互联网金融时代企业财务价值模式(全版)

互联网金融时代

企业财务价值模式创新葛存山金融学博士大成方略纳税人俱乐部讲师E-mail:MC-GE@,手机：139100573992015年1信用金融——互联网金融时代的财富密码创造互联网金融时代企业财务价值新模式——将银行钱生钱的赢利模式植入企业掘金互联网金融——后互联网时代最后的资本盛宴纲目互联网金融打开企业财富增值之门开门芝麻互联网金融思维２０１５年，中国经济前行靠什么？政府工作报告给出了答案——“大众创业、万众创新”和“增加公共产品、公共服务”是“双引擎”。互联网+互联网-互联网互联网+新希望推出99元/900克的新西兰原装进口奶粉爱睿惠(Akarola)，并且高调宣布这个价格货真价实，一万年不会变奠定一生的基石产品头部尾部销售量长尾理论长尾的实例《中国互联网络发展状况统计报告》——CNNIC（中国互联网络信息中心）2014年7月6.32亿免费：商业的未来——克里斯·安德森用自有资金（内部权益融资）投资经营有成本吗？金融思维传统经济=劳动力+知识（创意）+经验+时间是以等差数列增长

有形的经济有限的利润太空经济=（本金+杠杆）×工具×复利是以等比数列增长

无形的经济无限的利润传统经济和太空经济的区别一般来说，传统经济是先投资，后产生利润；是卖现在的利润。太空经济是把将来的利润提前拿到现在投资；是卖将来的利润。传统经济和太空经济的区别基于资产抵押/担保/保证金的企业发展路径适用企业：具有抵押能力或借助其他企业担保的企业成长空间和商业模式不受VC欣赏，资产规模不符合银行信贷抵押要求；在产业链中缺乏谈判地位，得不到大企业支持；加上信息不对称，信用缺失，融资金额小，审贷成本和风险高…融资难度大。内部融资？？？供应链融资/利用大企业信用银行信贷/融资租赁/信托抵押品变化：资产，产品，股权，收益权…抵押比例变化：超额抵押，等额抵押，不足额抵押(保证金+资产抵押+股权质押)；交易结构变化：多利益相关者。资本市场融资34传统企业的生命周期收益和利润时间生存周期5年10年15年创业期亏损保本期盈利期利润增值倦怠期衰退周期淘汰期优胜劣汰收入利润根据国家工商总局数字统计：2年内80%的公司倒闭或停业5年后还有10%的公司仍然生存10年后只有5%的公司能持续经营基于投资价值的企业发展路径股票市场融资工具：适用于成长空间大，商业模式好、管理能力强的行业领先企业。一系列与市值挂钩的金融产品：可转换证券固定收益证券：ABS，REITs...天使投资人VC/PE投资三板挂牌企业并购重组/行业整合企业发展阶段的金融工具及交易市场丰富：OTC，VC，IPO/SEO，并购，LBO．．．；财务危机企业重组市场…创业板上市中小企业板上市主板上市上市再融资回购/LBO/分拆上市36风险与财富积累投资时间风险1年2年3年投资100万增资到200万增资到400万100%风险50%风险0风险0破产率积累通过积累让财富一年比一年多，而且风险一年比一年小！只有积累才能永远抵御和远离风险！没有竞争的领域经验！本金！*北京师范大学金融研究中心教授钟伟，曾经从居民家庭人均收入和居民人均储蓄着手研究：分别选取1981年、1991年、2001年和2007年四个时间点，对“万元户”财富的变迁进行测算。从居民人均储蓄看，上述四个时点居民储蓄总额分别为532亿元、9200亿元、7.4万亿元和17.3万亿元.考虑人口变化之后的人均储蓄为52元、800元、5900元和1.3万元。这样算来，1981年的万元财富相当于当时人均储蓄的200倍，折算到现在差不多是255万元。

33年后的今天，百万富翁不如当年万元户

2011年07月15日14:10:30

来源：

中新网

*80年代，万元户受表彰，戴红花，是富裕人群的象征。而如今很多低保户存款量也超过万元。*通货膨胀在日夜不停地吞噬着我们的财富!！如果现在一个盒饭15元钱，这将意味着：以每年10%增长，20年后，一个盒饭将增长到101元钱，一家三口，三顿吃盒饭，一天需要花费909元，一个月需要花费27270元，一年需要花费327240元。*一位美国人在2008年到中国来，用100万美元换了800多万人民币，在中国花600万买了套豪宅，用剩下的200万在中国游山玩水，吃喝玩乐，到2011年以1200多万卖掉豪宅，换成200万美元，回了美国。

请问是谁给他买的单呢？普通老百姓银行富人2~4%6~8%12~20%~*买车0首付0月供A行40万，3年利息11.5%，月供1.23万B行51万，5年利息27%，月供1.08万，另加授信22万。先后获得四家银行的授信，合计224万合计：247万将免费进行到底！零首付，零税费，零中介费，零按揭费，买300多平方三层别墅如何做到5个零？1.物业购买时340方售210万

2.银行评估价340万（物业价值），同意贷款237.5万

3.购房支出成本：税费支出10万，中介费2万，按揭费1.9万

4.总26.5万-13.9万=12.6万

5.先后获得五家银行的授信，合计270万。

6.月供13246.5元/月

互联网金融模式5051

民间借贷的风险和企业融资的未来加重企业负担，导致资金使用恶性循环债务纠纷，影响社会安定

助长高利贷存在影响国家利率、信贷政策的实施干扰金融秩序民间借贷的风险51社科院发布P2P评价体系呼吁适当监管典型的P2P融资交易架构互联网众筹让智慧的星火迸发、燎原！信用：互联网金融的基石62马凯：国务院副总理全国中小微企业创造了80%的就业60%的GDP50%的税收，然而中小微企业获得的贷款在全部贷款中的比例金额仅20%多一点。企业比例3%左右*马凯携金融四掌门

破解小微企业融资困局

全国中小微企业创造了80%的就业、60%的GDP和50%的税收，而小微企业获得的贷款在全部贷款中的比例仅20%多一点。

马凯说：“小微企业融资难，表面上看是缺钱，实质上是缺信息、缺信用。”“通过第三方提供信息和增信服务，形成“小微企业---信息和增信服务机构---商业银行”利益共享、风险共担的新机制，是破解小微企业融资难的关键举措之一。”

*

信用：不断产生资本的来源信用

信用，是一个人在人际交往中的通行证。要拥有守信的称誉，就要注意在日常生活和工作中做到“言必行，行必果”。许多人在小事上不大注意守信。时间久了，别人怎么看且不说，自己就会养成不受信用的习惯。今后遇到大事也会失信于人，给自己给他人给社会都带来危害。

习惯性添信用，第一，要真正对对方负责，无论在任何场所任何时候，都要把对别人的承诺看做是在以自己的人格担保。第二，做不到的事不要轻易许诺。如果真的做不到，就老老实实地告诉对方，这才是诚实的态度。第三，守信用最重要的是不能私欲先当。

“信”字，从人从言，表示人言可靠。这是做人的立身之本、为商之本。一个守信用的人，体现了一种道德力量、意志力量、融资力量。这就是信用！银行信贷与风险分析分析现金流量表经营活动分析资产负债表、利润表投资活动筹资活动偿债能力营运能力盈利能力现实性可能性第一还款能力财务因素第二还款能力抵押质押保证还本付息的可能性和现实性非财务因素借款人还款意愿银行自身管理相关法律保护68信

用

升

级国家信用系统信用企业信用个人信用招商银行多种贷款产品，充裕的融资额度50万100万150万300万1000万

信用、免担保、免抵押

信用、自然人担保、免抵押Pos流量、自然人担保、免抵押担保公司担保、品牌企业担保

房产抵押价值1.8倍*每个人天生就有过百万的信用资本您知道银行信用评级系统吗？*信用评估三大关键无恒产者无信用无将来者无信用无信用记录者无信用*个人信用评分工行星级了解个人信用评分标准工商银行星级客户分法贡献星级:是指依据星级评价模型计算的总星点值而评定的星级,是个人用户实际贡献的体现,是业绩考核和信息披露的依据.贡献星级的评定周期为每月.

服务星级:是指以贡献星级为基础按照一定规则调整后的评级结果,服务星级的调整分为系统即时调整、客户经理手工调整和固定评级日调整三种.

个人客户按贡献星级细分为七星级客户、六星级客户、五星级客户、四星级客户、三星级客户、准星级客户五星级1、提供理财金账户“六专”服务,即:“专属贵宾通道”“专享费用优惠”“专家理财服务”“专供理财产品”“专业账户管理”“专有精彩活动”等.

2、提供个人消费信用贷款额度自动授信服务,各行自行设置各星级基础授信额度,客户根据自身需要决定是否使用该额度,进一步拓宽客户融资渠道.

3、配发信用卡金卡,客户可享受信用卡金卡特惠商户优惠、机场贵宾通道等增值服务.

4、享受相关业务费率优惠.

5、服务渠道:主要通过贵宾理财中心、网上银行贵宾版、4006695588贵宾服务专线、手机银行（WAP）、自助银行等渠道为五星级客户提供服务.

六星级

1、提供“财”“智”“尊”“享”四大系列十类财富管理专属服务,包括财富规划、资产管理、账户管理服务、理财顾问、财富资讯服务、贵宾通道、专享费率、专属介质服务、环球金融和增值服务等.

2、逐步将私人助理服务的惠及范围扩展至全部六星级客户,提供家庭综合保障、旅行与私人商务助理、高尔夫与奢侈品定制、环球医疗救援、中国汽车道路救援等5项服务.

3、提供个人消费信用贷款额度自动授信服务,各行自行设置各星级基础授信额度,客户根据自身需要决定是否使用该额度,进一步拓宽客户融资渠道.

4、准许申请白金信用卡,申请成功后可享受白金信用卡特惠商户优惠、机场贵宾通道等增值服务.

5.享受相关业务费率优惠.

6、服务渠道:主要通过财富管理中心、网上银行贵宾版银牌会员和4006695588贵宾服务专线、手机银行（WAP）等渠道为六星级客户提供服务.

七星级1、为七星级客户提供私人银行服务,在全面满足七星级用户现金管理、投资理财、贷款融资、银行卡等金融服务需求的基础上,重点为您提供委托资产管理、遗产、房地产、退休、保险咨询与计划等特色服务,以及优先服务、优惠服务、专属CFP客户经理服务、高级特惠商户等增值服务.

2、提供涵盖家庭综合保障、旅行与私人商务助理、高尔夫与奢侈品定制、环球医疗救援、中国汽车道路救援等服务内容的私人助理服务.

3、提供个人消费信用贷款额度自动授信服务,银行会设置各星级基础授信额度,您可根据自身需要决定是否使用该额度,进一步拓宽您的融资渠道.

4、准许申请白金信用卡,申请成功后可享受白金信用卡特惠商户优惠、机场贵宾通道等增值服务.

5、享受相关业务费率优惠.

6、服务渠道:主要通过私人银行服务机构、网上银行贵宾版金牌会员、4006695588贵宾服务专线、手机银行（WAP）等渠道为七星级客户提供服务.

客户的评价标准（1）七星级客户:星点值在80000（含）以上.

（2）六星级客户:星点值10000（含）～80000.

（3）五星级客户:星点值2000（含）～10000.

（4）四星级客户:星点值500（含）～2000.

（5）三星级客户:星点值50（含）～500.

（6）准星级客户:星点值0（不含）～50.

（7）星点值等于0的客户不予评定星级.

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符合以下条件之一的客户,若当前服务星级较低,系统将自动即时调高至对应星级:

（1）签订私人银行服务协议,调整服务星级为七星.

（2）开立工银财富理财金账户卡、白金信用卡,调整服务星级为六星.

（3）开立理财金账户、信用卡金卡,调整服务星级为五星.

（4）开立信用卡普卡,调整服务星级为四星.

星点值

相关指标及计算

1、金融资产

金融资产指标由短期资产和中长期资产两个细项组成

（1）短期资产

主要包括:活期储蓄存款、第三方存管、灵通快线理财产品、货币市场基金、信用卡存款.每万元短期资产可获得135星点值.

（2）中长期资产

主要包括:定期储蓄存款（含定活两便）、公积金存款、理财产品（不含灵通快线）、基金（不含货币市场基金）、国债、保险、黄金（含纸黄金、实物黄金、品牌金）等.每万元中长期资产可获得100星点值.

2、个人负债

个人负债指标由个人住房按揭贷款、其他个人贷款、卡透支三个细项组成

（1）每万元个人住房按揭贷款可获得100星点值.

（2）其他个人贷款指标包括个人消费贷款、个人经营性贷款等品种,每万元其他个人贷款可获得200星点值.

（3）每万元信用卡计息透支可获得200星点值.

3、中间业务

（1）投资理财类

交易指标主要包括:基金购买与赎回（不含货币基金）、理财产品购买（不含灵通快线）、国债购买、保险购买、黄金买卖、外汇买卖等.每万元投资理财交易额可获得200星点值.

（2）卡消费

交易指标主要包括灵通卡、理财金账户卡（含工银财富理财金账户卡）、信用卡、贷记卡、准贷记卡等各卡种通过POS刷卡消费产生的交易.每万元投资理财交易额可获得400星点值.

（3）结算类

交易指主要包括异地存取款、异地汇款、跨行汇款、速汇款等.每万元结算类交易额可获得200星点值600万工商银行10000元6-50万60-100万100万10000元100万20-300万200万信用卡流水消费双七星柜台申请车房私银代发工资美元卡不共享独立授信特约商户2张卡银行结息Pos流水如何办理大额信用卡？

越用越多，还不用还！*玩转信用卡玩卡两个首要原则，大方向确定了就不会走弯路。第一、让银行觉得它的资金在你这儿放着很安全。第二、让银行能从你这儿赚到钱。

银行信用卡业务的本质分析：第一、银行是靠钱生钱的企业，通过存贷息差赚取利润，只要是企业，不管什么类型的企业，都是靠利润生存的。银行开展一项业务是以盈利为目的的。第二、信用卡业务是银行诸多业务种类的一种，是银行赚取利润的一种形式，主要方式：利息、滞纳金、分期还款手续费、商户合约提点、分期消费手续费。银行与持卡人双方心理博弈分析：银行心理是很矛盾的，一方面害怕风险，一方面又想多赚钱。持卡人既想更多更大的额度，又想减少不必要的支出浪费。银行给你的额度，是想赚取利润，以钱赚钱的，它不是慈善家，在你困难时雪中送炭。给你的额度，如果没有赚到基准利率贷款的收益标准，就不如不给你，不如给其他能让他赚到钱的人，不如封卡或者降额度。记住：一要让银行觉得安全，二要让银行赚到钱（同等额度基准房贷利率水平的收益）。遵循着以上的规律和原则，具体操作：第一、开卡后前三个月，好好积累信用，如期按时全额还款。让银行觉得资金安全，对你很放心。银行为什么要求提额需要三个月以上用卡？以卡办卡为什么要求用卡六个月？就是要看资金在你这安全不安全。第二、勤还款。有钱就还，适当超额还款。这样做的目的是增加资金周转的效率，增加资金的利用率，刷卡还卡的频率越大，银行越喜欢，既觉得资金安全，又能赚到钱。第三、常刷小额，带积分的pos机，让银行赚到钱，pos机利润分成如下：发卡行7，入款行2，银联1.带积分的都不封顶，不带积分的封顶赚不到钱。第四、想周转资金的朋友。银行认定套现的关键在于大额消费——大额的整进整出，透支的额度占总额度的比例高，且维持时间长，是用卡的大忌。大家其实想用信用卡资金周转也无妨，这是每个银行都无法解决的问题，关键是不要太过。刷大额一定要小心谨慎，额度不要超过总额度的五分之一。刷积分除外。第五、一个月至少做两笔取现，让银行赚点利息。第六、两个月做一次分期，分期的期数不要太长。第七、利用一切机会天天刷，无论大小。我本人买瓶矿泉水都会刷卡的。什么交电费、水费、电话费……别小看这些小额的刷卡记录，对于你用卡的活跃度是很有用的。刷卡金额、刷卡频率、消费类型、还款记录、用卡贡献值大小……这些是银行电脑系统考察的类别。第八、利用网络购物也是个养卡的好办法。第九、参加发卡行搞得一些优惠积分活动。第十、不放过一切高档场所刷卡。第十一、偶尔刷美元账户。第十二、25+2+1贡献额：100万额度每月贡献银行5000元，10万额度贡献500元，1万额度贡献50元，以上仅供参考。银行喜欢什么样的客户？买车不是目的，是有目的的买车！买房不是目的，是有目的的买房！……交易不是目的，是有目的的交易！1、资产2、公司3、交易量思考：增信的关键点有哪些？

打开银行后门的三把金钥匙

黄奇帆谈金融三原则黄奇帆谈金融三原则金融的本质，就是三句话：一是为有钱人理财，为缺钱人融资；二是信用、信用、信用，杠杆、杠杆、杠杆，风险、风险、风险，实际上就三个词“信用”、“杠杆”、“风险”；三是金融不是单纯的卡拉OK、自拉自唱的行业，它是为实体经济服务的，金融如果不为实体经济服务，就没有灵魂，就是毫无意义的泡沫。葛氏财富增值公式

（本金+金融杠杆）×工具（投资回报率）×复利

*杠杆杠杆VS没杠杠觉醒了！金融人企业家普通人商会信用案例

贷款条件：加入商会小微企业互助基金银行合作：由民生银行授信１００万元——５００万元信用打造：广泛交易，存入保证金２０——５０万元信用换取贷款：获得200万元的贷款

信用资本的三个阶段一、头痛医头，救火型

二、好习惯，日常规划型

三、现代型：储备银行型

特点：一旦需要救火型，是要付出代价，有损失。特点：有资产运营部，提前规划融资。特点：把公司打造成储备银行，同行、好友一出现资金紧缺情况，首先想到的不是银行而是你。这时你会发现自己比银行厉害。正确起步1、打造个人信用、企业信用2、建立银行信用。（每人一个行长）3、建立“圈内”信用。（团队互访）4、打造集团化公司,建立储备银行。（团队内部找项目，圈子里面找人才。）5、打造交易量。（什么是有效的流水？）标准投资信用杠杆融资闭环信用金融的循环思维投资之门进去，融资之门出来。资产增值信用的力量1、信用像心脏一样重要2、信用是一切资本的源泉3、信用是时间的积累4、信用的等级等于资本的多少5、看到的财富，看不到的是信用背后的故事6、做最多信用加法的人，拥有最多信用资本7、缺钱的人缺的不是钱，缺的是信用，缺的是信用的升级通道8、资本是有限的，信用是无限的，信用打造，就是把有限的资本，转换为无限的财富您想知道如何打造自己的信用吗？0资产如何在半年内打造出100万？“信用融资”一年拥有百万资产申请信用卡、购买公司提升个人、企业信用级别（3-6个月）买到净资产花都碧桂园假日半岛别墅（3000多栋）市场价：1万/㎡，评估价：1.2万/㎡笋盘：160㎡联排别墅实际价格6500评估价=192，贷款=192*0.7=134.4万>160*.065=104万净资产=192*.3+30.4=88万总资产：净资产放大三倍*3=264万准备5双鞋，经常去踩盘*“信用融资”三年让5000万资产翻两番杠杆：5000万÷0.3=16660.7万置产配置：不同功能的投资工具合理盈利：20%净资产增长：第一年：5000万÷0.3*20%=3333万第二年：8333万÷0.3*20%=5555万第三年：13888万÷0.3*20%=9259万23147万*新华信国际信息咨询有限公司怎么办？未来贫富差距一定会越来越大！谁把你变成富人or穷人？选择没有对错，只有得失！

*信用能转化成资产是需要时间的掌握财富永恒不变的个规律开窍的时间信用不断产生资本的来源机会不断创造价值和利润的来源时间放大资本和机会（财富）的来源3穷人不可能永远穷，富人也不可能永远富最大的差别：行动的时间银行融资流程（按重要先后排序）1、人情、心情（如何做呢？）（1）你在银行眼里是有实力的（2）你是有很多人脉圈的（3）你是安全的（4）你是讲信用、守承诺的（5）你能为银行存款，为银行贡献的。（6）会做人情、心情(7)、以上做不到，做不好，不但直接影响你的贷款数额，来年的续贷很可能都贷不到，（60%以上中小企业续贷失败，当然，行长也不容易。如果国企坏账，行长基本不用负责任，而民企坏账，行长终身负责追债。）这是最重要的环节，没有该环节，所有都是假的。(8)、所以，每人对接一家银行，资源共享，非常有必要。贷款的政策政策面：国家调控行业，比如地产、钢铁就很难获得贷款，而国家重点扶持的行业，未来的朝阳行业，比如农业、生物科技、新能源、环保等等，国家产业政策及金融政策都非常好。1、企业的基本面：注册资金、公司规模、有无竞争力、是否是产业方向2、包装：公司包装，法人包装，个人简历，个人资产状况3、现金流：1）第一还款来源；2）抵押物；3）赢利能力；4、报表：现金流量表；资产负债表；应收账款；利润表等5、评级：企业信用评级。企业的基本面个人贷款注意事项及流程1、还款能力，2、硬担保；房产及其他3、用途4、注意关键，月还款额，不能超过月收入的50%，考评最重要看

6个月流水收入相加-支出相加，除以6，是你每个月收入标准，而不是什么打收入证明，所以，要贷款时，最好连续3到

6月月底存款多一些，贷到款再恢复生活。目标设置1、资金储备（1）建议每人储备500万以上。（公司+个人授信）（2）资产包打造：房产、汽车、公司、黄金、流动资产（存款、股票、债券、保险、基金、信托、股权等）（3）公司资质，工作证明，收入证明，应收款证明，合同证明，银行大额流水。

（4）其他证明2、公司储备（1）每人至少1个公司，多的不限，注册资金100万以上，有条件的可注册5000万以上，（2）个人及公司的打造（3）以集团公司打造详细拆解资金储备：个人：信用卡，个人授信，个人贷款企业：企业授信，企业贷款，其他

信用卡：重点筛选5家银行，充分了解办理大额信用卡需要的条件和要求举例工商银行大额信用卡需要双7星级。光大银行办理50W信用卡需要做三个月以上100W存单质押，农业银行办理30W信用卡月末存款要100-300W，农商行办理50W信用卡需要做流水1000W，日均资产50W以上，中国银行办理100W信用卡需要300W存单半年至1年或者私人银行客户标准，各地不一。信用卡与目标银行建立充分联系，让银行充分了解你自己。举例：前期会遇到银行上企业考察，银行职员审核材料等，这些背后都是银行对自己还不够了解，不够信任，所以你必须在银行眼里做一个值得信任的人方法：给银行做贡献，比如存款，流水，购买理财产品，客户转介绍等管卡工具51信用卡管家下载银企实操注意细节一、贷款一般放在每年3~9月之间，最忌讳11月、12月（成高）二、品德

根据信贷记录，放贷机构会衡量申请人是否具备足够诚信。

你是否曾经使用信贷？

你是否按时归还账单？

你是否具备良好信贷记录？

你是否有担保人？

你居于现址已多久？

你出任现职已多长时间？等

三、还款力放贷机构希望知道你是否拥有任何贵重资产，如物业、汽车、储蓄或投资等，以作为在你失去收入时的还贷抵押。

你拥有什么样可用以抵押的物业？

你是否拥有一个存款账户？

你拥有什么样的可用以抵押的投资？

你是否有能力还贷。放贷机构会留意你是否有一份固定的工作，让你有足够的收入来支持你的信贷。

你是否有一份固定的工作？如有，薪金多少？

你是否还有其它债务？

你日常生活的开销有多少？

你目前都承担什么样的债务？

你需供养多少人？等四、资产包的建立以上资料最好能多准备几份复印好，封装起来，需要的时候随时递交给相关受理人员同时以上资料原件最好能扫描好存储到U盘，需要的时候打印出来或者发给对方，U盘也可以多搞几个确保资料的真实性，以防日后额度受影响，比如，办款时，房产证复印件的房，有些人就不在名下，电子包如下：如何打造资产包一、个人基本资料个人身份证复印件正反面个人名片（学历背景）（个人背景介绍）（婚姻证明/单身证明/离异证明）二、固定资产包：房产证复印件购房合同收据发票或者其他付款凭证（评估价值证明）地契

三、流动资产包：名下汽车行车证，购车合同银行定期存单承兑汇票股市资产市值证明外汇存款股权证明黄金，基金，债券，信托，保险等其他理财产品，（相互交易.对私：别整数，写货款，对公：一般户来往，上下游，写合同，两种合同，备查，不用税，双方来回都可成营业额）四、其他证明及贷款目标：公司营业执照正副本，税务登记证（最好是法人）个人报税清单银行大额销售额大额信用卡账单应收账款证明，消费用途合同工作证明，收入证明其他资质证明银行不会告诉你拒贷的真实原因1、行业限制。比如房地产、钢贸、工程、化工、投资、娱乐等限制行业、经营范围及关联公司。（不会告诉你：网上可查询所有关联公司，负债也摆的出来。）2、征信太差。原则上讲究“连三累六”，着重近两年的征信，当前逾期最致命。（不会告诉你：任何逾期都是借口，非恶意逾期是银行自己编的笑话。）3、负债率高。负债率超过70%要谨慎，因为还有看不到的负债，特别是近期连续查询次数过多的客户。（不会告诉你：）4、资产不实。与财富积累和收入情况不匹配的豪车，豪宅，高评高贷，产权时间和贷款申请时间较近。（不会告诉你：豪宅处置风险高于一般商品房，关键还是还款能力）5、经营夸大。能接受10以上成本的，贷款用途多数不是真的，只是银行选择相信是真的。但是一个小微企业负债1000万，你拿什么做支撑？（不会告诉你：不仅要看抵押物，更看重现金流逻辑检验。）6、人品修为。办公环境反映一个人的管理能力，言谈举止反映一个人的内涵修为。（~~~此处省略一千字）7、资料欠缺。（不会告诉你：资料与资质的反馈成正比，它决定客户经理做还是不做以及怎样做。）8、银行政策。政策首先由总行定，具体到分行支行又会根据领导的偏好定，人在变，政策一直在变。（不会告诉你：政策重要，行长更重要。）9、客户经理。客户经理对客户最清楚，他的职业水平和人品对贷款起关键作用。（不会告诉你：责任心缺乏，偷懒拖延，资料搞丢，只说好话不说真话。）

对接银行8个步骤1，形象定位，心态调整。2，准备所需要的资料。3，自我介绍让银行了解实力，让他信任。4，询问银行有什么好的理财产品。5，跟银行的关系就像谈恋爱，先付出，问需要我们怎么支持他。6，引导银行主动要给我们行用卡，贷款等等。7，最后别忘了感谢和银行完成业绩，说我会帮你介绍很多优质的客户，为下面的伙伴做好铺垫。8，与银行建立长期稳定的关系，就像老公老婆一样，真正做到我就是银行的，银行就是我的。如何做到在公司不增加一个人的基础上，不增加一分钱成本的基础上融资过亿？信用叠加打造您的储备银行

无本息融资/有本息融资个人信用：个人贷、个人授信、抵押贷企业信用：企业经营贷、抵押贷、商业信用贷、租赁贷、授信（承兑汇票）系统信用：互助基金信用叠加打造您的储备银行这是一个团队合作的时代！习近平主席说：“要顺应时代的发展潮流，敢于创新！要实现中国梦，必须有每个公民的参与。……在目前，靠个人能力做不了什么大事了，未来是资源整合时代！是团队合作的时代！任何人要实现梦想都不是靠个人完成的……个体户将会在未来五年慢慢减少直到消失，将来会出现更多更大更优秀的团队合作和团队运营公司。”互联金融时代一定、必须、肯定要将银行钱生钱的盈利模式植入企业！147思考1：银行怎么赚钱的？思考2：银行为什么能赚那么多的钱？

思考3：银行融资那么大，为什么不会担心还不上储户的本息？思考4：融资关键是什么？投资的关键是什么？像银行一样钱生钱虚实结合、阴阳互补的双循环企业一、生命的自然规律：太极的启发绵延不绝的生命二、公司的原本生命体阴阳结合的企业母体企业融资投入投资产出实体经济虚拟经济破解财富密码

财富增值的五大法则创造长期稳定的现金流经营性现金流投资性现金流融资性现金流1储户把钱存入银行——银行把钱贷款给我——我拿钱买了房子，把钱给了业主——业主把钱存进银行结果：我留下了房子利润与现金流思考2：银行会提供不还利息，不还本金的资金吗？思考1：银行会提供只还利息，不还本金的资金吗？信用最大化2

信用：不断产生资本的来源信用、杠杆、现金流资产增值长期稳定的现金流信用最大化一个中心两个基本点

与金融机构建立友好的合作

1、无恒产者无信用2、无信用记录者无信用3、无将来者无信用1、资产2、公司3、交易量思考：增信的关键点有哪些？

打开银行后门的三把金钥匙

信用叠加=信用最大化信用的力量1、信用像心脏一样重要2、信用是一切资本的源泉3、信用是时间的积累4、信用的等级等于资本的多少5、看到的财富，看不到的是信用背后的故事6、做最多信用加法的人，拥有最多信用资本7、缺钱的人缺的不是钱，缺的是信用，缺的是信用的升级通道8、资本是有限的，信用是无限的，信用打造，就是把有限的资本，转换为无限的财富灵活使用融资杠杆

有本息融资无本息融资

3内部融资外部融资信用贷抵押贷无本息融资有本息融资大额融资卡类融资速度快低成本融资现金流的标准

额度越大越好速度越快越好成本越低越好频率越高越好风险越小越好

学习并拥有投资工具4

投资工具（投资回报率）可投资的工具5%5-10%10-20%20-30%30-50%存款债券保险基金黄金住宅地产股票外汇期货收藏商业地产做好投资组合及资产配置,降低风险,使资产增值增长最大化。5可投资的工具5%5-10%10-20%20-30%30-50%存款债券保险基金黄金住宅地产股票外汇期货收藏商业地产

复利的威力投资10,000元的回报67,274383,3751,900,496174,4942,373,76326,199,956投资10,000元，每年追加投资10,000元的回报630,0252,240,2558,192,1501,809,43414,182,560113,489,811复利：让您快速的成为富人华人首富李嘉诚说：

钱生钱比任何一种方法挣钱都快！您只要每月坚持投资100元

40年后将成为亿万富翁！您只要每月坚持投资1000元

20年后将成为亿万富翁！您只要每月坚持投资10000元

10年后将成为亿万富翁！投资失败者90%投资成功者美国经济学家马科维茨通过分析近30年来美国各类投资者的投资行为和最终结果的大量案例数据发现：在所有参与投资的人群里面，有90%的人不幸以投资失败而告出局，而能够幸运存留下来的投资成功.仅有10%的人！这10%幸运存留下来的人们究竟做对了什么？——马科维茨凭着这项研究理论最终与另外两位经济学家共同获得了诺贝尔经济学奖。10%91.5%4.6%1.8%2.1%

荣获诺贝尔经济学奖的“资产配置理论”，是一种发展分散组合的投资方法。是通过把各种资产如股票、债券或现金等按照变化的比例和位置等做整体考虑并进行分散的投资。1.8%哈里·马科维茨威廉·夏普默顿·米勒（1927-）（1934-）（1923-2000）投资理财金字塔固定收入、活期存款人寿、医疗、意外保险自用住宅、债券平衡型基金投资联结保险不动产、股票、基金项目守门员：最后一道防线后卫：防守为主中场：进可攻，退可守创造利润前锋：进攻/20150323/n410148772.shtml有限合伙股权投资基金的应用股权质押产品政府债券证券结构化产品固定收益类住宅地产基金商业地产基金旅游文化地产基金工业地产基金房地产基金一级土地开发基金阳光私募基金专户理财产品投连保险FOF/TOT对冲基金二级市场类PE及创新类私募股权基金私募股权基金(FOF)艺术品投资基金矿业投资基金红酒投资基金信托产品家族投资基金REITS1破解PE财富密码被投资企业每股收益0.5元市盈率10倍股价5元每股收益1.5元改善现金流提升资本实力品牌PE赋予想像力完善治理结构输入管理引进技术市盈率50倍股价75元15倍房地产企业的多渠道融资股权、债权的综合运用股权融资降低资产负债率，但股权投资者分享了投资收益，可能会形成董事会乱局多渠道融资是房地产开发的企业必经之路

房地产投资基金运作模式**房地产开发企业项目公司房地产股权投资基金**股权投资基金管理有限公司LP有限合伙人LP有限合伙人LP有限合伙人LP有限合伙人股权+债权企业融资渴望得以满足184夹层基金是地产基金的重要业务方向股权+债权占股权比例51%大股东借款以49%股权质押母公司及实际控制人担保夹层融资需求巨大

4证之前开发商融资需求迫切，主

要融资形式为夹层融资融资主要用于缴纳土地款和开发建设房地产基金盈利路径向地产基金融资恰逢其时，大势所趋185提高管理水平股权分担风险扩大资产规模拓宽融资渠道分担风险，分享收益股权投入可扩大资产规模，优化报表基金带来先进的项目管理体系，提高企业管理水平严厉调控政策下，为数不多的融资方式与类金融机构合作，提升企业知名度和

被投企业信心保留控股权提升品牌基金参股不控股，不过多干涉项目公司日常经营管理

为什么要向地产基金融资？地产开发企业的战略调整适应形势需要，调整发展战略

房地产行业仍然有价值洼地结合政策需求，寻求新的增长点参与房地产基金，实现多层次融资建立持续的融资平台分散风险，分享中国PE成果转换经营模式，获取更大收获多元化多区域布局，实现财富最大化房地产融资图资产负债率降低了银行贷款容易了财务成本降低了利益一致的股东增多了地方政府高兴了投资人得利了开发商脸上有笑容了假如企业有了股权投资基金……典型房地产股权投资基金案例**基金管理有限公司**股权投资基金合伙企业（有限合伙）LP:投资人1，2，3，﹍﹍﹍﹍NLP:**集团出资：2亿元杭州##项目杭州**金都置业有限公司普通合伙人GP出资：500万占1%有限合伙人LP出资：4.95亿，占99%投资分配以股权和债权方式向项目公司提供资金回购基金股权归还股东借款投资项目获得项目收益多层结构下的股权投资基金城投基金对地方发展战略有深远影响私募股权地产基金战略意义BECDA打造企业永不落幕的融资平台，层次融资迫切需要企业信誉平台和新的品牌窗口建立政府政绩促进政府金融创新法律法规的完善创新的政府融资平台基金先行者疏导社会闲散资金规避非法集资规范企业经营投资者高收益引导投资者永续投资城市发展基金模式——投资城投公司案例2普通合伙人出资1%，财政、城投公司作为次级受益人出资10%；1基金募集资金增资进入城投公司，并约定城投公司在基金到期进行溢价回购。基金到期清算，向各有限合伙人支付收益，普通合伙人收取管理费以及投资收益分成。3作为普通合伙人，投入1%资金**城市发展股权投资基金合伙企业基金资金投资项目，获取股权剩余股权做质押土地储备中心其他LP股权投资基金管理公司财政引导基金城投公司出资作为优先级受益人，投入剩余资金作为次级受益人，投入至少10%资金城投公司溢价回购项目公司股权11123支付收益支付基金收益32土地一级开发项目土地一级开发项目土地一级开发项目土地一级开发项目财政做担保土地做抵押担保公司做担保房地产信托投资基金（REITs）的结构REITs发行主体REITS管理公司管理服务信托人资产1资产2资产3……房地产管理公司份额持有人借贷人管理费拥有资产净资产收益资产管理服务资产管理费代表权益持有人利益信托费投资分配收益贷款利息企业上市的好处优化内部治理

上市公司是现代企业制度的表现形式，企业上市能够更好的规范公司治理，同时经营管理的透明也大大提高企业内控能力，相应的股权激励方案也能更好的吸引人才。提升品牌价值

增强企业的公信力和知名度，股票交易及信息披露的广告效应也会延伸其产品的营销触角，更有利于企业在市场中的品牌树立。实现规模扩张企业的可控资源增多，经营环境优化，资本运作手段更加丰富，抵御风险的能力加强，更有利于企业实现快速扩张。世界500强，没有一家不是上市公司，没有一家是靠自身积累成为500强的。----《商业周刊》

拓宽融资渠道上市可以募集资金，打开企业的直接融资渠道，提高企业的资本控制力，用最少的资本控制最多的业务和资产。M1M2M4M3实体资产现金类资产信贷资产权益资产创造流动性勤于倒腾精于架构195资产配置的4+6+10资产配置的4大核心规划策略配置优化资产配置的10大步骤1、目标排序6、降低开支2、盘点家底7、第一年实施方案3、了解本金8、配置后的资产目标4、累积现金9、资产配置的防火墙5、盘活资产

10、定期财务诊断住宅地产股票基金债券保险商业地产资产配置的6大工具资产配置的定义根据人生目标制定规划，结合不同投资工具的特点，制定个性化的投资策略，并且进行合理的资金配置，从而使资产快速、稳健、安全的增长。满汉全席9菜1汤满汉全席：9菜1汤1.复利（分红、配送股）2.通货膨胀3.杠杆4.信用5.利率、汇率6.衍生工具7.对冲工具8.买空卖空9.融资融券10.资产优化（本金+工具+配置）×时间=资产快速增长规划——人生目标的定向投资策略——资产增值的方法、工具、渠道配置——投资资金的合理分配比例优化——定期分析、评估，调整更新投资组合1.规划

根据个人的人生目标和自己想要的生活品质去定向规划，比如退休、子女教育、家庭旅游、个人爱好、照顾父母，想拥有的资产如车、别墅等，明确你要多少时间去实现这些目标，同时你到时需要多少钱。2.策略

清晰自己能够承受的风险程度，根据现有的资产和现金流状况，对投资环境进行有效分析和预测，制定一个适合自己的投资策略，激进型、稳健型还是保守型。3.配置

根据投资策略和投资环境情况，在风险承受力及预期回报率的基础上，将可用资金放在不同资产、证券上进行配置，构建一个能使投资风险最小化的资产组合。4.优化定期分析、评估、检测投资结果，根据半年、1年、2年、3年的投资反馈，调整更新投资组合。保险债券基金股票住宅房地产人生财产的保障：回报率低，占净资产的1-2%是信用及杠杆性投资的现金流保护神：占净资产投资的10-20%，8-12%增值，4-8%抗风险。保本金成长性投资：必要时可用于现金流。占净资产的10-20%进取性投资：成长快、利润高，有较大的复利增长收益。占净资产的20-30%进取性加杠杆投资：单利增长，总资产放大为主要增长点。占净资产的10-20%激进性加长杠杆投资：单利增长，总资产每年以倍数增长。占净资产的20-40%商业地产/REITS资产配置中各种工具的角色及功能1、目标排序2、盘点家底3、了解本金4、累积现金5、盘活资产6、降低开支7、第一年实施方案8、配置后的资产目标9、资产配置的防火墙10、定期财务诊断配置的10大步骤1、依据一年实施方案，每月做现金流量表，每个季度、半年、一年要对投资组合重新审核，作出适当调整。2、对增值的资产再次拉升自己的信用，提升在银行的信贷评级。3、每月了解新的融资和贷款政策，增加融资性现金流。定期财务诊断我的资产配置感悟1、放大投资格局，穿越障碍。2、用投资放大净资产。3、完整的资产配置是---奠定一生的财富基石。4、要不断的操练和学习。5、投资要持续，资产越动，现金流越好。6、严格按标准投资,打造资产配置的闭环现金流。7、投资的胆识很重要，重点是一定要成功购买。8、用空间套时间、让负债变资产。9、学习游戏是核心，比游戏更重要的是实操；比实操更重要的是敏感度；比敏感度更重要的是胆识；比胆识更重要的是随便买，随时买，不要卖；比随便买，随时买，不要卖更重要的是积累；比积累更重要的是放大投资格局；

资产配置的四个阶段1、没有配置的投资—大笨猪2、稍有配置的投资—小笨猪3、计划配置的投资—聪明猪4、优化配置的投资—智慧猪房地产投资基础房地产投什么？

房地产投资的十大种类、顺序互动一下都接触过哪些种类的房地产？它们都有些什么特点和好处？作为投资，你会先投哪个？投资房地产的十大种类顺序1、商铺投资房地产的十大种类顺序1、商铺2、小型公寓判断标准：90㎡以下酒店式公寓为例，有管理比没管理的出租率要高，现金流要好。物管，私密性，车位。关于小型公寓投资房地产的十大种类顺序1、商铺2、小型公寓3、豪宅投资房地产的十大顺序1、商铺2、小型公寓3、豪宅4、普通住房判断标准：140㎡以下管理费低，税低1.5%种类：廉租房、公房（房改房）、经济适用房、集资房等。常见有：新村、小区、花园、城…关于普通住宅投资房地产的十大顺序1、商铺2、小型公寓3、豪宅4、普通住房5、写字楼《写字楼参考信息（48条）关于写字楼投资房地产的十大顺序1、商铺2、小型公寓3、豪宅4、普通住房5、写字楼6、别墅投资房地产的十大顺序1、商铺2、小型公寓3、豪宅4、普通住房5、写字楼6、别墅7、工厂（规范）8、土地9、渡假村10、旅游胜地224互相动一动我们对自己或周围的人，已经购买的和即将要购买的房产类型如何进行评估？如何判断物业的好坏？具体是如何选择和比较？房产投资的关键点是什么？投资房产十大标准1、位置、位置、位置(AA/AB/AC)投资房地产的十大标准位置、位置、好位置（老区、新区/商业、文化/新住宅区中心）—10分钟步行商圈五星级饭店5个以上—20家不同的银行—5000元以上家庭收入25万户集中住宅区关于位置1、位置、位置、位置(AA/AB/AC)2、明星、实力开发商投资房地产的十大标准明星、实力开发商—香港上市公司开发商—国内上市公司—国内/国企10年以上的优良纪录关于开发商1、位置、位置、位置(AA/AB/AC)2、明星、实力开发商3、商业租（住）户品质投资房地产的十大标准—看车（丰田本田30万以上级别）—领事馆领事、上市公司高管、国有企业高管、明星名人、海归派、白领、中产—水牌外文、看不懂的关于租（住）户品质1、位置、位置、位置(AA/AB/AC)2、明星、实力开发商3、商业租（住）户品质4、物业管理好投资房地产的十大标准—物管费用高—国际知名管理公司：世邦魏理士（CBRE）高纬环球（Cushman&Wakefield）高力国际（Colliers）仲量联行（JLL）第一太平戴维斯（Savills）戴德梁行（DTZ）关于物业管理—国内知名管理公司：万科保利中海祈福关于物业管理—过道走廊没有鞋垫、鸟笼、张贴物—保安24小时巡逻，保安敬礼、核实身份—密码门锁（门禁）、摄像头、电梯楼层锁关于物业管理1、位置、位置、位置(AA/AB/AC)2、明星、实力开发商3、商业租（住）户品质4、物业管理好5、首期越少越好、期限越长越好投资房地产的十大标准1、位置、位置、位置(AA/AB/AC)2、明星、实力开发商3、商业租（住）户品质4、物业管理好5、首期越少越好、期限越长越好投资房地产的十大标准6、买新房不买旧房开盘5年以上要谨慎，8年以上坚决不买新房前5年的增值速度最快关于买新不买旧1、位置、位置、位置(AA/AB/AC)2、明星、实力开发商3、商业租（住）户品质4、物业管理好5、首期越少越好、期限越长越好投资房地产的十大标准6、买新房不买旧房

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套现率快3-6个月内可以卖出（合理市场价位）关于套现率快2411、位置、位置、位置(AA/AB/AC)2、明星、实力开发商3、商业租（住）户品质4、物业管理好5、首期越少越好、期限越长越好投资房地产的十大标准6、买新房不买旧房

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套现率快8、投资就近原则单价低不一定涨幅快（便宜不一定是好货）涨幅是与投入、位置成正比谨慎道听途说、过度推荐关于投资就近原则1、位置、位置、位置(AA/AB/AC)2、明星、实力开发商3、商业租（住）户品质4、物业管理好5、首期越少越好、期