商业房地产开发项目的主要特征研究论文

商业房地产开发工程的主要特征研究论文伴随着我国社会经济的迅速开展，商业房地产作为房地产开发中较为特殊的一类，近年来正日益受到人们的关注。不少房地产开发企业由传统的住宅工程开发转向商业房地产工程开发，以期获得相对较高的投资收益，商业房地产开发工程之间的竞争日显剧烈。政府部门也认识到商业设施对城市开展的辐射带动作用，不断采取措施推动商贸流通根底设施的建立。本文首先概述房地产开发工程的一般特点，在此根底上从多个角度对商业房地产开发工程具有的主要特征进行阐述，力求进行一定深度的探讨。房地产开发是现代市场开展中的经济活动，它直接从事土地与建筑产品的生产和经营，直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会效劳所需房屋的建立，以及土地的开发，为社会生产生活提供物质根底保证。作为房地产企业开发经营的对象，房地产开发工程的一般特点概括如下：1、地理位置的固定性土地开发、房屋建立及使用，均具有不可变动的地理位置，在开发工程时必须考虑到地区差异，考虑到就地开发土地，就地建房，就地经营销售，就地使用获利的可能性及投资收益。2、建立投资大房地产业属资金密集性产业，开发一个工程往往需要投入大量资金，对开发商的资金实力有很高的要求。3、开发周期长土地及建筑物作为工程开发的内容，一般体量较大，工程建立进度有其客观规律性，有相应的时间要求。另外，工程开工建立前的有关手续繁杂，也影响着工程开发周期。完成一个开发工程一般需要1—3年甚至更长的时间。4、受国家法规政策严格约束和调控房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经济（如土地资源配置、城市开展规划等）和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上安康开展道路。从工程立项开始，房地产工程的各开发环节都有直接约束和控制。如工程开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建立法规，房地产售价受国家有关法规政策调控等。5、建立环节多这与工程开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管理体制来看，参与房地产开发工程管理的部门很多。一个房地产工程的全部开发过程涉及到方案、土地、规划、建立、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门，工程建立环节多，而且各环节不可或缺。6、多源资金筹措由于房地产开发工程投资大，开发周期长，工程资金不可能完全依靠开发商自有资金来运作，大量建立资金需要通过各种渠道筹措，其中又往往以银行债务资金为主。7、资金周转慢从房地产工程前期工作开始，到工程建成竣工可以交付使用，这一期间大量的是资金投入，只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收，而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。房地产工程的投资回收时间较长，资金周转慢。8、工程投资即为工程本钱费用房地产工程投资与一般工业建立工程投资有一个显著的区别，即一般工业工程是先投资，再生产产品，而房地产工程投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此，房地产工程总投资即为房地产开发产品的总本钱费用之和（自营自用情况暂不考虑）。房地产工程总投资包括开发建立投资与经营资金两大局部，在工程财务评价时与工程的总本钱费用存在一定的对应关系。9、人员要求高一个房地产工程的开发和建立，往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销筹划、细致的全程效劳，对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。10、风险较大由于房地产工程具有以上特点，也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长，很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响；在工程建立期间，随着时间的推移，建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动，从而影响工程的投资额；当公共利益需要时，可能遇到强制性征收、停止使用或限期撤除情况等。11、开发工程的差异性房地产开发工程可以分为很多种，由于工程用途、内容、规模、要求不同，以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同，各开发工程存在很大的差异性。即使是同一类工程，由于工程所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。这种差异性直接影响工程投资水平及投资效益。12、工程决策的多专业协同正因为房地产工程具有前述特点，其投资决策尤为重要。在这里将工程决策的多专业协同也作为一个特点纳入进来。一个房地产工程投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战，实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。如需要市场研究人员调查工程投资环境及市场状况；需要营销人员确定市场需求偏好和营销；需要规划设计人员提供产品建议；需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测；需要造价人员估算投资；需要财务分析人员提供融资的可行性和工程的盈利性预测；需要物业管理人员前期介入；还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等。目前国内对商业房地产开发工程还没有十清楚确的定义。在国家建立部按用途对房地产工程划分的九大类型中，商业房地产工程主要指零售批发商业，包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际运用中，人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大，除零售批发商业房地产外，还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义（指所有以营利为目的的事业）与狭义（指专门从事商品交换活动的营利性事业）之分，本文对商业房地产开发工程的研究侧重于后者，即以狭义商业为根底，主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发，与国家建立部关于房地产工程九大分类中的商业房地产工程范围一致。除一般房地产开发工程的特点外，以下主要从顾客构成、工程选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面阐述商业房地产工程的主要特征。1、顾客构成的双重性商业房地产工程与其它房地产工程的显著区别之一就是其顾客构成包括两个层次：第一层次是直接承租或购置商业用房的经营商户，这个层次的顾客是开发商的直接顾客；第二层次是前来商业区购物的终端消费者，这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。在第一层次中，还存在这么一种情况，前来购置商业用房的是投资者，而不是真正的经营商户。这些投资者看中了商铺未来的升值潜力，先期购置产权，然后转租给经营商户，立足长期稳定的回报，或者见机抛售，获取收益。这两个顾客层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说，第一层次的经营商户（业务市场）固然重要，毕竟工程收入直接承租或购置物业的经营商户，但工程整体的开展还是有赖于第二层次的终端消费者（消费者市场），因为广阔消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购置物业的行为，进而影响工程收益。此外，开发商对于第一层次中的投资者需予以足够注意，假设投资者过度，将不利于工程长远运营。2、选址分析的渐进性所有房地产工程都存在工程区位的分析与选择，包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产工程来说，尤其要重视这项工作，并需按层次进行渐进分析。商业房地产工程的运营直接面向购置商品的广阔消费者。不同城市或地区的经济总量、社会开展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异，从而影响工程可到达的市场目标。根据有关宏观指标数据，在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次，这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。工程所在城市或地区的选择直接决定了工程运营所可能面对的主要消费群体的总体状况，包括消费需求和消费能力，对工程开展影响巨大。一个城市或地区选定后，就需考虑工程的具体地点。顾客在选择商店进行购物时，店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。同时，店铺的地理位置也是形成差异化甚至垄断经营的重要条件。商业房地产工程的场址一旦确定，就无法更改，假设工程所在位置无法吸引足够多的消费者，经营商户自然就不会前来承租或购置物业，也就无法实现工程收益。优越的工程区位是商业房地产工程获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。3、定位规划的多方需求与整体性对于商业房地产工程来说，潜在的直接顾客（即经营商户）包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体，另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构，既有外资、国资，也有民企、个人。各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异，相应对物业的需求呈个性化。同时，商业房地产工程还要面对广阔的终端消费者，这一层次的顾客结构更加复杂。因此，假设在工程前期还没有找到有意承租或购置物业的经营商户（如果有，工程的开发建立就可以按经营商户的需求进行，也可称之为定制），工程在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向，工程的开发建立需尽可能考虑多方面的需求。另外，在已根本设定市场目标前提下，商业房地产工程的规划更加追求整体性，表达在工程前期的筹划定位、中期的开发建立和后期的经营管理全过程，需要整体筹划、整体定位、统一推出，尽可能防止单打独斗、零散开发、零散租售，否那么会破坏整个商业工程的完整性、协调性及对外形象。考虑到商业房地产工程具有公共效劳的特点，在具体规划设计中需特别注意公共空间和配套设施的设计，强调功能作用、引导作用、效劳作用，确保商业运营所要求的大规模人流、实物流、资金流、信息流的高效运转。4、经营方式的多样性不同于住宅等主要采用开发销售的模式，商业房地产工程采用的经营方式更为多样，在出售和出租两种根本模式根底上，包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式，另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上，大中型商业房地产工程很少采用直接销售，而以混合型运营居多。此外，工程是由开发商投资建立，租售的对象可以是直接经营的商户，也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者，这里面的经营方式又有很大的灵活性。经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产工程决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益，还是通过出售获得一次性回报，以及各经营方式如何有机组合，需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场承受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外，拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。5、资产经营的长效性商业房地产工程建成后，不再仅有物业管理，更多的是一种资产的经营。对于开发商来说，住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值（销售完毕就意味着开发结束），而商业房地产工程具有长期经营的市场需求，既可以通过出售获利，还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报，在长期经营中实现资产增值。商业物业的经营管理搞好了，可以满足企业在多方面的开展需求，如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等，并能以此固定资产作为更多时机开展的根底，形成企业核心竞争力。商业房地产工程在资产经营这方面具有独特的优势，也正基于此，工程的成功不仅仅是所开发物业的出租与出售完毕，取得一定的经济收益，还表达在所定位商业的运营成功。6、高风险性总体而言，商业房地产工程相对于其它一些房地产工程的投资回报较高。但是，商业房地产工程建成后，工程本身没有明确的租约保障，没有固定的消费对象，工程的开展与商业开展密切相关。工程运营收益的上下不仅取决于自身的环境条件、营销策略，还取决于区域社会经济开展状况，城市开展的重心、人们的收入及消费水平、需求变化等将直接影响工程效益水平。基于商业本身竞争的剧烈性，商业房地产工程之间的竞争十分剧烈，投资风险相对较高。7、可促进城市功能提升，产生良好的社会效益城区形成和再开展是以复杂和综合的因素为动因。一个城市新区的形成，必然要有足够的地理因素、交通因素、人口因素、根底设施因素以及包括商业网点在内的效劳因素等诸多条件支撑。一定