第五章可行性研究(2014改)

可行性研究的作用可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。是投资决策的基本依据。是筹集建设资金的依据。是项目立项、用地审批的条件。是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。是编制下一阶段规划设计方案的依据。房地产投资经济评价一、概述二、房地产投资静态分析三、房地产投资动态分析概述内容：静态评价——用于项目初步评价或粗略评价。动态评价——考虑到项目的整个寿命期,考虑了资金的时间价值。项目风险程度分析——对由于不确定性而可能引起的后果与预期目标发生的偏离进行分析。国民经济评价——从国家宏观经济的角度分析项目的投资效益。指标体系房地产投资经济评价指标体系投资回报经济指标静态指标动态指标资产负债率、流动比率、速动比率投资利润率净现值内部收益率动态投资回收期静态投资回收期净现值率房地产投资静态分析一、投资利润率二、投资利税率三、静态投资回收期投资利润率投资利润率＝年利润总额或平均年利润额/项目总投资额×100％总投资额包括贷款利息。将投资利润率与基准投资利润率进行比较。只有当投资利润率大于基准投资利润率，项目才可行。同时，还可与行业的平均利润率相比较。比较粗略，适用于投资额小、比较简单的项目评价。投资利税率投资利税率＝正常年利税总额或平均年利税额/项目总投资额×100％除了反映项目的盈利能力以外，还可反映项目为国家财政所作贡献的大小。静态投资回收期按平均收益额计算投资回收期＝项目总投资/项目年平均收益额

总投资同样包括利息。年平均收益额等于年均营业收入(租金收入)扣除年平均经营成本及各种税金后的余额。按累计收益额计算项目投资总额＝

其中，Ft:第t年的净现金流量，n:静态投资回收期即：使得各年累计的净现金收入与项目总投资相等房地产投资动态分析一、净现值(NPV)二、内部收益率(IRR)三、动态投资回收期(N)按设定的贴现率，将各年的净现金流量折现到投资起点的现值的代数和。NPV=Ft:第t年的净现金流量(CI-CO现金流入量-现金流出量)i0：贴现率应用：首先，可行的方案必须使NPV>0；其次，方案间进行比较时，NPV越大越好,NPV越大，说明方案的盈利能力越强。不足：贴现率的确定比较困难是一个绝对指标，没有反映投资的单位回报。净现值分析(NPV)有一项投资，投资者投资1,000,000元购买一栋住宅用于出租，共租出10年。租约规定每年年初收租，第一年租金为100,000元，每两年租金增加10%，租约期满后，将物业出售，预计售价900,000元。贴现率为12%。运用NPV方法来判断该方案是否盈利。例1：年期

投资额租金收入贴现率(12%)收入现值1-1,000,000100,0001100,00021000000.8929(1/1.12)89,2863110,0000.7972(1/1.122)87,6914110,0000.711878,2965121,0000.635576,8986121,0000.567468,6597133,1000.506667,4338133,1000.452360,2089146,4100.403959,13310146,4100.360652,79710年末售出900,0000.3220289,776NPV=租金收益现值+售楼收益现值-投资额=100,000+89,286+…+52,797+289,776-1,000,000=30,177例2：

某项目有甲、乙两个投资方案。两方案的费用支出及收入情况如下表所示。设基准贴现率为10%，项目经济寿命以7年计，项目建设期2年。试用净现值法进行方案评价。年份甲方案乙方案投资收入成本净收入投资收入成本净收入12500-25002000-200022800-28001600-16003160035012501298540758416003501250129854075851600350125012985407586160035012501298540758716003501250129854075881600350125012985407589160035012501298540758年份甲方案乙方案净收入贴现系数净现值净收入贴现系数净现值1-25000.9091-2272.75-20000.9091-1818.22-28000.8264-2313.92-16000.8264-1322.24312500.7513939.127580.7513569.49412500.6830853.757580.6830517.71512500.6209776.127580.6209470.64612500.5645705.637580.5645427.89712500.5132641.507580.5132389.00812500.4665583.137580.4665353.61912500.4241530.127580.4241321.47NPV=442.7NPV=-90.63运用净现值进行经济评价时涉及的几个问题1.经济寿命的计算周期不是指耐用年限,年限太长其折现系数太小,因此一般取10-15年。经济寿命的计算单位经常是“年”但对中小型项目也可以是季度或月甚至旬或周。2.关于基准贴现率.国际上大多数以资本市场中长期贷款的利率为基准贴现率;我国一般由行业或部门制定基准贴现率;若没有规定,则以银行中长期贷款的实际利率计算。3.

关于净现金流量Ft的计算.

是项目当年现金流入与现金流出的代数和.具体计算中有以下几个问题:(1),现金流出中不再包括固定资产折旧,即每年的销售成本中应扣除固定资产折旧.(2),每年的还本付息额除去高于基准贴现率的贷款利息以外,也不应计入现金流出.因为本金已在投资额中列为现金流出,利息则是在贴现的过程中就考虑进去了.(3)计算净现金流量时,应综合考虑所有的税费和成本费用,如营业税,所得税,城市维护建设费等。内部收益率(IRR)在项目经济寿命周期内，各年净现金流量的现值累计等于零时的贴现率，即项目净现值为零时的贴现率。即满足NPV==0的i0就是内部收益率,IRR.计算方法：内插值法1.假定一个贴现率i1,求出以这个贴现率计算的NPV1;2.若NPV1>0,则提高贴现率,重新计算NPV,直到NPV<0;反之,如果NPV1<0,则降低贴现率,直到NPV>0。假定此时的贴现率为i2,此时的净现值为NPV2.假设NPV1>0,NPV2<0,则内部收益率的计算公式如下：式中,IRR:项目内部收益率

i1：低贴现率;:低贴现率时的净现值绝对值；

i2：高贴现率:

:高贴现率时的净现值绝对值。内部收益率是项目贴现率的临界值。在进行独立方案评价时，一般是将求得的项目内部收益率与同期贷款利率，同期本行业的基准贴现率，以及同期同类项目的基准贴现率相比较。在进行多方案对比时，若其他因素相同，则选择IRR较大的投资方案。例题：设贷款利率为8%，基准贴现率为10%，试用内部收益率法对前面例2中的甲乙两方案进行评价与选择。计算甲方案的IRR

假设i1=15%,通过计算得NPV1=-358.77

假设i2=12%,计算得NPV2=83.46则IRR甲=0.12+83.46/(83.46+358.77)(3%)=0.1257=12.57%计算乙方案的IRR设i1=8%,NPV1=159.83i2=10%,NPV2=-90.63则IRR乙=？动态投资回收期

指在考虑了资金的时间价值的基础上，以投资项目所得到的净现金流量抵偿项目初始投资所需要的时间。动态投资回收期N=(累计净现值开始出现正值的年份数-1)+(上年累计净现值的绝对值/当年的净现值)年份净现金流量F累计现金流量净现值NPV累计净现值0-750-750-750-7501124-626113-6372129-497107-5303130-36798-4324134-23392-3405138-9586-25461596490-16471592382-82815938274-89159541675910259800100159N=8+8/67=8.12年或N=9-59/67=8.12年优缺点在静态回收期的基础上引入了资金贴现概念，完善了投资回收期的概念，即不仅要回收资本的投入量，还应该按期望的投资回报率回收投入资本所赢得的货币时间价值。动态投资回收期长短受所选用的贴现率大小的影响。只考虑了资本回收的快慢,而忽视了投入资本的盈利能力,更没有考虑投资回收以后的收益情况，因此只能作为辅助指标。房地产投资不确定性与风险分析不确定性分析不确定性分析概述盈亏平衡分析敏感性分析概率分析风险分析房地产投资风险概述房地产投资风险因素房地产投资组合风险不确定性分析概述房地产投资不确定性分析是以合理、有效地识别和规避风险为主要目标的一种分析方法。它通过计算和分析各种不确定性因素的变动对投资项目经济效果的影响程度，分析可能出现的风险，进而确认投资项目在财务、经济上的可行性。不确定性分析的方法主要有盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。不确定因素租售价格及租售率开发周期开发成本利率盈亏平衡分析又称收支平衡分析或盈亏临界分析以及量本利分析。它是技术经济分析中经济临界点的分析方法在项目规模分析中的应用。所谓收支平衡点或盈亏平衡点是指一定的生产水平(产量)或销售水平(销量)，当投资项目的生产或销售达到这个规模时，项目的收入和支出达到平衡，项目既不亏本也不盈利，维持一种简单再生产的状态，称之为“保本”状态。线性盈亏平衡分析C=CF+CV=CF+CXQC：总成本；CF：固定成本；CV：可变成本；

CX：单位产品的可变成本；Q：开发数量。S=PQ-tQS：销售收入；P：销售单价；

t：销售税金及附加求盈亏平衡点即求使C=S的点：

CF+CXQ=PQ-tQQ*=CF/（P-CX-t）

Q*即为盈亏平衡时的开发数量。线性盈亏平衡分析图示收入成本产量(Q)EQ0CFCS盈利区亏损区临界点：E，临界产量Q0例：某房地产开发商拟投资一房地产开发项目，该项目固定成本为7000万元，单位面积的可变成本为2000元/平方米，项目建成后预计平均售价为6000元/平方米，销售税金及附加为500元/平方米，开发商拟获利5000万元。试求项目盈亏平衡时的开发数量及实现目标利润所需开发量。CF=7000×104，CX=2000，P=6000，t=500Q*=7000×104/（6000-2000-500）=20000平方米要获利5000万怎么计算？非线性盈亏平衡分析图示收入成本产量(Q)A1Q1CFCS盈利区亏损区亏损区A2Q2敏感性分析是研究投资效益预测中某些不确定因素对预测结果的影响及其影响程度的分析。通常以成本、单价、税率等影响因素为自变量，考察其对分析指标(如净现值、利润率等收益指标)的影响程度。敏感性分析的步骤一、确定分析指标（因变量）。二、确定影响因素及其变化范围（自变量）。三、计算因素波动所引起的分析指标的变化。四、确定敏感因素和敏感程度。五、得出敏感性分析结论及分析。敏感性分析敏感性系数＝评价指标变动的百分比(变动率)/不确定因素变动的百分比(变动率)

敏感性系数越大，说明该因素对评价指标的影响越大，或者说评价指标对该因素越敏感。临界点：不确定因素变动多少个百分点，会使评价指标达到临界点(例如净现值为0的点)。

临界点越低，说明说明该因素对评价指标的影响越大，或者说评价指标对该因素越敏感。房地产投资风险分析房地产投资风险类型自然风险与意外风险财务风险经营风险市场风险(购买力风险,变现性风险,利率风险)政策风险社会与政治风险风险的度量通常采用标准差来对项目的风险进行度量。R：风险的度量指标Pi：第i个不确定结果发生的概率Ki：第i个不确定结果的数量值n：不确定结果的数目：期望值风险的应对措施风险回避风险预控风险组合风险转移(如保险)房地产投资组合狭义的房地产投资组合是指由不同类型的房地产和不同地区的房地产投资所构成的投资组合。广义的房地产组合是指将房地产与股票、证券等金融资产进行投资组合。在投资组合中投资类型已经确定的前提下，风险与回报呈正向运动关系，风险越大，期望回报越高；风险越小，期望回报越低。如果在一个已有的投资组合基础上引入新的投资资产，则可以在保持风险不变的前提下增加投资回报。由于房地产具有保值增值功能，并且有抵御通货膨胀风险的功能，因此，将房地产引入投资组合中，有可能降低风险，并且提高投资回报。例假设投资者有一笔1000万的资金，其投资方案有甲乙丙三种。甲方案是全部投入住宅房地产，乙方案是全部投入写字楼，丙方案是一种投资组合，将一半的资金投入住宅房地产，另一半投入写字楼。三种方案各种不确定性情况及其概率如下，请对三种方案的收益和风险进行分析。盈利亏本0.70.3+200万-120万甲方案：住宅投资1000万概率收益盈利亏本0.650.35+260万-150万乙方案：写字楼投资1000万好差0.70.3+100万-60万丙方案：住宅投资500万好差0.650.35+130万-75万写字楼投资500万甲方案期望收益:=200*0.7+(-120)*0.3=104风险度量值=146.6乙方案期望收益:=260*0.65-150*0.35=116.5风险度量值=195.6

146.6=[(200-104)2*0.7+(-120-104)2*0.3]1/2195.6=?0.455=0.7*0.65；230=100+1300.245=0.7*0.35；25=100+(-75)0.195=0.3*0.65；70=……0.105=……-135=……丙方案期望收益=230×0.455+25×0.245+70×0.195+(-135)×0.105=110.25风险度量值=122.2比较分析项目方案甲方案乙方案丙方案期望收益104116.5110.25风险度量值146.6195.6122.2结论：丙方案（采用投资组合的方案）收益介于其他两个方案之间，但风险比其他两个方案都小。因此，采用投资组合是一种降低风险的有效措施。房地产投资可行性研究报告建设部“房地产开发项目经济评价方法”:项目概况投资环境分析市场分析项目规划设计成本费用估算与资金筹措财务评价不确定性与风险分析方案比选与决策建议(结论)

房地产投资可行性研究报告

——建设部“房地产开发项目经济评价方法”一、总论二、项目背景和发展概况三、市场现状调查与未来需求预测四、规划设计方案的对比与选择五、项目进度安排六、投资及成本估算七、经济效果预测八、资金筹措方案及现金流量分析九、经济效益分析与评价、风险分析与评价十、社会效益与环境效益评价十一、结论总论1.项目背景；2.可行性研究结论；3.主要技术经济指标；4.存在的问题及解决建议。项目背景和发展概况项目名称以及开发建设单位；该项目提出的背景；开发项目所在地周边环境，如区位条件、交通、人口、社会经济条件以及水文、地质、植被等自然条件；开发对象的社会经济发展前景，它在城市总体规划中的地位及作用等，项目性质及主要特点；该项目投资的经济意义和社会意义及必要性。市场现状调查与未来需求预测相关市场的调查，如建材市场，劳动力市场等；房地产市场价格以及市场需求分析；类似房地产的市场供给状况分析。规划设计方案的对比与选择规划设计，包括建筑物主要参数(占地面积、基底面积、建筑层数、建筑面积、建筑