房地产行业行业周报：政策组合拳托底楼市央国企销售逐步复苏

10080108040807081008010804080708券研究报告房地产组房地产行业研究买入(维持评级)行业周报市场数据(人民币) 380530240779 国金行业沪深300相关报告3.《保交付初见成效，改善产品主导市场成杜昊旻王祎馨鹏duhaomin＠联系人wangyixin＠联系人fang_peng＠政策组合拳托底楼市，央国企销售逐步复苏行业点评幅为-2.5%，在各板块中位列第13；WIND港股房地产板块涨跌幅为-6.2%，在各板块中位列第18。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.3%，沪深300指数涨跌幅为-1.3%；全国300城宅地成交建面1805万m，单周环比5%，单周同比36%，平均溢价率3%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面36083万m，累计同比-44%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的1本周新房成交延续快速反弹趋势，同环比均明显提升。本周(9月24日-9月30日)35个城市商品房成交合计796万平米，周环比+51%，周同比四线城市周环比+28%，周同比+0%。9月24日-9月30日)15个城市二手房成交合计176万平米，周环比-4%，周同比+28%。其中，一线城市周环比+22%，周同比+8%；二线城市周环比-12%，周同比+9%，周同比+28%。性，1-9月累计销售同比-39%，9月单月销售环比+7%，同比-7%；9月看：央国企销售逐步复苏，头部招商蛇口、华润臵地、中海地产和保利发展0%。布通知：2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限；政策实质是对这类城市的定向和结构化降息，对首套房需求自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售。我们预计后续各城市在认房认贷标准方面或有进一步松动，叠加利率下调、减免税费及各投资建议且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场风险提示宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约-1-明报-2-明内容目录 图表目录 图表17：35城新房成交明细(万平方米) 10 -3-明 报P9月百强房企累计销售同比-46%，降幅较1-8月收窄2pct；9月单月百强P均蛇口、华润臵地、中海地产和保利发展单月同比均为正，而越秀地产表现图表1：2022年1-9月TOP100房企销售情况-4-明2022-92022-82022-72022-62022-52022-92022-82022-72022-62022-52022-42022-32022-22022-12021-122021-112021-102021-92021-82021-72021-62021-52021-42021-32021-22021-12020-122020-112020-102020-92020-82020-72020-62020-52020-42020-32020-22020-12022-92022-82022-72022-62022-52022-42022-32022-22022-12021-122021-112021-102021-92021-82021-72021-62021-52021-42021-32021-22021-12020-122020-112020-102020-92020-82020-72020-62020-52020-42020-32020-22020-1-41%-47%-59%-43%-26%-53%-40%-60%-33%-13%-41%-48%-46%-43%-50%-51%-47%-53%-49%报00000040000200000百强累计全口径销售金额(亿元)同比增速(右轴)80%60%40%20%0%200000000400020000百强单月全口径销售金额(亿元)同比增速(右轴)200%50%0%全国层面出台楼市政策组合拳9日-30日，成本、提振市场信心，对促进市场活跃度和流动性，促进房地产销售企稳消当地新发放首房的纳税人，对其出售现住房已积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。-5-明报-6-明行情回顾地产行情回顾本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.5%，在各板块中位列第13；WIND港股房地产板块涨跌幅为-6.2%，在各板块中位列第18。本周地产涨跌幅前5名为华联控股、金地集团、荣丰控股、招商蛇口、上实城市开发，涨4.1%、+3.5%、+3.4%；末5名为旭辉控股集团、绿地香港、祥生控股集团、合景泰富集团、数源科技，涨跌幅分%、-21.8%、-18%。图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6% 4% 2% 0% 医食采商休银农家轻建交纺房传综计通电化公非机电建汽钢有国药品掘业闲行林用工筑通织地媒合算信气工用银械子筑车铁色防生饮贸服牧电制材运服产机设事金设装金军物料易务渔器造料输装备业融备饰属工上实城市开发招商蛇口华联控股荣丰控股金地集团上实城市开发招商蛇口华联控股荣丰控股金地集团8%6%4%2%0%来源：wind，国金证券研究所WIND产板块本周涨跌幅排序8% 6% 4% 2% 0% 消制零医家食食软银半运电商耐保能多房技公费药售疗庭品品件行导输信业用险源元地术用本料体车者、业保与、与与体服和消金产硬事货与服生健个饮主服与务专费融件业物汽务物设人料要务半业品与车科备用与用导服与设零技与品烟品体务服备部与服草零生装件0%0% 旭辉控股集团旭辉控股集团绿地香港祥生控股集团合景泰富集团数源科技数源科技来源：wind，国金证券研究所物业行情回顾1本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5.4%，恒生中国企业指数涨跌幅物业指数对恒生中国企业指数和服务、德信服务集团、新大正、佳兆业美好、绿城服务，涨跌幅分别为+31.9%、+2%、+0.9%、+0.8%、+0.2%；末5名为旭辉永升服务、世茂C报-7-明6%4%2%0%2022/9/262022/9/272022/9/282022/9/292022/9/30恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数金科服务德信服务集团新大正绿城服务佳兆业美好35%金科服务德信服务集团新大正绿城服务佳兆业美好30%25%20%5%0%0%0%旭辉永升服务康桥悦生活世茂服务康桥悦生活世茂服务碧桂园服务来源：wind，国金证券研究所数据跟踪宅地成交2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面36083万㎡，累计同比-44%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口2021年第1周2021年第4周2021年第7周2021年第10周2021年第13周2021年第16周2021年第19周2021年第1周2021年第4周2021年第7周2021年第10周2021年第13周2021年第16周2021年第19周2021年第22周2021年第25周2021年第28周2021年第31周2021年第34周2021年第37周2021年第40周2021年第43周2021年第46周2021年第49周2021年第52周2022年第3周2022年第6周2022年第9周2022年第12周2022年第15周2022年第18周2022年第21周2022年第24周2022年第27周2022年第30周2022年第33周2022年第36周2022年第39周3W5WW9W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W报0000040000020000率45%40%35%30%25%20%5%0%，国金证券研究所图表12：全国300城累计宅地成交建面(万㎡)及同比0000000000000000000400000000200000021年累计宅地成交建面2022年累计宅地成交建面2021年累计同比2022年累计同比60%40%20%0%，国金证券研究所图表13：地金额前20房企排行企业名称企业名称土地宗数权益拿地金额(亿元)权益建筑面积(万㎡)总规划建面(万㎡)溢价水平楼面均价(元/楼面均价(元/㎡)1457845155904.65404276313003042212203发展5303795804.645573451824524914582823749169644112032369154736131076838313212862698-明报274358426.8873542524.4530887240460413222312327.7856474020554601432492133824444295227.87149600厦门轨道交通3015883日)新房成交3%，年度累计一线城市：周环比+23%，周同比+8%，月度累计同比+13%，年度累计同比-24%；同比-19%，年度累计同比-28%；计同比-44%。图表14：40城新房成交面积及同比增速9008000060050040030020002022/8/122022/8/192022/8/262022/9/22022/9/92022/9/162022/9/232022/9/3035城单周成交面积(万方)周环比周同比80%60%40%20%0%%%%-9-明2022/8/122022/8/262022/9/92022/9/232022/8/122022/8/262022/9/92022/9/23报20%0%0% -5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%-40%-45%-50%2022/8/122022/8/262022/9/92022/9/23 一线城市二线城市三四线城市图表17：35城新房成交明细(万平方米)城城市本周成交周环比周同比月累计值月同比年累计值年同比年同比28.9-36%835-22%68.945%220.930%-22%36.658%8%-12%799-30%71%99%55.431%381-20%62.320.6316%42%60%46.6-19%-21%320-30%-48%43%9%60.1-22%722-32%61.634.153%-17%45%-27%41%-39%866-13%-41%38.3-25%861-31%50.8212%-42%41%-68%2088-22%州25%-46%23.8-28%244-46%-------山35.852%4%98.3-14%-22%28.524%33%81.8567-29%98%-31%28.8-40%329-37%-------5%-10%-54%86.4212%88%651-23%华-1%39%80%57%23.2-37%22%-35%-42%568%-48%-65%江.8-52%-17%-66%-50%29.7-25%361-47%-27%36.474%216%69.672%361-43%-51%22%39%-73%50%33%-14%%-45%-43%-46%72%53%--------10-明8/128/12报.5.46%269%-20%-58%5207-61%-61%7%-50%-43%-38%2%-55%-35%-12%二手房成交万平米，周环比-4%，周同比+28%，月度累计同比+21%，年度累计同比-线城市：周环比+22%，周同比+8%，月度累计同比+9%，年度累计同比-31%；三四线城市：周环比+9%，周同比+28%，月度累计同比+50%，年度累计图表18：15城二手房成交面积及同比增速(周)2008060402002022/8/122022/8/192022/8/262022/9/22022/9/92022/9/162022/9/232022/9/3015城单周成交面积(万方)周环比周同比80%60%40%20%0%图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比80%60%40%20% 0%2022/9/92022/9/232022/8/122022/8/262022/9/92022/9/230%%%%%%2022/9/99/232022/9/99/23一线城市二线城市三四线城市图表21：15城二手房成交明细(万平方米)城城市本周成交周环比周同比月累计值月同比年累计值年同比43.427%-28%4.44%-46%34%32%24.2%256-45%明报山华州21.94%-52%-24%-1%-77%23%%40%267%504%51%%69%-21%-93%71%57.281.078.640.077.130.7-20%68%33%38%47%%-70%-14%239%489533279362521-34%-15%226%-28%8%-27%-21%-27%-57%-30%9%-63%重点城市库存与去化周期本周12城商品房库存(可售面积)为1.6亿平米，环比+0.3%，同比+5.7%。1图表22：12城商品房的库存和去化周期454035302520505-2019/2/32020/2/32021/2/32022/2/3商品房销售面积(万方/日)商品房去化周期(月)图表23：12城各城市能级的库存去化周期302520502020-062021-022021-102022-06一线城市去化周期(月)二线城市去化周期(月)去化周期城市可售面积期3个月移动日均成交面积(万方)去化周期(月)同期增减(月)2,69226.74723%.3.042,21925.188529%8615%.592,850.243.49%.74州4%56.36896-12%.0.53-----.034025%68.1.09-12-明报地产行业政策和新闻图表25：地产行业政策新闻汇总城城市/机构2022/9/26榆社县促进房地产业良性循环和健康发展纳建面积每平方米800元缴纳配建资金，缴纳配建资金后政府准予向社会自行销售。充分发挥住贷款2022/9/262022/9/26丹东市举办2022年‚秋季购房月‛活动，凡个人(不包括企业法人和其他组织)，在购房月活动期间 (2022年9月26日至10月31日)，在市辖区范围内(不含东港市、凤城市和宽甸满族自治县)，购买由开发企业新建的已经取得预售许可证的预售或者可以网签商品房买卖合同的现售商品住房(不含商业、车库等非住房)，均可以申请享受所购房屋建筑面积每平方米1002022/9/262022/9/26发布公告，对建业多伦世悦府、多伦大都汇等9个新建商品住房项目实施购房凡购买入选本次活动新建商品住房的购房人均可享受购房补贴，补贴标准为，农村户2022/9/2618条政策措施。房产新政主要包括项目开发支持、需求激活支持、财持、金融服务支持、风险防范处臵和健全服务监管六大方面。对于购房者的利好主要体现在2022/9/27‚全装修‛政策调整、延长交易契税补贴和新增商业贷款贴息三个方面，直接降低了购房者的购房成本。新政对‚加大‘房票’使用力度‛进行了说明，即对使用‚房票‛购买新建商品住房的，鼓励房地产开发企业在现有折扣基础上再予以让利，网签价格可下浮至备案价格的90%；对团购5套及以上(纯2022/9/272022/9/27‚2022年秋季房地产展销会‛，交易优惠活动从2022年10年1日后新生育二孩及以上的多孩家庭，二孩家庭购房的补贴每套5000元；三孩及以上家庭补贴每就业的各类人才，正式签订聘用合同或就业协议后三年内购买商品住房3万元标准发放购房补贴，专科及以上人才购买商品住房2022/9/27萧山2022/9/28萧山出台‚创新驱动转型、人才引领发展‛专项行动的若干意见，其中：已落户本市的户籍家庭或在本市工作且有城镇社保(或个人所得税)缴纳记录的非本市户籍家庭，可在本区义桥、临浦、衙前、南阳、新塘、戴村、河上、浦阳、所前、进化、瓜沥、靖江、楼塔、益农、党湾等镇街购买住房(含新建的本市户籍家庭在本区上述镇街购买第二套住房不受落户满五年的限制。各类家庭在限购区内限购的住房总套数不变。另外，在2023年9月30日(含)前，购买本区上述金额的50%标准给予补助；产权证后，按照实际缴纳契税金额的萧山2022/9/282022/9/29行沈阳市阶段性支持职工家庭互助提取住房公积金政策解读发布会：职工家庭成房无论产权人是否缴存了住房公积金，其配偶、子女和夫妻双方的父母均可就这处房产办理公积金提取。此次申请条件包括：在沈阳市购买自住住房，已支付全部购房款或购房首付款；购房时间为2022/9/292022/9/29行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。这一政策措施的出台，有利于支持城市政府‚因城施策‛用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更支持刚性住房需求。按国家统计局公布的70个大中城市房价指数数据，至少有23个城市符合此次中二线城市有8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、2022/9/29家庄2022/9/29日起扩大偿还住房公积金贷款提取范围。石家庄住房公积金贷款的借款人，其父母可以申请作为共同还款人参与还款；职工配偶为房产共有人(房屋共同产权人)的，配偶父母也可以多为2家庄2022/9/292022/9/292022年重庆市两江新区秋季线上房交会于9月28日至11月30日举办。‚三大新城‛(鱼复、龙兴、水土新城)及保税港区所有新建商品住宅(不含建面单价达到或超过25820元/平方米的清水高档住宅、建面单价达到或超过32275元/平方米的精装修高档住宅、独栋别墅)和新建非住宅商品房(仅含商服用房、办公用房、车位)按实缴契税的80%标准给予消费补贴。‚八个街道‛(主要指鸳鸯、人和、天宫殿、翠云、大竹林2022/9/29-13-明报2022/9/30非高档住宅、二套非高档住宅(高档住宅是指建面单价达到或超过25820元/平方米的清水高档住宅、建面单价达到或超过32275元/平方米的精装修高档住宅、独栋别墅)及非住宅类商品房(仅含商服用房、办公用房、车位)按实缴契税的50%标准给予消费补贴。月31住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住2022/9/30年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。白杨、义蓬、新湾、临2022/9/30和二手住房。符合条件的杭州市户籍家庭在上述街道购买第二套住房地产公司动态图表26：上市公司动态公司名称公告时间公告时间类型2022/9/272022年8月实现总合同销售金额约222.7亿元，合同销售建筑面积约110.36万.6公司拟发行2022年第二次公司债券，发行规模不超过99亿元(含99亿元)，拟分期发展2022/9/27行债券发行，为小公募债，债券期限不超过10年(含10年)，可为单一期限品种，也可为多种期限的混合品种。本次公司债券募集资金拟将用于偿还有息债务、补充流动资金、2022/9/27公司拥有75%股权的间接附属公司KingsBless同意向WTR购买PTJasamarga集团拟向公司股东上海地产借款14.50亿元，借款期限为一年，2022/9/28押借款借款年利率为6%。借款将以委托贷款方式发放，由绿地集团及下属企业提供抵(质)保泰禾集团及其子公司南京华誉、华誉投资与五矿信托、南京坤咏、南京立创优签署2022/9/28100%股权进行转让，股权转让价款2亿元，其中南京坤咏受让80%股权、南京立创优受让20%股权。本次交易预计减少公司合并报表归属上市公司股东的净利润60002022/9/28公司拟按50%的股权比例为控股子公司招华会展提供连带责任保证，担保金额11亿公司控股股东中南控股将为公司控股子公司中南安装提供全额连带责任担保，担保本金2亿元，担保期限1年。公司将为全资子公司中南建筑的供应商南京汇雄提供连带2022/9/28担保，担保金额800万元，公司全资子公司南通新世界拟抵押其持有的商业房产，同时南京汇雄股东及公司控股股东中南控股将为其提供全额连带责任担保。公司为南通瑞锦提供连带责任担保，担保金额5500万元，担保期限为三年，南通新世界质押其持业房产。公司控股子公司虹晟投资拟转让所持有实森臵业90%股权、公司拟转让所持有实森臵2022/9/29业100%债权、森公司拟转让所持有实森臵业100%债权，上述事项拟通过上海产交所公开挂牌捆绑转让，建议起始挂牌价格为50.30亿元，其中涉及虹晟投资持有实森臵价合计46.08亿元。公司控股股东泰禾投资及其一致行动人叶荔拟在2022年9月29日起十五个交易日后2022/9/29的六个月内以集中竞价方式合计被动减持本公司股份不超过4977.8万股，即不超过公2022/9/29公司股东盈嘉众质押5973.72万股公司股份，占其所持股份比例13.62%，占公司总公司全资附属公司上海金茂已于2022年9月29日完成发行本金为20亿元的公司债2022/9/29行债券为5年，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回2022/9/30投融资公司2022年度房地产项目权益土地储备投资计划核定为60亿元，用于直接或间接购-14-明报2022/9/30行股票链资产支持计划业务，采取申请储架额度分期发行方式，拟申请储架额度不超过30亿公司拟非公开发行股票最多2.79亿股募集资金不超过50亿元，扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于青海乌图美仁70万千瓦光伏发电项目、青海茫崖50万千瓦风2022/9/30亿元，本次追加担保金额1.41375亿元。控股2022/9/30，2022/9/302022年1月至8月，公司物业合同销售额累计约172.5亿元。于2022年9月302022/9/30物管行业政策和新闻图表27：物管行业资讯城市/机构2022/9/26由蝴蝶派联合‚深圳市物业管理行业协会‛与高仙机器人共同举办以‚智慧物业与数字化转型暨链接未来思享会第二季《万物〃更新》‛为主题的思想风暴会在中国深圳成功举办。此次栏目论坛在深入研讨物业服务企业数字化转型和智慧物业平台运营的经验、思考和展望，展望物业行业物管公司动态图表28：物管公司动态公公司名称公告时间类型2022/9/26500万元，公司持股49%；淮南市九龙工业新区投资开发持股46%，九耀建设持股服务集团2022/9/27公司2022年9月26日耗资约890.8万港元回购299万股股份，9月27日耗资份。2022/9/27公司战略投资者兼公司二股东博裕资本拟以最高现金代价47.63亿港元要约收购公司金科服务2022/9/27要约收购总股份的60.82%，不包括博裕资本已持有的22.69%股份，以及公司持有但向BroadGongga(博裕旗下投资主体)抵押的16.51%股份。2022年1-9月，公司实现归母净利润预计为4.66亿元~4.75亿元，同比增长2022/9/2821.90%~24.26%；2022年7-9月，公司实现归母净利润1.35~1.44亿元，同比增长2022/9/28公司拟收购浙江祥生全部股权及关联方债务，交易代价暂定约为10.37亿元，最终代。27日耗资约2022/9/30元回购325.6万股股份。-15-明报-16-明2016/7/12017/1/12018/1/12017/7/12018/7/12019/1/12019/7/12020/7/12020/1/12021/1/12022/1/12021/7/12022/7/1行业估值2016/7/12017/1/12018/1/12017/7/12018/7/12019/1/12019/7/12020/7/12020/1/12021/1/12022/1/12021/7/12022/7/1图表29：A股地产PE-TTM252050AVGGSTDVAVGGSTDV图表30：港股地产PE-TTM2086420PE-TTMPE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV2022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/1图表31：港股物业股PE-TTM806040200PE-TTMAVGAVG+STDVSTDVPE-TTMAVGAVG+STDVSTDV2022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/1报图表32：覆盖公司估值情况股票代码公司评级市值 (亿元)PE归母净利润(亿元)归母净利润同比增速2021A2022E2023E2021A2022E2023E2021A2022E2023E225.2235.5257.1-46%发展2,155273.9301.8345.35%103.7108.4129.720%41661.065.176.935%32630.340.152.930%32%32%2,0244.94.6401.6409.1440.09%%%33644.756.088.225%58%2924.131.745.571.842%44%58%64.997.029.122.915.451.2-60%-33%233%金科服务8.29.971%-23%21%6.97.845%35340.351.8