某小区住宅项目可行性报告

目录HYPERLINK\l"_Toc191960574"第一章申报单位及项目概况1HYPERLINK\l"_Toc191960575"一、项目概况1HYPERLINK\l"_Toc191960576"二、项目申请单位概况5HYPERLINK\l"_Toc191960577"第二章发展规划、产业政策和行业准入分析6HYPERLINK\l"_Toc191960578"一、发展规划分析6HYPERLINK\l"_Toc191960579"二、产业政策分析9HYPERLINK\l"_Toc191960580"三、行业准入分析12HYPERLINK\l"_Toc191960581"第三章资源开发及综合利用分析15HYPERLINK\l"_Toc191960582"一、资源利用方案15HYPERLINK\l"_Toc191960583"二、水资源节约措施15HYPERLINK\l"_Toc191960584"第四章节能方案分析17HYPERLINK\l"_Toc191960585"一、合理用能标准和节能规范17HYPERLINK\l"_Toc191960586"二、能耗状况和能耗指标分析19HYPERLINK\l"_Toc191960587"三、节能措施和节能效果分析19HYPERLINK\l"_Toc191960588"第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析24HYPERLINK\l"_Toc191960589"一、项目选址及用地方案24HYPERLINK\l"_Toc191960590"二、土地利用合理性分析25HYPERLINK\l"_Toc191960591"三、征地拆迁及移民安置分析25HYPERLINK\l"_Toc191960592"第六章环境和生态影响分析26HYPERLINK\l"_Toc191960593"一、环境和生态现状分析26HYPERLINK\l"_Toc191960594"二、生态环境影响分析26HYPERLINK\l"_Toc191960595"三、生态环境保护措施27HYPERLINK\l"_Toc191960596"四、地质灾害影响分析28HYPERLINK\l"_Toc191960597"五、特殊环境影响28HYPERLINK\l"_Toc191960598"第七章经济影响分析29HYPERLINK\l"_Toc191960599"一、经济费用效益分析29HYPERLINK\l"_Toc191960600"二、行业影响分析36HYPERLINK\l"_Toc191960601"三、区域经济影响评价36HYPERLINK\l"_Toc191960602"第八章社会影响分析37HYPERLINK\l"_Toc191960603"一、社会影响效果分析37HYPERLINK\l"_Toc191960604"二、社会适应性分析38HYPERLINK\l"_Toc191960605"三、社会效益分析39HYPERLINK\l"_Toc191960606"四、社会风险分析39HYPERLINK\l"_Toc191960607"第九章结论与建议41HYPERLINK\l"_Toc191960608"一、结论41HYPERLINK\l"_Toc191960609"二、建议41附图：地理位置图详细规划设计总平面图附件：附件1－〔企业法人营业执照〕附件2－〔组织机构代码证〕附件3－建设项目选址意见书附件4－附件5－《中华人民共和国国有土地使用证》附件6－XX市国土资源局《关于对****C区项目用地预审意见》保国土资预审字（2008）8号附件7－建设项目规划设计条件附件8－XX市环境保护局《XXXXXX建设项目环境影响报告书的批复》保环书[2007]33号附件9－委托书第一章申报单位及项目概况（一）建设单位：XXXXXX房地产开发有限公司（二）建设地点：（三）项目建设内容和规模规划总占地面积4.1公顷，居住区规划总占地面积2.15公顷，地上总建筑面积7.49万㎡，居住户数770户，居住人口2464人，公共绿地4100㎡，人均绿地1.6㎡。项目产品定位为以小户型为主的中等档次的住宅新区。目前项目处于前期市场研究、概念设计阶段。本项目相关规划指标如下：表1.1居住区主要规划指标项目单位数值所占比重（%）规划用地公顷2．15居住户数户770居住人口人2464总建筑面积万M27．49其中住宅建筑面积万M27．04公建建筑面积万M20.05商业建筑面积万M20．4公共绿地M24100人均绿地M2/人1.6容积率3．49绿地率%43总建筑密度%20.3地下车库M29046停车位车位385其中地下停车位车位294地上停车位车位91工程概况：项目名称：建筑主要功能：住宅、地下汽车库、商业服务网点、社区会所。建筑层数：地上24层，地下2层。建筑工程项目等级：一级。建筑设计使用年限类别：3类（50年）。建筑耐火等级：一级。建筑抗震设防烈度：7度。结构类型：剪力墙结构（局部框架结构）。墙体：混凝土墙，填充墙为加气混凝土砌块，外墙外贴50厚聚苯板保温。外墙面以外墙涂料为主，底层贴仿石面砖。地面及墙面：水泥沙浆抹平，预留装修层。单元入户门：成品楼宇对讲门。门窗：入户门为复合防盗门，不做内门及内门框，窗为塑钢中空玻璃窗，玻璃为6+12+6透明玻璃。阳台：塑钢透明玻璃全封闭阳台。供暖：分户式地板采暖。供水：统一供水入户，设分户水表，上水PPR，下水U-PVC。供电：集体供电，入户照明、电视、空调、厨房用电单设回路。燃气：暗藏式天然气预留位。电话：预留电话端口、宽带入户。电视：预留有线电视端口。汽车库为二类汽车库，停车数量为242辆。人防设计统一在办公楼地下室考虑。（四）项目建设背景为进一步落实《保定市城市总体规划》，加快保定市城市发展的进程，改善生态环境和人民居住条件，XXXXXXXX房地产开发有限公司决定开发XXXXXXX房地产项目。（五）项目投资根据我们对目前保定市房地产开发成本的调查及投资方提供的有关资料，经测算，对于100%出售的情况，项目总投资为17770.2万元。包括土地取得费2700万元，开发成本14541万元，财务费用529.2万元。XXXXXXXXX开发有限公司拟用自有资金、银行筹资并结合销售所得完成对项目的开发。（六）项目组织过程概述本项目已取得保定市规划局规划意见书。按照《中华人民共和国房地产管理法》，项目开发建设将实行项目法人制。项目法人为XXXXXXXXXX开发有限公司，承担完成本项目的开发建设。（七）项目进度安排1、建设周期本项目建设期四年，2007年开始项目前期工作，2007年底达到开工条件，2009年底达到竣工验收条件。2010年销售及回收全部房款。2、项目实施的各阶段1）建立项目管理机构，可行性研究及前期准备工作，计划2007年12月完成。2）规划报建工作计划2007年12月完成。3）资金筹集安排2007年完成。4）勘察设计2007年10月完成。5）施工准备2007年12月完成。6）2008年开工。7）2009年12月竣工验收。8）2010年销售及售后服务，回收房款。3、项目实施进度计划表表1.3项目实施进度计划表进度2007年2008年2009年下半年上半年下半年上半年下半年建立项目组织机构构规划报建资金筹集勘察设计施工准备施工实施竣工验收销售及售后服务（八）报告编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国房地产管理法》3、《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》【发改投资[2007]1169号】4、《中华人民共和国国有土地使用证》【号】5、《XXX市城市总体规划（2001－2020年）》6、建设项目选址意见书7、建设项目规划设计条件8、XXXXXX项目规划方案9、国家和保定市政府相关政策及法律、法规；10、委托方提供的其他相关资料11、项目及周边区域市场调查资料。1.建设单位名称：XXXXXXX房地产开发有限公司2.建设单位性质：有限责任公司3.建设单位地址：4.邮政编码：5.法定代表人：6.注册资金：7.经营范围：房地产投资开发，商品房销售，建筑工程机械及建筑配套设备、建筑材料及建筑装饰材料销售，机械设备租赁。8.公司简介第二章发展规划、产业政策和行业准入分析（一）国民经济和社会发展规划符合性分析《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出“必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。《保定市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出：目前我市已步入人均GDP1000至3000美元新的发展阶段，进入到一个经济社会快速发展、产业结构加速升级、改革开放全面深化、工业化和城市化加快推进的“黄金发展期”。“北京办奥”带来的机遇。“绿色奥运、科技奥运、人文奥运”的理念，对我市未来经济和社会发展带来全方位影响。“北京办奥”对催生我市的外向型经济，提升城市品味、加速城市（镇）建设水平、推动社会进步带来了难得的机遇。华北内陆地区实施“走出去”战略带来的机遇。内蒙、山西等华北内陆高原地区将对外开放指向东部沿海。我市是华北内陆地区东出的最近通道，最有条件成为吸引内陆腹地的资源、劳动力、人才等要素的集聚点，成为华北欠发达地区向沿海“走出去”的第一立足点，这将有利于我市扩大城市规模、发展成为区域中心城市。根据区位和自然、社会资源禀赋，在深刻认识内外环境和面临的机遇，统筹考虑自身条件和制约因素的基础上，确定我市经济社会未来发展的基本功能定位是：京津联结广阔腹地、华北内陆地区向沿海开放的桥头堡；京津冀都市圈重要的现代工业制造基地和技术创新及扩散副中心；京津绿色农副产品加工供应基地；京南现代物流走廊；华北地区特色旅游休闲胜地；华北地区历史文化名城、生态山水名城、和谐宜居的现代化城市。“十一五”时期，国民经济和社会发展的总体要求是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻党的十六大、十六届五中全会、省委六届八次全会和市委八届七次全会精神，进一步弘扬“树正气、讲团结、求发展”主旋律，坚持以经济建设为中心，以科学发展观为统领，围绕实现更快更好发展和构建和谐社会“两大主题”，强化主导产业、重点项目、县域经济、科教人才“四大支撑”，建设汽车及零部件生产、新能源及能源设备制造、技术创新及科技成果转化、轻纺服装加工、绿色农副产品加工供应“五大基地”，构筑现代农业长足发展、先进制造业实力明显提升、综合交通运输体系更加完善、现代流通繁荣兴旺、旅游优势充分发挥、“一城三星”城市布局初步形成的“六大格局”，积极推进工业化、城市化进程，全面发展社会事业，着力打造“实力保定、魅力保定、和谐保定”，为全面建设小康社会奠定坚实基础。按照上述总体要求，“十一五”期间，全市经济总量不断壮大，综合实力显著增强，经济结构更加优化，产业优势更加突出，中心城市框架基本形成，基础设施进一步完善，各项事业全面发展，对外开放不断扩大，人民生活更加宽裕，生活质量进一步提高，精神文明建设再上新水平，为全面建设小康社会打下坚实基础。城乡居民收入显著提高。城镇居民人均可支配收入达到13000元，年均增长8.5%，农民人均纯收入达到4750元，年均增长6.5%，五年新增就业岗位25万个以上，确保城镇登记失业率控制在5%以内。生态建设取得明显成效，城乡人居环境显著改善。力争到2010年，城市人均绿地面积达到9平方米，全市森林覆盖率达到25%，城市污水集中处理率达到60%以上，主要污染物排放总量减少15%。****C区项目的建设符合国家及保定市加强和谐社会建设、推进社会福利社会化、调整住房供应结构、增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求；在空间区域布置上也符合优化人口布局的要求。本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。项目规划用地指标已经报保定市规划局并函复。（二）区域和空间规划符合性分析《保定市城市总体规划（2001-2020年）》提出：到2005年，全市城镇化水平力争达到32.5%，全市总人口控制在1095万人左右，主城区人口达到80万人；2010年，全市城镇化水平力争达到40.7%，全市总人口控制在1134万人左右，主城区人口到90万人。2020年，全市城镇化水平达到50%，全市总人口控制在1200万人左右。市域形成1个中心城市、11个县级市、11个县城、150个建制镇的城镇体系。形成以主城区为中心的市域旅游体系，完成全部荒山绿化，建成以北京为中心的绿色屏障。市域形成三横、两纵、三环、七放射、30多个对外出口的综合交通体系。主城区人口达到115万人，建成产业结构优化、布局合理、功能齐全、基础设施完善、交通便捷、生活舒适、环境优美、具有古城特色的现代化园林城市。在空间布局上，在保定市域范围内，构建“三横、两纵、三环、七放射”的城市空间结构。本项目所处区域是保定市城市未来重要的发展地区。项目建设将有利于加快本地区的建设改造步伐，促进城市建设发展，增强城市吸引力，落实保定市总体规划的目标要求。本项目的规划设计指导思想为按照保定市规划管理局审定方案的要求细致规划，合理布局，精心设计，认真建设，为美化城市、造福一方百姓做贡献。建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的21世纪现代化居住区，提高土地使用率，改善现有环境，改善人文景观。规划设计中，除住宅外还有写字楼、商业、休闲和会所等配套设施，住宅楼主要是高层板楼为主；合理设计，可保证有较高的使用率，各建筑物错落有致，疏密合适、完全可保证通风，日照、采光的要求。小区设有智能系统，迅捷高效的小区智能化网络时时在线，每户配对讲系统，闭路安全监控系统，确保居家安全。本项目规划有大片坡型绿地，绿化率高达43％。花草遍地，绿树成荫，使社区居民享受到环境幽雅、空气清新，恬静的温馨的高品质生活环境。项目场地四周有完备的市政设施，毗邻两条城市主道路，通信、有线电视、上下水、电力、供热等市政设施完善。符合保定市城区发展规划要求。（三）专项规划符合性分析保定市《城市分区规划》对我市历史文化名城保护规划进行了深化、明确了要求；对新城高层引导区、旧城高层控制区提出了控制意见；确定城市风貌控制为旧城区优秀传统建筑文化并存，新区则以现代建筑风格为主。本项目位于朝阳南大街与天威路交叉口，项目的建设将解决周边地区居民住房问题，完善保障制度，维护社会稳定，极大的提高住房品质和居住质量，符合住房建设规划要求。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。2003年起，为控制投资过快增长，央行121号文和国务院18号文相继出台，以规范房地产市场促进其健康发展。2005年，房地产宏观政策以“国八条”为中心，侧重稳定房价、打击投机行为和落实政府责任制。2006年是实行宏观调控政策的延续年，从“国六条”到“九部委新政”，以调整住房结构为主题。（一）调整住宅供应结构政策1、新旧“国八条”2005年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。2、“9070”政策“九部委新政”的“9070”政策要求套套型建筑面积积90平方米以下住住房（含经济济适用住房）面面积所占比重重，必须达到到开发建设总总面积的70%以上，本项目目的产品主要要定位中、小小户型商品房房，符合“9070”政策要求，对未来的住住房供给结构构将产生重要要影响。2007年政府将将继续调整住住房供应结构构，加强保障障性住房投资资建设。2007年第第四季度开始始，住宅供应应的户型面积积会出现显著著缩小，2008年第四季度度开始将出现现大量的中小小户型住房，拉拉低商品房总价。（二）规划政策1、城市规划《保定市城市总体规规划（2001-2020年）》提出出了2010年，全市城城镇化水平力力争达到40.7%，全市总人人口控制在1134万人左右，主主城区人口到到90万人。2020年，全市城城镇化水平达达到50%，全市总人人口控制在1200万人左右。市市域形成1个中心城市市、11个县级市、11个县城、150个建制镇的的城镇体系。形形成以主城区区为中心的市市域旅游体系系，完成全部部荒山绿化，建建成以北京为为中心的绿色色屏障。市域域形成三横、两两纵、三环、七七放射、30多个对外出出口的综合交交通体系。2、住宅建设规划《保定市住房建设规规划（2006--2010年）》的重重点是切实加加强经济适用用住房和廉租租住房等保障障性住房建设设，优先保证证并积极引导导中低价位、中中小套型普通通商品住房建建设，有效调调控其它商品品住房建设的的健康有序发发展。住宅建建设规划目标标是稳定市场场、调整结构构，这一点与与2006年的“九部委新政”、2007年的政策导导向——调整住宅供供应结构，加加强保障性住住房建设，是是一致的。（三）土地政策1、一个重申“九部委新政”再次次重申对闲置置土地的处置置条件，从而而打压囤积土土地行为，逼逼迫开发商加加速将土地投投放市场，减减少市场投机机，以形成土土地的有效供供应。2006年的土地地政策重点是是节约集约用用地；2007年土地政策策将继续以收收缩地根、提提高集约度为为主，土地供供应会趋于紧紧张，价格将将继续上涨；；政府应按时时向市场投放放土地，打击击投机行为和和提高土地利利用率，以保保证未来的可可持续发展。2、两个目录2006年版的《限限制用地项目目目录》和《禁禁止用地项目目目录》将大大型商业设施施项目，低密密度、大套型型住宅项目（指指住宅小区建建筑容积率低低于1.0、单套住房房建筑面积超超过144平方米的住住宅项目）等等列入限制用用地项目目录录，并且禁止止占用耕地，亦亦不得通过先先行办理城市市分批次农用用地转用等形形式变相占用用耕地；对别别墅类房地产产开发项目及及党政机关、国国有企业、事事业单位新建建培训中心项项目等国家明明令禁止投资资的项目，则则列入禁止用用地项目目录录。3、一个标准2007年12月月23日，国土资源源部公布《全全国工业用地地出让最低价价标准》【国土资发[20066]3077号】。《标准》规规定，全国各各地工业用地地必须采用招招拍挂方式出出让，其出让让底价和成交交价格均不得得低于所在地地土地等别相相对应的最低低价标准。该该《标准》是是招、拍、挂挂政策的扩展展和延伸，也也进一步抬升升了整体地价价水平。（四）税收政策2006年的“九九部委新政”规定营业税税的征收从2年为限提升升至5年，大大增增加了炒房者者的风险和成成本。另外，2006年7月18日国税总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》【国税发74号文件】和2006年11月14日北京地税局出台《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》，均从流转环节来抑制投机行为。加上目前北京市住宅租售比过低，住房投机行为得到了很好的抑制。物业税的征收是完完善我国现行行不动产税制制的必然结果果；物业税也也是2007年讨论的热点，对购房者的的影响主要局局限于心理方方面，其实际际作用和影响响还未显现。（五）金融政策1、严格开发贷严格房地产开发信信贷条件，明明确开发贷款款项目的资本本金比例不低低于35%。提高开发发商的资金门门槛，规范房房地产市场。2、住房贷区别住房贷：对购购买自住住房房且套型建筑筑面积90平方米以下的的仍执行首付付款比例20%的规定，其其他提高到30%。配合“9070”政策，此政政策意在调整整住房需求结结构，使其偏偏向中小户型型供应，保证证中低收入人人群利益。3、央行加息2006年4月、8月和2007年3月、8月，央行数数次加息，目目的是限制购购房需求，巩巩固宏观调控控成果等。但但住房刚性需需求会影响此此政策效果。影响：一方面加息息会产生一定定的心理影响响，造成更多多购房者进入入观望状态；；另一方面可能会使一部分分购房者选择择提前还贷。4、存款准备金率和和定向票据2006年存款准准备金率的上上调和定向票票据的发放，对对房地产市场场直接影响不不大，主要是是控制银行放放款的规模。5、外资准入2006年7月111日，商务部、建建设部等六部部委下发了《关关于规范房地地产市场外资资准入和管理理的意见》，对对境外机构和和个人购房进进行了严格管管理，提高了了外商企业投投资中国房地地产的门槛，对对境外资金购购房条件设限限，缩小了外外资购房的范范围。此举在在一定程度上上控制了境外外资金对国内内房地产的投投资行为，特特别是对一手手高端物业的的投资；由于于政策并没有有涉及到二手手房，部分境境外资金会转转向二手高档档住宅市场。析根据《城市房地产产开发经营管管理条例》第第二章第五条条规定设立房房地产开发企企业，除应当当符合有关法法律、行政法法规规定的企企业设立条件件外，还应当当具备下列条条件：1、有100万元以上的的注册资本；；2、有4名以上持有资格证证书的房地产产专业、建筑筑工程专业的的专职技术人人员，２名以以上持有资格格证书的专职职会计人员省、自治区、直辖辖市人民政府府可以根据本本地方的实际际情况，对设设立房地产开开发企业的注注册资本和专专业技术人员员的条件作前前款的规定。外商投资设立房地地产开发企业业的，除应当当符合本条例例第五条的规规定外，还应应当依照外商商投资企业法法律、行政法法办理有关审审批手续。设立房地产开发企企业，应当向向县级以上人人民政府工商商行政管理部部门申请登记记。工商行政政管理部门对对符合本条例例规定条件，应应当自收到申申请之日起30日内予以登登记；对不符符合条件不予予登记，应当当说明理由。工商行政管理部门门在对设立房房地产开发企企业申请登记记进行审查时时，应当听取取同级房地产产开发主管部部门的意见。房地产开发企业应应当自领取营营业执照之日日起30日内，持下下列文件到登登记机关所在在地的房地产产开发主管部部门备案1、营业执照复印件件；2、企业章程3、验资证明；4、企业法定代表的的身份证明；；专业技术人员的资资格证书和聘聘用合同。房地产开发主管部部门应当根据据房地产开发发企业的资产产、专业技术术人员和开发发经营业绩等等，对备案的的房地产开发发核定资质等等级。房地产产开发企业应应当按照核定定的资质等级级，承担相应应的房地产开开发项目。具具体办法由国国务院建设行行政主管部门门制定。2007年已成为为相关宏观调调控政策的深深入执行的一一年，受宏观观调控影响，行行业准入壁垒垒必将进一步步提高，为优优势企业带来来新的发展机机遇。下一个个调控要点将将是通过税收收政策、规范范土地市场、强强化金融监管管、调整供求求关系等措施施，达到调整整结构、稳定定房价和加强强住房保障等等目的。土地地和金融方面面的紧缩，带带来的是房地地产行业准入入壁垒的提高高。这对大部部分实力不强强的房地产企企业意味着市市场空间的收收缩，而对实实力强大的房房地产企业来来说，行业整整合加剧给他他们带来了难难得的发展机机遇。房地产产调控政策在在平抑房价的的同时，将引引导房地产市市场向有序、健健康、集约化化方向发展，规规范市场的结结果将促进规规模和实力并并存的房地产产企业加速发发展。

以以实力强大的的行业和区域域龙头企业为为主体的并购购重组将成为为行业趋势，在在这种趋势背背后，是优势势企业对土地地、资金、市市场的新一轮轮整合，中国国的房地产行行业在未来数数年内将重新新洗牌，优胜胜劣汰将进一一步推动有限限的资源加速速流向资质高高、资信好、开开发业绩良好好、品牌效应应明显的房地地产企业。资资源重新配置置所带来的规规模效益将强强化消费者、投投资者、供应应商、政府部部门及金融机机构对优势企企业的信心，从从而使企业获获得更多的土土地和资金资资源。随着行业整合的加加剧，房地产产聚集状况将将最终促进一一批全国性地地产巨头的出出现，这些地地产巨头将占占据中国主要要地区、重要要城市的房地地产市场，他他们的经营方方式、开发理理念将对中国国城市的社会会经济生活产产生巨大影响响，对其他中中小型公司进进入市场形成成实际的壁垒垒。XXXXXXX房房地产有限公公司是以房地产项项目开发、销销售商品房为为主营业务的的现代企业。依据XX市工商行行政管理局颁颁发的企业法法人营业执照照，其注册资资本为2000万元，符合合国家相关行行业准入标准准。第三章资源开开发及综合利利用分析城市是现代经济社社会活动的主主要载体．城城市化的过程程是土地等自自然资源和社社会资源的开开发利用从粗粗放型向集约约型转变的过过程。城市的的各项功能都都要落实到土土地资源上。城市的发展展往往伴随着着空间的拓展展。城市开发建建设所需土地地的供应至关关重要。土地地总面积的有有限性从宏观观上限制了土土地总供给，这这一点在城市市土地利用中中显得更为明明显。长期以以来，用地不不足是引发诸诸如住房紧张张、交通拥挤挤、环境退化化等“城市病”的主要原因因之一。城市市土地资源资资本化是促进进城市可持续续发展、实现现城市建设中中经济效益和和社会效益最最大化的有效效途径。为促促进土地资源源的资本化，政政府主导型土土地储备机制制的建立和运运作成为必然然。合理利用用土地资源是是解决“城市病”的有效途径径。案本项目为居住建筑筑项目，对水水资源利用量量较大，因此此合理的利用用水资源，是是本项目资源源利用方案的的重点。（一）给水给水系统从市政自自来水干管上上接两根DN200进水管，并并在建筑周围围敷设成环状状布置。三层层及以下楼层层由市政直接接供水，四层层以上由无负负压设备供水水，泵房设置置在小区地下车库库水泵房内。（二）中水本项目在小区内设设置中水处理理设备，中水水利用量139.006m3/d，主要用于卫卫生间冲厕、绿绿地、道路浇浇洒用水、景景观水系等用用水。（三）雨水、污水水排水系统采用雨污污水分流制，本本项目产生的的污水可经小小区道路汇集后，排排入市政管网网。雨水经汇汇集后，排入入市政雨水管管网。措根据现行《建筑给给水排水设计计规范》（GB500015-20003），《室外外给水设计规规范》（GB500013-20006）选取给水水用水定额。1、充分利用市政供供水压力（1）通过调查收集和和掌握准确的的市政水压、水水量及供水可可靠性的资料料，为合理设设计给水系统统、利用市政政供水压力提提供依据。（2）根据用水设备、用用水卫生器具具和水嘴的供供水最低工作作压力要求，确确定直接利用用市政供水的的层数。2、高层建筑给水系系统合理分区（1）各分区最低卫生生器具配水点点处的静水压压不大于0.45MMpa，特殊情况况下不大于0.55兆帕；水压压大于0.35兆帕的入户户管（或配水水横管），设设减压或调压压设施。（2）各分区低层部分分的卫生间，入入户管（或配配水横管）上上采取适当的的减压措施。3、回收屋面雨水作作为浇洒绿地地和道路用水水，室外部分分地面采用渗渗水砖使雨水水回渗，绿地地采用滴灌。4、所有坐便器均采采用6升水箱，且分2挡冲洗。公公共场所便器器采用感应式式或脚踏式。所所有给水龙头头等用水器具具采用节水型型产品，公共共淋浴间均采采用脚踏式淋淋浴器。管材材采用焊接或或电熔连接管管道，以防漏漏水。5、充分利用再生水水资源替代自自来水。在小小区内设置中中水处理设备备，中水利用用量139..06m3/d，主要用于卫卫生间冲厕、绿绿地、道路浇浇洒用水、景景观水系等用用水。6、雨水利用（1）屋面雨水设计为为重力流内排排水。在建筑筑物旁设初期期雨水弃流池池和贮水池，收收集屋面雨水水，用做浇洒洒绿地和道路路用水。（2）小区内道路雨水水尽量流向绿绿地和渗水砖砖。雨水渗入入地下涵养水水源。7、景观喷灌节水措措施（1）选择耐旱草种和和树种，以减减少浇水次数数。（2）绿化浇灌采用低低区中水变频频加压泵加压压后，向绿地地内设置的浇浇洒口供中水水。8、选用性能较高的的变频水泵供供水。9、机动车清洗运用用中水或先进进的无水洗车车技术。10、合理配制水表等等计量装置。建建筑物的引入入管、住宅的的入户管及公公用建筑物需需计量的水管管上均应设置置水表。第四章节能方方案分析准范本项目建设地点为为XX市城区，应遵遵循国家、XX省以及XX市的如下下合理用能标标准及节能设设计规范，：（一）相关法律、法法规、规划和和产业政策1、《中华人民共和和国节约能源源法》2、《中华人民共和和国可再生能能源法》3、《中华人民共和和国电力法》4、《中华人民共和和国建筑法》5、《中华人民共和和国清洁生产产促进法》6、《中华人民共和和国计量法》7、《国务院关于加加强节能工作作的决定》(国务院令28号)8、《清洁生产审核核暂行办法》(国家环境保保护总局令第第16号)9、《节能中长期专专项规划》(国家发改委委发改环资【2004】2505号)10、《“十一五”十大重点点节能工程实实施意见》(国家发改委委发改环资【2006】1457号)11、《重点用能单位位节能管理办办法》(国家经贸委1999、3、10)12、《节能用电管理理办法》(国家经贸委国家发展计计划委【2000】1256号)13、《建设工程质量量管理条例》(国务院令279号)14、《民用建筑节能能管理规定》(建设部令第143号)15、《建设部关于贯贯彻<国务院关于于加强节能工工作的决定>的实施意见见》(建科【2006】231号)16、《建设工程勘查查设计管理条条例》（国务务院令293号）17、《关于加强大型型公共建筑工工程建设管理理的若干意见见》(建质【2007】1号)（二）建筑类相关关标准及规范范产业政策和和准入条件1、《中国节能技术术政策大纲》（计计交能[19966]905号）2、《国家鼓励发展展的资源节约约综合利用和和环境保护技技术》（国家家发改委[20055]65号令）（三）建筑类相关关标准及规范范1、《公共建筑节能能设计标准》GB550189--20052、《绿色建筑评价价标准》GB//T503778-200063、《通风与空调工工程施工质量量验收规程》GB550243--20024、《民用建筑热工工设计标准》GB550176--935、《建筑照明设计计标准》GB55000344-200446、《建筑采光设计计标准》GB//T50033-200117、《城镇燃气设计计规范》GB550028--938、《生活锅炉热效效率及热工试试验方法》GB//T108220-200029、《空调通风系统统运行管理规规范》GB550365--200510、《绿色建筑技术术导则》（建建科【2005】199号）11、《采暖通风与空调调设计规范》12、《外墙外保温工程程技术规程》JGJJ144-2200413、《采暖居住建筑节节能检验标准准》JGJJ132-2200114、《地面辐射供暖技技术规程》JGJJ142-2200415、《民用建筑电气设设计规范》JGJJ/T16--9216、XX省《居住建筑筑节能设计标标准》DB113（J）63-2000717、《民用建筑工程设设计技术措施施-节能专篇》18、《建筑中水设计规规范》GB500336-2200219、《高层民用建筑设设计防火规范范》GB500045-955（2005年版）20、《建筑给水排水设设计规范》GB50015--200321、《建筑给水及采暖暖工程质量验验收规范》GB550242--200222、《锅炉房设计规范范》GB550041--92(20001年版)23、《绿色照明工程技技术规程》DBJJ01-6007-20001（三）相关终端用用能产品能耗耗标准1.《三相配电变压器器能效限定值值及节能评价价值》GB200522-20066；2.《管形荧光灯镇流流器能效限定定值及节能评评价值》GB117896--19999；3.《普通照明用双端端荧光灯能效效限定值及能能效等级》GB190433-20033；4.《普通照明用自镇镇流荧光灯能能效限定值及及能效等级》GB119044--2003；5.《单端荧光灯能效效限定值及节节能评价值》GB119415--2003；6.《单元式空气调节节机能效限定定值及能源效效率等级》GB199576-22004；7.《建筑外窗气密性性能分级及检检测方法》GB/T77107-22002。8.《通风机能效限定定值及节能评评价值》GB197611-20055能析（一）项目能源品品种选用原则则本项目根据国家和和河北省的相关关节能与环保保政策，本着着节能、环保保、因地制宜宜的原则，结结合本项目区区域定位、住住宅、公建类类型和外部条条件等具体情情况选择能源源形式。（二）项目所在地地能源供应状状况本项目位于XX市市新市区。该区域完完全具备市政政设施的接口口，市政设施施可以得到保保证，只要项项目本身进行行必要的区内内管线的建设设及与大市政政的接入，即即可满足本项项目建设和使使用要求，具具备能源供应应条件（上水水、电力、热热力及天然气气市政配套）。供水：给水系统从从市政自来水水干管上接两两根DN200进水管，并并在建筑周围围敷设成环状状布置。本项目总用用水量为498.88m3/d，其中新新鲜水量359.822m3/d，中水利用用量139.006m3/d，由保定市市供水公司供供应。中水：本项目设置置中水处理设设备，主要用用于卫生间冲冲厕、绿地、道道路浇洒用水水、景观水系系等用水。供气：采用天然气，由由市燃气公司司供给，由天威路天然然气管道系统统接入小区高中压调调压站供气。供热：项目为分户户式地板辐射射采暖，优先先考虑接入保保定市集中供供热管网。电力：本项目的电电源由保定市供供电公司负责责统一筹划，为双路10KV电源，引自区高压开闭站，采用10KV电缆埋地引入本项目配电室,满足一级负荷供电的要求。效（一）节能措施1.节能措施综述本项目在方案设计计中，要充分分考虑利用既既有资源，提提高设备的运运行效率和优优化设备的技技术参数，以以达到整体的的节能效果，主主要措施如下下：（1）太阳能利用，本本项目严格按按照《保定市市人民政府关关于建设保定定“太阳能之城”的实施意见见》保市政[20077]21号文件的要要求进行建设设。住宅部分采用用分户太阳能能热水供应系统统，办公楼采用用集中太阳能能热水供应系系统。公共照照明部分规划划采用太阳能能照明系统，包包括：庭院及及景观照明、小小区道路照明明、地下车库库、公共走廊廊及消防通道道和住宅区域域的楼道照明明等。（2）中水利用，本项项目在小区内内设置中水处处理设备，中中水利用量139.006m3/d，主要用于卫卫生间冲厕、绿绿地、道路浇浇洒用水、景景观水系等用用水。（3）建筑本体围护采采用保温隔热热设计。（4）结构设计适当考考虑压缩建筑筑结构空间。（5）空调冷却水系统统采用多台并并联技术，以以及污水在利利用技术。（6）送风采用变风量量方式调节室室内温度，以以及空调系统统均采用自动动控制，冷媒媒管，冷冻水水管均采用像像塑海绵保温温材料。（7）控制变压器空载载损耗，合理理选择配电系系统布局，以以及利用谷电电和平电的议议价优势。（8）加强节能管理。2、相关专业的节能能措施（1）建筑及结构专业业的节能措施施建筑节能主要从建建筑设计规划划、围护结构构、遮阳设施施等方面考虑虑。A、本项目根据建筑筑功能要求和和当地的气候候参数，在总总体规划和单单体初步设计中，科科学合理地确确定了建筑朝向、平平面形状、空空间布局、外外观体型、间间距、层高，初初步设计将选选用节能型建建筑材料、保保证建筑外围围护结构的保保温隔热等热热工特性，最大限度减减少建筑物能能耗量，将会会获得理想的的节能效果。B、建筑围护结构的保保温隔热性能能使用环保、节能型型建筑材料，可可有效减少通通过围护结构构的传热，从从而减少各主主要设备的容容量，达到显显著的节能效效果。对垂直直墙面可采用用外廓、阳台台、挑檐阳等等遮阳设施和和浅色墙面、反反射幕墙、植植物覆盖绿化化等。C、门窗尽量减少门窗的面面积：门窗是建筑筑能耗散失的的最薄弱部位位，因此，本本项目在进行行初步设计时时，在保证日日照、采光、通通风、观景条条件下，将尽量减少外外门窗洞口的的面积，以减减少建筑能耗耗。本项目的的窗墙比为0.4。提高门窗的气密性性：初步设计中中将采用密闭性性良好的门窗窗。通过改进进门窗产品结结构，如加装密封封条提高门窗窗气密性，防止空气对对流传热。尽量使用新型保温温节能：门窗将选用新型保保温节能门窗窗（断桥隔热热双层中空玻璃的塑钢门窗）。D、屋顶初步设计时，屋顶顶将采用浅色屋屋面，以隔热太阳阳辐射热，减减少阳光直射射。建议在屋顶顶涂上隔热防防水膏,使屋面具备备保温、隔热热、防水等节节能效果。（2）电气专业的节能能措施A、合理设置降压变电电所位置,尽量将降压压变电所的设设置位置靠近近负荷中心，减减少配电线缆缆长度，减少少配电线路上上的电能损耗耗。B、采用现场和集中补偿偿的方法,提高功率因因数，使供电电系统的功率率因数达0.9以上,降低变压器器无功功率，安安装抑制谐波波设备。C、采用低损耗节能干式式变压器,选择合理的的变压器容量量,使其达到经经济运行(负荷率65%80%),,减少电能损耗耗和围护工作作量D、合理确定电缆截面，减减小低压配电电系统的线路路损耗,配电线路采采用单相供电电时，考虑三三相平衡。E、使用高效电动机,大大容量电动机机采用变频或或软启动方式式或高压压电电动机。F、合理运用电梯的运行行模式，分时时间段控制,非运行延时时关灯等手段段以达到节能能目的。G、使用高效灯具、光源源及节能型电电感镇流器或或电子镇流器器。H、气体放电灯均进行补补偿,使其功率因因数>0.9。I、照明采用集中、分散散和自动相结结合的控制方方式，确定合合理的照度值值,充分利用天天然光。J、使用具有节能效果的的新系列高、低低压电器，以以取代功耗大大的老产品，如如：用RT20、RT15（NT）系列取代RT0系列熔断器器，用AD1、AD系列新信号号灯取代原XD2、XD3、XD5等老系列信信号灯，选择择带节电装置置的交流接触触器等。K、设置合理的计量量和检测设备备:进线设电流、电压压、有功电表表、无功电表表测量；母线电流测量；出线电流测量。（3）给水排水专业的的节能措施设计首先在设备选选型时尽量选选用低能耗设设备，如采用用了变频调速速给水设备等等，以利于节节能。水系统统为闭式循环环系统，采用用两管制同称称系统，由于于系统较小，管管道长度不长长采用一次泵泵变频空调水水系统。系统统采用高位膨膨胀水箱定压压。A、给水管材采用压压力水头损失失小，强度好好、耐腐蚀、使使用寿命长的的新型管材，可可以达到降低低电耗和水量量损失的效果果。对动力机机电设备的选选择尽可能采采用国家批准准的机电节能能产品。供水水采用管网叠叠压供水系统统，降低能耗耗。B、绿化用水利用中中水，在灌溉溉方式上，采采用节水效率率高的喷灌、滴滴灌、渗灌等等先进节水设设施，提高水水的有效利用用率。C、卫生器具均选用用节水型器具具。给水水嘴采用陶瓷瓷芯等密封性性好、能限制制出流流率并并经过国家有有关质量检测测部门检测合合格节水水嘴嘴。大小便器采用节水水型产品，坐坐便器水箱容容积不大于66L。公共卫生间采用红红外感应水嘴嘴、感应式冲冲洗阀小便器器、大便器等等能消初长水水流的水嘴和和器具。D、计量设施：在各各建筑物的引引入管、住户户的入户管均均安装水表，商商业部分按用用水部门分别别安装水表；；每一住户设设户用IC卡式水表一一只。按计划划用水，节约约用水。同时时为运行管理理、节能管理理提供基础数数据。E、二次加压采用管管网叠压供水水系统，充分分利用市政供供水压力，达达到优化调度度，降低能耗耗的目的。F、排水系统采用雨雨污水分流制制，本项目产产生的污水经经小区路汇集后后，排入市政政管网。雨水水可经小区路路汇集后，排排入市政雨水水管网。（4）暖通与空调专业业的节能措施施A、为提高供热设备备的隔热效果果，采用多层层绝热的新型型保温材料。采采暖供热管道道的保温层厚厚度采用经济济厚度计算法法确定。绝热热厚度大于1100mm时时，绝热结构构按双层考虑虑，双层的内内外层缝隙应应彼此错开。B、住宅采用分户热热计量，配套套商业热力入入口处做热机机量。C、合理设计供热管管路，减散热热面积，供热热管道进行保保温，以减少少热损失。D、管路阀门气密性性好，以防止止泄漏。F、在设备及系统运运营的过程中中，定期进行行检测和维修修，避免由于于设备和保温温宝冷结构损损坏引起的热热损失增加。G、设计中尽量减少各类类阻力元件的的使用，以提提高循环水泵泵的有用功。H、对于居住建筑室内采采暖系统形式式，为实现室室温调节和控控制，采用单单管系统，每每组散热器设设置跨越管。商商业部分为保保证分室室温温调控采用水水平双管系统统。（5）动力专业节能措措施采用高效节能的名名牌水泵、风风机以提高运运行效率。（6）其他节能措施绿化：对建筑周围围环境进行绿绿化设计，绿化将对居住区气气候条件起着着十分重要的的作用，它能能调节改善气气候，调节碳氧氧平衡，减弱弱温室效应，减减少城市的大气气污染，减低低噪声，遮阳阳隔热，是改改善居住区微微小气候，改改善建筑室内内环境，节约约建筑能耗的的有效措施。尽量保留原有树木木，保持生态态环境。小区周围特别是道道路沿线种植植树木，起挡挡风降噪作用用。小区内各建筑均能能满足规范日日照要求（二）节能效果分分析本项目为达到节能能、环保的目目标，在建筑筑热工设计、采采暖与通风的的节能设计方方面严格执行行国家及河北北省相关标准准、规范。项项目积极选用用高效节能的的设备、材料料和技术方案案，执行河北北省《居住建建筑节能设计计标准》，节节能达到65%。本项目不采用国家家明令禁止或或淘汰的落后后工艺、设备备，在节能措措施中积极采采用新工艺、新新技术、新产产品，达到节节能效果。第五章建设用用地、征地拆拆迁及移民安安置分析用（一）项目建设地地点本项目位于保定市市市区，天威威西路以南，朝朝阳南大街以以东，规划总总用地4.1公顷。西面面有新近建成成的乐天综合合购物市场，交交通、购物十十分便利，大大、中、小学学校环绕毗邻邻；超市、菜菜场、医院、银银行、商场配配套齐全，交交通便利，形形成一个得天天独厚的商品品房开发的黄黄金地段。（二）项目用地现现状本项目总占地4..1公顷，用地形状规整整、便于规划划、地势平坦坦、地质条件件稳定，便于于建设，交通通便利，便于于生活发展。用地范围内已经完成拆迁，场地平整工作，已经具备开发建设条件。（三）项目选址分分析本项目周边的生活活配套发展成成熟，其中包包括：万家福福超市、物美超市、家世界界超市、保客客隆超市；富阳路路菜市场、龙泉路市场场；农业银行行、工商银行行、建设银行行、中国银行行；保定市儿童童医院、保定市市二医院、铁路路医院、保定市市三丰医院；；时代商厦大大世界商城，新新天地购物中中心、保定百百货商场、裕裕华路商业街街；以及竞秀公园、动物园园、人民广场等休休闲配套，生生活十分便利利。本项目地处保定市市中心，周边边可开发地段越来来越少，周围围人口密集。家家庭消费首先先集中在住房房条件的改善善方面。作为为市中心一个大大型住宅社区区，周边发展展成熟的商机机，将为本项项目带来庞大大的消费群体体，营造兴旺旺蓬勃的人气气，强力推进进本项目住宅宅、商铺的销销售。宽松的的市场竞争环环境，较大的目标消消费群体，使使本项目处于于良好的市场场供求关系中中，市场前景景较为乐观。恰恰逢现阶段保保定房地产市市场迅猛发展展、持续升温温的大好时机机，本项目地地理位置优越越，交通十分分便利，商业业、文化、娱娱乐功能完善善，加上合理理的户型设计计，园林化的的人居环境，优优良的工程质质量，完善的的物业管理，项项目的销售前前景十分乐观观。本项目地处教育中中心，教育配配套优势极为为显著。附近近有花园里幼幼儿园、试验验小学、朝阳阳小学、铁路路二中，保定定八中，保定定二中、保定定职业技术学学院、保定女女子职业中专专、保定职教教中心、保定定职工大学、河河北农业大学学等，本项目目得天独厚的的文化教育氛氛围，将吸引引越来越多的的人群投资置置业。理本小区形状规整、便便于规划、地地势平坦、地地质条件稳定定，便于建设设，交通便利利，便于生活活发展。建设目标：建设功功能齐全、设设施完备、交交通便利、环环境优美的21世纪现代化化居住区，提提高土地使用用率，改善现现有环境，改改善人文景观观。符合土地地利用规划要要求，占地规规模较为合理理。移析本项目通过置换方方式取得土地地。保定市人民民政府办公厅厅“关于市大型型物流配送中中心项目有关关问题协调会会议纪要”（[20066]保市府办156号文件）议议定，保定市市大型物流配配送中心项目目选址为利民民街908号，占地约200亩（其中保保运集团原有有30亩，毗邻的的河北建设集集团所属广厦厦房地产开发发公司168亩），经保运运集团与河北北建设集团协协商，双方同同意将保运集集团所属的江江城路36号工业用地46亩与河北建建设集团广厦厦房地产开发发公司土地168亩进行置换换，作价后多多退少补。河河北建设集团团广厦房地产产开发公司位位于利民街908号的168亩土地按仓储储用地转让保保运集团，保保运集团所属属的江城路36号的46亩工业用地地按城市规划划住宅及商业业用地直接办办理出让手续续到河北建设设集团广厦房房地产开发公公司。上述土土地置换、变变更手续的办办理已由市规规划局、国土土局在规定时时间内完成。本项目不涉及征地地拆迁及移民民安置问题。第六章环境和和生态影响分分析现（一）自然环境条条件1、地形、地貌场地所处地貌单元元为太行山东东麓山前冲洪洪积平原，地地形平坦。无无不良地质作作用，地质环环境未被破坏坏，工程地质质条件简单，为为稳定场地，适适宜建设。2、气候、气象保定市地处太行山山东麓，属暖暖温季风型大陆气候，半半干旱区,年降雨量570毫米，年平均气温12.3℃，历年结冰初初日为10月中旬至11月下旬，终终日为翌年3月中旬至4月上旬，介介于微冻区与与冰冻区之间间，季节性冻冻土，标准冻冻结深度0.55米。3、水文该地区境内河流主主要为海河流流域大清河水水系。永定河河流经东北部部边界。大清清河主要分为为南北2支，南支主主要有潴龙河河、孟良河、孝孝义河等汇入入白洋淀。北北支拒马河从从铁锁崖分为为南、北拒马马河。4、植被及生物多样性性项目所在区域内的的地表全部被被人工地表所所取代，道路路两侧及居民民区内种植有有绿化植物，以以槐、杨、松松树为主，居居民生活及企企事业单位的的工作是当地地的生物生存存表现形式，生生物结构单一一。（二）生态环境现现状根据对项目所在地地的现场调查查表明，项目目所在地主要要为居民居住住用地，现有有植被主要为为零星乔木、野野生灌木、杂杂草，其中乔木主主要是杨树，胸胸径大于300cm的树约20棵，主要是是杨树。响本项目对环境的影影响主要表现现在项目在施施工期间，施施工噪音及施施工过程中粉粉尘、废水和和固体废弃物物对周围居民民、单位和环环境造成影响响。（一）生态环境现现状依据本工程特点，现现场施工中，需需要使用大量量建筑材料，在在装卸、堆放放、拌和过程程中会产生大大量粉尘，施工期间内内燃机械和车车辆尾气污染染。（二）施工声污染染施工噪声污染主要要来自各种打打桩、吊装设设备、混凝土土拌、道路施施工等，声功功率几乎都在在100Db(A)以上。（三）水污染主要为生活污水和和施工过程中中的土方阶段段降排水、冲冲车水、混凝凝土养护水及及路面清洗水水。施工活动动产生的污水水主要污染物物为泥沙悬浮浮颗粒和矿物物油；生活污污水含有较大大量的有机物物和悬浮物。（四）固体废物污污染本项目施工期间产产生的固体物物主要为建筑筑垃圾、施工工及挖土方产产生的弃土、装装修垃圾及施施工人员产生生的生活垃圾圾。建成使用用后主要是生生活垃圾。护本项目建设内容为为住宅用房，非非工业性项目目，因此，项项目无特殊污污染源，主要要污染源是生生活污水、生生活垃圾、噪噪音、烟气，不不存在有害污污水和有害垃垃圾的处理问问题，对环境境的不利影响响较小。从环环境影响上看看，项目建设设是可行的，同同时，项目在在建设过程中中或建成后的的使用中，仍仍将采取严格格的环境保护护措施：1、雨水、污水：项项目排出的污污水主要来源源于生活污水水，生活污水水的种类有洗洗浴污水、办办公区生活用用水、冲厕水水，其排水特特点为BOBB5/CODD较高，还含含有一定量的的阴离子合成成洗涤剂。为为保证项目排排入城市下水水道的水中污污染物达到水水污染物排放放标准，项目目排水拟采用用分流制排放放生活污水和和雨水，生活活污水经化粪粪池处理后再再行排放，对对排放出的含含油污水，选选用有相当处处理能力的隔隔油池处理后后排除。项目路面多为铺装装路面和绿地地，除雨水冲冲刷路面后有有一定的杂物物外，排入雨雨水沟的雨水水不会含有大大量的有害物物质。2、生活垃圾处理。生生活垃圾将纳纳入该地区的的环卫垃圾消消纳系统，将将生活垃圾采采用封闭式垃垃圾袋和垃圾圾箱分类收集集，并到管理理部门专设清清洁人员，利利用密闭垃圾圾桶运输，由由环卫部门统统一清运至垃垃圾处理场和和垃圾消纳场场处理。3、噪音治理。建材材的堆放及混混凝土拌和应应定点、定位位，并采取防防尘措施，设设置挡风板。施施工期间尽量量选用烟气量量较少的内燃燃机械和车辆辆，减少尾气气污染，施工工道路经常保保持清洁、湿湿润，以减少少汽车轮胎与与路面接触而而引起的扬尘尘污染，同时时车辆应限速速行驶。地块块周围树立高高于3米的简易屏障障，或在使用用机械设备旁旁树立屏障，减减少施工机械械的噪声影响响。混凝土拌拌和等高噪声声作业及施工工车的进出口口，尽可能远远离居民住宅宅，施工车场场地尽量平整整，减少颠簸簸声，以减少少施工噪声对对居民生活的的影响。本项项目建成后主主要噪声来自自建筑物的空空调系统、电电气等设备。拟拟采用措施为为：选用低噪噪音设备、对对较大噪音源源采取隔音措措施、建筑装装修首先选用用隔音、吸音音材料。4、烟气治理。本项项目产生的烟烟气主要为厨厨房烹饪油烟烟气和地下停停车场排放的的汽车尾气。厨厨房烹饪油烟烟气可通过吸吸排油烟机将将油气分离后后经专用烟道道引到楼顶部部排入空中；；地下停车场场排放的废气气利用地下室室强制通风将将尾气排至室室外，保证停停车场的空气气中尾气含量量不超标。5、施工期间环境保保护。项目在在施工过程中中，机械设备备噪音及施工工过程中粉尘尘对周围人群群和环境会造造成一定影响响。项目建设设过程中的施施工噪音将按按环境保护部部门的规定严严加控制，合合理安排混凝凝土振动棒、电电锯等噪音较较大的设备的的使用时间和和场所，减少少对周围单位位和居民正常常工作和休息息的影响。对对粉尘进行喷喷水降尘处理理，严格执行行北京市有关关施工管理规规定，把施工工期间对周边边环境的不利利影响降到最最低。响本项目用地尚未聘聘请专业机构构进行地质勘勘察，但从项项目周边用地地的地质情况况推测，本项项目地块应适适合进行房地地产开发建设设。响本项目用地范围内内无文物古迹迹。第七章经济影响分析析析（一）投资估算根据我们对目前XXX市房地产产开发成本的的调查及投资资方提供的有有关资料，经经测算，对于于100%出售的情况况，项目总投投资为177770.2万元。包包括土地取得得费27000万元，开发发成本145541万元，财务费用529.2万元。1、土地费用投资总总额27000万元本项目通过置换方方式取得土地地。2、项目前期费用11075万元元可行性研究、环评评等费用：40万元地质勘察费:总总建筑面积××费率(2元/ｍ2)=15万元文物勘察费、测绘绘费:115万元工程设计费：依据据工程设计收收费标准计算算为260万元图纸审查费：工程程设计费×14%=366万元招标代理费：建建安工程费××0.3%==33万元工程质量监督费：：建安工程费费×0.05%%=6万元工程监理费：建安工程费费×1%=1100万元合同印花税：建安工程费费×0.03%%=3.3万元市政设施配套费：：住宅7.499×30=225万元，墙改费：7.499×1.75==13万元再就业基金：77.49×1=7.499万元教育基金：7.499×40=3000万元抗震鉴定服务费：：7.499×0.3=2万元散装水泥专项基金金：7..49×1.2=9万元合计：11075万元3、项目工程费用项目建安工程费用用总额110093万元。表7.1居住区建安工程费费用预测表单位:万元序号建筑类别结构型式层数建筑面积(M2)单价（元/M2）工程费用（万元）1住宅剪力墙24F70400130091522商业剪力墙2F400013005203公建2F5001300654地下车库904615001356．95合计=SUM(ABOVE)110934、基础设施费15585.455万元供水系统：7.49×25=1877.25万元排水系统：7.49×20=1499.8万元供电系统：7.49×60=4499.4万元供热系统：7.49×50=3744.5万元小区道路（含地面面硬化）：7.49×20=1499.8万元绿化及小品：7.49×20=149.8万元大门及围护：50万元小区照明：7.49×10=74..9万元合计：1585..45万元5、开发管理费和不可可预见费合计计688万元。开发管理费=（前前期工程费+建安工程费+基础设施费费）×2%=2755万元不可预见费=（前前期工程费+建安工程费+基础设施费费）×3%=413万元6、销售费用销售费用估算1000万元7、建设期贷款利息项目自有资金投入入8000万元，用于于支付土地费费用和前期费费用等，在项项目第四年收收回。项目第二年初向银银行贷款35500万元，用于于支付第二年年项目前期费费用、项目工工程费用、基基础设施配套套费、间接费费用、开发管管理费和不可可预见费、销销售费用、财财务费用（利利息支出）等等，借款三年年期年利率按按7.56%计算。项目第三年年开始预售，预预售收入可用用于还款35500万元。第二二年末应支付付利息3500×7.56%=264..6万元。第三年末应应支付利息33500×7.56%=264.6万元。建设期共支支付贷款利息息529.2万元。9、总投资估算表7.3总投资估算表单位：万元元序号项目合计计算期(年)12341土地费用270027000002前期费用1075537.5537.5003工程费用1109305546.55546.504基础设施配套15850792.5792.505间接费用000006开发管理费和不可可预见费6881721721721727销售费用100252525258开发成本172413434.57073.565361979利息支出529.20264.6264.6010总投资费用合计17770.23434.57338.16800.6197（二）项目销售收入测测算经过对周边项目商商品房价格和和销售情况的的调查，销售售收入测算分分析如下：1、该项目的效益全部部为售房收入入和配套设施施出售收入。该项目已协议团购，销售收入预测21732.8元，见下表。表7.4居住区销售收入预预测表单位:万元序号建筑类别结构型式规划形态建筑面积(M2))销售单价(元/M2)销售收入（万元）1住宅剪力墙24F704002500176002商业剪力墙2F4000400016003004车库-1F904628002532．88合计=SUM(ABOVE)83446=SUM(ABOVE)21732.82、销售收入、销售售税金及附加加估算表，见见下表。表7.6销销售收入、营营业税金及附附加估算表单位：万元序号项目合计计算期12341销售（营业）收入入21732.810866.410866.42营业税金及附加1195.30597.652597.6522.1营业税1086.64543.32543.322.2土地增值税0002.3城建税76.064838.032438.03242.4教育附加32.599216.299616.2996（三）项目损益表7.7损益和利润润分配表单位：万元元序号项目合计计算期(年)12341销售（营业）收入入21732.80010866.40010866.4002销售税金及附加1195.30597.65597.653增值税4总成本费用17770.2003434.507338.106800.60197.005利润总额（1-22-3-4）2767.30-3434.500-7338.1003468.1510071.7556弥补以前年度亏损损3468.157304.457应纳税所得额(55-6)2767.302767.308所得税691.82691.829税后利润(5-88)2075.472075.4710提取法定盈余公积积金207.55207.5511提取公益金103.77103.7712提取任意盈余公积积金13可供分配利润(99-10-111-12))1764.151764.1514应付利润（股利分分配）15未分配利润(133-14)1764.151764.1516累计未分配利润1764.151764.15（四）财务评价1、盈利能力分析由损益和利润分配配表可计算得得出：总投资资收益率（ROI）=15.57%。资本金净利利润率（ROE）=年平均净利利润/项目资本金=25.94%。表7.8财务现金流流量表单位：万元元序号项目合计计算期(年)12341现金流入21732.80010866.40010866.4001．1销售收入21732.80010866.40010866.4001．2回收固定资产余值值1．3回收流动资金1．4其他现金流入2现金流出19657.3333434.507338.107398.251486.482．1建设投资（不含建建设期利息）2．2流动资金2．3经营成本17770.2003434.507338.106800.60197.002．4销售税金及附加1195.30597.65597.652．5增值税2．6所得税691.82691.822．7其他现金流出3所得税前净现金流流量2767.30-3434.500-7338.1003468.1510071.7554净现金流量2075.47-3434.500-7338.1003468.159379.925累计净现金流量-3434.500-10772.660-7304.4552075.47计算指标：项目财务务内部收益率率12%投资回收期期限3.778年2、借款偿还能力分分析由借款偿还计划表表分析,有偿还能力力。附表10.4-4借款偿还计计划表单位：万元元序号项目合计计算期(年)12341借款350035001．1年初本息余额0350001．2本年借款35001．3本年应计利息529．20264．6264．601．4本年还本付息264．63764．60其中：还本35000付息息264．6264．601．5年末本息余额3500002还本资金来源4195．554195．5502．1当年可用于还本的的未分配利润润3458．1502．2当年可用于还本的的折旧和摊销销2．3以前年度结余可用用于还本资金金727．42．4用于还本的短期借借款2．5可用于还款的其他他资金3、财务评价结论本项目盈利能力分分析：总投资资收益率15.57%，资本金净净利润率255.94%，项目财务务内部收益率率12%，投资回收收期3.78年。本项目可行行。借款偿还能力分析析,有较好的借借款偿还能力力。不确定性分析，项项目的抗风险险能力较强。抽样调查数据显示示，2007年以来，我我市房屋销售售价格指数各各月涨幅依然然较高，但波波动不大。新新建商品房价价格小幅上涨涨。新建商品房价格涨涨幅继续上涨涨，二手房价价格涨幅稳定定。普通住宅宅价格涨幅超超过高档住宅宅。尽管目前前普通住宅价价格已处高位位，但在需求求刺激下，仍仍不断走高。而而高档住宅受受自身价格较较高及特殊消消费群体比例例相对较低的的影响，价格格涨幅低于普普通住宅。价项目位于保定市区区中心，朝阳阳南大街与天天威路的交汇汇处，2007年上半年至至下半年，本本区域在售楼楼盘对保定市房地产产市场具有一一定的影响力力，不论是从从房屋的品质质、开发商实实力，以及区区域内的商业业配套设施和和住宅消费群群的档次以及及未来发展趋趋向都具有一一定的代表性性。分析其原因主