地产产业园项目报告模版-2017营销大纲

中交地产营销大纲PART2项目定位PART3营销计划PART4核心策略PART１

市场情况2017年商品房市场情况及存量情况2017年惠州市商品房预计新增供应2000万㎡（21万套），同比增长115%；截止2017年5月，总销537万㎡（52464套），同比降低35%；总销金额582亿，同比下降15%；均价10182元/㎡，同比增加31%；月均备案81万㎡，备案高峰出现在4月，达到120万㎡；备案均价于1月达到11046元/㎡，为历史最高。截止2017年5月31日，已取预证未销售的商品房有930万㎡，按2016年月均去化速度，库存消化周期7个月。数据来源：中原策略资源中心1.1供求关系2017年，截止5月30日，土地市场成交278万㎡（合4174亩），共89幅，总建770万㎡，楼面均价971元/㎡；年度最高楼面价为4942.1元/㎡。1.2供土地市场项目周边无竞品，地缘维度来说，竞品主要来自惠州南部新城北部及城区外围的远郊项目，客源维度来说，主要面临同为高新区的东江高新区及仲恺片区项目，面临对深圳客户的抢夺项目体量多在15万方以上，以品牌房企为主，当前高层价格7800-11000元/平米为主。项目名称开发商计容建面（万方）2017年开盘时间去化套数去化率中信凯旋城中海地产1506.12100100%东江学府

惠州世纪置业454.287890%美丽洲惠州市建设集团484.3030095%高榜山1号深业42未开//映月城弘泰地产14.63.3125075%1.3竞品概况关系本项目汇显·城市公园映月城美丽洲深业·高榜山1号主城区中信凯旋城东江学府2017年1-5月2017年6-12月2017主要竞品推售情况7万㎡6.7万㎡弘泰映月湾7.2万㎡2017年惠州市供应量预估1800万方20万㎡中洲天御东江学府奥园誉山湖美丽洲隆生皇冠花园新力城9.7万㎡保利达江湾南岸备注：市场存量预估及2017年竞品推盘成交情况，是基于各项目取地开发节奏、推盘习惯的合理预估，后续将根据实际情况调整。指：预估年供应指：存量10万方3万㎡我司项目合生上观国际10万㎡鼎峰国汇山6万㎡9万㎡2017年5月底惠城区已取预证未售量为136万㎡；2017年未取得预证项目预计推出250万㎡，今年剩余合计可售386万㎡；2017年惠城区主力在售项目约10个，本案2017年推量约占0.8%。其他项目354万㎡已取预证未售部分未取得预证部分136万㎡1.4供求存量5.1万㎡10万㎡版块项目名称套数面积(㎡)均价销量占比成交主力面积营销动态东江新城中信水岸城58962309.68105085.51%89-143平米3-4房中信水岸城花园暂无住宅在售，下批新品楼栋、户型待定，推出时间待定水口一城悦府55559503.7989215.26%100/107/109/125平米一城悦府所有房源已售罄，预计接下来将推出101套商铺，建面为30-350平米惠博沿江路润城双璧湾48949534.8489064.38%90/99/138平米现在售住宅产品为二期别墅，户型为建面260-370平米江北保利达江湾南岸46167203.87136515.94%138/149/169平米剩余房源不多，价格18000元/平南部新城东江学府40545964.84116794.06%120-129平米东江学府六期1栋预计7月中旬推出，户型为建面140平米，约100多套房源。金山湖方直星耀国际39248032.23117734.25%93-128平米现暂无房源在售，下批新品三期推出时间待定，户型、楼栋开发商尚未确定金山湖泰丰千花岛38748111.12133654.25%106/136/143平米下次推新时间暂定为今年年底水口隆生皇冠花园36743602.8594933.85%110/130平米预计8月中推出11栋、12栋房源合计——3645424263.22——38%——1.5销售排行榜

产品结构90-120㎡的首改产品去化量居首，占39%；同时60-90㎡、120-144㎡面积段保持良好的去化，分别占总去化量的20%、22%，为市场的主流成交产品线；市场以60-144㎡的中小户型为主流。60㎡以下产品线及180㎡以上大户型产品，整体去化较为缓慢。套均总价/面积近1年，全市普通商品住宅成交套均面积为102㎡，1年内变化不大，在价格上涨及调控下，刚需产品为市场主流成交产品线；

近1年，近1年全市普通商品住宅成交套均总价为106万。因政府限价政策调控影响，价格上涨缓慢，套均总价从2016年6月为93万/套，2017年5月涨至108万/套，环比上涨16%。1.6成交产品分析竞品主力户型主力总价（万元）套数占比均价（元/㎡）销售速度（套/月）2016年可售量（㎡）映月城77-97平米2+1房55-7062.576005719200中信凯旋城88-110㎡100-15055110008080000金阳华府86-120㎡80-12060预计9000——50000美丽洲79-130㎡80-13050950060800001、市场主力户型：三房/90-125平米，两房/77-89平米2、市场主力总价：三房/90-140万元，两房/70-100万元3、市场均价：第一梯队：15000元/平米（江北CBD+江景资源，如江湾南岸项目）第二梯队：12000元/平米（城市次中心位置，如中信凯旋城项目）第三梯队：9000元/平米（城市副中心，普通楼盘，如双城君项目）1.7主要竞品分析项目总建5.1万方，18年底交付，目前二期在建中，预计7月中旬开盘。建筑类别：高层装修状况：毛胚项目规模：占地5.1万方，容积率2.4，地上计容建面14.6万方绿化率：30%套数：1340套开盘时间：一期2016年3月

二期2016.12.23物业公司：柏晔物业服务有限公司开发商：弘泰地产物业地址：东兴大道101号主力面积：77-97平米在售均价：7800元/平米映月城1.8标杆个案截止5月底，总库存50套。目前在售均价约7891元/平。项目于2016年3月年入市，首波以本地居民为主，价格较低，约4500元/㎡。后期开始主打深圳客户，量价齐涨，价格最终涨至7800元/㎡面积配比产品类型产品总套数已售套数库存去化率成交均价（元／平）映月城高层/多层775004881293%760081-875205002096%96-973403121891%合计134012905094%760077平两室两厅一卫85平三室两厅一卫97平三室两厅两卫映月城1.8标杆个案项目总建3.2万方，目前在在建中，预计7月份开放营销中心建筑类别：高层装修状况：毛胚项目规模：占地7643方，容积率2.8，地上计容建面2.8万方绿化率：30%套数：169套开盘时间：未定物业公司：未定开发商：惠州市岗芳实业有限公司物业地址：小金口金石七路主力面积：86-132平米在售均价：预计9000元/平米金阳华府1.8标杆个案金阳华府现住宅建设中，预计7月份开放营销中心，开盘时间待定，价格待定。金阳华府位于惠城小金口，周边有小金口城轨站。面积配比产品类型产品总套数已售套数库存去化率成交均价（元／平）金阳华府高层/多层83-8680080100%预计900011258058100合计169031100%9000金阳华府1.8标杆个案83-86平两室两厅一卫112平三室两厅两卫132平四室两厅两卫项目总建54万方，中海凯旋城花园现暂无住宅在售，新品预计下半年推出。建筑类别：高层装修状况：毛胚项目规模：占地54万方，容积率2.0，地上计容建面140万方绿化率：36%套数：8000套开盘时间：六期2016年10月物业公司：中信惠州物业服务有限公司开发商：中信地产物业地址：惠城金山大道（奥林匹克中心对面）主力面积：88-132平米在售均价：11000元/平米中信凯旋城1.8标杆个案截止6月份，六期住宅880套已售罄。目前均价约11000元/平。七期项目于2016年9月年入市。面积配比产品类型产品总套数已售套数库存去化率成交均价（元／平）中信凯旋城高层/多层86-884804800100%11000114-1163003000100%1321001000100%合计8808800100%11000中信凯旋城1.8标杆个案86-88平两室两厅一卫114-116平三室两厅一卫132平三室两厅两卫团结务实专业创新PART1市场情况PART3营销计划PART4核心策略PART2项目定位惠南大道(双向六车道)惠大高速(双向六车道)编号配套1惠南实验小学2百货商场2.5KM3.3KM北面：北面临工厂区，高层无视线遮挡；南面：南面临近民居，环境相对杂乱；西面：西面为惠科华府，视野会受一定遮挡；东面：东面为工厂区，视野相对较好本项目具备打造高新产业园区宜居高端住宅的条件2.1地块背景南部新城惠阳区20KM水口10KM南部新城江北CBD13KM8KM2.2规划方案类型单元数单元数占比面积面积占比住宅高层18100%12.4万㎡74%小高层多层洋房叠墅排屋/别墅商业————1970㎡1.18%住宅+商业其它物业————1万㎡5.82%车位————3.2万㎡19%合计————16.8万100%2.3产品结构整体描述第一圈层第三圈层南部新城、深圳价格挤压外溢自住/投资客户：地域来源：南部新城、深圳关注因素：价格、品牌面积需求：80-105㎡职业特征：企业白领、个体户、工厂中高层管理其他县镇（城市）价格外溢型客户（投资为主）：地域来源：惠湾、东莞、广州等关注因素：区域价值、地段、升值潜力面积需求：80-94㎡职业特征：企业老板、高管等三栋片区及惠城其他区域外溢客户：地域来源：本区域、惠城其他区域关注因素：价格、楼盘品质面积需求：94-120职业特征：个体户、高级蓝领、第二圈层核心客户层重点客户层边缘客户层2.4客户定位粤港澳大湾区、深莞惠经济圈下的惠州产业新城在粤港澳大湾区背景下，与深圳毗邻的惠州市，在深莞惠一体化的推进过程中，将有机会在更广的范围，更深的层次上接受深圳的辐射带动。而惠南产业园，更是承接深圳产业转移的重要地区，给片区带来巨大发展前景。城市角度配套角度交通角度品牌价值规划价值产品价值2.5市场定位城市角度配套角度交通角度品牌价值规划价值产品价值地铁1号线广汕高铁惠大高速潮莞高速惠南大道惠城南站作为城市发展的核心区，片区未来将成为城市交通的重要载体，1条轻轨、1条高铁，1条城市主干道，2条高速路，未来交通便捷，通达全城，带动加速融入粤港澳大湾区。而惠城南站选址三栋，为推进南部新城建设提供强有力的保障。高铁高速轻轨，交通便捷，地位显赫，通达全城2.5市场定位城市角度配套角度交通角度品牌价值规划价值产品价值项目处高新区中心，坐拥优质、齐全的城市配套惠南实验学校项目处片区核心区，产业园内规划了生活服务区、产业配套区，高标准完成了“八通一平”，行政服务中心、科技创业中心、银行、学校、医院、消防、酒店一应俱全。人民医院惠南分院商业街区2.5市场定位城市角度配套角度交通角度品牌价值规划价值产品价值中交集团是国务院国资委直属的特大型中央企业，位列世界500强的165位，是中国最大的港口设计及建设企业，世界领先的公路、桥梁设计及建设企业，世界第一疏浚企业，全球最大的集装箱起重机制造商，中国最大的设计公司。中交房地产集团有限公司是中国交通建设集团有限公司专业化子集团。业务涵盖房地产开发、资产运营管理、房地产金融等领域，足迹遍及全国，及美国、澳大利亚、印尼、肯尼亚等国家。世界五百强名企城市运营先锋让世界更畅通，让城市更宜居，让生活更美好2.5市场定位城市角度配套角度交通角度品牌价值规划价值产品价值项目总建筑面积16.8万㎡，目前三栋最大体量项目，打造三栋置业佳选容积率2.2，建筑密度小于35，低容积率品质楼盘，改善三栋居住品质规划配备商业、幼儿园、肉菜市场，一站式生活，就在家门口三栋首个品牌力作，低容积率品质楼盘2.5市场定位城市角度配套角度交通角度品牌价值规划价值产品价值创新户型，市场最受欢迎面积段，具备走量基础2.5市场定位综合项目核心价值大湾区·枢纽心·城市低密品牌住区城市价值交通价值配套价值品牌价值规划价值粤港澳大湾区、深莞惠经济圈下的惠州产业新城高铁高速轻轨，交通便捷，地位显赫，通达全城项目处高新区中心，坐拥优质、齐全的城市配套世界五百强名企城市运营先锋三栋首个品牌力作，低容积率品质楼盘产品价值创新户型，市场最受欢迎面积段，具备走量基础领导者追随者挑战者补缺者—垄断价格—产品有不可重复性—过河拆桥—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点√市场占位：作为城市新区品牌项目，我们要做挑战者策略制定区域新的规则树立行业新的标杆开创市场新的标准提升企业品牌形象形成可复制的范本实现最大化的价值本项目地处城市新区，进入竞争激烈的红海市场，以挑战者定位，较符合本项目发展定位。城市心枢纽·新梦享家项目形象占位：中交·荣域府项目推广案名建议中交地产·为改变城市居住品质而来形象演绎“让世界更畅通，让城市更宜居，让生活更美好”你的“城市梦”，在这里得到实现形象演绎

形象稿1

户外主形象画面2.7案名及主形象案名，定位语团结务实专业创新PART1市场情况PART2项目定位PART4核心策略PART3营销计划四期：（8#\9#\10#\11#\12#\13#\14#）取证：开盘：2018年8月面积：3.5172万㎡，324套目标均价：7500元/㎡总价：2.63亿目标:：两个月内到10月整体清盘三期：（15#\16#\17#\18#）取证：开盘：2018年6月面积：3.0656万㎡，336套目标均价：7000元/㎡总价：1.69亿目标：去化85%，1.43亿，285套一期：（1#\2#\3#\4#\5#）取证：开盘：2017年12月面积：约3.0587万㎡，344套目标均价：6500元/㎡总价：1.69亿目标：去化85%，1.43亿，292套①③二期：（6#\7#）取证：开盘：2018年3月面积：3.4848万㎡，369套目标均价：6800元/㎡总价：2.37亿目标：去化85%，2.01亿，313套④②整盘推售策略说明：采用低开、逐步平稳高走策略，实现整体均价7000元/㎡。前期大蓄大开，通过低价引爆市场。后期持续小步快跑，平稳溢价。3.1整盘推售节奏3.2整盘销售计划2017年度总销：1.43亿，回款：XX亿，销售目标品牌目标树立中交建区域领导者地位，打造项目在区域的绝对标杆位置。来访目标全年到访住宅客户1390组。3.3年度整体目标3.4年度销售计划价格实现策略通过项目前期立势、营造新的生活方式，提升客户预期价格，以略低于预期价格的实际价格发售，配合现场完美展示，让客户感受超值采用低开、逐步平稳高走策略，实现整体均价7000元/㎡惠州本土客户和深圳客户两手抓，大量导入外部客户，刺激项目量价实现飞跃低价引爆：迅速覆盖本区域客户，开盘价格低于客户心理预期价格，逼定成交，引爆市场，制造开局热销局面，奠定热销标杆形象，快速激活市场，建立客户基础与项目信心；平稳溢价：后续稳定节奏推售，短蓄短开，时刻保持市场发声，形成市场影响力。引入城区客、深圳客搅动，利用深圳客的大量导入和其价格低敏感性，刺激项目量与价的稳步提升。每次开盘价格逐步平稳提高，最终实现溢价。2017.122018.32018.62018.12项目价格曲线第1批第2批第3批第4批6500元/㎡6800元/㎡7000元/㎡7500元/㎡3.5年度销售策略第一批第二批第三批第四批推售节奏首批单位开盘：时间：2017年12月货量：一期5栋楼，344套，3.0587万㎡

客群：首开以本地客为主，前期外拓及展场、周边工厂客户

策略：高性价比高调入市，制造开局热销的场面，引爆市场

争取快速消化，现资金回笼

目标：开盘销售85%18年10月10月11月12月18年3月18年6月18年8月目标均价：6500元/㎡开盘销售额：1.69亿元8月9月8月外展场开放，客户诚意登记第一批：首批高性价比单位推出，快速激活市场3.5年度销售策略第一批第二批第三批第四批推售节奏第二批单位开盘：时间：2018年3月货量：2期2栋楼，369套，3.4848万㎡

客群：以刚需产品作为再推售，以本地客为主，自拓、工厂团购，并引入惠城客户

策略：价格就势上涨，满足市场预期，并制造热销不止局面，制造市场影响力，争取快速消化，现资金回笼

目标：销售85%18年10月10月11月12月18年3月18年6月18年8月目标均价：6800元/㎡开盘销售额：2.37亿元8月9月第二批，趁热打铁，推售平价产品3.5年度销售策略第一批第二批第三批第四批推售节奏第三批单位开盘：时间：2018年6月货量：三期4栋楼，336套，3.0656万㎡客群：大力引入惠城客户及深圳客户，作为价格与量的刺激策略：保持项目价值炒作，产品质素更高，价格上涨逐步上涨，不断提升产品品质，快速消化目标：开盘销售85%18年10月10月11月12月18年3月18年6月18年8月目的均价：7000元/㎡开盘销售额：1.69亿元8月9月第三阶段：形成稳定推售节奏，市场话题不断3.5年度销售策略第一批第二批第三批第四批推售节奏第四批单位开盘：时间：2018年8月货量：四期7栋楼，324套，3.5172万㎡

客群：以惠城客、深圳客为主，少量本地中高端客户，精耕老带新

策略：推售最优质园景舒适型单位，先推楼王建立价格形象标杆，提升客户价格预期，其余分小批逐步推售，利用楼王价格挤压效应顺推其他产品，同时去化剩余库存尾货

目标：两个月内到10月份整体清盘18年10月10月11月12月18年3月18年6月18年8月目的均价：7500元/㎡销售额：2.63亿元8月9月第四批：楼王建立价格标杆挤压去化，小步快跑高溢价完美收官3.5年度销售策略营销中心开放前营销中心开放后第一波开盘未取得预售下，可以利用1期尾货蓄筹，小步加推，深圳外部客户直接出售，不再集中开盘。认筹升级1、未取得预售证，进行诚意度排查，方式是冻结客户银行卡资金1万元2、取得预售证，启动认筹升级取得预售下，按一套一筹的方式进行收取2万元/筹，并可以锁定房号开盘解筹1、开盘前1天提前对团购客户进行内解，锁定房号，但只释放价格区间；2、开盘当天：确保引爆市场，热销氛围內解客户交首期款，确定价格，率先排队；通过内解客户的排队交钱，牵引市场客户感受热销氛围，促进成交。后期开盘利用1期尾货蓄筹启动诚意登记未取得预售下，在预售未获得的情况下，要求意向客户先登记意向信息，积累客户基数不同节点，逐步蓄客，从诚意登记到冻结资金，再到认筹升级，收诚意金，将蓄客周期内的客户不断筛选，直到开盘解筹率高，保证第一批单位必须引爆市场。蓄客及开盘策略3.5年度销售策略项目名称首开时间首开前累计开访首开盘房源数量认筹认购数量转化率数量认筹转化销售率XX区域[中信水岸城]2017.3.25150024830020%17771%71%[隆生皇冠花园]2017.3.2586019630035%196100%100%[奥林匹克花园]2017.6.105000192100020%192100%100%本案2017.12139034441730%28285%85%综合惠城区地区首开数据情况来看，认筹转化率预估为70%，来访转认筹率约为30%。2017年全年推盘量为详详细344套，全年目标销售率85%(约282套，1.43亿）；其中首开282套，目标销售率85%（约282套，约1.43亿）。全年282组成交417组认筹全年1390组客户到访70%认筹转成交30%来访转认筹首开282组成交417组认筹首开1390组客户到访70%认筹转成交30%来访转认筹3.6

年度及首开的蓄客目标团结务实专业创新PART1市场情况PART2项目定位PART3营销计划PART4核心策略问题一：如何结合品牌落地打响临展开放第一炮？问题三：如何结合卖场/示范区实现品质落地，价值提升？4.1

首年首开的关键策略点问题二：如何结合渠道进行快速蓄客？问题四：如何打造有战斗力、凝聚力的团队？问题五：如何合理使用费用、优化费效？以“挑战者”角色打造中交地产集团的品牌影响力趁大势，自我标榜、自我立势肩负起区域价值传播的使命建立项目城市“城市梦享家”形象多渠道挖掘目标客户促进项目价与量的目标实现策略核心4.2如何结合品牌落地打响临展开放第一炮？品牌策略品牌推广核心思路：作为陌生品牌房企，在陌生区域，项目立势遵循“三板斧”原则：品牌造梦——区域造梦，品牌先行以大型国企品牌中交建进驻炒作区域，以品牌实力为区域造梦。再以区域炒作之名行品牌渗透之实，巩固品牌实力，做足品牌市场影响力。城市造梦——联合政府，权威发声结合政府新区规划，顺应政策，积极参与政府公益组织活动，与政府联合炒作区域，利用政府权威发声，树立品牌市场权威性。居住造梦——精工品质，圆梦筑家以品质强化品牌开发实力，以品牌实力构筑区域居民“梦享之家”，改变区域居民居住理念，提升区域居居住品质。核心理念：以品牌实力，重新定义区域格局立足市场，利用世界500强，“中交建”大型国有企业品牌强势进驻惠州，落点三栋，通过线上全线联合炒作，扫除区域认知盲点。以企业品牌带动区域价值革新，重新定义区域新格局。世界500强第211位大型国有基建企业中国500强第11位34家全资、控股子公司15加参股公司中国大陆建筑企业第1位中国大陆建筑企业第1位福布斯全球2000强企业2005年，合生进入水口，拉开了东部新城崛起的序幕2008年，华贸天地进入江北，奠定了江北CBD的基础2009年，TCL康城四季选择仲恺，中心从此有了生活2011年，方直珑湖湾首开，惠城从此有了CLD2017年，中交建落点三栋，从此，区域大不同品牌造梦——区域造梦，品牌先行中交建，以“区域首席运营者”身份，重塑区域价值，利用品牌实力炒作区域，升华区域定位格局为区域造梦，为改变居住理念而来，为提升居住品质而来！1造梦核心：中交地产，为改变城市居住价值而来时间：8-10月中交，改变惠州短时间内，通过对品牌形象推广、配合大活动引爆市场，第一形象树立第一品牌，让客户迅速建立起对中交地产、对项目的感性认知引爆。1、造梦策略：活动引爆，以品牌缔造影响力在短时间，通过对品牌形象的推广，配合品牌大活动引爆市场，以第一形象树立第一品牌，迅速建立起惠州对中交建的认知，同时以中交建强悍的品牌实力，打造“三栋”城市副中心的新区域占位，为区域造梦。中交建，为“改变”而来—城市品牌发布会

推广主题：中交建，为改变而来

炒作主题：中交建，选择三栋的三个理由

√区域创新超前的规划理念

√中交建品牌发展战略

√国企品牌的使命担当

推广目标：集中爆破，建立项目形象领域；把控喉舌，引导市场舆论趋势；

彰显实力，领航区域价值风向2、品牌推广策略：户外集中爆破，一夜倾城惠南大道惠大高速东江大桥白云前迅速覆盖惠州热门置业片区户外广告牌，抢占市场热度，引起市场集中关注，迅速找开品牌知名度，并开始积累客户。惠澳大道

开始时间：8月初开始持续（配合临时展厅同步上线）

覆盖范围：临深片区主要干道、惠州置业热门片区（惠湾、仲恺、江北）、相邻片区主要干道（金山湖、南部新城）中国交建·让城市更宜居未曾亲临，已被传说——线上大力炒作品牌、区域价值目的：以中交品牌牵引力带动区域价值、项目价值时间：8-9月份媒体：各大房网、地产大V、生活大V、剑客、微信、论坛形式：与深惠各类型媒体合作，推高中交品牌在惠州的地位，以“中交为为改变城市而来”为噱头，嫁接到区域城市价值、居住价值，以软文形式对外释放，为项目提前预热。系列主题：全球500强，布局惠州，引领城市居住理念中交地产，为改变城市居住价值而来中交地产，让城市更宜居，让生活更美好3、炒作策略：以活动引爆，以品牌缔造影响力种类描述具象电视（开机+频道切换）--短信群发--电梯广告（内部框架+外部电子屏）中高端住宅小区+商业中心港惠新天地、天虹商场地下车库院线广告-嘉禾、中影、万达等知名影院车身广告-市区主要线路公交车身、的士车位广告常规渠道——户外广告的长尾效应：集中造势长期持有！本案户外广告位组成【少量】位置好、昭示性强的户外广告位【大量】不论大小优劣的户外广告位短期租赁！4、品牌推广策略：关键节点小众媒体集中发力在关键节点（营销中心开放、开盘前后），通过电台、短信平台、院线广告、电视开机、框架、车身广告、站台广告等小众媒体精准对位客户，进行集中发力。城市造梦——联合政府，权威发声2联合政府，炒作区域，利用政府权威性为项目发声紧跟政府节奏，与政府联合组织举办区域公益性活动增强项目品牌公信力，提升品牌市场影响力塑造客户品牌好感度！造梦核心：城市心枢纽、新中心时间：11-12月1、产业活动造势：政企联合，缔造区域发展新“梦享”利用现代城市人健康养生，热爱自然，以及“中华五千年农耕文化”特点，结合政府区域规划特色，与三栋政府联合打造三栋首届“观光旅游农业丰收节”，利用活动向市场持续输出“工业强镇”、“教育强镇”等核心价值。以区域炒作知名，行品牌渗透之实。三栋首届“旅游农业丰收节”，推广新区产业价值农田的丰收节气区域的再造升级品牌的提升渗透举办时间：金秋九月2、红色活动造势：政企联合，缔造区域发展新“梦享”纪念先辈，三栋红色旅游经济区发展高峰论坛契合三栋“红色新兴旅游区”的规划理念，以中交建牵头，举办“区域红色旅游经济发展高峰论坛”，炒作区域发展，提升市场及客户对区域未来价值的发展评估。特邀嘉宾：樊纲/张五常举办时间：11月初3、公益组织：以公益之名，提升品牌印象结合教育强镇以及新型产业的片区规划特点，建立“中交建”助力奖学金组织，为“惠南实验学校”取得优异的学生及教师提供教育基金，以及对片区青年创业组织提供发展基金扶持，强化片区“教育强镇”“高新产业园区”的市场印象，增强区域竞争影响力。成立“中交建”助力奖学金，放大品牌形象，强化教育价值4、区域炒作策略：利用网络喉舌，引导舆论风向根据三栋最新规划，通过惠州门户网站、官方纸媒、论坛、微信、微博等线上媒体同步大力炒作具备“现代化工业”“旅游观光农业”“红色旅游新兴区”“教育强镇”四大发展理念三栋片区。以置业热门高新区（大亚湾、仲恺）横向对比，凸显三栋政策优势及地缘优势，引导舆论风向，再造城市副中心。居住造梦——城市新梦·享·家3配合销售节点，以品牌实力构筑区域全新居住理念改变区域居住品质以世界500强企业的精工细琢，打造城市新·梦·享·家造梦核心：城市新梦·享·家时间：11-12月1、活动造势：营销中心开放及项目发布会——新梦·享·家的一场SHOW以项目营销中心、展示区开放为节点，与项目品质结合，通过营销中心开放及项目发布会，传递【城市新梦·享·家】的理念，由大师作品传递项目品质人居。活动目的：借助高调的营销中心开放活动，项目首次高调发声，全面开启“新梦享家”的价值展示，同时，整合行业资源，扩大项目影响。时间：营销中心开放（11月底）地点：营销中心参与对象：前期积累客户、合作商家、媒体、合作单位等推广计划：软文：利用报纸、网络、杂志、现场围档等，通过发布盛大的招商大会，嫁接大品牌影响力，吸引全城瞩目，提升项目影响力与知名度。报广：在深惠主流报纸（南都、东江时报等）投放报广，高调宣传项目，释放营销中心开放时间2、活动造势：样板房开放——见证新梦·享·家

样板房开放活动暨“新梦享家”的产品说明会活动目的：品牌再次发生、全面揭晓本项目产品价值体系，并提升品牌形象。活动时间：11月底内容：高端的产品说明会，样板房开放，设计大师现场讲解产品理念，公司领导的郑重承诺，给客户极大的信心及美誉度。调性制造：红酒品鉴、法国自助料理、管弦乐队表演、抽奖（拉菲红洒）、摄影留念【疯狂动物城】元旦“狂欢”节目的：项目首入市，争夺人气市场，冲击年底销售。惠州人永远对新奇存在着探究的渴望，并抓住孩子猎奇心理及假期想要狂欢放松的心里，吸引以孩子为核心的家庭单位到场，配合营销中心开放，线上集中炒作，迅速打开项目知名度。黑天鹅矮马浣熊骆驼鸵鸟白狐时间：元旦假期内容：营销中心包装：绿色森林主题；动物展：惠州首场“动物城”，以展示中小型动物为主，利用动物吸引全城关注及上门；暖场活动配合：动物竞赛，如抢鸡大战、香猪赛跑、驼马合影、鸵鸟赛跑等游戏点起全城氛围。3、活动造势：新梦享家，就像“疯狂动物城”的理想城邦结合项目持续线上炒作曝光，言证新梦享家系列主题：城市心枢纽，未来置业新风向学校，就在家门口2.2低密墅质住区，你的梦享家目的：通过城市的价值、交通的价值、项目的价值输出，炒作项目居住价值时间：11-12月份媒体：各大房网、地产大V、生活大V、剑客、微信、论坛4、推广炒作策略：从区域、产品、配套，炒作项目价值形式：微信朋友圈定位广告，标语吸引力强的微信广告5、微信精准推广：利用自媒体推广优势，迅速精准覆盖目标客户核心推广语：在城市心枢纽，拥有新梦享家目标群体：中高收入群体、城市白领、蓝领等范围：惠城区全区时间：11-12月份媒体：微信自媒体广告渠道策略4.2：如何结合渠道进行快速蓄客？1、固本外拓，两座城市、三大战区：以本片区为据点，辐射惠州及深圳在短时间内实现通过内外拓，突破区域限制，占位全城。根据不同区域客户特征，制定针对性的客户吸纳模式。前期通过自主拓客，挖掘周边客户资源；后期电商联动，集中爆发。客户分类三栋产业移民投资客户自住客户本地客户外部客户本地原住民投资客户第一阶段：本地焦土战略建立中原自拓团队，通过尖刀行动——扫百条街、拓百家店、进百个厂，实现三栋及惠南大道全覆盖，使得项目家喻户晓、形成口碑传播效应。第二阶段：外部客户导入中原惠州、深圳双城优质客户资源导入，提升项目客群购买能力，通过惠州及深圳客户进入形成羊群效应，挤压本地客户成交。2、成立“尖刀组”，全面组织渠道开拓在2017年艰巨任务面前，我们需要改传统坐销为行销，打破区域的限制，到惠州的每一个区域挖掘、拓客，为保证拓客的顺利、有序、高效进行，建议成立专门的尖刀组分管外场拓客。渠道部拓展组二三级联动组人员：1名策划+内场销售（轮岗）；职能：分管深惠各区域的中介地铺进行拓展、对接、宣讲动员等工作。人员：2组，1名拓展经理+10名销售顾问；职能：分组进行大客户拓客，主要拓展机关单位、企业、社区、商家，共5组，每组利用现有业主、第三方全作单位提供信息资源进行拓展调度员人员：调度策划1名；职能：调度负责人员、车辆、活动物料的调度和组织，分析员主要负责日常销售、拓展、业主、联动等数据综合分析。兼职团队人员：1名策划+50兼职；职能：进行惠州各区域的兼职团队，包括扫楼、扫街、扫店铺、派单、举牌等工作。3、主题式拓客——“梦”发生的地方根据不同区域客户特征，站在城市、产业及居住发展的高度，制定针对性的拓展客户主题，进行差异化渠道拓展，传播对应的居住理念，引发客户的共鸣。家庭梦目标客群：三栋本地居民核心内容：寻找为家人的改善居住梦想的客户惠州梦目标客群：三栋产业移民、教师、惠州外溢客户核心内容：寻找在惠州打拼多年，想在惠州有个家客户湾区梦目标客群：深圳自住、投资客推广核心内容：找寻留在粤港澳大湾区工作，梦想在湾区安家的客户3.1家庭梦·本地拓展1——扫百条街以项目为核心由里及外，对惠南产业园、三栋汽车城、惠南大道两侧实行焦土化派单，使得项目家喻户晓，引发客户对项目的关注。惠南产业园三栋三栋汽车城1.派单主题：家庭梦2.派单目的：将项目的信息传递至项目周边的所有潜在客户，形成口碑传播，传递项目“为改变三栋居住环境而来”的理念，建立三栋品质人居标杆形象。3.派单方法：通过单张派发传递项目信息，张贴海报形成重复效应。3.1家庭梦·本地拓展2——拓百家店在扫百条街的基础上，对商店进行筛选，选择可持续跟进商家，通过跨界营销进行资源互换，在其项目摆设项目产品宣传；并对其进行数据化管理，录入大数据库，定期回访邀约其推介项目。1.拓店目的：将每一个商店打造成项目的第二售楼处，主动帮助项目推广信息、拓展客户。2.跨界资源互换：项目制作纸巾盒、烟灰缸及门面包装（带项目内容、功能条幅化）等方式与商家进行合作，在其商店显眼位置摆放项目推广易拉宝。3.2惠州梦·企业拓展1：进百家厂之一，厂区拓展在深圳东进的大环境下，三栋将更多的承接来自深圳的产业转移，进一步提升园区产业人口的数量及质量，这将大大提升园区人群对于居住的需求。1.推广主题：惠州梦。让奋斗在产业一线的你们，在惠州安一个家。2.中小企业（＜500人）拓展：以团队建设为主，项目提供场地为其打造BBQ、主题自助餐等团队建设活动，在活动过程中插入项目推介环节。3.礼品设置：让每一个参与活动的员工不仅仅是参加了活动，更要带有项目推广信息的礼品回去，进一步推广项目。中原负责团购企业筛选，并取得团购企业老总、工会主席、人事经理等关键人联系方式，分配给销售人员跟进渠道拓展渠道跟进实行谁跟进，客户就归谁的原则，销售人员需要在1个星期内约到团购关键人，约定团购合作洽谈时间渠道建立项目经理出面与团购企业面谈，建立团购合作渠道宣传通过企业内部邮箱、微信群等工具发布团购召集信息，然后在团购企业的会议室或者食堂举办团购专场推介会团购看房安排专场接待日，组织大巴带意向员工上门看房大企业（＞500人）拓展：以企业关怀为主，通过组织大企业（500人规模以上）团购会，为其提供专属楼栋与优惠，提升其购房的意向。3.2惠州梦·企业拓展2：进百家厂之二，汽车城拓展三栋汽车城目前已有一汽奥迪、一汽大众、东风日产、长安福特、广汽传祺等20多个汽车品牌进驻，通过与各大4S店、汽配城合作，通过活动推广本项目。1.品牌车展：与品牌4S店合作进行车展，将其展车在项目进行展示，邀约客户上门看车，汇聚项目周边人流及意向购车人流，引导其至项目营销中心看房。2.试乘试驾：通过特色试乘试驾活动，邀约汽车发烧友至项目参加活动。如趣味试驾试乘，可结合项目价值点（爱车回家、幸福之旅等）进行趣味活动挑战。3.2惠州梦·企业拓展3：惠州市中职新城教师拓展惠州市中职新城位于惠城区三栋镇福长岭，以惠州卫生职业技术学院和惠州商贸旅游高级职业技术学校新校区为核心，规划于2020年基本形成中职文化教育产业带。1.教师之家：邀请中职城教师上门参观项目，推出教师团购优惠，以教师之家命名楼栋，让教师产生归属感。2.教师联谊会：邀请多所学校教师参加联谊会，促进不同学校之间教师的相互交流，在过程中让教师针对片区发展（惠州梦）进行交流分享，使得跟多的教师对三栋未来发展认同，与会者赠送项目教师特制礼品一份。3.2惠州梦·城市展厅：品牌发声、区域造梦在港惠新天地设置外展场，摒弃传统展厅形式，打造“三位一体”展厅，即结合展示城市价值、品牌价值、项目价值，宣传中交建“为改变三栋而来”的企业形象，展示未来惠州城市的发展方向（惠州南进），辅以项目介绍展示，以点带面、辐射花边岭、演达商圈，导入河南岸、麦地客户。落地内发光LOGO中交建品牌宣传意向图区域LED动态显示屏场地布置图项目模型3.2惠州梦·外部客户导入1：全面启动惠州二二级联动，多项目同步发力惠州二二级联动：中原在惠城、惠湾片区共代理70余个项目共1000余名销售精英，数十个豪宅项目，借助中原平台，可全面启动惠城、惠湾项目二级联动，形成多项目之间有效客户互动，在项目认筹启动初期快速增加项目来访量与认筹量。中原渠道：中原于惠州占有率达35%，全面启动惠州二二级70余个项目共1000余名销售精英，多项目同步发力，推广本项目及介绍客户上门购买。中原强大的二级代理客户支持万科城恒和主场中信凯旋城鼎峰国汇山华晟豪庭鸿威金都雅苑麓湖马德里英郡年华荷兰小城风华丽都鸿润紫御城市山谷东方威尼斯海伦堡花园骏豪国际城市山谷银座国际宏益公馆骏豪国际样板东部铭座中锴华章璟都龙光城港惠新天地天益城雅居乐白鹭湖湖滨花园映日兰庭缘水岸仲恺商业广场星河广场保利山水城顺和新苑星河丹堤锦域蓝湾华轩桃花源香山美墅卧龙传说悦湖会英郡年华方直星耀国际万科双月湾五矿哈施塔特合生上观国际卓越蔚蓝海岸龙光城半山1号中楷华章泓诚厚园金海湾恩歌源可乐启航新时代凯旋郡太东高地阳光四季金钩湾公爵小镇升腾花园福祥山庄万城阳光圣菲沁园春晓DADA的草地公园上座御景半岛东岸公馆中铭豪园锦江钻石life雅居乐白鹭湖海湾首府龙林上观金钩湾大爱城星河湾启航新时代东方新城云天华庭棕榈岛假日名城金裕汤泉小镇江南丽苑方直君御雅苑豪庭幸福魔方华基江山璟都TPARK时尚公园深业金榜山3.2惠州梦·外部客户导入2：中原MO宝，数十万名客户资源，全面开放洗客中原高端项目鼎峰国汇山雅居乐白鹭湖卓越蔚蓝海岸万林湖金榜山五矿哈斯塔特中信别墅项目龙光城……中原综合体项目港惠新天地瑞峰·公园里天益国际TPARK时尚公园和稳蜜方城大新城赛格假日广场……惠城区综合体、高端项目全方位利用尖端投资客户转化：目前惠州综合体项目多为中原操盘，累积惠州尖端领域投资客户数万批，这类客户拥有充足的购买实力，均可转化为本项目目标客户群；惠湾深圳客户全面转化：中原在惠湾代理占有率高达70%，拥有大批量深圳客源，高佣带动全面转介；豪宅客户重购物业：中原代理中高端豪宅项目超过数十个，拥有强大购买力的豪宅客户更看重项目资源及舒适环境，多项目互动，豪宅客户重购比例不断攀升。累积成交客户超过,30000余批累积成交客户超过25000余批

灵活调动各项目客户资源：惠州中原强大客户服务系统MO宝，所有项目开盘一个月后的所有客户均可调动使用；针对本案，中原对高端项目客户、综合体项目客户进行整合，这类型客户具备强的购买能力及价格承受能力。中原MO宝随时调动各项目来访成交客户资源，销售可根据客户资料有效筛选客户。3.2惠州梦·外部客户导入3：中原房友圈——整合全城二三级为项目导客户媒体渠道多点整合，线上线下交易支付快速锁客成交，项目专属管理团队管理，最真实高效电商渠道支持！房友圈webwapapp媒体宣传蓄客渠道资源整合效果管理分析锁客交易支付房友圈平台产品组成提供全方位房产电商支持与实现中原房友圈与惠州三级中介保持良好沟通合作关系，具备快速整合惠州三级中介能力；在项目启动认筹初期，中原可全面整合惠州三级联动，补充客源。3.2惠州梦·外部客户导入4：中原好房子——开盘集中推广项目，为项目造势导客为项目提供O2O营销全系统解决方案拥有50万关注粉丝客户资源惠州好房子专场焦点盘实操落地千店齐开，店员数量5000人五战成名2016年惠州好房子进入3.0时代，利用粉丝的粘性及互联网传播的裂变性，快速引发粉丝关注裂变，实现线上线下同步爆破，为项目导入更多跨界资源与客户。3.2惠州梦·外部客户导入5：惠州中原官网——惠州首席地产网全面集中推广全覆盖惠州一二手真实房源信息，新鲜快捷地产热点资讯，地图定位精确找房，真房源，真价格，惠州中原地产官网&中原找房APP，四大优势、独树一帜，打造惠州实时最新的一二手真实房源信息，为项目导入鲜活客户资源。3.3湾区梦·深圳客导入1：中原深圳客户资源——深圳城市展厅异地代理导入利用中原独有的深圳城市展销中心，全面覆盖深圳客户，实现项目的异地营销代理，同时配合项目实现深圳市场线下、线下推广，拓展内外区的客户源，集中带客上门、增加项目知名度。3.3湾区梦·深圳客导入2：中原深圳渠道，启动深圳中原三级约8000余名业务员，集中带客上门利用中原独有的500家深圳三级门店的广告位，全面覆盖深圳客户。同时，由惠州中原项目组统筹，可启动深圳中原三级约8000余名业务员，跨区转介客户，拓展内外区的客户源，集中带客上门，充分发挥三级转介渠道的作用，增加项目知名度等。掌握了深圳近85%活跃客户资源逾10年项目二三级联动转介执行经验展示策略4.3：如何结合卖场/示范区实现品质落地，价值提升？四大梦想打造，成就新城梦想之境展示策略展示策略：契合项目城市副中心新梦享家形象，打造未来宜居梦享之城回归目标客户本身的置业需求，建立完整的客户体验流程，通过对四大梦想打造，层层深入，以洗脑式的体验展示感化客户。四大梦想生活梦想幸福梦想城市梦想品牌梦想1.品牌梦想——项目外部打造，高展示下凸显品牌实力，实现客户入住名企之家的梦想项目外围展示作为客户进入项目领域最直观的展示，必须重点打造，以拔高项目形象，彰显品牌实力；从而提高客户心理预期，实现客户入住世界名企之家的梦想。项目围挡：打造高度5米的围挡，以彰显项目气势，并通过围挡强力输出品牌实力、区域发展等核心价值点。项目路旗：围绕项目周边设置高质量路旗，营造项目领域。精神堡垒：设计创意大气精神堡垒，凸显项目品质与实力。5M增加灯饰绿植装饰创意精神堡垒高品质路旗1.品牌梦想——项目前广场打造，演绎大品牌下未来中心生活之梦前广场作为项目销售期重要的形象展示区及客户体验区，建议进行全方位包装，营造良好商业氛围，并契合8090青年的艺术气质，增加艺术小品，提升文化艺术氛围，传达项目的气质形象。商铺主题包装：对展示部分商铺进行主题包装，设置休闲洽谈区，呈现未来的理想生活。花坛花车：设置花坛花车提升美观度，增加前广场生气。艺术小品：增设时尚艺术小品，引起目标客群精神共鸣。2.城市梦想——营销中心打造，合理动线，三步一馆，层层深入突破当城市“心”区，遇上中交地产，一个新的城市梦想已然来临为契合项目整体形象，建议打造具有现代风格的营销中心，并通过增加科技元素，凸显“明日新城”概念。同时打造客户看房动线，三步一馆，以洗脑式体验感化客户。品牌展示馆区域展示馆项目展示馆特色展示馆科技体验馆洽谈体验区2.1品牌展示馆——全面展示品牌实力，提升客户认可度在项目售楼处增加项目品牌墙，输出品牌历史、品牌文化、品牌作品，展示品牌实力，强化中交建品牌的“让世界更畅通、让城市更宜居、让生活更美好”价值输出，实现品牌拉动。中国交通建设集团2.2区域展示馆——强化区域未来发展价值，降低客户对区域抗性站在深莞惠一体化角度，打造大范围大趋势区域模型，重点展示区域内交通规划及教育、配套等，有效的体现项目所在区域的价值感与升值空间。并另设区域轨道整体规划、区域建设规划展板，凸显项目未来发展潜力的巨大。富含科技元素的模型区域发展建设规划沙盘2.3项目展示馆——最大化凸显项目产品价值，以产品优势吸引客户沙盘是最直观的反映项目建成后的效果，建议打造高品质、高精度现代化沙盘，立体展现项目产品配套及园林规划优势，体现未来全新生活方式；并通过户型模型，展示优秀户型产品，营造为客户量身订做产品的理想环境。2.4特色展示馆——展示项目制作工艺，以品质说服客户为了多方面展示项目品质与优势，让客户亲身感受体验项目制作工艺，建议设置工法展示馆，将项目工程上的优点展示出来，增加产品说服力。2.5科技体验馆——通过对项目未来生活演绎，以全新体验留住客户设置科技体验区，通过VR或小型影院，通过对品牌、未来生活演绎等，全方位展示项目未来发展趋势，让客