是本的32济和入较的升间从经济展力条看我国济希望有保持期稳展四五”末达现的收国标到035年现总量人收翻所谓的房价估可时换间政即发极逆周调作推地产市场平健发展类美国008年贷机本90年房产沫的情况很在国演。图：DP实际增长率F预测 图：国民总储蓄率：F预测000.0.0500

8.108.106.956.755.954.444.504.634.604.633.212.20I预:中国:GDP实际增长率% I预测:美国:GDP实际增长I预:GDP实际增长率:G7% I预测:GDP实际增长率:全

500500500500500

44.5327.0121.2519.16I预测:中国:国民总储蓄率% I预测:美国:国民总储蓄率I预测:国民总储蓄率:G7% I预测:国民总储蓄率:世界ind、究所 ind、究所明年上半年短期房环依旧承压下半年望销售出现改善房下跌的原因供冲需缩预转的重其中分素经现好，部分未好分来从221年半以来在不民房相出流动性风由进步出项延交住标减等房新房的信任到响但着1月融16条三齐，这现有得扭；其次，222年3以国疫情点地复但感染毒异株致重症率、死有降的景下1月台20条，2月台新0，动济民生重新进入结束疫情的道路，但当下实现经济环境的复苏和居民收入的较快增长仍然要受期的变最房地行处政宽与市场下行拉半成交依同为的景价比涨期较难成立而下年特四季销售土地开工因出共向的情况下房环正才望水渠。中长期思考：从七普数据看房地产的结构性机会根据七人普数20—020年我房供规持增品住宅销售积计12.34亿方米2020年国房面积过500亿方家庭户拥住间达到4.9亿间人住建面积41.8方，较六数据增幅为34人住数1.2，幅为19从数来，国民房缺问题乎经到著解龄构城化就结等据露未房地产求际弱但到人住面房住自率因的，我们为国地行仍存结性会。年龄结构揭示未来购房人群基数递减受年龄结构城镇化率就业结构的影响，未来商品房刚需将相对萎缩。根据普数在200人构中3034岁口量多为124人其比达到8.1往年越，人占越。比下，普中204人数量最约为1.27亿占比到9561519和259人占也别到了7.4和.58185年第波儿支了10年220年国地据一项克尔瑞对北京购房群调研显示，在购房意客户中，265岁年龄的比例高达7是常口中这年段比有43即一龄群的购房意占更，到平均的1.5，而365岁年段口购向占比则相较中期5岁下人数的降会接致来房的刚需降商房场求发萎。图：七普数据人口年结构 图：六普数据人口年结构100岁及以上9094岁-8岁70746064岁5054岁4044岁3034岁2024岁1014岁04岁000000 女

0000000男

100岁及以上9094岁-8岁70746064岁5054岁4044岁3034岁2024岁1014岁04岁000000 女

0000000男数据来源：，国家统计局 数据来源：，国家统计局城镇化率接近上边界，农业就业人口大幅锐减，表明进城首置刚需已经接近尾声七普据示01020十年我城化有著提从49.7上至39。按照际遍化率070于速展阶我已接速发展的上界相前0年的速展未我城镇住口均量逐下降房产场需续增将临我国人就结已从以第一产为转到第产业长来就业构变会住市产生较大的冲击，农村就业人口的下降意味着未来有买房刚需的人口将会逐渐减少商品需将渐弱。图：我国城镇化率与分发达国家对比 图：七普数据和六普据各行业从业人员比000

城镇化：美国 城镇化：日本城镇化：中国 城镇化：英城镇化：德国

文化、育和乐卫生和会工教居民服、修和其服务水利、境和共设管理科学研和技服务业租赁和务服业房地产金融信息传、软和信技术务业住宿和饮交通运、仓和邮批发和售业建筑电力、力、气及生产供应制造采矿农、林牧、业

0 10000000 20000000六普数据 七普数据数据来源：，国家统计局 数据来源：，国家统计局4.2. 家庭户数、住房自有率等指标中蕴藏结构性机会我国家庭户均人数降家庭户数量增加填增住房需求普据示220年我平每家户模为.62人相于00年的3.0有减少，其主有因括当年轻婚育念变婚育为态离婚率也保上趋老老年妻自住比明显长在庭模断小的趋200我庭户量为494亿相比010年加约9200万户，其中代占上约1相发地中北城镇庭数加18万户，上约24上城庭户量加12万户上约15广城庭户数量加124户上约65浙城家户增加31升约5；江苏镇庭数加689户上约48家庭小化住需增加的重要响导我国庭总保较的增速数庞新组建家庭住的需为地产展来力。图：历次普查数据中庭户规模变动 图：相对发达地区家户数量比较.0.0.0.0.0.0

4.36 4.45 4.413.963.963.443.102.6293 94 92 90 00 00 00

35000000300002500000020000000150000001000000050000000

北京 上海 广东 浙江 江六普数据七普数据数据来源：，国家统计局 数据来源：，国家统计局城镇居民人均住房面小较发达地区改空更大七数显20年我国总居人住建达41.6平人其城民人住建为3.52平人，镇人住建为2.29平人村均房达到6.80平人相达地区中北城居人房建为3.7平为311平有广深圳两个线市广省为30.9平，比本均35平德国40平达国家发地城住存量有大改区近年线新线市吸引大的来动口200北常人为219人十间了22.1万海住口为2487万人十间长了185万东住口为1.26亿，十年增了171万来较达区住刚人群有增。图：各地区城镇人口均住房建面广上

海吉甘黑龙新

辽山重内蒙

山河青贵

浙安

福云江

湖河江湖西东海

南林肃

疆津宁西

古夏

北海州

江徽

建南苏

北南西南藏数据来源：，国家统计局较发达地区城镇居住自有率低刚需强七普据房源分中购买新商房自住购二房买有住买济用和两限房，继承及赠与六类属于居民自有住房，七普数据中城镇居民住房自有率达到了73.85租廉住租房比为344赁其住的为17.相对达区，京镇居住自率为557，海为0.8，和浙江分仅为69和58.，见达区镇民住自率升间大刚需偏。时在国有自产住的镇庭中约有28.4的是建住房.3家是原公住5.1的购经适房两房部分庭存潜改性需。图：各地区城镇家庭房自有率10%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%

西广北

上福海

陕贵四

安新

青天重内蒙山

甘江

山辽吉湖河河藏东京

海建南

西州川

徽疆

海津庆

西北肃苏