某大酒店项目可行性报告

**大酒店项目可行性研究报告项目总论目录第一部分市场研究与环境分析项目市场研究项目环境分析项目投资主体第二部分项目总体开发主题定位与功能规划项目总体开发主题定位规划设计方案第三部分项目投资经营和实施进度第四部分项目经济可行性分析第五部分项目建议项目总论**大酒店静态投资估算总投资额在3亿元以上，正常营业情况下年收入约1.4亿元以上，年利润在4200万元以上，年投资回报率约14%左。财务营业后十年左右可以收回投资成本。投资建设期27个月左右（不含前期办手续时间）。第一部分市场研究与环境分析项目市场研究1.1国内外旅游发展趋势分析从1950年开始，世界旅游业便以每年7.1%的速度增长，1992年，世界旅游业收入超过了石油、汽车工业，成为了世界上第一大产业，1996从业人数占世界总就业人数的1／9，旅游业的发展规模已经在世界经济的发展中占据了相当重要的地位。当今世界旅游开发和发展最为快速的是东亚太地区，它们在过去几十年间发展迅速，其中国际旅游接待人次的市场份额从1970年的3%发展到1998年的13.6%。按照世界旅游组织的预测，在未来10年里，该地区将超过美洲，成为世界第二大国际旅游接待地。近几年来，中国是亚太地区经济发展最活跃的地区，2007年中国国民生产总值突破了20万亿元人民币，人均国民生产产值已经达到了2000美元。根据旅游业发展的一般规律，当一个地区的人均国民生产产值达到1000至3000美元时，该地区的旅游业发展进入高速发展期。近年中国的旅游行业发展迅猛。全国共有旅行社、星级酒店、旅游景区等类旅游企业单位38147家，从业人员271.34万人。旅游行业的3个主要领域——入境游、国内游和出境游得到了快速发展，旅游业规模无论从人数上还是收入上都不断扩大。目前我国旅游行业已经进入长期快速增长的上升通道。2007年全年入境旅游人数达1.32亿人次，增长5.5%，其中入境过夜旅游人数达5472万人次，增长9.6%；旅游外汇收入达419亿美元，增长23.5%；中国继续保持全球第四大入境旅游接待国地位。国内旅游人数达16.1亿人次，增长15.5%；国内旅游收入达7771亿元，增长24.7%。旅游业总收入首次突破1万亿元，达1.09万亿元，增长22.5%；出境旅游达4095万人次，增长18.6%。预计“十一五”期间旅游收入年均增长10%。而到2010年，中国旅游业总收入将达12260亿元人民币，年均增长10%左右，相当于GDP的7%。1.2中国星级酒店发展概况2006年，我国星级酒店数量继续保持适度增长。到2006年末，全国共有星级酒店12751家，比上年增长923家，增长7.8%；拥有客房145.98万间，比上年增加12.76万间，增长9.6%；拥有床位278.55万张，比上年末增加21.38万张，增长8.3%。全年营业收入总额为1482.86亿元，比上年增加136.71亿元，增长10.1%；上缴营业税108.12亿元，比上年增加30.96亿元，增长40.1%。全国星级酒店从业人数为158万人。1.3武汉市旅游及酒店业现状及发展趋势随着和国中部崛起战略的实施和武汉市8+1城市圈建设的启动，武汉市旅游及饭后投资新一轮发展高潮。“新版”武汉旅游圈呼之欲出。“未来将继续加快一体化进程，力争到2020年，城市圈旅游业增加值占服务业比重达10%，成为国内主要的旅游目的地之一。”2007年末，在武汉城市圈旅游发展工作会上，省旅游局负责人描述了城市圈旅游的美好前景。据省旅游局规划，武汉城市圈旅游对接的“8个一体化”方案已经出炉。2008年，城市圈旅游将加快品牌形象、旅游规划、项目招商、开发建设、旅游线路、旅游促销、旅游市场及投诉处理一体化，以武汉为龙头，不断拓展不同层次、不同领域的双边和多边旅游交流与合作，整合圈内资源，开展统一促销。目前，旅游部门已安排了专项经费，9城市旅游部门共同编制“一体化”实施规划，确定建设重点、建设时序，有步骤地予以推进。作为龙头，武汉市正紧锣密鼓地建设旅游项目库。完善旅游圈旅游招商项目库，编制旅游圈旅游招商手册，整体推介旅游圈旅游项目，组织武汉旅行社与各城市旅行社进行对接。2008年，武汉将在武昌和汉阳各建一个旅游集散中心。逐步推出城市圈旅游直通车、散客拼团、直通班线、客运班线及旅游产品线路，与圈内成立旅游集散中心的城市进行联网。为方便自驾游的游客，城市圈9城市还将在高速公路入口、通往景区的主干道以及景区外围交通节点建设完善的旅游标志系统。2008年，武汉城市圈高尔夫休闲度假之旅将赴韩国促销。在我省中部博览会、华中旅游博览会上，一个全新的武汉旅游圈形象将正式亮相。2007年全年接待海外旅游者53万人次，同比增长15.5%；实现旅游外汇收入2.3亿美元，同比增长17.2%；接待国内游客3889万人次，同比增长18.5%；实现国内旅游收入297亿元，同比增长18.5%。旅游业总收入314.4亿元，同比增长18.1%。全市星级酒店达到121家，客房总量达到15247间；国际旅行社达到28家，国内旅行社达到188家；旅游景区达到31个，其中A级景区15个；旅游车辆达到1000多台。2006年11月，华中最大极地海洋世界在东西湖动建。该项目由大连海昌集团投资，占地1000余亩，总投资30亿元，是武汉目前最大的旅游投资项目。近两年来，投资“武汉城市圈”旅游业似乎商机无限。共引进旅游项目100多个，总投资达300多亿元。其中包括：湖北万豪和武汉远方公司投资8亿元打造咸宁温泉谷、武汉丰太集团6亿元建设嘉鱼温泉等。城市圈8条精品旅游产品线路初步建成，分别是：科教文化之旅、温泉养生之旅、红色和绿色生态之旅、工业之旅、三国文化之旅、宗教文化之旅、体育健身之旅、乡村休闲之旅。目前，8条线路已分别交由8家旅行社分头负责，即将全面推向市场。圈内城市尝到甜头，争当武汉“后花园”。去年4月，孝感市在汉举办旅游产品推介暨招商，达成旅游合同10余项，投资4.8亿元。去年9月，黄冈市在汉推介旅游产品，50多家旅行社负责人光临。为升级旅游服务水平，去年10月，武汉市旅游局举办了城市圈旅行社和酒店经理岗位资格培训班，邀请台湾文化大学观光系教授为9城市147位旅行社经理和74位酒店经理授课。而作为体现旅游服务质量的星级酒店，在武汉城市圈也如雨后春笋。近两年间，武汉市投资300亿元用于旅游基础设施和星级酒店的建设，武汉市五星级酒店翻番。一直以来，武汉的高星级酒店不多，已挂星五星级酒店只有6家。2006年底以来，按照五星标准建造的新酒店有明珠豪生、锦江国际、新世界、光明万丽、华美达光谷店、珞珈山国际酒店等。2月10日，外商投资2亿元打造的五星级酒店雄楚国际大酒店试营业；5月，五星级君宜国际大酒店也将在汉兴建。业内人士预测，武汉酒店业正进入一个迅速扩张期，预计2008年武汉的五星级酒店将达到14家。附：2007年底武汉市在建和在营业五星级酒店一览表序号酒店名称开业时间管理公司占地面积（㎡）建筑面积（㎡）客房数（套）地点备注1东方大酒店1997年500003452香格里拉大酒店1999年5月4483华美达天禄酒店2000年3084新华诺富特大酒店店2002年9月3035东湖大厦2001年1682004年升五星星6五月花大酒店2003年270002687华美达光谷大酒店店2006年10月月3088港澳中心商务酒店店2003年4月1209江城明珠大酒店2007年550061733393郑州铁路局待评10雄楚国际大酒店2007年12月月280省林业厅投资，待待评11万丽酒店2007年32000300湖北省电力投资，待待评12凯旋门大酒店2007年247待评13锦江国际大酒店2007年6月44352407待评14珞珈山国际2007年218武汉大学，待评15武新大酒店327在建=SUM(ABOVE)44401.4湖北省（武汉市）五星级酒店经营现状分析根据《2007中国旅游统计年鉴》编统计全国五星级酒店的现状如下：表1-1全国五星级酒店综合情况酒店注册登记类型、规模、星级级酒店数（家）房间数（间）床位数（张）客房出租率（%）营业收入（万元）营业税金（万元）固定资产（万元）酒店注册登记类型型国有经济92345565612065.051006275..0355904.4773112046..93集体、股份、联营营89312695282959.66786831.55343714.9882527638..28私营124375734264.8587167.1884943.28237208.779港、澳、台49213773288470.19865088.44344564.5442044538..21外商57227193406466.69709494.66437155.2222245820..32其它3868146857.6716633.955888.4898655.188合计30211516418470766.383471490..76187170.997102659077.71酒店规模客房数500间以以上60391955960469.001412504..1273945.3662849476..69客房数300-4499间以上135515548384166.161337094..5070429.2334774413..80客房数200-2299间以上80202733366663.23616192.88536382.1662176138..42客房数100-1199间以上253917739261.0694686.8225338.03458316.770客房数99间以下下212520469.29110212.4471076.197562.10合计30211516418470766.383471490..76187170.997102659077.71截至2007年底，湖北省（五星级酒店都在武汉市）正式通过国家评定的五星级酒店有8家，根据《2007中国旅游统计年鉴》编统计湖北省五星级酒店的现状如下：（1）根据酒店注册登记类型：国有企业3家，集体、股份、联营企业2家，港、澳、台1家，外商2家，私营投资没有。（2）根据酒店规模：500间以上没有，300-499间5家，200-299间1家，100-199间2家，99以下没有。（3）各五星级酒店经营状况如下表住宿人数营业收收入（466738.557万元）住宅人天数（万人人天）客房出租率（%）每间客房年收入（万万元）每间客房年接待人人数（人）全员劳动生产率（万元/人）人均实现利润年末从业人员（员员）总人数（万人）入境旅游者（万人人）入境旅游者比率（%）客房（55.50%）餐饭（33.39%）其它（11.111%）40.3015.9339.5325939.33315606.8445192.40121.4470.5910.8316815.14-0.803088根据以上指标分析可知，湖北省五星级酒店发展以下几个特点：（1）至2006年底，全国平均省份五星酒店房间数为3599间，但湖北省仅有2396间，仅占全国的64.77%，高星级酒店接待设施不足，如果在建五星级酒店建成营业，房间数将达4440间，如果按全国平均水平来计武汉市五星级酒店投资已经饱和，但是五星酒店相对于北京37家、上海26家、广东47家、江苏25家、浙江19家来说，随着中部的崛起，湖北经济沿着发达地区的轨迹迈进，武汉市在全国大城市地位的提高，五星酒店的投资依然有一定的空间。（2）从全国统计数据来看，500间客房以上或99间客房以下规模的入住率最高，但湖北省恰恰没有这两种规模的酒店，说明湖北省酒店投资规模结构不合理。500间客房以上的酒店投资依然是空白。项目其他收入比例（%）客房出租率（%）每间客房年收入（万万元）每间客房年接待人人数（万人）每间客房年接待人人天数（人天天）年利润率人均实现利润（万万元）人均实现税金（万元）人均占用固定资原原值（万元/人）全国平均数15.4766.3815.4619930813%2.693.8161.19湖北平均数11.1170.5910.83168507-5.29%-0.80-0.0670.46绝对值比较-4.36+3.91-4.53-33+201-18.29%-3.49-3.87+9.27相对值比较71.82%106.34%70.05%84.42164.61%__-115.15%湖北省五星级酒店与全国五星级酒店经营效益比较分析：从以上比较可知，与全国水平相比，湖北五星级酒店客源充足，客房入住率高于全国，但年收入不高，而且收入单一，客房使用频率高，损耗大，各项经济效益指标都低于全国水平，经营管理水平相比全国而言较低，具有较大的经营管理提升空间。二、项目环境分析2.1本项目区位背景形势分析本项目所在地在武汉市武昌区，武昌区近年来经济形势发展良好，城市建设步伐加快。2007年1—9月，全区地区生产总值195.28亿元，增长14.55%，其中：二产业63.63亿元，增长11.52%；三产业131.65亿元，增长16.08%。全口径财政收入29.93亿元，增长31.22%；区级财政收入8.66亿元，增长27.38%。全口径财政收入和区级财政收入中税收收入占比分别达到97.26%和93.17%，其中：增值税、营业税、企业所得税、个人所得税等主体税种收入比重达到85.03%，增长28.56%；城建税、车船税、土地增值税等小税种增长均超过40%，特别是土地增值税完成6494万元，增长134.86%；契税收入完成1.41亿元，增长15.15%，为今年来首次实现正增长。全区百户重点纳税企业实现税收13.11亿，占税收总额的44.34%，其中过千万元以上企业28户（不含房地产企业），过亿元以上企业1户。全区实现社会消费品零售总额162.11亿元，增长14.1%；居民人均可支配收入达1.07万元，增长14.79%。完成固定资产投资47.85亿元，增长22.43%。95项重大项目累计完成投资73.87亿元，增长35%。全区新注册登记企业1632户，其中注册资金在1000万元以上的有60户。全区引进内资63.77亿元，增长64.78%；实际利用外资1.49亿美元，增长402.6%；其中，引进规模在5000万以上的内资新开工项目19个，1000万美元以上外资项目6个。**举办第六届中国（武昌）辛亥首义文化经贸旅游节，签约121项，投资金额91亿元。属地纳税工作进展顺利，已有80户将税收关系转入我区，其中注册资金1000万元以上的有21户。总部区新入驻注册资金在1000万元以上的企业53家，新入驻企业区域总部或大企业分支机构5家，中建三局、新华保险湖北分公司、中保人寿湖北分公司、苏宁电器中南旗舰店、湖北广电城市电视有限公司等一批有影响的企业相继落户武昌，产业聚集趋势进一步加强。新时代商务中心、新长江广场、洪广宝座、中建工行广场等6座高档商务楼宇投入使用，财政部驻湖北省财政监察办事处办公写字楼、巴山夜雨大酒店、纽宾凯商务酒店、宏诚金都等项目进展顺利，世纪彩城三期写字楼开始进行基础施工，保利文化广场已经开工，现正对原设计方案进行修改（将楼高调整到200米）。白沙洲都市工业园新入驻企业19家，实现总产值60.12亿元，增长25%；实现税收1.89亿元，增长35.4%。历史文化名城建设步伐加快，中部文博会6个签约项目全部完成建设，“中部设计之都”已引起各方关注，昙华林创意产业园建设等工作稳步推进。完善基础设施，城市建设项目推进顺利。2007年，城市基础设施、重大工程、危房改造等重点拆迁项目共19项，涉及拆迁居民6654户，拆迁面积64.19万平方米，截止九月底，累计完成拆迁4589户，拆迁面积34.16万平方米。钟大建设项目拆迁取得新进展。武昌火车站改扩建主站房工程基本竣工，中山路高架桥提前拆除，累计搬迁居民2073户，完成拆迁总量的95%；蛇山透绿工程社会散户拆迁全部完成，周边道路综合改造及首义文化园广场建设竣工；“五大会址”及周边环境整治工程拆迁完成119户，完成拆迁总量的61%，立面整治启动33栋，完成总进度的75%，道路及管线改造正在抓紧施工；昙华林历史街区一、二期工程拆迁任务基本完成。道路建设步伐加快：体育馆路刷黑工程竣工，杨园南路、中山北路、恒安路基本建成，紫阳东路、一纱侧路、珞梁路延长线完成车行道路建设，沙湖路已形成半幅路面；栅栏口和岳家嘴立交工程正在进行匝道、桩基施工；体育馆南路准备进场施工，复地东路、南路，武重东路、南路以及江民路正在进行前期规划和施工设计；解放路二期综合整治工程进入收尾阶段，和平大道综合整治工程全面竣工。城市绿化档次提升：完成6条新建道路绿化和5处街头园林小景、4处小游园、2处小森林建设；完成洪山公园和紫阳公园的改造及武昌公园的拆迁工程；内沙湖公园建设全面启动，目前已基本完工。2.2地块分析与评价：2.2.1地理位置：本项目地块东西长约100米，南北宽约80米，面积约12亩，位于雄楚大道和静安路交汇处，东望东湖高新开发区，南临南湖花园，西接武昌火车站和武昌长途客运站，北靠繁华的中南商圈，随着武汉市8+1城市圈的形成，武昌区向江夏、纸坊和流芳方向发展，雄楚大道将成为武昌的中轴线。2.2.2周边环境：由于地块处于城中湖南湖湖畔，隔雄楚大街与20万人口的成熟大社区南湖花园相望，地块周围没有超高层建筑，地域空旷，视野开阔。2.2.3交通条件：地块处于雄楚大道和静安路交汇处，道路规范，随着附近紫阳东路与武昌火车站打通，路况畅通，交通便利。距武昌中心商业区中南商圈及火车站5分钟车程，离机场40分钟车程。2.2.4分析与评价：该地块临武昌区主干大道雄楚大道，与商业闹市区既保持一定距离，但又不太远，闹中取静，从发展的眼光看应该是一处很有特色、很有发展的地块。优越的地段，良好的商贸经济环境加之交通便利，是商务客人的首选条件，该地块规划一个现代商务型酒店。最适合的东西才是最好的，理解这点对酒店的定位、规划、发展，体现价值非常重要。在以后具体规划、设计需要将酒店设计与楚文化内涵充分结合，体现特色、体现价值，营造一个定位准确、目标清晰、投资合理、具有文化内涵的特色酒店。2.3用地计划经济技术指标用地面积8000㎡，建筑密度38.75%，容置率5.625，建筑面积45000㎡，绿化率25%。三、项目投资主体项目由武汉市**集团负责投资，该公司是南湖花园大型社会重要的开发商之一，**的开发了**花园，景虹花园等大型房地产项目，资金实力雄厚。但缺乏五星级酒店投资经营管理经验。第二部分项目总体开发主题定位与功能规划一、项目投资的SWOT分析投资商在项目投资实施过程中最重要的是要发挥地块与项目优势，克服劣势，抓住市场机会，同时避免区域威胁。否则，很可能导致失败。项目SWOT分析旨在通过对项目的全面深入研究，明确项目在目前市场情况下，应当处于一个什么样的市场地位，进而为最终确定项目营销定位提供参考。S（优势）W（劣势）O（机会）T（威胁）项目优势分析——StrengthS1城市和街区发展的角度：武汉市近几年经济发展迅猛，尤其是旅游业发展迎来新的高潮，区域经济发展潜力无限，前景看好。S2区域配套的角度：项目周边配套日渐完善。S3投资商通过多年房地产开发的积累，拥有雄厚的资金实力，通过本投资项目可以合理规避税费用，投资成本相对较低。S4地块交通便利，处于主要交通要道交汇处，客流集散便利，尤其是新武昌火车站就在附近，客源丰富。S5该地块为投资商的存量土地，土地成本较低。项目劣势分析——WeaknessW1投资商前期对酒店投资研究不很深入，经验不足，专业性不强。酒店行业的细分市场，有超过10种以上的类型，如果没有充分的市场调研和专家指导，选择类型有误的话，将在市场上增加竞争指数，加大未来回报的风险。W2项目周边环境暂时比较杂乱，方圆两公里之内没有集中的政府部门和效益较好的上规模企业。W3本项目地块仅12亩，建五星级酒店地理空间稍微局促，必须向超高层建筑发展，建筑成本较高。项目机会点分析——OpportunityO1武汉市五星级酒店整体经营水平不是很高，酒店营运壁垒不是很高，项目若能够引入专业酒店设计公司、品牌酒店管理公司参与运作项目，具有较大的经营管理和经济效益提升空间；O2随着武汉8+1城市圈的形成，武昌旧城区改造的步伐加快，该区域将形成武汉市武昌区新的城市中心商圈。O3本项目投资商对当地环境熟悉，可供整合的社会资源丰富，可为本项目的建设和营运带来较好的周边环境。项目潜在威胁分析——ThreatT1该区域近两年来多个高星级酒店项目跟风而上，市场竞争将十分激烈；T2酒店投资资金密集，成本较高，建设和投资回收期长，项目风险较大；项目总体开发主题定位2.1项目主题定位的指导思想**大酒店项目总体开发的指导思想是：“自主投资、企业运作、市场机制、多方共赢”的发展思想，以高星级酒店的建设为契机，推动武汉市武昌区旅游服务接待设施的完善和城市整体功能的提升，重点挖掘地方特色和文化底蕴，把**大酒店建设成为武汉市武昌中心城区的标志性建筑和商务型大酒店。2.2项目主题定位的原则盘活资源存量，**大酒店项目位于城市中心，占据了得天独厚的区位优势和资源优势，本项目整合城市中心区优势资源，把潜在资源转化成为现实优势，把区域优势转化为企业特色，使其能够很好地服务于城市发展，焕发出活力，增强区域和城市的综合竞争力。提升城市功能，充分突出本项目所在地的资源和环境优势，武昌区城市建设的服务设施的升级，提高整个城市的综合接待服务水平和城市竞争力，全面提升城市的整体功能和形象，更好地服务于经济和社会发展。彰显城市特色，文化是城市持续发展的生命力，在项目实施过程中需要深层次地挖掘城市所在区域的地方文化底蕴，对资源特色的文化内涵有全面的认识和把握，从而达到城市特色同区域环境，社会文化的传承和统一，武汉市是我国历史文化名城，文化内涵丰富，曾是一个极富活力的明星城市，项目所在地区域资源独特，如能巧妙地将无形的文化融入设计理念、功能定位和产品开发，将有利于彰显城市文化特色，同时也会给未来五星级酒店的经营管理注入新的活力。满足市场需求，任何项目的开展都必须满足一定的市场需求，符合市场经济的运行机制和规律，市场需求的类型、特点、规模和档次，直接关系到酒店产品开发的层次及经营状况，尊重市场，面向市场、服务市场是根本原则。本项目定位于满足该地区高层次的消费需求，新建的酒店将极大地满足高级商务会议客人和政府接待国内外贵宾的需求，目标市场针对性强，从而可以很好地带动该区域酒店服务水平的提高和城市接待环境的改善，为城市对外开发和经济发展创造更好的环境。注重综合效益，许多项目往往单方面追求最多是利润，而忽视了项目的社会效应和生态效应，**大酒店位于城市中心城区，酒店建设和经营过程中将树立经营城市的理念，强调项目的综合效益，在开发过程中力争得到政府，社区和公众的共同支持，在满足企业赢利的基础之上，更大程度地关注地区生态和环境的保护，达到多方共赢的目的，实现地区的和谐与可持续发展。2.3项目主题的系统定位目标定位。目标定位于所在地区五星级商务会议型酒店，以其深厚人文底蕴和建筑特色打造商务型酒店的典范，并将酒店的景观主楼塑造成为中心区标志性建筑，最终成为城市国宾馆和城市形象的标志。功能定位，酒店目标市场主要定位于高级商务会议客人，并努力成为所在地区最高规格的服务接待中心，因而酒店的主导功能定位于商务会议，度假接待和休闲娱乐。形象定位，武汉市是全国有名的明星城市，人们消费观念比较时尚，整个城市充满了活力，因而酒店的建筑设计和风格既要体现该区域的文化内涵，又应体现时代特色。规划设计方案3.1项目总体功能规划项目功能设置原则适应细分市场需求，本项目未来的目标细分市场是商务会议客人，主要包括一般商务客人，公务客人和会议客人三大目标群体。一般而言，商务会议客人习惯入住处商务中心区，环境幽雅、设施齐全，交交通便捷的四星或五星级酒店，在客房类型和楼层，会议设施，餐饮，娱乐等方面也具有不同于一般旅游观光客人的需求，在进行酒店项目功能设置时要充分考虑这一需求特征。充分考虑行业竞争，本项目主要考虑该区域如雨后春笋般冒出来的五星级酒店的竞争，区域内的竞争对手有雄楚大酒店、五月花大酒店和光谷华美达大酒店及珞珈国际大酒店等五星级酒店等。这些酒店，在市场定位上存在一定的客源层次重叠，同进该区域内的餐饮、娱乐、会议也将对其造成一定的竞争压力。社会餐饮企业以较高的性价比吸引了包括酒店住店客人在内的许多良客，从企业品牌形象方面来考虑，星级酒店在菜肴成本上基本不具备竞争优势，不可能与社会餐饮企业进行价格竞争，而餐饮功能又是高星级酒店必备的功能之一，因此必须充分考虑社会餐饮给星级酒店餐饮带来的竞争压力。协调生态景观环境，本项目作为南湖边的标志性建筑，在生态环境和景观层次上都要能够与周边环境进行协调，酒店建设的基础是充分利用滨湖地区和城市中心的资源优势，在项目功能设置时不仅要考虑到自身的需求，同进也要兼顾整个区域的总体风格和布局，与南湖四周的发展定位相协调，在景观上更加突出区域的特色和层次。符合国家标准，根据《旅游酒店星级的划分与评定》（GB/T14308-2003）对五星级旅游酒店的划分评定以及管理服务要求做出的明确细致的规定，该项目功能设置要严格按照国家统一标准执行。3.2项目功能设置标志性景观主楼。（1）客房：各类客房总数约550间（套）设高级楼层、豪华楼层和无烟楼层，并兼有多款独具个性的主题客房，包括：总统套房、花园套房、行政套房、豪华房、高级房、标准房等、客房内设中央冷暖系统，卫星电视、直通国际电话，私人保险箱、迷你酒吧、宽带上网系统，高级电脑滋卡门锁等国家标准中要求的各项设施，同时人性化的空间布局，房间设计和服务能为每一位客人提供舒适、宁静、幽雅的休憩环境。（2）餐饮：设置中餐厅、风味馆、西餐厅、茶艺馆4个不同风格为主题的餐饮场所，聘请名厨主理各式珍稀美味佳肴，荟萃中西美食和佳酿，精湛的厨艺，一流的环境加上贯穿始终的公有制服务，处处让你领略到酒店独特的饮食文化，开设厢房为客人提供舒适的私人空间，在商务行政楼层设立行政酒廊，为商务会谈和交往提供良好的空间，在一楼设立大堂吧，为住店客人和外来访客提供休闲洽谈的优雅氛围，顶层设置旋转餐厅，可观览南湖周围美丽的景观。3.2.2造型新颖的裙楼（1）有多功能国际会议中心，包括容纳1000人的多功能厅，各类型会议室两个。多功能厅设计高贵大气。富丽堂皇，并配备现代化的各类会议设施，册步翻译设备，录影机、电视机、卡式录音机、手提扩音系统、幻灯、投影机、银幕一应俱全。良好的商务气氛，可以布置不同风格的会议场地，提供会议组织接待一站式服务，商务中心配有完备的办公自动化系统，包括复印机、传真机、笔记本电脑、电子打印机、文件装订机、过塑机等先进仪器，能为各类商务人士提供全方位的服务。（2）综合娱乐健身中心，在主楼和裙楼的中下层选择一层楼单独设立综合娱乐健身中心，向酒店的住客和会员开放，主要包括风韵夜总会，卡拉OK贵宾房，地中海健康桑拿中心，美容美发中心，雪茄吧，保龄球室，棋牌室、健身房、戴维斯桌球室、迷你高尔夫球场，室内游泳馆等活动场所，布局合理，设施设备先进齐全，同时各项目的设计和建造达到国家标准，为客人提供多样的休闲健身选择。3.3酒店区域规划与设计区域指酒店各功能项目和设备在酒店中所处的地理位置及其分布。酒店区域规划原则1、功能性原则：将功能相关且互补的区域尽量集中布局，将活动程序与经营运作相互衔接的区域按照程序的先后来布局。2、独立性原则：在充分考虑区域功能相关性的同时，还要考虑到各区域在某种程序上可能相互干扰的情况。3、针对性原则：本项目地块较少，为充分利用地面有效收益面积，必须向空中发展。4、流线性原则：区域规划与“流线”关系密切，区域是流线串起来的，是按一定程序顺序进行串联的各个局部的总和。因此，在进行区域规划与设计时必须充分考虑“流线”因素，不能颠倒功能项目的运作顺序，同时考虑“面积”因素，全面合理地规划设计。3.3.2酒店初步平均功能空间分配及比例功能面积（㎡）客房总数（间/套）单人标房数量（间）商务套房数量（套）高级套房数量（套）豪华套房数（套）房型比例（占总数）总面积比例%客房251455103916842955.88单人房和标准间4539177.0%商务套房556813.0%高级套房65428.3%豪华套房12091.7%大堂8001.8餐饮30006.67会议室、宴会厅30006.67行政区域8001.8服务及公共区域545512.12游泳池8001.8娱乐休闲600013.33总建筑面积450001003.3.3假设本项目建筑地下两层，地上27层的主裙楼建筑，各层初步计划分布如下表：序号楼层功能布局1234567891011121314151617181920B1B21F2F3F4F5F6F7F8~9F10~11F12~22F23~26F23F24F25F26F27F28F27F部分动力设备、管管理部及工程程部区域地下车库大堂、前台区域、大大堂吧、礼品品店、总机话话务及机房、客客用卫生间、保保安监控室风味餐厅（前区//后区）、西西餐厅（前厅厅/后区）商务务中心中餐厅（前区/后后区）大宴会厅、多功能能厅、接见厅厅健康中心、桑拿足足疗中心、夜夜总会、观景景酒吧、棋牌牌室、台球室室、壁球室、乒乒乓球室、美美发中心设备转换层（货仓仓区域）酒店行政办公室和和各种类型会议议室高级楼层单人房和标准间豪华楼层行政楼层行政客房区域行政酒廊、行政客客房区域行政高级套房、行行政客房区域域总统套房、行政豪豪华套房、行行政高级套房房、行政客房房区域功能转换层旋转自助餐厅设备层酒店建筑装修建议（略）第三部分项目投资经营和实施进度湖北省五星级酒店经营水平整体性不高，但是随着华美达等国际知名酒店品牌的介入，酒店经营管理水平在逐渐提高。本项目投资商没有五星级酒店的投资经营管理经验，因此在本项目的投资及其建成后经营管理过程中，通过市场化运作，整合社会资源，为本项目的投资和经营管理寻求良好的合作伙伴，提供最优的投资经营合作方案，将成为本项目是否能够**实现项目投资目的的关键。项目投资合作方案建议通过对本项目的SWOT分析可知，寻求本项目的合作伙伴必须实现资源互补，扬长避短的目标。1.1项目投资渠道的选择世界十大酒店管理集团及其投资特征（以下排名以酒店客房数为依据）1.洲际酒店集团：2006年连续第3年排名世界酒店集团第1位，房间增长了0.9%。酒店3606座，房间537533间。2.胜腾：2006年排名第2，接管了温德姆（Wyndham）后使集团的房间供应能力增加了2.2%.这种微弱的增长（30000间客房）确保了该集团排名保持稳定。酒店6344座，房间532284间。3.万豪国际集团：2006年排名第3，增加了15，000间客房，增长3.6%。酒店2672座，房间485979间。2008年3月10日，柏林：万豪国际酒店集团计划未来4年在美加以外地区再新开140多家酒店和度假酒店，即在43个国家推出超过34000间客房库存。这次国际扩张预计将使得万豪集团到2011年底前，管理或特许经营将近500家酒店，为旅行者提供大约126，000间客房的选择。这次扩张具代表性的是万豪在豪华酒店、高级酒店、中档酒店以及延住旅游领域的酒店品牌建设，而近期内最大型酒店开业将集中在中国、印度、泰国以及阿联酋。4.雅高：2006年雅高集团房间增长2.6%，排名第4。酒店4065座，房间475433间。5.希尔顿：2006年排名第5位。美国希尔顿集团斥资4.75亿欧元接管英国希尔顿国际。通过本次并购，希尔顿品牌已成为一个统一的实体。其世界排名也由第六名上升到了第五名。酒店2747座，房间472720间。希尔顿酒店集团公司（HiltonHotelsCorporation）旗下主要品牌：

希尔顿（HILTONHOTEL），港丽（CONRADHOTELS）,斯堪的克（SCANDIC），双树（DOUBLETREE）,大使套房酒店（EMBASSYSUITE），家木套房酒店（HOMEWOODSUITE），哈里逊会议中心（HARRISONCONFERENCECENTER），庭园旅馆（GARDENINN），汉普顿旅馆（HAMPTONINNANDSUITES），希尔顿度假俱乐部（HILTONGRANDVACATIONSCLUB）等6.精选：2005年底客房增长了3.4%，但是仍然从第5位下滑了一位。酒店5132座，房间417631间。7.最佳西方：2006年最佳西方以房间增长2.5%的成绩连续几年保持着第7名的位置。酒店4195座，房间315875间。8.喜达屋：2006年排排名第8位的喜达屋屋集团是另一一个通过兼并并获得增长的的**案例，其其旗下喜达屋屋酒店暨度假假村的增长（11.8%）就得益于其新接管的LeMeridien品牌。酒店845座，房间257889间。9.卡尔森：2006年排排名第9位，卡尔森森酒店集团表表现仍然稳定定，尽管其主主要的经销商商Reziddor在EMEA地区区十分活跃，但但就整体而言言，依然没有有太大变化。酒酒店922座，房房间1471129间。10.凯悦：：2006年排排名第10位，自20005年接手AmeeriSuiites后，全全球凯悦集团团又整合了一一些新品牌，如如SummeerfielldSuittes和MicrootelInnns，紧随随卡尔森酒店店集团之后,,排名第10位。酒店店738座，房房间1446671间。本项目投资渠道的的选择与组合合模式1、资金融合渠道的的选择本项目投资商资金金雄厚，新建建五星级酒店店，可以在酒酒店的选址、等等级与类型决决策等方面拥拥有高度的自自主性，可以以依照投资人人意愿从一开开始就对酒店店进行个性化化的建筑装修修设计。投资资者可以在充充分的市场调调查基础上结结合自己的投投资意向，对对市场供求状状态和发展趋趋势做出快速速反应，有利利于及时占领领市场，获取取利润回报。其其不足之外在在于，当酒店店市场供给趋趋于饱和，或或市场供给量量大于需求量量时，持续的的兴建扩张可可能导致酒店店数量进一步步激增，以及及酒店市场更更大难度的供供需不平衡，最最终导致地方方酒店市场的的结构失衡，整整体经营效益益下滑，难以以确保新酒店店投资建成的的预期收入，从从而影响投资资的正常回收收，给投资者者带来更大的的资金风险。本本项目目前面面临的市场环环境就是五星星级酒店翻倍倍增加，市场场供给就趋于于饱和，独资资经营风险较较大，因此需需慎重决策。为了分化市场风险险，可以考虑虑引入一定比比例专业酒店店管理集团的的资金参与本本项目的投资资建设。建议议专业酒店管管理集团投资资参与资本控制在30%左右。2、引入技术渠道的的选择本项目投资者缺乏乏技术优势，因因此必须引入入技术渠道以以规避酒店经经营管理的技技术风险。酒酒店管理技术术的引入通常常有两种方式式：一是特许许经营，二是是战略联盟。特许经营即联号类类酒店投资者以以有限的管理理和营销技术术，对目标酒酒店进行投资资的一种形式式。这里的有有限技术主要要指商标品牌牌、营销技术术网络、采购购网络技术和和质量控制技技术等。其优优势是有助于于提高消费者者对酒店经营营品牌认同与与顾客忠诚度度，特许经营营品牌提供方方不能对酒店店的日常管理理加以控制。其缺点是通常需一次性付清特许费用且应支付酒店利润的一部分作为特许服务费用。从酒店投资的发展史来看，这种方式适合中低端的酒店集团品牌。战略联盟即通过某某种技术共享享服务，不断断吸纳新单体体酒店成员，与与其达成具有有某种特定意意义的联合体体组织。全球球范围内有众众多**的酒店联联盟组织，如如最佳西方国国际酒店集团团、世界一流流酒店组织、VIP国际公司等等。其优点是无需向联联盟支付酒店店利润作为加加盟费用，联联盟为酒店成成员提供营销销、广告、设设计、质量与与公关等方面面的技术服务务，其缺点是是参与联盟的的酒店必须本本身有一定品品牌和营销网网络与其他联联盟酒店进行行交换。因此本项目直接引引技术渠道进进行合作的条条件不是很好好，不宜以单单一的技术渠渠道作为合作作的选择。3、管理参与渠道的的选择管理参与渠道主要要是通过管理理合同形式与与专业酒店集集团进行合作作。管理合同同其本质是酒酒店管理公司司和酒店业方方之间的一个个协议，当酒酒店业主缺乏乏专门技术人人才与管理时时，将酒店交交由管理公司司经营管理的的一种合同形形式。依照合合同，酒店管管理公司负有有运营酒店并并管理酒店业业务的责任，并并通过管理费费用的支取获获取回报。比比较**的管理合合同酒店集团团有雅高集团、希尔顿顿国国际酒店公司司等、马里奥奥特集团等。对业主而言可以得得到酒店管理理急需的稀缺缺管理人才，同同时可以要求求管理集团投投资股权参与与酒店股份。这这是目前我国国高星级酒店店与酒店管理理集团合作的的主要方一。管理参与渠道合作作除了管理合合同形式以外外，还有开业业管理、工程程咨询管理、顾顾问咨询管理理等方式。4、本项目投资的渠渠道组合模式式建议从目前国内外投资资和管理五星星级酒店的实实践来看，酒酒店业主的投投资渠道组合合主要五种形形式。自主管理选择这种渠道组合合模式的一般般是集团类酒酒店集团作为为投资业主。由由于本项目业业主没有五星星级酒店经营营的任何经验验和技术，因因此自主管理理风险太大，不不宜采用。投资新建——战略略联盟这种方式在前面通通过分析也不不宜使用。投资新建——管理理合同在酒店业主没有酒酒店管理经验验的情况下，选选择专业的管管理公司进行行管理投资是是一种较好的的选择。但是是酒店业主必必须将酒店的的管理权让渡渡给管理公司司，对酒店管管理的控制大大降低。而且且，聘请管理理公司需支付付高昂的管理理费用和人员员开支，会使使酒店的经营营利润受到侵侵蚀，因此，管管理公司的选选择和管理合合同的谈判十十分重要。为为了确保管理理公司在合同同期内酒店实实施负责任的的管理，通常常业主可以要要求管理公司司出资参股。投资新建——特许许经营这种方式在前面通通过分析也不不宜使用。投资新建——特许许经营——管理合同即酒店业主通过桔桔某种一揽子子协议，或者者在和某个酒酒店联号签订订管理合同的的同时又和这这家酒店联号号签订一份特特许经营协议议，即：一家家酒店可以同同时接受一家家酒店联号提提供的两类不不同的服务——管理服务和和品牌及相关关营销服务。目目前希尔顿、喜喜来登等大型型酒店集团既既可以提供酒酒店管理服务务，又可以向向酒店业主提提供酒店品牌牌特许经营服服务。本项目的实施最好好采取投资新新建——管理合同，如如果采取投资资新建——特许经营——管理合同的的形式也最好好与一家酒店店管理公司签签订合作协议议。为了在目前日益竞竞争激烈的武武汉高星级酒酒店市场中占占得先机，建建议与国际知知名品牌建立立合作关系。酒店建设期间管理理的基本组织架架构1.建设管理层:9人人建设领导1组5人人(含主业总经经理)，酒店总经经理1人，行政秘秘书1人，酒店建建设顾问1人，机要秘书1人2．计划标准程序组组：12人组长1人，副组长1人，工程组织织人员2人，采购员2人，对外事事物联络2人，机要秘秘书1人4．市场前期调查组组：3人组长1人，调查员2人5．财务合同审核组组：4人组长1人，会计1人，出出纳1人，审核1人6．安全消防保卫组组：10人组长1人，副组长1人，保安员8人三、项目建设实施施进度3.1项目建设实实施过程工作作分解结构表表序号代号工作名称工期（天）紧前工作紧后工作1A合作方初选及前期期调研究和策策划25——B2B方案优化10AC、D3C合作方的确定10BE4D规划设计及报建50BE5E建筑方案及施工图图设计40C、DF、G6F图审及相关手续办办理30EG7G合作建筑承包商的的选择20E、FH、K8H土建施工450E、FJ9I装修图设计及装修修方案的确定定及装修队伍伍选择30GL10J酒店经营管理班子子成立100HJ11K开业前筹划200JM12L设备采购及装修施施工300IM13M试营业30K、LN14N正式营业—L—总计需要：8055天3.2项目建设进进度横道图时间工作内容10年5月至100年9月10年10月至110年12月11年1月至111年3月11年4月至111年6月11年7月至111年9月11年10月至111年12月12年1月至122年3月12年4月至122年6月12年7月至12年9月合作方初选及前期调研究和策划划方案优化合作方的确定规划设计及报建建筑方案及施工图图设计图审及相关手续办办理合作建筑承包商的的选择土建施工装修图设计及装修修方案的确定定及装修队伍伍选择酒店经营管理班子子成立开业前筹划设备采购及装修施施工试营业正式营业四、酒店运营期间经营营管理方案（略略）该方方案在酒店管管理公司确定定后，由专业业酒店管理公公司提供。第四部分项目经济可可行性分析本项目的经济可行行性分析建立立在以下几个假设之之上的：1、本项目建成运营后后达到全国五五星级酒店经经营的平均经经济技术指标标。即在营业业收入中，客客房收入占555.50%%，餐饭收入占33..39%，其其它收人占111.11%%2、本项目按510间间客房进行投投资，每间客客房平均房价为为600元/天，且投资资成本严格按按照国际高星星级酒店遵循循的千分之一一定律进行控控制。（即酒酒店全部都通通过客房投资资成本进行分分摊，每天客客房平均房价价是酒店每间间客房投资的的千分之一。）即即本项目投资资总额控制在在306000万元以内。资金安排自自有资金155000万元，银行行贷款10000万元，关联企企业融资56600万元。3、土地成本按每亩2200万元计入开开发成本，总总计为1600万元。4、建筑密度38.775%，容置率5.625，建筑面积45000㎡，绿化率25%。5、酒店正常营业后后三年内达到到全省五星级级酒店平均入入住率70..59%。6、本项目经济评估估暂不考虑价价格上涨因素素。一、投资建设成本本估算表1、投资构成成本估估算项目名称数量单价（元/M2）金额（万元）备注一土地成本800020001600含土地出让契税，按建筑面积二前期开发费8000=SUM(ABOOVE)11771三通一平或折迁费费用800010008002工程钻探费8000108按土地面积3工程规划设计费及及图审费450002090按建筑面积4工程监理费45000275建安工程造价的11.2%5临时水电费800054按土地面积三建筑工程造价4500019008550按建筑面积四装修及设备工程造造价45000320014400按建筑面积五配套及基础设施建建设费用450001901市政工程（含道路路水电管网等等）450002090按建筑面积2园林绿化2000500100六各项规费450002501125七管理和财务费用4500018471开办和管理费45000344建安工程造价的11.5%2财务费用10000万元利率5.761503按2.5年计八风险准备金45000688建安工程造价的33%九流动资金1000总投资成本30577在控制范围内每㎡投资成本6794二、项目投资分期期表(单位:万元)年度2010201120122013合计预计投资额60001300080003577=SUM(LEFT)30577投资比重%19.6242.5226.1611.70100从表中可以看出，本本项目在初期期投资额都很很大，这符合合星级酒店项目的投投资特点，一一般来讲，星星级酒店的投资回回收期都在10~15年左右，这这还只是乐观观的估计，即即在市场正常常发展的情况况下，若遇到到酒店市场的整整体不景气，则则投资回收期期更长，许多多酒店更是因此此背上了重负负。根据上表，头两年的投资资占整个总投投资额的62.144%，因此对于于投资方来计计，本项目的的资金负担还还是很重的，特特别是需要大大量的流动资资金，而五星星级酒店的建设周周期又很长（一一般在3年左右），本本项目还涉及及到很多配套套服务设施的的建设。根据据正常情况，本本项目在2014年才能在正正常情况下步步入经营的正正轨，产生初初步的经济效效益，只有等等到正式营运运3年后本项目目的经营才能能达到盈利的的理想状态。三、综合效益评估估1、经济效益本项目未来将可能能产生良好的的经济效益。根根据预测，本本项目建设完完工酒店全面投入入运营3年后，年平平均营业收入入会在14000万元人民币币以上，这里里所预测的只只是五星级酒酒店的直接经营收入，而而不包括通过过本项目开发发为武汉市带来的的间接旅游收收入，若把间间接旅游收入入算在内，项项目全部完成成正常营运后，对对武汉武昌区区的经济贡献献预计每年在4亿元人民币币以上，包括括餐饮、娱乐乐、休闲、购购物等。同时时，本项目开开发还将促使使本区地价的的升值。由于本项目直接产产生经济效益益的是酒店，因此下下面将以酒店店的经营来评评估本项目的的经济效益。根根据投资投算算，本分析将将酒店的建设周周期定为2..5年（不含前期期办理建设手手续时间），从2012年12月开始营业业，有一年的的试营业期，如如下表：酒店店营业收入估估算表(单位:万元)年度2013201420152016201720182019营业收入9808112091261014011140111401114011酒店经营成本估算算表(单位:万元)年度2013201420152016201720182019202020212022合计营业收入9808112091261014011140111401114011140111401114011=SUM(LEFFT)1317004总成本1029810985110979808980898089808980898089808=SUM(LEFFT)1010336盈利-49022415134203420342034203420342034203=SUM(LEFT)30668成本比例1.050.980.880.700.700.700.700.700.700.70说明：上表是根据据经验对酒店店各项相关成成本费用的估估计，与财务务上的成本费费用分析略有有不同。在正常发展情况下下，酒店从2014年开始略有盈盈余，以后酒店营业额农农年上升，2016年赢利42003万元，酒店预计营业后10年可收回回建设投资，正正常的投资回回收期在2022年左右。从以上分析可以看看出，酒店前景较为为乐观，根据据经验估计，在在试运营期满满后从2014年开始盈盈利，但从2010年到2012年需向项目投投资约305577万元,因此，本项项目对于投资资方来讲，前前期投入是非非常大的，特特别是投资方方付出了很大大的机会成本本，而将资金金投入到酒店店这一风险较大的行业，投投资方对于本本项目必须很有信心心的。同时，本本项目对于武武汉市旅游业业和经济的发发展有着很强强的现实意义义。因此，建建议政府对本本项目的开发发经予一定的的支持：其一一，政府为本本项目开发实实施贷款贴息息，分担投资资方的部分资资金压力；其其二，根据利利益补偿机制制，政府可以以投资方在水水电、税收、用用地等政策笔笔方经予一定定的优惠，以以补偿投资方方在本项目上上所承担的风风险和机会成成本。2、社会效益本项目开发不仅为为武汉市带来可可观的经济效效益，还可以以给武汉市带带来巨大的社社会效益，其其社会效益主主要表现在以以下几个方面面：有效扩大就业。解解决就业问题题是我国经济济建设和社会会发展中的一一个迫切而艰艰巨的任务，根根据世界旅游游组织预测，旅旅游业每直接接增加1个从业员，就就能为社会会会提供5个间接的就就业机会。本本项目开发将将会给城市带带来大量的就就业机会，仅仅五星级酒店店就需要员工500名左右，如如果按1：5的比例计算算，本项目开开发还将另外外带来约2500个就业岗位位，分别来自自旅游交通、旅旅游餐饮、旅旅游商品、旅旅游景区等领领域，也就是是说仅本项目目开发初期就就将提供约500个就业岗位位，如果再加加上本项目开开发对某市旅旅游业和经济济发展的推作作用，在未来来还将提供更更多的就业岗岗位。因此，本本项目的开发发将能在一定定程度上解决决某市目前的的就业压力。关联效应明显。旅旅游业具有强强大的关联带带动效应，可可以带动许多多行业的共同同繁荣。本项项目开发对武武汉市社会经经济发展同样样具有广泛的的关联带动作作用，能够推推动武汉市交通运运输、邮电通通信、商业贸贸易、饮食服服务、财政金金融、文化卫卫生等行业的的发展。本项项目开发社会会效益的另一一个重要体现现是巨大的关关联带动效应应，本项目开开发不仅能有有效促进武汉汉市旅游业的的发展，其对对武汉市相关行行业的带动作作用也很明显显，能够把旅旅游产业及其其相关产业做做大。根据经经验预测，本本项目开发的的乖数效应将将达到1：5左右，对武汉汉市经济发展展的促进潜力力非常巨大。生态效益本项目开发除了能能给武